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珠免集团(600185)F10档案

珠免集团(600185)经营分析 F10资料

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珠免集团 经营分析

☆经营分析☆ ◇600185 珠免集团 更新日期:2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
    免税商品销售及大消费相关产业和房地产开发等。

【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|免税                    | 113108.53|  54870.19| 48.51|       65.02|
|房产板块                |  45218.97|   6622.34| 14.65|       25.99|
|大消费                  |  19616.90|   2156.69| 10.99|       11.28|
|其他                    |    568.67|    542.79| 95.45|        0.33|
|分部间抵销              |  -4554.29|  -1263.89| 27.75|       -2.62|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|免税商品销售            | 106808.96|  54387.84| 50.92|       61.40|
|房地产收入              |  42492.04|   4926.73| 11.59|       24.43|
|其他收入                |  21563.49|   1011.95|  4.69|       12.40|
|其他业务                |   3094.28|   2601.59| 84.08|        1.78|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|珠海地区                | 162336.33|  55130.04| 33.96|       93.32|
|其他地区                |   8089.19|   5131.23| 63.43|        4.65|
|其他业务                |   3094.28|   2601.59| 84.08|        1.78|
|上海地区                |    438.98|     65.26| 14.87|        0.25|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|免税商品销售            | 244138.59| 124747.53| 51.10|       45.61|
|房地产                  | 223037.22|  27905.59| 12.51|       41.67|
|其他                    |  52963.78|   5282.33|  9.97|        9.90|
|其他业务                |   7544.36|   4424.11| 58.64|        1.41|
|其他业务-租赁收入       |   5131.28|        --|     -|        0.96|
|其他业务-其他           |   2413.08|        --|     -|        0.45|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|免税商品销售            | 244138.59| 124747.53| 51.10|       45.61|
|房地产                  | 223037.22|  27905.59| 12.51|       41.67|
|其他                    |  52963.78|   5282.33|  9.97|        9.90|
|其他业务                |   7544.36|   4424.11| 58.64|        1.41|
|其他业务-租赁收入       |   5131.28|        --|     -|        0.96|
|其他业务-其他           |   2413.08|        --|     -|        0.45|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|珠海地区                | 356708.70| 139281.67| 39.05|       67.60|
|上海地区                | 124615.53|   1496.66|  1.20|       23.62|
|其他地区                |  38815.36|  17157.12| 44.20|        7.36|
|其他业务                |   7544.36|   4424.11| 58.64|        1.43|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产板块              | 169715.45|  16403.25|  9.67|       89.63|
|大消费                  |  22821.06|   2117.05|  9.28|       12.05|
|其他                    |    467.70|        --|     -|        0.25|
|大健康                  |     27.20|     16.35| 60.11|        0.01|
|分部间抵销              |  -3683.94|   -689.76| 18.72|       -1.95|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产收入              | 166794.39|  14573.11|  8.74|       88.09|
|其他收入                |  20101.24|   1880.85|  9.36|       10.62|
|其他业务                |   2451.84|   1860.63| 75.89|        1.29|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|上海地区                | 119992.68|   1457.42|  1.21|       63.37|
|珠海地区                |  60300.34|  14168.86| 23.50|       31.85|
|其他地区                |   6602.62|    827.68| 12.54|        3.49|
|其他业务                |   2451.84|   1860.63| 75.89|        1.29|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称                |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
|                        |万元)     |万元)     |(%)   |入比例(%)   |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产                  | 423324.82|  91569.58| 21.63|       87.97|
|其他                    |  41955.29|   6819.13| 16.25|        8.72|
|其他业务                |   7957.89|   4108.17| 51.62|        1.65|
|其他业务-其他           |   4539.93|        --|     -|        0.94|
|其他业务-租赁收入       |   3417.96|        --|     -|        0.71|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产                  | 423324.82|  91569.58| 21.63|       87.97|
|其他                    |  41955.29|   6819.13| 16.25|        8.72|
|其他业务                |   7957.89|   4108.17| 51.62|        1.65|
|其他业务-其他           |   4539.93|        --|     -|        0.94|
|其他业务-租赁收入       |   3417.96|        --|     -|        0.71|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|珠海地区                | 316355.41|  89112.68| 28.17|       66.85|
|上海地区                | 116867.74|   2867.97|  2.45|       24.70|
|其他地区                |  32056.96|   6408.06| 19.99|        6.77|
|其他业务                |   7957.89|   4108.17| 51.62|        1.68|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘


【3.经营投资】
     【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)免税及大消费产业方面
2025年上半年,国家延续促消费政策导向,通过多项政策措施促进消费,提升居民
收入,优化消费环境,以推动经济增长和消费市场的全面发展。2025年《政府工作
报告》将“大力提振消费”作为首要任务,并提出“创新和丰富消费场景,加快数
字、绿色、智能等新型消费发展”的目标。2025年3月,国务院办公厅印发《提振
消费专项行动方案》,提出大力提振消费,全方位扩大国内需求,增收减负提升消
费能力,以高质量供给创造有效需求,以优化消费环境增强消费意愿。据统计,20
24年,国内社会消费品零售总额达47.15万亿元,同比增长6.6%;2025年上半年,
国内社会消费品零售总额达24.55万亿元,同比增长5.0%。
免税行业近年来呈现出稳定发展的态势,跨境旅游复苏、消费者购买力提升以及政
策环境优化,为行业带来新的发展机遇。2025年,市内免税店政策加速落地,北京
、上海、广州、深圳等一线城市新增市内免税店试点,购物限额提升至1.5万元,
叠加“即购即提”便利化措施,推动境外消费回流。海南自贸港离岛免税政策进一
步优化,年购物额度提高至10万元,品类持续扩容,带动消费回流。同时,跨境电
商与免税渠道深度融合,形成“线上下单+线下提货”新模式,覆盖人群持续扩大
。2025年6月,广东省获批设立5家口岸出境免税店,持续优化口岸免税购物服务,
降低消费成本,释放内需潜力。
2025年4月,珠海市启动新一轮国企改革,加快全市国资国企的战略性重组,珠海
市国资委无偿将公司控股股东海投公司股权无偿划转至华发集团。公司作为全市唯
一以大消费为主业的国有资本投资运营平台公司,战略发展定位聚焦于“免税+商
管+商贸”,全力打造以免税业务为亮点、围绕大消费产业链布局的国内领先的消
费运营、商业和商贸的大型企业集团。免税业务作为公司的核心业务板块,已形成
覆盖口岸免税、跨境商务、商业综合体及线上渠道的全产业链布局。2025年7月,
珠海免税青茂口岸出境免税店开业运营,为免税消费深度融入区域经济注入新动能
,为出境旅客及珠澳市民带来更加便捷、多元的购物选择,持续激发口岸经济新活
力。2025年8月,珠海首单境外旅客购物离境退税“即买即退”业务在公司托管单
位珠海免税商场成功落地,标志着这一惠民政策在珠海实现首个场景化应用,为旅
客带来了更加高效、便捷的购物新体验。
(二)房地产业方面
2025年上半年,房地产政策延续“止跌回稳”导向,中央与地方协同发力。2025年
《政府工作报告》提出“更大力度促进楼市健康发展”,并从需求端、供给侧、风
险防范、好房子概念和行业长远发展给出了指导。2025年一季度房地产市场延续修
复态势,止跌回稳取得一定成效。年初以来,市场恢复更多集中于核心城市,“好
城市+好房子”表现出较强韧性,土地市场也有所恢复,但二季度以来市场边际效
应有所减弱。上半年政策定调持续释放积极信号,4月中央政治局会议指出“持续
巩固房地产市场稳定态势”,提出“加大高品质住房供给”,同时强调“优化存量
商品房收购政策”。6月国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳,进
一步优化现有政策,提升政策实施的系统有效性”,并明确“稳定预期、激活需求
、优化供给、化解风险”的政策发力方向,为市场注入信心。根据统计局的数据,
2025年上半年全国商品房销售面积4.6亿平方米,同比下降4%,降幅较2024年全年
收窄9.4个百分点;商品房销售金额4.4万亿元,同比下降6%,降幅较2024年全年收
窄11.6个百分点。自“止跌回稳”政策定调后,全国商品房销售面积与销售金额累
计同比降幅均有所改善。
2025年上半年,珠海市发布《关于珠海市促进房地产高质量发展的若干措施》,从
支持住房消费、优化土地管理、加速存量去化、强化要素保障等五大方面政策,旨
在推动房地产市场止跌回稳,通过置换、出租出售、收购、改造等路径,加速存量
去化,推动行业转型,构建高质量发展新模式。亦为公司存量房地产项目加速去化
,提供了政策指引。
当前房地产市场仍处在底部修复、改善企稳的阶段,随着一系列支持性政策密集释
放的企稳信号,2025年下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳
,但居民收入房价预期以及市场整体优质供给偏弱,重点城市中二手房对新房“替
代效应”明显,预计城市之间及项目之间分化行情将延续,“好城市+好房子”仍
具备结构性机会。
二、经营情况的讨论与分析
(一)免税业务
2024年末,公司通过重大资产置换新增核心免税业务板块,子公司珠海免税凭借免
税品经营优势,深挖粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略
机遇,持续推动业务升级。报告期内,公司顺应免税行业最新政策,优化采购结构
引入香槟等新品,持续拓展跨境电商、完税贸易渠道,探索白兰地完税销售模式;
重点提升香化、食品等产品销售占比,调整免税店经营布局、实施差异化品类经营
提升坪效;优化促销策略,依托互动营销、HPP联展等提升香化客单价与消费体验
。此外,公司深化与保乐力加、轩尼诗等国际集团的合作,整合免税资源赋能线上
及消费品贸易业务,构建大供应链体系,为降本增效奠定规模基矗2025年7月,珠
海免税青茂口岸出境免税店开业运营,为出境旅客及珠澳市民提供更便捷多元的选
择,持续激发口岸经济活力。免税公司依托政策利好与区位优势,持续优化销售管
理职能,推动销售管理专业化,围绕运营精细化管理,提升信息化、数智化赋能,
挖掘经营潜力。
报告期内,公司免税业务板块实现营业收入11.31亿元,净利润3.91亿元,经营活
动产生的现金流净额4.56亿元,有效改善公司整体财务状况和经营成果。
(二)商管业务
报告期内,为加快构建适应新消费时代特色的多元化商业运营模式,公司下属子公
司珠海珠免商业运营管理股份有限公司进一步提升商业管理专业化能力,积极推进
格力海岸·新新里MALL、格力·海岸小镇等商业项目的招商工作,进一步丰富消费
场景,提高消费品类的多元化和全面性;在加快产业数智化转型升级方面,珠海免
税已与阿里云、银泰商业集团合作建设珠海首个“数实一体化智能新零售平台”,
携手阿里云在业务云、AI场景应用等方面进行深入合作,与银泰商业集团在围绕零
售商业的数字化转型和消费者体验提升等方面开展合作,创新打造智慧新零售场景
,提升零售运营效率。后续,公司将持续优化商管业务经营模式,重塑经营管理体
系,引入信息化管理模式,建立商户评估机制,结合消费者行为大数据优化业态布
局。全力推进项目招商与筹备,升级品牌伙伴合作模式,共同开发定制化商品、联
名主题活动,打通线上线下会员体系,并动态优化品牌组合,持续深入挖掘商管潜
能。
(三)房地产业务
2024年末,公司通过重大资产置换,置出上海、三亚、重庆区域房地产业务。报告
期内,公司持续加大销售力度,通过数字化营销升级与渠道资源整合,创新营销模
式,加速推动存量房地产销售去化,全力履行五年房地产业务有序退出承诺。受房
地产行业整体深度调整影响,公司本期房地产项目结转收入和毛利较上年同期下降
,房地产业务收入持续下降,经营持续亏损。
三、报告期内核心竞争力分析
(一)国资整合协同优势
2025年4月,珠海市启动新一轮国资国企战略性重组,市国资委将公司控股股东海
投公司股权无偿划转至华发集团,开启资源协同新篇章。依托华发集团雄厚产业生
态,公司加速优化调整战略运营体系,构建“免税+商管+商贸”生态建设,对接粤
港澳消费升级机遇与政策红利。此次整合强化公司跨领域资源协同效能,助力公司
获取更丰富的资源禀赋及金融工具支持,依托集中采购与供应链优化,建立成本管
控体系,全面提升抗风险能力,为可持续发展提供坚实保障。
(二)优越的地理位置
公司位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海,毗邻中国香港、中国澳门、深圳三大湾
区中心城市,地理位置优越,能够持续享受粤港澳大湾区发展红利。根据珠海边检
总站公布数据,2025年1-6月经拱北、港珠澳大桥、横琴等珠港珠澳口岸出入境人
员数量约1.1亿人次,同比增长12%,查验出入境车辆和船舶等交通运输工具超647
万辆/艘次,同比增长25%,其中查验经港珠澳大桥珠海公路口岸出入境的“港车北
上”“澳车北上”车辆数量超187万辆次,同比大幅增长31%。自珠海赴澳门旅游“
一签多行”政策实施以来,截至2025年6月30日,该总站已查验持用该签注人员107
万人次,年内该总站查验出入境港澳居民和出入境内地居民达4,660万人次和6,070
万人次,分别同比增长12%和14%。公司口岸免税店依托拱北、港珠澳大桥等枢纽口
岸日均数十万人次的跨境人流,形成稳定的客流。未来,公司将依托政策红利与区
位优势,继续强化门店运营效能,运用信息系统与场景化陈列提升旅客进店率,争
取持续扩大市场份额,成为上市公司核心利润增长点。
(三)品牌优势
公司子公司珠海免税作为国内免税行业代表企业,积累了较强的品牌资源,与全球
千余个知名品牌建立了稳定的合作关系,与香化、酒水等国际大牌长期深度合作,
确保商品品质与品类丰富度,满足各类消费者的需求。公司免税商品会员高复购率
印证了公司免税业务在市场上强大的竞争力和用户满意度,全国近20个口岸和机场
的布局,年服务超2亿人次,进一步证明公司免税业务的市场影响力和用户基矗
(四)经营资质优势
免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务,且免税店开业后到实现盈亏平衡亦
需花费较长时间。公司旗下子公司珠海免税系国内最早一批从事免税品经营的公司
之一,积累了较强的先发竞争优势,能够在宏观政策大力支持免税行业快速发展的
机遇中,利用自身品牌资源、供应链渠道管理等优势提高品牌知名度以及市场占有
率。
(五)优秀的管理团队和人才培养体系
公司深耕免税行业40余年,搭建了覆盖采购、仓储到销售的全链条管理体系,保障
高效运营。公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队
,建立了敢于担当、勇于挑战、充满斗志的人才队伍,为公司战略的有效实施奠定
了坚实的基矗公司不断深化内部人才行业认知和商业运营实战演练,实现人才培养
与公司战略的精准对接。
四、可能面对的风险
1、市场风险
国内外大型免税运营商经过多年发展,经营模式较为成熟,已具备一定竞争优势,
并占据一定的市场规模,形成区域规模效应。若国内外大型免税运营商市场份额进
一步增加,供应链议价能力持续增强,其销售的免税商品全球比价竞争优势将持续
提升,免税行业市场竞争将持续加剧。公司若无法准确把握行业发展趋势以快速应
对市场竞争状况的变化,可能面临市场空间挤压,盈利能力下降风险。
2、政策风险
免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务,获得免税品经营资质需获得有关部
门的批准。如果未来国家调整免税行业的管理政策,例如免税行业的市场准入条件
、口岸出入境免税店招投标规则等,免税行业的市场竞争格局可能发生变化。若未
来不能采取有效措施增强自身竞争优势以提高公司在行业中的竞争地位,经营业绩
可能会受到不利影响。
3、汇率风险
公司子公司珠海免税的免税品采购和销售的主要结算货币及记账本位币为港币,但
同时珠海免税持有较大规模的人民币净头寸,人民币对港币的汇率波动可能导致汇
兑损失。若未来人民币对港币汇率出现大幅波动,将对公司经营业绩产生一定影响
。
4、房地产政策调整风险
房地产行业深度调整,行业两极化格局愈加明显,二手房市场挂牌量持续增加,以
价换量特征更为突出,对新房市场成交进一步形成压制。虽然公司已通过重大资产
重组置出部分房地产子公司股权,且未来将逐步去化存量房地产业务,但房地产行
业持续深度调整将对公司房地产业务后续经营产生一定影响。

【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
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|企业名称                  |注册资本(万元)|净利润(万元)|总资产(万元)|
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|珠海珠免商业运营管理股份有|       1000.00|           -|           -|
|限公司                    |              |            |            |
|珠海珠免渔业投资有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|珠海珠免物流有限公司      |         58.00|           -|           -|
|珠海珠免科技有限公司      |       1000.00|           -|           -|
|珠海珠澳跨境工业区大鹏仓储|        500.00|           -|           -|
|物流有限公司              |              |            |            |
|珠海市免税企业集团有限公司|      50000.00|    39091.52|   774155.58|
|珠海市珠免琴澳商业有限公司|       5000.00|           -|           -|
|珠海粤和企业管理有限公司  |        100.00|           -|           -|
|珠海市闸口免税商业有限责任|       2000.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|珠海经济特区金叶酒店有限公|             -|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海静云公馆酒店管理有限公|         50.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海香湾码头发展有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|珠海高格企业管理有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|珠盈免税有限公司          |             -|           -|           -|
|珠海鼎元生态农业有限公司  |       1500.00|           -|           -|
|珠海高格医疗科技有限公司  |       3000.00|           -|           -|
|珠海高格医药销售有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|珠海高格石化能源有限公司  |        500.00|           -|           -|
|珠海万山静云酒店管理有限公|       1000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海保联国际物流合作园投资|       3000.00|           -|           -|
|有限公司                  |              |            |            |
|珠免集团(珠海横琴)商业有限|       5000.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|珠免集团(海南)免税品有限公|      50000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠免国际有限公司          |       3000.00|           -|           -|
|珠免供应链(海南)有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|澳和贸易有限公司          |         10.00|           -|           -|
|澳和投资一人有限公司      |         10.00|           -|           -|
|珠海格力健身餐饮有限公司  |        100.00|           -|           -|
|海控隆泰国际(香港)有限公司|        100.00|           -|           -|
|海控国际(香港)有限公司    |         10.00|           -|           -|
|珠海保联供应链管理有限公司|       5000.00|           -|           -|
|珠海保联企业管理有限公司  |        100.00|           -|           -|
|珠海格力地产物业代理有限公|        100.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海格力房地产营销策划有限|        500.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|珠海格力港珠澳大桥人工岛发|      10000.00|           -|           -|
|展有限公司                |              |            |            |
|珠海格力置盛实业有限公司  |      26000.00|           -|           -|
|珠海汇真商务有限责任公司  |       5000.00|           -|           -|
|格力地产(香港)有限公司    |      20000.00|           -|           -|
|松原高格米业有限公司      |       1500.00|           -|           -|
|珠海洪湾中心渔港发展有限公|      14900.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海海合商业管理有限公司  |        500.00|           -|           -|
|珠海格力地产物业服务股份有|       2000.00|           -|           -|
|限公司                    |              |            |            |
|松原汇通米业有限公司      |        500.00|           -|           -|
|珠海免税(澳门)一人有限公司|       5000.00|           -|           -|
|揭阳市珠免免税品商贸有限公|       1000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海海控商贸服务有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|广西珠免免税品有限公司    |       3000.00|           -|           -|
|珠海格力建材有限公司      |       5000.00|           -|           -|
|广州市珠免免税品有限公司  |        500.00|           -|           -|
|宜昌市珠免免税品商贸有限公|        800.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海格力房产有限公司      |      12688.20|   -33630.60|  1336486.92|
|珠海保联水产品营销有限公司|         50.00|           -|           -|
|内蒙古珠免商贸有限公司    |        500.00|           -|           -|
|保联(珠海横琴)商业零售有限|      10000.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|中山市珠免商贸有限公司    |       1000.00|           -|           -|
|上海科华生物工程股份有限公|             -|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|珠海万联海岛开发有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|上海海控商业保理有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|珠海海控淇澳旅游有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|上海沪和企业管理有限公司  |        100.00|           -|           -|
|珠海海控物流有限公司      |        500.00|           -|           -|
|珠海海控玖零玖投资股份有限|       3000.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|珠海保联投资控股有限公司  |       5000.00|           -|           -|
|上海弘翌投资合伙企业(有限 |      10000.00|           -|           -|
|合伙)                     |              |            |            |
|三亚珠免旅文商业有限公司  |       6000.00|           -|           -|
|珠海海控竹洲水乡发展有限公|       5000.00|           -|           -|
|司                        |              |            |            |
|三亚珠免商业管理有限公司  |       1000.00|           -|           -|
|珠海合联房产有限公司      |       1000.00|           -|           -|
|珠海海控融资租赁有限公司  |      10000.00|           -|           -|
|珠海万海游艇会有限公司    |       1000.00|           -|           -|
|珠海海控贸易有限公司      |        500.00|           -|           -|
|珠海保联房产有限公司      |      39000.00|           -|           -|
|珠海万海旅游有限公司      |       1000.00|           -|           -|
|珠海海融智汇科技有限公司  |        300.00|           -|           -|
|珠海爱为康医药产业投资有限|       2000.00|           -|           -|
|公司                      |              |            |            |
|珠海太联房产有限公司      |       5000.00|           -|           -|
|珠海爱为康检测技术有限公司|       1000.00|           -|           -|
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