☆最新提示☆ ◇000002 万科A 更新日期：2025-12-14◇
★本栏包括【1.最新提醒】【2.最新报道】【3.最新异动】【4.最新运作】
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｜★最新主要指标★ ｜25-09-30｜25-06-30｜25-03-31｜24-12-31｜24-09-30｜
｜每股收益(元) ｜ -2.3578｜ -1.0075｜ -0.5268｜ -4.1700｜ -1.5132｜
｜每股净资产(元) ｜ 14.7314｜ 16.0500｜ 16.4893｜ 17.0900｜ 19.6233｜
｜净资产收益率(％) ｜-14.8100｜ -6.0700｜ -3.1300｜-21.8200｜ -7.4000｜
｜总股本(亿股) ｜119.3071｜119.3071｜119.3071｜119.3071｜119.3071｜
｜实际流通A股(亿股) ｜ 97.1640｜ 97.1640｜ 97.1694｜ 97.1694｜ 97.1694｜
｜限售流通A股(亿股) ｜ 0.0780｜ 0.0780｜ 0.0726｜ 0.0726｜ 0.0726｜
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｜★最新分红扩股和未来事项: ｜
｜【分红】2025年半年度 ｜
｜【分红】2024年度 ｜
｜【分红】2024年半年度 ｜
｜【增发】2023年拟非发行的股票数量为110000.0000万股(预案) ｜
｜【增发】2007年增发31715.8261万股,(实施) ｜
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｜★特别提醒: ｜
｜ ｜
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｜2025-09-30每股资本公积:2.26 主营收入(万元):16138841.54 同比减:-26.61｜
｜% ｜
｜2025-09-30每股未分利润:1.35 净利润(万元):-2801583.57 同比减:-56.14% ｜
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近五年每股收益对比：
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｜ 年度 ｜ 年度 ｜ 三季 ｜ 中期 ｜ 一季 ｜
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｜2025 ｜ --｜ -2.3578｜ -1.0075｜ -0.5268｜
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｜2024 ｜ -4.1700｜ -1.5132｜ -0.8309｜ -0.0305｜
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｜2023 ｜ 1.0300｜ 1.1585｜ 0.8400｜ 0.1251｜
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｜2022 ｜ 1.9500｜ 1.4697｜ 1.0514｜ 0.1229｜
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｜2021 ｜ 1.9400｜ 1.4360｜ 0.9500｜ 0.1112｜
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【2.最新报道】
【2025-12-13】万科旧将蔡亮加盟，保利发展剑指上海楼市年度亚军
年底房企冲刺业绩各出奇招。
12月12日，市场传言万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮已正式加盟保
利发展。对此，保利发展上海公司相关人士向21世纪经济报道记者证实，蔡亮确实
加盟了保利发展上海公司，负责产品研发相关工作，具体分管业务暂未明确。该名
人士指出，这属于公司常规的人才引进动作，不存在大方向产品革新。
此次人事变动被业内视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽”，打破了保利“
内部提拔为主”的传统。蔡亮携万科系高端产品打造经验而来，有望为保利上海世
博天悦等顶豪项目注入新视野。
当前上海顶豪市场竞争白热化。年底内环核心地块集中入市，华润置地、保利发展
、中海地产、招商蛇口等央企巨头持续加码。在此背景下，保利发展以高管团队重
构为支点，叠加年末超26亿元货值房源集中推盘，全力冲刺上海年度销售亚军席位
，剑指头部竞争突围。保利发展补齐上海战力短板
公开信息显示，蔡亮是一名80后，2003年以万科“新动力”身份入局，历经天津、
深圳、福建等地项目操盘历练，2012年调入上海万科后，主导翡翠滨江、七宝万科
广场等标杆项目打造，助力上海万科搭建起TOD、城市更新等四大产品体系，推动
区域规模突破千亿。此后，蔡亮历任万科南方区域合伙人、越秀广州区域总建筑师
，成为高端产品线研发领域的专家。
一名分析人士指出，蔡亮的加盟，凸显了保利发展上海公司为突破竞争瓶颈，启动
高管调整，构建“集团空降+外部引援”的组合，针对性补齐产品、营销与研发环
节的短板，形成闭环协同战力。
蔡亮的加盟正值上海内环核心地块集中入市，北外滩等板块10万+顶豪扎堆竞争的
关键节点。此时保利发展上海公司高管团队也正在努力补齐核心配置：今年1月，
原保利发展集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，凸显出保利发展内部
对于产品研发的重视程度增加。
营销副总经理付军则来自保利和润，深耕华南营销一线多年，历任保利粤东东莞区
域营销总、湾区营销管理部总经理，成熟的高端项目营销经验将精准对接上海顶豪
市场的客户运营需求。
可以说，与正在减弱的市场去化能力相比，各家房企在资金、人才、产品上的发力
，恰好体现了竞争的加剧。近期多个豪宅项目二次推盘的认购率明显低于首开。以
保利发展旗下的世博天悦为例，据网上房地产数据显示，2024年至今，该项目住宅
部分共推出832套房源，但截至12月12日，仍有184套可售。换言之，该项目住宅截
至目前已售出648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.
9%。
头部房企贴身肉搏
从中指研究院、克而瑞研究中心等第三方机构发布的数据来看，2025年1-11月，上
海头部房企的差距与竞争态势清晰可辨：在销售额维度，华润置地以417.9亿元暂
居榜首，保利发展以395.8亿元紧随其后，招商蛇口387.8亿元位列第三，三者形成
“贴身肉搏”的格局，保利发展与榜首华润的差距仅22.1亿元，年末冲刺的补涨空
间明确。
在权益销售维度，保利发展以283.6亿元反超对手登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领
先华润置地18.1亿元，这一数据直接反映出保利发展在上海楼市的权益占比更高。
在销售面积维度，招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置
地45.3万平方米紧随其后。结合销售额测算可知，保利单平售价约6.93万元，华润
约9.22万元，招商约5.97万元，保利与华润的单价优势显著，凸显二者聚焦顶豪市
场的战略导向，而招商则通过走量策略巩固规模优势。
在顶豪项目表现上，上海10万+单价项目成交中，华润外滩瑞府、保利世博天悦、
中海顺昌玖里等均位列成交金额前列，其中保利世博天悦以26.6万元/平方米单价
成为上海最贵项目，但华润、中海凭借多项目布局占据成交套数优势。面对这样的
竞争格局，保利发展的冲刺压力与日俱增，年末货值的释放效率将直接决定其年度
排名。
2025年最后一个月，房企进入年度收官关键阶段，保利发展按下上海市场推盘“加
速键”，计划释放超26亿元货值房源，通过多项目联动加码，全力稳固上海全年销
售亚军席位。
比如，作为上海“好房子”政策后打造的新房，保利外滩曜户型以得房率为优势，
115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13平
方米-15平方米的使用空间。
据了解，保利外滩曜首开推出一栋68套115-139平方米小高层，吹风价11.7万元/平
方米-15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续还会推出大面积段洋房以及三层
低密别墅，以进一步拉升单平售价与成交总额。
此外，闵行保利都汇和煦作为上海“好房子”新规下的标杆产品，12月加推建面12
9平方米为主要户型的7层洋房产品，以“走量”策略补充销售规模。
事实上，在年度业绩冲刺的最后一个月里，上海楼市头部房企“贴身肉搏”，打算
以巨量货值冲击市常澐启滨江二批次将推出270多套房源，建面约125平方米-510平
方米，其中125平方米的小户型仍然为主力房源，按照该项目吹风价11.5万元/平方
米-23万元/平方米匡算，华润置地此次推出的货值约为50亿元。安澜上海拟首开19
0套房源，涵盖195平方米-370平方米的大户型，按照过会均价17.88万元/平方米匡
算，货值在90亿元左右。
随着收官之战的全面打响，保利能否凭借这场全方位的布局实现突围，成为上海楼
市年度竞争的最大看点。
【3.最新异动】
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｜ 异动时间 ｜ 2025-12-10 ｜ 成交量(万股) ｜ 63621.207 ｜
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｜ 异动类型 ｜ 日涨幅偏离值达7% ｜成交金额(万元)｜ 322911.170 ｜
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｜ 买入金额排名前5名营业部 ｜
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｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
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｜国泰海通证券股份有限公司上海长宁区江｜ 149081075.45｜ 1583213.00｜
｜苏路证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜国泰海通证券股份有限公司成都北一环路｜ 99110996.00｜ 4237307.00｜
｜证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜浙商证券股份有限公司乐清千帆东路证券｜ 56498926.00｜ 63505.00｜
｜营业部 ｜ ｜ ｜
｜东方证券股份有限公司厦门仙岳路证券营｜ 45512753.00｜ 846904.00｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
｜东北证券股份有限公司青岛分公司 ｜ 43479695.00｜ 30420.00｜
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｜ 卖出金额排名前5名营业部 ｜
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｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
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｜深股通专用 ｜ 41392093.24｜ 81803124.93｜
｜东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第｜ 24932716.44｜ 28595028.00｜
｜二证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜招商证券股份有限公司深圳深南大道车公｜ 3401801.00｜ 203528219.50｜
｜庙证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜国投证券股份有限公司佛山南海罗村证券｜ 307934.00｜ 32507868.29｜
｜营业部 ｜ ｜ ｜
｜中泰证券股份有限公司济南泺源大街证券｜ 93394.00｜ 108153458.25｜
｜营业部 ｜ ｜ ｜
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【4.最新运作】
【公告日期】2025-11-21【类别】关联交易
【简介】经协商，万科企业股份有限公司(以下简称“公司”或“万科”)第一大股
东深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”或“出借人”)向公司提供不超
过16.66亿元借款(以下简称“股东借款”)。20251121：股东大会通过
【公告日期】2025-11-03【类别】关联交易
【简介】万科企业股份有限公司(以下简称“公司”或“万科”)于2025年11月2日
与第一大股东深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”或“出借人”)签署
《关于股东借款及资产担保的框架协议》(以下简称“《框架协议》”)。《框架协
议》约定从2025年以来至公司2025年度股东会召开日为止期间,深铁集团向公司提
供不超过220亿元借款额度(以下简称“借款额度”),借款额度包括《框架协议》生
效之前已实际发生但公司未提供抵/质押担保措施的信用借款及已提供担保但后续
确认担保无法实施或部分无法实施的借款,及框架协议生效之后发生的借款。公司
将对《框架协议》下实际发生的借款提供抵/质押担保。
【公告日期】2025-10-31【类别】关联交易
【简介】经协商,万科企业股份有限公司(以下简称“公司”或“万科”)第一大股
东深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”或“出借人”)向公司提供不超
过22亿元借款(以下简称“股东借款”)。
【公告日期】2007-01-08【类别】资产交易
【简介】根据董事会决议，万科与上海恒大集团有限公司（简称恒大集团）及上海
吉鑫置业发展有限公司（简称吉鑫置业）签署协议，将以总价款129,023 万元，获
得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等项目
。
【公告日期】2006-09-08【类别】资产交易
【简介】根据董事会授权，2006 年9 月7 日，本公司之附属公司深圳市万科房地
产有限公司与中粮地产(集团)股份有限公司，以17.5 亿元的价格联合竞得广州市
白云区金沙洲B3725D01地块的土地使用权，并将就上述事宜与广州市国土资源和房
屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》。万科权益为50%,中粮地产（集
团）股份有限公司持有剩余50%的权益。
【公告日期】2006-07-22【类别】资产交易
【简介】根据董事会决议，本公司之附属公司深圳市万科房地产有限公司与深圳市
九州房地产开发有限公司签署协议，万科将获得深圳龙岗中心城“新老西村”旧改
项目。预计万科需支付总合作价款约10.97亿元，根据政府实际批准的规划指标和
拆迁安置情况会有所调整。
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