☆经营分析☆ ◇600675 中华企业 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产投资开发、商品房经营、租赁及物业管理。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 609871.50｜ 213536.74｜ 35.01｜ 91.31｜
｜物业管理 ｜ 41237.61｜ 4637.06｜ 11.24｜ 6.17｜
｜商业 ｜ 15063.52｜ -696.35｜ -4.62｜ 2.26｜
｜其他业务 ｜ 1747.67｜ 1518.43｜ 86.88｜ 0.26｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品 ｜ 580814.43｜ 205807.32｜ 35.43｜ 86.96｜
｜劳务收入 ｜ 41219.83｜ 4619.29｜ 11.21｜ 6.17｜
｜租赁 ｜ 29057.07｜ 7729.42｜ 26.60｜ 4.35｜
｜商品收入 ｜ 15081.30｜ -678.57｜ -4.50｜ 2.26｜
｜其他业务 ｜ 1747.67｜ 1518.43｜ 86.88｜ 0.26｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海地区 ｜ 656036.71｜ 216874.22｜ 33.06｜ 98.22｜
｜江苏地区 ｜ 8307.81｜ 711.68｜ 8.57｜ 1.24｜
｜其他业务 ｜ 1747.67｜ 1518.43｜ 86.88｜ 0.26｜
｜安徽地区 ｜ 1320.30｜ -230.73｜-17.48｜ 0.20｜
｜吉林地区 ｜ 466.55｜ 86.52｜ 18.55｜ 0.07｜
｜浙江地区 ｜ 41.27｜ 35.77｜ 86.67｜ 0.01｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜ 591805.87｜ 222568.06｜ 37.61｜ 85.04｜
｜物业管理 ｜ 69891.03｜ 2866.73｜ 4.10｜ 10.04｜
｜商业 ｜ 31979.94｜ 295.37｜ 0.92｜ 4.60｜
｜其他业务 ｜ 2152.46｜ 519.96｜ 24.16｜ 0.31｜
｜服务业 ｜ 67.25｜ 63.61｜ 94.59｜ 0.01｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品 ｜ 527687.60｜ 203691.02｜ 38.60｜ 75.83｜
｜劳务收入 ｜ 70435.99｜ 1066.41｜ 1.51｜ 10.12｜
｜租赁 ｜ 64696.74｜ 18974.47｜ 29.33｜ 9.30｜
｜商品收入 ｜ 30923.76｜ 2061.86｜ 6.67｜ 4.44｜
｜其他业务 ｜ 2152.46｜ 519.96｜ 24.16｜ 0.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海地区 ｜ 673196.62｜ 227115.82｜ 33.74｜ 96.74｜
｜江苏地区 ｜ 16313.74｜ -1467.66｜ -9.00｜ 2.34｜
｜吉林地区 ｜ 2996.12｜ 814.10｜ 27.17｜ 0.43｜
｜其他业务 ｜ 2152.46｜ 519.96｜ 24.16｜ 0.31｜
｜安徽地区 ｜ 1031.41｜ -776.57｜-75.29｜ 0.15｜
｜浙江地区 ｜ 206.20｜ 108.07｜ 52.41｜ 0.03｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜劳务收入 ｜ 35488.71｜ 2513.82｜ 7.08｜ 33.27｜
｜租赁 ｜ 32071.45｜ 10336.40｜ 32.23｜ 30.06｜
｜开发产品 ｜ 24135.31｜ 13613.60｜ 56.41｜ 22.62｜
｜商品收入 ｜ 14785.49｜ -97.81｜ -0.66｜ 13.86｜
｜其他业务 ｜ 200.18｜ 126.27｜ 63.08｜ 0.19｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海地区 ｜ 95910.53｜ 26752.19｜ 27.89｜ 89.90｜
｜江苏地区 ｜ 7970.26｜ -368.23｜ -4.62｜ 7.47｜
｜吉林地区 ｜ 1942.26｜ 451.39｜ 23.24｜ 1.82｜
｜安徽地区 ｜ 570.65｜ -422.61｜-74.06｜ 0.53｜
｜其他业务 ｜ 200.18｜ 126.27｜ 63.08｜ 0.19｜
｜浙江地区 ｜ 87.25｜ -46.72｜-53.55｜ 0.08｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业 ｜1231101.76｜ 396673.85｜ 32.22｜ 93.35｜
｜物业管理 ｜ 60169.79｜ 1453.55｜ 2.42｜ 4.56｜
｜商业 ｜ 22524.06｜ -2362.88｜-10.49｜ 1.71｜
｜其他业务 ｜ 3737.60｜ 1831.93｜ 49.01｜ 0.28｜
｜服务业 ｜ 1211.62｜ 1098.96｜ 90.70｜ 0.09｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜开发产品 ｜1162293.90｜ 366227.38｜ 31.51｜ 88.14｜
｜租赁 ｜ 69358.31｜ 30354.05｜ 43.76｜ 5.26｜
｜劳务收入 ｜ 61529.15｜ 2542.41｜ 4.13｜ 4.67｜
｜商品收入 ｜ 21825.86｜ -2260.35｜-10.36｜ 1.66｜
｜其他业务 ｜ 3737.60｜ 1831.93｜ 49.01｜ 0.28｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海地区 ｜1284922.24｜ 398547.84｜ 31.02｜ 97.44｜
｜江苏地区 ｜ 23925.64｜ -1748.88｜ -7.31｜ 1.81｜
｜吉林地区 ｜ 4431.71｜ 580.68｜ 13.10｜ 0.34｜
｜其他业务 ｜ 3737.60｜ 1831.93｜ 49.01｜ 0.28｜
｜安徽地区 ｜ 1594.99｜ -550.12｜-34.49｜ 0.12｜
｜浙江地区 ｜ 132.64｜ 33.96｜ 25.60｜ 0.01｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、所属行业情况说明
根据中指研究院发布的《2025上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，20
25年以来，房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度
以来有所降温。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.88%，而新房价格却呈
现出相反的趋势，累计上涨了0.97%。2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政
策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市
总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体下降。从趋势来看，政策空间及力
度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不
同城市、不同项目分化趋势将延续，“好城市+好房子”新房市场空间仍在。土地
市场方面，2025年上半年300城住宅用地出让金同比增幅超两成，TOP20城市出让金
占全国比重升至66%。市场热度仅集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成
都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市
郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。
展望下半年，考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下，销售基数升高，预计下
半年销售降幅较上半年将略有扩大，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。
2、公司主营业务情况说明
中华企业股份有限公司创立于1954年，1993年改制为A股上市公司，系上海解放后
首家专业房地产开发经营企业。其业务范围涵盖住宅开发、商办项目开发、持有型
物业经营及物业服务管理。历经七十余年发展，公司在房地产开发与城市建设领域
积淀了深厚经验，致力于提升产品品质与资产效益，深化社区服务，持续增进客户
满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦地产开发及资产经营，强化城市
生活服务板块，深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以
服务集团“区域整体开发”战略为指引，加大市场化土地资源获取力度，夯实发展
基础，着力深化城市生活服务领域，矢志成为“上海有重要影响力的城市更新综合
开发运营企业”。
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年，面对市场深度调整与政策持续优化的双重环境，中华企业坚持“稳
中求进、以质取胜”的总基调，围绕党建引领、资金保障、产品兑现、资产盘活、
服务增值等主线，为公司行稳致远筑牢韧性与活力根基。
一、党建引领，把稳高质量发展方向盘
2025年上半年，中华企业党委以强化党建引领作为首要任务，通过领导班子带头“
领”学、党员干部全面“普”学、纪检党群上门“送”学、警示教育以案“促”学
、紧盯关键从严“重”学，把贯彻中央八项规定精神贯穿决策全流程；同步加强基
层组织的动态管理，加速推进党支部标准化建设，发挥群团组织作用和工作优势，
为企业行稳致远筑牢政治与群众根基。
二、财务筑基，夯实稳健资金底盘
公司成功完成15.2亿元公司债发行，票面利率1.88%创公司融资产品历史最低利率
，认购倍数3.68倍；提前归还经营性物业贷款15.6亿元，通过控制融资规模压降财
务费用，降低融资利率105个BP；启动CMBS“发新还旧”重组形式控制融资规模和
利率，多渠道锁定低成本长周期资金，有利于优化公司融资结构，为公司守牢现金
流安全底线。
三、产品升级，兑现高品质交付
上半年，公司围绕“海派好房子”理念，聚焦产品力与标准化双轮驱动：云萃森林
项目以超低能耗技术完成东区高品质交付，实现一次性到访交付率、整体交付率双
100%；松江广富林项目结合业主需求与体验，对外立面、景观等进行点状提升，打
造新中式美学社区；云启春申项目融入摩登海派元素，年内预看房在即，兑现品质
承诺。
四、资产提质，释放存量价值新动能
报告期内，公司通过腾笼换鸟、精准招商，实现新签面积同比增长35%。中企国际
金融中心引入多家标杆金融机构，加速释放金融产业集聚效应；古北财富中心成功
导入芯片龙头企业，区域产业地标加速成型。另一方面，住宅尾盘项目依托“空间
改造+场景展示+政策驱动”组合拳，难点户型与车位去化提速，形成可快速复制模
板，存量资产价值持续释放。
五、多元服务，培育可持续盈利新曲线
物业板块完成整合更名，管理规模增至2531万平方米，古北、申城物业双双获“五
星”及“上海品牌”认证，市场化拓展新接物业管理项目22个。住宅、商办、高校
、城市公共空间等多业态齐头并进。农业板块依托崇明基地与净菜加工中心，持续
优化供应链与团餐运营，毛利率稳中有升，食材供应链新增上海客运段、中海油、
特斯拉等十余家客户，团餐业务服务项目总数已增至45家，续签率均达100%；同时
探索链接业主开展农旅体验、公益认养等活动，为公司贡献持续现金流与利润增量
。
下半年，公司将围绕“保交付、促去化、稳现金流”的主线，一是紧抓推盘节奏和
现房去化，确保现金流回笼；二是深化招商稳商，聚焦重点项目出租率爬坡，力保
全年租金应收尽收；三是加大业务板块成本管控力度，提升经营效率；四是多元融
资并举，优化资金结构，持续压降财务支出，为公司稳健经营注入持续动能。
三、报告期内核心竞争力分析
1、发展战略明确
公司“十四五”规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，
聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。
2、产业协同发展
公司于发展主业之际，着力打造城市生活服务板块，积极培育新业绩增长点。旗下
新弘农业公司作为面向城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平
台，已初步构建以都市农业产、加、销一体化产业链为核心竞争力的餐食服务体系
。旗下古北物业集团对标“国内领先、国际先进”标准，构建以物业管理为平台，
物业多元经营与专业服务为发展方向的“一体两翼”格局，业务规模、专业能力及
服务品质均居行业前列，参与制定《公众物业管理服务认证要求》，品牌影响力持
续提升。
3、股东回报稳定
国内经济复苏动能趋缓背景下，公司始终重视股东回报，自上市以来累计现金分红
43.41亿元。
四、可能面对的风险
一、政策风险
在当前经济形势下，全球主要经济体的经济增长前景仍不明朗。国内外经济形势的
复杂性与不确定性，对房地产市场的总体供求关系产生显著影响，进而导致市场波
动。尽管相关部门已出台一系列政策以支持房地产企业的合理融资需求，旨在推动
行业良性循环与健康发展，但政策环境的动态变化仍需高度关注。公司需密切关注
后续调控政策的走向，进一步深化转型升级，夯实企业发展基础，以有效应对政策
变化可能带来的潜在风险。
二、市场风险
近年来，房地产行业整体增速显著放缓，市场格局正从以增量开发为主逐步转向存
量运营主导。尽管需求端及信贷环境有所优化，但房地产市场的深度调整态势仍未
改变，行业前景仍面临不确定性。此外，房地产项目开发周期长、资金回收慢，且
对运营人员的专业性、管理范围的广泛性提出了更高要求，这对公司的投融资能力
、运营成本控制以及项目安全管理机制构成了严峻挑战。公司需持续优化资源配置
，提升运营效率，以应对市场风险带来的潜在影响。
三、经营风险
中央及地方政府的调控政策变化，对房地产企业的经营产生直接影响。房地产开发
具有开发周期长、资金投入大、综合性强等特点，对项目开发的全流程管控、销售
策略的精准实施以及市场环境的适应能力均提出了较高要求。面对诸多困难与挑战
，公司需进一步完善风险防范措施，增加优质土地储备，加快资金回笼速度，优化
项目管理流程，提升抗风险能力，以应对未来可能出现的经营风险，确保企业稳健
发展。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海浦东新区上钢集贸市场经｜ -｜ -｜ -｜
｜营管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜吉林市海上置业有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜江阴中企誉德房地产有限公司｜ 22000.00｜ -｜ -｜
｜上海顺驰置业有限公司 ｜ 70000.00｜ -｜ -｜
｜上海杉野置业有限公司 ｜ 800.00｜ -｜ -｜
｜中星(昆山)城际置业有限公司｜ 82000.00｜ -｜ -｜
｜上海原经房地产(集团)有限公｜ 30000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海富源滨江开发有限公司 ｜ 39600.00｜ -｜ -｜
｜洵钻(南通)置业有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜古北集团香港有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜苏州中华园房地产开发有限公｜ 48000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海金樱览胜商业资产管理有｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜苏州工业园区中华企业房地产｜ 42000.00｜ -｜ -｜
｜开发有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海润钻房地产开发有限公司｜ 99000.00｜ -｜ -｜
｜上海古北劳动服务有限公司 ｜ 10.80｜ -｜ -｜
｜上海中星集团申城物业有限公｜ 1170.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海古北顾村置业有限公司 ｜ 900.00｜ -｜ -｜
｜上海星筑房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜上海金丰易居房地产顾问有限｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海中星(集团)有限公司 ｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜苏州洞庭房地产发展有限公司｜ 2930.64｜ -｜ -｜
｜上海星舜置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜上海中星集团昆山置业有限公｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海鼎达房地产有限公司 ｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜上海古北房产租赁有限公司 ｜ 1770.00｜ -｜ -｜
｜上海中星集团新城房地产有限｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜中星(安徽)置业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜上海润钻置业有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海中星集团振城不动产经营｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海瀛茸置业有限公司 ｜ 120000.00｜ -｜ -｜
｜上海恒城房地产有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海新古北物业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海洵钻房地产开发有限公司｜ 60000.00｜ -｜ -｜
｜上海中星集团怡城实业有限公｜ 2900.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海申江怡德投资经营管理有｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海中星集团实业有限公司 ｜ 90.00｜ -｜ -｜
｜上海古北新虹劳务服务有限公｜ 90.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海淞泽置业有限公司 ｜ 300000.00｜ 74020.98｜ 937994.46｜
｜上海瀛浦置业有限公司 ｜ 40000.00｜ -｜ -｜
｜上海国际汽车城置业有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜中星(镇江)置业有限公司 ｜ 22000.00｜ -｜ -｜
｜上海中大股份有限公司 ｜ 5621.20｜ -｜ -｜
｜上海地产馨逸置业有限公司 ｜ 45000.00｜ -｜ -｜
｜上海虹城房地产有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海鸿钻房地产开发有限公司｜ 60000.00｜ -｜ -｜
｜上海中鸿置业有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海侨建重联企业发展有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海房地集团物业服务有限公｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜无锡中城置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海保锦润房地产有限公司 ｜ 96000.00｜ 52733.74｜ 154224.17｜
｜上海沣钻房地产开发有限公司｜ 220000.00｜ -｜ -｜
｜无锡中城誉品置业有限公司 ｜ 65000.00｜ -｜ -｜
｜中企食当家(上海)城市生活服｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜务有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜无锡申锡房地产实业有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜上海全策房地产有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜上海高校餐饮管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海新城物业有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜上海康健加油有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜杭州中华企业房地产发展有限｜ 80000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海营口加油站有限责任公司｜ -｜ -｜ -｜
｜中星(扬州)置业有限公司 ｜ 15000.00｜ -｜ -｜
｜上海良城物业管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜上海富鸣滨江开发建设投资有｜ 36200.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海新弘生态农业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜上海馨亭置业有限公司 ｜ 800.00｜ -｜ -｜
｜上海古北物业(集团)有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海环江投资发展有限公司 ｜ 58180.00｜ -6646.99｜ 822834.20｜
｜上海江森房屋设备有限公司 ｜ 546.27｜ -｜ -｜
｜上海地产古北安亭置业有限公｜ 32000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海古北(集团)有限公司 ｜ 20930.00｜ 4485.52｜ 299285.93｜
｜上海凯峰房地产开发有限公司｜ 30000.00｜ -｜ -｜
｜上海利昊物业管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
免责声明：本信息由本站提供，仅供参考，本站力求
但不保证数据的完全准确，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为
准，本站不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
用户个人对服务的使用承担风险。本站对此不作任何类型的担保。本站不担保服
务一定能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时性，安全性，出
错发生都不作担保。本站对在本站上得到的任何信息服务或交易进程不作担保。
本站提供的包括本站理财的所有文章，数据，不构成任何的投资建议，用户查看
或依据这些内容所进行的任何行为造成的风险和结果都自行负责，与本站无关。
