☆风险因素☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——中信建投:大股东支持，尤为关键【2013-05-13】
此次收购如能顺利实施将显著加强公司土地储备，同时对未来的业绩有较大的助推作
用，不过仍需要关注收购对价对于公司资金链的压力。公司销售近两年的改善有目共
睹，同时在推动存量商业物业去化方面也卓有成效。此次收购在增厚公司RNAV的同时
也将助力公司业绩，我们预计公司13、14年EPS分别为0.47、0.51元，维持“增持”
评级。
中 性——中金公司:销售有所好转，但高融资成本犹在【2013-03-15】
我们调整公司2013年盈利预测为每股0.37元，并引入2014年盈利预测每股0.40元，小
幅下调2013年NAV至每股4.5元。公司股价对应2013、2014年市盈率分别为12.3倍和11
.5倍，对2013年净资产值有2%的溢价。我们认为公司在近年盈利增长难度大，估值并
不便宜，维持“中性”评级，提示公司财务风险。
谨慎推荐——长江证券:逐步脱离流动性的沼潭【2013-03-14】
公司现金流情况已经逐步改善，但2013年仍将以去杠杆为主。预计2013年、2014年EP
S分别为0.41元和0.52元，首次覆盖给予谨慎推荐评级。
增 持——中信建投:经营改善，资金压力趋缓【2013-01-24】
我们预计公司12、13年的EPS分别为0.39、0.59元，予以“增持”评级。
中 性——中金公司:三季度业绩回顾【2012-10-24】
我们维持公司2012年/2013年盈利预测每股0.33/0.33元。公司股价对应2012、2013年
市盈率分别为13.1倍和12.9倍，对2013年净资产值有10%的折让。我们认为公司在近
年盈利增长难度大，估值并不便宜，维持“中性”评级。
中 性——银河证券:销售有改善，财务有压力【2012-08-17】
根据业绩预测，中华企业2012年预测PE为8.5倍；每股NAV为6.30元，折价32.3%，估
值略贵于同行；同时，由于楼盘产品偏中高端，综合评估，给予中性评级。
中 性——中金公司:销售有好转，财务压力大【2012-04-20】
我们暂时维持公司2012、2013年盈利预测为每股0.32元、0.36元，对应同比增长-40%
、13%。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为16.6倍和14.7倍，对2013年净资产
值有2%的折让。我们认为公司在近年盈利增长难度大，估值并不便宜，维持“中性”
评级。
增 持——国泰君安:上海国资背景房地产整合平台【2012-03-19】
预计12、13年净利润8.41、9.32亿元，对应EPS分别为0.59、0.66元。公司短期偿债
压力较大，融资能力面临考验，但公司实际控制人为上海国资委，判断公司可继续获
得控股股东相关支持，资金链断裂风险并不大。目标价5.5元，对应12年PE9倍，增持
评级。
中 性——中金公司:财务费用高企，下调盈利预测【2012-03-16】
我们下调公司2012年盈利预测至每股0.32元，引入2013年每股盈利为0.36元，对应同
比增长-40%、13%。公司股价对应2012、2013年市盈率分别为14.3倍和12.7倍，对201
3年净资产值有15%的折让。我们认为公司在近年盈利增长难度大，估值并不便宜，维
持“中性”评级。
增 持——申银万国:销售符合预期，调控当下现金为王【2012-03-16】
我们预计2012、2013年营业收入分别为40.53亿和52.67亿，净利润为5.76亿和6.66亿
，对应EPS为0.41元和0.47元，每股RNAV为8.5元，给予30%折价，公司合理估值约为5
.95元，因此维持增持评级。
中 性——天相投顾:企业经营及负债凸显巨大资金压力【2012-03-16】
我们之前预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.37元、0.27元，按2012年3月15日
收盘价格4.55元测算，对应动态市盈率分别为14倍、18倍。给予“中性”的投资评级
。
中 性——天相投顾:资金压力大，抗风险能力不足【2011-10-26】
我们预测2011-2012年公司每股收益为0.43元和0.57元，以昨日收盘价4.91元计算，
动态PE分别为14倍和10倍，由于房地产行业前景不容乐观，给予“中性”评级。
中 性——天相投顾:长期股权投资增长迅速【2011-04-27】
我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.43元、0.57元，按公司最近收盘价
为8.07元，对应的动态市盈率分别为19倍、14倍，估值不具备优势。考虑到2011年地
产板块仍处于政策高压调控之下，公司的业绩又有下降预期，维持“中性”的投资评
级。
卖 出——中航证券:资金缺口大，静态净资产价值4.8元每股【2011-02-28】
高负债和相对集中的土地储备使公司面临较大调控压力，在持续调控中将出现相当于
总资产10%的资金缺口，净资产转让价值4.8元，即使考虑持续经营价值，在高负债的
去存货压力下，合理估值也仅为5.7元/股，较当前股价低29%，评级卖出。
中 性——天相投顾:预计2011年净利润下降【2011-02-09】
我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.43元、0.85元，按公司最近收盘价
为6.72元，对应的动态市盈率分别为16倍、8倍。考虑到2011年地产板块仍处于政策
高压调控之下，公司的业绩又有下降预期，给予“中性”的投资评级。
谨慎增持——国泰君安:10年购地积极，11年经营计划稳健【2011-02-09】
预计11-12年EPS分别为0.59和0.67元，RNAV8.5元。公司上海项目较为集中，面临一
定的市场风险。给予11年12倍PE，对应目标价7.2元，谨慎增持。
增 持——申银万国:业绩符合预期，集团优势保增长【2011-02-01】
2011年业绩增长取决于明年的销售情况，短期内估值相对便宜，维持增持评级。我们
预计公司2011、2012和2013年EPS分别为0.56元/股、1.29元/股和1.69元/股，同比增
速为12%、130%和31%，股价对应的PE水平为12倍、5倍和4倍，RNAV为10.37元，P/RNA
V为0.69倍。
持 有——广发证券:业绩将平稳增长【2011-02-01】
根据对公司的盈利预测，2011年至2013年的PE估值分别为13.08倍、10.38倍及7.59倍
，略高于同行估值；公司NAV估值约为10.5元/股，考虑到目前房地产公司普遍折价20
%至25%左右，因此，我们下调公司评级至“持有”，目标价8元，对应2011年PE为15.
7倍，相当于NAV折价23.8%。
买 入——广发证券:资产收购释放积极信号【2010-12-07】
我们初步估算得出公司2010至2012年的EPS分别为0.36元、0.54元及0.80元，对应的P
E分别为20倍、13.2倍及9.0倍；公司NAV估值为9.21元/股，目前股价折价22%。整体
上看，公司的估值水平略高于行业的平均水平，但是，考虑到公司有可能成为大股东
旗下房地产资产的整合平台等，从而使得上市公司的土地储备及开发实力将有较大的
提升预期，因此，我们首次给予中华企业“买入”评级，目标价9.5元/股。
增 持——申银万国:股权收购信号正面，增厚RNAV1元，估值修复空间为50%【2010-12-07】
本次交易对公司RNAV和业绩影响正面，加之停牌期较长导致估值本身相对行业偏低，
预计短期估值修复空间为50%，上调评级至增持。评估价格偏低，对公司未来净利润
和RNAV的影响均较正面。我们预计，此次收购增厚公司的RNAV为1元，同时为公司201
1年和2012年的利润贡献3300万和8600亿，对应每股增厚0.03元和0.08元，整体影响
正面。收购完成后，中华企业的RNAV为12.09元，未来三年的EPS为0.57元、0.81元和
1.2元，由于停牌时收盘价格仅为7.18元，P/RNAV为0.57，PE为13倍，9倍和6倍。我
们按照0.9P/RNAV和2011年12倍计算，考虑适当的资产注入预期，预计公司的合理股
价为11元，修复空间为50%。空间显著，上调公司评级至增持。
持 有——中银国际:资产整合迈出一小步【2010-12-07】
经过近7个月的停牌，中华企业终于公告了资产注入方案，计划以8.3亿元向地产集团
收购40%的上房集团股权，净资产评估增值率仅为1.99%，注入价格合宜，初步预计可
为公司增厚每股净资产0.6-0.7元。根据季报情况我们下调了对公司的盈利预测，目
标价格下调至7.71元，维持持有评级。
增 持——天相投顾:财务杠杆进一步提高【2010-10-25】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.42元、0.54元、0.74元，按公司最
近收盘价为7.18元，对应的动态市盈率分别为17倍、13倍和10倍。维持“增持”的投
资评级。
推 荐——国元证券:销售良好，有望受益于大股东资源整合【2010-08-26】
预计10/11年EPS0.35/0.48元，目前股价7.18元，动态PE20/15倍，给予“推荐”评级
。
增 持——天相投顾:上半年项目销售良好【2010-08-18】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.39元、0.57元、0.81元，按公司最
近收盘价为7.18元，对应的动态市盈率分别为18倍、13倍和9倍。维持“增持”的投
资评级。
中 性——中金公司:中期业绩下滑源于结算面积偏少【2010-08-18】
我们预计维持对公司2010/11年盈利预测为每股0.40、0.48元。目前公司股价分别对
应2010/11年市盈率17.7倍和15.1倍，较2011年NAV折价22%，维持“中性”的投资评
级。
持 有——中银国际:中华企业一季度净利润小幅增长，财务风险较高 【2010-04-21】
一季度中华企业在售楼盘建德南郊别墅和南郊中华园均价均有30%不等的上扬，但随
着信贷新政的实施，后续成交量料急剧萎缩，公司负债率过高也令我们担心在紧缩环
境下不利于企业生存发展，我们维持对中华企业的持有评级。
增 持——天相投顾:投资力度加大 项目储备大幅增加【2010-04-21】
我们预测公司 2010年-2012 年的每股收益分别为 0.51 元、0.70 元、0.82 元，按
公司最近收盘价 8.55 元， 对应的动态市盈率分别为 17 倍、 12 倍、10 倍。经过
前期股价的大幅调整，估值已经具备优势，我们维持“增持”的投资评级。
增 持——国泰君安:稳健发展，适度扩张【2010-03-15】
预计 10-11 年 EPS 分别为 0.86 和 1.16 元（国际客运中心分别贡献 0.26和 0.4
元） ，RNAV 11.6元。考虑到大股东资产注入的潜在利好，受益于世博和崇明岛开发
，给予 10年 20倍 PE，对应目标价 17元，增持。
中 性——中金公司:09年业绩完全符合预期【2010-02-10】
由于公司披露的项目工程进度低于我们的预期，我们下调了公司 10年、 11 年收入
及盈利预测， 预计公司 10年、11 年分别实现主营业务收入 31.15 亿及 43.29 亿
，实现净利润 5.78 亿及 7.16 亿，对应每股收益 0.53 元及 0.66元。我们根据最
新的项目信息更新公司10年及11年NAV估计至11.89元/股及13.11元/股。
中 性——申银万国:业绩符合预期，短期估值优势并不明显【2010-02-10】
我们预计公司 2010、2011和 2012年 EPS 分别为 0.57 元/股、0.78 元/股和 1.1
元/股，同比增速分别为-3%、38%和 43%（按 09 年末股本计算）。2010 年业绩锁定
度为 20%， 股价对应的 PE 水平为 23、 17 和 12 倍，P/RNAV为 1.18-1.24 倍。
考虑到公司短期估值优势并不明显，且无明显向上催化剂，我们下调公司评级至“中
性“。
持 有——中银国际:业绩符合预期，业绩锁定不足【2010-02-10】
我们下调了公司 2010年的每股收益预测至 0.64元，但提高 2011年每股收益预测至
1.26元。我们下调评级至持有，将目标价格从 21.90元下调到 13.31元，相当于公司
的 2010年末净资产值。
谨慎推荐——齐鲁证券:稳健而不失成长【2010-02-10】
公司 09年每股收益 0.59，与我们前期预测基本一致。我们预计公司 10 年、11 年
和 12 年每股收益分别为 0.79 元、0.97 元、1.04元，截止上一交易日 13.14元的
收盘价，对应的 P/E分别为 17倍、14倍、13倍，估值优势明显，考虑到 10年政策面
偏紧，一线城市市场存在的不确定因素，而公司项目又相对集中，维持公司“谨慎推
荐”评级。
增 持——光大证券:多元化融资支持公司稳步发展【2010-02-10】
考虑公司项目开工计划、开发进度和 10年市场可能的下滑，我们略下调了公司 10-1
1年盈利预测，10-12年预测 EPS为 0.65、0.76元、0.97元（未考虑摊薄） ，当前股
价 13.13元对应的 PE分别为 20、17、14，估值在合理范围内略偏高，三年增幅分别
为 12%、16%、29%，考虑到公司与集团资产整合的预期存在，并且上海今年有世博和
迪斯尼规划的刺激因素，会对上海本地股形成一定的支撑，维持对公司的增持评级。
谨慎推荐——齐鲁证券:崇明岛建设+大浦东开发+整体上市预期【2010-01-22】
我们预计公司 09年、10年、11年每股收益分别为 0.57元、0.88元、0.98元，截止上
一交易日 14.42元的收盘价，对应的 P/E分别为 25 倍、16 倍、15 倍，具有显著的
估值优势，我们一方面考虑到公司目前诸多股价催化因素及公司稳健经营的战略，另
一方面考虑到 10年宏观调控偏紧，及一线城市市场存在的不确定因素。给予公司“
谨慎推荐”评级。
跑赢大市——上海证券:公司新获朱家角镇地块【2010-01-08】
我们预计公司 09、 10年 EPS为 0.73元、 1.17元， 原有 RNAV 为 16.05元/股，目
前估值较为低估，且考虑最近取得的杭州江干区项目和朱家镇项目，公司每股收益可
增厚 2.2元左右。公司估值偏低，我们维持“跑赢大市”评级。
增 持——天相投顾:物业升值预期强，盈利空间加大【2009-11-13】
我们预计公司 2009 和 2010 年 EPS 分别是 0.56 元和 0.82 元，对应 2009 年 11
月 16 日收盘价 18.72 元，对应的动态 PE 分别是34 倍和 23 倍，维持“增持”
投资评级。
中 性——爱建证券:质地优良，未来可期【2009-11-09】
预计公司 09-10 年每股收益为 0.52 元和 0.83 元，按照 11 月9 日的收盘价 17.6
9 元计算，对应市盈率分别为 34.01 倍和 21.31倍，给与短期“中性”，长期“推
荐”评级。
中 性——中金公司:现金状况改善明显【2009-10-27】
公司 A 股股价对应 09、10 年市盈率分别为 30.3、28.2倍，对10 年底净资产有47%
的溢价。公司目前估值相对比较饱满，我们暂维持 “中性”评级。
强烈推荐——中投证券:业绩稳定增长，集团同业竞争有望解决【2009-10-27】
我们维持公司 09-10年 EPS0.68、0.80 元的预测，RNAV13.3元，维持强烈推荐。
买 入——中银国际:受益上海房价上涨和崇明开发【2009-10-27】
我们下调了公司2009-2011年的每股收益预测至0.56、0.79和 1.14元， 但重申买入
评级， 维持目标价格 21.90元。
推 荐——齐鲁证券:立足长三角区域，受惠大浦东开发【2009-10-27】
我们预计公司 09 年、10 年和 11 年每股收益分别为 0.47 元、0.65 元和 0.76 元
，截止上一交易日 17.78 元的收盘价，对应的 P/E 分别为 38 倍、27 倍和 23 倍
，基本处于行业均值水平，考虑到公司的区域龙头优势和未来的成长性，给予公司“
推荐”评级。
增 持——天相投顾:收入结算稳定，盈利能力提高【2009-10-27】
我们预测公司 2009 和 2010 年的每股收益分别为 0.52 元和0.64 元，按公司2009
年 10 月 26日收盘价 17.78 元，对应的动态市盈率分别为 34倍和 28 倍。维持“
增持”的投资评级。
增 持——安信证券:中华企业2009年3季报点评【2009-10-26】
预计公司09、10年归属于母公司的净利润分别为6.78、8.28亿元，分别同比增长46.1
％、22.2％，对应09、10年的每股收益为0.62、0.76元。我们维持公司20元的6个月
目标价和增持-A的投资评级。
买 入——中银国际:销售基本符合预期【2009-08-17】
我们维持将中华企业 2009 年的盈利预测基本不变，小幅下调 2010年业绩预测至 0.
95元，但小幅上调 11年业绩至 1.24元，其中仍然未包括古北 9-4A项目的整售收益
。我们对该股重申买入评级，并将目标价格由 18.40元上调至 21.90元。
中 性——中金公司:中期业绩符合预期【2009-08-17】
目前，公司股价对应09、10 年市盈率分别为33.2、31.0倍，对10 年底净资产值有 6
1%的溢价。公司估值相对较高，而作为上海本地龙头，在上海的项目储备偏少也限制
了公司的长远发展，因此维持“中性”评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 48｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 36｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-06-28 ｜ ｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜公司拟非公开发行A股股票购买控股股东地产集团持有的经营集 ｜
｜ ｜团10%股权、凯峰房产10%股权和馨虹臵业100%股权,并募集现金 ｜
｜ ｜。2014年6月27日,公司与地产集团签署附条件生效的《中华企业｜
｜ ｜股份有限公司与上海地产(集团)有限公司之非公开发行股份认购｜
｜ ｜协议》。本次发行完成后,控股股东地产集团认购的本次非公开 ｜
｜ ｜发行的股份自发行结束之日起36个月内不得上市交易或转让,其 ｜
｜ ｜他特定投资者认购的股份自发行结束之日起12个月不得上市交易｜
｜ ｜或转让。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-06-12 ｜ 3000｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜控股子公司上海国际汽车城臵业有限公司拟以委托贷款形式通过｜
｜ ｜交通银行股份有限公司上海分行向上海地产园林发展有限公司借｜
｜ ｜款人民币3000万元，年利率7.92%，期限2年，借款资金用于上海｜
｜ ｜国际汽车城臵业有限公司相关项目的开发建设。由于上海国际汽｜
｜ ｜车城臵业有限公司与上海地产园林发展有限公司均系上海地产（｜
｜ ｜集团）有限公司控股子公司，故上述交易均构成关联交易。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2014-01-03 ｜ 1464495647｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-03-15 ｜ 790000000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 股权转让 ｜2013-06-20 ｜ ｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜2013年6月18日,公司收到控股股东上海地产（集团）有限公司（｜
｜ ｜以下简称“地产集团”）的告知函，具体内容如下：地产集团于｜
｜ ｜2013年6月17日通过上海证券交易所大宗交易系统以每股5.29元 ｜
｜ ｜的价格收购上海房地（集团）有限公司（以下简称“上房集团”｜
｜ ｜）持有的公司股份2,951,652股，占公司已发行总股份数的0.19%｜
｜ ｜。本次大宗交易进行前，地产集团持有公司股份562,726,868股 ｜
｜ ｜，占公司已发行总股份数的36.17%；上房集团持有公司股份2,95｜
｜ ｜1,652股，占公司已发行总股份数的0.19%。大宗交易完成后，地｜
｜ ｜产集团持有公司股份565,678,520股，占公司已发行总股份数的3｜
｜ ｜6.36%；上房集团不再持有公司股份。2013年5月10日，公司董事｜
｜ ｜会审议通过向地产集团收购其持有的上房集团60%股权并公告， ｜
｜ ｜收购完成后，公司将持有上房集团100%股权。为避免收购上房集｜
｜ ｜团后形成交叉持股，进一步理顺公司股权关系，因此地产集团通｜
｜ ｜过大宗交易系统收购上房集团持有的全部公司股份。 ｜
└──────┴────────────────────────────┘
