☆最新提示☆ ◇000002 万科A 更新日期：2025-08-22◇
★本栏包括【1.最新提醒】【2.最新报道】【3.最新异动】【4.最新运作】
【1.最新简要】 ★2025年半年报将于2025年08月23日披露
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｜★最新主要指标★ ｜25-03-31｜24-12-31｜24-09-30｜24-06-30｜24-03-31｜
｜每股收益(元) ｜ -0.5268｜ -4.1700｜ -1.5132｜ -0.8309｜ -0.0305｜
｜每股净资产(元) ｜ 16.4893｜ 17.0900｜ 19.6233｜ 20.3800｜ 21.0074｜
｜净资产收益率(％) ｜ -3.1300｜-21.8200｜ -7.4000｜ -4.0010｜ -0.1400｜
｜总股本(亿股) ｜119.3071｜119.3071｜119.3071｜119.3071｜119.3071｜
｜实际流通A股(亿股) ｜ 97.1694｜ 97.1694｜ 97.1694｜ 97.1694｜ 97.1694｜
｜限售流通A股(亿股) ｜ 0.0726｜ 0.0726｜ 0.0726｜ 0.0726｜ 0.0726｜
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｜★最新分红扩股和未来事项: ｜
｜【分红】2024年度 ｜
｜【分红】2024年半年度 ｜
｜【分红】2023年度 ｜
｜【增发】2023年拟非发行的股票数量为110000.0000万股(预案) ｜
｜【增发】2007年增发31715.8261万股,(实施) ｜
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｜★特别提醒: ｜
｜★2025年半年报将于2025年08月23日披露 ｜
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｜2025-03-31每股资本公积:2.35 主营收入(万元):3799464.99 同比减:-38.31%｜
｜2025-03-31每股未分利润:3.18 净利润(万元):-624620.85 同比减:-1625.63%｜
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近五年每股收益对比：
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｜ 年度 ｜ 年度 ｜ 三季 ｜ 中期 ｜ 一季 ｜
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｜2025 ｜ --｜ --｜ --｜ -0.5268｜
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｜2024 ｜ -4.1700｜ -1.5132｜ -0.8309｜ -0.0305｜
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｜2023 ｜ 1.0300｜ 1.1585｜ 0.8400｜ 0.1251｜
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｜2022 ｜ 1.9500｜ 1.4697｜ 1.0514｜ 0.1229｜
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｜2021 ｜ 1.9400｜ 1.4360｜ 0.9500｜ 0.1112｜
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【2.最新报道】
【2025-08-21】物业行业迎来“拐点”？万物云董事长朱保全：行业收益今年有望
反弹
8 月19日，万物云(HK02602，股价25.22港元，市值291.7亿港元)举行2025年中期
业绩发布会。在业绩发布会上，万物云董事长朱保全透露，本次业绩会选择在万物
云武汉数字运营中心举行，一方面是展示公司在资产管理上的轻资产运营实力，而
非仅限于财务数据；另一方面，也希望对外展现万物云在深圳总部之外的独立成长
。
公司中报显示，今年上半年，万物云实现营收181.4亿元，同比增长3.1%；实现核
心净利润13.2亿元，同比增长10.8%。
记者了解到，自去年开始，万物云积极调整战略，主动压缩开发商业务及其他非核
心业务，转向有现金流的业务板块进行深耕。
对于当前物业行业形势，万物云执行董事兼首席运营官何曙华在业绩发布会上指出
，随着房地产市场调整，业主对物业服务品质和价格的关注度显著提升，部分地方
顺势出台相关物业费价格政策，物业行业正在从“规模扩张”转向“质量竞速”。
行业存在三重矛盾
经历了过去三年房地产市场调整，朱保全认为，物业企业能否快速寻找到独立发展
之路，变得至关重要。
“目前，排名靠前的物业企业，与母公司之间或多或少都有关联交易，当关联交易
的比例降到一定程度时，物企靠独立业务获得的收益增量，将会大于关联交易带来
的毛利下滑。”朱保全表示，万物云今年的中期业绩也印证了这一判断：公司主动
压缩了开发商业务，使公司开发商关联业务收入占比降至6.5%，而循环型业务收入
同比增长9.5%，其增幅与开发商业务降幅之间的“剪刀差”开始呈现。
朱保全进一步表示，物业企业如果找到了自己的发展之路，那么物业行业今年有望
迎来反弹阶段，尤其是在收益方面。
《每日经济新闻》记者注意到，在业绩会上，朱保全分享了他对行业现状的观察。
他指出，当前物业行业面临三重矛盾。
首先是“质价相符”与“单方定价”之间的矛盾。朱保全表示，在过去二十几年的
房地产快速发展时期，房屋供给和价格均处于上行趋势，业主对物业费价格敏感度
不高，开发商和物业公司也希望通过“好的价格带来好的服务”。然而，随着房价
调整和经济形势变化，业主开始反问物业费定价是否合理，并希望主导物业费定价
。
面对这一现实，万物云认为，本质上是过去单方定价，缺少与客户达成共识的过程
。为此，万物云于去年12月推出弹性定价模式，希望将服务和价格的选择权交还给
业主，用“质价相符”原则回应行业困局。目前，该模式已成功在重庆、青岛等多
地落地实施。
其次是“政府期待”与“行业现实”的矛盾。中央城市工作会议提出，城市发展正
从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。朱保全坦言，这对物业从业
者来说是机遇，但行业中出现了个别“利益主导者”，扰乱了市场秩序，头部企业
应联起手来，共同反对行业乱象，为政府建言献策。
最后是“科技跃进”与“客户感知”的矛盾。朱保全解释称，尽管很多物业企业都
踊跃应用无人机、机器人、AI等技术装备，但客户有时更愿意选择人工服务。他指
出，这不仅是简单的技术应用问题，而且是如何与业主达成共识的间接推进过程。
不过，物业企业可以在自身内部管理层面，快速推动AI技术的落地。
“尽管AI已经成为时代符号，但企业仍需清醒地意识到，业务侧的AI应用不能一厢
情愿，必须与客户需求、服务感知相结合。也不能陷入技术自嗨，必须积极与行业
、学界交流。”朱保全进一步表示，企业在内部技术应用上拥有决定权，也更适合
作为全面AI变革的起点。
回应物业费弹性定价
《每日经济新闻》记者了解到，对于解决“质价相符”与“单方定价”之间的矛盾
，今年，万物云旗下万科物业在重庆落地弹性定价项目，物业费收缴率提升了20%
。
在业绩发布会上，何曙华指出，弹性定价不是鼓吹物业费降价，既是尊重业主对于
服务品质期望的合理诉求，也是保障物业公司的服务品质与生存空间，最终在业主
、企业、政府三方之间形成动态平衡。
值得注意的是，在住宅物业领域，“弹性定价”帮助万物云打开了新的市场空间。
上半年，公司通过“蝶城战略”与“弹性定价”组合拳，在存量市场斩获114个新
项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5%。
在谈及物业费毛利率时，朱保全将此比作业主支付给物业公司的小费或管理酬金。
他表示，公司将物业费毛利率定义在7%至18%之间，这是一个合理区间。物业是个
现金流稳定，毛利率也相对稳健的业务。
此外，对于外界关注的万科与万物云之间的业务往来等问题，在业绩发布会上，万
物云管理层也进行了回应。
据记者了解，去年底以来，万科与万物云之间通过转让物业、车位或商业物业等方
式，进行了多笔债务清偿。
对此，万物云副总经理叶菲透露，公司于2025年3月成立了“惊蛰”专项工作组，
以专业队伍来解决去化抵债资产问题。目前，公司整体经营状况良好，流动比率为
1.18，处于健康水平，现金流稳健且现金余额充足，这让公司能够以时间换空间，
稳妥消化这些资产。
值得注意的是，针对不同资产类型，万物云制定了差异化策略：对于销售型资产，
重点把控销售价格与获取成本的关系，在整体损益≥0的原则下，尽可能实现应卖
尽卖，持有期间注重盘活经营以提升价值。
【3.最新异动】
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｜ 异动时间 ｜ 2024-05-17 ｜ 成交量(万股) ｜ 92471.841 ｜
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｜ 异动类型 ｜ 日涨幅偏离值达7% ｜成交金额(万元)｜ 781727.320 ｜
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｜ 卖出金额排名前5名营业部 ｜
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｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
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｜深股通专用 ｜ 335870487.38｜ 382689708.07｜
｜中信证券股份有限公司西安朱雀大街证券｜ 159294015.19｜ 236217036.25｜
｜营业部 ｜ ｜ ｜
｜华泰证券股份有限公司北京雍和宫证券营｜ 67318041.01｜ 73193734.00｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
｜华泰证券股份有限公司北京西三环国际财｜ 4913170.00｜ 83007266.95｜
｜经中心证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜机构专用 ｜ 0.00｜ 127510513.11｜
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｜ 买入金额排名前5名营业部 ｜
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｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
├──────────────────┼───────┼───────┤
｜深股通专用 ｜ 335870487.38｜ 382689708.07｜
｜中信证券股份有限公司西安朱雀大街证券｜ 159294015.19｜ 236217036.25｜
｜营业部 ｜ ｜ ｜
｜财通证券股份有限公司杭州上塘路证券营｜ 100053764.00｜ 1178492.00｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
｜广发证券股份有限公司郑州农业路证券营｜ 79863948.40｜ 2907996.00｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
｜东方证券股份有限公司上海浦东新区源深｜ 70275883.00｜ 213384.00｜
｜路证券营业部 ｜ ｜ ｜
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【4.最新运作】
【公告日期】2025-08-06【类别】关联交易
【简介】经协商，万科企业股份有限公司(以下简称“公司”或“万科”)第一大股
东深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”或“出借人”)向公司再提供不
超过16.81亿元借款(以下简称“股东借款”)。
【公告日期】2025-07-31【类别】关联交易
【简介】经协商,万科企业股份有限公司(以下简称“公司”或“万科”)第一大股
东深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”)向公司再提供不超过8.69亿元
借款(“股东借款”)。
【公告日期】2025-07-04【类别】关联交易
【简介】万科企业股份有限公司(以下简称“公司”或“万科”)第一大股东深圳市
地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”)拟向公司提供借款(以下简称“股东借
款”),借款金额不超过15.52亿元。20250704：基于本次关联交易事项的总体安排,
经协商,公司拟提供万物云股权质押为15.51亿元信用借款提供担保,该笔15.51亿元
借款的其他条款保持不变。
【公告日期】2007-01-08【类别】资产交易
【简介】根据董事会决议，万科与上海恒大集团有限公司（简称恒大集团）及上海
吉鑫置业发展有限公司（简称吉鑫置业）签署协议，将以总价款129,023 万元，获
得上海浦东成山路项目、济阳路项目、五街坊项目、七街坊项目及中林项目等项目
。
【公告日期】2006-09-08【类别】资产交易
【简介】根据董事会授权，2006 年9 月7 日，本公司之附属公司深圳市万科房地
产有限公司与中粮地产(集团)股份有限公司，以17.5 亿元的价格联合竞得广州市
白云区金沙洲B3725D01地块的土地使用权，并将就上述事宜与广州市国土资源和房
屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》。万科权益为50%,中粮地产（集
团）股份有限公司持有剩余50%的权益。
【公告日期】2006-07-22【类别】资产交易
【简介】根据董事会决议，本公司之附属公司深圳市万科房地产有限公司与深圳市
九州房地产开发有限公司签署协议，万科将获得深圳龙岗中心城“新老西村”旧改
项目。预计万科需支付总合作价款约10.97亿元，根据政府实际批准的规划指标和
拆迁安置情况会有所调整。
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