☆公司报道☆ ◇000002 万科A 更新日期：2014-08-06◇
【2011-11-14】
万科Ａ(000002)郁亮:2012是地产过冬年 要向制造业学习
上周五，万科A（000002）向媒体开放了其位于东莞松山湖的万科建筑建设研
究中心，期间万科总裁郁亮表示，万科不会过多考虑行业拐点问题，积极定价加速
周转仍是主要经营策略；2012年将是地产行业的过冬年，万科将更加谨慎买地，减
少开支。他同时表示，未来万科将更快地向制造业学习，加速推进万科住宅工业化
，争取再次领先行业半步。
做好2012年过冬准备
万科今年三季度的推盘量有所增加，但销售额增长并不如意，万科称在今年底
明年初将根据市场变化更加积极定价。据记者了解，万科深圳公司发动的“万团大
战”目前已经进入第三阶段，价格的优惠幅度也有所加大。
郁亮认为，2012年将是地产行业的过冬年，2008年的金融危机促使国内放松了
对当时地产行业的调控，但这一次地产行业不会再有这样的好运了，而且现在还很
难判断这个冬天有多长。
万科的销售额在今年10月初便突破千亿，不少行业分析师认为，万科已经为20
12年甚至2013年的良好业绩奠定了基础，这大概也是相比同行，郁亮对地产行业冬
天到来显得更加坦率和从容的原因。
为应对行业冬天，郁亮表示，万科将多储备现金，谨慎买地，而且不能买错地
，同时万科也将降低开支费用，做到一分钱掰成两半用。实质上今年万科也一直秉
持“宁可错过，绝不拿错”的拿地原则，目前公司账面有300多亿元的现金。
加快住宅工业化进程
早在七八年前，万科就提出了住宅工业化生产。所谓住宅工业化，是指在工厂
车间里生产如横梁、墙体、地板等主要预制混凝土构件，再将这些构件在建筑工地
如搭积木般吊装组合成房子。住宅工业化除了质量稳定、提升效率、节能环保之外
，有一个最大的好处是可降低人工成本，大量减少用工数量，此外工业化生产还可
节约大量用水。这些成本在原来暴利的地产行业或许微不足道，但在未来的行业中
，成本控制将成为竞争的重要砝码。
郁亮认为，住宅工业化的春天正在到来，万科将全面向制造业学习，虽然目前
万科也仅在部分城市个别楼盘有工业化生产的尝试，但未来几年万科将向全国推广
。他表示，如果说地产行业已经进入下半场，那么下半场比的就是成本控制、产品
标准化和精细化。
但住宅工业化的发展面临着很多瓶颈，而且不是万科一个单一企业所能改变的
。比如构件厂的瓶颈，地产企业不可能大规模投资建设生产工厂；比如国家标准制
订问题，还有设计专业、物流业及政府政策问题。
拟向住宅服务业延伸
赚快钱机会少了，利用冬天调整发展思路或许是个不错的选择。万科也开始考
虑卖房子之外，还要提供延伸的生活配套。郁亮就曾经多次说过要加大投资建设住
宅社区的食堂，他甚至一度考察过机器人做菜的可行性。
除了生活配套，娱乐配套投资等可能也是一个重要部分。郁亮认为，万科要提
供一种生活方式和娱乐方式，良好完善的配套反过来也提升了万科地产的吸引力；
至于商业地产，万科仍不会做单纯的商业项目，只考虑为住宅而配套商业项目。
向住宅服务业延伸可以说是万科多元化的一个方向，但从万科目前的描绘来看
，该目标市场的定位清晰度和集约化经营的可行性尚有诸多疑惑，仍处在前期探索
阶段。
【出处】证券时报【作者】
【2011-11-04】
10月销售继续下滑 万科Ａ(000002)楼市前景不乐观
万科A（000002）4日发布公告披露10月份销售数据。公告显示，2011年10月万
科实现销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，同比分别下降23%和33%。万
科管理层认为，市场前景并不乐观。
今年1-10月，万科累计实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，
同比分别上升28.7%和23.6%。万科表示，今年前10月的销售业绩已经与去年全年接
近。数据显示，万科1-10月销售面积已经超过去年全年的897.7万平米；销售金额
和去年全年的1081.6亿元接近。
尽管前10月公司销售业绩同比增长，但万科对后市依然看淡。公司董秘谭华杰
表示，无论是同比还是环比，今年“金九银十”期间市场成交速度明显放缓。同比
来看，今年9-10月，北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、苏州、
无锡、武汉、成都、佛山、东莞这14个城市批准的预售面积和去年同期接近，但成
交面积下降了约45%；环比来看，9-10月份的批准预售面积相比7-8月份上升了约31
%，说明市场的新房供应确实在增加，但成交面积却基本没有增长。
“市场环境的巨变，必然对万科的销售造成影响，而万科今年10月的推盘量也
小于去年。”谭华杰表示，去年9、10月份是万科推盘高峰，销售金额在10月份达
到顶点，相比之下，公司今年的推盘较为均衡，10月份的推盘量低于6月份，和去
年同期相比也略有降低。谭华杰表示，“不管市场如何变化，万科仍然会坚持以中
小户型为主、以装修房为主、面向自住客户的产品定位，坚持以新盘当月销售率为
控制指标，积极促进销售。”
公告同时显示，万科10月份在中山和乌鲁木齐各获取了一块土地，归属于万科
权益的计容积率建筑面积共约31.8万平方米，合计须支付地价款约4.9亿元。此外
，公司在武汉参与了一个旧改项目，根据当前规划条件，项目按万科权益计算的建
筑面积约为57.1万平方米。
【出处】中国证券报【作者】
【2011-10-25】
前三季净利增一成 万科Ａ(000002)称今年销售创新高无悬念
万科（000002）今日发布2011年三季报，今年1-9月，公司实现营业收入293.1
亿元，净利润35.8亿元，同比分别增长31%和9.53%，基本每股收益0.326元。前三
季度，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别增长
39.9%和35.9%；万科还表示，“年度销售再创新高已毫无悬念”。
万科在三季报中表示，三季度住房销售速度放缓、可售存量上升的市场环境变
化，与公司之前的预判吻合。随着市场调整的持续深入，整体开工量可能会进一步
下滑，并有可能对未来两年的住房供应产生不利影响。但万科认为，由于限购政策
对投资购房需求、高端房需求的影响相对更大，而公司产品主要面向普通自住购房
者，受影响相对较小，公司三季度销售速度明显好于市场整体，这一优势未来预计
仍将继续得到体现。
万科董事会秘书谭华杰表示，万科今年一半以上结算资源集中在第四季度，因
此前三季度结算量相对有限。随着四季度较多项目陆续竣工并转入结算，预计全年
结算量及净利润的同比增幅相比前9个月将有较为明显的提升。谭华杰表示，由于
产品定位合理、积极促进销售，公司继续保持着良好的存货结构，截至9月底，公
司各类存货中，已完工开发产品（现房）55.3亿元，占比仅2.87%。相对于市场整
体而言，公司全年的推盘节奏较为均衡，下半年销售压力小于行业整体。
万科三季报显示，公司持有货币资金339.0亿元，短期有息负债的总和237.8亿
元，净负债率为30.29%。“目前万科资金相对充裕，这为把握土地市场可能出现的
机会提供了良好的条件”，谭华杰表示，“鉴于土地市场的调整仍可能持续，公司
将继续坚持谨慎投资的原则，在确保经营安全的情况下，关注可能出现的投资机会
，实现稳健发展。”
【出处】中国证券报【作者】
【2011-10-25】
拟加大推盘力度 万科Ａ(000002)称有信心跑赢大市
三季度实现净利润35.8亿元，同比增长9.5%，获机构小幅增持
万科A（000002）今日公布的三季度报告显示，今年前三季度，万科累计实现
销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别增长39.9%和35.9%；不过
由于结算的滞后，体现在前三季度报表中的营业收入仅为293.1亿元，净利润为35.
8亿元，同比分别增长31.0%和9.5%，每股收益为0.32元。
万科表示，公司今年一半以上的结算资源集中在第四季度，因此前三季度结算
量相对有限，随着四季度较多项目陆续竣工并转入结算，万科第四季度结算量可能
超过前三季度总和。此外，随着结算量的增加，万科三季报中前三季度净利润增速
低于结算收入增速的状况也会得到改善。
截至三季度末，万科合并报表范围内已销售未结算资源再创新高，达到1208万
平方米，对应合同金额约1380亿元，相比6月底分别提升18.2%和16.3%，超过万科
去年结算量的两倍，这为明年万科业绩的持续增长奠定了基矗
在二级市场上，房地产板块在9月份出现了一波连续的下跌，但从万科9月末前
十大流通股东持股情况来看，机构持股量不减反增。除了博时主题基金略微减持外
，易方达深证100、融通深证100、社保103组合以及中国人寿等都有一定幅度的增
持。
三季报显示，由于销售压力、存货压力相对较低，万科未下调全年开工计划。
前三季度万科累计新开工面积1139万平方米，已完成年初计划的85.7%，预计全年
的实际开工量可能略高于计划数。
万科在三季报中称，今年三季度全国主要14个城市的商品住宅批售面积同比上
升5.1%，但成交面积则同比下降20.9%。相比行业其他公司，万科在今年采取积极
定价加速周转的销售策略，而且产品以中小户型为主、以装修房为主，面向自住客
户，因此受调控的影响相对较小，销售情况也明显好于市场整体。
对于地产市场后续的走势，万科董秘谭华杰表示，10月前后历来都是新盘上市
高峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大
，万科也正在有意加大推盘力度，凭借公司在产品结构和性能上的优势，万科有信
心继续跑赢大市。
三季报同时显示，万科在9月末持有货币资金339亿元，公司净负债率为30.29%
，继续保持在行业低位。前三季度万科累计新增项目18个，按公司权益计算的占地
面积约114.9万平方米，对应规划建筑面积约322.7万平方米。
【出处】证券时报【作者】
【2011-10-25】
龙头房企放缓增长脚步 万科Ａ(000002)承认调控产生影响
楼市调控下，在中小房企为生存而拼死挣扎的时候，龙头房企的业绩增速也开
始逐步放缓。
10月24日晚，继金地宣布前三季度净利润下滑64%后，地产龙头万科(000002.S
Z)也公布了其三季度报告。今年1-9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销
售金额970.8亿元，分别比2010年同期增长39.9%和35.9%；实现营业收入293.1亿元
，净利润35.8亿元，同比分别增长31.0%和9.5%--万科不足一成的净利增幅，显示
出龙头房企的业绩增速开始放缓。
同时，中国指数研究院最新的数据也显示出市场面临的严峻形势。尤其是进入
十月，楼市成交持续走低，多数城市十月周均成交较上年同期大幅下降，"银十"已
成"铁十"。其上周（10.17-10.23）监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降
，8城市成交量跌幅在50%以上。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，
达65.03%，广州、成都和上海同比下降幅度亦皆超过50%。
而万科季报还显示，其截至9月底的存货已接近2000亿元，同时经营性现金流
量净额也同比下滑23.85%至14.95亿元。
但虽然万科前三季的业绩增长不足一成，不过相比其他A股上市房企，万科的
业绩表现可谓良好。有统计就显示，此前29家房地产类上市公司三季度净利润整体
环比大幅下降40%，经营性现金流量净额也从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元
。
万科董事会秘书谭华杰表示，"万科今年一半以上结算资源集中在第四季度，
因此前三季度结算量相对有限。随着四季度较多项目陆续竣工并转入结算，预计全
年结算量及净利润的同比增幅相比前9个月将有较为明显的提升。"
承认调控影响
万科季报显示，今年三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放
缓。深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈
阳、成都、武汉等14个城市的商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同
比下降20.9%。
谭华杰坦承，市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响："不过，由于公
司的产品以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户，因此受调控的影响相对
较小，销售情况也明显好于市场整体"。
1-9月，万科累计实现结算面积236.9万平方米，同比增长9.7%，结算收入281.
0亿元，同比增长26.9%。
季报显示，万科第三季度实现净利润6.1亿元，同比增长31.9%。由于前三季度
结算量持续低于销售量，而期间费用主要与经营规模、销售规模相关，前三季度净
利润增速低于结算收入增速。1-9月份，公司累计实现净利润35.8亿元，同比增长9
.5%。
"万科今年第四季度的结算量可能超过前三季度总和，"谭华杰表示，"这也意
味着，全年结算量和净利润的增长幅度相比前三季度会有较为明显的提升。"
房企存货高企
此外，有统计显示，29家房企三季度存货已达2337亿元，比去年同期的1551亿
元大幅上升50.7%。而作为内地房企老大的万科，三季度末的存货更是达到了1929
亿元，较去年同期增加44.70%，对此公司表示主要系经营规模增加，并称各类存货
中，已完工开发产品（现房）55.3亿元，占比仅2.87%。
而在谈及市场后续的走势时，谭华杰也表示，"10月前后历来都是新盘上市高
峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。
"
不过他同时也指出，市场环境的变化并没有超过万科的预判，公司在上半年市
场整体推盘量相对较少的情况下，就有意加大了推盘力度。因此相对于市场整体而
言，公司全年的推盘节奏较为均衡，下半年的销售压力也小于行业整体。万科的季
报也显示，其前三季度累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同
比分别上升39.9%和35.9%，年度销售再创新高已无悬念。
而对于房企的资金来源问题，谭华杰表示，"随着调控的深入，房地产企业的
融资渠道日益紧缩。"今年前三季度，全国房地产投资资金来源中，国内贷款的比
例已经降至16.2%，为历年来的最低点。受销售放缓和融资收紧的双重影响，企业
的投资意愿和投资能力已经普遍减弱。自去年年底以来, 全国新房开工面积的增长
幅度有所减弱。
坚持谨慎投资
万科季报还称，受房地产调控深入、企业资金趋紧的影响，三季度土地市场也
进一步降温。北京、天津、沈阳、大连、广州、深圳、佛山、东莞、上海、杭州、
南京、苏州、宁波、武汉、成都、重庆等16个主要城市的土地供应相比一、二季度
略有增加，但出让底价仍在高位。而企业在拿地上更趋谨慎，土地市场的溢价幅度
持续缩小，流拍比例开始上升，底价成交日益成为普遍情况。
谭华杰认为这些现象在一定程度上验证了万科此前的判断，并为万科这类资金
相对充裕的企业提供了优于上半年的拿地机会。不过他表示，由于目前主要城市的
土地出让底价尚未出现明显回调，公司对于新项目获取仍将继续保持审慎的态度。
【出处】证券日报【作者】
【2011-10-25】
全年开工或超预期 万科Ａ(000002)基本奠定未来两年业绩增长
万科今日公布2011年三季度报告，1-9月累计实现销售面积841.2万平方米、销
售金额970.8亿元，同比分别增长39.9%和35.9%；实现营业收入293.1亿元、净利润
35.8亿元，同比分别增长31.0%和9.5%。万科董事会秘书谭华杰表示，万科今年一
半以上结算资源集中在第四季度，随着四季度较多项目陆续竣工并转入结算，预计
全年结算量及净利润的同比增幅相比前9个月将有较为明显的提升。
截至三季度末，万科合并报表范围内已销售未结算资源再创新高，达到1208万
平方米，对应合同金额约1380亿元，相比中期时分别提升18.2%和16.3%，超过万科
去年结算量的两倍，已经基本奠定未来两年业绩的持续增长。
万科三季报显示，第三季度万科实现销售面积282.2万平方米、销售金额320.7
亿元。前三季度累计实现销售面积841.2万平方米、销售金额970.8亿元，同比分别
上升39.9%和35.9%，年度销售再创新高已无悬念。
受益于良好的销售和谨慎的投资策略，万科在行业资金整体趋紧的背景下仍然
保持了良好的资金状况。
三季报显示，万科持有货币资金339.0亿元，远高于短期有息负债的总和237.8
亿元。万科净负债率为30.29%，继续保持在行业低位。剔除预收账款后，公司其他
负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中有54.23%为长期负债，财务结构安全
稳定。
前三季度万科共实现开工面积1139万平方米，已完成全年计划数的85.7%，公
司全年实际开工量可能略高于年初的计划数。谭华杰同时指出，万科的情况在行业
中不具有普遍性，由于市场整体开工量存在进一步下滑的可能，未来两年可能再次
出现住房供应不足的情况。
受房地产调控深入、企业资金趋紧的影响，三季度土地市场进一步降温。谭华
杰认为这些现象在一定程度上验证了万科此前的判断，并为万科这类资金相对充裕
的企业提供了优于上半年的拿地机会。不过他表示，由于目前主要城市的土地出让
底价尚未出现明显回调，公司对于新项目获取仍将继续保持审慎的态度。
根据报告，三季度万科累计新增项目18个，按公司权益计算的占地面积约114.
9万平方米，对应规划建筑面积约322.7万平方米；还参与了1个城市更新改造类项
目，根据当前规划条件，该项目按公司权益计算的规划建筑面积约9.2万平方米。
“目前万科资金相对充裕，这为把握土地市场可能出现的机会提供了良好的条
件。”谭华杰表示，“鉴于土地市场的调整仍可能持续，公司将继续坚持谨慎投资
的原则，在确保经营安全的情况下，关注可能出现的投资机会，实现稳健发展。”
【出处】上海证券报【作者】
【2011-10-21】
万科Ａ(000002)总裁郁亮:总裁楼市步入下半场 政策房唱主角
粉红衬衫，粉红袜子，白色领带，黑白格休闲西装配短裤，再加上一顶潮人必
备的时尚礼帽，是的！相信你的眼睛！这位潮翻天的混搭“型男”正是万科总裁郁
亮。
意大利自行车专业品牌Cervelo骑行服，配炫目的专业自行车太阳镜，环法50
周年纪念版的SIDI专业骑行鞋，没错！相信你的眼睛！这位有着健硕肱二头肌的自
行车运动达人也是万科总裁郁亮。
近期，万科总裁郁亮疑似成为某时尚杂志模特的图片在网上疯传，但日前记者
亲眼见到郁亮时还是不免大吃一惊——从微胖中年男子，到健硕型男，一年之间，
郁亮减肥12公斤。还记得万科当年大做“减法”，一心一意搞住房之时，王石在前
台，郁亮微胖的影子身居幕后；而如今，当业绩突破千亿，商业地产、资本市场四
面出击，兼并、收购风生水起，外界广泛猜测万科要转做“加法”之时，王石远游
海外，而郁亮瘦身成功，走向台前。
从郁总，到亮哥，郁亮已从“中年发福男”华丽变身为“时尚有型男”。或许
，以后再提到万科，王石一身户外装在珠峰的影像将淡去，取而代之的是郁亮时尚
“熟男”形象。
“发福”的万科和瘦身的郁亮，彼此交织。我们或许可以这样揣测：郁亮和千
亿万科，正共同迈进一个新的时代。
房地产业“拐点”已至？
记者：房地产市场调控已经持续一年多，市场格局已经发生了根本改变，有人
判断，房地产黄金十年已经过去，行业大周期顶部已现，您怎么看？
郁亮：你是不是想问房地产行业“拐点”来没来？只不过是换了一个问法而已
。
2008年时，大家认为是万科抛出了“拐点论”，并且引领了降价潮，一时之间
遭到同行非议，与业主关系也陷入空前紧张。万科吃过亏了，吸取了2008年的教训
，我们不说“拐点”了。预测性的话题我不说。
但是可以看到的一个事实是，如果把中国房地产行业的发展看作一场比赛，那
么上半场赛程已经结束，这是以房地产全面市场化为标志的，结果是万科完胜；而
下半场已经开始，其主要特征是政策房唱主角，而商品住宅则将回归其居住本能，
投资功能将被淡化。
记者：万科在下半场比赛中将扮演什么角色？万科做了哪些准备？
郁亮：之前万科的一个宗旨是“为普通人盖好房子”，而现在又加了一条“盖
有人住的房子”。万科花了大量的研发成本，探索住宅工业化，以及15平方米超小
户型的可行性，万科在上海的一个项目还第一个引入了社区食堂，这都是在为盖有
人住的房子做准备。
我觉得，万科可以上场比赛了。
超小户型能否获市场认可？
记者：连续两年业绩破千亿，在下半场中万科想要取得持续的高增长，难度会
不会更大？万科下一个目标是什么？
郁亮：万科从来没说要保持“高增长”，所谓的千亿目标、1400亿目标也都是
外界臆测的，万科从来没有制定过这样的销售目标。
正因为下半场的比赛将回归商品住宅的居住功能，因此万科花费了大量成本研
发，把房子的居住功能发挥到极致。15平方米的超小户型已经研发完成，希望这种
让“更多年轻人买得起”的房子能够获得配套政策的支持，逐步推广。我们计划首
个落户城市是北京，但还没最终确定。
推广15平方米超小户型目前面临的最大政策瓶颈是限购。如果购房者在购买这
一过渡性住宅几年后需要改善居住条件，但又因已购买一套房而被限购，那肯定会
影响这类产品的推广。另外，开发这一类住宅也需要当地政府的规划支持。目前很
多地方政府表示支持万科的超小户型住宅。
记者：15平方米超小户型能给万科带来理想的盈利吗？
郁亮：房子越小越难做。要在这个15平方米的超小户型住宅中完全放下房间内
的设备，家具甚至需要订做。万科现在做这种超小户型产品盈利不大，这不仅仅为
了赚钱，更是“为了社会责任”。万科未来的目标之一，是让更多的年轻人能买到
买得起的小房子。
记者：如果不追求高增长率，对于万科这种上市公司会不会有来自股东的压力
？
郁亮：并不是越省钱越能赚钱。住宅工业化，超小户型的开发，这都是需要投
入的，但都是代表未来中国房地产市场发展方向的，所以万科愿意花钱去做这些事
。现在不去做，以后也要做。万科有很大一部分股东在意的是公司长远发展，万科
也会做到对股东“短期有交代，长期有后劲。”
记者：万科对商业地产市场怎么看？
郁亮：不看好。我觉得现在全国各地到处都在造商场，这个数量说明泡沫比较
严重，今后消化起来肯定会出现麻烦。
记者：那万科为什么还要拿那么多商业地产用地？
郁亮：万科做商业完全是为住宅服务的。现在纯住宅地非常少，大多是有配套
商业的商住地块，万科做的商业也是以社区商业为主。
高层动荡主因是郁亮强势？
记者：今年以来万科高层人事动荡不断，万科有没有进一步的激励措施出台？
万科的股权激励方案行权条件比较高，加上市场因素，行权难度是不是会很大？高
层的变动有没有给万科带来影响？
郁亮：为什么要说“动荡”？我和王石主席都没有离开，怎么能叫“动荡”？
这是正常的变动而已。
股权激励方案行权条件不高怎么能通得过？放宽行权条件，我坚决不考虑。
对于一个不断发展壮大的公司，其职业经理团队及组织能力、活力也需要不断
更新，人员进出都是很正常的，即使是一些优秀的跨国企业也不能避免。万科健全
成熟的职业经理人制度决定了公司不会因为任何一位领导的离职而出现动荡。比如
说，公司在接到刘爱明离职的报告后，仅用了一天多时间就做好了人事安排。万科
有着成熟的人才培养和储备机制。
事实上，即便是离开万科的人也并没有谁在外面说万科不好。有人说，刘爱明
的离开是因为与我不和。实际上前几天万科27周年庆，刘爱明还发来短信祝贺。我
跟他不仅是同事，还是“山友”，去年“五一”我们还一起去登了四姑娘山。如果
不和，我们能在一个帐篷里吃住那么多天吗？集团的自行车联赛，袁伯银也特地来
现场看望大家。
【出处】上海证券报【作者】
【2011-10-21】
人物素描 万科Ａ(000002)总裁郁亮的转型
万科集团成立于1984年5月，总部设在深圳，是中国最大的专业地产开发商。2
010年，万科实现了年销售额超千亿；2011年，在中国楼市哀鸿遍野的情况下，万
科提前两个月销售额再破千亿。
万科能够如此笑傲楼市，得益于两个男人。第一个是大名鼎鼎的创始人王石。
王石回顾万科早年发展史时曾公开表示：“做大万科，就是靠着三点：第一，我来
决策；第二，知人善用；第三，勇担责任。”这某种意义上体现了王石的工作风格
。第二个男人则是如今掌舵的郁亮，他对万科的贡献不亚于老板王石。在万科员工
看来，郁亮和王石很不同：王石脾气火暴，不高兴时会骂人；郁亮为人谦虚，很少
骂人。
生于1965年的郁亮，是江苏苏州人。在加盟万科之前，他的履历简单得用几句
话就能概括——1984年考上北京大学国际经济系，毕业后被分配到深圳外贸公司，
在不断建言公司扩展连锁零售业务均遭失败后，转投对其十分赏识的王石。
上世纪90年代，万科已拥有一批专业人才。当时，郁亮并未显得高人一筹。19
92年的一天，他忽然闯进王石的办公室，要老板提拔自己。在听取了他细腻的分析
和果敢的建议后，王石对这个毛头小伙颇为赞赏，并迅速将其提拔。这样的毛遂自
荐，郁亮在王石面前做过好几次——从部门主管到部门副经理再到部门经理，都是
他主动要来的。
2000年，34岁的郁亮全面负责公司。当时，他面临着严峻考验：万科困守在珠
江三角洲，基本拿不到土地，年销售额仅35亿元。即便如此，在一次发展规划畅想
会上，郁亮的团队还是提出了一个大胆的“计划”：从2004年开始，用10年时间，
万科的年销售额将达到1000亿元。王石吓了一跳：“年轻人不要浮夸。”郁亮坚定
地告诉王石，这个未来不是梦。
随后，他开始开疆掠地。2005年，他收购了浙江南都集团在上海、江苏和浙江
的子公司，打开了长江三角洲的市常一年之后，万科又买下北京朝阳区房地产开发
公司60%的股份，打入北京市常单是2006年，郁亮就主导完成了13宗收购行动……
从2005年至今，仅仅6年的时间，万科的规模就暴涨15倍。
一向以实干、内敛、谦和、谨慎形象示人的郁总，一下子转变成为尖锐与幽默
并存、亲和又不失霸气的亮哥，郁亮似乎在努力摆脱一个影子，树立全新的自我品
牌形象。郁亮华丽转身的背后，是否暗示着一个新的万科时代到来？
【出处】上海证券报【作者】
【2011-10-11】
万科Ａ(000002)前9月销售额同比增长35.9%
万科（000002）11日公布了9月份销售及新增项目情况。公告显示，9月份万科
实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比8月分别上升12.5％和19.4
％，同比2010年9月分别下降4.9%和12%。今年前九个月万科累计实现销售面积841.
2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%。
万科董事会秘书谭华杰表示，9月公司的新推盘量和去年同期基本持平，销售
则略有下降，说明一年以来市场环境的巨大变化对万科的销售也产生了一定影响。
谭华杰表示，凭借在产品定位以及装修房上的优势，公司的销售情况仍明显好于市
场整体水平，9月份万科的新推盘销售率仍继续保持在60%以上。
谭华杰表示，9月份万科的新推盘货值较8月份增加17%，明显低于市场整体的
供应增长；而销售金额则比8月增长19.4%，明显好于市场整体，推盘和销售数据的
匹配也比较合理。这主要因为万科的产品大部分面向自住客户，受市场环境变化的
影响较校从目前的情况来看，公司下半年的销售压力应该会小于行业整体。
公告显示，自8月份销售简报披露以来，万科新增加8个项目，分别位于北京、
鞍山、抚顺、佛山、广州、厦门等城市，归属于万科权益的计容积率建筑面积共19
1.7万平方米。今年前9个月，万科新增项目权益地价合计约257亿元，约占同期销
售金额的26％
谭华杰表示，由于土地出让底价尚未出现明显下调，因此，还不能说土地市场
的调整已经非常充分，基于这些考虑，虽然万科目前的资金较为充裕，但公司对于
获取新项目仍然会保持审慎态度。
【出处】中国证券报【作者】
【2011-10-11】
万科Ａ(000002)前三季销售额增长逾三成 将破千亿元
万科今日公布的9月份销售及新增项目情况显示，9月份公司实现销售面积108
万平方米，销售金额125.1亿元，环比8月分别上升12.5％和19.4％，同比去年9月
分别下降4.9%和12%；今年前九个月累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额97
0.8亿元，同比分别增长39.9%和35.9%。
万科董秘谭华杰透露，由于公司9月份的推盘大多集中在中下旬，而从认购到
签约需要一段时间，因此一部分认购金额不可能在9月的销售数据中得到体现；加
上“十·一”长假期间实现的认购，公司目前已认购待签约的产品规模超过70亿元
，至10月份销售破千亿当无悬念。万科去年销售金额首破千亿，为1081.6亿元。
谭华杰表示，9月份公司的新推盘量和去年同期基本持平，而销售则略有下降
，说明一年以来市场环境的巨大变化，对万科的销售也产生了一定影响。不过，凭
借在产品定位以及装修房上的优势，公司的销售情况仍明显好于市场整体，9月份
的新推盘销售率仍继续保持在60%以上。
“目前的市场环境下，资金充裕是万科的一大优势，不过，公司‘宁可错过，
绝不拿错’的谨慎拿地原则没有发生任何变化。”谭华杰认为，从近期主要城市土
地市场的流拍现象开始增多、底价成交的情况日益普遍等情况来看，土地市场正在
逐步回归理性；不过，由于土地出让底价尚未出现明显下调，因此，还不能说土地
市场的调整已经非常充分。基于这些考虑，虽然万科目前的资金较为充裕，但公司
对于获取新项目仍然会保持审慎的态度。
【出处】上海证券报【作者】
【2011-09-28】
加快销售速度 万科Ａ(000002)逆势推三项目
随着国家针对房地产市场宏观调控的逐渐深入，各大开发商都采取了较为灵活
的定价策略。作为房企龙头，万科也积极迎合市场定价，加快销售速度。
刚刚于9月24日迎来27岁生日的万科在当天一口气推出了三大项目，公园里、
金域缇香、惠州万科城三盘齐放；其中，金域缇香首次开盘两个小时即售罄，公园
里当天也销售近八成。
万科方面介绍，公司坚持积极的定价策略，根据市场的实时情况，以购房者愿
意接受的价格销售房屋，以保持理想的销售速度。
据介绍，除已经开盘的上述楼盘外，包括万科首个滨海度假项目双月湾和高端
精品大宅璞悦山在内的2011年度两大新品也将逐步推向市场，均计划9月底推出。
业内人士分析认为，作为地产龙头，面对宏观调控的逐渐深入，万科主动迎合
市场，加快推盘，对行业其他房企以及有购房需求的人群来说将具有一定参考意义
。
【出处】上海证券报【作者】
【2011-09-27】
万科Ａ(000002)下调定价加速推盘
为应对四季度房地产市场的销售压力，万科A（000002）近期显著加大了推盘
力度。
在万科成立27周年的9月24日，万科深圳子公司在当天一口气推出了深圳万科
公园里、深圳金域缇香、惠州万科城三大项目。万科一位高管表示，公司对这些项
目采取了积极的定价策略，根据市场的实时情况，以购房者愿意接受的价格销售房
屋，因此这些项目保持了理想的销售速度。万科所声称的积极定价策略，实质内容
便是高性价比的低价格策略，这也符合万科一贯的快速周转战略。以深圳坪山新区
的金域缇香为例，该项目主要房型多在90平方米以内，配套全总价低，当日推出的
200多套房子在2个小时内即全部售罄。其他两个项目当天的销售比例也都超过了七
成。
万科表示，公司在年初发动了万团大战运动，积蓄了较为丰富的客户优势，随
着四季度行业整体压力的加大，万科还将在全国进一步加大推盘力度，将万团大战
推向升级。
【出处】证券时报【作者】
【2011-09-06】
主打二、三线城市 万科Ａ(000002)8月销售再破百亿
万科最新公告显示，8月份万科实现销售面积96.0万平方米，销售金额104.8亿
元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5.0%和减少12.6%。今年前8月，万
科累计实现销售面积733.2万平方米，销售金额845.7亿元，同比分别增长50.4%和4
7.8%。
去年8月，万科月销售额首破百亿，达到119.9亿元，创下了内地房地产企业单
月销售的新纪录。万科董秘谭华杰表示，8月份万科销售金额同比略有下降，主要
因为去年和今年的推盘节奏存在差异。去年万科的推盘节奏，“前低后高”的分布
特征较为明显，下半年推盘货值接近上半年的两倍，去年8月份已进入推盘高峰，
比较基数较大；相对而言，万科今年的推盘节奏更加平稳，今年8月份推盘量虽较7
月有所提升，但尚未超过6月份的水平。另一方面，万科今年8月所销售的产品中，
二、三线城市的面积占比约达八成，受地域结构变动的影响，整体销售均价较去年
同期有所降低，因此出现了销售面积同比上升而金额同比下降的情况。
8月25日，浙江台州市出台限购令，限购范围向二、三线城市延伸引起了市场
的广泛关注。对此，谭华杰表示，万科目前进入的城市大多已经实施限购，限购范
围如果进一步扩大，对公司的直接影响有限。他同时表示，由于坚持了中小户型普
通住宅为主的主流产品定位和快速销售策略，公司近期依然保持了比较理想的销售
速度，8月份万科新推盘销售率略高于上半年平均水平。
此外，公告还显示，万科8月在北京、太原、合肥、西安新获取了5个项目，平
均楼面地价约2700元/平方米。谭华杰表示，“万科目前的财务稳健，资金状况也
比较充裕，这确保了公司的经营的安全稳定性，同时也有利于公司在变动的市场中
更好的把握机遇。未来一些受调控影响较大的城市，土地市场也可能会出现机会，
万科会在谨慎投资的原则下保持关注。”
【出处】上海证券报【作者】
【2011-08-31】
万科Ａ(000002)联手住总拿下北京房山地块
昨日，万科A（000002）子公司北京万科企业有限公司和北京住总房地产开发
有限责任公司联合体以7.34亿元拿下北京房山区长阳镇一配建限价房的地块，折合
楼面价每平方米5462元。这是万科在北京年内拿到的第二块地，而在长阳区域万科
已经有数个项目入市。
据了解，北京市房山区长阳镇镇区02-2-04等地块居注混合公建及其他市政设
施用地（配建限价商品房），规划建筑面积15.69万平方米，配建3.5万平方米的限
价房，限价在7000元/平方米，另外还有2330平方米商业用房，1960平方米回迁房
，回购价2000元/平方米。
【出处】证券时报【作者】
【2011-08-26】
万科Ａ(000002)3.24亿北京拿地
昨日，北京市土地整理储备中心挂牌出让的丰台区郭公庄车辆段项目二期居住
用地（配建“限价商品住房”）进行现场竞拍，北京万科企业有限公司以3.24亿元
竞得，这是万科在京多次出手拿地受挫后，年内拿到的第一块住宅用地，折合楼面
价8969元/平方米。
该地块规划建筑面积3.61万平方米，挂牌起始价2.4亿元。在昨日现场竞拍前
，有4次网上报价，最高报价是2.43亿元。同区域在2010年出让的花乡六圈两地块
的成交楼面价分别为1.5万元/平方米和1.7万元/平方米。目前，该区域在售商品房
价格达到了2.8~3.3万元/平方米。“3万多平方米的地块未受到市场太多关注，以
及不到1万元的楼面价，表明目前土地市场依然冷清。”北京中原三级市场研究总
监张大伟说。
今年前7月，一线城市房地产成交量均有不同程度的下调，销售萎缩使得一线
房企开始转移战线。北京中原的统计数据显示，往年标杆房企在一线城市拿地占比
50%左右，而今年1~7月，京沪广深四大一线城市的土地市场，一线房企拿地的占比
非常小，特别是在限购令最严格的北京土地市场，甚至没有出现标杆企业的身影。
四大一线城市中标杆房企合计拿地16块，总金额246亿元，只占9家标杆房企前7月
拿地金额的25.9%，远低于往年。
【出处】证券时报【作者】张达
【2011-08-17】
万科Ａ(000002)再登中国公司创新力三甲
8月12日，《财富》杂志公布了 2011 年度最具创新力中国公司榜单，在以互
联网和计算机、通讯行业为主的前十名公司之中，排名第三的万科作为唯一的房地
产企业显得分外醒目。这也是万科连续第二年跻身《财富》评选的创新力排名前 2
5 名榜单。
【出处】证券日报【作者】庄少文
【2011-08-10】
万科Ａ(000002)又一执行副总裁离职
万科（000002）昨日对外宣布，公司副总裁袁伯银已辞去执行副总裁一职。据
悉，袁伯银离开万科后，将出任红星美凯龙家居集团总裁。今年以来万科已经有徐
洪舸、刘爱明等副总裁级别高管相继离职。万科总裁郁亮表示，出身于万科的职业
经理得到社会的认可，也是万科的成功，万科制度体系完备，管理梯队健全，向社
会输出人才不影响万科正常的经营。
或许是为了消除外界对公司多位高管离职的疑虑，万科对本次袁伯银的离职有
意创造了友好告别的氛围。万科内部通报对袁伯银做出了高度评价，认为其是外部
引进人才在万科落地的成功典范；而袁伯银也在致同事的告别邮件中表示，自己在
万科受益良多，希望能把从万科学到的东西，应用到更广泛的领域去。
【出处】证券时报【作者】
【2011-08-10】
万科Ａ(000002)执行副总裁袁伯银辞职
在8月8日晚刚刚公布完半年度报告后，万科于8月9日又宣布了执行副总裁袁伯
银辞职的消息。万科表示，袁伯银离开后将出任红星美凯龙家居集团总裁。
8月9日下午，万科总裁郁亮和董事会秘书谭华杰还出现在业绩发布会现场，与
广州深圳两地的媒体记者进行了近距离的沟通交流。
个别高层离职
不影响正常的经营
发布会上，万科第一时间宣布了袁伯银辞去公司执行副总裁职务的消息。
据了解，袁伯银加盟万科前为百安居（中国）有限公司执行副总裁。2007年，
万科实施"007行动"，从行业外引进了一批具有大型企业管理经验的职业经理，尤
其关注具有跨国公司从业经历的对象。袁伯银是这一批万科引进人才中的重要人物
之一。万科的内部通报也对袁伯银做出了高度评价，称他是 "外部引进人才在万科
落地的成功典范"。
袁伯银也认为，"万科是中国最优秀的公司之一。无论过去、现在还是未来，
我对此始终深信不疑。"不过他表示，在中国这个全球最大的市场，希望自己成为
一个行业的领军人物，使其职业生涯更上一层楼。而转投红星美凯龙之后，将能回
到家庭所在的城市，能多一些时间陪伴家人。这也是他重新选择的一个考虑因素。
万科总裁郁亮表示，万科向社会输出人才不影响万科正常的经营，万科有条件
充分尊重团队成员的自由选择。
不过郁亮也坦承，万科在激励机制方面还需要继续努力。"为了更好地吸纳和
保有优秀人才，我们的激励机制是否值得思考一下，是否需要重新建设一下？还有
一点，对于万科来说最核心的问题是，能否始终培养整个梯队的人才队伍？如果万
科在这一方面能够始终培养出不同层级有梯度的优秀职业经理人，万科的事业可以
常青下去。"
中小房地产公司
可能会进入"冬眠"
有媒体问到，对于目前整个房地产行业开发商的资金链紧张问题怎么看，郁亮
表示，"确实，行业的调控政策得到了严格执行，股市、银行、信托等融资渠道也
是越来越紧。这个行业会不会出现很多人所说的倒闭之类的？我觉得不会。行业的
经营压力、竞争性确实比以前更大了，但我们的行业最多的还是小发展商，小发展
商在压力面前的策略非常简单，那就是冬眠。停止买地、减少开工、开工了先放一
放都可以，最后一步才是把公司、项目卖了。所以会不会有大量的企业倒闭、出现
并购潮，我认为不一定会出现。当然，要说对未来形势的判断，万科总是想得比较
严峻一些，我相信资金紧张的这个局面会持续下去。"
谈到拿地策略，郁亮表示，"上半年我们有意少买地是肯定的，我们认为下半
年的市场机会更好一些，我们会持续关注市场可能出现的机会。"他表示谨慎拿地
的策略不会影响到公司下半年的销售业绩，公司两年左右的用地需求是足够的，所
以万科在这方面可攻可守。
专心做住宅
专注国内市场
此外，郁亮还认为，万科"为普通人盖好房子"的策略是长期策略，不会因为在
市场好的时候，高端房好就多做一点。而万科目前为止参与的保障房超过300万平
方米，已经做好的项目利润率有2%。
对于万科有没有考虑其他市场增长点，比如开拓国际市常郁亮表示，"会考虑
，但至少未来10年内国内仍然会是主要市常中国城市化水平还会稳步提升，目前不
到50%的城市化水平，未来10年还会快速提高。另外，人口结构在不断地发生变化
，老龄化问题出来了，有没有提供给这部分人的房子？目前还没有。现在保障房是
重点，未来老年住宅是社会热点问题之一。这是住宅方面的，随着收入水平提高，
居家物业也要有了，与住宅紧密相关的，包括商业的需求同样存在。我觉得这方面
我们的行业还有很多机会。再说还有一个指标，行业集中度始终太低，未来属于优
秀企业的发展空间还有很大，万科仍然会专心把住宅做下去。"
【出处】证券日报【作者】王峥,庄少文
【2011-06-20】
万科Ａ(000002)再获"中国最佳雇主"称号
日前，全球权威人力资源管理咨询公司怡安翰威特在上海举行了"怡安翰威特2
011年中国最佳雇主"颁奖新闻发布会，万科（000002）成为唯一一家上榜的房地产
企业，也是继上一届2009年获奖后再次荣膺"中国最佳雇主"称号，表明公司在员工
管理和雇主品牌建设方面得到认可。
"中国最佳雇主"是怡安翰威特咨询公司组织发起的每两年一次的评选活动，从
2001年至今年已是第六届。
【出处】证券时报【作者】
【2011-06-09】
刘爱明否认辞任引发万科Ａ(000002)下属"离职潮"
在公告公司执行副总裁刘爱明离职不到12个小时后，万科便迅速的在6月8日上
午举行了对此的专门媒体会。
对此，有接近万科的人士就表示，年初徐洪舸、肖楠2位老总的离职，在一段
时间内引起了对万科管理层变动的诸多非议。因此，为了避免针对本次刘爱明离职
可能出现的猜疑，万科如此主动的行为也在情理之中。
而从包括去职的刘爱明，万科总裁郁亮、执行副总裁肖莉和上海区域总经理的
继任者张海同时现身的情况看，万科对于本次临时举办的新闻媒体会确实是十分重
视的。
郁亮肯定刘在任贡献
在会上，郁亮称，刘爱明是在6月6日晚上跟王石和自己提出了想离开的想法，
当天晚上三人分别进行了沟通，同时也了解到刘爱明"去意已决"。因此万科在第二
天便把相关的安排落实了。
郁亮表示，2000年他主持万科工作后的一个最重要安排之一就是"海盗行动"，
而这其中的最大成果就是刘爱明加入万科。在刘爱明加盟万科前，其己担任中国海
外建筑（深圳）有限公司董事总经理、中海地产股份有限公司副总经理。
刘爱明到了万科之后，主抓企划、工程、资金管理中心和财务。上任之初就去
了当时颇为困难的天津公司做董事长，并在第二年就让这个曾经年年亏损的烂摊子
扭亏为盈。同时，刘爱明利用在中海积累的丰富经验发动"磐石行动"，有力提高了
万科住宅的质量。2005年起，刘爱明兼任上海区域总经理，当时上海区域发展并不
突出。去年，万科在上海的销售额超过100亿元，上海区域销售额近300亿元。此外
，在刘爱明时任集团企划部负责人是，规划和落实了万科第三个中长期十年规划，
即通过持续性增长到2014年实现千亿规模，并把万科的住宅产业化在上海大规模落
实了下来。
离职不会带走下属
对于刘爱明离开万科后，其下属是否也会追随其离去的问题，本次离职的当事
人刘爱明称这种事情不会发生。并表示，基于万科的职业经理人文化，自己的离职
对万科正常经营几乎没有影响。
刘爱明认为，一个人工作的变动主要是看队个人价值有没有好处，如果没有好
处就不要变动，有好处才要变动。其表示，对于大多数人来说，留在万科显然是有
好处的。但自己的状态跟他们不一样，其在中海、万科工作了18年，现在离开主要
是想换一种体验。
对于自己离职后的去向，刘爱明表示由于刚刚才离开万科，目前去向还没有确
定。
而针对有媒体认为万科半年内部分高管"频繁"离职的说法，郁亮表态"不太主
张用频繁这个词"，并质疑"两起就是频繁吗？"
但他同时坦言，自己也挺奇怪万科高管流动这件事情。"通常一个公司如果业
绩出问题了，可能流动会多一些，量会大一点，但是显然万科没有这样的问题。"
因此不是业绩不好导致的流动。
那么是否是由于公司成长到达天花板，才导致高管连续离职呢。对此，郁亮认
为，万科今天只是一个中型企业，成长还没有到天花板的时候，每一个在公司工作
的职业经理人自然也不会有天花板。因此，也不是因为天花板导致这么一个流动。
所以自己也在努力理解这件事情。
此外，对于股东担心部分高管离职对业绩的影响，郁亮表示"大可放心"，因为
万科整个流动率只有行业的一半水平。
郁亮再谈"回到原点"
此前，郁亮在3月份接受记者采访的时候谈到2011年房地产市场将回到原点的
话题，因此在本次媒体会上，《证券日报》记者向郁亮询问对这个问题的看法，包
括对未来房地产市场看法。
郁亮则表示，"中国经过这么多年发展之后，我们恰恰在原点问题上有的时候
会忽略了，有的时候回到原点很重要。对一个企业来说，原点是什么呢？永远是客
户、市尝股东、社会等等，如果抛离这些东西之后，你发现离开原点太久后会有问
题的。中国改革开放为什么一直走下去？回到改革开放原点考虑可能会找到答案，
否则的话我们会被很多现象迷惑。"
他认为，回到原点的意思是说要坚持更多的原则，房地产原则是什么？原则是
主要是解决老百姓居住问题的，不是投资品。社会上总有些没有这个能力购买房子
的，也就是商品房解决不了，这个时候需要政府提供保障房，这是社会和谐发展的
基矗这是我们行业的原点。经过过去很多年发展后，买了房又可以赚钱之后，我们
有的时候忘了行业原点是什么，从这个来讲，我们万科习惯是说我们过一段时间想
想我们回到原点，或者像电脑一样清零，这样你很多思路会清楚一些。
【出处】证券日报【作者】王峥,庄少文
【2011-06-09】
万科Ａ(000002)郁亮:万科高层流动不算频繁 经营无影响
继1月份公司两高管离职后，昨天，万科（000002）执行副总裁刘爱明也宣布
将离职。半年内，两起高管相继离开对万科来说是否太过频繁？公司经营是否会受
到影响？万科又如何看待这一事件？就上述市场关注的问题，昨天公司举行了媒体
见面会。公司总裁郁亮表示，万科高管离职属于正常人员流动，而非外界所猜测的
人事地震，万科的经营也不会受到影响。
郁亮说，虽然年初至今公司发生了两起高管离职，但就此认为万科高管流动频
繁并不准确。首先，万科的人员流动率为8%左右，而行业平均在15%左右；万科去
年员工敬业度是80%，而中国最佳雇主水平为71%，万科高出其9个百分点。其次是
万科的应对方式，公司最近几次人事调整都是第一时间告之外界，第一时间完成调
整，而且基本上采用影响最小的方式来完成人事调整。这说明万科有完备的人力储
备跟培养人才发展计划，也有着非常成熟的管理团队，不会因个别职位的变动及调
整而影响公司整体经营。
郁亮认为，对于一个不断发展壮大的公司，其职业经理团队及组织能力、活力
也需要不断更新，人员进出都是很正常的，即使是一些优秀的跨国企业也不能避免
。而能够确定的是，高管离职不是因为万科经营出了问题，也不是因为对万科的价
值观、文化不认同，只是他们作为优秀的职业经理人，可能需要更大的舞台、更多
的经历来丰富自己的人生，而这恰恰与万科倡导的“健康丰盛”的人生价值观所契
合。郁亮表示，如果大家留意就会发现，最近两起高管变动事件，他们个人职业生
涯都在20年左右。对于一个职业经理人来说，20年是职业生涯的上半场，未来还有
20年左右的下半常在这样一个中场时间，其实完全可以想一想下半场如何更精彩？
如果有新的选择、尝试，新的变化，万科一定会对他们寄予更多的鼓励和祝愿。
据悉，万科在接到刘爱明离职的报告后，仅用了一天多时间就将后续事项做了
安排，包括由广州区域总经理张海接任刘爱明的上海区域经理职位，以及相关的工
作安排。而离职后的刘爱明也参加了此次媒体会，他透露说，暂时没有明确去向。
作为万科职业经理人，他绝不会在任上时先给自己找个工作，而是要和万科有个了
结。当然，这个会结束后，他就可以去谈自己未来的工作了。
【出处】证券时报【作者】牛溪
【2011-06-08】
万科Ａ(000002)高层人事再生变 执行副总裁刘爱明离职
继今年初执行副总裁徐洪舸以及副总裁肖楠离职之后，万科高层人事再生变。
万科今日公告，公司执行副总裁、上海区域总经理刘爱明辞去公司相关职务，
万科方面决定由广州公司总经理张海接任上海区域总经理。
公告称，刘爱明加盟万科前，曾任中国海外建筑（深圳）有限公司董事总经理
、中海地产股份有限公司副总经理，2002年加入万科，任集团执行副总裁，2005年
11月起兼任上海区域总经理。
万科在公告中对其表示了感谢，“公司尊重他（刘爱明）的个人选择，衷心感
谢他在任职期间的勤勉尽职和对公司发展做出的重要贡献，并诚挚祝愿他在未来的
职业生涯中再创辉煌。”
万科总裁郁亮称，职业经理人制度是万科的核心，由于万科的经营建立在制度
化的基础上，这种正常的流动并不会影响到公司经营连续性和稳定性。他表示，“
职业经理人是一个社会的财富，如果万科出去的人能够为行业发展做出贡献，这不
仅是个人的成功，也可以看成是万科的成功，对此我们也会感到骄傲。”
正在海外游学的董事局主席王石也在微博中表示，健康丰盛是万科的价值观。
他希望在万科的每一个职业经理人都能够愉快工作、成长和收获，无论最终选择了
怎样的职业生涯，都能够取得成功。
据接近万科的人士介绍，刘爱明此次离职是为了寻求新的职业发展机会。他在
致万科同事的告别信中表示，在万科工作的经历是美好的回忆；做出新的选择，是
为了获得更丰富的人生体验。
万科方面提供的资料显示，接替刘爱明职务的张海生于1970年，1992年毕业于
郑州工学院，获建筑学本科学位，曾供职于机械工业部第四设计院（洛阳）；1995
年加入万科，2001年任公司规划设计部总经理，2003年任成都公司总经理，2007年
任广州公司总经理。
记者注意到，近年来，伴随着房地产调控逐渐深入，众房企高层人事变动显得
愈加频繁。早前，同样作为国内地产业界领军企业的金地集团也曾曝出高管离职新
闻，包括总裁张华纲以及上海公司总经理赵汉忠在内的管理人员接连辞职；而万科
在刘爱明之前，也曾于今年初曝出高管离职事件，时任万科执行副总裁的徐洪舸以
及副总裁肖楠双双因“选择个人创业道路”而离职。
对于投资者关心的高层人事频繁变动是否会影响公司日常经营和管理的问题，
万科方面相关负责人向本报记者表示，万科向来注重人才培养和梯队建设，个别人
事变动并不会影响公司经营和业绩。此外，他还透露，万科将于今日上午举行新闻
见面会，就此次辞职事件作出正式公开回应。
今日，万科同时发布2011年5月份销售业绩。当月，公司实现销售面积81万平
方米，销售金额90.1亿元，分别比2010年同期增长72.4%和76.4%。2011年1至5 月
份，公司累计实现销售面积452.7万平方米，销售金额524.2亿元。
【出处】上海证券报【作者】雷中校 翟敏
【2011-05-26】
万科Ａ(000002)"欢庆城"开发手续完备
河北廊坊香河县违规征占土地现象被报道之后，引起媒体广泛关注，涉及该事
件的“五矿万科欢庆城”项目随即被叫停。5月25日，北京万科针对此事向《中国
证券报》作出回应。
北京万科称：五矿万科是通过公开交易市场获取土地，各项开发手续完备齐全
；五矿万科正在联系国土部门和当地政府相关部门，了解具体情况，协商妥善的解
决方案；针对可能有的已购房客户的询问，五矿万科将如实向客户说明情况，妥善
解决客户问题。
据了解，五矿万科为五矿建设投资管理（北京）有限公司与万科集团各自按50
%比例出资成立的合资公司，刚刚停工项目为“五矿万科欢庆城”一期，已售物业
为联排别墅。对于香河县政府将以成本价回收相关物业做农民回迁房的传闻，《中
国证券报》记者致电了香河县住房保障和房产管理局房地产开发办公室，对方称尚
未接到任何相关通知。
【出处】中国证券网【作者】张昊
【2011-05-21】
万科Ａ(000002)下调股权激励行权价
在2010年度分红派息方案实施后，万科A（000002）调整了股权激励计划的行
权价格。调整后的A股股票期权行权价为8.79元，中登深圳分公司将根据万科的申
请实施此次A股股票期权行权价格的调整。今年4月，万科股东大会审议通过公司A
股股票期权激励计划，公司期权激励计划获得批准。该激励计划的授权日为2011年
4月25日。
【出处】证券时报【作者】
【2011-05-04】
4月万科Ａ(000002)销售增速下降明显
万科A（000002）今日公告显示，4月份，公司实现销售面积67.8万平方米，销
售金额79亿元，同比分别增长7.1%和1.3%。公告显示，今年1月至4月份，累计实现
销售面积371.6万平方米，销售金额434.1亿元。从单月销售面积和金额的同比增速
来看，万科今年1月至4月的数据呈现逐步下降的趋势，特别是4月份的同比增速下
降到个位数。
据公开资料，2011年1月份万科实现销售面积165.4万平方米, 销售金额201亿
元，分别比2010年同期增长216.1%和220.8%；2月份，万科实现销售面积54.9万平
方米，销售金额60.8亿元，分别同比增长159.8%和141.8%；3月份，万科实现销售
面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，同比增长64.5%和47.8%。
4月份，万科新增加广州万科红郡项目。该项目位于广州市番禺区兴南大道以
南，汉溪大道以东。净用地面积约34万平方米，容积率1.68，计容积率建筑面积约
57.2万平方米，其中目前已完工及在建开发面积约10.4万平方米。万科表示拥有该
项目100%权益，须支付项目交易价款约31亿元。在新增项目方面，万科前4个月也
成下降趋势，其中1月至3月分别新增12个、3个和3个项目，而4月份仅新增广州万
科红郡1个项目。
作为行业龙头的万科前4个月同比销售增速逐渐下降反映出房地产市场在政府
调控作用下量跌价稳的趋势。不过，也有环比数据显示国内房地产市场在4月迎来
变化，在香港上市的富力地产(2777.HK)4月份的合同销售金额26.36亿元，环比上
升19%；实现合约销售面积16.88万平方米，环比上升22%。
4月份，万科销售单价约1.17万元/平方米，环比较3月份单价约1.12万元/平方
米有所回升，是2011年以来房屋单价最大回升幅度。
【出处】证券时报【作者】仁际宇 张莹莹
【2011-05-04】
万科Ａ(000002)4月销售79亿元 同比微增1.3%折射调控效果
地产龙头万科（000002.SZ）5月4日公布了其4月份的销售情况。4月份公司实
现销售面积67.8万平方米，销售金额79.0亿元，分别比2010年同期增长7.1%和1.3%
。而对于销售增速的大幅放缓，有分析师就表示并不意外，"主要原因在于去年4月
销售的基数较好，万科今年的销售仍在稳步运行。"
公告还显示，2011年1~4月份，公司累计实现销售面积371.6万平方米，销售金
额434.1亿元。同时，公司在3月份销售简报披露以来新增加项目1个。
4月销售增速大幅放缓
相比于一季度，万科在4月份无论销售面积还是销售金额，其增速都明显放缓
。
2011年1月份万科曾实现销售面积165.4万平方米，销售金额201.0亿元，分别
比2010年同期增长216.1%和220.8%，同时也创下房企单月销售金额的最高记录。此
后的2、3月份，万科的销售金额也达到了60.8亿元和93.3亿元，同比分别上涨141.
8%和47.8%。
整个一季度，万科共实现销售面积303.8万平米，销售金额355.1亿元，同比分
别增长144.6%和135.3%。
而仅仅过去一个月，万科的销售金额增幅就从135.3%一下子滑落到1.3%。那么
，这是否表示万科在4月份的销售出现了问题的呢？
对此，有地产分析师就对记者表示："万科4月销售同比增幅放缓是意料之中的
事情，主要原因还是去年4月份其销售情况比较好，导致基数比较大。而今年万科
一季度销售增幅超过100%的原因，则是其去年一季度的销售基数比较低。"
该分析师认为，虽然万科4月份的销售增幅同比放缓，但从万科今年前4个月的
具体销售数据来看，其销售情况还是不错的，并没有出现什么问题，全年销售金额
应该在1200亿元左右。
搜房网的CREIS中指数据就显示，4月18日至4月24日这周，北京、天津、深圳
、上海、重庆、成都等城市的住宅成交套数和成交面积均出现环比上涨。其中，北
京住宅周成交套数环比上涨达到59.6%，重庆住宅周成交面积环比上涨达到37.8%。
北京房地产交易管理网数据也显示，4月25日至5月1日，北京楼市签约总套数
达5263套，环比上上周签约的4487套上涨17.3%。
而整个四月份，全国100个城市的住宅平均价格环比上涨了0.4%，北京、上海
、深圳等十大城市住宅平均价格则环比上涨0.13%，8个城市的同比涨幅超过4%。
去库存化压力大
此前的4月20日，万科发布第一季度报告称，因全年竣工预计集中于四季度，
万科一季度结算资源不多，实现结算收入76.7亿元，同比增长4.2%，实现营业收入
79.7亿元，净利润12.1亿元，同比分别增长6.2%和7.0%
万科在财报中指出，今年楼市调控持续，市场成交大幅萎缩。3月份，包括北
京、上海、广州、深圳在内的十四个主要城市，成交面积和成交金额同比分别下降
32%和37%，即使和属于销售淡季的2月份相比，也分别下降了15%和16%，属于历史
上罕见的情况。
而在成交放缓的同时，未来一段时期预计市场的新房供应相比1季度将有较大
幅度的增长，市场的存货去库存化能力将面临考验。另一方面，报告期内全国商品
房新开工增速延续了自去年年底以来的下滑趋势。1季度全国商品房新开工面积的
增速由2010年全年的41.9%下降至23.4%，受市场景气变化和融资渠道紧缩的影响，
企业的资金面将逐渐趋紧，行业的开工规模可能持续受到影响，并对一年后的供应
构成挑战。
万科董秘谭华杰也表示，调控已经对市场产生了明显影响，成交速度普遍放缓
，随着去年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一步增加，行业
存货压力将进一步上升。
【出处】证券日报【作者】王峥
【2011-04-20】
万科Ａ(000002)首季盈利略增 未结算合同金额逾千亿
2010年销售额超过千亿的内地房企龙头万科今日发布了一季度业绩报告，2011
年1至3月，万科实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，同比分别增长
144.6%和135.3%；实现营业收入79.7亿元，净利润12.1亿元，同比分别增长6.2%和
7%。
万科董秘谭华杰认为，销售取得较大增长，除1月集中签约创下单月销售新高
的原因之外，主要是由于万科坚持了中小户型普通住房为主的主流定位，同时采取
灵活的销售策略，今年前三个月新推盘当月销售率均超过了60%。不过，与355亿元
的销售规模相比，公司结算收入的增长显得滞后。谭华杰表示，一方面万科坚持精
装修拉长竣工周期，使得结算滞后于销售；另一方面，在春节假期影响下，节前往
往是项目竣工高峰，全年结算多集中于四季度。
值得一提的是，在调控带来市场销售整体放缓的情况下，万科一季度继续保持
了较高的销售水平，截至一季度末，万科已售未结资源规模进一步增加，合并报表
范围内尚有900万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计达到约1052亿元。
公告还显示，万科在今年前3个月新进入了芜湖、秦皇岛、太原等城市，新增
开发项目15个，按万科权益计算规划建筑面积约309万平方米，平均楼面地价约250
0元/平方米。此外，公司还参与了3个城市更新改造类项目，按万科权益计算规划
建筑面积约146万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约1540元/平方米。
对于房地产市场趋势，谭华杰认为，“调控已经对市场产生了明显影响，成交
速度普遍放缓，随着去年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一
步增加，行业的存货压力将进一步上升”。
【出处】上海证券报【作者】雷中校,翟敏
【2011-04-20】
万科Ａ(000002)一季度销售355亿 已售未结金额过千亿
公司将继续快速开发销售策略，不会下调全年计划开工量
万科A（000002）今日发布一季度报告，在市场销售整体放缓的情况下，公司
前3月仍实现销售面积303万平方米，销售金额355亿元，同比分别增长144.6%和135
.3%。同时，截至3月底，公司合并报表范围内尚有1052亿元的已售未结算资源，这
一金额已接近去年全年销售额，为未来的业绩体现奠定了良好基矗
报告显示，因全年竣工预计集中于四季度，万科一季度结算资源不多，实现结
算收入76.7亿元，同比增长4.2%，实现营业收入79.7亿元，净利润12.1亿元，同比
分别增长6.2%和7.0%。由于销售增长以及始终坚持稳健经营，万科一季度继续保持
了良好的资金状况，期末时持有现金371.9亿元，远高于短期借款和一年内到期的
长期借款总和。
万科董事会秘书谭华杰表示，取得上述业绩，除1月集中签约创下单月销售新
高的原因之外，主要还是由于万科坚持了中小户型普通住房为主的主流定位。期内
销售的产品中，144平方米以下的中小户型比例为87%。此外，万科一贯坚守灵活销
售策略，使得公司今年前3个月新推盘当月销售率均超过60%。
谭华杰认为，虽然市场环境已发生明显变化，但并未超出公司的预见范围，万
科将继续坚持快速开发策略，目前并无必要下调全年的计划开工量；但公司会结合
限购政策下客户需求的变化，对未来供应结构进行灵活的调整，以提供“适销对路
”的产品。报告还显示，今年前3个月，万科新进入了芜湖、秦皇岛、太原等城市
，新增开发项目15个，按万科权益计算规划建筑面积约309万平方米，平均楼面地
价约2500元/平方米。此外，公司还参与了3个城市更新改造类项目，建筑面积约14
6万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约1540元/平方米。
谭华杰还指出，和去年同期相比，一季度各主要城市的土地供应和成交面积同
比均有较大程度的萎缩，土地成交溢价率也出现了较为明显的下降。预计到下半年
，土地供应的增加可能会进一步推动土地市场降温，经营稳舰资金充裕的企业将在
把握市场机遇中占据优势。他表示，万科将立足现有城市，继续贯彻快速销售和现
金为王的策略，在谨慎投资的基本原则下，密切关注可能出现的市场机遇。
【出处】证券时报【作者】牛溪
【2011-04-18】
万科Ａ(000002)与合作伙伴共同关注绿色建筑
日前，万科A（000002）合作伙伴大会在深圳召开，包括中建各局、中铁建设
、三菱重工等众多合作企业代表齐聚一堂，围绕"质量"、"绿色"、"社会责任"三个
主题展开讨论。万科总裁郁亮表示，未来将进一步与各方深化合作模式，共同承担
应尽的责任，打造国内住宅行业最高质量标准。
2010年万科落实的绿色三星住宅占全国总量的54%，2011年计划工业化住宅新
开工超过200万平方米。据郁亮介绍，今年6月开始万科所有具备规划条件的新开工
项目，都将参照不低于绿色一星的标准来设计和建造，万科的全面"绿化"已经开始
，他希望与合作伙伴一起探索绿色低碳理念在建筑领域的落实，并相信未来这一领
域有非常广阔的空间。
此次会议上，万科还决定将从股东大会批准的企业公民专项费用中拨出500万
元，用于实施"春天里行动"，将为因贫困无力承担自身或其子女的大病治疗费用、
或因贫困致其子女无法完成教育的劳务工提供救助等。
【出处】证券时报【作者】牛溪
【2011-04-11】
万科Ａ(000002)激励方案获高票通过
在4月8日万科A（000002）召开的临时股东大会上，公司A股股票期权激励计划
以及与华润合作的议案获得高票通过。
据此前方案，万科将向838名激励对象授予总量1.1亿份的股票期权，占目前股
本总额的1.0004%，激励对象人数占在册员工总数的3.88%。行权价格为8.89元，期
权有效期为5年。
分析人士指出，万科此次推出的期权方案有几大特点：首先，期权总数占总股
本比例只有约1%，摊薄影响基本可以忽略，且明显低于市场普遍水平。目前市场上
这一比例平均在4.2%左右，市值200亿元以上公司的平均水平约3.7%。其次，方案
明确提出了业绩增长指标会根据股权融资情况进行调整，如期权有效期内实施股权
融资将提高对净利润增长的要求，突出了对内生增长的要求，在A股上市公司已推
出的股权激励计划中尚属首次。最值得关注的是，万科此次期权计划在业绩指标的
设定上十分严格，超过了市场上许多同类方案，相比万科2006年~2008年的激励方
案也有较大提升。
万科此次期权计划确定的业绩考核条件有两个，一是三个行权期对应考核年度
的全面摊薄净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%。二是相比基准年，之后第1
、2、3年的净利润增长率依次不低于20%、45%和75%，相当于每年的复合增长率超
过20％。
去年万科推出股权激励方案时，已开始实施的A股上市公司股权激励计划中，
净资产收益率（ROE）指标以不低于10%最为常见，ROE要求高于12%以上的不到整体
比例的15%；高于15％以上的仅占6％。
此次股东大会还通过了万科与华润集团有限公司及其关联公司开展合作的议案
。万科将在存在合适项目的情况下和华润展开合作，利用华润金融方面的优势及资
源，实现合作共赢。
另据了解, 在上周五公布的2011年万科公司债券跟踪评级报告中，中诚信评估
将万科主体信用等级上调至AAA，评级展望稳定，有担保债券信用等级维持为AAA，
无担保债券信用等级上调至AAA。万科也因此成为境内发行公司债的企业中第一家
主体信用等级达到AAA的地产公司。
【出处】证券时报【作者】牛溪
【2011-04-07】
万科Ａ(000002)首季销售同比增长一倍多
万科今日公布的销售和新增项目情况显示，2011年3月份公司实现销售面积83.
5万平方米，销售金额93.3亿元，分别比2010年同期增长64.5%和47.8%。2011年第
一季度，万科累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元；与去年一季
度相比，销售面积和金额分别同比增长144.6%和135.3%。
这一业绩是在3月份整体市场显著降温的背景下取得的。万科董事会秘书谭华
杰表示，调控已经对市场产生了明显影响，成交速度普遍放缓，随着去年大量开工
的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一步增加，行业的存货压力将进一步
上升。而万科一季度销售同比实现了较大幅度的增长，除1月份集中签约创下单月
销售新高的原因之外，主要还是由于公司坚持了中小户型普通住房为主的主流定位
，并采取了灵活的销售策略，保持了良好的销售速度，万科前三个月的新推盘当月
销售率均超过了60%。
谭华杰认为，在限购政策的影响下，购房者的购买选择也会出现一定变化。"
更多购房者将倾向于一次到位，这就需要在面积和总价基本不变的情况下，提供更
多的三房产品。"他表示，"万科多年来一直把中小户型作为研究的重点，已经形成
了比较成熟的标准化产品体系，在产品能力上有一定优势。"一季度，万科销售的
产品中90平方米以下的占53%，144平方米以下的占87%。
此外，万科销售公告显示，公司3月在长春、太原、武汉新获取三个项目，共
需支付地价款约24.8亿，其中太原为新进入城市。一季度万科新增项目18个，对应
万科权益建筑面积约455万平方米，平均楼面地价约2190元左右，低于公司2010年
新增项目的平均地价。
【出处】上海证券报【作者】雷中校
【2011-04-01】
多建绿色住宅 万科Ａ(000002)称今年要"做对产品"
王石首度承认自己的游学跟万科国际化有一定关系，未来万科将走向国际市场
万科（000002）年度股东大会昨天举行，正在美国游学的万科董事长王石赶回
参会并主持了会议。会上，万科总裁郁亮表示，2011年，公司工程管理面积将达到
3000万平方米，其中工业化项目预计完成200万平方米，绿色建筑标准住宅达到80
万平方米。考虑到政府将会出台优惠政策，公司已决定进一步提高绿色建筑比重。
郁亮认为，今年整个地产行业特征已经明晰，主要表现为：首先，去年新开工
面积达到40%增速，加上投资性需求受到抑制，今年全国住房整体供应较为充足；
其次，尽管市场走势有待观察，但是成交速度放缓、存货压力上升的方向已经确立
。即将过去的3月份，整个市场表现充分反映出了政策调控的影响。而与其相对应
的则是行业资金面紧张、土地市场购买力不足，过去两年中土地高溢价的情况不大
会再出现；此外，住宅市场将步入供应结构二元化时代，市场再次划分为保障房市
场和商品房市常但这个格局要多少年完成，以什么方式完成，都还有待观察。
基于上述判断，今年万科除了一贯坚持的“主流定位”及“不囤地、不捂盘、
不当地王”的“三不”策略之外，还将重点将围绕以下几方面展开。首先，应对市
场变化，以确保经营安全为底线，要保证做对产品。以前房子只要降价就能卖出去
，而现在不仅是钱的问题，购房者还要有资格才能买；其次，战略纵深方面，过去
一年万科以拓展新城市为主，今年将深耕现有城市；再次，今年土地市场仍将存在
一些机会；最后，万科将进一步提升净资产回报率，去年的16.5%创了历年新高，
希望今年能再创新高。
对于市场普遍关注的房地产税，郁亮认为其影响更多是心理层面，调控效果远
不如行政手段来得立竿见影。目前也只有上海、重庆两个城市试点，方案也不大一
样，说明政府在这方面比较慎重。他说，对万科来说，影响最大的还是房地产的限
购、限价政策。限价政策没有考虑到装修房的装修成本问题，对此万科该怎么办？
很明确的是万科不会取消装修房，公司将就此与相关方面进一步沟通。
会上，王石的游学经历也广受关注。对此，王石称，自己的游学跟万科国际化
有一定关系，未来万科也将走向国际市常王石表示，自己并不是万科出国留学第一
人，只不过因为自己的身份而更受关注，此前万科高层出国交流及培训一直在进行
，另一方面万科也在通过国际市场招聘人才。
此外，万科关于授权公司在指定支出额度内开展企业公民相关工作的议案也获
得顺利通过。该议案提议万科按每年净利润的0.5%作为公司开展相关工作的支出费
用。参照2010年净利润标准，2011年万科该项支出费用为不超过3600万元。
【出处】证券时报【作者】牛溪
【2011-04-01】
万科Ａ(000002)销售规模超过千亿 未来将更多介入旧改项目
3月31日上午，万科企业股份有限公司 2010 年度股东大会在深圳盐田大梅沙
万科中心举行。股东大会的主会场设在二楼，有一百多名万科的股东和股东授权代
表出席。万科董事会主席王石，董事、总裁郁亮等出席了会议。
郁亮：不囤地、不捂盘，不当地王
万科董事、总裁郁亮介绍了万科2010年的经营业绩。郁亮表示，去年万科业绩
主要几个方面的亮点：创造了1000亿销售金额，刷新了住宅企业全球历史记录；目
前已售未结算合同金额820亿，为未来业绩增长做了一个比较好的铺垫；净资产回
报率、结算利润率回到历史最好水平，费用率降到近年新低；净负债率为07年以来
最低，持有货币资金378亿，使公司有一个比较好的发展基础；新增绿色三星住宅
占全国总量54%；客户忠诚度、员工敬业度均创历史新高。
郁亮表示，万科今年的工作要点有六条。第一，应对市场变化，以确保经营安
全为底线。第二，继续坚持主流定位，我们的目标是为普通人盖好房子。第三，坚
持“不囤地、不捂盘”策略。第四，继续“不当地王”，战略纵深，过去一年如果
说我们拓展新城市为主的话，今年将以深耕现有城市为主。第五，计划新开工业化
面积200万平方米，绿色建筑180万平方米。第六，继续提升产品和服务品质，性价
比，战略定位管理，争取净资产回报率进一步提升。
万科：旧改希望能够做到共赢
会上，有股东就万科控股的“金晖”公司在深圳的南苑新村旧改项目存在的一
些问题向万科进行了质询。他提到，万科去年一共收购了24家中小房地产企业，这
些被收购的中小房地产企业分散在全国各地，以前在经营上可能存在一些问题，公
司收购之后怎么解决？
“我们的合作方金晖原来是项目旧改方，我们跟它有合作。我们的分工是：它
负责拆迁，我们负责拆后重建。这个中间我会提醒我们合作方一定要合法、合理、
合情来做好这个事情，不能干任何不合法的事情。我们也会正式发文给金晖集团，
提醒它关注这个问题。”对此，郁亮表示，“万科不把这些称为并购，我们更愿意
称为整合资源，合作发展。审核合作发展伙伴的时候，显然希望各方面优势互补。
对我们来说，盘活存量土地是非常重要的内容。盘活存量对提高供应稳定房价是有
利的事情，所以我们在盘活存量方面做了一些工作。当然我们也会注意其他方面的
不利影响。万科在在每一单整合合作的时候，我们其实都有相关的把关部门，这一
点请各位投资者放心。”
王石补充道，“无论万科的合作对方是大还是小，万科的问题万科承担；因为
对方的问题，而万科承担了风险，万科也不会去推卸属于自己的责任。这方面我们
专门有负责的办公室。我相信万科在未来，在46个城市或者越来越多的城市，我们
将越来越多地介入旧改项目，在这个过程万科会履行自己的责任，和旧改项目的村
民一块来共建共赢。”
【出处】证券日报【作者】庄少文
【2011-03-28】
行权价高出市价 万科Ａ(000002)"价差馅饼"能否赌一把?
去年发布股权激励草案时，万科A（000002）（000002）的股价远高于行权价
。而本周，当万科再次发布股权激励草案修订稿时，其股价已经低于行权价，前后
相差不到半年，股价却已"天差地别"。
值得注意的是，在公布草案之后，本周以来万科连续上涨，截至昨日收盘，万
科股价报收于8.72元，终于离行权价仅一步之遥了。然而，过了近半年时间，万科
仍然坚持8.89元的行权价，如果说这是管理层在坚定看多，那么，投资者是否愿意
跟着万科的管理层一起豪赌万科的未来呢？
激励草案未改8.89元行权价
3月23日，万科公布了股权激励草案修订稿：拟向激励对象授予总量1.1亿份的
股票期权，占公司股本总额的1.0004%，行权价格为8.89元。
早在半年前的2010年10月25日，万科就公布了股权激励计划草案。
与当时公布的草案相比，修改后的股权激励计划在激励对象、行权期限等方面
均作出调整，但在期权授予总量与考核条件上并无变化。
去年10月25日的草案显示：本次股权激励对象的总人数为851人，占公司在册
员工总数的3.94%。而修改后的股权激励计划则将激励对象的总人数下调为838人，
占公司在册员工总数的3.88%。
在这减少的13人中，包括今年初辞职的公司前执行副总裁徐洪舸与副总裁肖楠
两人，其中，徐洪舸在第一份草案中拟被授予220万股票期权。
在下调激励对象人数的同时，万科本次股权激励计划的另一处修改来自于行权
期限的变更。在第一份草案中，激励计划的有效期为4年，而新的草案则将有效期
延至5年。
不过，本次股权激励计划的期权授予总量不变，仍为1.1亿股，占授予时公司
股本总额的1.0004%。
行权要求也仍是万科2011年、2012年与2013年全面摊薄的年净资产收益率依次
不低于14%、14.5%和15%。并要求相比基准年，之后3年的净利润增长率依次不低于
20%、45%和75%。
海通证券（600837）指出，新方案保持了此前对ROE和净利润3年复合增长14%
和20%以上的业绩要求。预计公司2011、2012年EPS分别是0.92元和1.24元，RNAV在
10.3元。按照公司3月22日8.29元股价计算，对应PE为9.01倍和6.68倍。短期内公
司股价有可能因为政策调控出现波动，但中长期看，公司依旧具备足够的安全性和
投资价值，继续维持对其"买入"评级。
周五收盘仍在行权价之下
有趣的是，去年万科公布股权激励草案的前一天，万科股价正巧大涨8.89%，
公布的当天再涨3.49%，最终报收于9.20元。之后的几天里，万科继续飙升，最高
冲高至10.09元，比行权价（8.89元）足足高出13.5%。
然而，去年以来房地产调控始终未见松动，各地"限购令"纷纷出台，货币市场
上的调控也渐渐加紧--加息、屡屡上调存款准备金率，这让地产股在迎来反弹后，
再次跌入低谷。
万科在去年10月份创出新高后，也回落至2011年的8元附近。相关统计显示，2
011年以来，万科的平均股价为8.84元，几乎长期低于8.89元的行权价格。
不过，本周以来，地产股大涨，随着地产股的崛起，万科股价在其公布股权激
励修订草案后也连续上涨，当天涨2.41%，本周以来万科已经上涨超过6%，截至周
五收盘，其报收于8.72元，仍低于行权价8.89元。
万科股权激励草案修订稿的行权价没有变动，再次激发了市场对于地产龙头万
科的热情。
那么，对于投资者来说，目前比行权价还要低的股价是馅饼还是陷阱？
"价差"是馅饼？
记者根据WIND统计了万科历年来的ROE指标和净利润同比增长：从2005年以来
，万科的ROE多维持在14%以上，这完全符合这次股权激励14%的标准。归属于母公
司净利润除了金融危机的2008年没有达到标准之外，其余也都符合这次股权激励20
%的标准。
股权激励草案修订稿公布当天，申银万国随即发布《股权激励，利益共享，股
价利》的研究报告，报告指出，"股权激励的出台，本身就代表了管理层对公司未
来发展的信心，同时业绩增长也可影响未来股价，从而达到约束和激励的作用。"
"预计2011年和2012年，每股净利润分别为0.91元和1.41元，其中2011年业绩
已经全部锁定。"按照申银万国测算，2011年和2012年增长率分别达到了37%和55%
，已高于每年增长20%的行权条件之一了。
万科也表示，截至2010年末，公司尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，
合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额
820亿元。上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的
收益水平提供了有力支撑。
由此可见，2011年万科达到行权条件的可能性大大增加，如果不出意外的话，
业绩方面基本上能够符合行权条件。
众多券商也都积极推荐万科，目前关于万科的评级报告基本上都是"买入"评级
，如湘财证券的《万科再造一个万科》，齐鲁证券的《万科确定型高增长》等等。
一位大型券商房地产研究员对《每日经济新闻》记者表示，"我们还是很看好
万科的未来，这次股权激励我们认为达标可能性较大。"
而对于万科目前的股价，上述研究员表示，"如果投资者也看好万科，股价比
行权价格低正好是一个短期机会，价格差或许就是良机。"
对于股价和行权价之间的博弈，万科董秘谭华杰表示，"这个就要看投资者自
己的判断，但有一点很确定，股价如果没有超过这个行权价的话，管理层期权计划
没有任何意义，也没有利益可图。"
"更加通俗来说，行权价其实和股价是挂钩的，因为股价不上去的话，期权就
没有作用，股价比行权价高，才会去行权，股价不上去就没有任何价值了。"谭华
杰这一番话似乎意味深长。
介入时机未到？
万科的年报也交出了一份亮丽的业绩。万科公布的年报显示，2010年每股收益
0.66元，每股净资产4.02元，净资产收益率17.79%，实现营业收入5071385.14万元
，同比增长3.75%，净利润728312.7万元，同比增长36.65%，拟10派1元。
万科对此表示，公司的销售规模首次突破千亿，全年实现销售面积897.7万平
方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%，2011年公司将继续
贯彻"不囤地、不捂盘"的快速周转策略，进一步提升运营效率。
对于目前股价低于行权价格，大部分券商认为，"还是市场调控偏紧的原因"。
而对于行权价格与万科股价的博弈，还有券商研究员表示，"虽然股权激励的
行权价格与市场上的股价有一定参考意义，的确是存在着价差的良机，但行权日是
按照授予日开始后的一年计算，预计万科会在今年4~5月份召开股东大会审议，股
东大会通过后的一月是必须授予的。也即授予日就是2011年，而业绩考核年也将会
是2011年，等到管理层行权的时候，预计会在明年的4、5月份。"
"如果到明年4月份万科股价还是徘徊在8.89元以下，届时或许是一个机会，但
现在介入，或许早了一点。"
对此，万科董秘谭华杰表示，期权计划本身就是管理层和股东共同进退的制度
安排，如果股价一年之后还没有超过这个行权价格，那股东肯定也没有赚到钱，所
以说，管理层从中也不应该获得收益，这样才能保证管理层与股东共同进退。
那么，在房地产调控的大背景下，万科在2012年行权日到来之际，股价是否会
超过8.89元，我们只有拭目以待了。
【出处】每日经济新闻【作者】王炯业
【2011-03-25】
万科Ａ(000002)王石获授660万份股票期权
刚刚摘得2011中国房地产企业500强状元的万科，23日推出了修订后的股票期
权激励计划，与去年10月份发布的股权激励草案相比，该计划不仅将行权延后一年
，更增加了激励高管人数，其中，王石被授予660万份股票期权。
行权时间延后一年
根据公告，公司拟向激励对象授予总量1.1亿份的股票期权，占授予时公司股
本总额的1.0004%。行权价格为8.89元。授予的股票期权的有效期为5年。授予的股
票期权于授权日开始，经过一年的等待期，在之后的三个行权期，第一、第二和第
三个行权期分别有40%、30%、30%的期权在满足业绩条件前提下获得可行权的权利
。未满足业绩条件而未能获得行权权利的期权或者行权期结束后当期未行权的股票
期权将立刻作废，由公司无偿收回并统一注销。
虽然主要行权条件未变，但与去年10月份公布的股权激励草案相比，将以2010
年为T年修改为以2011年为T年等，意味着行权时间延后一年。
王石获授660万份
公告显示，激励对象为于公司受薪的董事、高级管理人员、核心业务人员，不
包括独立董事、监事和持股5%以上的主要股东，也不包括持股5%以上的主要股东或
实际控制人、其配偶及其直系近亲属。本计划的激励对象总人数为838人。虽然总
人数较去年10月份公布的股权激励草案相比有所下降，但高管人数有所增加，杜晶
、周卫军、袁伯银、毛大庆作为新任命的执行副总裁出现在名单中，杜晶被授予的
股票期权数量为210万份，其余三人分别被授予200万份。董事会主席王石和总裁郁
亮分别被授予股票期权660万份和550万份，数量未发生变化。
【出处】中国资本证券网【作者】王浩娇
【2011-03-24】
万科Ａ(000002)摘得房企500强状元
昨日下午，2011中国房地产500强名单在中国大饭店出炉。毫无悬念，万科摘
走了中国房地产企业500强的状元，恒大、保利分别摘取榜眼、探花之位，一向高
调扩张的恒大地产成为中国房地产开发企业城市覆盖的第一名。
记者发现，房地产市场的集中现象非常明显，这不仅体现在销售面积和销售金
额这两项指标上，房地产企业10强中有6家公司总部位于广东，而在选择直接融资
的市场时，有6家房企选择在香港上市，除去尚未上市的绿地集团和万达集团，在
香港上市的企业是在沪深两市上市的3倍。
房地产市场的集中程度日益提高，2010年全年，房企前10强的销售面积达5893
万平米，占百强的45%，销售金额达5936亿元，占百强总销售金额42%。前20强、50
强销售金额分别为8442亿元和11730亿元，占百强总销售金额的59.7%和83%。去年
全国商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%，百强企业销售总额为1.41万亿
元，同比增长28.06%。
房企10强集中的特点还体现在其总部布局和选择融资市场上，万科、恒大、保
利、富力、碧桂园和雅居乐的总部都设在广东省，广东率先发展起来的经济或是在
这些房地产企业扩张中起到了推动的作用，开放的经济环境让房地产企业更热衷于
宽松的直接融资渠道，恒大、中海外、绿城、富力、碧桂园和雅居乐先后在香港上
市。
【出处】证券日报【作者】
【2011-02-21】
万科A(000002):从一而终没什么不好
在你入市之初，肯定会听到很多"忠告"，比如千万别信价值投资，在中国好公
司不一定会涨。而他们在漫不经心说这话的时候通常意味深长，脸上的表情仿佛真
有被价值投资戕害过一样。
你若不信，他们还会跟你讲事实摆道理。又说，比如万科A（000002.SZ）是好
公司吧，但是它的股票价格就是不涨，从2009年最高的15元跌到2010年最低的7元
左右，现在仍在8~10元间苦苦徘徊呢。
你回家打开走势图一看，情况属实。至此决定视价值投资为洪水猛兽，见到新
股民就跟他们说，千万别信……
但是，等过了一段时间，你发现说万科的人还是很多，依然都是在说它如何怎
么好，并且你会隐约感觉到这家公司的股价虽然涨幅有限，可跌幅也不大，相较于
其他公司，这两年的低迷是由两重因素导致的，一是受大盘整体不佳拖累，二是因
为政策打压。
如果你足够幸运，又会遇到一位股龄超过10年以上的过来人，他向你感叹，19
99年是个分水岭啊，当时A股的"头狼"有俩：长虹和万科，都被极端看好，可惜我
选择了长虹，悔恨之情溢于言表。
于是，你再次回家打开走势图，把时间间隔拉长，看到万科1999年的股价在10
~15元之间，长虹的股价在15~20元之间，后来两公司股价最低点都曾经到过3元左
右。不同的是万科的股价（不算分红）在到达低点后能够随着宏观周期迅速回归，
甚至在2007年还创造40元的新高点，而长虹的股价高点再也没能回到15元，现在的
股价仍处在4元附近。
你非常想知道背后的原因。所以，你开始恶补证券历史以及拓展股票交易知识
，甚至你很快就知道了复权的概念。
当你知晓股票复权价格更能真实的反应股价的涨跌幅，并且把万科的股价复权
后，你会彻底崩溃。因为万科的复权价格会超过1000元，也就是说你20年前或者更
早买入万科并持有到今天，收益率会达到千倍以上。
为什么呢？这就是一家好公司的力量，2011年2月10日，万科公布1月份销售情
况，公司实现当月销售面积165万平方米，销售金额201亿元，分别比2010年同期增
长216%和220%，环比去年12月分别增长140%和141%。无论从销售金额还是销售面积
上来看，1月份的数据都创出历史新高。
也许你会说这是因为去年年底集中推盘认购未签约的滞后反应，也许你还会说
一个月的数据并不能说明问题。这些说法都对。
但是，通过20年的时间验证，经济周期对于万科来说影响有限，何况政策调控
不可能永远持续。万科未来10年的目标是3000亿的销售额，对比现在千亿规模至少
有3倍的成长空间，而现在万科的市盈率只有12倍，如果不是绝对低点的话，下跌
的空间也十分有限。
所以，好公司不是不会涨，而是需要时间，如果你从一而终，它给你的回报肯
定会大于坏公司。假如你把时间间隔拉长来考量，那些过来人所谓的意味深长其实
往往都是似是而非。
【出处】中国资本证券网【作者】
【2011-02-17】
万科Ａ(000002)否认王石淡出 两副总裁离职自创业
作为世界最大的住宅开发公司，千亿万科的一举一动都会被外界放大。春节
前后，万科执行副总裁徐洪舸及副总裁肖楠辞职创业一事，引起业内广泛关注。外
界认为，这是继姚牧民、车伟清联合辞职后，万科管理层十年来最大的人事变动。
时值王石赴哈佛访学，万科搭建后千亿管理平台之际，引发了外界对于王石淡出万
科、管理层重组的猜测。
2月16日，万科方面对本报记者表示，徐洪舸和肖楠二位离职是去自主创业，
公司非常尊重二人的选择，职业经理人的离开和变动对公司影响不大；此外，作为
公司董事会主席，王石虽去哈佛做访问学者，但他仍然身负公司管理职务，也可以
不时回国参加公司会议及壹基金等公益活动，并未因此有淡出万科一说。
王石未淡出
春节前，万科传出两位副总裁同时离职的消息，1月28日晚，万科董事会公告
确认了徐洪舸辞去公司执行副总裁的事项。该公告同时披露，万科董事会聘任原万
科副总裁、深圳万科总经理杜晶为执行副总裁。
深圳业内人士半求对此评论说，万科千亿计划需要掌管过千亿的人，总裁郁亮
因此在高管组成上进行了大刀阔斧的重组，王石时代的丁长峰、徐洪舸、肖楠、肖
莉等高管先后发生人事变化或者位置虚化，其认为，王石正在淡出万科，其一手提
拔的徐洪舸等人也跟着落幕。
但据接近万科的知情人士透露，上述说法并非事实。2007年10月，万科在更改
企业标识的同时，对管理层的职务名称进行了调整，将原来的总经理职务变更为总
裁，副总经理变更为副总裁，徐洪舸、肖莉等正是在此过程中成为执行副总裁，掌
管不同的业务部门，其中并无轻重之分，对于外界所称徐洪舸是万科“第三代接班
人”，万科方面从未确认过。“王石仍然在任，郁亮与徐洪舸仅相差几岁，怎么会
有第三代之说？”前述人士对本报记者表示。
“郁亮接任公司总裁已经10年，王石对公司具体业务已甚少过问，公司的业务
经营实际上是郁亮在负责。只不过以前王石花了大量时间去探险，现在去做学问、
做公益。”熟悉万科的观察人士认为，王石去哈佛与他过去多年在外登山、做公益
并没有本质区别；万科的管理层团队稳定，就算走了一个职业经理人，也还有其他
候补人眩
从本报记者的观察来看，王石在10年前就将总经理一职赋予郁亮，不再管公司
具体业务；近年来，负责产品及设计线的徐洪舸并没有所谓的位置虚化，负责上市
公司证券事务、品牌管理等业务的肖莉更是由董秘升为执行副总裁，并成为进入董
事会的董事成员之一，实际承担的工作内容多了而非少了。
在此期间，万科实行海盗计划，引进多位职业经理人，目前万科共有8位执行
副总裁及3位副总裁，包括从凯德置地挖来的毛大庆以及从中海地产挖来的杜晶。
徐洪舸：创业是梦想
履历表显示，徐洪舸1994年加入万科，曾任万科深圳公司总经理、深圳区域负
责人，带领珠三角区域持续取得了经营业绩的突破；后调往集团总部分管产品线、
运营线工作，对万科的持续增长和经营质量提升起到了重要作用。
万科公告显示，徐洪舸离开是为自主创业，而非去某家竞争性公司，对万科的
影响不大。深圳业内熟悉徐洪舸的人士对记者表示，他是一个低调并且很有想法的
人，本报记者获得的一份徐洪舸给万科同事的告别信中，徐洪舸说，“创业是我的
梦想。”“我只是离开万科自我创业去了。不是托辞不是粉饰！有的是40岁的稳重
和深思熟虑。”
万科则给予了徐洪舸高度的评价，称他是万科职业经理人的杰出楷模。在发给
员工的内部知会邮件中，万科称：“公司对徐洪舸先生、肖楠先生深怀不舍之情，
但也完全理解这是他们经过慎重思考后做出的决定，公司应该充分尊重他们个人的
自由选择。”
1月28日，王石也在微博中表达了对于万科人离职创业、自己当老板的态度：
人生在选择，做职业经理人是选择，自己出来创业打拼也是选择。
“28年前，我只身来到深圳创业，并不清楚前途如何，因为梦想和尝试，才有
了今天。我鼓励年轻人、创业者勇于开创尝试！经过万科的熏陶，万科人的创业是
精彩的。即使离开了万科，精神上仍归属万科。”王石说。
对于徐洪舸自主创业的方向，半求认为，由于徐洪舸和肖楠两人在深圳耕耘多
年，具有了一定的人脉，因此在深圳进入旧改时期以后，他们获得资源拥有者的委
托掌管大型旧改项目并非不可能。
2月12日，肖楠在接受媒体采访时表示，目前正在进行创业前的筹备工作，还
没有达到向外界披露的程度，近期并无项目推出。
【出处】中国资本证券网【作者】
【2011-02-14】
万科Ａ(000002)2011年 主动减速
2010年，万科的日子过得很好，最重要的原因应该是万科提前布局在二三线城
市。一线城市限购，成就了二三线城市房价的快速上涨。
如果前几年二三线城市的房价上涨，还有着"城镇化"这个比较合理的理由，那
2010年二三线城市房价翻番式的猛涨，就真有点疏于防范了，犹如洪水般向二三线
城市奔腾的资本，很难说不会在2011年引发监管当局的围追堵截。
"2009年1月还给首套房贷利率打七五折，2010年就没有了。又是限购，又是限
贷，又是房产税，又是重申土地出让期满后无偿收回。"一位银行高层人士向《投
资者报》记者诉苦，地产调控的政策，同样受到银行业的高度关注，正所谓牵一发
而动全身。
毕竟，根据央行和国家统计局的数据，2010年银行新增贷款中，房地产业信贷
占了1/4，远超去年同期水平。
一种隐隐的担忧，似乎在楼市回暖和政策再出拳的纠结中，才下眉头又上心头
。如果调控真的让房价下降40%，似乎就到了银行难以承受之重。"2010年年中，不
是做过房价下降对银行的压力测试吗？"对于记者的提问，上述人士感叹，"那是测
试下降30%埃"实际情况或许是，2010年第四季度，楼市销售再度良好，年中一度冷
清的土地市场，也重新放量，与房地产信贷紧绑的银行，似乎又要被架上政府调控
的案板。
如果2011年的房地产调控继续高压，担忧自然会弥漫在房地产的整个产业链中
。甚至，如果"限购令"进一步覆盖到房价上涨水平过快的二三线城市，销售和购地
突进的万科，日子恐怕不会比今年好过。
一个月花三个月的买地款
2010年11月就完成千亿销售额的万科，让人兴奋，毕竟，这本是四年内应该完
成的目标。于是，我们看到，2010年12月，万科以161亿元购进了21块土地，在11
月，这个数字还是7块，2009年12月，这个数字也仅为8块。去年12月一个月，万科
买地就花了161亿元，相当于全年购地款的22%，也就是说一个月花了三个月的钱。
12月份万科新增的建筑面积也是全年的23%，比购地第二多的8月份，还多了近
一倍。2010年一年，万科购买的土地，快赶上前三年的总和。新增土地的楼面地价
，也在2007年新高后，重创新高。
齐鲁证券称万科2010年新增建面预计可供公司两年开发，不过，基于的条件是
2011年开工量达到1500万平方米以上。
但是，如果地产高压调控持续，2011年二三线房地产市场也不再乐观，万科仍
要在年报中将2010年800多万平方米的计划开工面积，提高到2011年1500万平方米
的计划开工面积，很难让人不捏把汗，虽然，2010年二三线城市的狂热，让万科实
际开工面积远超原定计划，可是2011年，二三线城市是否还能一如既往的狂热，实
在是决定开工量的关键。
激进的合作
值得深究的是，万科千亿销售额的背后是合作。王石曾对外称："2010年万科7
5%的销售收入来自合作项目。"2010年12月新购的21块地，10块是合作项目。2010
年全年，91个新增项目中，50个是部分权益，超过一半。
万科董秘谭华杰曾在回答投资者提问时表示："经过多年积累，万科的信用得
到了广泛的承认，许多投资方愿意和我们合作。我们将持续关注并积极把握这些机
会。"
虽然万科内部人士称，万科合作的对象主要是中粮、五矿等大型企业。但是，
仍然有质疑声音认为，万科与大大小小投资方，无论是国内外、央企、民营，还是
个人，都有股权合作。身处一线的开发公司，与当地的手握资源者合作，似乎也很
顺理成章。
就连国际资本，尤其是欧洲资本，都在通过香港，以各种方式进入中国寻找投
资机会。合作，无疑是出成绩的快捷方法。只是，这种在狂热中迅速结成的连理，
如果外部环境掉头逆转，退潮之后的海滩，会留下些什么，不能不令人担忧。
万科2010年表现出的激进，或许与郁亮的放权有关。万科"总部、区域、一线"
的三级架构体系，是以简洁、快速和集权著称，拿地、财务融资、人事都集中在总
部，只是相对过去总部决策、区域执行的格局，现在4个区域总部承担了部分过去
由集团总部担任的职能，例如如何取得土地，在哪些城市发展，区域开发的产品结
构，以及区域内部的人事权，一线公司则负责具体项目的开发。只是这种放权，又
让投资者多了一层担忧，总部的策略是否能执行下去，一旦发现风险的苗头，总部
对于区域和一线公司，又是否控制得住和快速刹车，就像"万科不拿高价地、不囤
地、不捂盘"的口号说起来简单，但是对于某些身处缺地城市的一线公司来说，不
拿地却是关系生死存亡的问题，要克服利益的诱惑，又谈何容易。
"如果说一个公司在激进中出了什么问题，一定是内部控制出了问题。"一位金
融界总裁向记者总结了一个普适的管理道理："一线的人员，受业绩驱动，更容易
做出激进的行动，如果没有严格的内部控制，问题就控制不祝"
王石下令放慢速度
应该是意识到万科的激进，万科的精神领袖王石在千亿销售面前，很快出来表
态："2011年万科销售额不允许超过1400亿。"
万科内部人士称：1400亿是按照增长20%来计算，将更多注重发展的"质量"，
虽然过去25年，万科净利润的复合增长率超过30%。
王石虽然下月将赴美游学，但是万科战略层面的把控，仍是王石的职责。王石
近日在媒体上阐述企业目标和结果时，多次提到："不能为了大而大，如果资源整
合能力不适合做大，为了做大而大，最后的结果一定很不好。就是有做大的能力，
但是为了大而大，只争朝夕，就有点拔苗助长"。同时，王石给万科，定下了"健康
丰盛"而非"第一"的目标。
或许也是因为明白在内部推进的困难，王石已经给万科下了死命令。记者走访
万科的那日，万科正在举办2011年新年年会，不知道万科各个层级的精英们，又是
如何理解王石的"放慢和持续"。只是，楼市高压政策持续下，证券市场的投资者应
该好好考虑这句话对万科2011年的意义了。
【出处】投资者报【作者】曾郁兰
【2011-02-11】
三线城市房价涨幅"凶猛"恒大万科Ａ(000002)已介入
当"北上广"等城市房价日趋平稳时，众多三线城市房价涨幅已经超过100%
从北京回家探亲的刘女士惊讶的发现家乡的房价涨得太离谱，刘女士家在河南
省某中部城市，年人均收入仅为1万多元，2009年底房价才每平米千元多，到了201
0年年底已经涨到3000元/㎡起价的程度。而且，新开盘的房子几乎一售而空，只余
高层住宅待售。
刘女士感叹，短短一年左右的时间里，老家的房价已经翻倍，而位于城市核心
地段（观景区）的房价涨幅则更高。据了解，该市2010年居民人均可支配收入增长
不过8.5%。显然，房价涨幅逾居民人均可支配收入增幅10倍。
据记者调查显示，该市的情况并非个例。2010年，号称"史上最严厉调控年"，
楼市调控政策满天飞之余，三线城市已经悄然"接力"一、二线城市，局部地区房价
翻倍增长。
受楼市调控影响较小
三线城市房价"在飞"
2月10日，《证券日报》记者致电河南郑州市一位资深的地产业内人士，据她
介绍，近两年郑州的房价上涨的比较快，因此周边郊县的房价的涨幅亦较大。"从
去年4月份到现在，涨了也有1000块钱了吧"，该名人士同时还对记者表示，三线城
市受楼市调控政策"影响基本不大"。
"基本上，在售项目一开盘或是排号，人气都非常旺"，上述人士表示，越接近
郑州市，房价越高。"像郑州市内（房价均价）大概在6000/㎡以上，郊县地区也有
达到4000元/㎡的了。"目前，郑州及其郊县的房价与当地居民收入相比，"肯定是
不匹配的"，上述人士对记者表示，"房价涨得还是比较离谱的"。
河北邯郸地区也不例外，记者向当地市民了解到，2010年年初，邯郸的房价均
价在3800-3900左右，而时至今日，均价在4700-4800之间。其中，位于市中心的期
房均价不到6000元/㎡，而核心地段现房最高成交价已经达到7500元/㎡了。即使按
照全年房价平均上涨1000元来计算的话，邯郸市的房价涨幅也近三成！
邯郸市人均收入并不高，一般工薪阶层也就在一两千左右，相对于收入来讲，
"房价还是很高的"，邯郸市民杜先生接受记者采访时如是说。
另有哈尔滨某郊县城市为例，该城市总人口85万人，其中非农业人口19万人。
公开资料显示，2010年该市人均年收入刚刚过万。
然而，这个城区面积仅仅为17万平方公里的小城市，2010年的商品房均价也已
经高达2700-2800元/㎡。"估计房价还得涨，核心地区的房价已经到3000多了"。2
月10日，一位资深开发商在接受《证券日报》记者采访时表示，"到了今年秋天，
房价至少得涨到3500元/㎡，以我的经验来看，涨到3800元/㎡都有可能"。
据该名开发商介绍，2009年本城的房屋均价不过1800-1900元/㎡。时隔一年，
每平米商品房价格上涨了1000元/㎡左右，涨幅超过50%。
一个人均年收入刚刚过万、地处东北的小城市，缘何能出现房价2年内翻倍的
预期？
房价仍旧会上涨
成本推动、需求拉动是主因
2月10日，上文提及哈尔滨某卫星城的开发商在接受《证券日报》记者采访时
表示，目前很多农村人口开始进城，除去收入增加的因素外，还有很多农村家庭是
为了孩子能够在城市读书而买房，"农村和城市居民购房（的人），算是一半一半
吧。"
不过，投资性需求也不在少数。据该名开发商介绍，有很多家庭有两三套房子
，但是仍旧继续购置，"（房价）涨得太快，买房子等着涨价"。据他说，目前本城
购房者仍旧以按揭方式居多，尤其是投资性需求者，"虽然本城贷款政策一直不能
称之为宽松，但（购房者）几乎都会选择按揭的方式供房，省下现金可以用作其他
用途"。
除去需求拉动外，该名开发商认为，成本上涨是影响房价"起飞"的最重要的因
素。据他介绍，三线城市的房屋开发成本主要分为三大部分：土地出让金、动迁安
置费以及建筑和人工成本：
"建筑和人工成本在持续增加，地价也在涨"，但最令开发商觉得头疼的还是动
迁安置费用。目前，动迁安置费用并没有一个标准，政府在拆迁过程中最多起到协
调作用，一旦出现"钉子户"，很可能土地在几年之内都无法动工。据他估算，诸多
费用加起来，今年商品房的施工成本已经高达2600-2700元/㎡，"要是（房子）卖
的低于这个价格，连本钱都收不回来"。
上述开发商向记者无奈的表示："向我们这类小城市，它根本没多大利润"。他
的理论是，小城市的房价上涨主要是源于成本上涨的推动，否则的话，没有利润，
开发商也就没有动力去从事楼盘开发--"房价要是不涨的话，城市根本就动不了。"
"以我在本城这么多年开发的经验来看，我自己认为到了今年秋天，房价涨到
三千七、八都有可能"，该名开发商说，"否则开发商连利息钱都赚不会来"。原来
，很多中小开发商的资金并不是来自银行贷款，其部分资金来源是民间借贷，有些
借款的利率高达20%。
而河北邯郸的投资性需求也在房价上涨中"给力"。据《证券日报》记者了解，
相对于邯郸市的需求来说，2010年推盘的数量并不算多。由于三线城市受调控影响
远逊于一线城市，投资性需求依旧为数众多--有业内人士向记者表示，"我认为（
投资性需求方）占不少比例，高档小区的空置率还是挺高的。"并且，"如果是好的
位置开盘的话，还是会抢购。"
恒大、万科已进入三线城市
手持巨幅地块待时而动
上述河南郑州资深地产业人士在接受《证券日报》记者采访时表示，去年恒大
、万科以及万达都进军郑州房地产业。"我们这里还是存在地方保护的，一直是建
业等老牌开发商为主进行运作"，该名人士介绍道，万科、万达和恒大只能算是刚
刚入驻郑州。以万达为例，虽然手中持有数幅地块，但也仅有一块地开始动工；而
上述提及的三家房企巨头布局并不以市内为主，"郊县拿地较多"。
2005年，郑州市提出"郑汴一体化"的官方战略发展计划正式提出，规划之一就
是将开封作为郑州都市圈的功能城市，将郑州的部分教育职能逐步向开封转移。"
像恒大、包括万科在那里都有地，数量还挺多的，但是都还没有完全开发"。
虽然，上述大型房企尚未有所动作，但是据上述业内人士介绍，郑州市外来人
口日益增多，城市持续外扩，"目前郑州市三环以内，7000元/㎡的房子都找不到了
"。郊县的发展可谓是潜力无限，"万科、恒大拿的地块项目都在那里"，该人士声
称，"郊县的房子这两年已经从每平米1千多涨到快4000元/㎡……从我们这边的需
求来看，房价是稳涨的"。
【出处】证券日报【作者】
【2011-02-10】
万科Ａ(000002)新年首月销售逾200亿 创单月新高
万科（000002）今天公布了公司1月份销售和新增项目情况。公告显示，万科1
月销售面积165.4万平方米，实现销售金额201.0亿元，较上年同期分别增长了216.
1%和220.8%，并再次刷新了自己的月度销售历史记录。据悉，这也是国内住宅企业
第一次单月销售额超过200亿元。
对于上述销售业绩，万科董事会秘书谭华杰认为有一定的特殊原因。他分析说
，由于去年年底公司集中推盘，较多客户当时实现了认购但未能在年底完成签约，
这部分业绩在今年1月才正式计入公司销售。另一方面，2011年的销售开门红，也
体现出万科的主流产品定位和快速销售策略继续取得了良好的市场反应。在万科1
月份的销售面积中，144平方米以下的普通住宅占比继续高达88%；同时公司坚决贯
彻积极促销策略，当月新推盘依然保持了较为顺畅的销售。
值得关注的是，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有
效遏制投机性购房，1月26日，国务院发布了八条调控政策。对此谭华杰表示，新
的调控措施体现了政府调控房地产市尝防范房价过快上涨的决心不可动遥
谭华杰还认为，2011年全国总体住宅供应较2010年将有较大幅度增加，而调控
政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房
者的方向转变，自住型购房者将进一步主导市常万科将继续主流产品定位和快速周
转的经营策略，坚持以购房者愿意接受的价格销售房屋，以保持理想的销售速度。
展望今年的房地产市场，谭华杰表示，万科一贯的经营策略符合政策导向和市
场变化趋势，有望在2011年继续跑赢大市。首先，万科在产品结构上的优势依然存
在，万科产品中主要面向自住型购房者的普通住房比例一直保持在9成左右，这一
细分市场的自住需求基础更为坚实，表现更为稳定；其次，万科产品的绿色环保理
念深受购房者青睐，目前万科在售产品中装修房已经成为主流，尤其中小套型、首
次置业的装修房特别受到欢迎，在整体供求关系发生变化后，万科产品的竞争优势
有望得到更好的体现。
不过他也表示，每年春节前后都是住宅市场成交的淡季，今年也不例外。考虑
到市场需求的季节性特征，万科今年2月份计划推盘规模较1月份有明显减少，尽管
公司已经采取了"春节连市"等措施积极促进销售，但2月份销售额较1月份环比仍可
能出现较大幅度的下降。
公告还显示，万科今年1月在上海、杭州、苏州、武汉、沈阳、西安、东莞、
秦皇岛、芜湖等9个城市新增项目12个，其中芜湖、秦皇岛为新进入城市。此外，1
月份万科新增项目楼面地价约2400元/平方米左右，略低于2010年全年水平。
【出处】证券时报【作者】
【2011-02-10】
元月销售突破200亿元 万科Ａ(000002)再创业内新纪录
万科今日公布了1月份销售和新增项目情况，公司当月销售面积165.4万平方米
，实现销售金额201亿元，较上年同期分别增长216.1%和220.8%，再次刷新了月度
销售历史记录；这也是内地住宅企业首次单月销售超过200亿。
万科董事会秘书谭华杰表示，公司1月份销售数据再创新高有一定特殊原因。
由于去年年底公司集中推盘，较多客户当时实现了认购但未能在年底完成签约，这
部分业绩在今年1月才正式计入公司销售。另一方面，2011年的销售开门红，也体
现出万科的主流产品定位和快速销售策略，取得了良好的市场反响。1月份，万科
销售中144平方米以下普通住宅占比继续高达88%；同时公司坚决贯彻积极促销策略
，当月新推盘依然保持了较为顺畅的销售。
谭华杰表示，2011年全国总体住宅供应较2010年将有较大幅度增加，而调控政
策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者
的方向转变，自住型购房者将进一步主导市常万科将继续主流产品定位和快速周转
的经营策略，坚持以购房者愿意接受的价格销售房屋，以保持理想的销售速度。
谭华杰认为，万科一贯的经营策略符合政策导向和市场变化趋势，有望在2011
年继续跑赢大市。首先，万科在产品结构上的优势依然存在，万科产品中主要面向
自住型购房者的普通住房比例一直保持在9成左右，这一细分市场的自住需求基础
更为坚实，表现更为稳定。其次，万科产品的绿色环保理念深受购房者青睐，目前
万科在售产品中装修房已经成为主流，尤其中小套型、首次置业的装修房特别受到
欢迎，在整体供求关系发生变化后，万科产品的竞争优势有望得到更好的体现。
不过他也表示，每年春节前后都是住宅市场成交的淡季，今年也不例外。考虑
到市场需求的季节性特征，万科今年2月份计划推盘规模较1月有明显减少，尽管公
司已经采取了“春节连市”等措施积极促进销售，但2月销售额较1月环比仍可能出
现较大幅度的下降。
公告还显示，万科1月份在上海、杭州、苏州、武汉、沈阳、西安、东莞、秦
皇岛、芜湖等9个城市新增项目12个，其中芜湖、秦皇岛为新进入城市。1月份万科
新增项目楼面地价约2400元左右，略低于2010年全年水平。
【出处】上海证券报【作者】
【2011-01-21】
万科A(000002)567亿拿地金额排名第一
销售额突破千亿的万科A（000002.SZ）在2010年的拿地策略较2009年的中庸显
得有些激进。在新增土地储备较2009年增长68%的同时，拿地金额较2009年增长122
.7%，几乎相当于公司当年销售额的一半。
在刚过去的12月，万科的拿地势头更为激进。在年销售额快速增长的同时，万
科全年新增土地储备与其基本保持同步增幅，增持土地储备面积总量在国内各地产
商中位居第二。
万科向记者提供的数据显示，去年万科新增项目数量为90个，分布在珠三角、
长三角、环渤海、中西部四大区域的40个城市，新增土地权益建筑面积共约2100万
平方米，平均楼面地价约为每平方米2700元。
在2009年，万科全年新增土地储备1244万平方米，全年新增项目的土地款为25
4.6亿，平均楼面地价为每平方米2047元。2010年万科所拿地块的平均楼面地价较2
009年涨幅接近32%。
如果对比公司的年销售额和体量而言，万科在2010年的买地相对数量增长并没
有明显加速。万科去年全年新增土地同比增幅为68.85%，销售额同比增长为70.5%
。但比起销售面积同比增长35.3%而言，万科新增土地增幅并不保守。
值得关注的是，以万科提供的数据推算，万科在2010年拿地合计支付地价款约
567亿元，在国内各地产商中排名第一。其中，拿地总金额较2009年同比增长约123
%，平均楼面地价同比增长31.9%。
拿地金额和平均楼面地价增长，在很大程度上归因于去年土地价格的整体上涨
和万科在一线城市拿地数量有所增加。按照该公司新买地量适当高于开工量和销售
量的一贯思路，万科在2010年土地市场上的表现，仅仅是完成了计划内的任务。数
据推算可以发现，万科去年拿地成本相当于其住宅销售均价每平方米12049元的22%
，全年土地款相当于销售金额1081.6亿元的53%左右，该比率在开发商中位居中等
。
万科一直都宣称并不担心被同行超越。而作为万科拿地的另一种方式则一直被
业界所忽略，即收购扩张。公告资料显示，万科2010年以来的收购力度明显在加大
，前后涉及大大小小的收购约20宗，但涉及土地数量并未披露。
万科向本报表示，公司获取项目资源是为了满足开发和增长的需要，并不追求
过多的土地储备，一般认为约两到三年开发量是比较合理的水平。而在2011年，万
科将继续坚持谨慎投资的原则，公司在对项目进行评估时，会将内部收益率作为一
项核心的指标，并在此基础上，综合考虑收益空间、资金占用以及项目的开发风险
等因素，做到兼顾效益和风险，切实提高投资的质量。
【出处】中国资本证券网【作者】黄树辉
【2011-01-17】
万科A(000002):659亿元拿96块地 资金压力渐显
万科A（000002）正成为2010年花钱最多的"地主"。中国指数研究院的数据显
示，万科以659亿元获得96幅土地，位居2010年房地产企业拿地的榜首。万科还在
继续扩张，万科提供给中国经济时报记者的数据显示，仅在12月，万科就入住了温
州、南通、嘉兴、抚顺等4个城市，完成全国46个城市市场的布局。
记者发现，将大量土地揽入怀中的同时，万科的资产负债率也在不断攀升。依
据万科的公告，截至2010年9月，万科的资产负债率达到73．7480%，达到历史最高
位，超过此前2006年9月时的最高点72．126%。
"万科大量拿地肯定会增加企业的资金负担，资产负债率升高并不奇怪，主要
与万科的快速扩张有关。"成都管理咨询机构房地产行业分析师张智良16日向本报
记者分析说。而能够反映企业盈利情况的总资产利润率却在往下降，从2009年报中
的6．7102%，降至2010年9月发布的三季报中的3．1103%。
市场中传出大量拿地，导致万科现金流为负的消息。但接受记者采访的多位人
士均认为，万科一向采取稳健的开发策略，负现金流不大可能。
"万科虽然土地拿得比较多，但一直奉行快速开发的开发策略，不至于有那么
大的风险。"一位熟悉万科的人士向本报记者分析说，
据了解，万科选择了一条风险相对较小的快速扩张之路，而不是独自承受大幅
扩张带来的压力。上述熟悉万科的人士称，虽然万科2010年拿地虽然较多，但对于
热点地区的高价地块，大多是采取和其他企业组成联合体的方式，合作拿地，这能
够有效规避市场风险。"万科新近在北京拿的几块地，五矿集团都参与其中，能够
借助大型国企的力量，对万科在市场出现不确定性的时候，降低风险有好处。"
继续扩张
销售额破千亿元之后，万科的扩张之路还在继续。仅在12月，万科就入住了温
州、南通、嘉兴、抚顺等4个城市，完成全国46个城市市场的布局。
万科董事会秘书谭华杰表示，尽管12月新增项目数量较多，但万科谨慎拿地的
原则没有任何变化，仍以二、三线城市为投资重点，获取项目的地价均在合理范围
内。
记者发现，在将大量土地揽入怀中的同时，万科的手里并没有太多的高价地，
大多分布在二、三线城市。万科提供的数据显示，12月万科新增项目楼面单价约29
50元左右，全年新增项目楼面单价约2740元左右。
在张智良看来，虽然万科的摊子铺得比较大，快速销售策略对应的销售回款速
度也会有所保障，应当能够弥补快速扩张可能带来的问题。
至此，万科的运行情况到底如何，还没有明确的答案。万科方面称，年报的数
据大约要等到今年3月才能披露，目前并没有太多信息可以对外公布。
"只要楼市一直平稳向上发展，万科的开发模式肯定没有问题，而且其快速开
发快速销售的运行方式，更有利于企业扩张。但一旦楼市出现反转的迹象，摊子铺
得比较大的万科将会面临来自市场层面的不确定性。"上述熟悉万科的人士说。
张智良认为，万科在走向千亿元规模后，应当有所警示，千亿元只是销售规模
，长期的发展还是应当更注重增长的质量，"万科的转型只是时间问题。"
【出处】中国资本证券网【作者】张一鸣
【2011-01-13】
万科A(000002)股和B股同遭大宗甩卖
A股折价10%成交613万股
早报讯房地产企业在创造历史销售纪录的同时，上方高悬房产税的达摩斯之剑
。在此情况下，QFII对国内上市房企的分歧也在所难免，A股房地产企业的龙头万
科A（000002）昨日在大宗交易平台上演多空之战，其单笔成交创2008年12月4日以
来的新高。
深圳证券交易所（深交所）大宗交易平台显示，有QFII大本营之称的中金公司
上海淮海中路营业部昨日卖出613万股万科A股，同时买方也同为中金公司上海淮海
中路营业部。该笔成交的价格为8.13元/股，较昨日收盘价低10.36%。这是万科A自
2008年12月4日以来在大宗交易的最大成交量。
昨日，万科B股也同时在大宗交易平台上遭到甩卖，但成交的价格与昨日收市
价格相仿，为10.02港元/股，总共成交了7.31万股，成交金额73.25万港元，买卖
的双方均为苏皇亚洲交易单元。
昨日，万科A股微张0.44%，收于9.07元/股；B股微跌0.99%，收于10.04港元/
股。
【出处】东方早报【作者】
【2011-01-06】
万科Ａ(000002)12月销售84亿环比降三成
2010年的最后一个月，万科未能延续单月超百亿的神话，12月当月销售金额83
.5亿元，环比降约35%。实现销售面积68.9万平米，销售均价环比下滑至12119元/
平方米。万科2010年累计销售面积897.6万平米，同比增35.3%，销售金额1081.6亿
元，同比增长70.5%。销售均价12047元/平米，同比涨26%。
万科董秘谭华杰解释说，万科去年12月份继续保持了较大的推盘量，有相当比
例的房屋当月实现了认购，但尚未完成签约，因此12月份的销售量环比11月有所下
降。这也意味着大量的签约将在2011年1月完成，1月份无论环比还是同比，都有望
实现较大幅度的增长。
相比2009年结算均价7984元/平米，中投证券分析师李少明认为，今明两年万
科结算毛利率以及盈利能力大幅提升无悬念。据李少明测算，2010年销售金额1081
亿元，加上2009年底预收款317亿元，万科可供结算销售收入1398亿元，是2009年
结算收入的近3倍，锁定2010-2011年业绩并有余。
从数据看，万科客户一次性付款的占比明显提高，2009年这一比例为18%，201
0年则高达26%，其中9月底政策出台后的第四季度更是达到32%。
谭华杰认为，这一变化体现了房贷紧缩对客户杠杆化水平的影响，说明2010年
的调控政策是执行严格、到位的。
2010年年末，万科加速低成本扩张。12月，公司新增项目21个，规划建面680
万平方米，权益建面546.6万平方米，占2010年全年新增权益建面的26%。新增项目
分布于北京、深圳、鞍山、抚顺等16城市，其中一线城市仅占21%，其余为二三线
城市。至此万科累计已进入46个城市。公司2010年拿地资金共计约700亿，全年新
增项目楼面单价约2740元。
李少明指出，2010年公司新增项目92个，权益建面2137万平米，加上2009年末
公司未结转权益建面2436万平米，公司未结转权益建面共计4573万平米，是2010年
销售面积的5倍多，2010年新增资源可满足公司2年的销售需要（销售面积年复合增
长30%），新增资源楼面地价仅为2010年销售均价的23%，40%的高毛利率可维持，
并有进一步提升的可能。
【出处】21世纪经济报【作者】
【2010-12-23】
拓展别墅市场 万科Ａ(000002)图谋全产品线
坚持做普通住宅的万科，也有豪宅开发商的一面。近日，万科与五矿联合打造
的北京欢庆城一期鹭湖别墅项目低调亮相，万科的别墅及全产品线策略浮出水面。
步入后千亿时代的万科，除了区域外延的拓展，继续丰富其各个层次的产品线
、持续技术创新将成为重点。这也成为保利、金地等公司的主要策略。
另一方面，通胀预期之下，高端豪宅前景看好，可以从整体上提升公司的利润
率，也是万科等深耕豪宅市场的原因之一。
从万科的产品策略来看，坚持做主流住宅、普通住宅，帮助万科度过了宏观调
控，提前实现千亿目标。而从市场反应来看，这一类型的商品房及其自住型购房者
是受宏观调控影响最小的。万科董秘谭华杰介绍，目前万科销售的产品中90平方米
以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。
但万科总裁郁亮对本报记者表示，除了坚持主流住宅之外，万科也进行全产品
线的开发，丰富产品线也是其重要策略。比如针对活跃型老年人群的养老住宅，针
对城市刚毕业人群、十几平米的超小户型住宅，以及针对高端人群的别墅、高级公
寓等，万科均有涉猎。
虽然占比不多，但万科从未放弃豪宅开发。
近年来，万科在中高端市场频频出手。在深圳，万科十七英里、万科清林径、
天琴湾等项目，都已经成为深圳别墅的代表作；在上海，万科有提香别墅、翡翠别
墅以及第五园等；而南湖别墅作为万科进军唐山的第一个项目，也已成为当地的标
杆。万科与五矿在香河联手打造的北京欢庆城，一期产品鹭湖别墅的规划也已出炉
。
"从城市别墅到资源别墅，从第一居所到度假别墅，从合院到联排，万科的别
墅产品线非常丰富。"万科内部人士表示。
保利地产（行情，资讯）是另外一家布局别墅市场的房企。在成都，虽然进入
才仅仅两年，但保利已经是成都第一个实现联排、双拼、叠拼、纯独栋、庄园的别
墅全产品线开发的企业。
11月初，金地提出豪宅战略，称其主要是为了完善产品的结构，同时豪宅生活
将会成为未来品位生活的发展趋势，提出豪宅战略是为未来的发展做准备。
从竞争的角度看，中经联盟秘书长陈云峰认为，别墅市场同质化严重，亟待产
品创新。此次五矿与万科联手打造的鹭湖别墅，应用了许多万科的先进技术。
主流开发商扩容别墅市场，其背后的原因，仍有宏观经济因素、通胀预期在主
导。
中国不动产研究中心2010年别墅市场研究报告显示，1—11月份，北京新批准
的销售别墅减少1/3，销售套数减少了50%。北京别墅市场供应和成交量均有所萎缩
，但成交均价仍然稳步上扬。11月北京别墅市场成交均价为26366元/平方米，相比
1月上涨了13.49%。
"今年别墅产品上涨幅度仍略高于普通商品住宅，体现出别墅产品良好的保值
增值性。"该报告认为，明年别墅市场新增供应量仍将下降，市场供求关系将趋紧
。
在上述背景下，万科、保利、金地等加强对别墅及高端产品线的开发，如销售
顺利，则有助于其提高整体利润率，弥补普通住宅快速周转导致的毛利降低。
长江证券分析师苏雪晶认为，从整体上来看，房企融资能力与其盈利能力相关
性较强。2007年上市房企盈利水平增长了127%，2008年随着融资规模增速的下降，
企业的整体盈利水平也在下降。万科2009年实现的净利润增长速度仅为36.3%，低
于行业的平均水平。
2011年房企融资将持续紧缩，郁亮称其对明年资本市场没有任何预期，万科今
年的利润率保持在20%多。分析人士预计，万科的豪宅产品线有助于公司提升明年
的利润率，确保业绩增长、股权激励等顺利实现。
【出处】21世纪经济报道【作者】张晓玲
【2010-12-17】
万科Ａ(000002)等17家房企 竞标三宗北京中关村地块
昨日，北京市土地整理储备中心招标出让三宗中关村科技园昌平园东区住宅地
块，万科、金地、首创、住总等17家房企参与竞标，最高报价合计达40.5亿元。
据了解，中关村科技园区昌平园东区三期联合储备开发项目0303-32-1地块普
通商品住房项目用地，规划建筑面积9.59万平方米，招标底价5.95亿元，有12家企
业参与竞标，北京住总集团与天津融创联合体报价最高，为9.59亿元，万科和京投
置地联合体投标总价为7.7亿元。
中关村科技园区昌平园东区三期联合储备开发项目0303-41-1、0303-41-2地块
普通商品住房项目用地，规划建筑面积13.64万平方米，招标底价为8.87亿元，有1
0家企业竞标，懋源置业和懋源房地产开发综合体报价最高，为13.7亿元。
中关村科技园区昌平园东区二期0303-55地块住宅混合公建用地（配建限价商
品住房），规划建筑面积23.7万平方米，招标底价为11.6亿元，共6家企业竞标，
常州宏骏报价最高，为17.26亿元。
【出处】证券时报【作者】张达
【2010-12-10】
万科Ａ(000002)29.63亿元拿下深圳六地块
12月9日，万科A（000002）以29.63亿元的底价拿下深圳市盐田区六宗土地，
包括四宗商业服务业用地和两宗地下空间，折合楼面地价8582元/平方米。
深圳市土地房产交易中心捆绑挂牌出让这六宗地，全部位于盐田区沙头角中心
区，是深圳今年出让底价最贵用地，总占地约13.72万平方米，总建面约34.53万平
方米。其中四宗地为商业服务业设施用地，一块地为地下空间(社会停车场+商业)
用地，另一块为地下空间(社会停车场)用地。
该批地块中规划有10万平方米的写字楼、10万平方米的商务公寓、8万多平方
米的商业，5.5万平方米的酒店以及1万平方米的艺术中心。
拍卖前，国土部门对这六宗地块的买家提出了严格要求：不接受联合竞买，竞
买申请人必须具有房地产开发一级资质、10年以上城市运营和房地产开发经验，具
有开发城市综合体项目的成功案例。还要求竞买企业注册资金60亿元人民币以上，
2009年纳税10亿元人民币以上；项目资金来源明确，自有资金占项目投资总额的比
例不低于30%。此前业内曾预计，深圳的开发商中可能只有少数几家大企业符合条
件，但现场情况却是只有万科参与这六宗地块报价，其他企业均未参与。
万科表示，对盐田东部片区的发展前景看好，且此片区属于万科传统优势区域
，在盐田东部片区万科已开发东海岸、17英里、天琴湾、万科中心等明星项目，形
成较好的区域市场影响力。万科将充分利用该地块的海景、中心区、中央公园等资
源，在本地块打造成功的城市综合体地标物业。
【出处】中国证券网【作者】万晶
【2010-12-08】
万科Ａ(000002)通往3000亿之路
12月1日，万科披露今年的营业收入已经超过1000亿。12月5日，王石董事长宣
布万科10年内做到规模超3000亿。
2010年1—11月，不少公司都取得了较好的业绩。保利1—11月，公司实现签约
面积626.19万平方米、签约金额571.49亿元，分别同比增长28.88%、41.58%；佳兆
业销售收入约人民币85亿元，同比增长67％；恒大预计将有接近80%的增长。随着
越来越多的百亿甚至千亿房地产企业的出现，如何继续扩大规模的边际效益，如何
使其高成长性持续下去成为业内最关心的话题。
“如果按照20%的复合增长率计算，到2014年万科的营业收入将超过2000亿，
如果按25%的复合增长率计算就是2400亿。”王石如此分析万科3000亿的合理性。
他认为假定未来整个经济增长放慢，复合增长率从25%降到10%，到2020年万科的规
模将超过3000亿。
从1000亿走向3000亿，用十年完成，那么这段路如何走呢？
解决规模负增长
千亿后的管理平台需要在千亿前搭建好。
而这一准备是万科放弃了三年的发展才完成的。在万科达到500亿规模的2006
年，总裁郁亮就注意到万科在规模和管理上的脱节,“那是不正常的速度,哪里顾得
上整理自己的管理模式和业务结构,大家都只顾卖楼。”而这直接导致了万科2006
年、2007年费用快速增长。2006年的年报显示,随着销售规模的扩大,万科的管理费
用和营业费用也快速增长,增幅分别达到34.19%和63.88%,管理费用由5.6亿元升至
8.5亿元。这一现象在2007年并未好转,两项费用继续增加到11.9亿和17.6亿,增长
幅度达到90.91%和105.22%,两项费用占总收入的8.3%。而同样在当年迅猛扩张的保
利地产,此类费用只占总收入的5.5%。
“当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时,这个企业
就到了增长的极限。”2007年万科在年报中陈述了自己的担忧。万科转向“有质量
的增长”，其中重要一项就是完善增长的管理架构，降低规模引发的费用上升，以
扩大规模的边际效益，使规模真正成为一种优势。
郁亮提出的新管理模式为：万科集团总部和区域总部之间的业务不重叠，区域
管理的事务集团不参与，集团管理的事务区域就不插手。
相对过去总部决策、区域执行的格局，郁亮将目前的架构比喻为一支球队：集
团总部管理土地储备战略、财务、融资和高层人员变动等重大事项，相当于“裁判
员”；4个区域总部承担了部分过去由集团总部担任的职能，被赋予了一定的独立
性,例如如何取得土地，在哪些城市发展，区域开发的产品结构，以及区域内部的
人事权，相当于“教练员”，剩下的一线“运动员”则负责具体项目的开发。
“一个区域总部管10个城市不成问题，今年开发范围达到34个城市，年底到40
个城市。将人力资源分出去20%进入新的扩展区，这样的话不至于失血。同时，抽
一些血出去,团队会更为活跃，这样才能解决进入更多城市、进入更多市场所带来
的压力。”万科使用这种方式，大举进入二、三线城市，效果超过了郁亮的预想，
提前4年达到了1000亿。
“万科自身感觉这次调整效果非常好，达到目标很顺利，而且可持续。”一位
上海的私募基金经理在万科调研后表示。
“为千亿后的经营做准备，目前的管理平台能够支持公司继续成长。”万科董
秘谭华杰表示。现阶段万科实施的正是战略总部、专业区域、执行一线的三级管理
架构过渡。经过三年的实践，已经形成了比较成熟的运作模式。
上山下乡
架构搭建完成，规模不再是负面因素。“万科一是坚持自住需求、中小户型为
主的主流市场定位，二是坚持快速周转的开发策略，三是层次丰富的战略纵深。”
谭华杰认为，今年并非所有的企业都跑赢了大市，这三个条件决定了此轮调控下房
地产企业的表现，“今年表现最好的，基本上都是那些做主流、高周转、做好战略
纵深的公司。”
谭华杰认为，“万科会继续坚持长三角、珠三角、环渤海、中西部的城市经济
圈聚焦战略，在深耕现有城市的基础上，选择其他经济中心城市及城市圈作为必要
的补充。”
“调控的目的在于使市场回归到自住需求占主导的地位。在这一背景下，我们
坚持中小户型普通住宅定位的优势将进一步体现。另一方面，尽管未来市场的波动
可能加大，但由于房价和地价存在联动关系，且各地市场存在差异性，万科的快速
开发策略和战略纵深布局对于应对行业波动将有很大帮助。”
事实上，增长超过30%的公司都是在二、三线城市较为活跃的公司。例如敢于
“上山下乡”的恒大、佳兆业都在将自己的增长区域设置在中西部二、三线城市。
成长性有待确认
万科虽然已经有了自己的方向，但是面对如此规模的企业，市场仍存在担忧。
资本市场没有给万科很好的价格。“预计万科今年业绩在0.7元/股，明年能够
上升到0.9—1.0元/股，目前的动态市盈率在12倍，明年更低，这是相当便宜的价
格。”
“相对于别的行业，地产仍然有较高利润，但是暴利时代已经结束，成长性下
降是不能避免的，”英大证券研究所所长李大霄表示。他对万科“谨慎乐观”。
李大霄认为，房地产板块整体面临成长性不足的问题，万科也被拖累，虽然并
不排除万科有结构性的机会；另外不确定的政策变动也仍然对万科的估值造成很大
的压力。万科是否年年能够以这样的规模发展下去，是需要时间证明的。但是他也
认为，万科的策略有过人之处，刚需的市场仍然是充裕的，“中西部城市，二、三
线城市仍有大量的机会。”并且，粗放的开发结束后，万科对细分市场如果能够进
一步把握，也是能够扩大利润空间的，“例如万科尝试的一些细分市场产品：老年
住宅，保障房，或许能够为公司提供新的增长空间。”
【出处】上海证券报【作者】徐广蓉
【2010-12-07】
销售金额首家破万科Ａ(000002) 万科模式能否被复制
12月3日，万科A（000002）发布11月份销售公告，截至2010年12月1日，万科
累计实现销售金额1000.6亿元，成为中国首
家销售突破千亿上市房企。在"史上最严厉的调控"期间，这一数字似乎让政府
显得有些"尴尬"。
12月6日，平安证券地产分析师在接受《证券日报》采访时曾经指出，万科在
这轮调控政策中，是受益者。万科已超越了
自身的标杆房企帕尔迪。同时，万科也成为中国诸多房企的标杆，只是万科的
"模式"能否被复制？
快销售成就"千亿"万科
"我们公司11月份提前完成全年销售任务，大概是万科的1/4吧。"某上市房企
在和《证券日报》记者谈及公司情况时如此
描述。
"你那里是否有万科精装修房的数据？我们公司也打算向这个方向进行住宅开
发。"记者在重庆某拟上市房企工作的朋友
曾如此说，并提及"我们关注最多的，是万科。"
房企"招金保万"四大家族中，万科是唯一一家民营企业。20年的上市路，万科
话题不断，同时也"被"追赶不断。
问及万科能取得千亿销售的原因，平安证券地产分析师在接受记者采访时列举
了几条他认为是万科成功的理由：一是万
科高周转、不囤地的开发模式。在他看来，现在的政策时点为其提供了"天时"
，也即在土地价格平稳期，高周转开发的优势
就会体现出来；二是万科的"战略纵深很大"。万科已经将业务遍布全国各地，
因此可以规避个别城市的房市波动风险；三是
万科对项目的"管控"能力。平安证券地产分析师认为，万科已经进入到40多个
城市，而其对自身这个"庞大王国"的管控能力
要超出同业水平，"其实，（万科）它的优势在于它的软优势。"最后，他认为
，万科还具有融资优势，手中所持资金相对丰
富，而获取贷款的能力也要高于规模较小企业。能够以较低成本融到大额资金
，对于资金杠杆率较高的房地产市场来说，本
身就是优势。平安证券研究报告显示，万科前11个月拿地535亿元，但是公司
尚有500亿左右的可动用资金，充裕的现金、较
低的融资成本将有助于万科在此时"逆势扩张"。
而万科优于其他房企之处，在平安证券地产分析师看来，在于其"执行力较强"
。万科能够在很快的时间内将所开发的项
目"速度提起来……它在这个方面的优势很明显"。
高周转意味着快速扩张，但高周转与利润率之间的关系则较为复杂。该分析师
还表示，如果万科在以往房地产价格快速
上涨的时期里寻求高周转率的话，那么可能会丧失获得高利润率的机会。但是
，在此轮政策调控下，房地产价格渐趋平稳，
相对于某些捂盘囤地的房企来说，对万科而言反而是有利的。
由此可见，在"史上最严厉调控"时期，却成就了万科的"千亿"传奇。"在这个
时点，它（万科）比任何时候都有优势"，
平安证券地产分析师如是说，"从某个角度来说，它其实是受益的"。
【出处】证券日报【作者】谢静
【2010-12-06】
万科Ａ(000002)董事会主席王石:2020年万科营收将超过3000亿
万科董事会主席王石周日表示，到今年12月1日，万科今年的营业收入已经超
过1千亿，如果按照20%的复合增长率计算，到2014年万科的营业收入将超过2千亿
，如果按25%的复合增长率计算就是2400亿。假定未来整个经济增长放慢，复合增
长率从25%降到10%，到2020年万科的规模将超过3千亿。
王石是在由中国企业家杂志社主办、中国企业家俱乐部联合主办的“第九届中
国企业领袖年会”上作上述表示的。他说，未来10年，万科面临着两个转型，一个
是如何从追求利润最大化的传统营销模式向追求技术科研为导向转型；第二个是如
何从简单的建房卖房向市场服务型转变，无论从技术上还是服务上转型一定要以消
费者为导向。
王石说，目前万科住宅产业化建筑面积已经达到106万平方米，绿色三星标准
建筑达到84万平方米，未来会致力于建筑碳减排等方面。到2014年，万科不仅是经
营规模超过2千亿，而且按照到2020年中国对国际上碳减排强度40-45%的目标，到2
014年万科的绿色住宅对碳减排的贡献率将达到千分之1.2。如果建筑房地产行业都
做到像万科这样的标准，全行业在碳减排强度的贡献度将是12.6%。
【出处】证券时报【作者】张达
【2010-12-03】
万科Ａ(000002)年销售规模过千亿 创行业新标杆
今天，随着万科（000002）公布近期销售及新增项目情况，中国房地产行业第
一家年销售额千亿级公司正式诞生。截至2010年12月1日，万科今年已累计实现销
售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。
公告显示，万科11月实现销售面积97万平方米，销售金额128.7亿元，同比增
长86.6%和146.3%。前11个月万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.
1亿元。再加上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额突破千亿大关。
分析人士认为，新一轮房地产调控政策已经对市场产生明显影响。万科仍能取
得骄人的销售业绩，应归功于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。即产品上
坚持主流定位，同时坚持快速周转的开发策略。
万科董事会秘书谭华杰表示，从客户购房资金构成情况来看，近期房贷收紧的
情况非常明显，政策已对市场产生显著影响。万科客户一次性付款的占比10月份为
30%，11月份进一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4个月，平均不到20%，即
使在2008年的市场调整期，平均也只有27%。另一方面，万科目前销售的产品中90
平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。
值得关注的是，2010年万科新开工公寓产品基本实现全装修交付，装修房比例
远高于行业普遍水平。其产品充分体现出的绿色环保理念，受到了首置首改类客户
的欢迎，形成了万科产品的一项重要竞争力。谭华杰指出，“快速开发”、“快速
销售”也已成为万科经营策略最显著的特征。据他介绍，万科总部对各地公司获取
项目后尽快开工有明确要求。同时，万科所开发的项目在获取预售资格之后就会立
即推盘销售，并采用积极的销售策略，按照购房者愿意接受的价格尽快售出房屋。
按照万科内部的指导线，新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度
。而从实际的情况来看，今年8月以后基本保持在70%以上。
“万科并不追求过高的利润率，而是通过‘快速开发，快速销售’的经营模式
，获得公平收益，利用快速周转提高ROE水平，万科的周转率在行业内一直处于领
先水平”，谭华杰介绍称，这一模式兼顾了股东的利益和购房者的利益，相信更加
符合社会需要和政策导向。
公告还显示，今年前十一个月，万科新增项目楼面地价约2600元/平方米，保
持在合理的水平。公司今年新进城市包括昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、
烟台、乌鲁木齐、清远等市场，目前进入城市逾40个，布局方面更趋均衡及稳剑区
域方面，环渤海区域今年前十一个月的销售规模超过了此前一直处于领先的长三角
区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。
【出处】证券时报【作者】牛溪
【2010-12-03】
截至12月1日晚间 万科Ａ(000002)销售过1000亿
市场消息人士透露，截至12月1日晚间，万科Ａ（000002.SZ）的年度签约金额
突破1000亿大关，比预期的时间提前了整整一个月。
其中，仅万科深圳就完成签约金额约300亿。
11月初，王石曾公开表示万科今年销售将突破1000亿。而记者获悉，万科前11
个月总体销售额约为998亿元，离1000亿元销售额仅一步之遥。
经过今年在销售收入上的快速增长，过去有望冲击"第一"的保利地产（600048
.SH）、中海地产（0688.HK）等都与万科的距离越来越大。
截至2日收盘，万科A收报8.27元，上涨0.61%。
【出处】中国资本证券网【作者】
【2010-12-03】
万科Ａ(000002)成国内首家销售破千亿开发商
11月各大城市房价继续上涨
12月3日，地产龙头万科A（000002.SZ）公布了其11月的销售简报。此前在万
科还未有正式的对外公告发布之前，关于万科实现千亿销售的消息就早已传开。而
随着这份销售简报的出炉，万科今年销售冲破千亿大关正式得到了公司方面的确认
。
上月销售继续破百亿
拿地速度不减
此前，万科武汉公司的内部人士就曾透露，总裁郁亮12月2日给全集团两万多
名员工发邮件，通告截止到12月1日为止，万科销售顺利达到千亿元。
根据这份销售简报显示，2010年11月份万科实现销售面积97.0万平方米，销售
金额128.7亿元，分别比09年同期增长86.6%和146.3%。而这也是万科自8月份以来
，连续第4个月销售突破百亿。
2010年1~11月份，公司累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元
。截止2010年12月1日，公司累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿
元。
由此，万科也成为了国内第一家年销售突破千亿的开发商，并将万科2014年千
亿年度销售目标提前三年完成。对此业内人士就认为，万科之所以能取得这样的成
绩，与其快速开发快速销售的策略密不可分。
万科董秘谭华杰此前表示，万科总部对各地公司获取项目后尽快开工有明确要
求。同时，万科所开发的项目在获取预售资格之后就会立即推盘销售，并采用积极
的销售策略，按照购房者愿意接受的价格尽快售出房屋。按照万科内部的指导线，
新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度。而从实际的情况来看，
今年8月以后基本保持在70%以上。
此外，在保持每月超百亿销售的情况下，万科也在积极的出手拿地。根据公告
显示，10月份销售简报披露后，万科分别在北京、深圳、广州、南京、天津、沈阳
6个城市拿下了7个项目，总共的土地出让金达到了74.37亿元。而今年以来，万科
还新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场
，在全国逾40个城市都有项目开发，动用的拿地资金达几百亿元。
11月大中城市住宅价格
环比同比继续上涨
在万科销售破千亿的同时，中国指数研究院也发布了11月的"百城价格指数"。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2010年11
月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个
城市价格环比上涨，14个城市环比下跌。价格上涨的城市中，淄博上涨幅度最大，
为2.50%；价格下跌的城市中，下跌幅度最大的昆山跌幅为0.57%；涨跌幅在1%以内
的城市数量共有55个。
11月百城住宅价格最高的十个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、
温州、广州、宁波、福州和南京。其中深圳以24601元/平方米继续排名第一位。
十大城市11月份的住宅平均价格为15407元/平方米，环比上涨0.41%。具体来
看，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市价格均环比上涨，其中武汉涨幅为1.72
%，居于首位。
同比来看，十大城市平均价格上涨34.29%。其中，杭州涨幅最大，同比上涨43
.76%，北京、上海等6个城市涨幅也介于30%-40%之间。
【出处】证券日报【作者】王峥
【2010-12-03】
注重适销对路 万科Ａ(000002)销售首破千亿元
万科今日公布近期销售及新增项目情况公告显示，公司11月份实现销售面积97
万平方米，销售金额128.7亿元，同比增长86.6%和146.3%。截至12月1日，万科今
年已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元，成为房地产行业首
家年销售额破千亿的公司。
万科董事会秘书谭华杰表示，房地产是一个高度复杂的行业，影响因素众多，
万科将继续坚持中小户型为主的产品结构，密切关注市场变化，认真研究客户需求
，提供适销对路的产品，提升产品的市场竞争力。
谭华杰还介绍，万科总部对各地公司获取项目后尽快开工有明确要求。同时，
万科所开发的项目在获取预售资格之后就会立即推盘销售，并采用积极的销售策略
，按照购房者愿意接受的价格尽快售出房屋。按照万科内部的指导线，新推盘项目
当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度；而从实际的情况来看，今年8月以后
基本保持在70%以上。
近年来万科业务构成中二、三线城市占比有所提升，各区域发展也更趋平衡。
环渤海区域今年前11个月的销售规模超过了此前一直处于领先的长三角区域和珠三
角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。据介绍，今年前11个月，万科
新增项目楼面地价约2600元，保持在合理的水平。公司还新进入昆明、贵阳、唐山
、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场，目前已进入了逾40个城市，
布局更趋均衡全面。此外，万科的拿地方式也比较灵活，公司的专业能力、管理能
力、资本市场信誉以及所积累的经验使得公司在通过合作方式获取项目资源具有一
定的优势。
万科去年全年销售面积663.6万平方米，销售总额634.2亿元，营业收入488.8
亿元，净利润53.3 亿元。
【出处】上海证券报【作者】雷中校
【2010-11-25】
万科Ａ(000002)24.42亿元中标广州一居住地块
根据11月22日发布的广州市国有建设用地使用权出让结果，深圳市万科房地产
有限公司以24.42亿元中标广州开发区KXCD-E2地块。
资料显示，该地块采取招标出让方式。地块位于广州开发区科学城彩虹一路以
南、伴河路东北侧、绿榕路以西，土地面积177588平方米，容积率为2.5，建筑密
度≤30%，为其他普通商品住房用地。
根据出让要求，该地块中标人自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起
计，必须在6个月内动工建设，36个月内完成开发建设。
业内人士指出，从2007年下半年以来，万科买地态度审慎，这也使得该公司在
广州3年来收获甚微。此番获得开发区17万平方米土地，将大大缓解其在广州的土
地储备之"荒"。
【出处】中国资本证券网【作者】
【2010-11-24】
万科Ａ(000002)武汉高调促销 消费者嫌其"吝啬"不买账
"地产一哥"万科在武汉掀起促销优惠已接近尾声，在其影响下，多家地产商亦
纷纷开启年底优惠让利活动。但市场消费者却观望依旧，只因万科等地产商们让利
幅度远远低于市场预期。不过，业内人士表示，在年底资金压力不大的情况下，开
发商是不可能真正降价的，尤其是中小开发商。
让利幅度远低市场预期
"我们这次优惠主要针对二期的一些尾盘，也就是为清盘而采取的活动。本来
剩下的量就不大，所以销售情况和往常差不多"。昨日（11月23日），万科武汉分
公司旗下项目的一销售顾问如此告诉《每日经济新闻》记者。
上周末，在万科某楼盘现场，看房者李女士走出活动现场后对记者直言："这
算什么优惠，一次就两个优惠名额，说是一口价其实价格根本就不低。"事实也许
正是如此，万科在武汉此番高调掀起的优惠促销远远低于消费者预期。对于"每周
每楼盘各推出10套一口价特供房源"的说法，武汉万科旗下一个在售楼盘的销售顾
问对记者作如下解释，不是每个楼盘每周都拿出10套特供房源，而是5个楼盘每周
各自拿出2套房子，总共是每周10套。
据了解，万科在深圳近期也推出了总价8万~20万元的优惠活动。和武汉一样，
万科方面人士都表示，拿出来促销的楼盘都是项目的尾盘。
虽然，万科这次优惠让利幅度并没有达到市场预期，但还是对武汉地产界同行
产生了些许影响。昨日，恒大、保利等也都告诉记者各自在做优惠，其中保利则是
"上周开始优惠"。
降价潮能否再现？
针对这次武汉万科降价的事情，万科董事长王石于11月21日上午在其微博上发
文：按消费者接受的价格调整价格是万科的策略，2008年如此，2010年如此，未来
依然。
王石此微博一出，市场各方对万科及整个地产接下来的动作浮想联翩，究竟会
否出现新一轮降价潮？
对此，陈晖在接受《每日经济新闻》采访时说："确实，万科对市场行情的反
应一向比较灵敏。在过去的几年中，万科每次对行情的判断都是比较准的，尤其是
两次拐点到来之前，他们的反应都很及时。"不过，他不认为会出现一波降价潮，"
至少从我接触的地产企业看，还没有出现现金流紧张的问题，很多中小开发商的楼
盘甚至还在涨价。"他认为，只有那些大的企业由于受到年底财务报表等因素影响
，"不排除会采取一些促销活动来回笼资金。"
亿房中心高级研究员陈龙表示，优惠将有利于万科进一步回笼资金。他认为，
武汉大多数的房地产企业已经很好地完成了2010年度的销售任务，"万科这次优惠
对当地企业的冲击不会很大。"尽管如此，陈龙对未来楼市走势并不乐观，"年底武
汉楼市将会是一个低谷。成交价和成交量目前还没有大幅下挫，但已出现走低的趋
势。"
【出处】每日经济新闻【作者】
【2010-11-23】
高价拿地同时搞打折 万科Ａ(000002)异常举动背后存玄机
上周，北京万科和武汉万科几乎是在同一时间作出了两个"截然相反"的事情。
北京万科52亿元海淀拿地
11月15日，北京万科联手五矿以52.27亿元的高价拿下北京市海淀区两居住用
地。
据了解，此次万科联手五矿竞得的海淀区西北旺北C1地块居住项目用地（唐家
岭地区整体改造资金平衡项目），规划建筑面积18.72万平方米，成交金额为37.44
亿元；海淀区西北旺镇中心C3地块居注托幼及中学用地（唐家岭地区整体改造资金
平衡项目），规划建筑面积9.27万平方米，成交金额为14.83亿元。两块地楼面价
分别为近2万元/平方米和1.6万元/平方米，创新政后北京地价最高纪录，不过还是
低于之前的市场预期。
由于此次竞拍的两块土地所属区位较好，当天每宗地均有10多家开发商参与投
标，包括保利、中建、招商局、金地、龙湖、富力、融创住总联合体、金融街（行
情，资讯）等共计15家公司。不过，尽管竞争者众多，但土地最终的溢价率并没有
超过50%
根据北京中原统计，该地块所处区域的二手房均价在25000元/平方米，商品房
价格则在30000元/平方米左右，甚至部分定位较高的商品房售价已超过35000元/平
方米。因此，有房地产业内人士就表示，即使维持现在的市场平均售价，开发商仍
将有不错的盈利空间。
此外，11月19日，万科还转战南京，以8.6亿元的价格拿下了栖霞区仙林湖的
商住地块。
中国指数研究院统计数据显示，截至2010年10月底，万科今年以来在全国各地
共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计1742万平方米。其
中万科在北京的房山区、昌平区、海淀区分别拿下了5块土地。
武汉万科推优惠
而在北京万科"高价"拿地的同时，千里外的武汉万科却在11月15日当天推出了
优惠活动，
根据万科武汉分公司当天的官网显示，其旗下在售的5大项目同时推出优惠活
动，包括每周5大项目各推出10套"一口价"特供房源；购房即送11888元家电基金；
来访客户均享见面礼；老业主推荐享积分，再减免6个月物业费。
由于此时正处于二次调控下的敏感期，龙头老大实行的促销计划，迅速被视作
万科全国降价的前兆，更引发是否会产生新一轮降价潮的猜想。
不过，武汉万科的有关人士称，武汉万科并未降价，只是为庆祝前十个月销售
额超过41亿元，所做的感恩回溃
分析人士也认为，武汉万科此举更多的是有利于其进一步回笼资金，和全面降
价关系不大。并且由于房地产企业大多已经完成了本年度的销售任务，因此不会吸
引太多的跟风者。
业内专家表示，万科降价说明某一个类型的房地产商已经开始回笼资金了。像
万科这样的开发商所受的资金压力是比较大的。虽然他今年销售已经创出新高，但
是等到他真的要把现金拿回来弥补他未来的建设和土地这部分的时候，还是有点缺
口的。
因此，北京万科的"高价"拿地和武汉万科的"降价"促销，其实都是万科快速开
发快速周转的一种形式。
【出处】证券日报【作者】
【2010-11-19】
万科Ａ(000002)北京市场52.27亿拿地 新政后最高楼面价
宏观调控以来北京竞争最为火热的两块土地终于确定了归属。
昨日，北京市土地整理储备中心宣布，海淀区西北旺北C1地块居住项目用地及
西北旺镇中心C3地块居注托幼及中学用地两幅地块，最终全部被北京万科企业有限
公司和五矿建设投资管理（北京）有限公司联合体收入囊中。成交价格分别为37.4
4亿元和14.83亿元，平均楼面价分别为19998元/平方米以及19976元/平方米。
这两幅地块曾于此前的11月15日举行了现场开标，分别吸引了12家及13家企业
参与投标。与以往不同的是，投标企业除万科五矿联合体之外，还包括保利、中建
、招商局、金地、龙湖、富力、融创住总联合体、金融街（行情，资讯）等共计15
家公司，其中的10家公司均参与两幅地块的投标。
受到如此追捧的主要原因，在于这两幅地块处于住宅用地供应较为稀缺的城区
，同时还有规划方面的利好。作为今后五年海淀区着力发展的地区，海淀新区的规
划面积为226平方公里，占海淀全区总面积的53%，包括西北旺、温泉、苏家坨、上
庄四镇，其中两幅地块所处的西北旺镇更是海淀新区的最大热点。
北京万科曾于2003年进入海淀区，开发建设了西山庭院项目。时隔7年重回海
淀区拿地。
北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，万科拿下了西北旺这两幅地块，可
以说是最近一段时间以来北京土地市场的最大赢家。"尽管本次出让价格是新政后
北京土地市场出现的最高价，但地块的成交价格仍然低于之前市场的预期。"
据北京中原统计，该地块所处区域的二手房均价在25000元/平方米，商品房价
格则在30000元/平方米左右，甚至部分定位较高的商品房售价已超过35000元/平方
米。"即使保持在现在的市场平均售价，开发商仍将有不错的盈利空间。"
"从长远来看，中国的土地价格肯定还会上涨，甚至是企业抗通胀的手段。因
此，有资金的企业遇到好的时机就出手。"一位不愿透露姓名的分析师表示。
中国指数研究院统计数据显示，截至2010年10月底，万科今年以来在全国各地
共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计1742万平方米。而
北京万科对此作出的贡献是，分别在北京的房山区、昌平区、海淀区拿下了5块土
地，同时在临近北京的河北省香河县也有所斩获。
【出处】中国资本证券网【作者】
【2010-11-19】
万科Ａ(000002)联手五矿 52亿拿下北京两地块
记者昨日从北京市土地整理储备中心获悉，11月15日出让的“房地产调控后土
地市场最优质”的两块住宅用地，均被北京万科企业有限公司和五矿建设投资管理
（北京）有限公司联合体竞得，总金额达52.27亿元，二者成为最近土地市场的最
大买家。
同时，国奥投资发展有限公司和中国水电建设集团房地产有限公司，分别以3.
2亿元和2.9亿元竞得11月17日出让的昌平区两限价商品住宅用地，楼面价分别为30
20元/平方米和2791元/平方米。另外，昨日出让的大兴地铁亦庄线住宅地块，富力
城和集富联合体以13.6亿元的报价居首位，折合楼面价为7126元/平方米。
据了解，此次万科联手五矿竞得的海淀区西北旺北C1地块居住项目用地（唐家
岭地区整体改造资金平衡项目），规划建筑面积18.72万平方米，成交金额为37.44
亿元；海淀区西北旺镇中心C3地块居注托幼及中学用地（唐家岭地区整体改造资金
平衡项目），规划建筑面积9.27万平方米，成交金额为14.83亿元。两块地楼面价
分别为近2万元/平方米和1.6万元/平方米，均低于之前市场预期。目前，该区域二
手房均价在2.3-2.8万元/平方米，新房价格在3万元/平方米上下。
由于海淀区这两块地是今年调控政策出台后推出的两块最优质的住宅用地，因
此共吸引了包括金融街、北京首开、北京住总、保利地产（600048）、龙湖地产、
中国建筑（601668）、招商地产（000024）、中国水电等在内的15家房地产开发商
前来竞标。
中原地产认为，目前市场部分开发商受到调控影响资金趋紧，但仍有相当数量
的房企现金充裕，有较强烈的购地需求，而本次出让的海淀区两块地的价格虽然属
于新政后最高价且有15家房企热捧，但是属于年底50块集中供应中的稀缺城区住宅
用地，所以难以代表其他区域土地成交水平，预计在年底部分远郊区的土地依然可
能出现流标的现象。同时，低地价未必有低房价，最有力的土地政策应该是在合理
的土地转让价格基础上，增加土地供应，并在土地供应环节加强监管。
【出处】证券时报【作者】张达
【2010-11-16】
观望氛围中高调抢跑 万科Ａ(000002)武汉又扛"优惠大旗"
素以理性果断和嗅觉灵敏著称的"地产一哥"万科，日前在武汉高调宣布旗下在
售5大项目同时大幅优惠，甚至大胆启用"一口价"模式。此举让沉闷多日的武汉楼
市涟漪阵阵，有人认为这只是一家房地产商一次正常的促销活动，但也有人表示在
此光景下，一贯坚持领跑的万科可能是嗅到市场的一些危机。
领跑还是"搅局"？
"我们现在正在推出系列优惠活动，只需要您办理一张会员卡，就可以享受。"
昨日（11月15日），万科武汉分公司旗下一项目的置业顾问对优惠事宜表示肯定，
"具体每个楼盘的优惠内容，你可以来公司咨询。"
新政频出后，房地产市场各方都选择观望。在大部分开发商坚持不降价的情况
下，万科在武汉又一次"逆势而为"。日前，万科武汉分公司在官网正式宣布旗下在
售的5大项目同时推出优惠活动：每周5大项目各推出10套"一口价"特供房源；购房
即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼；老业主推荐享积分，再减免6个月物
业费。
"万科在市场敏感度和市场反应等方面可以说是行业内是最迅速、最好的。"亿
房高级分析师陈龙向记者表示。关注万科是关注市场动态的一个很好的切入点，"
据我了解，万科在今年第4季度的推盘量肯定会大增，旗下的几大项目会选择尽量
尽早上市，它不存在淡季少推盘的现象。"
事实或许也正是如此，万科武汉分公司方面日前表示，今年1月～10月，凭借4
1亿元的销售纪录，"万科创下了武汉楼市新的纪录。"万科武汉方面还表示，"今年
最后2个月值得期待。"
作为"地产一哥"的万科此次"逆势而为"，究竟是再度领跑还是"存心搅局"，外
界人士看法不一。陈龙认为，"一般的开发商只会追求利润最大化，想坚持熬到市
场重新火起来时。"这点和万科的理念不同。武汉市信达行房地产顾问有限公司策
划经理郭长征则表示，"某一个开发商或者项目做些促销活动很正常，未来房价上
涨或者下跌主要还是看区域。"
市场观望气氛加重
选择在这个季节启动促销举动，效果是明显的。万科武汉分公司发布的统计数
据显示，仅11月份第一周，公司旗下在售的5大项目总销售额就超过1.5亿元，同比
增长50%。不过，同处武汉的其他地产公司并不是那么幸运。
地处武汉东湖高新（行情，资讯）区的一在售楼盘销售经理陈先生直言："以
前每天都会有很多人来看房子，根本不用我们去拉客户。国庆节后，整个市场越来
越冷清，很多人过来看了最后还是不买。现在都是在观望，谁都不愿意首先降价。
"
亿房中心的调研报告显示，在调控的压力和新房源大量上市的双重压力下，有
些楼盘在今年底前降价将是必然趋势。中国指数研究院华中分院发布的数据统计显
示，10月份，武汉房产均价已经升至7187元每平方米，环比上涨9.84%，而10月份
的商品房销售总量是12434套，环比下降3.66%。
对后市走向，陈龙表示："现在从政策层面上看，开发商中长期面临的压力会
逐渐增加。随着年底很多开发商的资金压力加大，不排除有些开发商选择加大优惠
力度来回笼资金。"郭长征则认为："武汉楼市未来依旧看好。第一，武汉的新政实
施细则比较温和；第二，武汉的房价肯定还要涨，否则怎么能与大都市的身份匹配
？"
对此次促销行为，武汉万科房地产公司用了这么一段话：万科一贯采取随行就
市的态度，对每一次新政的出台，不止步不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的
产品、满足客户需求的产品。
【出处】每日经济新闻【作者】刘晓杰
【2010-11-05】
万科Ａ(000002)10月销售额同比增长137%
虽然各大城市出台"限购令"遏制房价，但还是未能影响到万科A（000002）火
爆的销售业绩。今日，万科A公布10月份销售数据，10月份公司实现销售面积130.7
万平方米，销售金额155.1亿元，分别比2009年同期增长114.9%和137.3%。2010年
前10月，公司累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。同时，万科
A还公布了2010年9月份销售简报披露以来公司新增加的三个项目。
【出处】证券时报【作者】程文
