☆经营分析☆ ◇603682 锦和商管 更新日期：2026-03-25◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。
【2.主营构成分析】
【2025年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商务服务业 ｜ 94661.67｜ 22752.41｜ 24.04｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜租赁 ｜ 72133.74｜ 18001.68｜ 24.96｜ 76.20｜
｜物业服务及其他 ｜ 22527.93｜ 4750.72｜ 21.09｜ 23.80｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 76865.80｜ 23275.74｜ 30.28｜ 81.20｜
｜北京 ｜ 11900.51｜ -2344.84｜-19.70｜ 12.57｜
｜杭州 ｜ 5692.34｜ 1805.25｜ 31.71｜ 6.01｜
｜南京 ｜ 203.01｜ 16.26｜ 8.01｜ 0.21｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜租赁 ｜ 36723.06｜ 7377.34｜ 20.09｜ 74.83｜
｜物业服务及其他 ｜ 12349.57｜ 4040.08｜ 32.71｜ 25.17｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 40663.79｜ 13155.12｜ 32.35｜ 82.86｜
｜北京 ｜ 5237.48｜ -2962.85｜-56.57｜ 10.67｜
｜杭州 ｜ 3059.10｜ 1204.04｜ 39.36｜ 6.23｜
｜南京 ｜ 112.25｜ 21.11｜ 18.80｜ 0.23｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商务服务业 ｜ 100797.07｜ 26023.95｜ 25.82｜ 50.00｜
｜租赁 ｜ 74847.40｜ 18345.50｜ 24.51｜ 37.13｜
｜物业服务及其他 ｜ 25949.66｜ 7678.45｜ 29.59｜ 12.87｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜租赁 ｜ 74847.40｜ 18345.50｜ 24.51｜ 74.26｜
｜物业服务及其他 ｜ 25949.66｜ 7678.45｜ 29.59｜ 25.74｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 83166.38｜ 26480.87｜ 31.84｜ 82.51｜
｜北京 ｜ 11374.11｜ -2829.41｜-24.88｜ 11.28｜
｜杭州 ｜ 6048.65｜ 2350.24｜ 38.86｜ 6.00｜
｜南京 ｜ 207.92｜ 22.25｜ 10.70｜ 0.21｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜租赁 ｜ 38017.14｜ 9499.27｜ 24.99｜ 73.46｜
｜物业服务及其他 ｜ 13737.14｜ 4065.49｜ 29.59｜ 26.54｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 42850.37｜ 13681.48｜ 31.93｜ 82.80｜
｜北京 ｜ 5739.75｜ -1360.60｜-23.70｜ 11.09｜
｜杭州 ｜ 3053.57｜ 1218.25｜ 39.90｜ 5.90｜
｜南京 ｜ 110.59｜ 25.63｜ 23.17｜ 0.21｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-12-31】
一、报告期内公司从事的业务情况
公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主
业发展，凭借先发优势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营
水平和运营效率。报告期内，公司招商团队和物业团队积极外拓，新增1个位于上
海市黄浦区核心地段的受托运营项目，新增1个位于上海市静安区核心地段的受托
运营项目，坚决拓展轻资产委管项目。公司按产品类型及区域，分别组建专业化的
招商管理团队，以进一步提高出租率为目标，加速去化核心区位项目的存量空置面
积，持续推高新项目出租率；公司持续推进智慧系统上线、全面预算线上化、优化
项目运维，提升业务部门管理效率。
公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。在管物业主要位于上海
、北京等一线城市的核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止
本报告期末，公司在管项目67个，在管面积约132万平方米。
1.承租运营
公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整
体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完
善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业
类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商
业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、多种经营
服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有38个，可供出租运营的物业面
积约77万平方米。
2.受托运营
公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、
工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要
采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运营的项目有27个，可供出租运营
的物业面积约45万平方米。
3.参股运营
公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资
设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招
商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参
股运营的项目有2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。
二、报告期内公司所处行业情况
公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和
服务提升。作为国内首家上市的轻资产存量资产运营商，经过近二十年的发展，公
司服务的资产形态逐渐多元化，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商
业、公寓等。公司持续致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服务提供商，
旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同
时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，
实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服
务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。
（一）报告期内公司所属行业情况说明
1.1中央相关会议召开，进一步明确城市更新工作方向
2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”以来，我国城市更新行动持续推进
。据住房和城乡建设部统计，2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投
资约2.9万亿元。
2025年首场国务院常务会议对“研究推进城市更新工作”作出部署，指出城市更新
关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。同年3月，国务院政府
工作报告中提出要持续推进城市更新，要推进新型城镇化和区域协调发展，持续推
进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发，打造宜居、韧性、智
慧城市。
5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意
见》，意见指出应当转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法
规，大力实施城市更新，其中主要任务之一是加强既有建筑改造利用，加强老旧厂
房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合利用
，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。随后多部委召开新闻发布会，详
细介绍了支持城市更新的多项政策措施未来会加快落实，助力加快推动城市更新进
程，进一步提升更新质效，提升城市发展质量。
7月中旬，时隔10年，中央城市工作会议于在北京召开，会中提出城市发展正从大
规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，明确稳中求进的工作总基调，以
推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重
要抓手，为新时代新征程城市工作指明方向。
12月上旬，中央经济工作会议在北京举行，会议确定2026年经济工作重点任务之一
是深入实施提振消费专项行动，释放服务消费潜力，高质量推进城市更新。
中央相关会议的召开，进一步强化国家对城市更新的重视程度，城市更新已然成为
提升人居环境品质、重塑城市服务功能、推动城市高质量发展和开发建设方式转型
的重要战略举措和抓手。
1.2城市更新领域市场潜力大，城市新空间需求持续释放
仲量联行发布2026年全球房地产市场展望指出，在城市更新的大背景下，大量既有
建筑已难以满足现代办公与消费体验的要求，存量物业的升级改造需求日益凸显。
如何有效推动其焕新改造与功能提升，正成为市场参与者面临的新课题，同时也孕
育着新的机遇。
根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及
其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000万㎡，此类建筑楼龄迄今已超20年，楼宇
内部分设施已难以满足现代办公和商业的需求，亟待改造提升。此外，竣工面积随
年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，城市更新存量市场规
模较为广阔。在符合街区功能定位规划以及产业结构升级需求的前提下，公司可通
过自主、联营等方式，按规划要求推进存量资源的改造、更新、运营，提供“城市
新空间”，满足就业、生活、居注社交、文化等多位需求。城市更新追求的不仅是
建筑外观的改造，更需着眼于旧有产业形态向新的产业赛道切换和升级的转变。换
言之，城市更新与产业升级彼此促进，城市更新考验企业的运营和管理能力，存量
土地的再开发利用需要实施主体着眼于项目所在片区内的发展潜能和产业转型，实
施主体需要通过持续的产业运营实现长期资产增值，从而实现城市更新的可持续发
展。
目前，公司已积累大量文创园区及商办物业更新改造的成功案例，管理业态包括但
不限于文创园区、办公楼宇、社区商业、公寓等。更新改造过程中，公司通过对老
旧工业建筑保留特色并活化利用老旧建筑，延续工业记忆的同时营造城市特色场地
，升级空间形态、配套服务，创造多元场所体验。通过城市更新行动，实现存量改
造项目所在区域的品牌升级、产业升级和商业运营升级，丰富原有业态。引入的租
户结构符合新产业赛道的特点要求，租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，
涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文
化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创
意元素，规划影院、球尝夜经济等业态，通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于
一体的综合体，激发区域消费活力，为就业群体和居民群体提供便利和丰富的生活
服务，增强区域吸引力。
1.3从业主市场逐步转变为租户市场，商办租金水平承压，机遇和挑战并存
根据北京中指信息技术研究院发布的《2025上半年中国商业地产租金指数研究报告
》显示，2025年上半年，扩内需、提振消费等政策发力显效，我国经济整体平稳运
行，重点城市商铺及写字楼租赁需求持续释放，上半年商业地产租金跌幅有所收窄
。但是，租户导向的市场环境依然持续，根据《仲量联行2025年上海办公楼市场白
皮书》，2024年上海办公楼市场租金深度调整，超过八成板块每季度租金环比跌幅
均超过0.75%，部分板块全年跌幅已超过15%。与此同时，商务园区同样面临租金压
力，世邦魏理仕报告显示，2025年全年，上海商务园区市场空置率同比上升3.7个
百分点至26%，是自2015年以来的最高水平，租金方面，截至2025年四季度末，全
市平均租金报价同比下降3.4%；北京办公楼及商务园区虽有所改善，但其主要基于
2025年北京新增供应量的收窄、政府招商引资政策的持续推动及以价换量的租金政
策等多重因素，从客观上缓解了市场的去化压力。
整体来说，虽然城市更新领域市场潜力大，但办公楼、产业园区等供大于求的局面
、租金下行压力、去化不及预期等多重风险均为城市更新赛道增添了不确定性。“
十四五”时期我国发展取得重大成就，“十五五”时期是基本实现社会主义现代化
夯实基储全面发力的关键时期。2025年10月，中国共产党第二十届中央委员会第四
次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议
》，建议中指出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽
、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。这一建议的出台，更体现出市场挑战与机
遇并存的局面。未来，公司也将持续把握政策红利、研判产业升级趋势，提升楼宇
改造和运营能力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相
流通，激发区域经济活力，推动城市持续更新。
三、经营情况讨论与分析
外部环境不确定性持续情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标
，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推
动公司实现高质量发展，积极把握市场机遇。公司在营项目多处于上海、北京、杭
州、南京核心地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单
价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率。公司经营团队
通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以
下举措：
（1）积极维护存量租户，继续深化以价换量政策，持续挖掘存量租户的续租及扩
租潜在需求；
（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度，全
年公司物业服务满意度高于90%,较2024年全年保持稳定，部分项目提升运营品质并
完善运营制度，协助租赁去化；
（3）主动盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，部分在管项目到期不续、协商退
出；
（4）积极与承租运营业主协商，在原承租协议基础上推进租金减免、维系原租金
水平（即不执行原合同约定的租金上涨）及其他各类形式的补贴；
（5）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队
，扎根片区，深耕片区，盘活各类渠道和客户资源；
（6）顺应市场变化、满足客户需求，根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵
活的商务条件，塑造差异化定位，并择机推出了HUB产品线（精装拎包入住办公产
品）。
报告期内，公司实现营业收入 94,661.67万元，同比下降 6.09%；归属于上市公司
股东的净利润 -11,885.97万元，同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额
64,542.60万元，同比下降11.38%。
尽管2025年内在管项目年末出租率较年初有所上升，公司与数个业主协商取得实质
性的租金减免和维系原租金水平，但是这些积极影响无法全部抵消部分项目租金单
价下行及租户退租/新进切换过程中空置期所带来的负面影响，因此，2025年经营
业绩有所下降。具体而言，营业收入下降主要系本报告期公司积极盘整在管项目组
合，聚焦高效益项目，在管项目规模下降所致。归属于上市公司股东的净利润及归
属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少，主要系商办市场
整体需求承压、竞争加剧，市场租金下行，尽管公司采取以价换量策略，2025年末
较年初出租率略有上升，但边际租金成交单价下行，导致公司主营业务毛利率下滑
，净利润进一步承压，故报告期内，公司对部分存在减值迹象的资产及商誉计提资
产减值准备；同时，以预期信用损失为基础，对应收账款、其他应收款等进行减值
测试并计提信用减值准备。经营活动产生的现金流量净额有所下降，主要系受宏观
经济情况及行业周期性影响，公司聚焦高效益项目，退出部分项目，积极维护存量
租户，各项目收缴率均稳定，个别爬坡期项目制定了更为灵活的政策；部分受托运
营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长。
公司坚定看好城市更新赛道，积极修复在管项目出租率，提升业绩，持续关注潜在
商业机会，谋求转型。
四、报告期内核心竞争力分析
1.全价值链集成管理体系优势
公司自2007年开始涉足该行业，具有近二十年的实践和经验积淀，行业先发优势明
显，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立
起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营。全价值链管理体系
覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全
新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务
机遇。
1）项目资源获取及定位优势
公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验
，能敏锐把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等
定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的
历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预
测。
项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出
租率、租金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。
2）项目设计与改造能力
在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，
建立了一支具备丰富经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目
以较低的成本达到高效率、高质量的目标。
公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项
目团队在充分了解项目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计
，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势
。
具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督
并加以指导，针对地域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础
设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户的需求。
3）招商优势
公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心
成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的
认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经建立目标客
户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获
娶定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完
成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。通过各个项目客户资
源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。
4）智慧化运营优势
公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统
，实现招商、运营管理的全流程智慧化，全面预算线上化，以降低运营成本，不断
创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。
2.品牌优势
随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的
竞争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以
敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务
得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”
和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上
海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家
级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌
效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。
3.区域规模优势
经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新
改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。
截止本报告期末，公司在管项目67个，在管面积约132万平方米，整体项目数量、
面积均处于行业领先地位。分地域看，上海57个项目，北京6个项目，杭州2个项目
，南京1个项目，青岛1个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及
区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有
方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的
竞争力。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 94,661.67万元，同比下降6.09%；归属于上市公司
股东的净利润-11,885.97万元，同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额6
4,542.60万元，同比下降11.38%。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
(二)公司发展战略
根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为
存量提质改造和增量结构调整并重，房地产供给正经历阶段性调整，市场供求关系
的调整促使存量资产运营业务渐入佳境。
公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商，经过近二十年的发展，服务
业态多元，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业等资产，已在城市
更新领域布局并积累了丰富的经验，在改造、运营等方面具有相对领先优势，逐步
成为国内领先的城市更新集成服务商。
考虑到一线城市商办存量资产改造和产业园运营市场规模达千亿，公司坚定围绕“
两个聚焦”和“双轮驱动”战略，坚持做大做强主营业务，持续稳定经营，优化股
东回报。“两个聚焦”，即聚焦客户、聚焦地域。聚焦客户，坚定不移地服务办公
和商业租赁客户，服务资产持有方，为客户持续创造价值、提升价值；聚焦地域，
深耕上海，大力拓展北京，辐射长三角核心城市和其他省会城市。“双轮驱动”战
略，即坚持发展商办运营及物业管理两项核心业务，持续发挥公司在存量资产领域
招商运营、物业管理的竞争优势，实现存量物业资产的增值，形成可产生稳定回报
的标杆，提升业绩，回馈股东。
另外，公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的经验，
已建立目标客群数据库和智慧园区管理系统：准确把握商办租户个性化需求的同时
，兼顾管理运营效能提升，为客户提供全方位的企业服务，提升入住企业黏性。
公司通过专业化服务能力和显著竞争优势已获得客户的认可，成功吸引了数千家优
秀的新经济企业及精品生活方式配套商业入住园区。公司园区内的知名企业包括：
韩泰轮胎、老凤祥、群玉山品牌咨询、耐克体育、阿迪达斯、岚图汽车、上海三夫
贸易有限公司、爷爷不泡茶、小仙炖等。未来，公司会进一步提升运营能力，促进
小型企业在细分领域发展的同时，为大型企业提供优质的配套服务，提升客户价值
。
(三)经营计划
2025年，公司积极适应经济新常态，根据公司使命和战略目标，以全年经营目标为
引领，按计划推进各项重点工作，推动公司持续稳定发展。
1、加强客户导向，招商运营双管齐下
面临一线城市商办供给量加大情况下，公司将进一步夯实内部管理，通过营销资源
共享机制、优化资源配置和物业管理服务，着力推进招商工作，实现与客户共同发
展。
园区运营方面，将通过提升客户服务水平和加强园区生态建设，加速新项目运营和
去化效率、保证老客户的扩租、续租优先权。此外，通过持续市场调研、建立有效
的客户反馈机制，改善客户服务水平；以园区活动、政策引导、服务平台搭建等进
行园区生态建设，进一步提高客户粘性；以进一步提高出租率为目标，保证续约存
量客户，新签增量客户；利用社交媒体、内容营销等手段提升品牌知名度，并吸引
潜在客户。
物业服务方面，强化物业品质建设、坚持客户导向，提升物业服务品牌形象。持续
做好园区品质提升工作，夯实园区基础工作，给客户带来舒适、高品质的工作环境
，进一步提升物业管理服务水平和客户满意度。
园区设计方面，持续发挥团队的专业优势，结合现有经验和市场产品变化趋势，做
到“设计创造价值”，助力改善城市面貌；同时，多部门持续推进经营管理与成本
管控，达成提质、增效、降本、创新。
2、深耕京、沪根据地，提升优质项目规模比重
公司坚持完善投资管理流程，提高公司持有的优质项目规模比重，针对部分项目及
时调整合作模式，提升公司可持续发展能力。地域上，持续聚焦上海、北京两地，
持续强化市场拓展能力：管理模式上，以推进管理输出为重点，灵活运用三大模式
，稳步提升公司管理规模。
同时，公司将坚持做好并购项目的投后管理，在合资公司层面释放经营、财务和管
理的协同效应。
3、持续推进信息化建设，建立健全中台体系
公司2025年进一步推进对内管理及对外运营的数智管控，有效降低部门之间及运营
层面的沟通成本、加快提升流程体系及运营决策的效率。公司将继续推进数字化应
用和优化项目运维，配合职能部门及业务部门完成新需求功能的落地，实现对项目
的统一管理和精细化运营；通过对日常运营数据的监控和分析处理，持续改善公司
日常运营效率及管理水平。
4、积极推进组织结构升级，为业务发展保驾护航
公司持续从“组织沉淀、人才发展、文化建设”三方面进行人才建设，完善梯队培
养、储备干部机制，有效形成“稳定人才，引进人才，激励人才，培养人才”的正
循环；健全和优化培训体系，增强培训赋能，加大一线人员和腰部人员培训力度，
提高其管理水平和专业化程度，为公司长远稳定发展打下坚实基矗
(四)可能面对的风险
1、环境变化风险
国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种
因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。如果经济发展不景气，文科创园区、
楼宇的需求可能会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。
针对此风险，公司将出于审慎原则，稳健经营，控制资本开支，增强自身抗风险能
力。
2、市场变动风险
公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获取难度
加大，下游面临目标客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。目前，承租运营
项目贡献公司的主要收入。该模式下，公司以较低的租金成本承租具有租赁价值提
升空间的既有建筑（群），但随一线城市核心区域可供租赁市场单价上升或优质存
量改造物业市场趋于饱和，公司将面临承租运营项目新增项目难度加大、承租项目
租赁费用上升等情况，直接或间接影响公司业绩增长速度。公司目前主要收入来源
于租赁和物业管理，项目的出租率和租金水平是影响收入的重要因素。园区、楼宇
的租金水平及出租率的变动通常和同片区的商用物业和办公物业的新增供应、密集
度、招租情况有紧密关系，也易受到经济周期及租户经营状况的影响而出现波动。
针对此风险，公司将基于审慎投资原则，遵循公司投资规章守则，严格筛选投资项
目；同时，通过强化团队的执行力，努力提升服务质量，提高应对市场环境变化的
能力。
3、成本变动风险
公司在承租运营中对既有建筑（群）进行不涉及主体建筑变动的设计、装修及改造
，该项活动亦是公司核心竞争力之一。针对此风险，公司将加大对材料价格的风险
管理力度、优化采购策略，形成有力的成本控制体系。此外，公司提供的物业管理
属劳动密集型，人力成本占主营业务成本的比重较大，不断上升的人力成本给公司
用工带来较大挑战。针对此风险，公司将持续探索智慧科技建设，提升人员使用效
率；同时，公司加快人才队伍建设，确保人才储备匹配公司业务发展需要。
为贯彻《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国
发〔2024〕10号），积极响应上海证券交易所《关于开展沪市公司“提质增效重回
报”专项行动的倡议》，切实保护投资者尤其是中小投资者合法权益，承担起高质
量发展和提升自身投资价值的主体责任，公司于2024年12月16日经公司第五届董事
会第七次会议审议通过了《2024年度“提质增效重回报”行动方案》，现对该行动
方案的实施情况进行评估总结，具体如下：
一、聚焦主业，持续提升经营质量
2024年，根据国际商业地产五大行发布的报告，全年核心城市新增商办供应量增大
，企业整体租赁需求不振，核心城市的办公楼、商务园区的出租率和租金单价出现
双跌。外部环境不确定性加剧情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管
理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，
持续推动公司实现高质量发展。公司在管项目多处于上海、北京、杭州、南京的核
心地段，但一定程度上同样受新增供应的挤压，导致部分项目边际成交租金单价承
压，公司管理层坚决贯彻年度经营计划，持续修复各项目的出租率。
公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，2025年，公司物业积极外拓
，新增1个位于黄浦区核心地段的受托运营项目，新增1个位于上海市中心黄金地段
江宁路的受托运营项目，确保基本盘的持续稳定。截止2025年末，公司在管项目67
个，在管面积约132万平方米。另一方面，受外部环境影响，公司积极盘整在管项
目组合，聚焦高效益项目，报告期内退出部分项目，进一步提升管理效率，控制管
理成本。
报告期内，公司实现营业收入94,661.67万元，同比下降 6.09%；归属于上市公司
股东的净利润-11,885.97万元，同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额6
4,542.60万元，同比下降11.38%。
二、拥抱新质生产力，助力公司提质增效
近年来，国家大力支持和扶持企业发展新质生产力的趋势及号召同时推动城市功能
的完善和空间的优化，促进城市产业结构的升级。通过城市更新，进一步释放存量
空间，盘活城市中的闲置土地、老旧厂房、低效利用的商业设施等存量资产，将其
转化为新质生产力发展的载体，实现资源的优化配置和高效利用。公司作为城市更
新上市第一股，自2007年以来从事改造及运营园区、社区商业、办公楼等存量物业
，且有诸多成功的标杆案例。
随着数字化的发展及AI人工智能科技全面覆盖，为进一步提高在管项目的物业管理
品质，公司引入第三方IT管理系统并实施二次开发，已实现业务系统、财务系统、
OA、数据中台、HR等多个系统打通，有效提升了经营管理效率。随着业务场景深化
，公司将持续推进数字化应用和优化项目运维，配合职能部门及业务部门完成新需
求功能的落地，实现对项目的统一管理和精细化运营；通过对日常运营数据的监控
和分析处理，持续改善公司日常运营效率及管理水平。三、重视投资者回报，维护
投资者权益价值
公司高度重视股东回报，遵照法律法规等要求，严格执行利润分配政策，在符合《
公司章程》规定的利润分配原则、保证公司正常经营和长远发展的前提下，为投资
者带来长期、稳定的投资回报。公司2025年半年度以公司总股本472,500,000股为
基数，每股派发现金红利0.11元（含税），共计派发现金红利5,198万元。公司202
5年年度拟以公司总股本472,500,000股为基数，每股派发现金红利0.22元（含税）
，共计派发现金红利10,395万元。
公司自2020年4月上市以来，累计派发现金红利近8亿元（含税）。
四、坚持规范运作，完善公司治理
公司严格遵照《公司法》《证券法》等相关法律法规要求，建立并完善了由股东大
会、董事会、监事会和管理层组成的公司治理结构，形成了权责明确、运作规范的
运营决策机制。2024年，公司结合新《公司法》《上市公司独立董事管理办法》等
法律法规和规范性文件要求，不断健全、完善公司法人治理结构和内部控制制度，
对《公司章程》《董事会议事规则》《股东大会议事规则》《独立董事制度》《关
联交易管理制度》等制度进行了修订。公司深入落实独立董事制度改革的要求，完
善独立董事专门会议机制，充分发挥独立董事在上市公司治理中参与决策、监督制
衡、专业咨询的作用，切实保护中小投资者的合法权益。
2025年，公司积极响应《公司法》《证券法》等法律法规要求，进一步完善公司治
理结构，调整内部监督机构设置，取消监事会并由公司董事会审计委员会承接监事
会职能，同步修订以《公司章程》为首的多项内部治理制度，更全面高效地促进公
司的规范运作。
此外，公司高度重视控股股东、董事以及高级管理人员等“关键少数”的职责履行
和风险防控，通过组织董事、高级管理人员参加监管部门、上海证券交易所等举办
的相关培训，推动公司董事及高级管理人员持续学习证券市场相关法律法规和最新
政策变化，熟悉证券市场知识，不断提升合规意识及履职能力。
五、加强投资者沟通，积极传递公司价值
公司高度重视信息披露工作，严格按照《上海证券交易所股票上市规则》的最新规
定和要求，真实、准确、完整、及时、公平地披露公司信息，不断提高公告的可读
性和公司的透明度，切实保障投资者的知情权。此外，公司高度重视投资者关系管
理工作，持续优化相关制度体系和工作机制建设，不断丰富投资者沟通的渠道和内
容，致力于有效传递公司价值，保护股东长远利益。
公司积极与股东及投资者开展多种形式的沟通交流，持续通过“上证e互动”平台
、投资者专线电话、邮箱、业绩说明会等线上会议、电话会议、现场接待等方式保
持与投资者及时高效的沟通交流，充分了解投资者诉求、解答投资者疑问、听取投
资者意见与建议，并适时传递给相关管理层。截至本报告期末，公司共召开3次业
绩说明会，1次特定对象调研，通过邮件、上证e互动平台回复投资者问题16条。
六、积极践行“ESG”理念，实现公司可持续发展
公司致力于推动可持续发展，公司自上市后每年度发布社会责任报告，向公众展示
了公司在环境保护、社会贡献、员工福利、企业治理等方面的实践和成果。为打造
绿色物业服务和宣贯绿色改造理念，公司从能源管理、水资源管理、废弃物管理等
角度着手，制定节水、节能减排及减少废弃物三大管理目标，并从倡导绿色物业、
绿色设计、绿色办公三大维度推动目标达成。在对城市既有物业保护性改造过程中
，极力延续城市文脉，避免“拆除重建”的传统模式导致的巨大浪费，并关注低碳
环保技术的运用，使用低碳环保材料、材料再利用以降低资源消耗。
与此同时，公司重视与社会各界建立广泛的战略联盟和密切的合作关系，秉持公平
交易、互利共赢的合作理念，结合各项目业务特点，深化供应链合规管理，重视供
应商的社会责任表现。一方面，公司提倡同社区、伙伴一同打造多元共融、和谐宜
居的环境，促进社区共荣与协同发展，为租户、消费者、宠物爱好者等新增户外区
域以满足他们的需求，另一方面，公司积极参加行业组织活动，拓展行业合作，与
行业伙伴携手共成长，开展多元合作渠道，并与多家企业、多个政府平台强强联合
，基于政策指导，以及双方丰富的行业经验，致力于城市更新业务领域，实现共荣
共生。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海锦颐企业管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海锦玖万建材有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海锦苑企业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜上海锦灵企业管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海锦能物业管理有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜上海劭锦企业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海豪翌企业管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜锦和创力商业运营管理(北京)｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京同昌盛业城市更新科技发｜ 2875.00｜ -｜ -｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海数娱产业管理有限公司 ｜ 400.00｜ -｜ -｜
｜上海锦林网络信息技术有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜同昌盛业新荟城壹(北京)商业｜ 750.00｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海锦静企业管理有限公司 ｜ 1600.00｜ -｜ -｜
｜上海力衡投资管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜上海锦穗企业管理有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜上海腾锦文化发展有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海劲佳文化投资管理有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京广电锦和投资管理有限公｜ -｜ 621.69｜ 35955.04｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海锦瑞企业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜同昌盛业新荟城叁(北京)商业｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京北锦商业运营管理有限公｜ -｜ -80.04｜ 4217.95｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海和矩商务发展有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜上海锦珑企业管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海锦翌企业管理有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜上海锦朗企业管理有限公司 ｜ 10000.00｜ -2362.20｜ 62371.26｜
｜上海锦衡企业管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海翌钲众创空间经营管理有｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海史坦舍商务服务有限公司｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜杭州锦悦企业管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海锦舶企业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜北京新荟园壹城市更新科技发｜ 9000.00｜ -5851.44｜ 54642.09｜
｜展有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海锦羽企业管理有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜同昌盛业(北京)科技发展有限｜ 50.00｜ -13675.57｜ 36579.97｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海申地锦和商业经营管理有｜ 600.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜青岛锦和智达商业管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海锦飞纬建工程建设有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海习瑞实业有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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