☆最新提示☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2026-03-25◇
★本栏包括【1.最新提醒】【2.最新报道】【3.最新异动】【4.最新运作】
【1.最新简要】 ★2025年年报将于2026年04月21日披露
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｜★最新主要指标★ ｜25-09-30｜25-06-30｜25-03-31｜24-12-31｜24-09-30｜
｜每股收益(元) ｜ 0.1600｜ 0.2300｜ 0.1600｜ 0.4200｜ 0.6600｜
｜每股净资产(元) ｜ 16.1121｜ 16.1825｜ 16.2457｜ 16.0809｜ 16.3442｜
｜净资产收益率(％) ｜ 0.9800｜ 1.3600｜ 0.9800｜ 2.5300｜ 3.9000｜
｜总股本(亿股) ｜119.7044｜119.7044｜119.7044｜119.7044｜119.7044｜
｜实际流通A股(亿股) ｜119.7044｜119.7044｜119.7044｜119.7044｜119.7044｜
｜限售流通A股(亿股) ｜ --｜ --｜ --｜ --｜ --｜
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｜★最新分红扩股和未来事项: ｜
｜【分红】2025年半年度 ｜
｜【分红】2024年度 股权登记日:2025-08-19 除权除息日:2025-08-20 ｜
｜【分红】2024年半年度 ｜
｜【增发】2022年拟非发行的股票数量为81914.0000万股(预案) ｜
｜【增发】2016年(实施) ｜
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｜★特别提醒: ｜
｜★2025年年报将于2026年04月21日披露 ｜
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｜2025-09-30每股资本公积:1.51 主营收入(万元):17372167.87 同比减:-4.95%｜
｜2025-09-30每股未分利润:13.16 净利润(万元):192857.79 同比减:-75.31% ｜
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近五年每股收益对比：
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｜ 年度 ｜ 年度 ｜ 三季 ｜ 中期 ｜ 一季 ｜
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｜2025 ｜ --｜ 0.1600｜ 0.2300｜ 0.1600｜
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｜2024 ｜ 0.4200｜ 0.6600｜ 0.6200｜ 0.1900｜
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｜2023 ｜ 1.0100｜ 1.1100｜ 1.0200｜ 0.2300｜
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｜2022 ｜ 1.5300｜ 1.0900｜ 0.9000｜ 0.2100｜
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｜2021 ｜ 2.2900｜ 1.1300｜ 0.8600｜ 0.2100｜
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【2.最新报道】
【2026-03-24】计划募资460亿！商业不动产REITs试点近两月受理15单
试点开闸不足两月，商业不动产公募REITs正以超市场预期的节奏推进。沪深交易
所累计受理15单，计划募资总额460.66亿元。
3月23日，嘉实首开商业不动产REITs项目状态更新为“已反辣。这是中国证监会正
式落地商业不动产公募REITs试点以来，第13单获得反馈的项目。
在业内人士看来，商业不动产REITs试点呈现“井喷”态势，不仅是政策红利释放
的结果，更是房地产行业从“增量开发”向“存量运营”、从“土地红利”向“管
理红利”转型的必然选择。商业不动产公募REITs的快速推进，正在重构资产估值
逻辑与房企商业模式。
申报“井喷”，申报受理节奏超预期
自1月29日首批3单商业不动产REITs申报即获上交所受理以来，不到两个月时间，
据易居房地产研究院统计，沪深交易所累计受理项目达15单，申报规模460.66亿元
，其中13单（上交所12单、深交所1单）已进入反馈或问询阶段。受理速度之快、
反馈之及时，超过市场预期。
上交所已反馈的12单商业不动产公募REITs（灰色部分）。图/上交所网站截图
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，这不仅刷新了基础设施REITs推出初
期的节奏，更反映出市场对商业不动产资产证券化的迫切需求。
具体来看，1月29日，上交所官网显示，首批申报的3只商业不动产REITs项目火速
获受理。其中包括，汇添富上海地产、中金唯品会、华安锦江商业不动产证券投资
基金。
1月30日，又有5只商业不动产REITs向上交所递交申请并获受理。包括华安陆家嘴
、华夏保利发展、华夏银泰百货、华夏凯德、国泰海通砂之船在内的商业不动产证
券投资基金，原始权益人涵盖上海前滩国际商务区、保利发展、银泰百货、砂之船
（西安）购物广场等。
2月5日，上交所受理了光大保德信光大安石封闭式商业不动产REITs，其底层资产
为上海静安大融城和江门大融城；2月12日，上交所受理了国泰海通崇邦及中信建
投首农食品集团商业不动产REITs，其分别以上海市嘉亭荟城市生活广场一期项目
、北京龙德广场作为底层资产。
3月2日，嘉实首开商业不动产REITs在上交所获得受理，底层资产包括北京宋家庄
福茂、北京华侨村商业街以及北京璞瑅商街；3月6日，广发新城吾悦商业不动产RE
ITs获得受理，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广常
而在深交所，2月5日，华泰紫金华住安住商业不动产REITs获受理；3月13日，红土
创新星河集团商业不动产REITs获受理。
从已披露的项目来看，当前排队项目已覆盖商业综合体、零售商业、办公楼、酒店
四大业态。多数底层资产位于一二线城市核心商圈，这也为项目提供了扎实的现金
流基矗
值得关注的是，商业不动产REITs底层资产从核心城市的核心物业，逐步向“资产
下沉、业态细分”的多元化方向延伸。部分申报项目的单只募资规模在10亿至20亿
元区间。越来越多体量适中的社区商业、特色商街等资产，开始涌入资本市场通道
。
近半数申报项目来自开发商
在此次申报的15单项目中，由房企作为原始权益人的项目占据7席，接近半数，参
与者包括保利发展、新城发展、首开股份、上海地产、星河控股等头部及区域龙头
企业。其中，星河控股是一家扎根深圳的民营企业。对于房企而言，发行商业不动
产REITs是从“重资产持有”转向“轻资产运营”的重要途径之一。
严跃进认为，公募REITs的推出，让房企可以通过出让项目股权、保留运营权的方
式，将沉淀在商业项目上的资金回笼。其对降低杠杆的作用在于资产出表带来的资
产负债率优化，募集资金可用于偿还存量债务或投入新项目，改善现金流。
以新城发展为例，其申报的常州天宁吾悦广尝南通启东吾悦广场项目，拟战略配售
比例不低于34%。这种“保留核心份额+盘活存量”的模式，既锁定了未来运营收益
，又实现了当期资金回笼，是典型的“轻重并举”转型路径。首开股份则将其在北
京的华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂项目打包申报，盘活社区商业资产，优化
资金结构。
“对于房地产行业而言，REITs不仅是融资工具，更是打通‘资产－资本－再投资
’循环的关键枢纽。”严跃进认为，这种“井喷”现象并非短期热潮，其根本驱动
力是中国商业地产领域沉淀的巨量资金与尚未完全打通的“投融管退”通道之间的
现实矛盾。460.66亿元的申报规模，不仅是一个起点，更预示着这一市场未来有望
向万亿级规模持续演进。
业内：运营稳舰合规性强的项目率先登陆
值得关注的是，在商业不动产REITs已获受理的15单项目中，13单已进入反馈或问
询阶段。
交易所反馈或问询涵盖重点指向估值参数合理性、出租率预测审慎性以及租约集中
到期风险等。这些问询本质上是在倒逼房企提升精细化运营能力。
其中包括，出租率预测是否考虑了市场竞争、宏观经济波动及区域供需变化；是否
存在过于乐观的假设，租金单价水平及增长机制；主力店、大租户的租金贡献及租
约稳定性；是否存在单一租户依赖风险，未来3-5年租约到期时间的分布情况；是
否存在短期内大量租约集中到期；续租率的历史数据及未来续租安排。
严跃进表示，监管层的审核问询正在引导市场建立理性的估值预期，避免首批项目
出现过于乐观的定价泡沫。随着交易所审核反馈机制的常态化，短期内申报节奏或
将保持高位，但分化亦将加剧。运营稳舰合规性强的项目将率先登陆，而质地一般
的项目可能面临问询甚至撤回。这种“开正门、堵偏门”的监管导向，坚持以高标
准筛选资产。
事实上，商业不动产REITs的推出，正在深刻重构商业地产的估值逻辑。传统的估
值模型极度依赖“土地位置”即地段带来的资产重估增值预期，而REITs估值核心
是“运营现金流”和“分派率”。这意味着，即便位于非核心地段，只要项目具备
优秀的运营能力、稳定的租金增长和健康的租户结构，依然能够在资本市场上获得
合理定价。
总体而言，商业不动产REITs试点的快速推进，不仅为存量资产盘活提供了高效通
道，也正在倒逼行业从“开发思维”向“运营思维”转型。随着审核机制常态化与
市场认知深化，这一万亿级市场的价值重构才刚刚开始。
【3.最新异动】
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｜ 异动时间 ｜ 2022-11-30 ｜ 成交量(万股) ｜ 20449.846 ｜
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｜ 异动类型 ｜ 日跌幅偏离值达7% ｜成交金额(万元)｜ 348516.550 ｜
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｜ 卖出金额排名前5名营业部 ｜
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｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
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｜沪股通专用 ｜ 0.00｜ 435516200.18｜
｜机构专用 ｜ 0.00｜ 381668605.79｜
｜机构专用 ｜ 0.00｜ 250417898.10｜
｜机构专用 ｜ 0.00｜ 149422326.00｜
｜机构专用 ｜ 0.00｜ 120717136.86｜
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｜ 买入金额排名前5名营业部 ｜
├──────────────────┬───────┬───────┤
｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
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｜沪股通专用 ｜ 326467949.00｜ 0.00｜
｜机构专用 ｜ 160969466.83｜ 0.00｜
｜机构专用 ｜ 152174349.71｜ 0.00｜
｜机构专用 ｜ 89042168.81｜ 0.00｜
｜机构专用 ｜ 47924040.40｜ 0.00｜
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【4.最新运作】
【公告日期】2025-06-10【类别】关联交易
【简介】2025年度,公司预计与关联方东莞市金航房地产开发有限公司,四川府河华
益置业有限公司,广州绿嵘房地产开发有限公司等发生提供担保,采购商品等的日常
关联交易，预计关联交易金额2800000.0000万元。20250610：股东大会通过。
【公告日期】2025-06-10【类别】关联交易
【简介】2025年4月27日,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“公司”)第七
届董事会第九次会议审议通过了《关于与保利财务有限公司签订金融服务协议暨关
联交易的议案》,同意公司与保利财务有限公司(以下简称“保利财务”)签订《金
融服务协议》并继续开展存款、贷款等业务。20250610：股东大会通过。
【公告日期】2025-06-10【类别】关联交易
【简介】2025年4月27日,公司第七届董事会第九次会议审议通过了《关于与公司高
管兼任董事的关联合营联营企业的关联交易的议案》,结合经营需要,预计2025年度
与关联合营联营企业开展担保及资金调用合计金额不超过30亿元。20250610：股东
大会通过。
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