☆经营分析☆ ◇600791 京能置业 更新日期：2025-10-26◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与经营。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅收入 ｜ 67879.75｜ 3426.78｜ 5.05｜ 92.90｜
｜商业收入 ｜ 1298.58｜ 541.35｜ 41.69｜ 1.78｜
｜其他业务 ｜ 1260.74｜ 1005.78｜ 79.78｜ 1.73｜
｜储藏间收入 ｜ 1183.22｜ -13.07｜ -1.10｜ 1.62｜
｜电费收入 ｜ 644.09｜ --｜ -｜ 0.88｜
｜管理费收入 ｜ 313.21｜ 77.36｜ 24.70｜ 0.43｜
｜租金收入 ｜ 281.88｜ 270.95｜ 96.12｜ 0.39｜
｜车库收入 ｜ 187.51｜ 45.62｜ 24.33｜ 0.26｜
｜其他业务-其他 ｜ 21.56｜ 13.39｜ 62.09｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 50282.70｜ 5749.82｜ 11.43｜ 70.02｜
｜天津地区 ｜ 21423.72｜ -796.37｜ -3.72｜ 29.83｜
｜宁夏银川地区 ｜ 103.37｜ 53.00｜ 51.27｜ 0.14｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 543305.76｜ 97499.72｜ 17.95｜ 99.07｜
｜其他业务 ｜ 2553.69｜ 1986.14｜ 77.78｜ 0.47｜
｜管理费收入 ｜ 1593.49｜ 1121.79｜ 70.40｜ 0.29｜
｜租金收入 ｜ 807.28｜ 742.07｜ 91.92｜ 0.15｜
｜其他业务-其他 ｜ 124.68｜ 122.29｜ 98.08｜ 0.02｜
｜电费收入 ｜ 28.24｜ -0.00｜ -0.00｜ 0.01｜
｜投资性房地产转让 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅收入 ｜ 532612.95｜ 94232.45｜ 17.69｜ 97.12｜
｜车库收入 ｜ 6322.59｜ 2275.95｜ 36.00｜ 1.15｜
｜储藏间收入 ｜ 3572.89｜ 676.11｜ 18.92｜ 0.65｜
｜其他业务 ｜ 2553.69｜ 1986.14｜ 77.78｜ 0.47｜
｜管理费收入 ｜ 1593.49｜ 1121.79｜ 70.40｜ 0.29｜
｜租金收入 ｜ 807.28｜ 742.07｜ 91.92｜ 0.15｜
｜商业收入 ｜ 797.33｜ 315.21｜ 39.53｜ 0.15｜
｜其他业务-其他 ｜ 124.68｜ 122.29｜ 98.08｜ 0.02｜
｜电费收入 ｜ 28.24｜ -0.00｜ -0.00｜ 0.01｜
｜投资性房地产转让 ｜ -｜ --｜ -｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 497686.50｜ 91645.71｜ 18.41｜ 91.17｜
｜天津地区 ｜ 44505.55｜ 5506.25｜ 12.37｜ 8.15｜
｜其他业务 ｜ 2553.69｜ 1986.14｜ 77.78｜ 0.47｜
｜宁夏银川地区 ｜ 1113.71｜ 347.76｜ 31.23｜ 0.20｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅收入 ｜ 154026.05｜ 25631.56｜ 16.64｜ 96.26｜
｜车库收入 ｜ 2058.09｜ 878.00｜ 42.66｜ 1.29｜
｜其他业务 ｜ 1054.42｜ 794.82｜ 75.38｜ 0.66｜
｜储藏间收入 ｜ 1033.12｜ 520.81｜ 50.41｜ 0.65｜
｜管理费收入 ｜ 827.28｜ 591.44｜ 71.49｜ 0.52｜
｜商业收入 ｜ 780.47｜ 224.11｜ 28.72｜ 0.49｜
｜租金收入 ｜ 189.61｜ --｜ -｜ 0.12｜
｜其他业务-其他 ｜ 21.42｜ 13.77｜ 64.29｜ 0.01｜
｜电费收入 ｜ 16.10｜ -0.00｜ -0.00｜ 0.01｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 140351.97｜ 25635.74｜ 18.27｜ 88.30｜
｜天津地区 ｜ 17633.31｜ 2069.33｜ 11.74｜ 11.09｜
｜宁夏银川地区 ｜ 966.88｜ 344.23｜ 35.60｜ 0.61｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 445500.09｜ 31662.92｜ 7.11｜ 96.53｜
｜其他业务 ｜ 8010.33｜ 1455.20｜ 18.17｜ 1.74｜
｜投资性房地产转让 ｜ 4461.61｜ -1122.81｜-25.17｜ 0.97｜
｜管理费收入 ｜ 2354.25｜ 1567.93｜ 66.60｜ 0.51｜
｜租金收入 ｜ 968.59｜ 907.39｜ 93.68｜ 0.21｜
｜其他业务-其他 ｜ 114.69｜ 109.73｜ 95.68｜ 0.02｜
｜电费收入 ｜ 111.20｜ -7.05｜ -6.34｜ 0.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅收入 ｜ 422269.73｜ 26100.86｜ 6.18｜ 91.50｜
｜车库收入 ｜ 11302.64｜ 3293.32｜ 29.14｜ 2.45｜
｜储藏间收入 ｜ 11156.60｜ 2107.72｜ 18.89｜ 2.42｜
｜其他业务 ｜ 8010.33｜ 1455.20｜ 18.17｜ 1.74｜
｜投资性房地产转让 ｜ 4461.61｜ -1122.81｜-25.17｜ 0.97｜
｜管理费收入 ｜ 2354.25｜ 1567.93｜ 66.60｜ 0.51｜
｜租金收入 ｜ 968.59｜ 907.39｜ 93.68｜ 0.21｜
｜商业收入 ｜ 771.11｜ 161.02｜ 20.88｜ 0.17｜
｜其他业务-其他 ｜ 114.69｜ 109.73｜ 95.68｜ 0.02｜
｜电费收入 ｜ 111.20｜ -7.05｜ -6.34｜ 0.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 381333.07｜ 25809.44｜ 6.77｜ 84.08｜
｜天津地区 ｜ 61600.35｜ 4931.35｜ 8.01｜ 13.58｜
｜其他业务 ｜ 8010.33｜ 1455.20｜ 18.17｜ 1.77｜
｜宁夏银川地区 ｜ 2566.67｜ 922.12｜ 35.93｜ 0.57｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）房地产行业情况
报告期内，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高
品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。政策层面持续发力，成
为推动市场止跌回稳的关键支撑，释放出积极效应。中央层面聚焦“多管齐下稳定
预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”的目
标，明确加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，同步推进住宅用地供应
优化、金融支持配套及地方调控灵活性提升，为市场稳健运行奠定基矗地方层面积
极响应，多地区出台涵盖公积金调整、购房补助、城市更新等领域的优化政策，形
成上下联动的政策合力。
随着“好房子”标准全面落地，使中高端改善型产品迅速成为市场主力，它不仅精
准回应了居民对绿色、智慧、健康空间的品质升级需求，也预示了房地产业由规模
扩张转向高质量发展的深刻变革，更以稳定改善预期、提振市场信心、加快库存去
化，夯实了行业企稳回升的根基，为构建可持续住房新模式注入强劲动能。
（二）公司主要经营工作情况
公司以房地产开发业务为主，主要从事北京、天津的房地产开发业务，经营模式为
房地产开发。公司开发的房地产项目主要包括京能·龙湖·熙上、京能·西山英北
京城建京能·樾园、京能丨电建·洺悦湾、京能·丽墅、京能·天下川、金泰丽富
嘉园、京能·雍清丽苑、京能·海语城、京能·西贤府等。2025年，公司持续深化
高质量发展理念，以创新发展为核心驱动力，全面推进提质增效战略落地。在运营
管理上，公司通过优化治理架构、强化精细化管控，不断提升整体运营效能；围绕
营销指标统一思想、开足马力，全力推动项目库存快速去化，盘活存量资产。在项
目投拓上，公司始终密切关注土地市场动态，深入研究行业政策导向及北京热点区
域市场特征，在综合考量各种因素的基础上，筛选优质地块进行投资论证。加强行
业头部企业间交流合作，进一步管控风险，提升公司投拓能力。在工程建设方面，
公司强化工程管控，强化在施项目指导，统一规划设计和协同施工，保安全、提进
度、稳节奏，打造高品质园区。公司以坚定不移的决心和开拓进取的精神，砥砺前
行，进一步细化过程管控，强化重难点突破，优化经营指标，以实干担当推动经营
管理工作持续提升，推进企业健康发展。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司围绕高质量发展目标，统筹推进各项经营管理工作。公司根据市场
环境及自身情况，聚焦优质地块投拓、资产盘活与库存去化工作，推动上下游业务
拓展和历史遗留问题化解，实现经营管理水平的持续提升。公司系统提升成本管控
工作，以目标考核为抓手、以费用管控为重点、以机制创新为支撑，构建全流程成
本管理体系，强化短期成本压降效果，为长期提质增效奠定基矗公司资金管理成效
显著，通过权益融资、ABS等创新融资方式置换高息债务，截至2025年6月末，综合
融资成本降至3.1%，较去年同期下降50个基点，有效降低了财务风险。经营业绩方
面，公司实现营业收入7.18亿元，本期结转规模较上年同期减小，收入较上年同期
下降；利润总额-2.45亿元，较上年同期增亏；归属于上市公司股东净利润-2亿元
，较上年同期增亏。
2.报告期内，公司控股子公司合计车位销售61个（全口径）。
（2）参股公司
三、报告期内核心竞争力分析
公司拥有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发与管理模式，拥有
稳定专业、结构优化的房地产开发团队。作为具有国资背景且专注于房地产开发的
企业，公司拥有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强化战略引导，关
注政策、市场环境与自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控并坚守底线思维
。立足服务首都发展，与业内优秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投
资储备项目，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基矗积极投入商品房、保障
房、共有产权房建设，打造多元化住宅供应体系，已在北京、天津等重点区域形成
一定的房地产开发规模，积累了良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕潜力。
充分发挥京能集团内部协同优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合、居住与
产业相结合的房地产项目。
四、可能面对的风险
1.政策法规风险
由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银
行信贷政策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可
能导致违规可能性增大、项目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来不确定
性。
公司将紧密追踪国家房地产行业调控政策、金融政策等的动态变化，深度剖析政策
走向，严守政策法规风险红线以制定战略规划；同时密切关注国家或地方行业政策
形势变化，适时调整战略规划的实施；此外，还将构建政策法规动态跟踪机制，并
严格落实合规三道防线审查机制。
2.宏观环境风险
由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业
面临不利的市场环境，而给公司发展带来不确定性。
公司将加强对宏观环境的深度调研，综合考量经济走势、政策导向、行业动态等多
维度因素，全方位剖析宏观环境的现状及未来趋势，并结合企业发展实际情况制定
战略规划；同时，紧密关注国内经济形势的动态变化，灵活调整战略规划。
3.营销策略风险
由于政策法规跟踪不及时，对市场的了解、判断不准确，销售前准备工作不到位，
广告宣传、市场推广角度偏离，销售思路与实际不符，销售策略选择不科学、不明
确，无法满足市场的需求，或与国家政策不符，难以完成公司既定销售计划。
公司将强化政策法规跟踪和市场调研，优化销售计划管理流程；构建销售计划监督
审批机制，贯彻“无预算不支出”原则；推行项目负责制，全流程督导日常工作；
细致调研市场，锚定目标客户，精准制定营销策略；定期跟踪评估策略的有效性，
以确保销售目标的达成。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜宁夏京能房地产开发有限公司｜ 40000.00｜ 429.64｜ 92861.39｜
｜天津海航东海岸发展有限公司｜ 5000.00｜ -4330.21｜ 143850.52｜
｜天津京能蓝光房地产开发有限｜ -｜ -0.61｜ 5047.91｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津京能世茂房地产开发有限｜ -｜ 8.76｜ 9252.94｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜大连京能阳光房地产开发有限｜ 10000.00｜ -2020.43｜ 54765.74｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京天创世缘房地产开发有限｜ 6000.00｜ 532.33｜ 43536.97｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京国电房地产开发有限公司｜ 6000.00｜ -383.99｜ 28956.96｜
｜北京京能育兴房地产开发有限｜ 10000.00｜ -941.77｜ 22588.16｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京能海赋置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -311.76｜ 53204.95｜
｜北京京能京西房地产开发有限｜ 10000.00｜ -700.78｜ 448142.97｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京能云泰房地产开发有限｜ 174500.00｜ -2885.23｜ 186542.59｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京石融宁房地产开发有限｜ 1000.00｜ 94.33｜ 6260.09｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京珑置业有限公司 ｜ 50000.00｜ 1308.52｜ 91509.67｜
｜北京九樾房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -2773.94｜ 154479.82｜
｜北京丽富房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ 136.01｜ 99607.37｜
｜北京丰璟房地产开发有限公司｜ 155000.00｜ -1157.65｜ 455146.39｜
｜京能置业(天津)有限公司 ｜ 120000.00｜ -2550.62｜ 156942.87｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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