☆经营分析☆ ◇600663 陆家嘴 更新日期：2025-05-24◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
在浦东新区，天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开发为主的房地产
综合开发业务。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售(含投资性房地 ｜ 706762.37｜ 277003.41｜ 39.19｜ 48.24｜
｜产转让) ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜房地产租赁 ｜ 325115.64｜ 223806.48｜ 68.84｜ 22.19｜
｜物业管理 ｜ 218021.20｜ 28251.30｜ 12.96｜ 14.88｜
｜金融业 ｜ 133925.49｜ 80578.87｜ 60.17｜ 9.14｜
｜酒店业 ｜ 53402.77｜ 15075.62｜ 28.23｜ 3.64｜
｜其他 ｜ 27870.38｜ 20355.35｜ 73.04｜ 1.90｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国大陆 ｜1465097.85｜ 645071.02｜ 44.03｜ 50.00｜
｜上海 ｜1444422.01｜ 640740.32｜ 44.36｜ 49.29｜
｜天津 ｜ 20675.84｜ 4330.70｜ 20.95｜ 0.71｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 165357.15｜ 118959.76｜ 71.94｜ 35.96｜
｜房地产销售 ｜ 123516.10｜ 105604.08｜ 85.50｜ 26.86｜
｜物业管理 ｜ 104021.75｜ 15433.33｜ 14.84｜ 22.62｜
｜金融业收入 ｜ 27475.24｜ 4231.18｜ 15.40｜ 5.98｜
｜酒店业 ｜ 25344.41｜ 7236.06｜ 28.55｜ 5.51｜
｜其他 ｜ 14063.29｜ 13374.05｜ 95.10｜ 3.06｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 354867.72｜ 261609.66｜ 73.72｜ 33.27｜
｜房地产(含投资性房地产)销｜ 334634.63｜ 263077.69｜ 78.62｜ 31.37｜
｜售 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜物业管理 ｜ 201481.62｜ 20633.05｜ 10.24｜ 18.89｜
｜金融业收入 ｜ 91958.26｜ 39679.50｜ 43.15｜ 8.62｜
｜酒店业 ｜ 49807.69｜ 11335.80｜ 22.76｜ 4.67｜
｜其他 ｜ 33950.99｜ 26863.13｜ 79.12｜ 3.18｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国大陆 ｜1066700.92｜ 623198.83｜ 58.42｜ 50.00｜
｜上海 ｜1027029.39｜ 573060.80｜ 55.80｜ 48.14｜
｜天津 ｜ 39671.54｜ 50138.03｜126.38｜ 1.86｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产租赁 ｜ 167964.51｜ 126088.68｜ 75.07｜ 42.44｜
｜物业管理 ｜ 100111.24｜ 23780.73｜ 23.75｜ 25.29｜
｜金融业收入 ｜ 63372.29｜ 39790.95｜ 62.79｜ 16.01｜
｜酒店业 ｜ 23116.54｜ 5334.74｜ 23.08｜ 5.84｜
｜其他 ｜ 22185.42｜ 20984.03｜ 94.58｜ 5.61｜
｜房地产销售 ｜ 19037.50｜ 48877.22｜256.74｜ 4.81｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
2024年，是推进“十四五”规划目标任务实现的关键之年，公司紧紧围绕服务浦东
社会主义现代化引领区建设，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，通过优化
战略布局、提升产品品质、创新服务模式，持续增强企业核心竞争力；通过探索多
元化和精准化可持续发展路径，努力“从房产开发建设向综合服务转型，从硬件建
设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型”，持续提高公司价值创造能力
。
二、报告期内公司所处行业情况
城市综合开发与服务方面，2024年，上海房地产市场经历了多个维度支持性政策积
极发力，优化住房限购政策、优化住房信贷政策、非户籍限购松绑、支持“以旧换
新”等政策组合拳的出台，刺激了购房需求的逐步释放，市场活跃度逐步提升。从
市场情况来看，上海高端住宅市场销售相对活跃，内环优质板块持续垄断高端客户
资源，但外环外住宅产品续销及去化周期延长情况仍在持续。总体而言，住宅产品
进一步回归居住属性，上海房地产市场延续筑底行情，购房需求尚未完全释放。租
赁方面，上海办公楼及产业园需求端以专业服务、贸易制造、金融、TMT四大行业
居前，整体市场呈分化态势，核心区域优质写字楼需求保持一定韧性，非核心区域
租赁去化压力较大。受制于市场竞争加剧，上海市场租赁价格持续承压，随着新增
供给持续入市及更多业主在租金优惠政策上的激励，成本为导向的搬迁客户及升级
需求的客户有所上升。与此同时，投资市场情绪回暖，大宗市嘲以价换量”特征明
显，买卖双方均存在达成交易的意愿。年末，受益于境外游客免签政策，文体旅消
费需求不断释放，地处核心板块酒店类资产愈发受到关注。
特色金融服务方面，国家金融监督管理总局2024年工作会议明确提出，要锚定金融
强国建设目标，牢牢守住不发生系统性金融风险底线，加快城市房地产融资协调机
制落地见效，扎实推进金融高质量发展，坚定不移走中国特色金融发展之路。年内
，资本市场改革持续深化，信托行业持续探索业务转型，回归信托本源，寻找符合
自身特色的发展之路。证券行业监管积极促进资本市场改革，引导市场规范健康发
展，在资本市场回暖、政策支持力度加大的背景下，并购重组及资本市场交易活跃
度逐步增强。保险行业在资本市场稳步向好的背景下，经营效益持续优化，在政策
引导下，保险资金发挥长期稳健优势，积极参与市场建设，进一步强化金融服务实
体经济效能，推动资本市场向高质量发展转型。
商旅服务方面，2024年，在多项消费政策刺激下，消费市场保持着一定程度的恢复
态势。上海酒店市场呈现“结构性复苏”，商务差旅成为主力复苏引擎，中心城区
商务酒店表现突出；国际游客回流及本地微度假带动休闲散客市场逐步回温，团队
市场仍以会展团队为主。上海商业零售市场亦呈现结构性调整与温和修复并行的特
征。政策端通过吸引首店经济、支持城市更新项目改造、举办首届“上海之夏”国
际消费季等举措，加速存量商业焕新升级并扩大有效需求；消费端呈现“本地客群
深度运营+文旅客群增量激活”的双线逻辑，本地市场依托城市微更新、策展型零
售、主题市集等运营创新实现增长。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在
深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市
镇项目的开发建设与运营服务。
公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。
同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发
及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位
彰显“陆家嘴”品牌价值。
公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高
地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，通过产业聚集，整合优势资源，
注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍
打造，不断提升资产管理能级和效率，为公司经营业绩和可持续发展带来新动能。
聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、控风险为目标，积
极融入国家发展战略和浦东综改试点，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综
合开发协同发展。
公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店
场景，提供购物、餐饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境
与消费环境双提升。
综上，公司经营战略方针是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三
大核心主业为立足点，打造三元驱动协同发展态势，持续优化商业地产租赁业务，
发挥产业聚集效应，提升资源配置和管理服务，在做精做强长期持有的核心资产运
营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动，实
现公司股东利益最大化的目标。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域
内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学
城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年
的城市综合开发与服务管理，公司积累了丰富的城市开发经验。
公司的核心竞争力主要体现在以下六个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约
15万平方米增长至381万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区
、前滩国际商务区以及天津红桥区，物业所处区位优越，交通便捷。同时，公司正
积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域
纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步
提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了一支稳
定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和文体旅，分别
组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度进一
步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积
极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积
累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双
落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，
营造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中
心，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。
（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业化陆家
嘴物业团队，形成营销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于为公司旗下商
办及会展项目提供全方位、多层次的管理服务，更聚焦于服务城市发展战略，助力
打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。同
时，正加快推进以住宅租赁运营为主营业务的住宅租赁公司、以商业楼宇租赁运营
为主营业务的资产管理公司和以城市更新、二次装修为主营业务的建筑科技公司等
轻资产服务平台及运用服务公司的实体化运作，优化主营业务结构，持续提升项目
招商、运营与服务能级。
（四）持续发展的历史机遇。为进一步做强主业、获取战略资源，在控股股东陆家
嘴集团的支持下，2023-2024年，公司完成了发行股份及支付现金购买资产并募集
配套资金，四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公司
，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构
，实现可持续发展奠定基矗充分利用陆家嘴集团的资源优势，积极参与“陆家嘴大
朋友圈”，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活
生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩的开发
运营已进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和
带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成
为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平
台，通过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，正推进三林滨江南项目的开
发、建设及销售。
（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌
金融机构，构建起“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业
的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发展。随着控股股东陆家嘴集团业务统
筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司
专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集团在前滩、三林滨江南、御桥等新
兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
（六）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理
准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他
相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断优化公司治理结构，规范公司日常运
作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。2024年，公司完成了《公司章程
》《独立董事工作制度》《关联交易管理制度》《内部审计制度》《募集资金管理
制度》等17个治理制度的修订及制定工作，推动公司治理相关制度的进一步完善。
目前，公司建立了由股东大会、董事会、监事会和高级管理人员组成的公司治理架
构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间权责明确、运作规范的相
互协调和相互制衡机制，为公司高效、稳健经营提供了组织保证。
五、报告期内主要经营情况
2024年，公司在董事会领导下，进一步加强团队建设，提高风险意识，规范内部管
理，坚持市场化运作，发挥专业能力，推动公司科学决策。各专门委员会分工明确
，权责清晰，有效维护公司及股东利益。全年，公司共召开9次董事会（含临时董
事会），4次独立董事专门会议，9次专门委员会会议，为公司各项决策和重要经营
工作稳步推进提供了保障。
2024年度经营工作回顾
1、2024年度营业收入146.51亿元，其中：房地产业务收入133.12亿元，金融业务
收入13.39亿元。
2、2024年度房地产业务成本76.67亿元，金融业务成本及管理费用5.33亿元。
3、2024年度项目开发投资支出48.51亿元。
4、2024年度实现归属于上市公司股东的净利润15.08亿元。
2024年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租赁现金流入，合计41.73亿元，主要包括：
主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2024年度租赁现金流入31.53亿元，比2023
年度下降3.5亿元，同比下降10%。
目前公司持有在营甲级写字楼共30幢，总建筑面积236万平方米。截至2024年末，
上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为80%，平均租金7.75元/平
方米/天；天津成熟甲级写字楼的平均出租率为59%，平均租金3.45元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆
家嘴981大楼。截至2024年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出
租率87%，平均租金5.17元/平方米/天。
2024年度租赁现金流入4.31亿元，与2023年度基本持平。
商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广尝陆家嘴18
85、前滩陆悦广尝花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广尝陆家嘴金融城配套商业
设施。截至2024年末，主要商业物业总建筑面积72万平方米，其中成熟商业物业（
运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为95%；天津陆家嘴L+M
ALL出租率为77%；陆家嘴96广场出租率为90%；陆家嘴1885出租率为96%；花木陆悦
坊出租率为95%；金杨陆悦坊出租率为76%；前滩陆悦广场出租率为88%。2024年12
月，川沙九六广场开业。
2024年度营业收入5.16亿元，比2023年度增加0.44亿元，同比增长9.3%。
公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前
滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中成熟酒店物业（运营一年及以上）：东怡
大酒店配备209间房间，2024年度GOP率（营业毛利率）为35.2%，平均出租率为68.
88%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2024年度GOP率为16.5%，平均出租率为56.9
8%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2024年度GOP率为25.1%，平均出租率为7
8.12%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2024年度GOP率为40.1%，平均出租
率为71.77%。张江希尔顿酒店配备475间房间，2024年度在开业筹备中。
2024年度，住宅租赁现金流入0.63亿元，比2023年度增加0.12亿元，同比增长24%
。
公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54。截至2024年末，租赁
住宅总建筑面积13万平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦
庭，年末出租率96%，平均租金2.45元/平方米/天。张江雍萃75于2024年8月开业，
前滩悦庭54项目2024年度开业筹备中。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计13.12亿元。
公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业为前滩太古里的运营主体，2024年度租赁收入4.57亿元，较2023年度增加
0.06亿元，同比增长1.3%。
新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2024年度租赁收入7.70亿元，较2023年
度增加0.80亿元，同比增长11.6%。
2024年度租赁收入0.85亿元，较2023年度减少0.03亿元，同比减少3.4%。
（2）房产销售收入
2024年度，公司实现房产销售现金流入合计95.51亿元。收入主要来自于：
住宅物业（含车位）销售现金流入61.36亿元，主要为：世纪前滩-天御、世纪前滩
-天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邰陆家嘴太古源源邸（第一批）。2024年度累计住
宅物业合同销售面积6.77万平方米，同比下降52%；合同销售金额73.02亿元，同比
下降49%；在售项目的整体去化率为85%。
商办物业销售现金流入34.15亿元，主要为：富汇大厦B栋及C栋、由由燕乔大厦、
陆家嘴投资大厦。
（3）物业管理及服务性收入
合并报表范围内，2024年度，公司实现物业管理收入21.80亿元，较2023年度增加1
.65亿元，同比增长8.2%。
合并报表范围外，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博、富都世界
。其中：前绣实业物业管理收入1.28亿元，同比增长10.3%；新国博服务性收入4.2
8亿元，同比增长21.6%；富都世界物业管理收入0.22亿元，同比下降43.6%。
（4）其他运营服务收入
2024年度，公司实现其他运营服务收入2.79亿元，较2023年度减少0.61亿元，同比
下降17.9%。主要为公司代建、代销和代运营等的管理服务费收入。
（5）金融服务收入
2024年度，金融业务实现收入13.39亿元，占公司营业收入总额的9.1%。
2、项目投资分析
2024年，公司无新开工项目。
竣工项目7个，总建筑面积102.33万平方米，为前滩54-01地块、张江中区73-02地
块、张江中区75-02地块、张江中区57-01地块、张江中区56-01地块、川沙C04-13/
14地块商办项目、潍坊社区497-02地块住宅及办公楼项目。续建项目7个，总建筑
面积163万平方米，为张江中区74-01地块、梅园社区2E8-19地块、川沙C06-01/02
地块、川沙C06-03地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块及洋泾西区E08-4/E10-2/
E12-1地块。
3、有息负债现状
2024年末，公司有息负债余额706.46亿元，占2024年末公司总资产的44%，较2023
年末有息负债余额减少27.4亿元。2024年末余额按贷款品种分为：银行贷款398.02
亿元、债券（含资产证券化）296.57亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款9.37
亿元、其他关联方借款1亿元、金融持牌机构收益凭证1.50亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2024年度利润来源主要由租赁、房地产销售、金融业务及物业服务、酒店及投
资收益组成。其中：长期持有物业出租毛利率为69%；房地产（含投资性房地产）
销售毛利率为39%；金融业务利润率60%；物业服务毛利率13%；酒店业毛利率28%；
其他业务毛利率73%。
除此以外，下述项目与公司年度利润及现金流有较大相关性：
（1）投资收益：公司2024年度非金融板块实现投资收益1.54亿元。
（2）投资性房地产摊销：根据企业会计政策，2024年度摊销投资性房地产8.58亿
元。
（3）税金支出：公司2024年度共缴纳税金39.25亿元，占营业收入146.51亿元的26
.79%。
（4）现金分红支出：2024年，公司向股东派发2023年度现金红利共计5.49亿元（
含税），占2023年度归属于上市公司股东的净利润50.18%；向股东派发2024年度中
期现金红利共计3.17亿元（含税），占2024年前三季度归属于上市公司股东的净利
润30.02%。
（5）员工薪酬支出：2024年度合并报表范围员工总数6,250人，薪酬支出总额为12
9,752万元，人均20.76万元。
2025年度经营工作计划
2025年，公司将继续以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心
主业为立足点，以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，
积极探索多元化和精准化可持续发展路径，不断增强公司竞争力和影响力。
1、聚焦“城市综合开发与服务”
（1）锚定关键节点，质效并进推进载体建设
2025年，要继续全力以赴在浦东引领区建设中发挥主力军的作用。陆家嘴区域，梅
园社区2E8-19地块商办和住宅项目推进地下结构施工，梅园社区2E8-17地块商办项
目要按计划开工；新民洋区域的洋泾西区E08-4地块住宅项目“陆家嘴太古源源郾
推进外墙及内部装修工程，E10-2地块项目要完成结构封顶，E12-1地块项目推进主
体结构施工。前滩区域，前滩21-02地块项目、前滩21-03地块项目外立面要全部完
成。川沙区域，川沙C06-01/02地块“川沙企业中心二期”商办项目、川沙C06-03
地块“川沙锦绣云澜”住宅项目要实现竣工。2025年，公司拟竣工项目3个，总建
筑面积41万平方米；续建项目4个，总建筑面积122万平方米；新建项目1个，总建
筑面积15.49万平方米。
陆家嘴集团委托项目三林楔形绿地12单元商办项目、陆家嘴锦绣澜湾、前滩公馆等
按计划推进。
（2）融入“陆家嘴大朋友圈”，全力以赴推进招商引资与营销运营
公司将继续服务浦东国际化一流营商环境的打造，千方百计挖掘资源，努力为浦东
新区经济发展和产业升级提供新动力。
办公及产业园方面，一是在营项目要牢牢稳住核心区办公楼宇出租率的“基本盘”
，及时监测市场需求端变化，多举措应对。要积极推进世纪财富广场（潍坊社区49
7-02地块）、前滩中环广场（前滩54-01地块）以及陆家嘴集团委托项目的入市租
赁工作，并加速去化在营项目存量空置面积。二是大宗交易要牢牢稳住上年储备客
户的“好势头”，持续发力，加大推行更市场化的交易模式。三是产业园招商模式
要加快探索新路径、新方法，形成更具活力的融合创新产业招商模式，并依托已入
驻的链主企业，加快链式要素集聚，助力浦东科技创新和产业结构向更高水平迈进
。住宅产品方面，要借力密集出台的房地产利好政策，充分研究每个项目独特优势
，形成各项目的核心竞争卖点，建立涵盖“售前-售中-售后”全过程、全方位销售
服务和风险识别体系，提升客户需求感知能力。持续推进“川沙锦绣云澜”、“世
纪前滩-天汇”、“世纪臻郾、“陆家嘴太古源源郾以及参股的“前滩公馆”的销
售工作。租赁住宅要确保出租率稳定，全面推进前滩、川沙、张江片区的统筹管理
，打开知名度和市场影响力，建立深度服务机制和标准化运营管理体系，力争打造
上海租赁住宅头部品牌。
（3）多维提升，持续强化服务保障能力
物业管理服务方面，要彰显“上海品牌”软实力，办公、产业园、住宅、商业的物
业服务，都要分析、积累、推广优质项目的好做法、好案例，以品质为基、成本为
控、安全为要，形成标杆效应，对标对表，一楼一策，实现客户满意和成本优化双
提升。
要形成营销团队和物业服务团队的协同机制，全方位、多层次地了解并快速响应客
户需求。要更加创新招商服务的理念、思路和举措，优化完善招商服务的体制、机
制和方法，通过改革创新，推动公司招商引资和客户服务工作进一步提质量、增效
能、上水平。要加快推进以住宅租赁运营为主营业务的佳纪公司、以商业楼宇租赁
运营为主营业务的陆耀公司和以城市更新、二次装修为主营业务的耀能公司等轻资
产服务平台及运营服务公司的发展，优化主营业务结构，提升招商运营能级。
2、聚焦“特色金融服务”
服务实体经济，提升金融服务效能。金融板块将积极响应国家要求，立足金融“五
篇大文章”，根据公司整体战略方向和工作部署，用好、用足各项政策，抢抓时间
窗口和红利期，促进金融板块与实体经济深度融合。进一步深化金融投资对产业群
集聚的引导作用，着力推进金融板块与各业务板块的互动共促，积极探索建立深度
协同业务机制，持续整合资源，为“陆家嘴大朋友圈”产业生态提供高品质金融服
务。
深化转型改革，提升金融发展质量。陆家嘴信托将继续攻坚克难，妥善推动风险项
目的处置；持续苦练内功，加强团队建设，提升主动管理类标品信托的管理能力，
从固有业务、资产管理、资产服务、家族信托、战略协同、财富管理多个维度，推
动业务转型升级。爱建证券将在资本实力增强和激励约束机制优化的基础上，围绕
问题导向、战略导向和价值导向，加快培育“科技特色”，全力申请重要业务牌照
资格。陆家嘴国泰人寿将坚持价值型规模发展，提升各渠道人均效能，同时以合规
和风控为保障，更好适应内外部环境，持续优化偿付能力及期限结构匹配，逐步调
整产品策略转型，实现高质量发展。
3、聚焦“商旅服务”
2025年，在营酒店项目将多途径提质增效稳增长。筹开项目，将多举措齐头并进促
开业，继续有序推进张江科学城希尔顿酒店筹开工作。
商业方面，在营项目要加速推进数字化多维建设，商业大会员系统逐步实现线上支
付、积分通兑、等级划分等会员系统二期核心功能；“租户服务平台计划”要继续
提炼规范化流程，为后续各项目的推广运营打下基础；要启动“ERP系统二期升级
”，实现新的主数据标准落地，为ERP系统实现资产视角、运营视角、财务视角下
的业务管理打下基矗筹开项目要顺势求变，实现创新力再突破，张江陆悦天地以及
陆家嘴集团委托的项目要以“设计先行、安全为本”为重点，完成二装管理各项工
作；前期重要节点要铺排全渠道、多角度的内容传播，达成有效的客群触达积累与
转化，为项目正式开业打好基矗
4、三力建设驱动升级长效发展
（1）做优产品力建设
公司秉持市场需求导向，紧密契合自身实际状况并充分借鉴同行先进经验，针对项
目开展从“启动-规划-首开-竣备-交付”全生命周期管理工作，全方位、精细化拆
解剖析，从责任归属部门、任务预期目标、关键任务重点到具体工作指引等维度深
入梳理，持续促进项目在品质雕琢、成本把控、市场营销、物业服务等多领域实现
“质”的提升。同时，要更加强化全过程投资分析，精准掌控投资回报，不断提升
产品综合竞争力。
（2）做强团队力建设
将考核聚焦于员工的实际贡献，薪酬分配更合理公平，契合员工的价值创造。要积
极主动探索竞争上岗与末位淘汰机制，破除传统用人机制的桎梏，为才华横溢、积
极进取的员工搭建公平公正公开的成长平台。持续推进“癣育、管、用”体系，通
过严格规范的选拔任用流程、系统全面的培育规划、精细严谨的考核管理、合理高
效的使用调配，打造一支高素质、专业化、富有创新精神与担当意识的团队。
（3）做深约束力建设
筑牢安全管理根基，要扎实推进在建项目与在营物业的安全生产与安全管理，不断
强化主体责任，全方位、全链条、全场景、无死角落实重大事故隐患排查与整改效
果，确保闭环销项。进一步优化和细化安全管理模式，不断提升安全网格化管理效
率及质量。
筑牢内控管理根基，不断完善内部管理和风险控制运作体制机制，优化路径和方式
，确保企业运营规范与高效。继续探索审计、合规和风控职能的有机融合，形成横
向协同、纵向联动的多要素“大监督”格局，统筹信息、资源和成果，切实发挥监
管合力。
2025年，公司将以更高的站位、更宽的视野、更大的努力，抢抓发展机遇，解锁与
时俱进的“新”；坚持因地制宜，解锁经济发展的“质”；聚焦高质量发展，解锁
浦东引领区建设新高度的“生产力”，扛起国有控股上市公司的社会责任、公众属
性，以扎实的工作业绩回馈股东、回报社会。
2025年度公司经营预算：预计现金流入341.38亿元，流出339.40亿元。其中房地产
业务总流入196.43亿元，总流出161.72亿元；金融业务流入144.95亿元，流出161.
08亿元。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、办公物业
2024年，上海办公楼租赁市场持续呈现供求关系不平衡和竞争加剧的态势，新增供
应量持续入市，租赁交易需求以“降本增效”为首要目标；大宗投资者在物业类型
、品质和价格考量方面变得更加谨慎，开发商面临更多考验与挑战。总体而言，办
公楼市场供需双方博弈态势持续向需求方倾斜。
办公楼租赁市场方面，根据世邦魏理仕和仲量联行数据，上海全年新增供应量约80
万平方米，部分项目选择延期入市，净吸纳量约为48万平方米，平均租金报价同比
下降4.5%至8.4元/平方米/天。续租和搬迁需求成为办公楼租赁交易的主要驱动力
，租金下降促使整合型和升级型搬迁成为新签租赁的主流，市场需求增长仍需时间
。产业园市场方面，根据高力国际数据，上海全年新增供应量约168万平方米，全
年吸纳量约为24.6万平方米，租金报价下降13.2%至3.4元/平方米/天。甲级办公楼
和产业园市场平均出租率分别为77.9%和71.8%。
根据世邦魏理仕统计，2024年上海房地产大宗市场实现成交119笔，创下历史新高
；交易总额625.4亿元，同比下降20.8%。办公楼交易笔数仍占半壁江山，零售物业
与酒店比例逐年上升。2025年，根据世邦魏理仕和高力国际统计，上海办公楼和产
业园预计将分别迎来117万平方米和416万平方米的新供应量，这两个既相互依存又
相互促进的市场，将继续在持续大供应中竞争前行。市场需求方面，将依赖于经济
大环境复苏和龙头行业革新突破的带动，逐步调整修复。
公司目前在营办公物业总建筑面积236万平方米，其中持有的上海办公物业总建筑
面积209万平方米，大多位于上海陆家嘴区域的世纪大道、花木及前滩区域。2025
年，公司新增入市项目主要集中在前滩区域、张江科学城和川沙区域。公司将积极
应对市场形势的变化，根据不同项目的特征，不断优化营销策略，持续优化客户服
务，做好安商稳商，并择机推进大宗交易，突破市场竞争压力，赢得更多的市场份
额。具体措施如下：
办公楼方面，公司将全方位强化办公楼宇的运营能力，通过多元化的宣传渠道，提
升公司楼宇品牌在市场的知名度和认可度，为公司楼宇招商赋能。
（1）攻守兼备，新老项目“两手抓”
努力提高新老项目的出租率。一方面，以企业需求为出发点，增进与客户的日常沟
通，及时掌握客户需求及动态，整合资源精准服务，努力与客户形成更稳固的长期
合作关系，不断提高入驻企业的客户粘性，保证各项目续租率。另一方面，重视现
有客户的资源嫁接，实时跟进市场动态，科学制定公司招商策略，努力推动新项目
招商运营和存量项目出租率提升。
（2）灵活配置，重视租售并举工作
重视租售并举策略，从产品设计端、项目预售等多角度切入，为市场输送更多优质
租售并举项目，满足拥有置业意愿企业的个性化需求，同时也作为招商引资、筑巢
引凤的重要手段。
（3）加强楼宇运营能力，强化品牌价值生态
继续依托“陆家嘴大朋友圈”以及办公商务服务集群，不断升级各项目的办公入驻
体验。通过推进楼宇更新工作，加强楼宇全生命周期管理能力。以客户满意度为重
要考量，不断提高物业服务水平。
产业园方面，新入市项目结合市场趋势，及时应对和调整项目的营销策略，积极拓
展招商渠道，加强品牌及产品营销。针对信息科技、集成电路等重点产业领域，定
向挖掘客户需求，拓展营销广度。
（1）租售协同，提升产品与客户匹配度
通过租售方案优化，推出可售产品匹配龙头客户资产配置需求，吸引标杆项目入驻
园区。同时，优化租赁方案并推出定制装修等载体服务，提升客户匹配度和转化率
，全力推进优质产业客户落地。
（2）完善配套设施，加强产业功能打造
加快新入市项目的各类配套设施建设，优化招商展示体验，提高企业对公司项目的
认可度和满意度。同时，针对科创企业的产业服务需求，打造股权投资集聚区，推
动高效产融对接，为中小企业成长提供加速动能。建设AI加速器等国资孵化加速平
台，促进科技中小企业集聚，降低入驻资金成本，提供完善的产业服务助力企业成
长。
（3）聚焦重点产业赛道，打造产业生态
紧抓已入驻园区的链主企业，发挥其生态链上牵引能力，通过相关产业政策和园区
配套等资源优势，引入链上企业并逐步打造产业及赛道集聚，实现以商带商的良性
循环。联动产学研机构，定期举行投资路演、企业沙龙、高峰论坛等产业活动，打
造产业氛围，促进上下游交流。
2、居住物业
2024年，上海新建商品住宅的供应与需求规模均出现缩减。根据克而瑞统计数据，
全年新增新房供应量745万平方米，同比下降27%。其中，普通住宅供应量703万平
方米，同比下降26%；别墅供应量42万平方米，同比下降45%。
全年整体房地产政策持续宽松，年内央行宣布降准降息、降低首付比例、降低存量
房贷利率等措施提振楼市。上海分别于5月27日和9月27日推出一系列优化限购、信
贷政策的组合措施，四季度降低契税并取消普通住宅标准，市场行情随之出现阶段
性止跌回稳。
2024年，全市商品住宅成交56768套，同比下降24%；成交面积689万平方米，同比
下降24%；成交均价76726元/平方米，同比上涨15%。新房市场热度普遍下降，全市
开盘平均认购率、去化率呈现两极分化，市区优质楼盘持续热销，远郊地区较为低
迷。二手房市场经过两轮强力楼市新政和税费政策的刺激后显著回暖，去化情况明
显优于新房市常2024年末全市住宅库存去化周期约为13.8个月，其中库存主要分布
在郊区外环外。
住宅租赁市场方面，行业参与者活跃度较高，市场供给端保持充足水平。在楼市新
政引导和居民消费观念理性化的趋势下，住宅租赁价格或随市场情况进一步调节，
产品与服务品质的持续提升将成为市场关注的重点。
展望2025年住宅市场，公司将充分把握政策面利好，研判企业自身优势和差异化优
势，提高住宅服务品质和品牌曝光度，全面促进降本增效，积极做好各项准备工作
，重点措施如下：
（1）居住产品对标前行，品质营销服务齐驱
2025年，居住产品业务板块将坚定国有房地产企业的使命，继续对标行业标杆企业
，提升产品价值和质量，积极应对市场变化，勇于开拓创新，确保年内销售按计划
顺利推进，确保川沙锦绣云澜等项目顺利交付。产品升级方面，围绕上海市场日益
增长的改善居住需求，聚焦户型迭代、景观焕新、收纳提升等课题专心造“好房子
”；营销策略方面，整合公司品牌优势和行业优质资源，持续推动“陆家嘴大朋友
圈”营销、社群品牌营销、自媒体平台投放等创新手段的高效使用；客户服务方面
，增设客服企业微信为客户提供专属服务，建立与客户良好的沟通、响应机制。
（2）租赁服务双轮驱动，客拓运营全链提升
2025年，住宅租赁将围绕客户深耕与运营提效展开。客拓方面，深化“陆家嘴大朋
友圈”客户及公司自身合作客户的资源整合，通过加强与商业、办公、产业园及文
体旅等团队深度协同，联合制定客户地图、做好跨业态资源对接；围绕前滩、张江
、川沙等核心商圈，聚焦商业、金融等行业头部企业，提供定制化解决方案。运营
方面，做好张江雍萃75、前滩悦庭54等新开租赁住宅的拓客和运营工作，做好川沙
悦庭等稳定期运营项目的保障和续租工作。建立社区服务标准化流程、优化社区环
境治理体系、构筑社区多样化活动运营氛围，升级“陆家嘴乐居”数字智慧平台，
完善客户服务响应机制，全面提升客户满意度。通过资源协同与精细化运营双轮驱
动，构建租赁运营板块的全生态闭环。
3、商业物业
2024年，上海社会消费品零售总额1.79万亿元，同比下降3.1%。其中，批发和零售
业零售额下降2.9%。从类别看，大中型体育、娱乐用品类零售额增长31.3%，显现
出居民消费需求趋向个性化、多样化、品质化的态势，“户外经济”“悦己经济”
成为新的消费热点，相关品牌正加快布局拓店。
展望2025年，根据世邦魏理仕数据，上海商业物业市场有可能迎来超117万平方米
的新增供应，增量与存量博弈持续并存。与此同时，在2024年末的中央经济工作会
议上，大力提振消费被列为2025年经济工作的首要任务，刺激国内消费的政策力度
将进一步加码。综合分析，预计2025年商业物业的发展将呈现出以下趋势特征：
第一，从需求端来看，消费者日益重视消费端的情绪体验与性价比，这将持续推动
运动消费、二次元潮玩、宠物及平价餐饮等更为多元化的租赁需求。商业物业正步
入一个以人为本、内容至上的大运营时代，深度化运营将成为实现商场高质量发展
的主要着力点和抓手。
第二，从供给端来看，非标商业项目成为商业地产细分和进化的产物。非标商业以
人为中心构筑消费内容，需要商业物业运营管理团队结合数字化最新技术不断创新
，及时更新商业经营方式、服务模式。同时，城市更新、存量改造类商业物业项目
将成为主旋律。
第三，从要素端来看，商业空间不再局限于消费本身，更要成为能提供独特体验和
情感连接的平台。这就要求从店铺的设计布局、氛围的包装营造、活动的精准策划
以及客户服务的全面提升等多个维度，共同去思索如何为消费者打造独特的购物体
验。如设置富有创意的互动区域、举办特色鲜明的主题活动或者工作坊等，提供更
具个性化的服务，增强消费者的参与感与归属感。
第四，从管理端来看，经受外部市场和内部经营的严苛考验，行业企业正呈现越来
越明显的马太效应和头部效应，要求商业物业运营商不断挖掘核心竞争力，优化组
织降本增效。
针对上述趋势，结合公司各商业物业项目的特征，公司将持续提升项目产品能力、
数字化能力、成本管理能力和创新引领能力，以不断扩大陆家嘴商业品牌影响力。
具体措施如下：
（1）直面挑战，提高项目产品能力
积极洞察市场与消费者需求，持续对各个在营项目进行经营复盘及再定位，努力塑
造差异化经营产品力，提升项目的经营质效。以全周期设计管理的视角，在前期投
研、筹建设计、筹开管理、形象运营的四个阶段形成闭环。从商业运营逻辑角度出
发，针对出铺率、铺位价值、动线逻辑、氛围打造、空间利用、预留预判、交付界
面等方面提供合理规划，以降本增效为导向优化商业产品设计管理方案。
（2）提质增效，强化精细运营能力
强化营销成本管控，通过梳理各项目营销费用投入产出，建立费效比评估模型，甄
选具有标杆意义的运营项目进行深度案例研究，形成对标优化方案。构建多维度的
营销效果评估体系，通过大数据分析客流量转化率、销售额增长率等核心指标，持
续迭代营销策略矩阵，在实现营销资源优化配置的基础上，同步推进客户服务体验
升级。在物业管理领域，着力深化供应链集中采购机制，通过规模化、标准化、多
元化，实现管理成本降低；推进人员动态配置管理，根据项目运营的生命周期及形
态差异，进行针对性优化，实现人员编制科学化管控；加速推进标准化管理体系建
设，探索商业物业“标准化+数字化”生态模式。
（3）顺势求变，发展创新引领能力
围绕商业品牌创新营销工作，深挖陆家嘴商业品牌内涵，建立与消费者的情感链接
，以项目案名官宣、招商品牌沙龙等为重要节点，铺排全渠道、多角度的内容传播
，达成有效的客群触达积累与转化，实现差异化、个性化的经营目标，为张江陆悦
天地项目正式入市打好基矗同时，参与“陆家嘴大朋友圈”计划，持续整合优质服
务，打造会员尊享权益体系，为匹配精准客群开展定向营销活动，吸引、焕活会员
，并提升会员复购率。
4、金融行业
2024年，尽管国内外形势复杂且充满挑战，全球经济增长疲软，但在国内政策持续
发力的背景下，中国经济依然保持了稳中有进的发展态势，特别是三季度末推出的
一系列增量政策，有效促进了全年经济社会发展目标的顺利实现。信托行业、证券
行业、保险行业正持续深化转型发展，将迈入新的发展阶段。
2025年，金融行业将继续坚定服务实体经济，推动经济向高质量增长转型，进一步
落实科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融“五篇大文章”的部署
要求。
（1）信托行业立足本源定位，着力推动多元化创新
2025年，信托公司在市场竞争激烈及监管全面加强环境下，将坚守信托受托人定位
与差异化发展战略，加大对创新业务的开拓力度，适应市场变化，提供更加专业化
的金融服务，精准服务实体经济发展，提升多元化业务的服务能力与抗风险能力，
发掘业务新增长点，推动业务结构优化。同时，进一步完善风险管理体系，建立区
别于传统信托业务的风险管理体系，积极应对转型过程中的新风险，全面提升风险
管理能力。
（2）证券行业把握严监管基调，整合创新塑造发展新动能
2025年，证券行业呈现转型与整合双重趋势，监管部门正积极促进资本市场改革，
以提振投资者的信心。在政策的推动下，证券公司正快速推进业务模式的创新，强
化内部风险控制和管理流程。行业头部券商通过并购重组来增强资本实力和扩大市
场份额，提升经营业绩和业务水平。此外，证券公司也将积极运用大数据、人工智
能等前沿技术，提高业务处理的效率和服务质量，从数字化转型和绿色金融等创新
领域寻求新的增长点。
（3）寿险行业机遇与挑战并存，向高质量发展阶段迈进
2025年，寿险行业处于持续转型期，既面临着低利率环境和市场竞争加剧等方面的
挑战，又在政策支持与市场需求提升的形势下迎来新的发展机遇。随着保险业新“
国十条”等一系列政策的出台，以及保险公司偿付能力监管加码，资金运用将更加
高效精准，行业转向高质量发展阶段。2025年，公司金融板块将坚持深化改革促进
高质量发展总基调，全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚定不移走好中国特色
金融发展之路，持续服务国家战略，助力上海国际金融中心的建设，为谱写金融强
国建设新篇章贡献力量。陆家嘴信托将积极转型挖掘业务新机遇，走差异化特色发
展道路。爱建证券将精准战略定位，优化资源配置，勇于创新开拓。陆家嘴国泰人
寿将发挥民族特色险企优势，在变化的市场环境中争创效益提升。金融板块将坚持
“一优一特一重整”战略，加强党的领导与公司治理相融合，持续强化内部控制与
风险管理，以服务实体经济为根本宗旨，推动新质生产力发展，助力产业升级与经
济转型，提升对经济增长的贡献度。
(二)公司发展战略
经过三十余年的发展，公司已成功完成了从“单一土地开发”向“城市综合开发与
服务+特色金融服务+商旅服务”的主营业务转型。公司城市综合开发与服务板块已
经发展到相对成熟的阶段，以商办物业的租赁与销售为主要业务。经历了快速增长
期后，物业规模和租金收入正在逐步平缓。2017年，公司响应国资国企改革的号召
，成功收购了陆金发100%的股权，并一举获得了信托、证券和保险三家持牌金融机
构，将业务领域拓展至金融服务板块。2023年至2024年，公司顺利完成了发行股份
及支付现金购买资产并募集配套资金，四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务
区的优质股权资产注入公司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充
实资金储备、优化财务结构，实现可持续发展奠定基矗
作为国内知名的城市综合开发与服务企业，公司不断寻求新的发展途径，在深耕细
作陆家嘴核心区和前滩国际商务区的同时，还持续推进张江科学城核心承载区、川
沙新市镇等新兴区域项目的建设运营。公司通过做精区域开发、做优金融服务、做
强商旅服务，加速业务布局优化，全力推动从“高速度开发建设”向“高质量运营
服务”的转型升级。
未来，公司将以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为
立足点，以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，积极探
索多元化和精准化可持续发展路径，不断增强公司竞争力和影响力，持续提高公司
市值和价值创造能力。
(三)经营计划
(四)可能面对的风险
(五)其他
就公司合并报表范围内的控股子公司绿岸公司名下部分土地存在污染及其相关事宜
，公司自2022年4月起，依据上市公司信息披露规则已累计发布了10次专项公告。
绿岸公司已暂停相关开发、建设、销售工作。截至本报告披露日，相关进展如下：
在各方积极推动下，绿岸项目相关地块土壤现场治理工作已全部完成，相关后续工
作正在有序推进中。
公司将持续关注本次风险事项后续进展，审慎分析评估其对公司的影响，认真落实
各项应对措施予以妥善处理，并根据事项进展情况及时履行信息披露义务，全力维
护公司及全体股东的利益。敬请广大投资者注意投资风险。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海陆家嘴商业经营管理有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海翌淼置业有限公司 ｜ 78440.00｜ -2952.00｜ 260012.00｜
｜上海陆家嘴商务广场有限公司｜ 51806.00｜ 1627.00｜ 73106.00｜
｜上海翌江酒店管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海东绣物业经营管理有限公｜ 150.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海东翌置业有限公司 ｜ 1150000.00｜ -2144.00｜ 1009425.68｜
｜上海东袤置业有限公司 ｜ 1600000.00｜ -726.38｜ 1869352.34｜
｜上海中心大厦世邦魏理仕物业｜ -｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海中心大厦建设发展有限公｜ -｜ -20613.37｜ 1620135.05｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海九六广场商业经营管理有｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海企荣投资有限公司 ｜ 89090.00｜ 2838.00｜ 244478.00｜
｜上海邑江物业管理有限公司 ｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜上海佳二实业投资有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜上海佳仁资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴公宇资产管理有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海佳卫资产管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海佳川置业有限公司 ｜ 327000.00｜ -3636.00｜ 1510922.00｜
｜上海佳湾资产管理有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海佳章置业有限公司 ｜ 505833.00｜ 15242.15｜ 746226.00｜
｜陆家嘴国际信托有限公司 ｜ 1040000.00｜ 20538.33｜ 1414016.60｜
｜上海佳纪资产管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜陆家嘴国泰人寿保险有限责任｜ 300000.00｜ 82289.04｜ 3395863.04｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海佳项资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海前悦酒店管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜苏州绿岸房地产开发有限公司｜ 182368.43｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴动拆迁有限责任公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海前滩实业发展有限公司 ｜ 400000.00｜ 14175.86｜ 905671.09｜
｜爱建证券有限责任公司 ｜ 220000.00｜ -5484.08｜ 590847.52｜
｜上海前绣实业有限公司 ｜ -｜ 3751.03｜ 457377.86｜
｜天津陆津物业服务有限公司 ｜ 120.00｜ -｜ -｜
｜天津陆津房地产开发有限公司｜ 240000.00｜ -10320.00｜ 433183.00｜
｜上海陆家嘴东怡酒店管理有限｜ 35000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海商骋商业经营管理有限公｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海国和现代服务业股权投资｜ -｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津陆津商业经营管理有限公｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海宝山陆家嘴物业管理有限｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津陆家嘴酒店管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海富都世界发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海戎邑置业有限公司 ｜ 380000.00｜ -85.00｜ 344254.00｜
｜中银消费金融有限公司 ｜ -｜ 4542.51｜ 7915082.50｜
｜上海陆家嘴陆耀资产经营有限｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴金融贸易区联合发｜ 9800.00｜ 42133.03｜ 1187359.99｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴金融发展有限公司｜ 849927.00｜ 36409.00｜ 1086628.00｜
｜上海新国际博览中心有限公司｜ 12150.00｜ 48561.61｜ 205368.76｜
｜上海联浦资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海明城酒店管理有限公司 ｜ 240.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴资产管理有限公司｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴贝思特物业管理有｜ 689.47｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴职业技能培训有限｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴耀能建筑科技发展｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴物业管理有限公司｜ 5000.00｜ 24178.00｜ 158476.00｜
｜上海陆家嘴浦江置业有限公司｜ 28650.00｜ -｜ -｜
｜上海陆家嘴昌邑房地产开发有｜ 265280.00｜ -149.00｜ 543367.00｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海浦东嘉里城房地产有限公｜ -｜ 35517.27｜ 233693.16｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴房产开发有限公司｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜上海联嵘投资发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海浦东陆家嘴置业发展有限｜ 1500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海陆家嘴展览发展有限公司｜ 115000.00｜ 23215.00｜ 163504.00｜
｜上海浦东陆家嘴软件产业发展｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海耀龙投资有限公司 ｜ 220000.00｜ 2684.63｜ 1641117.07｜
｜上海耀筠置业有限公司 ｜ 840000.00｜ -3796.89｜ 2347164.72｜
｜上海申万置业有限公司 ｜ 120000.00｜ -｜ -｜
｜上海翌鑫置业有限公司 ｜ 284940.00｜ -3775.00｜ 633752.00｜
｜上海纯景实业发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海绿岛阳光置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海翌久置业有限公司 ｜ 359800.00｜ -80.00｜ 703312.00｜
｜上海翌廷置业有限公司 ｜ 226820.00｜ 21.00｜ 443664.00｜
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