☆经营分析☆ ◇600743 华远地产 更新日期：2025-05-20◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与销售、租赁。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜ 430801.06｜ 61475.82｜ 14.27｜ 93.06｜
｜酒店 ｜ 21817.97｜ 7543.95｜ 34.58｜ 4.71｜
｜其他业务 ｜ 5840.07｜ 2185.68｜ 37.43｜ 1.26｜
｜物业 ｜ 4473.68｜ 847.78｜ 18.95｜ 0.97｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品 ｜ 407997.56｜ 60370.98｜ 14.80｜ 88.13｜
｜租赁产品 ｜ 22803.50｜ 1104.84｜ 4.85｜ 4.93｜
｜酒店产品 ｜ 21817.97｜ 7543.95｜ 34.58｜ 4.71｜
｜其他业务 ｜ 5840.07｜ 2185.68｜ 37.43｜ 1.26｜
｜物业服务 ｜ 4473.68｜ 847.78｜ 18.95｜ 0.97｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华北地区 ｜ 320089.88｜ 38331.61｜ 11.98｜ 69.14｜
｜南部地区 ｜ 121471.28｜ 29862.93｜ 24.58｜ 26.24｜
｜西北地区 ｜ 15531.55｜ 1673.01｜ 10.77｜ 3.36｜
｜其他业务 ｜ 5840.07｜ 2185.68｜ 37.43｜ 1.26｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜1569678.46｜ 225919.20｜ 14.39｜ 98.19｜
｜酒店 ｜ 25668.27｜ 10718.47｜ 41.76｜ 1.61｜
｜其他业务 ｜ 3298.66｜ 146.07｜ 4.43｜ 0.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品 ｜1556083.65｜ 227917.12｜ 14.65｜ 97.34｜
｜酒店产品 ｜ 25668.27｜ 10718.47｜ 41.76｜ 1.61｜
｜租赁产品 ｜ 13594.81｜ -1997.92｜-14.70｜ 0.85｜
｜其他业务 ｜ 3298.66｜ 146.07｜ 4.43｜ 0.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华北地区 ｜1075984.81｜ 162042.05｜ 15.06｜ 67.31｜
｜南部地区 ｜ 505531.05｜ 72953.28｜ 14.43｜ 31.62｜
｜西北地区 ｜ 13830.88｜ 1642.35｜ 11.87｜ 0.87｜
｜其他业务 ｜ 3298.66｜ 146.07｜ 4.43｜ 0.21｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产 ｜1069322.27｜ 74653.27｜ 6.98｜ 97.88｜
｜酒店 ｜ 19222.47｜ 5192.33｜ 27.01｜ 1.76｜
｜其他业务 ｜ 3888.89｜ 1043.93｜ 26.84｜ 0.36｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品 ｜1061260.11｜ 69235.83｜ 6.52｜ 97.15｜
｜酒店产品 ｜ 19222.47｜ 5192.33｜ 27.01｜ 1.76｜
｜租赁产品 ｜ 8062.17｜ 5417.44｜ 67.20｜ 0.74｜
｜其他业务 ｜ 3888.89｜ 1043.93｜ 26.84｜ 0.36｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华北地区 ｜ 525394.13｜ 20158.20｜ 3.84｜ 48.09｜
｜南部地区 ｜ 481010.97｜ 52716.99｜ 10.96｜ 44.03｜
｜西北地区 ｜ 82139.64｜ 6970.40｜ 8.49｜ 7.52｜
｜其他业务 ｜ 3888.89｜ 1043.93｜ 26.84｜ 0.36｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
报告期内，公司完成了重大资产重组，已将持有的房地产开发业务相关资产及负债
转让至公司控股股东华远集团。此次重组不涉及公司控制权变更，标志着公司从传
统地产开发向综合性城市运营商的战略转型迈出了关键的一步，实现了从重资产开
发商向轻资产服务商的价值重构。通过资产结构的优化与业务整合，公司有效提升
资产质量及可持续经营能力，为后续深化轻资产运营、布局城市更新等新赛道奠定
坚实基矗
2024年，中国房地产市场延续下行走势，中央稳地产政策果断应对、不断升级。从
4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回
稳”，再到12月“稳住楼市”，从供需两端发力稳定房地产市常10月以来居民购房
需求明显回暖，楼市出现阶段性企稳向好迹象，但总体仍处于萧条区间。
在严峻的市场环境下，面对行业新的发展形势，公司坚持以习近平新时代中国特色
社会主义思想为指导，深学细悟笃行习近平总书记关于党的建设重要思想，紧密围
绕集团战略部署，聚焦经营质量提升，通过进一步完善组织机制与升级管理模式筑
牢发展根基，有力守护经营基本盘。一是成功打赢现金流保卫战。利用公司国有企
业背景优势，积极拓展融资渠道，推动融资创新，完成公司间债权、债务重组、CB
等创新融资。抓住政策窗口期，利用存贷利率下调的整体趋势作为突破口，通过融
资置换、积极沟通机构等方式，降低存量贷款利率，优化资金综合成本；二是全面
落实成本管控。公司非土地成本支出率、现金支付占比持续压降；极致压降人员及
管理费用，提升人均效能；三是稳步推进业务升级和转型。公司成功助力华远坊商
业综合体项目开业，实现7批次项目如期交付。产品服务双轮驱动，品牌传播力同
比提高。重塑资管体系，挖掘存量资产价值。突围地产转型红海，轻资产拓展取得
阶段性成果，拓展多个代建、咨询和服务类项目。
二、报告期内公司所处行业情况
2024年年初以来，公司稳步推进资产重组工作，并在2024年底将房地产开发业务置
出，实现了上市公司的战略转型。通过本次重大资产重组，未来公司将聚焦于城市
运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向，包括但不限于酒店管理和物业管理
等业务，实现向综合性城市运营服务商的战略转型。因此，报告期内业务包括房地
产开发、物业管理和酒店管理等三部分。
（一）房地产行业
2024年，中国房地产市场已步入下行周期的第三年，房地产销售和投资增速均出现
两位数下跌。
开发投资增速持续回落，土地投资下行压力加剧。受土地投资和开工面积下滑影响
，房地产开发投资增速持续回落。国家统计局数据显示，2024年1-12月，全国房地
产开发投资完成额100,280亿元，同比下降10.6%，继续延续2023年的负增长态势；
同期住宅开发投资完成额76,040亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资完成总
额的75.8%。
2024年房企在融资、销售双重挑战下，除热点城市或深耕的城市外，拿地力度均较
一般。全国土地市场供需两端延续缩量态势，溢价率低位徘徊，流拍率虽有下降但
仍处于较高位。中指院数据显示，2024年，全国300城住宅用地出让金达2.08万亿
元，同比下降27.81%；成交楼面均价为5,443元/平方米，同比下跌5.91%；平均溢
价率为4.29%，较2023年同期下降0.35个百分点。
国家统计局数据显示，全年房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，同比
下降12.7%，降幅较上年扩大5.5个百分点；房屋新开工面积73,893万平方米，同比
下降23.0%，降幅较去年扩大2.6个百分点；房屋竣工面积73,743万平方米，同比下
降27.7%，增速由正转负。
全年销售持续低迷，销售库存继续增加。2024年全国商品房销售总规模继续延续下
降态势。国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积97,385万平方米，
同比下降12.9%，跌幅较上年扩大4.4个百分点。其中，商品住宅销售面积同比下降
14.1%，跌幅较上年扩大5.9个百分点。2024年全年商品房销售金额96,750亿元，同
比下降17.1%，跌幅较上年扩大10.6个百分点。其中，新建商品住宅销售金额同比
下降17.6%，跌幅较上年扩大11.6个百分点。新建商品房全年销售均价为9,934.8元
/平方米，同比下降4.8%，其中商品住宅同比下降4.1%。库存方面，截至2024年底
，商品房待售面积75,327万平方米，较2023年底增长10.6%，其中住宅待售面积增
长16.2%。
（二）物业管理行业
近年来，物业管理行业的规模增速逐步放缓。以物业上市公司的数据为例，2020-2
023年，物业上市公司管理面积均值增速从37.29%降至12.40%，合约面积均值增速
从20.39%降至4.35%。2024上半年，上市企业管理面积均值约1.41亿平方米，同比
增长9.3%，合约面积均值约1.87亿平方米，同比增长2.19%，且合约面积增速低于
管理面积增速，预示规模增长动能减弱。
行业发展质量稳步改善。上市物业企业来自第三方管理面积占比上升，2024上半年
达53.76%，这有助于对冲关联方管理面积下降的影响，提升企业独立发展能力，平
衡收入来源；“深耕”和“聚焦”成为市场拓展关键词，中海物业、世茂服务等企
业明确深耕区域和目标，完善拓展机制，提升外拓质量；企业利润率有所回升：20
24上半年，上市物业企业毛利率均值23.35%，较上年同期下降1.33个百分点，但较
2023年全年上升0.21个百分点；净利润率均值7.11%，较上年同期下降1.24个百分
点，较上年全年上升1.72个百分点。
行业营收结构深度调整。在营收结构方面，基础物业服务收入占比提升，2024上半
年达72.06%，成为收入增长主因，这得益于企业深化基础服务、打破业态壁垒。增
值服务及创新型服务占比下降至27.94%，其中非业主增值服务受地产下行影响持续
萎缩，2024上半年收入均值同比下降约26.12%，占营收比重降至7.19%。业主增值
服务中，社区生活服务有发展潜力，2024上半年披露数据的15家上市公司社区生活
服务收入均值约1.85亿元，同比微增1.04%，部分企业的社区零售、养老、教育服
务增长显著。
（三）酒店管理行业
酒店业客群基础是旅游（C端）和商务（B端）出行，因此行业发展与宏观经济周期
具有显著的一致性。根据国家统计局数据显示，2024年全年旅客运输总量171亿人
次，同比增长8.5%；
旅客运输周转量3.39万亿人公里，同比增长13.6%，旅客运输总量和旅客运输周转
量基本回升至2019年水平。
2024年以来，随着国内文化旅游市场的全面复苏和公众旅游热情的不断提升，2024
年酒店住宿业迎来了新的发展契机。据最新数据，全国已签约的品牌酒店项目总数
攀升至1,466个。各大酒店集团紧随市场动向，不仅加强了在主要城市的市场渗透
，还积极向二三线城市和热门旅游地区扩张。同时，酒店品牌之间的竞争日益激烈
，各品牌通过推进品牌升级战略、创新服务方式、提升客户体验等多方面措施，增
强了品牌效应和市场竞争力，有效促进了酒店业向品牌化、专业化方向的快速发展
。
从酒店房价角度看，2024年以旅游出行为主的周末酒店房价已超过2019年，而以商
务出行为主的周三和周四酒店房价与2019年持平。2024年全国酒店业总收入达到约
5,300亿元，超过2019年26.2%；入住率恢复到约64%，平均房价（ADR）达到约340
元，每间可售房收入（RevPAR）达到约216元，均与2019年基本相当。
三、报告期内公司从事的业务情况
重大资产重组前公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公
司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种业态。开发完成后的房
地产产品以销售为主，自持部分投资性物业，主要为商业和酒店。
重大资产重组完成后公司将继续做大做强酒店管理、物业管理等现有业务，同时，
还将聚焦于城市运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向，统筹资源，利用品
牌优势，逐步实现向综合性城市运营服务商的战略转型。
四、报告期内核心竞争力分析
自1983年至今，“华远”品牌已创立四十余年，与国家改革开放同频。“华远”秉
承与生俱来的国企红色基因，坚韧、团结、探索、奋斗的精神已融入一代代华远人
跳动的脉搏。公司始终坚持全面推动党建与经营相融合，时刻关注行业宏观政策的
调整方向，凭借着多年经验灵活调整经营策略，应对多变的市场环境，不断强化和
创新公司核心竞争力，促进公司长期稳健的发展。
报告期内，公司完成重大资产重组，实现了向综合性城市运营商战略转型的第一步
，通过酒店管理、物业管理等成熟业务为支点，构建多业态协同发展的产业生态链
，以智慧化平台赋能精细化管理，升级公司核心竞争力，以形成以城市运营服务为
核心的新增长极。
1、党建引领把握发展大局
党建引领已经融入到公司发展的各个环节，成为把握全局的“压舱石”。在战略决
策上，党组织充分发挥领导核心和政治核心作用，结合行业趋势和企业实际，科学
谋划发展方向，确保企业发展的每一步都与国家战略、经济形势相契合，以党建引
领企业站得更高、看得更远；在凝聚人心上，党组织通过开展丰富多彩的主题党日
活动、形势任务教育等，将党的先进理论与企业的价值观深度融合，引导广大党员
干部和职工坚定理想信念，增强对企业发展目标的认同感和责任感。党员先锋模范
作用充分发挥，带动全体职工积极投身企业建设，形成强大的发展合力；在人才培
养上，党组织坚持党管人才原则，注重培养和选拔既懂专业技术又政治素质过硬的
干部，为企业发展提供源源不断的智力支持和人才保障；在风险防控上，党内监督
与企业内部监督相互结合、协同发力，建立健全廉洁风险防控体系，营造风清气正
的企业生态，为企业的健康稳定发展保驾护航。
2、国资背景筑牢发展支撑
公司控股股东华远集团是西城区重要的区属企业，国资背景为公司发展带来坚实支
撑。一方面，华远集团拥有存量资产81万平方米，商业和办公业态是构成主体，可
为公司提供良好的业务支撑和能力孵化条件。公司可基于项目成功经验、能力积累
和品牌效应，以西城区存量资源为重点，积极拓展商业综合体、写字楼等业态的物
业管理等业务，促进公司规模扩张；另一方面，国资背景为公司带来良好的市场信
誉支撑，使公司在外部拓展业务时更容易受到合作方的青睐，获得业务机会。
3、物业管理团队专业高效
物业管理是公司重要的业务板块，经过多年发展和沉淀，已形成一支高效专业的服
务团队，成为业务拓展和高质量发展的重要基矗一是专业素养扎实。团队成员涵盖
精通电气、给排水系统的工程技术人员；能熟练操作各类清洁设备、选用合适清洁
剂的保洁人员；经过专业安保培训、具备应急处理能力的保安团队，均具备广泛而
深入的专业知识和实操经验。二是服务意识突出。员工始终以业主需求为导向，秉
持高度的服务意识，无论是快速响应业主维修要求，还是在日常工作中主动提供贴
心建议，都让业主感受到无微不至的关怀。这种积极主动的服务态度已深入到每一
个工作细节，使业主满意度不断提升。三是团队协作良好。物业团队各部门之间协
同合作顺畅，已形成一个有机整体。例如，维修部门与客服部门紧密沟通，确保业
主报修信息准确传达并及时跟进；安保、保洁与工程人员相互配合，在进行大型设
施设备检修或小区环境改造时，既保障施工现场的安全有序，又维持周边环境的清
洁卫生。
4、酒店管理团队经验丰富
酒管团队成员拥有丰富的行业经验和深厚的专业知识，涵盖了酒店管理的各个环节
，从客房管理、餐饮服务到会议服务、宾客关系维护等，均拥有较为卓越的管理水
平。在日常运营中，管理团队注重建立科学完善的制度和流程，确保各项工作标准
化和规范化；强调高效执行，通过明确的目标设定、合理的分工协作和严格的监督
考核机制，确保各项决策和服务能够迅速、准确地落实到位，有力确保酒店的服务
质量、工作效率和客户口碑。
5、内部合作塑造协同优势
公司控股股东华远集团旗下拥有华远置业、资产公司等业务主体，在改造施工方面
拥有覆盖设计、招采、工程、成本等方面出色的专业能力和管理经验，在有限的成
本预算约束下，可以做出良好的工程品质。公司已与华远集团内的兄弟公司建立良
好的合作关系，基于自身物业管理和酒店管理的轻资产服务能力，实现“轻重结合
”，塑造全产业链条的协同竞争优势，在业务拓展中占据优势。
6、深化人力体系改革助推转型升级
公司始终深入贯彻习近平总书记关于新时代人才工作的新理念、新战略、新举措，
以战略发展为导向，紧跟业务转型，加强新形势下组织能力建设，深化人力体系改
革，落实新业务人才建设工作，秉持“重构心态”与“创业精神”，坚持“党管干
部，党管人才”的原则，以人为本，从人才方面深化战略落地保障，持续建设高素
质专业化中高级管理队伍，打造具备市场竞争力的人才梯队，深化团队文化和组织
氛围建设，凝心聚力助推业务发展，聚焦新业务转型升级。同时，推行开展骨干人
才盘点，以保留骨干人才为人才管理目标，塑造稳定的人才队伍。全年骨干人才流
失率远低于目标值，为公司长期发展提供坚实的人才支撑。
五、报告期内主要经营情况
重大资产重组完成前公司主营业务为房地产开发与销售。报告期内，公司操盘和并
表项目实现开复工面积101万平方米，同比下降69%；其中竣工33万平方米，同比下
降85%。操盘和并表项目完成销售签约额18.13亿元，同比下降71%；完成销售签约
面积18.30万平方米，同比下降68%；完成销售回款18.14亿元，同比下降75%。具体
进展情况请见本节“（四）行业经营性信息分析”中“2.报告期内房地产开发投资
情况”及“3.报告期内房地产销售和结转情况”。
重大资产重组完成后公司目前主要业务涵盖物业管理及酒店管理两大板块。报告期
内，华远好天地以“数字科技赋能，美好生活服务”为战略定位，依托华远集团产
业链优势，通过整合集团在数字科技领域的技术和经验，利用大数据、云计算、物
联网和人工智能等现代科学技术，突出物业服务的数字化和智慧化特色，为客户提
供基础物业服务、物业增值服务、智慧科技服务、社区运营服务等一站式数字化生
活服务。已累计服务京西大悦城、华远坊、长沙华中心、长沙空港国际城等商业、
写字楼及住宅项目。报告期末在管面积合计78.72万平方米，按管理业态分类，其
中非住宅管理面积占比70.3%，住宅管理面积占比29.7%。长沙君悦酒店位于长沙市
天心区湘江中路，毗邻橘子洲头，地理位置优越。酒店共设345间客房、5个高档餐
厅及酒吧、3,444平方米活动场地，包括1,160平方米的大宴会厅。报告期内，长沙
君悦酒店入住率均在80%以上，高于长沙市五星级酒店平均入住率。长沙君悦酒店
营业收入、每房收益等指标在长沙市高端酒店中持续位居前列。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、物业管理行业
行业格局：我国物业管理行业呈现“金字塔型”市场结构，头部企业与中小型区域
企业分化显著。截至当前，全国物业管理企业数量超过20万家，但行业集中度CR10
不足15%，市场高度分散。在竞争日益激烈的市场环境下，品牌成为物业管理企业
竞争的重要因素。具有良好品牌形象的企业更容易获得业主的信任，在市场拓展、
项目招投标等方面具有优势。大型企业通过提供优质服务、积极履行社会责任等方
式不断提升品牌知名度和美誉度；从区域发展格局看，东部沿海及一线城市物业管
理渗透率高，市场化竞争激烈，头部企业通过智能化服务、增值业务创新（如社区
团购、家政服务）提升溢价能力；而中西部及下沉市场仍以基础物业服务为主，企
业盈利依赖物业费收缴率，部分区域存在低价竞争、服务标准化不足等问题。值得
注意的是，部分地方国企依托政策支持与公共资源优势，在市政服务、产业园区管
理等细分领域形成差异化竞争力。
发展趋势：一是智能化重构服务链条，技术驱动降本增效。随着物联网、大数据、
人工智能等技术的发展，物业管理行业正从“劳动密集型”向“科技密集型”转型
，智能化投入成为企业竞争分水岭。物联网技术应用已渗透到安防（AI摄像头行为
识别、无人机巡检）、设施维护（电梯传感器预警故障）、能源管理（智慧水电表
实时监测）等场景。智能安防系统可以实现24小时监控和预警，智能设施设备管理
系统可以实时监测设备运行状态并进行远程维护，智能停车系统可以提高停车场管
理效率。头部企业平均智能化投入占比超营收的5%。二是多元化业务重塑盈利模型
，社区生态圈价值凸显。随着物业规模增长速度的减缓，物业管理企业将进一步拓
展多元化业务，加速向“物业服务+生活服务”模式突围，发展多样化的增值服务
已成为物业管理行业的主流趋势。除了提供传统的物业服务外，增值服务业务的拓
展已成为推动行业增长的关键因素之一。涉足社区商业运营、养老服务、长租公寓
等领域，通过整合社区资源，打造社区生态圈。行业头部企业的增值服务收入平均
值，社区养老服务是增长速度最快的领域。随着中国经济的逐步回暖、政策持续推
动消费刺激以及物业管理行业的持续改进，预计增值服务的收入将持续增长。三是
资本化运作加速，催化行业洗牌。越来越多的物业管理企业将走向资本市场，通过
上市融资等方式获取资金，以支持企业的规模扩张、技术研发和业务创新。资本的
力量将促使物业管理行业整合进入快车道，加速业务创新，推动行业的规范化、专
业化发展。
2、酒店管理行业
行业格局：中国酒店行业呈现“三足鼎立、分层竞争”的格局，头部企业通过品牌
矩阵与运营模式创新加速市场渗透。目前中国前七大酒店集团市占率约为60%，锦
江国际集团、华住酒店集团、首旅如家酒店集团三大巨头合计市占率超40%。除头
部企业外，国际品牌（如万豪、希尔顿）通过合资或管理输出加码中高端市场，而
区域性连锁品牌（如东呈、亚朵）则凭借细分定位（如商旅、生活方式）抢占差异
化赛道。从区域分布看，一二线城市以中高端连锁品牌竞争为主，国际品牌与本土
头部企业争夺核心商圈资源；三四线城市则以经济型酒店为主导，本土连锁品牌与
单体酒店并存，市场整合空间较大。值得关注的是，头部企业正通过“存量改造+
品牌升级”策略提升单店收益，引入智能客房系统与模块化设计，推动行业从规模
扩张向质量升级转型。
发展趋势：从行业规模看，由于旅游和商务出行是人们的基本需求，会随着经济的
复苏而稳步增长，未来酒店行业具备保持稳步发展的基矗从品牌结构看，经济型酒
店市场逐渐饱和，占存量65%，中高端赛道成为增长引擎，2023年营收增速达18%。
本土头部企业通过“自创+并购”构建品牌矩阵，锦江在推出中端品牌的同时通过
并购补足高端短板，华住通过升级设计风格及收购境外酒店集团布局奢华市场，首
旅通过差异化定位布局全系列酒店业务。国际品牌则加速下沉，万豪在中国开设14
0家精选服务品牌（万枫、福朋），希尔顿欢朋在华签约超600家。2025年，中端及
以上酒店占比预计将突破35%，单房收益较经济型高出2至3倍。从技术转型看，酒
店行业的数字化渗透率、智能科技应用覆盖面不断拓宽，行业数字化转型进入深水
区，从宾客体验、后台运营、数字营销、管控模式、组织创新、业务模式等方面应
用场景不断丰富，技术投入使头部企业人效比行业平均高50%，整个行业正在从数
字信息时代向智能化运营时代加速迈进。从功能需求看，绿色低碳趋势在推动行业
变革，同时在增量市场放缓背景下，存量物业改造成为新的增长点。部分头部企业
已经率先试点光伏发电、使用可降解用品等方式节能减排。未来随着年轻客群数量
的不断增长，酒店将打破“住宿”单一功能，向“住宿+办公+社交”复合空间进化
，探索长租市尝共享办公、健康疗愈等创新形态。
(二)公司发展战略
公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想武装头脑、指导实践、推动工作，
践行国企责任，强化党建引领。结合自身优势，把握城市更新等发展机遇，不断强
化产品和服务创新，加速业务提质增效，优化组织和人才队伍水平，实现战略有效
管理和逐步落地，以确保公司稳定、长期、可持续发展。
1、把握城市更新浪潮，推进业务规模扩展
从发展现状和未来趋势看，城市更新和存量资产提质增效是物业管理和酒店管理行
业发展的重要动力。我国的城市建设遵循“中心—外围”的发展规律，即一线核心
城市发展先于其他城市，城市核心区域发展先于城市外围区域。因此，一线城市核
心区、一线城市和其他城市的建筑年龄由老到新。第七次人口普查的数据显示，西
城区2000年以前建设的住房面积占比达到58.4%，高于北京市的40%，全国的35%。
未来城市更新的需求会在以西城区为代表的一线城市核心区大规模释放，而后是北
京等一线城市，最后是其他城市。公司作为拥有西城国资背景的企业，占据城市更
新领域的先发优势。一方面，控股股东华远集团拥有81万平方米经营类物业，包括
写字楼、商业综合体、酒店、长租公寓等多个业态，其中一半左右的物业位于西城
区；另一方面，作为西城区属国企，华远集团将积极参与西城区“三个示范区”建
设，目前，华远集团正加速推进自持经营性资产和城市更新项目的升级改造和运营
提升。
在此过程中，“轻资产”的物业服务和酒店管理等业务，有望由上市公司相关业务
主体承担，为公司带来较大规模的业务机会，实现经验和资源积累、团队能力锻炼
和品牌形象树立。以此为基础，可结合城市更新需求在北京市和其他城市释放的空
间节奏，实现业务的逐步外拓，形成“西城—北京—全国”的业务拓展路线，稳步
扩大公司业务规模。
2、强化技术和模式创新，提升产品和服务质量
在物业管理过程中，公司将深化智能化管理与创新技术应用。一是智能设备与系统
集成。大力引入智能化的物业管理设备和系统。例如，智能门禁系统通过人脸识别
、车牌识别等技术，实现小区人员和车辆出入的高效管控，不仅提高了安全性，还
减少了人工管理的成本和误差；二是建立数据驱动决策机制。利用大数据分析技术
收集和分析各类物业管理数据，如能耗数据、维修频率、业主投诉热点等。通过对
这些数据的深度挖掘，物业管理公司能够精准制定资源分配计划、预测设备维护需
求、优化服务流程，从而提高管理效率，降低运营成本；三是创新服务模式。积极
探索创新的服务模式，如引入共享经济理念，在小区内设置共享工具房，提供工具
借用服务。开展线上社区服务平台，业主可以在平台上预约家政服务、报修、参与
社区活动报名等，实现一站式便捷服务。
在酒店管理过程中，公司将加速创新经营理念。引入智能化客房系统、线上预订与
营销平台等，提升酒店的服务便捷性和客户体验；积极开展跨界合作，与本地的旅
游景点、文化机构等合作开展联合推广活动，丰富酒店的服务内涵，拓展客源市场
；注重从客户反馈中发现问题和改进空间，持续优化服务流程和产品创新，以适应
市场的变化和客户的需求。
3、全面实施成本管控，促进业务提质增效
一是根据项目规模和服务需求，合理确定人员数量。通过工作量分析，确定每个岗
位的合理工作量，按照工作量需求配备员工，避免人员冗余。加强员工培训，提高
员工的专业技能和工作效率，减少因操作不熟练而导致的时间浪费和资源浪费；二
是集中采购与供应商管理。实行集中采购制度，对于多个项目所需的通用物资，如
保洁用品、办公用品等，由公司总部统一采购。通过集中采购可以获得更大的采购
量优势，从而降低采购单价。建立严格的供应商评估和选择体系，选择优质、价格
合理的供应商。定期对供应商进行考核，与表现优秀的供应商建立长期合作关系，
争取更有利的采购条件；三是能源成本管控。对物业和酒店中使用的设备进行节能
改造，如将传统照明系统更换为LED节能照明系统，对电梯等设备进行节能优化等
。安装智能能源管理系统，实时监测设备的能耗情况，根据实际需求自动调整设备
的运行状态。
4、加强人才队伍建设，改善组织机制效率
推进党建与经营进一步深度融合，通过“党管干部”机制不断加强公司干部团队建
设，加强干部梯队储备，坚持能上能下原则。通过内部培养和外部招聘相结合的方
式，构建人才活水。通过定期的培训和学习计划，不断提升员工的专业技能和综合
素质。设立激励机制，对表现优秀的员工给予表彰和奖励，为员工提供广阔的发展
空间和晋升机会，充分调动员工的工作积极性和创造力。
同时，物业管理和酒店管理是复杂的系统工程，需要各个部门密切协作、高效沟通
。公司将致力于营造积极向上、团结协作的工作氛围，使团队成员之间相互信任、
相互支持，建立起顺畅的沟通渠道和协调机制。确保在面对重大任务和突发情况时
，能够迅速集结力量，协同作战，共同解决问题，确保物业和酒店业务的整体运营
能够高效有序地进行。
5、完善闭环管控体系，保障发展战略有效落地
公司将逐步提升战略管理力度，建立起涵盖“制定—分解—目标转换—考核—监控
”的战略闭环管理机制。根据公司整体战略和对各业务板块的定位和发展要求，加
快研究制定各业务单元子战略，明确业务发展目标与发展路径；将战略导向与子公
司全面预算融合，优化考核指标体系，建立涵盖财务、客户和市尝内部流程、学习
与成长等多层次指标，理清各层次指标之间的逻辑关系，充分匹配战略落地要求；
制定细化的战略行动计划，细化具体任务、资源需求及进度安排，做好与战略融合
方案的衔接。以组织绩效考核为抓手，密切跟踪任务目标完成情况，督促各项措施
落到实处、见到实效。在战略落地实施过程中，要定期组织开展评估检查和考核评
价，及时对战略实施进行跟踪复盘；组织开展战略融合方案的宣贯，使全体员工充
分了解战略定位、认同战略目标、达成战略共识，将战略思想变成全员的行动指南
。
(三)经营计划
物业管理：聚焦规模扩张与增值服务创新，重点拓展写字楼、智慧社区等业态。升
级智慧物业平台提高设备AI巡检覆盖率，缩短客户投诉响应时效。推动非基础物管
业务，提高收入占比，同时强化合规管理体系，确保项目安全零重大事故，提升客
户满意度。
酒店管理：本年度将加速智能升级与精细化运营，重点提升高附加值业务占比，丰
富酒店的服务内涵。通过优化会员体系、强化数字化营销及跨界合作，力争实现酒
店客房入住率的提升及平均房价的增长。
长租公寓经营管理：本年度将依托华远集团自有资产升级改造资源，拓展长租公寓
经营管理业务板块。公司长租公寓将专注于打造中高端租赁社区，品牌锚定于中端
偏上的价值区间，致力于营造高品质、高格调、高体验的生活空间，满足城市青年
、产业人才对理想人居环境的追求。未来将构建起出色的服务能力、高效的运营模
式和良好的品牌效应，进而有序承接外部项目，积极拓展更广阔的市场空间，为上
市公司打造新的增长曲线。
(四)可能面对的风险
1、市场风险
宏观经济环境变化、突发事件均可能对物业租赁需求及旅游出行需求产生影响，同
时物业管理和酒店行业均面临激烈的市场竞争。物业管理市场中，新进入者可能通
过低价策略抢占份额，而酒店行业中，新酒店的涌现和现有酒店的升级可能加剧竞
争，导致公司面临价格压力和客户流失风险。
公司将加强市场调研，灵活调整定价策略，优化客户结构，增加长期稳定客户比例
。建立灵活的市场应对机制，及时调整业务策略，减少对单一市场的依赖，增强市
场响应灵活性。
2、政策风险
上级监管部门对物业管理和酒店行业的监管政策可能发生变化，如出台更严格的环
保要求、消防安全标准或数据隐私保护规定等，可能会导致公司合规成本增加。
公司将及时跟踪政策变化，确保业务合规；提前布局绿色物业管理、节能减排等技
术，推行绿色酒店理念，引入节能设备和技术，降低能源消耗和运营成本。
3、财务风险
公司在扩展业务时可能面临资金链紧张的风险，尤其是在融资环境收紧的情况下。
针对此类风险公司将加强现金流管理，压降经营成本，优化融资结构，拓展多元化
融资渠道，建立资金预警机制，确保流动性充足。
4、运营风险
物业管理和酒店业务均高度依赖服务质量。若服务质量不达标，可能面临客户投诉
、合同终止甚至法律纠纷，影响公司声誉和收入的风险。随着人工成本、能源成本
、维修材料成本等持续上升可能会压缩公司利润空间。
公司将加强员工培训，推行标准化服务流程，加强客户满意度调查，及时改进服务
短板，完善服务质量监督机制，建立客户反馈快速响应机制。同时将推行精细化管
理，加强成本控制，优化采购流程，提升运营效率。
5、突发事件风险
地震、洪水、台风等自然灾害可能导致物业设施损坏，公共卫生事件可能导致酒店
客流量下降，影响公司整体运营和收入。
针对不可抗力带来的无法预测的突发风险，公司将加强设施维护和保险覆盖，建立
完善的应急预案及应对机制，确保在突发事件中快速恢复运营。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
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｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
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｜佛山市骏隆房地产有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京兴佰君泰房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京北医医疗技术服务有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京华远好天地智慧物业服务｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京华远新航酒店管理有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京嘉里华远房地产开发有限｜ -｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京市圣瑞物业服务有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜北京建华置地有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜华云盛远高科技产业投资(佛 ｜ -｜ -｜ -｜
｜山市)有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津兴泰聚成置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜天津金辉永华置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜长沙橘韵投资有限公司 ｜ 28500.00｜ -｜ -｜
｜长沙航麒房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
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