☆风险因素☆ ◇000002 万科A 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
买 入——瑞银证券:5月销售额好于市场预期，土地储备继续快速扩张【2013-06-05】
我们预计公司2013/14/15年EPS为1.45/1.77/2.08元。我们基于2013年预测EPS1.45元
和2013年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均市盈率）给予公司12
个月目标价14.50元，较公司2013年末NAV有21%折价。
买 入——中银国际:5月销售环比增14%【2013-06-05】
5月份我们观测的44个城市超过六成销售量环比下滑，而万科由于加大了推盘力度，
推盘量回复到3月份水平，且开盘去化销售情况良好，实现了销售面积和销售额的环
比增长，6月份是推盘高峰期，预计销售仍将环比提升。2013年，我们维持公司销售
额1,700亿元的预期。我们看好2013年公司加杠杆和提高行业集中度的潜力，维持公
司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元，并维持对公司A、B股的买入评级。
买 入——山西证券:销售保持较快增长，继续布局东中部【2013-06-05】
公司13-15年每股收益分别为1.38元、1.79元、2.35元，按2013年6月4日公司收盘价1
1.86元，公司13-15年PE分别为9x、7x、5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面
，公司当前RNAV为12.86元/股，按6月4日股价折让7.67%，基于下半年房地产市场销
售保持稳定和公司能够继续保持快速增长，我们维持“买入”评级。
推 荐——东北证券:2013年5月销售数据点评【2013-06-05】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2013年每股收益为1.39元；2014年每股收益为1.5
5元；2015年每股收益为1.76元，维持推荐评级。
强烈推荐——长城证券:5月销售数据点评：销售符合预期，拿地节奏加快【2013-06-05】
维持公司13年、14年EPS1.43元、1.61元的盈利预测，当前股价分别对应8.3X、7.4XP
E。公司作为龙头标杆企业，受益于行业集中度提升，业绩增长确定，且相对估值较
低，给予“强烈推荐”的评级。
买 入——海通证券:5月销售保持增长、后期推货稳步放大【2013-06-05】
截至一季度末，公司合并报表范围内有1576.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金
额合计约1695.4亿元，较年初分别增长16.4%和18.0%。预计公司2013、2014年EPS分
别是1.41和1.82元，RNAV在15.2元。按照公司6月4日11.86元股价计算，对应2013和2
014年PE为8.41倍和6.51倍。给予公司2013年10倍市盈率，对应股价14.1元，维持对
公司的“买入”评级。
推 荐——银河证券:销售热度延续，土地购置略显谨慎【2013-06-04】
我们维持万科13年销售规模将突破1700亿元的判断，同比增长20%左右，公司年末预
收款已锁定2013年全部业绩，公司2013-2014年的净利润分别为156亿和200亿，EPS分
别为1.43元和1.82元，对应PE分别为8.4x和6.6x，给予“推荐”评级。
推 荐——中投证券:推盘增加，成交持续增长【2013-06-04】
经济弱复苏背景下政策环境较为宽松，楼市成交持续向好，有利于公司销售业绩不断
释放。且高周转的盈利模式有助于实现公司规模不断增长，市场份额不断提升。预计
13-15年EPS1.48、1.86和2.33元，对应PE分别为8/6/5倍。若B转H股顺利实施，乐观
预计13年PE向10倍靠拢，股价仍有上升空间，未来12个月内合理股价14.8元，维持“
推荐”评级。
买 入——中银国际:近期认购良好，拿地保持清醒【2013-05-14】
万科秉持快周转、主打精装修及刚需产品的战略在当前市场下，获得了出色的销售数
据以及优异的ROE表现；5月首周认购额达50亿元，公司的销售势头依然强劲，预计公
司全年销售额达1,700亿元，同比增长超过20%；而从行业来看，在未来行业还有10年
发展的前提下，并且公司的行业集中度也有望从近3%发展到国际水平的6%，我们认为
公司未来的发展前景仍然广阔。我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.7
5元，并维持对公司A、B股的买入评级。
买 入——申银万国:认购率稳定，5月推盘将重归增长【2013-05-07】
调控格局下行业集中度提升趋势更为明确，龙头开发商优势更加突出。预计公司13年
可售量在2400亿左右，销售额可达1750亿，同比增长24%，预计2013年和2014年，公
司每股EPS分别为1.40元和1.68元公司RNAV为14元，目前股价对应PE分别为8X、7X，P
/RNAV为72%，维持“买入”评级。
买 入——中银国际:4月销售124亿元，拿地回升不改谨慎态度【2013-05-07】
我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元，并维持对公司A、B股的买
入评级。
买 入——海通证券:4月土地购置提升，5月销售有望持续增长【2013-05-07】
截至一季度末，公司合并报表范围内有1576.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金
额合计约1695.4亿元，较年初分别增长16.4%和18.0%。预计公司2013、2014年EPS分
别是1.41和1.82元，RNAV在15.2元。按照公司5月6日11.32元股价计算，对应2013和2
014年PE为8.03倍和6.22倍。给予公司2013年10倍市盈率，对应股价14.1元，维持对
公司的“买入”评级。
买 入——宏源证券:4月份销售数据点评【2013-05-07】
公司销售数据和我们周报的数据相吻合，随着房地产市场3月份的销售放量，4月份整
个行业销售适当回落属于正常现象。我们预计公司2013/14/15盈利预测至1.44/1.85/
2.16元。看好公司的龙头地位，给予“买入”评级，目标价格14.5元。
推 荐——中投证券:成交同比大幅增加，大力度拓展补库存【2013-05-06】
经济弱复苏背景下未来政策相对稳定环境较为宽松，刚性需求释放受压制相对小，有
利于以刚需产品为主的公司销售不断释放。且公司坚持高周转的盈利模式，以销定价
，实现市场份额不断提升。预计13-15年EPS1.48、1.86和2.33元，对应PE分别为8/6/
5倍。若B转H股顺利实施，乐观预计13年PE向10倍靠拢，股价仍有上升空间，未来12
个月内合理股价14.8元，维持“推荐”评级。
买 入——山西证券:销售稳定，积极布局东中部二三线城市【2013-05-06】
公司13-15年每股收益分别为1.38元、1.79元、2.35元，按2013年5月6日公司收盘价1
1.32元，公司13-15年PE分别为8x、6x、5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面
，公司当前RNAV为12.7元/股，按5月6日股价折让12.2%，考虑到公司的行业地位和目
前市场状况，我维持“买入”评级。
推 荐——东北证券:2013年4月销售数据点评【2013-05-06】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2013年每股收益为1.39元；2014年每股收益为1.5
5元；2015年每股收益为1.76元，维持推荐评级。
推 荐——银河证券:4月销售数据点评：销量复合预期，土地购置节奏加快【2013-05-06】
我们维持万科13年销售规模将突破1700亿元的判断，同比增长20%左右，公司年末预
收款已锁定2013年全部业绩，公司2013-2014年的净利润分别为156亿和200亿，EPS分
别为1.43元和1.82元，对应PE分别为7.9x和6x，给予“推荐”评级。
买 入——中银国际:1季度净利同比增16%【2013-04-23】
万科快周转、主打精装修及刚需产品的战略适合其当前的规模发展要求，符合消费者
自住需求的变迁，同时也适应了行业调控大方向的要求。在2013年中，我们预计公司
销售额有望达到1,700亿元，同比增长超过20%。维持公司2013-14年业绩预期分别为1
.43元和1.75元，并维持对公司A、B股的买入评级。
推 荐——中投证券:毛利较去年改善，业绩持续稳增长【2013-04-23】
公司定位刚性需求，90平以下户型占比45%，144平以下户型占比90%，在持续调控背
景下产品得到市场青睐。公司坚持高周转，品牌及专业优势凸显，市场份额不断提高
。1季度末预收款1504亿元（较年初14.8%），锁定13年业绩有余。预计公司13-15年E
PS1.48、1.86和2.33元，对应PE分别为8/6/5倍，若B转H股顺利实施，乐观预计13年P
E向10倍靠拢，股价仍有上升空间，未来12个月内合理股价至14.8元，继续推荐。
推 荐——中金公司:结转加速，业绩无忧【2013-04-23】
我们维持2013年盈利预测每股为1.39元，2014年每股盈利为1.60元。公司股价对应20
13、2014年市盈率分别为8.4和7.3倍，对2013年净资产值有6%的折让。公司主力产品
定位刚需，看好其市场份额稳步提升，重申公司A股地产龙头首选及“推荐”评级。
风险提示：政策风险，宏观经济下行风险。
强烈推荐——民生证券:毛利率下降符合预期，土地拓展依然积极【2013-04-23】
预计2013-2014年公司EPS分别为1.48元和1.86元。对应PE分别为8X和6X。NAV估值12.
38元，目前股价11.32元。给予“强烈推荐”评级。
买 入——中信建投:稳步前行【2013-04-23】
公司近年来在调控的背景下市场占有率稳步提升，且公司显得更加稳健，这在公司过
去两年来的投资力度可以看出来，公司增长更加有保障、更加平稳，这是一个优秀企
业的特征。预计公司13、14年EPS分别为1.4、1.68元，给予目标价14元，维持“买入
”评级。
买 入——海通证券:销售市良性开拓，土地市场积极经营【2013-04-23】
截至一季度末，公司合并报表范围内有1576.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金
额合计约1695.4亿元，较年初分别增长16.4%和18.0%。公司一季度累计土地权益投资
148亿，较去年同期15亿有明显增大。当季新增项目权益建面519.01万平，保持较快
增长趋势。一季度末，公司累计实现销售面积371.5万平方米，销售金额436.5亿元，
同比分别增长23.5%和40.5%。公司实现开工面积402.0万平方米，竣工面积103.1万平
方米，分别占全年计划的24.3%和8.0%。期末公司已完工开发产品（现房）142.9亿元
，较年初下降10.6%；在各类存货中占比4.93%，较年初下降1.34个百分点。预计公司
2013、2014年EPS分别是1.41和1.82元，RNAV在15.2元。按照公司4月22日11.69元股
价计算，对应2013和2014年PE为8.29倍和6.42倍。给予公司2013年10倍市盈率，对应
股价14.1元，维持公司“买入”评级。
买 入——申银万国:一季度投资相对积极，五月起推盘逐渐增加【2013-04-23】
预计公司13年可售量在2400亿，销售额1750亿。公司一季度有已售未结资源1695亿，
2013年业绩基本全部锁定。维持13、14年EPS1.40元、1.68元的预测，目前股价对应P
E分别为8X、7X，维持“买入”评级。
买 入——瑞银证券:Q113毛利率下降符合预期，积极开工使可售资源充足【2013-04-23】
我们预计公司2013/14/15年EPS为1.38/1.63/1.90元。我们基于2013年预测EPS1.38元
和2013年9.8倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均市盈率）给予公司1
2个月目标价13.5元，较公司2013年末NAV有21%折价。
买 入——安信证券:稳步前行，继续推荐【2013-04-22】
我们预计公司2013年-2015年的收入增速分别为30.9%、28.3%、14.1%，净利润增速分
别为22.8%、21.7%、15.2%，成长性突出；维持买入-A的投资评级，小幅上调6个月目
标价至13.3元，相当于2013年9.5倍的动态市盈率。
强烈推荐——长城证券:3月销售数据点评：销售持续稳增，低估值提供安全边际【2013-04-09】
维持公司13年、14年EPS1.43元、1.61元的盈利预测，当前股价分别对应7.5X、6.7XP
E。公司作为龙头标杆企业，受益于行业集中度提升，业绩增长确定，且相对估值较
低，给予“强烈推荐”的评级。
买 入——申银万国:3月推盘放量，销售如期增长【2013-04-09】
调控格局下难改行业中期需求、集中度提升趋势明确，龙头开发商优势更加突出。预
计公司13年可售量在2400亿，销售额1750亿，同比增长24%。公司目前已售未结金额
超过1400亿，2013年业绩基本全部锁定。预计2013年和2014年，公司每股EPS分别为1
.40元和1.68元，公司RNAV为14元，目前股价对应PE分别为8X、6X，P/RNAV为72%，维
持“买入”评级。
买 入——宏源证券:3月份销售数据点评【2013-04-09】
我们预计公司2013/14/15盈利预测至1.44/1.85/2.16元。看好公司的龙头地位，给予
“买入”评级，目标价格14.5元。
买 入——山西证券:销售稳定，价格上涨【2013-04-09】
公司13-15年每股收益分别为1.38元、1.79元、2.35元，按2013年4月8日公司收盘价1
0.98元，公司13-15年PE分别为8x、6x、5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面
，公司当前RNAV为12.52元/股，按4月8日股价折让14%，考虑到公司的行业地位和目
前市场状况，我维持“买入”评级。
买 入——海通证券:1季度销售形势良好，补库存意愿明显提升【2013-04-09】
截至报告期末，公司已销售未结算资源合计1354.9万平方米，对应合同金额1436.5亿
元，较2011年末分别增长24.8%和17.6%。年报显示公司的净负债率为23.5%，继续保
持在行业较低水平。剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。预计
公司2013、2014年EPS分别是1.41和1.82元，RNAV在15.2元。按照公司4月8日10.98元
股价计算，对应2013和2014年PE为7.79倍和6.03倍。给予公司2013年10倍市盈率，对
应股价14.1元，维持对公司的“买入”评级。
买 入——中银国际:1季度销售额同比增41%，14年地产收入已锁定41%【2013-04-09】
公司近年来购地成本控制得宜、覆盖城市的深度和广度不断增强，在2013年，万科作
为行业龙头将持续受益行业集中度提升的大趋势。我们维持公司2013-14年业绩预期
分别为1.43元和1.75元，并维持对公司A、B股的买入评级。
推 荐——东北证券:2013年3月销售数据点评【2013-04-09】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2013年每股收益为1.39元；2014年每股收益为1.5
5元；2015年每股收益为1.76元，维持推荐评级。
推 荐——银河证券:3月销售数据点评：销售均价维持稳定，土地购置节奏趋缓【2013-04-08】
我们维持万科13年销售规模将突破1700亿元的判断，同比增长20%左右，公司年末预
收款已锁定2013年全部业绩，公司2013-2014年的净利润分别为156亿和200亿，EPS分
别为1.43元和1.82元，对应PE分别为7.9x和6x，给予“推荐”评级。
推 荐——中投证券:销售再创新高【2013-04-08】
公司90%的产品为刚需普通住宅，为政策支持保护对象。且公司布局全国，受各地差
异化调控影响较校公司坚持高周转的盈利模式，以销定价，使公司在调控中立于不败
之地，不断提高市场份额。预计13-15年EPS1.48、1.86和2.33元，对应PE分别为7/6/
5倍，若B转H股顺利实施，乐观预计13年PE向10倍靠拢，股价仍有上升空间，未来12
个月内合理股价14.8元，维持“推荐”评级。
推 荐——东北证券:万科2013年2月销售数据点评【2013-03-07】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2013年每股收益为1.39元；2014年每股收益为1.5
5元；2015年每股收益为1.76元，维持推荐评级。
买 入——中银国际:销售维持良好势头，积极拿地并加大海外投资【2013-03-05】
我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元，并维持A、B股的目标价分
别为13.79元和19.15港币，目前A、B股的估值分别7.6倍和8.4倍，估值较低，我们维
持对公司A、B股的买入评级。
买 入——山西证券:2013年2月销售公告点评：春节因素致销售减速【2013-03-05】
公司13-15年每股收益分别为1.38元、1.79元、2.35元，按2013年3月4日公司收盘价1
0.84元，公司13-15年PE分别为8x、6x、5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面
，公司当前RNAV为12.42元/股，按3月4日股价折让14.55%，考虑到公司的行业地位和
目前市场状况，我维持“买入”评级。
买 入——瑞银证券:2月销售金额同比增速放缓，拿地态度依然积极【2013-03-05】
我们维持盈利预测不变。我们基于2013年8.9倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈
率和行业平均市盈率）得到12个月目标价12.30元，较公司2013年末NAV有38%折价。
强烈推荐——长城证券:2月销售数据点评：春节因素致销售下滑，看好节后回温【2013-03-05】
维持公司13年、14年EPS1.43元、1.61元的盈利预测，当前股价分别对应7.6X、6.7XP
E。虽然公司股价昨日遭受利空冲击，短期预计估值仍将承压，但考虑到公司作为龙
头标杆企业，受益于行业集中度提升，业绩增长确定，我们依然给予中长期“强烈推
荐”的评级，建议10元以下(13年7XPE)逐步介入。
买 入——申银万国:2月市场热度延续，国际化积极推进【2013-03-05】
预计公司13年可售量在2400亿，销售额1750亿，同比增长24%。公司目前已售未结金
额超过1400亿，2013年业绩基本全部锁定。预计2013年和2014年，公司每股EPS分别
为1.40元和1.68元，公司RNAV为14元，目前股价对应PE分别为8X、6X，P/RNAV为76%
，股价低估，维持买入。
推 荐——中投证券:产品定位全国刚需，受调控影响小【2013-03-05】
公司布局全国，产品集中于刚需普通住宅中小户型，受国五条细则影响较校高周转的
盈利模式使公司在调控中立于不败之地，不断提高市场份额。预计13-15年EPS1.48、
1.86和2.33元，对应PE分别为7/6/5倍，若B转H股顺利实施，乐观预计13年PE向10倍
靠拢，股价仍有上升空间，未来12个月内合理股价14.8元，维持“推荐”评级。
买 入——东方证券:财务安全，发展稳健【2013-03-04】
经过对价格和结算的重新调整，我们预计公司2013-2015年每股收益分别为1.43、1.8
0、2.21元（原预计2013年1.40元、2014年1.72元），由于2007至2012年6年间公司动
态PE均值约18倍，考虑到目前政策处于严厉期，如限购限贷政策对行业需求释放的影
响，直接再融资暂停对企业扩张和提升业绩动力的影响，我们按照18倍的60%，即11
倍作为估值目标，对应目标价15.70元，维持公司买入评级。
推 荐——银河证券:2月销售数据点评：节假日促销售高位回落，短期内后续销量恐难乐观【2013-03-04】
我们维持万科13年销售规模将突破1700亿元的判断，同比增长20%左右，公司年末预
收款已锁定2013年全部业绩，但由于“国五条”新政的利空预期尚未出清，我们预期
地产板块在下跌后将延续整固趋势，现阶段理应积极观察政策落地后对后续商品房市
场销售的影响。
买 入——中原证券:销售创行业纪录，业绩继续超30%增长【2013-03-01】
盈利预测与投资评级。截至2012年末，公司合并报表范围内已销售未结算资源面积合
计1354.9万平方米，对应合同金额1436.5亿元，较2011年末分别增长24.8%和17.6%，
已售未结资源已经覆盖了我们对公司2013年业绩预测。预计公司2013-2014年的每股
收益分别为1.41元和1.78元，2月28日股价对应的市盈率8.49倍和6.74倍，维持公司
“买入”投资评级。
买 入——安信证券:稳中求新【2013-03-01】
我们预计公司2013年-2015年的收入增速分别为30.9%、28.3%、14.1%，净利润增速分
别为22.8%、21.7%、15.2%，成长性突出；维持买入-A的投资评级，6个月目标价为12
.5元，相当于2013年9倍的动态市盈率。
买 入——国海证券:业绩靓丽，未来值得继续期待【2013-03-01】
预计万科于2013年4月至5月B转H成功，届时有望成为公司股价催化剂，估值水平有望
得到继续提升。万科作为国内地产公司的先行者和领导者，未来市场占有率有望持续
提升，预计公司2013-14年EPS分别为1.39、1.70元，对应公司目前股价12元，PE分别
为8.63倍、7.06倍。维持公司“买入”评级。
买 入——中信建投:行业的引领者【2013-03-01】
长期来看，中国房地产行业集中度提升是必然趋势，万科作为行业的领头羊必然受益
；从短期看，公司有效货值增长较为明显，特别是在上半年，这点在其他龙头公司中
，尤为难得。预计13-14年EPS分别为1.4、1.68元，考虑到公司销售规模的增长，给
予目标价14元，维持“买入”评级。
买 入——山西证券:继续领先行业，迈向更广空间【2013-03-01】
公司13-15年每股收益分别为1.38元、1.79元、2.35元，按2013年2月28日公司收盘价
12元，公司13-15年PE分别为9x、7x、5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面，
公司当前RNAV为12.48元/股，按3月1日股价折让3.66%，考虑到公司的行业地位和目
前市场状况，我上调公司评级至“买入”。
强烈推荐——东兴证券:高周转、大型化，破浪前行动力足【2013-02-28】
公司是国内住宅开发的龙头，2012年继续问鼎中国开发企业的房屋销售冠军；公司产
品的主要面向普通大众，首次置业和首次改善的客户占公司客户比例大部分，公司的
产品具有善于充分利用居住空间的特点，户型设计面积小但实用性强，深受购房者喜
爱。公司财务稳健，体制完善，引领国内住宅产业的发展，未来城镇化的深入将使公
司受益。我们预计公司2013年至2015年的每股收益分别为1.40元、1.76元和2.14元，
对应的PE分别为8.09、6.43和5.3，维持“强烈推荐”的投资评级。
买 入——申银万国:多元化的融资和稳健经营策略，ROE稳步提升，维持买入【2013-02-28】
13年预计万科可售货值2200-2300亿，假定去化略高于去年的68%，预计全年销售额为
1750亿，而从结算来看，公司目前已售未结金额超过1400亿，意味公司2013年业绩基
本全部锁定。预计2013年和2014年，公司每股EPS分别为1.4元和1.68元，公司RNAV为
14元，目前股价对应PE分别为8X、7X，P/RNAV为79%，股价低估，维持买入。
推 荐——中投证券:高周转带动高增长【2013-02-28】
公司定位真实自住需求，坚持高周转，保障规模及盈利持续稳定增长。在持续调控背
景下，公司的刚需定位、龙头品牌及专业优势凸显，市场份额不断提高。12年末预收
款1310亿元（17.9%），共有1355万平米合计约1437亿元已售尚未结算的资源，锁定1
3年业绩有余。预计公司13-15年EPS1.48、1.86和2.33元，对应PE分别为8/6/5倍，若
B转H股顺利实施，乐观预计13年PE向10倍靠拢，股价仍有上升空间，提升未来12个月
内合理股价至14.8元，继续推荐。
买 入——群益证券(香港):业绩增长符合预期【2013-02-28】
受益于公司销售较快增长，公司待结算规模持续攀升，公司2012年末年待结算金额将
超过1436亿元，较年初增长16%，为公司2012年房地产结算收入的1.4倍，公司2013年
业绩大幅增长已经锁定。我们预计公司2013、2014年净利润分别为163亿元和216亿元
，YOY增长30%和32%，EPS1.49元和1.96元，A股对应PE分别为7.6倍、5.8倍，PB1.6倍
，B股对应PE8倍和6.1倍，PB仅1.7倍，继续维持A、B股的买入建议。
推 荐——东北证券:有望保持持续增长态势【2013-02-28】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2013年每股收益为1.39元；2014年每股收益为1.5
5元；2015年每股收益为1.76元，并维持推荐评级。
增 持——国泰君安:未来成长性更加清晰可见【2013-02-28】
预计13、14年EPS1.38、1.76元。每股RNAV15.52元，目前股价折27%，具安全边际。
万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。目标价13.8元，对应13年PE10倍，增持评
级。
买 入——海通证券:年报点评：三十而立，敢为当先【2013-02-28】
截至2012年末，公已销售未结算资源合计1354.9万平方米，对应合同金额1436.5亿元
，较2011年末分别增长24.8%和17.6%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，继
续保持在行业较低水平。剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。2
013年，公司现有项目预计将实现开工面积1653万平方米，实现竣工面积1290万平方
米，分别同比增长31.76%和24.47%。2013年是万科第三个十年发展期的收官之年。万
科在即将三十而立时，不但营业收入、销售金额刷新行业纪录，而且正式迈出国际化
步伐。公司正在向崭新高度迈进。预计公司2013、2014年EPS分别是1.41和1.82元，R
NAV在15.2元。按照公司2月27日11.32元股价计算，对应2013和2014年PE为8.03倍和6
.22倍。给予公司2013年10倍市盈率，对应股价14.1元，维持对公司的“买入”评级
。
推 荐——东莞证券:龙头开发商，业绩保持高增长-【2013-02-28】
预计13年——14年EPS分别为1.48元和1.74元，当前股价对应PE为7.5倍和6.5倍，维
持公司“推荐”投资评级。
买 入——中银国际:ROE已创十年新高，工厂化将开启新纪元【2013-02-28】
2013年，万科在工厂化和国际化方面都将迈出新的步伐，使其在千亿俱乐部大扩容的
今天，仍能保持强大的战略领先优势。鉴于市场的温和回暖以及公司销售的靓丽表现
，我们将公司2013-14年业绩预期分别由1.40元和1.69元上调至1.43元和1.75元，并
将A、B股的目标价分别由13.16元和18.75港币小幅上调至13.79元和19.15港币，目前
A、B股的市盈率估值分别7.9倍和8.3倍，接近近年来8倍左右的估值下限，重申对公
司A、B股的买入评级。
买 入——瑞银证券:2012年业绩符合预期，2013年计划新开工增长15.4%【2013-02-28】
我们预计公司2013/14/15年EPS为1.38/1.63/1.77元。我们基于2013年预测EPS1.38元
和2013年8.9倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均市盈率）给予公司1
2个月目标价12.30元，较公司2013年末NAV有38%折价。
强烈推荐——招商证券:昂首阔步迈向世界的中国龙头【2013-02-28】
基于对于行业的判断和公司经营情况，我们维持前期预测，预计2013-2015年公司EPS
分别为1.50元、1.86元和2.20元。我们按2013年10倍动态PE对万科A进行估值，即目
标价15.0元。我们维持公司股票“强烈推荐—A”的投资评级。
推 荐——国都证券:业绩高于预期，未来增速趋向平稳【2013-02-28】
13-14年EPS预计为1.36元、1.60元，对应PE分别为8.3x、7.0x。
强烈推荐——长城证券:行业标杆，经营稳健，未来发展动力十足【2013-02-28】
给予公司13年、14年EPS1.43元、1.61元的盈利预测，当前股价分别对应7.92X、7.03
XPE，公司作为行业龙头和标杆企业，业绩确定，增长稳定，财务稳健，并有望成为
行业的整合者，维持“强烈推荐”的评级。
推 荐——中金公司:千亿结算新纪元，周转提速超预期【2013-02-28】
我们上调公司2013年盈利预测14.8%至每股1.39元，引入2014年每股盈利为1.60元，
对应同比分别增长22%和15%。公司股价对应2013、2014年市盈率分别为8.1和7.1倍，
对2013年净资产值有9%的折让。随着公司实现海外平台上市，融资渠道进一步拓宽，
我们认为公司在2013年将迎来稳定销售增长，及良好业绩释放，重申公司A股地产龙
头首选及“推荐”评级。
推 荐——银河证券:国际化、住宅产业化-双轮驱动促使估值水平提升【2013-02-27】
截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1354.9万平方米已售资源未竣工结算，对应
合同金额约为1436.5亿元，锁定2013年全部业绩。给予“推荐”评级。
强烈推荐——民生证券:营业收入首破千亿，开工率持续提升【2013-02-27】
预计2013-2014年公司EPS分别为1.48元和1.86元。对应PE分别为8X和6X。NAV估值12.
38元，目前股价11.32元。给予“强烈推荐”评级。
推 荐——东莞证券:公司事件点评：万科转板方案又迈进一步，预计短期完成概率大【2013-02-19】
1月份公司实现销售面积161.1万平方米，销售金额190.7亿元，同比分别增长35.38%
和56.32%。预计公司12年——14年EPS分别为1.15元、1.48元和1.70元，当前股价对
应PE为10倍、8倍和6.8倍，维持公司“推荐”投资评级。
增 持——山西证券:1月销售公告点评：销售继续高增长，土地市场态度积极【2013-02-06】
12-14年每股收益分别为1.13元、1.38元、1.79元，按2013年2月5日公司收盘价12.33
元，公司12-14年PE分别为9x、7x、6x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面，公
司当前RNAV为11.17元/股，按2月5日股价超出10.38%，考虑到公司的行业地位和目前
市场状况，我认为公司目前RNAV折让水平比较合理，维持公司“增持”评级。
买 入——中银国际:13年首月销售靓丽，B转H获股东大会高票通过【2013-02-05】
万科近期销售表现突出，积极拿地补库存，坚持了一贯的快周转策略。2013年，预计
公司销售额有望达到1,700亿元，同比增长超过20%。公司近年来购地成本控制得宜、
覆盖城市的深度和广度不断增强，在2013年，万科作为行业龙头将持续受益行业集中
度提升的大趋势。此外，万科本次B转H方案将为公司短期内带来显著的估值提升空间
、也将在长期上起到扩充海外融资渠道、降低资金成本的作用。我们维持公司2012-1
3年业绩预期分别为1.15元和1.40元，并维持A、B的目标价分别为13.16元和18.75港
币，维持对公司A、B股的买入评级。
强烈推荐——招商证券:销售继续向好，B转H估值将向国际看齐【2013-02-05】
基于对于行业的判断和公司经营情况，我们维持前期预测，预计2012-2014年公司EPS
分别为1.16元、1.50元和1.81元。我们按2013年10倍动态PE对万科A进行估值，即目
标价15元。我们维持公司股票“强烈推荐—A”的投资评级。
买 入——申银万国:认购额同比上升明显，市场热度依旧【2013-02-05】
13年货量充分，销售增长可观，正在向世界级优秀公司看齐，维持买入评级。预计公
司13年可售量在2400亿，销售额1750亿，同比增长24%。公司三季报有预收账款1448
亿，业绩锁定度高，维持12、13年EPS至1.15元、1.40元，对应PE为10X、8.5X，公司
正在向世界级优秀公司看齐，维持“买入”评级。
增 持——国泰君安:价稳量增，万科销售迎来开门红【2013-02-05】
预计12、13年EPS1.14、1.38元。每股RNAV15.52元，目前股价折30%，具安全边际。
万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂。目标价13.8元，对应13年PE10倍，增持评
级。
推 荐——中投证券:签约滞后成交大幅增加【2013-02-05】
公司主打的普通住宅中小户型产品，符合政策引导方向和大众需求，去化无忧。公司
12-13年业绩已锁定，预计司12-14年EPS1.06、1.32和1.62元，对应PE分别为11/9/7
倍。公司高周转的盈利模式使公司在调控中立于不败之地，市场份额不断提高，估值
仍有提升空间，维持“推荐”评级。
强烈推荐——长城证券:1月销售数据点评：开年销售强势，扩张积极乐观【2013-02-05】
维持公司12-14年EPS1.03元、1.22元、1.54元的盈利预测，当前股价分别对应11.6X
、9.8X、7.7XPE，公司作为行业龙头和标杆企业，业绩确定，增长稳定，财务稳健，
有望成为行业的整合者，维持“强烈推荐”评级。
买 入——瑞银证券:1月签约金额达190.7亿元，新增土地储备256.3万平米【2013-02-05】
我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.40/1.63元。我们基于2013年预测EPS1.40元
和2013年8.8倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均市盈率）给予公司1
2个月目标价12.30元。
买 入——海通证券:首月销售开门红，补库存意愿回升【2013-02-05】
截至报告期末，公司尚有1540万平已售资源未竣工结算，合同金额合计约1631亿元，
较年初增长41.9%和33.5%。三季报显示公司持有货币资金333.1亿元，足以覆盖短期
借款和一年内到期的长期借款的总和186.1亿元。受预收账款增长的影响，公司三季
报资产负债率较中期上升至79.4%。剔除预收帐款后，公司其它负债占总资产的比例
为37.8%。公司净负债率为37.7%，继续保持在行业较低水平。预计公司2012、2013年
EPS分别是1.17和1.45元，RNAV在12.3元。按照公司2月4日11.9元股价计算，对应201
2和2013年PE为10.17倍和8.2倍。给予公司2013年10倍市盈率，对应股价14.5元，维
持对公司的“买入”评级。
推 荐——银河证券:2013年1月销售数据点评：销售创历史次新高，业绩、估值双轮驱动【2013-02-04】
预计万科13年销售规模将突破1700亿元，同比增长20%左右，预计公司年末预收款约
为1500亿，锁定2013年全部业绩，本次B转H方案成功实施，未来发展空间将更为广阔
，同为中国地产领跑者，公司估值水平将向中国海外发展靠拢，业绩稳健增长、估值
低廉：公司2012-2014年EPS分别为1.13元，1.36元和1.62元，对应PE分别为10.6倍，
8.8倍和7.4倍。给予“推荐”评级。
买 入——瑞银证券:将万科移出A股KeyCall买入名单【2013-01-24】
我们预计公司2012-14年EPS分别为1.12/1.40/1.63元。我们在2013年预测EPS1.40元
的基础上，给予公司2013年8.8倍目标市盈率，得到公司12个月目标价12.30元，较我
们估算的公司2013年末每股NAV有38%的折价。
买 入——群益证券(香港):销售稳健增长，ROE继续提升，B转H股影响正面【2013-01-22】
我们预计公司2012、2013、2014年净利润较大126亿元、160亿元和209亿元，YOY增长
31%、27%和31%，EPS1.15元、1.46元和1.90元，A股对应PE分别为9.7倍、7.6倍、5.8
倍，PB1.6倍，B股对应PE9.8倍、7。7倍和5.9倍，PB仅1.6倍，继续维持A、B股的买
入建议。
买 入——新时代:短期转板事件对万科A股股价影响已然不大【2013-01-22】
我们认为，从短期来看，转板事件对公司A股价格影响已然不大，但从中长期看，B股
转H股有助于构建公司双海外融资平台，降低融资成本过高对公司经营发展的制肘，
显著改善公司基本面。公司2012年新增储备面积1831万平米，是同期销售面积的1.4
倍，积极扩张态势明显，预计公司2012-2014年EPS分别为为1.06、1.34、1.75元，维
持公司“买入”评级。
买 入——北京高华:B转H方案对公司长期发展战略性利好；重申强力买入【2013-01-21】
我们研究范围内的内地与海外开发商股已经累计上涨了8%/10%。我们重申对于万科A
（位于强力买入名单）/万科B的买入评级，并维持基于净资产价值的12个月目标价格
人民币13.40元/14.30港元。
推 荐——东莞证券:万科B转H方案获通过概率较大，国际化程度加深有利公司继续发展【2013-01-21】
公司作为龙头开发商，运营能力强，近年来市场占有率不断提升。同时在调控之下，
以建普通商品房、实行快速销售战略，取得较好收益。公司国际化程度不断提高，更
有利于利用海外有效资源实现自身的发展壮大。预计公司12年——14年EPS分别为1.1
5元、1.48元和1.70元，当前股价对应PE为9.5倍、7.5倍和6.8倍，维持公司“推荐”
投资评级。
推 荐——东北证券:A股和B股估值将同时得到大幅提升【2013-01-21】
盈利预测及投资评级：我们对公司未来3年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元
；2013年每股收益为1.37元；2014年每股收益为1.58元，公司股价复牌后将有估值快
速提升的机会，维持推荐评级。
买 入——国海证券:事件点评：B转H方案出台，利好公司长远发展【2013-01-21】
预计公司2012-14年EPS分别为1.09、1.35、1.60元，对应公司停牌前股价10.12元，P
E分别为9.3倍、7.5倍、6.3倍。维持公司“买入”评级。
买 入——海通证券:B转H股启动，A股地产估值迈向国际化【2013-01-21】
预计公司2012、2013年EPS分别是1.17和1.45元，RNAV在15.2元。按照万科停牌股价
计算，公司2012和2013年PE为8.63倍和6.97倍，明显低于A股和H股龙头公司水平。考
虑A股与H股风险溢价差异，给予公司2013年10倍市盈率，对应股价14.5元，维持对公
司的“买入”评级。
买 入——中银国际:B转H打通海外融资渠道【2013-01-21】
如我们在1月8日的报告中指出的，我们认为，万科本次B转H方案将为公司短期内带来
显著的估值提升空间，也将在长期上起到扩充海外融资渠道、降低资金成本的作用。
另外，万科近期销售表现突出，同时积极拿地补充库存，2013年，预计公司销售额有
望达到1,700亿元，同比增长超过20%。公司近年来购地成本控制得宜、覆盖城市的深
度和广度不断增强，2013年，万科作为行业龙头将持续受益行业集中度提升的大趋势
。有鉴于此，我们分别上调A、B股的目标价至13.16元和18.75港币，并重申对公司A
、B股的买入评级。
强烈推荐——招商证券:如虎添翼，“B转H”提升国际影响力【2013-01-21】
基于对于行业的判断和公司经营情况，我们维持前期预测，预计2012-2014年公司EPS
分别为1.16元、1.50元和1.81元。我们按2013年10倍动态PE对万科A进行估值，即目
标价15元。基于万科“B转H”方案出台带来的利好，我们上调公司股票至“强烈推荐
—A”的投资评级。
买 入——中信建投:万科复牌，重装上阵【2013-01-21】
预计万科12-13年EPS分别为1.1，1.34元，维持“买入”评级。
买 入——瑞银证券:融资能力进入改善轨道，上调目标价至12.30元【2013-01-21】
我们此前基于2012年预测EPS1.12元和10.0倍市盈率给予公司11.2元目标价，对应201
3年8.0倍市盈率。我们现将估值基础从2012年滚动到2013年，并基于2013年预测EPS1
.40元和8.8倍市盈率给予公司12个月目标价12.30元。
买 入——安信证券:低估值凸显【2013-01-21】
我们预计公司2012年-2014年的收入增速分别为48%、38%、19%，净利润增速分别为29
%、22%、14%，持续增长较为确定。维持买入-A的投资评级，6个月目标价为12.50元
，相当于2013年9倍的动态市盈率。
买 入——国海证券:B转H方案出台，利好公司长远发展【2013-01-21】
预计公司2012-14年EPS分别为1.09、1.35、1.60元，对应公司停牌前股价10.12元，P
E分别为9.3倍、7.5倍、6.3倍。维持公司“买入”评级。
推 荐——中金公司:海外平台终落定，估值提升正当时【2013-01-21】
我们维持公司2012年和2013年盈利预测为每股1.05元、1.21元。公司股价对应2012、
2013年市盈率分别为9.7和8.4倍，对2013年净资产值有19%的折让。我们看好公司品
牌、资金优势带来的较强抗风险能力，重申“推荐”评级。
推 荐——长江证券:短期影响有限【2013-01-20】
公司发展战略相对明晰，经营情况再下半年表现较为抢眼，我们预计公司2012、2013
年EPS分别为1.06和1.33，对应PE分别为9.55和7.61，给予推荐评级。
推 荐——中投证券:B转H有利降低融资成本，提升估值【2013-01-20】
公司12-13年业绩已锁定，预计公司12-14年EPS1.06、1.32和1.62元，对应PE分别为1
0/8/6倍。RNAV9.18元。公司竞争优势彰显，估值仍有提升空间，维持“推荐”评级
。
增 持——国泰君安:B转H股方案点评暨万科深度研究：万科万科，地产大哥【2013-01-19】
预计万科12、13年EPS1.14、1.38元，中性预测下RNAV15.52元，参照A股一线龙头13
年平均10倍PE的估值，我们把公司A股目标价从之前的12元上调至13.8元人民币、H股
目标价18.17元港币。万科兼具成长性和明确的估值修复催化剂，维持增持和重点推
荐。
推 荐——银河证券:B转H方案出台，估值水平望提升【2013-01-19】
公司将于1月21日（下周一）复牌交易，预计公司年末预收款约为1500亿，锁定2013
年全部业绩，公司2012-2014年EPS分别为1.13元，1.36元和1.62元，对应PE分别为8.
9倍，7.5倍和6.2倍。给予“推荐”评级。
强烈推荐——民生证券:关于万科B股转H股方案的点评：创新思变，一马当先【2013-01-19】
维持2012-2013年EPS分别为1.15、1.43元，对应PE分别为9X和7X，维持“强烈推荐”
评级。
买 入——申银万国:市场日渐活跃，来年增长可观【2013-01-09】
预计公司13年可售量在2400亿，销售额1750亿，同比增长24%。由于目前销售形势好
于预期，公司结算进度有望加快，适度上调12、13年EPS至1.15元、1.40元（原预测
分别为1.10元、1.37元），对应PE为9X、7X，维持“买入”评级。
推 荐——东北证券:2012年12月销售数据点评【2013-01-08】
盈利预测及投资评级：我们对公司未来3年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元
；2013年每股收益为1.37元；2014年每股收益为1.58元，目前公司估值不高，维持推
荐评级。
强烈推荐——长城证券:销售完美收官，扩张积极【2013-01-08】
维持公司12-14年EPS1.03元、1.22元、1.54元的盈利预测，当前股价分别对应9.8X、
8.3X、6.6XPE，公司作为行业龙头和标杆企业，业绩确定，增长稳定，财务稳健，有
望成为行业的整合者，维持“强烈推荐”评级。
推 荐——中投证券:积极扩张，奠定未来增长【2013-01-08】
公司产品集中于普通住宅中小户型，符合政策引导方向，适销定价的策略也保证了去
化顺畅。如果公司顺利登陆H股市场有望带来低成本融资，增强公司的竞争力。高周
转的盈利模式使公司在调控中立于不败之地，不断提高市场份额。公司12-13年业绩
已锁定，预计公司12-14年EPS1.05、1.32和1.58元，对应PE分别为10/8/6倍。RNAV9.
18元。随着调控的深入公司竞争优势的彰显，公司中长期估值仍有提升空间，维持“
推荐”评级。
买 入——中银国际:积极拿地看好后市，B转H利好估值提升【2013-01-08】
万科近期销售表现突出，积极拿地补库存，坚持一贯的快周转策略，我们强烈看好公
司作为行业龙头将持续受益于行业集中度的进一步加强。此外，如果未来B股成功转H
股成行，将为公司带来巨大的估值提升空间、也将在长期意义上建立扩大海外融资渠
道、及降低资金成本。我们维持公司2012-13年业绩预期分别为1.15元和1.40元，重
申对公司AB股的买入评级。
增 持——山西证券:2012年12月销售公告点评：销售完成目标，对未来充满信心【2013-01-08】
公司未来三年每股收益分别为1.13元、1.38元、1.79元，按2012年12月25日公司收盘
价10.12元，公司未来三年PE分别为9x、7x、6x，估值低于行业平均水平。绝对估值
方面，公司当前RNAV为10.8元/股，按12月25日股价折让6.71%，考虑到公司的行业地
位和目前市场状况，我认为公司目前RNAV折让水平比较合理，维持公司“增持”评级
。
买 入——中信证券:销售月报点评：问题得解，上调盈利预测和目标价【2013-01-08】
我们认为，公司在2012年所面临的几大问题，到今天已经正在得到解决。当前行业销
售旺盛，政策平稳，我们提升公司盈利预测到2012/13/14年1.12/1.47/1.79元／股（
原预测为1.12/1.46/1.50元／股），给予公司NAVll.80元／股。我们认为，由于缺乏
大批龙头公司，缺乏融资可能性，参与A股市场跨境资金也越来越多，A股投资者正日
渐丧失对中国地产行业的定价权，A股地产股受内房股估值影响越来越大。我们参考
当前主流内房龙头的估值水平，给予公司2013年10倍PE，即14.73元／股的目标价，
维持公司“买入”的投资评级。
推 荐——银河证券:2012年销售再创新高，均价持续回升【2013-01-07】
11-12月份销售呈现淡季不淡之势，公司全年销售为1412亿元，同比增长16.2%左右，
预计公司年末预收款约为1500亿，锁定2013年全部业绩，公司2012-2014年EPS分别为
1.13元，1.36元和1.62元，对应PE分别为8.6倍，7.5倍和6.4倍。给予“推荐”评级
。
增 持——国泰君安:2012年11月销售数据点评暨最新观点：低估成长性龙头、估值上行明确【2012-12-10】
预计12、13年EPS1.15、1.50元。每股RNAV12元，目前股价折25%，具安全边际。公司
受益市场集中度提升，目前储备充足，未来快速周转模式仍可持续。目标价12元，对
应12年PE10倍，增持评级。
推 荐——东北证券:万科2012年11月销售数据点评【2012-12-07】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.3
7元；2014年每股收益为1.58元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
审慎推荐——招商证券:销售猛增加速拿地，行业洗牌龙头发展看好【2012-12-05】
业绩预测与股票估值。基于对于行业的判断和公司经营情况，我们维持前期预测，预
计2012-2014年公司EPS分别为1.16元、1.50元和1.81元。我们按2012年10倍动态PE对
万科A进行估值，即目标价11.6元。我们维持公司股票“审慎推荐—A”的投资评级。
买 入——中信证券:2012年11月销售月报点评：后程发力【2012-12-05】
我们认为，公司在前三季度销售额负增长，新开工不足，拿地热情低落。加之由于主
观和客观原因，公司在2010-2011年结算规模不足，业绩增速相比海外上市的地产公
司和其他A股龙头公司要逊色，市场一直给予了公司较低的估值水平。当前，尽管公
司存在的一些根本问题，如融资通道相对狭窄，流程管理钝化，权益比下阵等没有得
到解决，但公司确实已经告别了经营收缩期，进入了一个相对较好的阶段。我们维持
公司2012/13/14年1.12/1.46/1.50元／股的盈利预测，维持公司NAV9.65元／股，给
予公司11.20元／股的目标价，维持“买入”的投资评级。
推 荐——中投证券:顺市增长，持续扩张【2012-12-05】
公司今明两年业绩已锁定，预计公司12-14年EPS1.05、1.32和1.58元，对应PE分别为
9/7/6倍。RNAV9.18元。随着调控的深入公司竞争优势的彰显，公司中长期估值仍有
提升空间，维持“推荐”评级。
买 入——中银国际:销售、拿地再创新高，全年销售预计1400亿元【2012-12-05】
我们维持公司2012-13年业绩预期分别为1.15元和1.40元，并维持A股目标价10.54元
，相当于24%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率，同时维持B股目标价12.40港币
，维持对公司的买入评级。
增 持——山西证券:12月销售将继续强劲增长【2012-12-05】
未来三年每股收益分别为1.13元、1.38元、1.79元，按12月4日公司收盘价8.95元，
公司未来三年PE分别为8x、6x、5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面，公司当
前RNAV为10.43元/股，按12月4日股价折让16.54%，考虑到公司的行业地位和目前市
场状况，我认为公司RNAV折让10%比较合理，维持公司“增持”评级。
买 入——瑞银证券:11月销售增速好于预期，强劲势头有望持续到2013年【2012-12-05】
我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.40/1.63元。我们基于2012年预测EPS1.12元
和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均市盈率）得出公司12
个月目标价11.20元，该目标价对应2013年8倍市盈率，较我们估算其12年每股NAV有3
4%的折价。
推 荐——银河证券:均价持续回升，全年销售冲击1400亿大关【2012-12-04】
12月份销售将呈现淡季不淡之势，公司全年销售有望超过1400亿元，同比增长15%左
右，公司2012-2014年的净利润分别为126亿，146亿和168亿元，EPS分别为1.15元，1
.33元和1.54元，对应PE分别为8倍，6.5倍和5.7倍。给予“推荐”评级。
审慎推荐——招商证券:10月销售稳定增长，大力拿地未来发展可期【2012-11-13】
业绩预测与股票估值。基于对于行业的判断和公司经营情况，我们维持前期预测，预
计2012-2014年公司EPS分别为1.00元、1.03元和1.22元。我们按2012年10倍动态PE对
万科A进行估值，即目标价10.0元。我们维持公司股票“审慎推荐—A”的投资评级。
增 持——国泰君安:10月销售、拿地均创年内新高【2012-11-07】
预计12、13年EPS1.15、1.50元。每股RNAV12元，目前股价折28%，具安全边际。目标
价12元，对应12年PE10倍，维持增持评级。
推 荐——东北证券:2012年10月销售数据点评【2012-11-06】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.3
7元；2014年每股收益为1.58元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
买 入——中信证券:销售发力，拿地持续积极【2012-11-06】
盈利预测、估值及投资评级：预计行业在四季度将维持平稳运行的态势，公司在四季
度拿地从谨慎转为积极，销售环比提升，财务依然稳剑我们维持公司2012/13/14年1.
12/1.46/1.50元/股的盈利预测，NAV9.65元/股，给予公司2012年10倍PE的目标价，
即11.20元/股，维持“买入”的投资评级。
增 持——山西证券:推盘稳价促销售，土地市场态度仍积极【2012-11-06】
公司未来三年每股收益分别为1.13元、1.38元、1.79元，按11月5日公司收盘价8.67
元，公司未来三年PE分别为6x、6x、5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面，公
司当前RNAV为10.21元/股，按11月5日股价折让17.74%，考虑到公司的行业地位，我
认为公司RNAV折让15%比较合理，维持公司“增持”评级。
推 荐——中投证券:供应增加推升成交，全年增长可期【2012-11-06】
公司以开发普通住宅中小户型产品为主，符合政策引导方向，受调控影响较校且高周
转的盈利模式能保证公司在调控中持续发展，公司的竞争优势和行业集中度将在持续
的政策调控中彰显。公司今明两年业绩已锁定，预计公司12-14年EPS1.05、1.32和1.
58元，对应PE分别为8/7/6倍。RNAV9.18元。随着调控的深入公司竞争优势的彰显，
公司中长期估值仍有提升空间，维持“推荐”评级。
买 入——中银国际:万科销售、拿地双双创下新高，年底冲刺4季度销售可期【2012-11-06】
我们维持公司2012-13年业绩预期分别为1.15元和1.40元，并维持A股目标价10.54元
，相当于24%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率，同时维持B股目标价12.40港币
，维持对公司的买入评级。
买 入——海通证券:伴随销售增长，土地投资继续加速【2012-11-06】
预计公司2012、2013年EPS分别是1.17和1.45元，RNAV在12.3元。按照公司11月5日8.
67元股价计算，对应2012和2013年PE为7.41倍和5.98倍。给予公司2012年10倍市盈率
，对应股价11.7元，维持对公司的“买入”评级。
买 入——申银万国:推盘量与销售率齐升，一线拿地尤为积极【2012-11-06】
10月公司销售情况较为理想，公司三季报有预收账款1448亿，业绩锁定度高，维持12
、13年EPS1.10元、1.37元的预测，对应PE为8X、6X，维持“买入”评级。
买 入——瑞银证券:10月销售额好于市场预期，新增土地储备再创新高【2012-11-06】
我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.42/1.69元。我们基于2012年预测EPS1.12元
和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均动态市盈率水平）给
予公司12个月目标价11.20元，较我们估算其12年每股NAV有32%的折价。
买 入——中航证券:龙头企业优势明显【2012-10-26】
我们预计公司2012-2014年每股收益分别为1.1元、1.2元和1.2元，对应动态市盈率分
别为7.5倍，7倍。我们计算公司每股NAV为11.38元/股，相对目前股价折价27%。根据
我们研究，全国均衡房价平均是实际房价的72%-85%，因此，目前公司股价相对NAV折
价基本反映了房价下跌的风险，有较大的安全边际，由于公司经营效率较高、财务稳
健，按照20%的NAV折价计算，公司合理价值为9.11元，给予公司买入评级。
增 持——国泰君安:强锁定保障高业绩增速【2012-10-25】
预计12、13年EPS1.15、1.50元。每股RNAV12元，目前股价折30%，具安全边际。目标
价12元，对应12年PE10倍，增持评级。
推 荐——中金公司:销售均价企稳，业绩高增长【2012-10-24】
我们维持公司2012年/2013年盈利预测为每股1.05元及1.15元。目前公司股价对应201
2、2013年市盈率分别为8.0和7.3倍，对2013年净资产值有33%的折让。我们看好公司
持续稳健增长能力，且其作为行业龙头，具备较强抗风险能力，重申“推荐”评级。
买 入——申银万国:结算毛利基本稳定，4季度净利率有望适度回升【2012-10-24】
1-9月，公司累计完成963亿，同比基本持平，由于4季度公司推货量整体较大，我们
维持全年1400亿的销售预测。而从当今已售未结资源来看，合同金额合计约1631亿元
，按照12%的净利率测算，约为1.78元，为今明业绩的90%，业绩锁定度较高。我们维
持12-13年EPS分别为1.10/1.37元的预测，对应PE为7.6X/6X，维持“买入”评级。
买 入——中信证券:有花堪折直须折【2012-10-24】
尽管面临种种长期挑战，但公司单季业绩增速创下近几年新高。当前公司估值便宜，
业绩释放窗口值得投资者把握。我们维持公司2012/13/14年EPS1.12/1.46/1.50元/股
的业绩预测（2011年0.88元/股），NAV9.65元/股。我们维持公司“买入”的投资评
级和11.20元/股的目标价。
买 入——海通证券:现金充沛规模稳健，业绩释放超预期【2012-10-24】
预计公司2012、2013年EPS分别是1.17和1.45元，RNAV在12.3元。按照公司10月23日8
.4元股价计算，对应2012和2013年PE为7.18倍和5.79倍。给予公司2012年10倍市盈率
，对应股价11.7元，维持对公司的“买入”评级。
买 入——瑞银证券:Q3净利润同比大幅增长123.5%，好于市场预期【2012-10-24】
我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.42/1.69元。我们基于2012年预测EPS1.12元
和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均动态市盈率水平）给
予公司12个月目标价11.20元，较我们估算其12年每股NAV有32%的折价。
推 荐——中投证券:结算增加，业绩锁定，全年增长可期【2012-10-24】
高周转的盈利模式是公司在调控中制胜的关键，以普通住宅为主的产品、适销定价的
策略使公司受调控影响较校公司的竞争优势和行业集中度将在持续的政策调控中彰显
。预计公司12-14年EPS1.05、1.32和1.58元，对应PE分别为8/6/5倍。RNAV9.18元。
公司中长期估值仍有提升空间，维持“推荐”评级。
推 荐——东北证券:四季度推盘量将会大幅增长，全年实现销售增长无悬念【2012-10-24】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.3
7元；2014年每股收益为1.58元，并维持推荐评级。
推 荐——爱建证券:保持合理稳健发展【2012-10-24】
公司2011年实现每股收益0.88元。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为1.
11元和1.37元，8月6日收盘价为8.4元，对应公司2011-2013年的市盈率分别为9.55倍
、7.57倍和6.13倍。给与“推荐”评级。
买 入——中银国际:4季度推盘加大，销售料将后程发力【2012-10-24】
受制于调控环境，我们下调了公司2013-14的利润率和结算增速，对公司2013、14年
业绩预期分别下调3.4%、6.9%至1.401元和1.695元，维持A股目标价10.54元，相当于
24%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率，同时维持B股目标价12.40港币，维持对
公司的买入评级。
推 荐——日信证券:享受结构性增长机会【2012-10-24】
公司2011年实现每股收益0.88元。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为1.
11元和1.37元，8月6日收盘价为8.4元，对应公司2011-2013年的市盈率分别为9.55倍
、7.57倍和6.13倍。给与“推荐”评级。
推 荐——东莞证券:业绩增长令人满意，预计四季度进一步提升【2012-10-24】
公司三季度业绩增长令人满意。同时项目集中竣工结算仍在四季度，可以判断全年业
绩增长将更理想。作为龙头开发商，公司使得即便在调控之下，销售仍能保持稳定增
长，在行业中占有率也进一步提升。目前已售未结资源已锁定12年全年及13年约80%
业绩，未来两年增长无忧。充裕的资金也更利于公司灵活应对市场变化，获得优质资
源。看好公司未来发展。预测公司12年——14年EPS分别为1.15元、1.48元和1.70元
，当前股价对应PE分别为7.5倍、5.5倍和5倍，维持公司“推荐”投资评级。
买 入——安信证券:拿地渐趋积极，期待稳中有增【2012-10-24】
维持盈利预测，小幅下调六个月目标价至10元。
强烈推荐——东兴证券:业绩增长确定，四季度销售有望超预期【2012-10-23】
我们预计公司2012年至2014年的每股收益分别为1.18元、1.44元和1.71元，对应的PE
分别为7.1，5.83和4.92，维持“强烈推荐”的投资评级。按12年业绩10倍PE，我们
给予六个月的目标价为11.8元。
推 荐——长江证券:资产结构调整，进入扩张节奏【2012-10-23】
公司战略清晰，对市场的把握较为敏感，我们预计公司2012、2013年EPS分别为1.06
和1.33，对应PE分别为11.50和10.75，给予推荐评级。
买 入——北京高华:业绩符合预期，项目交付将集中在四季度【2012-10-23】
我们维持盈利预测不变。当前万科A股/B股股价较2012年底净资产价值（人民币17.6
元/22.0港元）分别折让52%/55%，对应的2012年预期市盈率为6.6倍/6.4倍，我们研
究范围内的内地与海外开发商的平均折让幅度为51%/47%，平均市盈率为9.3倍/8.3倍
。我们重申对万科A股/B股的买入评级，并维持基于净资产价值的12个月目标价格人
民币12.33元/13.21港元。
买 入——瑞银证券:9月实现销售额120.4亿元，新增土地储备166.2万平米【2012-10-10】
我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.42/1.69元。我们基于2012年预测EPS1.12元
和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均动态市盈率水平）给
予公司12个月目标价11.20元，较我们估算其12年每股NAV有32%的折价。
增 持——国泰君安:销售略显平淡，拿地保持积极【2012-10-10】
预计12、13年EPS1.15、1.50元。每股RNAV12元，目前股价折30%，具安全边际。目标
价12元，对应12年PE10倍，增持评级。
买 入——中信证券:销售缓慢进展，拿地有所收获【2012-10-10】
我们维持公司2012/13/14年EPSl.12/1.46/1.50元／股的预测（2011年0.88元／股）
，NAV9.65元／股，给予公司2012年10倍PE的目标价，即11.20元／股，维持“买入”
的投资评级。
买 入——海通证券:销售基本符合预期、土地投资继续增长【2012-10-10】
截止中报，公司合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合
计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。公司净负债率仅22.8%，较年初23.8%
进一步降低。期末，公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借
款总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。预计公司2012、2013年EPS分别是1.
17和1.45元，RNAV在12.3元。按照公司10月9日8.36元股价计算，对应2012和2013年P
E为7.14倍和5.76倍。给予公司2012年10倍市盈率，对应股价11.7元，维持对公司的
“买入”评级。
推 荐——东北证券:万科2012年9月销售数据点评【2012-10-10】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.3
7元；2014年每股收益为1.58元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
买 入——申银万国:去化率有所滑落，销售逊于预期【2012-10-10】
10月公司推盘量可能增长，从国庆期间的销售看，去化情况较好，市场状态已趋稳定
，加上公司业绩锁定度高，维持12-14年EPS分别为1.10/1.37元的预测，对应PE为8X/
6X，维持“买入”评级。
推 荐——中投证券:金九不金，销售同比小幅下滑【2012-10-10】
公司以开发普通住宅中小户型产品为主，符合政策引导方向，受调控影响较校且高周
转的盈利模式能保证公司在调控中持续发展，公司的竞争优势和行业集中度将在持续
的政策调控中彰显。公司今明两年业绩已锁定，预计公司12-14年EPS1.02、1.22和1.
53元，对应PE分别为8/7/5倍。RNAV9.18元。随着调控的深入公司竞争优势的彰显，
公司中长期估值仍有提升空间，维持“推荐”评级。
买 入——瑞银证券:万科A2012秋季策略会快评【2012-09-13】
我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.42/1.69元。我们基于2012年预测EPS1.12元
和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均动态市盈率水平）给
予公司12个月目标价11.20元，较我们估算其12年每股NAV有32%的折价。
买 入——海通证券:销售额、土地投资双增长【2012-09-05】
截止中报，公司合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合
计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。公司净负债率仅22.8%，较年初23.8%
进一步降低。期末，公司持有现金470.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借
款总和203.1亿元，资金实力较年初进一步增强。预计公司2012、2013年EPS分别是1.
17和1.45元，RNAV在12.3元。按照公司9月4日8.23元股价计算，对应2012和2013年PE
为7.03倍和5.66倍。给予公司2012年10倍市盈率，对应股价11.7元，维持对公司的“
买入”评级。
买 入——瑞银证券:8月销售额113.5亿元，新增土地储备138.8万平米【2012-09-05】
我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.42/1.69元。我们基于2012年预测EPS1.12元
和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均动态市盈率水平）给
予公司12个月目标价11.20元，较我们估算其12年每股NAV有32%的折价。
增 持——山西证券:销售增长稳中略降，未来将迎推盘高峰【2012-09-05】
公司未来三年每股收益分别为1.13元、1.38元、1.79元，按9月5日公司收盘价8.32元
，公司未来三年PE分别为7x、6x、5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面，公司
当前RNAV为10元/股，按9月5日股价折让20.25%，考虑到公司的行业地位，我给予公
司15%折让比例，即合理价格为8.5元；综合以上分析，我们维持公司“增持”评级。
推 荐——中投证券:推盘增加带动销售增长【2012-09-05】
公司以中小户型为主的刚需产品以销定价，受政策调控影响校且公司高周转的盈利模
式，适合当前房地产调控形势，能保证公司在调控中持续发展。公司的竞争优势和行
业集中度将在持续的政策调控中彰显。公司12年业绩全部和13年约80%业绩已锁定，
预计公司12-14年EPS1.16、1.5和1.93元，对应PE分别为8/6/5倍。RNAV9.18元。随着
调控的深入公司竞争优势的彰显，公司中长期估值仍有提升空间，给予“推荐”评级
。
推 荐——东北证券:万科2012年8月销售数据点评【2012-09-05】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.3
7元；2014年每股收益为1.58元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
买 入——申银万国:销售率保持稳定，下月起进入推盘高峰【2012-09-05】
下月起公司推盘明显增长，销售状况值得期待，加上公司业绩锁定度高，维持12-13
年EPS分别为1.10/1.37元的预测，对应PE为7X/6X/5X，维持“买入”评级。风险来自
于：市场整体销售的不确定性增强。
买 入——北京高华:因下半年销售前景走强而上调目标价格/盈利预测；重申买入【2012-08-12】
当前万科A/B股股价相对于2012年底净资产价值存在50%/57%的折让，对应的2012年预
期市盈率为6.9倍/6.0倍，对应的2012年预期市净率为1.5/1.3倍，而我们研究范围内
的A股开发商分别为折让51%、9.2倍和1.6倍。我们认为公司价值被显著低估，并重申
我们对万科A/B的买入评级。
增 持——山西证券:管理水平继续提升，目前估值相对合理【2012-08-08】
预计公司未来三年净利润分别为124.2亿、151.8亿、197.1亿，每股收益分别为1.13
元、1.38元、1.79元。按8月7日公司收盘价8.83元，公司未来三年PE分别为8x、6x、
5x，估值低于行业平均水平。绝对估值方面，公司当前RNAV为9.9元/股，按8月7日股
价折让12.14%，考虑到RNAV估值一般都有15%-20%的折让比例，因此公司目前估值处
于相对合理区间。综合以上分析，我们将公司评级下调至“增持”。
买 入——新时代:结算量增加导致上半年营业收入大幅增长【2012-08-08】
我们预计公司2012-2014年EPS分别为1.07元、1.31元、1.64元，公司RNAV为10.61，
相对于当前股价元8.83元折让-17%估值吸引力进一步提升。我们坚定认为公司是当前
行业兼并整合的实质受益者，看好公司发展前景，维持公司“买入”评级。
推 荐——东莞证券:结算收入略超预期【2012-08-08】
作为行业龙头，在达到千亿销售体量级别以后不断整固以及发展自身，实现强者恒强
。预测公司12年——14年EPS分别为1.15元、1.48元和1.70元，当前股价对应PE分别
为7.5倍、6倍和5倍，估值吸引，维持公司“推荐”投资评级。
推 荐——中金公司:稳增长，强者恒强【2012-08-07】
目前公司股价对应2012、2013年市盈率分别为8.4和7.7倍，对2013年净资产值有30%
的折让。我们认为公司在2012年将实现稳定、小幅销售增长，公司良好的资金状况使
其在行业下行周期中抗风险能力强，重申“推荐”评级。
买 入——东方证券:业绩锁定率极高，持续增长无忧【2012-08-07】
我们预计公司2012-2014年每股收益分别为1.11、1.41、1.72元，对应目标价13.2元
，维持公司买入评级。按照目前房价水平，折现率9%的情况下，公司重估净资产（NA
V）为11.7元/股，目前股价折价25%。
买 入——瑞银证券:H112净利润同比增长25.1%，货币资金增加至470亿元【2012-08-07】
我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.42/1.69元。我们基于2012年预测EPS1.12元
和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均动态市盈率水平）给
予公司12个月目标价11.20元。
强烈推荐——招商证券:业绩平稳增长，维持稳健策略【2012-08-07】
基于对于行业的判断和公司经营情况，我们维持前期估值，预计2012-2014年公司EPS
分别为1.00元、1.03元和1.22元。我们按2012年10倍动态PE对万科A进行估值，即目
标价10.0元。我们维持公司股票“强烈推荐—A”的投资评级。
买 入——中银国际:销售、拿地后程或将双双加速【2012-08-07】
万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修
等产品战略上的先行布局，是符合行业调控大方向的住宅开发商，也是本次调控中的
最大受益者。我们维持公司2012-13年的盈利预测为1.15和1.45元，并维持A股目标价
10.54元，相当于25%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率，同时维持B股目标价12.
40港币，重申对公司的买入评级。
强烈推荐——长城证券:拿地积极，财务稳健【2012-08-07】
维持公司12年、13年EPS1.03元、1.21元的盈利预测，当前股价分别对应8.5X、7.2XP
E，公司作为行业龙头和标杆企业，业绩确定，增长稳定，财务稳健，并有望成为行
业的整合者，考虑到当前估值水平接近历史底部，维持强烈推荐的评级。
买 入——中原证券:在调控中稳健增长-2012年中报点评报告【2012-08-07】
公司未来2年业绩有较高的保障，我们小幅调低公司盈利预测，预计公司2012-2013年
每股收益分别为1.13元和1.34元。8月6日股价对应的市盈率分别为7.77倍和6.51倍，
公司估值偏低，维持公司“买入”投资评级。
买 入——群益证券(香港):稳健经营，上半年业绩符合预期【2012-08-07】
我们预计公司2012、2013年净利润较大125亿元和159亿元，YOY增长30%和27%，EPS1.
14元和1.45元，A股对应PE为7.6倍和6倍，PB1.5倍，B股对应PE7倍和5.5倍，PB仅1.3
倍，考虑到公司未来业绩锁定性强，行业调整过程中公司市场份额将扩大，均继续维
持A、B股的买入建议。
买 入——中信建投:决胜下半场【2012-08-07】
我们自六月初以来着重推荐万科，理由为公司是集中度提升过程中最为受益的龙头企
业之一，且下半年推盘量较大，下半年销售增速必然超过上半年。公司在下半年的策
略将会比上半年积极，有望率先受益本轮土地市场的机会，预计公司12—13年EPS分
别为1.1元、1.34元，重申“买入”评级。
买 入——湘财证券:结转业绩良好，销售收入下滑【2012-08-07】
我们预测公司的2012-2013年基本每股收益分别为为1.09元和1.28元，对应的PE约为7
.89倍和6.84倍，相比行业估值水平具有一定吸引力。
买 入——安信证券:结算面积猛增，销售依然可期【2012-08-07】
小幅上调六个月目标价至11元。公司业绩锁定性强，估值优势明显。如果下半年流动
性进一步改善，则估值有望进一步回升。
推 荐——东北证券:下半年将会好于上半年【2012-08-07】
2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.37元；2014年每股收益为1.58元，并
维持推荐评级。
推 荐——爱建证券:现金充裕，发展平稳【2012-08-07】
公司2011年实现每股收益0.88元。公司报告期末预收帐款占上年度营业收入的比重为
182.31%，业绩锁定度高。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为1.11元和1
.37元，8月6日收盘价为8.76元，对应公司2011-2013年的市盈率分别为9.95倍、7.89
倍和6.39倍。给与“推荐”评级。
推 荐——中投证券:高周转，稳增长，调控中优势凸显【2012-08-07】
预计公司12-14年EPS1.16、1.5和1.93元，对应PE分别为8/6/5倍。RNAV9.18元。随着
调控的深入公司竞争优势的彰显，公司中长期估值仍有提升空间，维持“推荐”评级
。
增 持——国泰君安:现金470亿奠定下一轮扩张基础【2012-08-07】
预计12、13年EPS分别为1.15、1.50元。公司作为高周转龙头，业绩锁定超强，持有
大量现金增强潜在扩张能力，未来有超预期可能。每股RNAV12元，目前股价相对折27
%，具安全边际。目标价12元，对应12年PE10倍，维持增持评级，股价调整将是买入
机会。
买 入——中信证券:将重归进取【2012-08-07】
我们认为公司将增加推货，大幅加快结算，运营数据将呈低基数高增长的乐观情形。
我们维持公司2012/13/14年1.12/1.46/1.50元/股的预测(2011年0.88元/股)，NAV9.6
5元/股，给予公司2012年10倍PE的目标价，即11.20元/股，维持“买入”的投资评级
。
买 入——中信证券:2012年7月销售月报点评：货量结构阻碍公司销售放量【2012-08-06】
我们认为，公司在中国住宅市场占有率第一，仍有很充分的空间改善推货节奏，优化
资金使用和存货结构。尽管其下半年销售表现未必能如乐观者预期，全年销售增速也
可能落后于招商地产，保利地产，中国海外发展等诸多竞争对手，但其估值仍有吸引
力。我们维持公司2012/13/14年EPS分别为1.12/1.46/1.50元/股的预测，维持公司NA
V9.65元/股，维持其11.20元/股的目标价和“买入”的投资评级。
买 入——海通证券:后程发力开始【2012-08-06】
预计公司2012、2013年EPS分别是1.17和1.45元，RNAV在12.3元。按照公司8月3日8.7
元股价计算，对应2012和2013年PE为7.44倍和6倍。给予公司2012年10倍市盈率，对
应股价11.7元，维持对公司的“买入”评级。
增 持——国泰君安:2012年7月销售数据点评暨最新观点：拿地速度持续加快，资金优势凸显【2012-08-06】
预计12、13年EPS分别为1.15、1.50元。公司作为高周转龙头，业绩锁定超强，持有
大量现金增强潜在扩张能力，未来有超预期可能。每股RNAV12元，目前股价相对折28
%，具安全边际。目标价12元，对应12年PE10倍，维持增持评级，建议逢调整加仓。
推 荐——长江证券:业绩兑现，强者恒强【2012-08-06】
公司业绩锁定性高，近期大举入市土地市场彰显积极战略布局，下半年推货量逾700
亿，销售业绩有望突破，看好市场集中度提升与公司运营能力促进公司进一步规模化
持续增长，预计公司12—13年EPS分别为1.06元、1.33元，对应PE分别为8.26和6.59
倍，维持“推荐”评级。
买 入——北京高华:业绩符合预期；完工面积上升推动增长【2012-08-06】
我们维持对万科A/B股的买入评级，并维持目标价格不变。万科将于8月8日周三香港
时间下午4:15举行业绩推介会，地点在香港中环干诺道中5号的文华东方酒店二楼维
多利亚厅。
强烈推荐——东兴证券:蓄力静待下半场【2012-08-06】
公司是国内住宅开发的龙头，连续两年销售额超过1000亿元；公司产品的主要面向普
通大众，首次置业和首次改善的客户占公司客户比例大部分，公司的产品具有善于充
分利用居住空间的特点，户型设计面积小但实用性强，深受购房者喜爱。公司是国内
房地产业的领跑者，在产品工业化和绿色住宅方面具有很大的先发优势。我们预计公
司2012年至2014年的每股收益分别为1.18元、1.44元和1.71元，对应的PE分别为7.4
、6.08和5.13，维持“强烈推荐”的投资评级。按12年业绩10倍PE，我们给予六个月
的目标价为11.8元。
推 荐——银河证券:业绩超预期，后发优势明显【2012-08-06】
在住宅方面，截至报告期末，公司合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工
结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%，相对于2012年仍将
结算500亿元，2013年结算950亿元来说，几乎锁定2012年、2013年全部业绩。给予“
推荐”评级。
推 荐——华创证券:大船稳进【2012-08-06】
预计公司12-14年实现EPS1.16元、1.29元和1.51元，目前股价分别对应12-14年PE为7
.6倍、6.8倍和6倍，每股NAV约10元，给予推荐评级，目标价10元。
推 荐——银河证券:迎推盘高峰，显后发优势【2012-08-03】
随着下半年公司推盘高峰期的来临，我们认为公司的销售有望全年超过1400亿元，同
比增长15%左右，公司2012-2014年的净利润分别为126亿，146亿和168亿元，EPS分别
为1.15元，1.33元和1.54元，对应PE分别为7.6倍，6.5倍和5.7倍。给予“推荐”评
级。
买 入——东方证券:2012年6月销售情况点评：销售开始发力【2012-07-06】
我们预计公司2012-2014年每股收益分别为1.11、1.41、1.72元，由于2007至2011年5
年间公司动态PE均值约21倍，考虑到目前政策处于严厉期，如限购限贷政策对行业需
求释放的影响，直接再融资暂停对企业扩张和释放业绩动力的影响，我们按照21倍的
60%，即12倍作为估值目标，对应目标价13.2元，维持公司买入评级。按照目前房价
水平，折现率9%的情况下，公司重估净资产（NAV）为11.7元/股，目前股价折价21%
。
买 入——申银万国:销售持续回暖，推盘高峰期将至，上调全年销售预测【2012-07-05】
销售回暖，业绩锁定度高，行业配置优选标的，维持买入评级。目前市场继续回暖，
公司销售率也有所回升，加之下半年将有更多楼盘推出，业绩锁定度高，公司龙头优
势显著，维持12-14年EPS分别为1.10/1.37/1.81元的预测，对应PE为8X/7X/5X，维持
“买入”评级。
增 持——国泰君安:月度销售创年内新高，增长趋势可持续【2012-07-05】
预计12、13年EPS分别为1.15、1.50元。公司下半年可售货量充足、作为刚需的代表
公司受益于差别化信贷和市场持续好转，持有的大量现金增强潜在扩张能力，下半年
公司将逐渐打开空间。RNAV11元。维持目标价12元，对应12年PE10倍，维持增持并重
点推荐。
推 荐——东北证券:2012年6月销售数据点评【2012-07-05】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.3
7元；2014年每股收益为1.58,元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
买 入——中信证券:2012年6月销售月报点评：推货得到改善，拿地逐渐积极【2012-07-05】
我们认为，公司目前经营稳健，资金安全，拿地将重归正轨，随着推货增长销售亦将
环比持续改善。我们维持公司2012/13/14年1.12/1.46/1.50元／股的盈利预测，维持
公司NAV9.65元／股，维持11.20元／股的目标价和“买入”的投资评级。
买 入——瑞银证券:6月销售额达133.2亿元，新增权益土地储备71.7万平米【2012-07-05】
我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.43/1.70元。我们基于2012年预测EPS1.12元
和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均动态市盈率及行业平均动态市盈率水平）给
予公司12个月目标价11.20元，较我们估算其12年每股NAV15.33元有27%的折价。
买 入——海通证券:6月销售保持增长，土地投资有所回升【2012-07-05】
截止1季报，公司合并报表范围内有1304万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合
计约1389亿元，较年初进一步增长。1季报末，公司持有货币资金390.5亿元，远高于
短期借款和一年内到期长期借款的总和178.0亿元。净负债率23.0%，较年初下降0.8
个百分点。预计公司2012、2013年EPS分别是1.17和1.45元，RNAV在12.3元。按照公
司7月4日9.11元股价计算，对应2012和2013年PE为7.78倍和6.28倍。给予公司2012年
10倍安全市盈率，对应股价11.7元，维持对公司的“买入”评级。
买 入——国金证券:6月份销售及新增项目点评【2012-07-05】
维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测，动态市盈率为8.9和7.3倍，考虑公
司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力，维持公司买入评级。
强烈推荐——中投证券:推盘促销售，业绩创新高【2012-07-05】
预计公司12-14年EPS1.16、1.5和1.93元，对应PE分别为8/6/5倍。RNAV9.18元。维持
未来6个月内合理股价12元的判断，当前股价依然被低估，维持“强烈推荐”的评级
。
买 入——瑞银证券:增长前景或尚未被股价充分反映；列入瑞银A股KeyCall买入名单【2012-06-26】
我们预计公司2012/13/14年EPS为1.12/1.43/1.70元，较市场一致预期分别高出1.1%/
6.0%/5.7%。我们基于2012年预测EPS1.12元和2012年10倍市盈率（参考公司历史平均
动态市盈率及行业平均动态市盈率水平）给予12个月目标价11.20元，较我们估算其1
2年每股NAV15.33元有27%的折价。
买 入——中信建投:从稳健到积极【2012-06-15】
公司是集中度提升过程中最为受益的龙头企业之一，其下半年推盘较大且结构满足市
场的主流需求，下半年销售增速必然超过上半年。公司目前为龙头企业中估值最低的
，我们看好公司下半年的表现，预计公司12—13年EPS分别为1.1元、1.34元，重申“
买入”评级。
买 入——新时代:销售继续领先行业，储备策略保持谨慎【2012-06-06】
我们预计公司2012-2014年EPS分别为1.07元、1.31元、1.64元，公司股价对应P/E分
别为8.46倍、6.91倍、5.52倍，公司在本轮调控中应对及时、得当，当前调控政策向
刚需倾斜有利于公司销售业绩稳步提升，当前公司市场份额在稳步扩大，我们坚定认
为公司是本轮调控的实质受益者，维持公司“买入”评级。
增 持——国泰君安:5月销售同环比增长，3季度将迎推盘高峰【2012-06-06】
预计12、13年EPS分别为1.18、1.50元。公司作为高周转龙头，业绩锁定超强，持有
大量现金增强潜在扩张能力，未来有超预期可能。每股RNAV12元，目前股价相对折25
%，具安全边际。目标价12元，对应12年PE10倍，维持增持评级。
推 荐——东北证券:2012年5月销售数据点评【2012-06-05】
我们对公司未来3年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益为1.3
7元；2014年每股收益为1.58,元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
推 荐——爱建证券:业绩领先，拿地谨慎【2012-06-05】
公司2011年实现每股收益0.88元。公司预收帐款占上年度营业收入的比重为170.5%，
业绩锁定度高。我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为1.11元和1.37元，6
月4日收盘价为9.04元，对应公司2011-2013年的市盈率分别为10.27倍、8.14倍和6.6
0倍。给与“推荐”评级。
买 入——中信证券:5月销售月报点评：期待推货增长和适当增加储备【2012-06-05】
我们认为，公司目前经营稳健，资金安全，随着推货增长销售亦将环比改善。我们维
持公司2012/13年1.12/1.46元/股的盈利预测，预计2014年EPS为1.50元/股，维持公
司NAV9.65元/股，维持11.20元/股的目标价和“买入”的投资评级。
买 入——申银万国:回暖正在进行时【2012-06-05】
销售回暖，业绩锁定度高，行业配置优选标的，维持买入评级。目前市场继续回暖，
公司销售率也有所回升，加之下半年将有更多楼盘推出，业绩锁定度高，公司龙头优
势显著，维持12-14年EPS分别为1.10/1.37/1.81元的预测，对应PE为8X/7X/5X，维持
“买入”评级。
强烈推荐——中投证券:红五月来临，政策受益后市稳中有进【2012-06-05】
预计公司2012-2014年EPS1.16、1.5和1.93元，对应PE分别为8/6/5倍。RNAV9.18元。
公司维持高增长可期，维持未来6个月内合理股价12元的判断，当前股价依然被低估
，维持“强烈推荐”的评级。
买 入——国金证券:5月份销售及新增项目点评【2012-06-04】
维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测，动态市盈率为8.8和7.2倍，考虑公
司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力，维持公司买入评级。
买 入——新时代:市场份额稳步提升，行业调控的实质受益者【2012-05-25】
我们预计公司2012-2014年EPS分别为1.07元、1.31元、1.64元，公司股价对应P/E分
别为8.46倍、6.91倍、5.52倍，对2012年底NAV折让21%，估值具备一定吸引力。公司
在本轮调控中应对及时、得当，当前调控政策向刚需倾斜有利于公司销售业绩稳步提
升，当前公司市场份额在稳步扩大，我们坚定认为公司是本轮调控的实质受益者，维
持公司“买入”评级。
增 持——国泰君安:收购香港壳公司，海外之行起航【2012-05-15】
预计12、13年EPS分别为1.18、1.50元。公司业绩锁定超强，现金充裕，潜在扩张能
力强、具充分的并购能力，预计香港借壳后有望实现融资及海外业务突破。RNAV12元
，目标价12元，对应12年PE为10倍，维持增持评级。
买 入——申银万国:迈出国际化第一步【2012-05-15】
我们预计公司2012-2014年业绩分别为1.10元、1.37元、1.81元，对应市盈率为8X、6
.5X、5X。公司一季度预收账款增至1224亿元，为我们预测的12年结算收入的129%，
业绩锁定度高，资金安全，行业龙头优势明显，维持买入评级。
买 入——中银国际:收购香港商业地产公司，或谋求海外融资【2012-05-15】
在目前房企融资困难的背景下，本次收购将拓宽万科的融资渠道，降低融资成本，长
远来看公司将受益匪浅。同时考虑到万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、
良好的战略纵深、在小户型和精装修等产品战略上的先行布局，是符合行业调控大方
向的住宅开发商，也是本次调控中的最大受益者，我们维持公司2012-13年的盈利预
测为1.15和1.45元，并维持A股目标价10.54元，相当于25.8%的2012年NAV折价及9.1
倍2012年市盈率，同时维持B股目标价12.40港币，重申对公司的买入评级。
买 入——中信证券:理性销售，低位拿地【2012-05-04】
我们给予公司2012年10倍PE的目标价，即11.20元/股，维持公司“买入”的投资评级
。
推 荐——东北证券:2012年4月份销售数据点评【2012-05-04】
我们对公司2012和2013年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益
为1.37元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
增 持——国泰君安:2012年4月销售数据点评暨最新观点：5、6月推盘将放量，判断销售回升明确【2012-05-04】
预判公司5月份推盘将环比大幅上升。预计5月份新推盘量将升至110-120亿，环比增
幅可超50%。下半年公司的推盘量高于上半年，我们判断即使去化率继续小幅下降，
公司销售额也能增加。
强烈推荐——中投证券:受推盘影响销售环比下降【2012-05-04】
Table_Point4月公司销售面积76.7万平，销售金额74.4亿元，受推盘影响环比有所下
降。5-6月供给将有所增加，在信贷宽松、刚需支持等背景下将促使销售业绩增长。
“以销定价”的模式保证了公司销售始终远超行业平均水平。公司12年业绩已锁定，
前两年获取的低廉资源也可保障公司12-13年盈利不受冲击。预计公司12-14年EPS1.1
6、1.5和1.93元，对应PE分别为8/6/5倍。RNAV9.18元。公司维持高成长可期，维持
未来6个月内合理股价12元的判断，当前股价依然被低估，维持“强烈推荐”的评级
。
买 入——申银万国:去化稳定，销售低于预期系推盘较少【2012-05-04】
销售稳健，业绩锁定度高，行业配置优选标的，维持买入评级。目前市场销售状况比
较稳定，加之公司业绩锁定度高，资金安全，公司龙头优势显著，可作为配置的首选
之一。预计12年和13年EPS为1.10元和1.37元。风险主要来自于信贷紧张和销售率恶
化。
买 入——海通证券:销售市场积极开拓，土地市场稳健经营【2012-04-24】
预计公司2012、2013年EPS分别是1.17和1.52元，RNAV在12.3元。按照公司4月23日8.
6元股价计算，对应2012和2013年PE为7.35倍和5.66倍。给予公司2012年10倍安全市
盈率，对应股价11.7元，维持对公司的“买入”评级。
买 入——中信建投:主流路线，静享收益【2012-04-24】
预计公司12—13年EPS分别为1.1元、1.34元，维持“买入”评级。
买 入——申银万国:业绩符合预期，坚持现金为王【2012-04-24】
我们预计公司2012-2014年业绩分别为1.10元、1.37元、1.65元，对应市盈率为8X、6
X、5X。公司目前公司库存货值已从年初的600多亿下降到500亿左右，去化状况良好
。同时一季度预收账款增至1224亿元，为我们预测的12年结算收入的129%，业绩锁定
度高，资金安全，行业龙头优势明显，维持买入评级。
强烈推荐——长城证券:行业龙头风雨中谨慎前行【2012-04-24】
我们小幅下调公司盈利预测至12年和13年EPS为1.03元和1.21元，当前股价对应PE为8
倍和7倍，考虑到公司的行业龙头地位和明显偏低的估值水平，维持对公司强烈推荐
的评级。
买 入——群益证券(香港):稳健经营典范，业绩空间巨大【2012-04-24】
我们预计公司2012、2013年净利润较大125亿元和159亿元，YOY增长30%和27%，EPS1.
14元和1.45元，A股对应PE为7.5倍和6，PB1.5倍，B股对应PE7.1倍和5.6倍，PB仅1.4
倍，考虑到公司未来业绩锁定性强，行业调整过程中公司市场份额将扩大，均继续维
持A、B股的买入建议。
推 荐——爱建证券:业绩平稳，财务稳健【2012-04-24】
我们预测公司2012年至2013年的每股收益分别为1.11元和1.37元，4月23日收盘价为8
.6元，对应公司2011-2013年的市盈率分别为9.82倍、7.73倍和6.28倍。给与“推荐
”评级。
增 持——华泰联合:依旧稳健【2012-04-24】
预计公司2012年和2013年EPS为1.10元和1.38元，对应PE为7.85X和6.26X，维持公司
增持评级。
推 荐——东北证券:万科A一季报点评【2012-04-24】
我们维持对公司未来2年的业绩预测，即2012年每股收益为1.12元，2013年每股收益
为1.37元，并维持推荐的投资评级。
强烈推荐——中投证券:稳步增长，审慎扩张，继续受益刚需释放【2012-04-24】
公司刚需产品占比90%，符合政策支持方向。且以销定价快速销售的策略使公司销售
稳定持续。随后续推盘增加，公司12年销售业绩有望增长。预计公司2012-2014年EPS
1.16、1.5和1.93元，对应PE分别为7/6/4倍。RNAV9.18元，目前股价9折交易。维持
未来6个月内合理股价12元的判断，当前股价依然被低估，维持“强烈推荐”评级。
买 入——天相投顾:结算毛利率下降，拿地依旧审慎【2012-04-24】
我们预计万科2012-2013年可分别实现每股收益1.08元和1.26元，按最近收盘价8.60
元计算，对应的动态市盈率分别为8倍和7倍，公司充裕的资金及稳健的财务使得公司
兼具安全性以及未来优先受益于市场回暖的弹性，维持公司“买入”投资评级。
买 入——中银国际:1季度净利润同比上涨16%，13年地产收入已锁定49%【2012-04-24】
万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修
等产品战略上的先行布局，是符合行业调控大方向的住宅开发商，也是本次调控中的
最大受益者，我们维持公司2012-13年的盈利预测1.15和1.45元，并维持A股目标价10
.54元，相当于25.8%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率，同时维持B股目标价12.
40港元，重申对公司的买入评级。
增 持——国泰君安:已售未结继续增加，预期拿地将加快【2012-04-24】
预计12、13年EPS分别为1.18、1.50元。公司作为高周转龙头，业绩锁定超强，持有
大量现金增强潜在扩张能力，未来有超预期可能。RNAV11元，目标价11元，对应12年
PE为9倍，维持增持评级。
买 入——中信证券:有生于无【2012-04-24】
我们维持公司2012/2013年1.12/1.46元/股的业绩预测（2011年EPS0.88元/股），对
应2012/2013年PE7.7/5.9倍，NAV9.65元/股。我们给予公司2012年10倍PE的目标价，
即11.20元/股，维持公司“买入”的投资评级。
买 入——北京高华:财务实力强劲，增长前景乐观【2012-04-23】
我们维持对公司的2012-2014年每股盈利预测人民币1.27元/1.32元/1.35元，以及A股
/B股基于净资产价值的12个月目标价格人民币12.12元/12.98港元。万科A股/B股当前
股价较2012年预期净资产价值折让50%/55%，对应的2012年预期市盈率为6.8倍/6.3倍
，而我们研究范围内内地开发商的平均折让和2012年预期市盈率为46%和9.7倍。我们
维持对万科A股/B股的买入评级。主要风险：政策意外进一步收紧导致合同销售弱于
预期，宏观经济硬着陆。
推 荐——长江证券:集中度提升彰显大将之风【2012-04-23】
公司业绩锁定性高，看好市场集中度提升与公司运营能力在目前局势下促进公司进一
步规模化持续增长，预计公司12—13年EPS分别为1.05元、1.31元，对应PE分别为8.1
6和6.55倍，维持“买入”评级。
强烈推荐——兴业证券:稳健扩张，现金为王【2012-04-23】
预计2012-2014年EPS为1.05元、1.30元、1.58元，继续维持公司的“强烈推荐”评级
。
推 荐——中金公司:稳中求进【2012-04-23】
我们维持公司2012年和2013年盈利预测为每股1.05元、1.15元，对应同比增长9.8%。
公司股价对应2012、2013年市盈率分别为8.2和7.5倍，对2012年净资产值有31%的折
让。我们看好公司品牌、资金优势带来的较强抗风险能力，重申“推荐”评级。
买 入——中航证券:平实中的坚持，成就“放心增长”【2012-04-15】
公司长期平均的效率隐含回报达到19.0%，由此确定的每股收益的潜在增长率达到15.
2%，即使考虑地产行业的系统风险，合理估值仍能达到12.2倍市盈率，即，10.70元/
股，较当前市场估值高25%，评级买入。
买 入——新时代:销售同比大幅增长，继续领跑行业【2012-04-09】
公司在本轮调控中应对及时、得当，当前调控政策向刚需倾斜有利于公司销售业绩继
续领跑行业，公司目前市场份额在稳步扩大，我们坚定认为公司是本轮调控的实质受
益者，上调公司评级为“买入”。
推 荐——东北证券:2012年3月份销售数据点评【2012-04-06】
我们对公司2012和2013年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益
为1.37元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
买 入——申银万国:推盘和认购率回升共同推动销售增长【2012-04-06】
预计公司12年和13年EPS为1.10元和1.37元，对应8倍、6倍PE，维持买入评级。
买 入——广发证券:把握时机、销售靓丽【2012-04-06】
公司2011年和2012年动态PE分别为9.3倍、6.9倍，处在较低的水平。继续维持“买入
”评级。
买 入——广发证券:销售低于预期【2012-04-06】
经历了4月三四线地产股快速上涨后，地产股已经连续3月跑赢大盘。我们判断，地产
股回归的第一阶段已经结束，目前已经进入第二阶段。销售、资金等基本面因素将备
受关注，以万科为首的房地产龙头企业具备明显的相对优势。而且从估值角度来看，
万科2012年动态PE约8倍，仍处在较低的水平。继续维持“买入”评级。
买 入——中信证券:渐入佳境【2012-04-06】
我们维持公司2012/2013年EPS分别为1.12/1.46元/股的业绩预测（2011年EPS0.88元/
股），对应2012/2013年PE分别为7.5/5.7倍，NAV为9.65元/股。我们给予公司2012年
10倍PE的目标价，即11.20元/股，维持公司“买入”的投资评级。
强烈推荐——中投证券:销售回暖，领跑行业【2012-04-06】
预计公司2012-2014年EPS1.16、1.5和1.93元，对应PE分别为7/6/4倍。RNAV9.18元，
目前股价9折交易。维持未来6个月内合理股价12元的判断，当前股价依然被低估，维
持“强烈推荐”的评级。
增 持——国泰君安:刚需占比提升，销售跑赢市场【2012-04-06】
预计12、13年EPS分别为1.18、1.50元。公司作为高周转龙头，业绩锁定超强，持有
大量现金增强潜在扩张能力，未来有超预期可能。RNAV11元，目标价11元，对应12年
PE为9倍，维持增持评级。
买 入——国金证券:万科3月份销售及新增项目点评【2012-04-05】
维持12-13年每股收益1.01和1.28元的盈利预测，动态市盈率为8.26和6.55倍，考虑
公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力，维持公司买入评级。
强烈推荐——招商证券:规模大幅增长超越利润率下滑【2012-03-16】
我们预计2012-2014年公司EPS分别为1.00元、1.03元和1.22元。我们按2012年10倍动
态PE对万科A进行估值，即目标价10.0元。我们维持公司股票“强烈推荐—A”的投资
评级。
买 入——中信建投:掘金下半场【2012-03-14】
我们预计公司12—13年EPS分别为1.1元、1.34元，维持“买入”评级。
买 入——东方证券:符合预期的快速增长【2012-03-13】
预计公司2012年-2013年EPS分别为1.14元、1.48元，12年PE估值仅7.3倍，估值优势
仍非常明显。公司重估净资产RNAV为10元（折现率9%）。维持公司“买入”评级。
买 入——申银万国:12年业绩全锁定，调控背景下利润率将有所下降【2012-03-13】
预计对公司12、13年EPS为1.10元和1.37元，维持买入评级。
强烈推荐——民生证券:2011年业绩推介会会议纪要【2012-03-13】
公司今日公布2011年年报，今天下午公司管理层就2011年业绩情况及未来展望与深圳
、上海和北京三地投资者进行了深入交流，我们将会议主要内容及问答纪要整理如下
。
买 入——北京高华:2011年业绩强劲；净资产回报率进一步改善【2012-03-13】
我们的盈利预测和目标价格正在重估。维持对万科A股/B股的买入评级。
买 入——西南证券:销售情况较为理想，盈利能力略有下降【2012-03-13】
预计公司2012至2014年的EPS分别为1.19元、1.54元和1.93元，对应动态市盈率为10
倍、7倍和4倍，给予“买入”的投资评级。
推 荐——东兴证券:“一高一低”调控中拥有绝对优势【2012-03-13】
我们预测公司2012年至2014年的销售收入分别达953.09亿元、120.55亿元和142.57亿
元，实现净利润130亿元、158.54亿元和187.57亿元，每股收益分别为1.18元、1.44
元和1.71元。按12年业绩10倍PE，我们给予六个月的目标价为11.8元。
买 入——湘财证券:稳定发展，穿越行业周期【2012-03-13】
我们给出2012-2014年的EPS分别为1.15、1.35和1.66元，对应2012年3月12日的收盘
价，PE分别为7.23、6.18和5.03倍。同时，对应2012年3月12日的收盘价，PB分别为1
.40、1.15和0.94倍。公司目前估值具有一定的吸引力，维持买入评级。
增 持——国泰君安:强者恒强【2012-03-13】
预计12、13年EPS分别为1.18、1.50元。公司作为高周转龙头，业绩锁定超强，持有
大量现金增强潜在扩张能力，未来有超预期可能。RNAV11元，目标价10元，对应12年
PE为9倍，维持增持评级。
强烈推荐——中投证券:业绩符合预期，逆市增长龙头优势尽显【2012-03-13】
预计公司2012-2014年EPS1.16、1.5和1.93元，对应PE分别为7/6/4倍。RNAV9.18元，
目前股价9折交易。维持未来6个月内合理股价12元的判断，当前股价依然被低估，调
高投资评级至“强烈推荐”（2月29日发布的交易周报中已调高评级）。
买 入——中银国际:业绩稳定增长，受益集中度的提升【2012-03-13】
万科拥有对大市的清晰判断、稳健的财务政策、良好的战略纵深、在小户型和精装修
等产品战略上的先行布局，是符合行业调控大方向的住宅开发商，也是本次调控中的
最大受益者，我们重申对公司的买入评级，维持A股目标价10.54元人民币，相当于25
.8%的2012年NAV折价及9.1倍2012年市盈率，同时维持B股目标价12.40港币。
买 入——中原证券:从容面对调控时代的行业领跑者【2012-03-13】
预计公司2012-2013年每股收益分别为1.16元和1.49元，3月12日股价对应的市盈率分
别为7.22倍和5.62倍。作为继续保持稳健增长的行业龙头，其估值低估。上调公司投
资评级至“买入”。
买 入——中信建投:卓越的一年【2012-03-13】
万科的管理平台已经满足并适应了千亿以上的规模，并且重新焕发出生机与活力。12
年万科将会进一步拉大与其他企业的距离，是行业集中度提升的最大受益者。预计公
司12—13年EPS分别为1.1元、1.34元，维持“买入”评级。
强烈推荐——兴业证券:盈利情况良好，投资依然谨慎【2012-03-13】
预计2012年-2013年EPS为1.05元和1.30元，RNAV为11.2元，维持“强烈推荐”评级。
强烈推荐——民生证券:冬天里的一把火【2012-03-13】
预计2012-2013年EPS分别为1.15、1.43元，对应PE分别为8X和6X，NAV12.2元，目前
股价相对NAV折价约30%，维持“强烈推荐”评级。
买 入——天相投顾:审时度势，稳健增长【2012-03-13】
我们预计万科2012-2013年可分别实现每股收益1.08元和1.26元，按最近收盘价8.35
元计算，对应的动态市盈率分别为8倍和7倍，万科作为行业龙头及时且成熟的危机公
关在最大程度上减少了安信地板门对于公司销售的影响，未来有望优先受益于市场回
暖和集中度提升，股权激励下将促进公司业绩释放，给予公司“买入”投资评级。
买 入——中信证券:盖有人住的房子，全天候成长【2012-03-13】
我们维持公司2012/2013年1.12/1.46元/股的业绩预测（2011年EPS0.88元/股），对
应2012/2013年PE7.5/5.7倍，NAV9.65元/股。公司目前A股股东户数接近最后一次送
股后历史最低点，显示其全市场普遍认同度接近最低点。但公司1992年到现在业绩总
计增长了137倍，除1995、2008年外每年均保持业绩增长，且持续现金分红——我们
坚信，这样的价值型蓝筹才是市场的中坚力量。我们给予公司2012年10倍PE的目标价
，即11.20元/股，维持公司“买入”的投资评级。
买 入——民族证券:财务稳健、业绩安全性较高【2012-03-13】
房地产行业发展前行的内在驱动依然存在，公司财务稳舰业绩安全性较高。对三、四
线城市的提前布局使其在地产调控中安全性和成长性保持明显优势，维持“买入”评
级。
推 荐——华创证券:市占率微小提升，毛利率预期下行【2012-03-13】
预计公司12年和13年EPS分别为1.04和1.12，目前股价对应PE为8倍和7.5倍，给予推
荐评级。
增 持——华泰联合:节衣缩食，安全过冬【2012-03-13】
预计公司2012年和2013年EPS为1.10元和1.38元，对应PE为7.6X和6.05X，维持公司增
持评级。风险提示：房地产销售波动。
推 荐——东北证券:蓄势待发【2012-03-13】
我们对公司2012和2013年的业绩预测为：2012年每股收益为1.12元；2013年每股收益
为1.37元，并维持推荐评级。
买 入——海通证券:向着阳光奔跑【2012-03-13】
预计公司2012、2013年EPS分别是1.17和1.52元，RNAV在12.3元。按照公司3月12日8.
35元股价计算，对应2012和2013年PE为7.13倍和5.49倍。给予公司2012年10倍安全市
盈率，对应股价11.7元，维持对公司的“买入”评级。
推 荐——中金公司:增长稳健，财务优势明显【2012-03-13】
我们小幅调整公司2012年盈利预测至每股1.05元，引入2013年每股盈利为1.15元，对
应同比增长9.8%。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为7.9和7.2倍，对2012年净
资产值有30%的折让。我们认为公司在2012年将实现稳定、小幅销售增长，公司良好
的资金状况使其在行业下行周期中抗风险能力强，重申“推荐”评级。
推 荐——银河证券:价值创造提升股东回报【2012-03-13】
我们将万科2012年的EPS预测上调至1.05元，增长20%，当前股价相当于2012年预测市
盈率的8.0倍。不考虑行业因素的话，是相当的便宜，维持“推荐”评级。
买 入——广发证券:增长确定、攻防兼备【2012-03-12】
年末预收账款是营业收入的1.5倍，2012年业绩已经基本锁定。预计2012年EPS为1.14
元/股，增速30.6％。作为行业一线高周转龙头，万科现金储备丰富，产品结构和区
域结构合理，增长趋势确定。从估值角度看，公司2012年动态PE7.3倍，具备相对优
势。公司攻防优势明显。继续维持“买入”评级。
买 入——中信建投:分享集中度提升的盛宴【2012-03-09】
目前市场普遍纠结的是买一线还是买二三线地产股，我们坚定看好一线地产股，而对
于二三线地产股我们建议要区别对待，对于那些管理能力较好以及货量充足的二三线
地产股目前仍然可以积极配置。一线地产股无论从估值还是未来的发展潜力上相对于
二三线地产股来说都具备更大的吸引力，我们建议超配一线地产公司分享集中度提升
带来的收益。预计公司11—12年EPS分别为0.86元、1.09元，维持“买入”评级。
买 入——申银万国:认购回升，预计3月环比改善将继续【2012-03-06】
我们预计2012年供货量将显著大于2011年，预计全年销售额为1300亿，仍好于行业平
均水平。从公司业绩角度而言，由于当前房价调整尚不足以对于公司利润率产生太大
的冲击，我们维持11年和12年EPS为0.85元和1.10元的业绩预测。
增 持——国泰君安:偏刚需类产品持续受益信贷、市场回暖【2012-03-06】
预计11、12年EPS分别为0.87、1.18元。公司作为高周转龙头，业绩锁定超强，持有
大量现金增强潜在扩张能力，未来有超预期可能。RNAV11元，目标价11元，对应12年
9倍PE，维持增持评级。
买 入——中信证券:公司春季销售或持续超预期【2012-03-06】
我们维持公司2011/12/13年EPS0.87/1.12/1.57元的盈利预测（2010年EPS0.66元/股
），对应2011/12/13年PE10/8/5倍，NAV9.65元/股。我们给予公司2012年10倍PE，目
标价11.20元/股。维持公司“买入”的投资评级。
买 入——新时代:市场低迷导致业绩同比下降【2012-03-06】
我们认为，加快周转已成为行业主流趋势，公司产品结构中普通住房占比较高，有利
于公司“以价换量”策略的实施，也是公司在持续调控中赢得主动权的关键，维持公
司“买入”评级。
推 荐——中投证券:以价换量，销售同比逆转回升【2012-03-06】
维持对公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元，RNAV9.18元的判断。未来12个月内
合理股价12元，当前股价9折交易，价值依然被低估，维持“推荐”评级。
买 入——海通证券:基数原因造成本期销售同比回升【2012-03-06】
预计公司2011、2012年EPS分别是0.85和1.12元，RNAV在10.3元。按照公司3月5日8.5
1元股价计算，对应PE为10.01倍和7.6倍。短期数据对公司股价或产生冲击，但是继
续看好公司战略和后期资源整合能力，维持对公司的“买入”评级。按照2012年9倍
市盈率推算，公司6个月目标价格在10.08元。
买 入——广发证券:销售明显好于行业【2012-03-05】
从行业角度看，调控政策底部已经确立，楼市调整空间已经有限，地产股的底部平台
将不断提升。作为行业一线高周转龙头，万科现金储备丰富，产品布局和区域结构合
理，增长趋势确定。从估值角度看，公司2011年和2012年动态PE分别为9.6倍、7.1倍
，具备明显的相对优势。公司是退可守、进可攻的最佳品种。继续维持“买入”评级
。
买 入——申银万国:春节因素导致认购不多【2012-02-06】
预计11年和12年EPS为0.85元和1.10元。
买 入——海通证券:市场、放假因素造成本期销售同比回落【2012-02-06】
预计公司2011、2012年EPS分别是0.85和1.12元，RNAV在10.3元。按照公司2月3日7.7
9元股价计算，对应PE为9.16倍和6.95倍。短期数据对公司股价或产生冲击，但是继
续看好公司战略和后期资源整合能力，维持对公司的“买入”评级。
推 荐——中投证券:销售环比回升，政策微调利好公司【2012-02-06】
维持对公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元，RNAV10.2元的判断。未来12个月内
合理股价12元，当前股价65折交易，仍被严重低估，维持“推荐”评级。
推 荐——东北证券:1月销售数据点评【2012-02-06】
我们维持对公司2011和2012年的业绩预测为：2011年每股收益为0.79元；2012年每股
收益为1.01元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
买 入——东方证券:仍属上佳表现【2012-02-06】
维持对公司2011-2012年EPS分别为0.89元、1.21元的预测。公司重估净资产RNAV为10
元（折现率9%），折价约22%。维持公司“买入”评级。
买 入——广发证券:表里不一【2012-02-05】
从估值角度看，公司2011年动态PE仅8.6倍，具备明显的相对优势，继续维持“买入
”评级。
买 入——国金证券:1月份销售及新增项目点评【2012-02-05】
12年上半年刚需的贷款环境将会有所改善，而万科产品结构以刚需为主且具有品牌优
势，其销售回款相比高端产品开发商更令人放心。维持11-13年每股收益为0.85、1.0
1和1.28元的盈利预测，动态市盈率为9.2、7.7和6.1倍，估值水平处于历史低位，维
持买入评级。
增 持——国泰君安:并购机会大增，迎来跃升可能【2012-01-09】
预计11、12年EPS分别为0.87、1.11元。公司作为高周转龙头，持有大量货币资金增
强潜在扩张能力，未来有超预期可能。RNAV11元，目标价10元，对应11、12年PE为11
.5、9.0，维持增持评级。
增 持——国泰君安:2011年12月销售点评暨电话会议纪要：并购机会大增，迎来跃升可能【2012-01-09】
预计11、12年EPS分别为0.87、1.11元。公司作为高周转龙头，持有大量货币资金增
强潜在扩张能力，未来有超预期可能。RNAV11元，目标价10元，对应11、12年PE为11
.5、9.0，维持增持评级。
推 荐——中投证券:全年销售稳中有升，业绩持续增长可期【2012-01-05】
公司今明两年业绩已锁定，前两年获取的低廉资源也可保障公司未来两年盈利不受冲
击。同时公司伺机而动，在行业深度调整后将加速扩张，保持其低成本的竞争优势，
为未来的持续高增长奠定基矗维持对公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元，RNAV
10.2元的判断，股价对应PE分别为8/6/5倍。未来12个月内合理股价12元，当前股价6
折交易，仍被严重低估，维持“推荐”评级。
买 入——中信证券:春季销售或超预期【2012-01-05】
盈利预测、估值及投资评级：我们维持公司2011/12/13年EPS预测为0.87/1.12/1.57
元/股（2010年EPS0.66元/股），对应2011/12/13年PE8.4/6.5/4.7倍，NAV9.65元/股
。我们给予公司目标价9.57元，维持“买入”评级。
买 入——山西证券:销售均价如期下滑，土地储备态度转变【2012-01-05】
按12月5日公司收盘价7.33元，公司11-12年PE分别为8x，7x，估值仍处于安全边际以
下。我们维持公司“买入”评级。
推 荐——华泰证券:2011年12月销售数据点评【2012-01-05】
预测万科2011-2013年EPS分别为0.86元、1.03元及1.25元。公司运营状况良好，在行
业调控背景下具有更优的发展空间，强于行业内其他公司。维持推荐评级。
推 荐——东北证券:12月销售数据点评【2012-01-05】
我们维持对公司2011和2012年的业绩预测为：2011年每股收益为0.79元；2012年每股
收益为1.01元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
买 入——申银万国:认购企稳，以量换价效果明显【2012-01-05】
2011年，公司新开工为1200万平米，考虑库存的因素，2012年供货量将显著大于2011
年，我们预计全年销售额为1300亿，仍好于行业平均水平。从公司业绩角度而言，由
于当前房价调整尚不足以对于公司利润率产生太大的冲击，我们维持11年和12年EPS
为0.85元和1.10元的业绩预测。我们认为，尽管目前市场依然疲软，但由于业绩锁定
度高，资金安全，万科的龙头优势还是相当显著，可作为为配置的首选之一。预计风
险主要来自于销售率恶化。
强烈推荐——东兴证券:全年业绩逆市稳定增长【2012-01-04】
我们预计公司2011年至2013年的每股收益分别为0.94元、1.12元和1.48元，对应的PE
分别为7.79、6.54和4.95。我们维持“强烈推荐”的投资评级。按11年业绩13倍PE，
我们给予万科六个月的目标价为12元。
买 入——国金证券:12月份销售及新增项目点评【2012-01-04】
维持11-13年每股收益为0.85、1.01和1.28元的盈利预测，动态市盈率为8.6、7.2和5
.8倍，估值水平处于历史低位，并且目前时点我们看好龙头公司由于较好的业绩锁定
和抗风险能力带来的防御性，维持公司买入评级。
买 入——山西证券:销售不如预期，降价效果仍待观察【2011-12-06】
按12月5日公司收盘价7.3元，公司11-12年PE分别为9x，7x，估值仍处于安全边际以
下。我们维持公司“买入”评级。
推 荐——中投证券:短期销售受影响，业绩锁定稳增长【2011-12-06】
公司今明两年业绩已锁定，前两年获取的低廉资源也可保障公司未来盈利不受冲击。
2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元，RNAV9.2元，股价对应PE分别为9/7/5倍。目前
股价8折交易，维持“推荐”评级。
强烈推荐——东兴证券:2011年11月销售数据点评：销售转入低迷，过冬模式启动【2011-12-06】
我们预计公司2011年至2013年的每股收益分别为0.94元、1.12元和1.48元，对应的PE
分别为7.75、6.48和4.93。我们维持“强烈推荐”的投资评级。按11年业绩13倍PE，
我们给予万科六个月的目标价为12元。重申公司“强烈推荐”评级。
买 入——国金证券:11月份销售及新增项目点评【2011-12-05】
维持11-13年每股收益为0.85、1.01和1.28元的盈利预测，动态市盈率为8.6、7.2和5
.7倍，估值水平处于历史低位，结合公司已经实现较好的销售成绩，维持公司买入评
级。
推 荐——华泰证券:财务稳健销售良好，谨慎投资应对寒冬【2011-11-24】
公司目前毛利率水平仍维持在较高水平。预测2011-2013年公司营业收入分别为718.2
亿元、928.3亿元及1221.5亿元，净利润分别94.52亿元、112.85亿元及137.70亿元。
预计近三年EPS分别为0.86元、1.03元及1.25元。公司运营状况良好，未来仍具较大
发展空间，给予10.30元12个月目标价格，并给予“推荐”评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 24｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 22｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-04-22 ｜ 75000｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜为满足公司东莞长安万科中心项目开发的需要，公司向华润深国｜
｜ ｜投信托有限公司申请信托借款人民币7.5亿元，借款期限2年。由｜
｜ ｜于与关联方合计持有公司股份总数15.0%的公司第一大股东华润 ｜
｜ ｜股份有限公司，持有华润深国投信托有限公司51%的股份，公司 ｜
｜ ｜向华润深国投信托有限公司申请信托借款构成关联交易。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2013-02-28 ｜ ｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜公司第十六届董事会第五次会议决议，同意提交股东大会授权董｜
｜ ｜事会决定在以下范围继续与华润集团有限公司及其关联公司（合｜
｜ ｜称“华润”）展开合作，包括同珠海市商业银行股份有限公司签｜
｜ ｜订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本｜
｜ ｜管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉｜
｜ ｜威资本管理有限公司共同投资。华润集团有限公司是公司第一大｜
｜ ｜股东华润股份有限公司的全资子公司，有关合作事项将构成公司｜
｜ ｜关联交易。20120512：股东大会通过 ｜
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｜ 资产出让 ｜2013-02-06 ｜ 868000000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
