☆风险因素☆ ◇000608 阳光股份 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
中 性——中金公司:2013年一季度业绩回顾【2013-05-01】
我们略微调整公司2013年盈利预测至每股0.19元，并引入2014年盈利预测每股0.20元
。目前公司股价分别对应2013/2014年市盈率27.7倍和26.2倍，较2013年NAV溢价12%
。我们认为公司转型商业地产将是个漫长过程，维持“中性”投资评级。
增 持——国泰君安:规模优势已显，扩张有望践行类凯德模式【2013-01-04】
预计公司12-13年EPS0.40、0.50元。RNAV7.50元，其中开发类为2.19元，出租类共4.
69元，目前股价较RNAV折价22.3%，我们认可公司合理折价为6.7%，目标价7元，对应
12年PE17倍，增持。
谨慎推荐——东莞证券:投资收益将提振年内业绩【2012-10-22】
预测12—13年EPS分别为0.38元、0.40元，对应股价PE分别为13.5倍和12.5倍，首次
给予公司“谨慎推荐”投资评级。
中 性——中金公司:商业地产转型，任重道远【2012-10-22】
我们暂时维持2012年和2013年盈利预测分别为每股0.28元和0.20元。目前公司股价分
别对应2012/2013年市盈率18.4倍和25.9倍，较2013年NAV溢价10%。我们认为公司转
型商业地产将是个漫长过程，维持“中性”投资评级。
中 性——中金公司:投资收益高推动业绩增长【2012-08-30】
我们维持2012年和2013年盈利预测分别为每股0.28元和0.20元。目前公司股价分别对
应2012/2013年市盈率17.3倍和24.4倍，较2013年NAV溢价3%。我们认为公司转型商业
地产将是个漫长过程，维持“中性”投资评级。
增 持——国泰君安:管理服务输出，商业转型持续【2012-08-12】
公司大股东GIC拥有雄厚的资源及资金背景，公司近期资产运作和投资布局反映了持
续向商业地产转型方向已确定。预计12-13年EPS0.23、0.24元，RNAV4.6元，奠定安
全边际，维持增持评级。
增 持——中信建投:注重全产业链运营【2012-05-30】
公司注重商业地产全产业链运营。我们一直以来认为商业地产的核心竞争力在于其后
期的运营能力，从公司这几年的表现来看，其运营能力经受住了考验，其通过代管大
股东项目运营积累了充分的经验。但短期来看，由于公司可供结算的资源大幅减少，
因此业绩释放较慢。我们预计公司12-13年EPS分别为0.25、0.3元，我们基于看好公
司未来商业运营能力的前提下，考虑到公司的NAV，我们给予目标价6元，给予“增持
”评级。
增 持——国泰君安:商业地产转型在路上【2012-05-16】
公司大股东GIC拥雄厚资源及资金背景，预计持续向商业地产转型的方向确定。预计1
2-13年EPS0.23、0.24元，重估值RNAV7.4元，考虑到公司目前的内在价值被低估、商
业地产发展前景可待，给予目标价7.4元，与RNAV持平，增持评级。
推 荐——银河证券:试水城市综合体【2012-05-13】
由于杨柳青项目和锦尚项目在2013年开始陆续进入结算期，因此，我们预计阳光股份
2012年至2014年营业收入分别为6.67亿元、17.1亿元和21.2亿元，其中销售物业分别
为4亿元、14.3亿元和17.9亿元；相对应的EPS分别为0.29元、0.32元和0.41元；NAV
估值为6.71元/股。
中 性——中金公司:销售结转减少致业绩转亏【2012-04-25】
公司经营情况符合预期，我们维持2012年和2013年盈利预测分别为每股0.22元和0.20
元。目前公司股价分别对应2012/2013年市盈率22.6倍和24.8倍，较2013年NAV溢价12
%。我们认为公司转型商业地产将是个漫长过程，维持“中性”投资评级。
中 性——中金公司:转身待来年【2012-04-23】
目前公司股价分别对应2012/2013年市盈率23.3倍和25.5倍，较2013年NAV溢价16%。
我们认为公司转型商业地产将是个漫长过程，维持“中性”投资评级。
买 入——广发证券:加速战略转型的重要信号【2011-11-04】
当前，阳光股份的市净率仅1.4倍，与住宅开发股票接近，具有较强的安全边际，给
予买入评级。
中 性——中金公司:住宅剥离，走向商业地产【2011-10-21】
我们上调公司2011年每股盈利0.50元，但2012年开发结算收入将减少，我们下调2012
年盈利至0.38元。我们认为，虽然公司通过项目转让获得商业地产启动资金，中长期
增长前景已经打开，但短期内的盈利下滑难以得到弥补，目前股价对应的2011年/201
2年市盈率分别达8.1倍和10.7倍，估值并不便宜，我们依然维持“中性”投资评级。
中 性——中金公司:结算少，业绩低【2011-08-25】
公司销售情况低于预期，我们下调2011/2012年盈利预测至每股收益0.32元及0.45元
。目前公司股价分别对应2011/12年市盈率14.1倍和10.2倍，较2012年NAV折价44%。
公司近期股价调整过多，但估值并不便宜，我们认为公司转型商业地产将是个长期漫
长过程，近期的盈利波动也较大，我们依然维持“中性”投资评级。
中 性——中金公司:向持有型物业转型尚需时日【2011-04-29】
公司经营状况符合预期，我们维持2011/2012年盈利预测每股收益0.57、0.50元不变
。目前公司股价分别对应2011/12年市盈率11.5倍和13.1倍，较2011年NAV折价20%。
公司未来向持有型物业公司转型将是一个相对长期的过程，盈利恢复还需等待，我们
暂维持“中性”投资评级。
中 性——中金公司:未来盈利恢复仍需等待【2011-04-06】
考虑到主要项目阳光上东和天津小马路项目已在2010年基本完成结算，在未来两年缺
乏结算项目的情况下，我们下调2011年盈利预测至每股0.57元，同时引入2012年盈利
预测0.50元。目前公司股价分别对应2011/12年市盈率13倍和15倍，较2011年NAV溢价
3%。公司估值吸引力一般，其未来向持有型物业公司转型将是一个相对长期的过程，
我们暂维持“中性”投资评级。
增 持——天相投顾:全年净利润将增长80%以上【2010-10-29】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.71元、0.59元、0.48元，按公司最
近收盘价为8.28元，对应的动态市盈率分别为12倍、14倍和17倍。我们预测今后两年
业绩下降的主要原因在于住宅项目带来的利润减少。但由于公司商业地产综合实力存
在爆发性增长的可能，维持“增持”的投资评级。
中 性——中金公司:结算面积增加，收入大幅上升251%【2010-08-23】
公司目前经营状况符合我们预期，我们维持2010/11年盈利预测，分别为每股0.79元
及0.51元。目前公司股价分别对应2010/11年市盈率10.7倍和16.7倍，较2011年NAV折
价8%。公司估值吸引力一般，其未来向持有型物业公司转型将是一个相对长期的过程
，我们暂维持“中性”投资评级。
增 持——天相投顾:住宅项目进入结转期【2010-08-23】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.71元、0.60元、0.49元，按公司最
近收盘价为8.17元，对应的动态市盈率分别为11倍、14倍和17倍。我们预测今后两年
业绩下降的主要原因在于住宅项目带来的利润减少。但由于公司商业地产综合实力存
在爆发性增长的可能，维持“增持”的投资评级。
中 性——国元证券:未来收入将以商业地产为主【2010-08-23】
预计10/11年实现EPS0.75/0.80元。给予中性的投资评级。
增 持——天相投顾:商业物业持续增加【2010-04-29】
我们预测公司 2010 年-2012 年的每股收益分别为 0.64 元、0.53 元、0.56 元，按
公司最近收盘价 8.17 元，对应的动态市盈率分别为 13 倍、15 倍、15 倍。上调投
资评级至“增持” 。
增 持——国泰君安:账面锁定EPS1.3元，关注大股东GIC资源【2010-02-26】
预计10、11、12年EPS分别为 0.85元、1.01元、1.06元，RNAV 10.5元。目前开发类
行业10年平均PE 16倍，出租类23倍，鉴于公司强确性定的10、11年业绩，以及大股
东雄厚的资源及资金背景，同时商业地产的比重也在加速增加，可以考虑给予公司一
定的行业溢价。给予公司16.5元的目标价，对应10年PE19倍，建议短期重点关注。
中 性——天相投顾:2011年业绩面临下滑【2010-02-11】
按目前开工进度预测，公司 2010 和 2011 年的每股收益分别为0.68 元和 0.47 元
，按最近收盘价 11.05 元，对应的动态市盈率分别为 16 倍和 23 倍。由于估值偏
高，下调投资评级至“中性” 。
买 入——西南证券:预收帐款充足,明年业绩基本锁定【2009-10-28】
预计公司 2009-2011 年的每股收益分别是 0.66 元、0.69 元和 0.71元，对应的动
态市盈率分别为 19倍、17 倍和16倍，维持“买入”的投资评级。
增 持——天相投顾:09年净利润将大幅增加【2009-10-27】
公司业绩预告称 2009 年 1-12 月净利润将比去年同期增长 771％-806％，基本每股
收益 0.46-0.48 元。我们认为此预测相对保守。我们预测公司 2009 和 2010 年的
每股收益分别为 0.52元和 0.58 元，按 2009年10月 27 日收盘价 11.03元，对应的
动态市盈率分别为 21 倍和 19 倍。维持“增持“的投资评级。
中 性——中金公司:阳光上东项目结算推迟，下调09年盈利预测【2009-10-27】
由于结算进度推迟，我们下调 09年盈利预测至0.47元、上调10 年盈利预测至 0.45
元，同时引入11 年盈利预测每股 0.42 元。目前，公司股价对应 09、10 年市盈率
分别为24.6、25.7 倍，对10 年净资产值有29%的溢价，估值并不便宜，维持对于“
中性”的投资评级。
买 入——西南证券:零售地产业未来的翘楚【2009-09-22】
预计公司 2009-2011 年的每股收益分别是 0.66 元、0.69 元和0.71 元，对应的动
态市盈率分别为 18 倍、17 倍和 16 倍，给予“买入”的投资评级。
中 性——中金公司:净利润上升来自整体出让酒店项目收益【2009-08-19】
公司业绩情况符合我们的预期，因此我们维持对于公司09、10 年每股 0.56 元及 0.
33 元盈利预测不变。目前，公司股价对应 09、10年市盈率分别为 19.9、33.8倍，
对10 年净资产值有 4%的溢价，估值并不便宜，维持对于“中性”的投资评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-03-26 ｜ 12136.75｜ 否 ｜
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｜ ｜阳光新业地产股份有限公司（以下简称：“本公司”或“阳光新｜
｜ ｜业”）控股子公司北京道乐科技发展有限公司（以下简称：“道｜
｜ ｜乐科技”）将向中国工商银行北京珠市口支行申请银行借款，借｜
｜ ｜款总额人民币2.5亿元，借款期限71个月，借款利率为不超过基 ｜
｜ ｜准利率上浮20%（以上贷款简称“本笔贷款”）。道乐科技将以 ｜
｜ ｜其所持有的北京市朝阳区北苑路28号院1号楼房产及分摊国有土 ｜
｜ ｜地使用权为该笔银行借款提供抵押担保。本公司拟为道乐科技该｜
｜ ｜笔银行借款提供连带责任保证担保。持有道乐科技48.547%股权 ｜
｜ ｜的本公司的第一大股东RecoShinePte.Ltd（以下简称’RecoShin｜
｜ ｜e”）的控股股东RECOSIACHINAPTELTD（以下简称“RecosiaChin｜
｜ ｜a”）间接控股的郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司（以 ｜
｜ ｜下简称“南阳路公司”），按RecoShine对道乐科技的持股比例 ｜
｜ ｜，向本公司提供反担保。 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-03-01 ｜ ｜ 否 ｜
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｜ ｜阳光新业地产股份有限公司（以下简称：“公司”或“本公司”｜
｜ ｜、“阳光新业”）、本公司的4家全资子公司北京瑞丰阳光投资 ｜
｜ ｜有限公司（以下简称“北京瑞丰”）、北京荣合阳光资产管理有｜
｜ ｜限公司（以下简称“北京荣合”）、上海晟域资产管理有限公司｜
｜ ｜（以下简称“上海晟域”）、天津瑞升阳光投资有限公司（以下｜
｜ ｜简称“天津瑞升”），及本公司的一致行动人北京永盛智达投资｜
｜ ｜管理有限公司（以下简称“永盛智达”），与中信信托有限责任｜
｜ ｜公司（以下简称“中信信托”）、聚信阳光（昆山）投资管理有｜
｜ ｜限公司（以下简称“聚信阳光”）于2014年2月7日签署合作协议｜
｜ ｜，以聚信阳光作为普通合伙人，中信信托、天津瑞升、永盛智达｜
｜ ｜作为有限合伙人设立的有限合伙企业（以下简称“有限合伙”）｜
｜ ｜，受让北京荣和的100%股权，从而间接全资持有上海市中山西路｜
｜ ｜888号幢号1房屋商业项目（以下简称：“银河宾馆主楼项目”）｜
｜ ｜。本次合作成立后，北京荣和及下属公司仍为本公司控股子公司｜
｜ ｜，纳入本公司合并报表范围。20140225：股东大会通过20140301｜
｜ ｜：截至目前，本公司收到中信信托通知，中信信托已经通过发行｜
｜ ｜信托募集39,500万元资金，并缴付出资认购聚信新业（昆山）投｜
｜ ｜资中心（有限合伙）”的有限合伙人份额，其中：A类信托单位 ｜
｜ ｜为纯债性质，本次发行20,014万元，总成本为11%；B类信托为股｜
｜ ｜债结合性质，本次发行19,486万元。鉴于中信信托已经按约定募｜
｜ ｜集39,500万元资金并向有限合伙缴付出资认购有限合伙份额，本｜
｜ ｜公司无需再向上海晟域资产管理有限公司和/或上海锦赟资产管 ｜
｜ ｜理有限公司提供资金支持。 ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-03-14 ｜ 97974000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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