☆经营分析☆ ◇000608 阳光股份 更新日期：2025-04-03◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
商业运营管理业务、物业租赁业务、住宅商住尾盘销售业务。
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业租赁 ｜ 6454.27｜ 5190.01｜ 80.41｜ 70.98｜
｜商业运营 ｜ 2296.86｜ 532.89｜ 23.20｜ 25.26｜
｜房地产销售 ｜ 275.71｜ 52.52｜ 19.05｜ 3.03｜
｜其他 ｜ 65.96｜ 65.93｜ 99.95｜ 0.73｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业租赁 ｜ 5057.12｜ 4349.58｜ 86.01｜ 55.62｜
｜商业运营 ｜ 2296.86｜ 532.89｜ 23.20｜ 25.26｜
｜写字楼租赁 ｜ 1397.14｜ 840.44｜ 60.15｜ 15.37｜
｜房地产销售 ｜ 275.71｜ 52.52｜ 19.05｜ 3.03｜
｜其他 ｜ 65.96｜ 65.93｜ 99.95｜ 0.73｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜四川地区 ｜ 5705.55｜ 4188.97｜ 73.42｜ 62.75｜
｜京津地区 ｜ 2521.14｜ 1099.39｜ 43.61｜ 27.73｜
｜沈阳地区 ｜ 813.50｜ 507.33｜ 62.36｜ 8.95｜
｜深圳地区 ｜ 48.06｜ --｜ -｜ 0.53｜
｜上海地区 ｜ 4.56｜ -2.39｜-52.38｜ 0.05｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 15042.68｜ 7175.69｜ 47.70｜ 46.82｜
｜物业租赁 ｜ 13143.33｜ 10671.67｜ 81.19｜ 40.91｜
｜商业运营 ｜ 3737.84｜ 821.73｜ 21.98｜ 11.63｜
｜其他 ｜ 203.20｜ 203.12｜ 99.96｜ 0.63｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 15042.68｜ 7175.69｜ 47.70｜ 46.82｜
｜商业租赁 ｜ 10089.23｜ 8725.79｜ 86.49｜ 31.40｜
｜商业运营 ｜ 3737.84｜ 821.73｜ 21.98｜ 11.63｜
｜写字楼租赁 ｜ 3054.10｜ 1945.88｜ 63.71｜ 9.51｜
｜其他 ｜ 203.20｜ 203.12｜ 99.96｜ 0.63｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜京津地区 ｜ 16010.29｜ 10987.10｜ 68.63｜ 49.83｜
｜四川地区 ｜ 15609.03｜ 7469.19｜ 47.85｜ 48.59｜
｜沈阳地区 ｜ 329.99｜ --｜ -｜ 1.03｜
｜深圳地区 ｜ 172.47｜ --｜ -｜ 0.54｜
｜上海地区 ｜ 5.27｜ --｜ -｜ 0.02｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业租赁 ｜ 6958.15｜ 5844.91｜ 84.00｜ 45.27｜
｜房地产销售 ｜ 6641.15｜ 1863.02｜ 28.05｜ 43.20｜
｜商业运营 ｜ 1610.33｜ 455.97｜ 28.32｜ 10.48｜
｜其他 ｜ 162.26｜ 162.18｜ 99.95｜ 1.06｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 6641.15｜ 1863.02｜ 28.05｜ 43.20｜
｜商业租赁 ｜ 5335.11｜ 4769.87｜ 89.41｜ 34.71｜
｜写字楼租赁 ｜ 1623.03｜ 1075.04｜ 66.24｜ 10.56｜
｜商业运营 ｜ 1610.33｜ 455.97｜ 28.32｜ 10.48｜
｜其他 ｜ 162.26｜ 162.18｜ 99.95｜ 1.06｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜四川地区 ｜ 8360.82｜ 3543.91｜ 42.39｜ 54.39｜
｜京津地区 ｜ 6859.79｜ 4630.89｜ 67.51｜ 44.63｜
｜深圳地区 ｜ 147.82｜ --｜ -｜ 0.96｜
｜上海地区 ｜ 3.46｜ --｜ -｜ 0.02｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 20450.08｜ 14249.27｜ 69.68｜ 53.65｜
｜物业租赁 ｜ 14963.31｜ 11529.76｜ 77.05｜ 39.25｜
｜商业运营 ｜ 2616.13｜ 469.53｜ 17.95｜ 6.86｜
｜其他 ｜ 89.94｜ 89.72｜ 99.77｜ 0.24｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 20450.08｜ 14249.27｜ 69.68｜ 53.65｜
｜商业租赁 ｜ 11914.68｜ 9341.98｜ 78.41｜ 31.26｜
｜写字楼租赁 ｜ 3048.63｜ 2187.79｜ 71.76｜ 8.00｜
｜商业运营 ｜ 2616.13｜ 469.53｜ 17.95｜ 6.86｜
｜其他 ｜ 89.94｜ 89.72｜ 99.77｜ 0.24｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜京津地区 ｜ 28484.39｜ 19244.79｜ 67.56｜ 74.72｜
｜四川地区 ｜ 9539.74｜ 7010.33｜ 73.49｜ 25.03｜
｜深圳地区 ｜ 84.58｜ --｜ -｜ 0.22｜
｜上海地区 ｜ 10.75｜ --｜ -｜ 0.03｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾
盘销售业务。
（一）商业运营管理业务
公司拥有一支专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通
过持续的专业化运营，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管
理服务收入。
（二）物业租赁业务
涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过采用精细化的运营策略，持
续优化提升商业项目的租赁管理水平，以此获取租赁收入。截至2024年6月底，阳
光股份管理的自有项目主要布局于北京、上海、成都和沈阳等一二线城市。此外，
2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面
积达60多万平方米，进一步扩大了业务版图和市场影响力。
（三）商住尾盘销售业务
本报告期内尾盘销售业务主要集中在北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都
锦尚项目配套车位的销售。
未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。
根据国家统计局数据，2024年上半年，社会消费品零售总额235,969亿元，同比增
长3.7%。2024年以来，扩内需促消费政策持续发力，消费市场总体呈恢复态势，但
恢复动能略显不足。
从商业地产表现来看，2024年上半年，商铺租赁需求温和释放，商业街及商圈（购
物中心）商铺租金仍保持小幅上涨态势，百MALL商铺平均租金为27.17元/平方米/
天，上涨0.25%，涨幅较2023年下半年有所收窄。2024年下半年，中央及地方或进
一步加大政策力度，激发消费潜能，消费市场有望加快恢复，进而带动商铺租赁需
求稳步释放。重点城市商铺租赁市场或延续温和复苏态势，租金有望保持平稳。
写字楼市场方面，2024年以来，宏观经济平稳运行，企业经营主体活力保持恢复态
势，重点城市写字楼市场信心有所提振，写字楼租赁需求延续恢复态势，尤其是人
工智能、生物科技等高新技术企业租赁需求有所回升。但租户对写字楼价格仍较为
敏感，业主方仍通过以价换量方式降低空置率，重点城市写字楼租金整体仍下跌。
2024年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天，环比
下跌0.29%，上半年累计下跌0.76%。展望下半年，重点城市写字楼市场预计将延续
当前温和复苏态势。一线城市及部分产业经济发达的核心二线城市写字楼市场或保
持供需活跃态势，但当前宏观经济回升向好的态势仍需巩固，写字楼市场仍处筑底
阶段，短期内写字楼租金或继续下行。
发展战略和未来一年经营计划
（一）公司发展战略
面对商业地产行业的快速变革与激烈竞争，公司制定了2024年下半年发展战略，旨
在通过精细化、高效化的商业管理提升项目价值，同时积极探索新业务领域以拓宽
市常我们将持续优化商业项目的运营管理流程，提升管理效率和服务质量，加强企
业文化与人才培养，构建高素质团队支撑未来发展。此外，注重资金效率提升与严
格成本管控，确保财务稳健与可持续发展。这一战略将引领公司更好地适应市场变
化，增强核心竞争力，实现长远发展目标。
（二）经营计划
为应对2024年下半年商业地产行业的挑战与机遇，公司制定了全面的经营计划，旨
在通过具体举措和四大核心策略推动业务增长与可持续发展。
1、多措并举，确保营业收入
公司加大北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目配套车位的销售力
度，根据销售进度，力争在下半年度确认收入；根据上海市场的实际情况，调整部
分投资性房地产项目的营销策略，已取得明显进展；加快沙井京基百纳广场项目（
体量约18万㎡）的承租进程，确保经营的平稳过渡及提升并确认收入；采取行之有
效的措施，提升租赁物业的出租率，确保租金收入和商业运营收入。
2、深耕商业运营，提升运营效益
公司将深耕商业运营，拓展商业管理规模，以提升经营收入和运营效益为核心。通
过精细化管理和标准化流程，优化商业运营体系，快速整合拓展项目，同时灵活调
整品牌组合，引入新型业态品牌以增强项目吸引力和市场竞争力。购物中心与写字
楼业务将并行推进，前者注重品牌更新与经营扶持，后者则拓宽营销渠道并提升服
务质量。
3、优化区域布局，加强盈利能力
积极探索轻资产运营模式及多元化发展机会。通过品牌输出和管理咨询等方式减轻
资本压力，并重点拓展现有城市及周边区域，扩大品牌影响力。同时，加强与多方
合作伙伴的战略合作，共同开拓市场，实现资源共享与共赢。
4、人才培养建设，保持团队健康发展
公司致力于优化组织架构与权责体系，激发员工潜能，并通过多样化的培训方式提
升员工技能与能力，加强体系化建设，通过人才晋升机制激励员工成长，打造高素
质、专业化的团队，保持团队健康发展，提升团队整体效能。
5、提升资金效率，实施成本严控
在保持现有成本控制优势的基础上，制定合理的资金使用计划，实施精细化成本管
理，继续挖掘各环节降本空间，向管理要效益，确保资金高效利用，为公司的稳健
发展提供坚实保障。
二、核心竞争力分析
1、良好的品牌效应与影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实
力以及优质品牌资源。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项
目，进一步扩大了公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引了更多优质品
牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将
依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
2、丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求
，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务
流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心业务的持续稳定
发展奠定基矗
3、运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划
招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于京沪蓉深地区，均为国
内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心
、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广潮
为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）写字楼租赁市场经营风险及应对措施
随着房地产市场的不断发展，写字楼供应量不断增加，加剧了写字楼租赁市场的竞
争。市场需求的变化直接影响写字楼的出租率和租金水平，公司可能面临租金水平
下降的风险。为稳定写字楼出租率和保障租赁收入目标，公司计划采取以下措施：
1、加强市场调研：及时了解市场需求和竞争态势，制定合理的出租策略和租金水
平。
2、提高管理水平：加强写字楼的管理和维护，提升服务质量，增强租户满意度和
续租意愿。
3、完善合同条款：确保租赁合同条款明确、合法、无漏洞，降低合同风险。
4、关注政策变化：及时关注政府政策变化，调整经营策略以应对潜在风险。
（二）行业竞争加剧风险及应对措施
随着商业地产的发展和成熟，品牌企业之间竞争日益激烈。为持续健康发展，公司
计划采取以下措施：
1、加强品牌建设：明确品牌定位和市场定位，提升品牌知名度和美誉度，制定品
牌传播策略。
2、持续优化管理：持续提高项目运营管理水平，确保租户和消费者的满意度。
3、强化人才培养和引进：加大人才培养力度，提升员工的专业素质和服务意识，
积极引进业内优秀人才。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜沈阳阳光新生活广场有限公司｜ 25370.00｜ 40.96｜ 26467.07｜
｜成都阳光上东商业管理有限公｜ 11000.00｜ -1207.31｜ 66980.48｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都锦尚置业有限公司 ｜ 5000.00｜ 1632.45｜ 93434.15｜
｜成都紫瑞新丽商贸有限公司 ｜ 15000.00｜ 1179.56｜ 76632.83｜
｜天津津汇远景贸易有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜天津友谊新资商贸有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜天津光明新丽商贸有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京首创风度房地产开发有限｜ 120.00｜ 3.94｜ 68079.12｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京艺力设计工程有限公司 ｜ 1000.00｜ -96.18｜ 70335.00｜
｜北京瑞阳嘉和物业管理有限公｜ 13950.00｜ 32.63｜ 65399.01｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京瑞丰阳光投资有限公司 ｜ 1000.00｜ -84.68｜ 121605.44｜
｜北京星泰房地产开发有限公司｜ 10218.00｜ -181.76｜ 183955.03｜
｜北京上东新业商业管理有限公｜ 100.00｜ -99.14｜ 7412.39｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海锦赟资产管理有限公司 ｜ 8000.00｜ -853.45｜ 96886.61｜
｜上海银河宾馆有限公司 ｜ -｜ -123.75｜ 84113.64｜
｜上海晟璞投资管理有限公司 ｜ 500.00｜ -63.24｜ 32431.43｜
｜上海晟域资产管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -0.05｜ 136476.12｜
｜深圳瑞成新业商业管理有限公｜ 100.00｜ 122.92｜ 3195.73｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳瑞和新业企业管理有限公｜ 200.00｜ -652.84｜ 10945.94｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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