☆经营分析☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金
融等。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜10514281.3｜1564589.14｜ 14.88｜ 89.98｜
｜ ｜ 9｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1141672.74｜ 126632.13｜ 11.09｜ 9.77｜
｜其他业务 ｜ 29717.59｜ 19176.16｜ 64.53｜ 0.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜10514281.3｜1564589.14｜ 14.88｜ 89.98｜
｜ ｜ 9｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1141672.74｜ 126632.13｜ 11.09｜ 9.77｜
｜其他业务 ｜ 29717.59｜ 19176.16｜ 64.53｜ 0.25｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜3473580.15｜ 429177.57｜ 12.36｜ 29.73｜
｜中国上海 ｜1813318.82｜ 447625.36｜ 24.69｜ 15.52｜
｜中国江苏 ｜1316503.14｜ 158621.80｜ 12.05｜ 11.27｜
｜中国福建 ｜ 667695.66｜ 128051.16｜ 19.18｜ 5.71｜
｜中国安徽 ｜ 666681.79｜ 84968.42｜ 12.74｜ 5.71｜
｜中国浙江 ｜ 615814.62｜ 31906.25｜ 5.18｜ 5.27｜
｜中国陕西 ｜ 378081.80｜ 59472.86｜ 15.73｜ 3.24｜
｜中国北京 ｜ 366536.81｜ 74333.98｜ 20.28｜ 3.14｜
｜中国四川 ｜ 352570.59｜ 36169.38｜ 10.26｜ 3.02｜
｜中国江西 ｜ 312354.22｜ 28624.72｜ 9.16｜ 2.67｜
｜其他区域 ｜ 296922.89｜ 323.69｜ 0.11｜ 2.54｜
｜中国海南 ｜ 270024.28｜ 69192.49｜ 25.62｜ 2.31｜
｜中国辽宁 ｜ 262535.58｜ 35701.50｜ 13.60｜ 2.25｜
｜中国河南 ｜ 258188.89｜ 51610.93｜ 19.99｜ 2.21｜
｜中国天津 ｜ 176361.18｜ 5943.93｜ 3.37｜ 1.51｜
｜中国湖北 ｜ 172979.85｜ 529.79｜ 0.31｜ 1.48｜
｜中国山东 ｜ 116820.63｜ 36459.95｜ 31.21｜ 1.00｜
｜中国湖南 ｜ 81342.03｜ 4457.87｜ 5.48｜ 0.70｜
｜中国山西 ｜ 57641.20｜ 8049.63｜ 13.97｜ 0.49｜
｜其他业务 ｜ 29717.59｜ 19176.16｜ 64.53｜ 0.25｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜28735412.9｜3980289.29｜ 13.85｜ 92.20｜
｜ ｜ 4｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2294455.60｜ 273991.30｜ 11.94｜ 7.36｜
｜其他业务 ｜ 136763.44｜ 86369.72｜ 63.15｜ 0.44｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜28735412.9｜3980289.29｜ 13.85｜ 92.20｜
｜ ｜ 4｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2294455.60｜ 273991.30｜ 11.94｜ 7.36｜
｜其他业务 ｜ 136763.44｜ 86369.72｜ 63.15｜ 0.44｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜10763068.8｜1752291.50｜ 16.28｜ 34.53｜
｜ ｜ 2｜ ｜ ｜ ｜
｜中国江苏 ｜2277346.09｜ 155773.69｜ 6.84｜ 7.31｜
｜中国福建 ｜2252115.16｜ 242186.30｜ 10.75｜ 7.23｜
｜中国浙江 ｜1821853.82｜ 195101.08｜ 10.71｜ 5.85｜
｜中国四川 ｜1313706.04｜ 237351.93｜ 18.07｜ 4.22｜
｜中国北京 ｜1281896.39｜ 197879.32｜ 15.44｜ 4.11｜
｜中国山西 ｜1270422.00｜ 216672.05｜ 17.06｜ 4.08｜
｜中国海南 ｜1008926.70｜ 333991.22｜ 33.10｜ 3.24｜
｜中国河北 ｜ 987932.30｜ 112649.17｜ 11.40｜ 3.17｜
｜中国安徽 ｜ 952930.90｜ 128330.47｜ 13.47｜ 3.06｜
｜中国湖南 ｜ 898440.06｜ 71266.12｜ 7.93｜ 2.88｜
｜中国江西 ｜ 784519.46｜ 35552.82｜ 4.53｜ 2.52｜
｜中国上海 ｜ 768832.51｜ 184857.47｜ 24.04｜ 2.47｜
｜其他区域 ｜ 700923.73｜ 38085.97｜ 5.43｜ 2.25｜
｜中国山东 ｜ 572493.82｜ 70796.69｜ 12.37｜ 1.84｜
｜中国河南 ｜ 568759.07｜ 54419.26｜ 9.57｜ 1.82｜
｜中国重庆 ｜ 560126.46｜ 22132.34｜ 3.95｜ 1.80｜
｜中国天津 ｜ 538022.12｜ 44193.42｜ 8.21｜ 1.73｜
｜中国甘肃 ｜ 462686.91｜ 66806.15｜ 14.44｜ 1.48｜
｜中国辽宁 ｜ 454757.69｜ 8466.99｜ 1.86｜ 1.46｜
｜中国湖北 ｜ 450207.93｜ 33896.54｜ 7.53｜ 1.44｜
｜中国陕西 ｜ 339900.56｜ 51580.12｜ 15.18｜ 1.09｜
｜其他业务 ｜ 136763.44｜ 86369.72｜ 63.15｜ 0.44｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜12778192.0｜2020504.50｜ 15.81｜ 91.76｜
｜ ｜ 8｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1103450.62｜ 177404.02｜ 16.08｜ 7.92｜
｜其他业务 ｜ 43275.37｜ 32900.92｜ 76.03｜ 0.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜12778192.0｜2020504.50｜ 15.81｜ 91.76｜
｜ ｜ 8｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1103450.62｜ 177404.02｜ 16.08｜ 7.92｜
｜其他业务 ｜ 43275.37｜ 32900.92｜ 76.03｜ 0.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜4657760.43｜1043581.37｜ 22.41｜ 33.45｜
｜中国浙江 ｜1267593.37｜ 80217.27｜ 6.33｜ 9.10｜
｜中国江苏 ｜ 863426.31｜ 91276.92｜ 10.57｜ 6.20｜
｜中国北京 ｜ 739984.66｜ 105102.20｜ 14.20｜ 5.31｜
｜中国福建 ｜ 623749.35｜ 34665.30｜ 5.56｜ 4.48｜
｜中国四川 ｜ 620673.13｜ 104613.50｜ 16.85｜ 4.46｜
｜中国河北 ｜ 536629.95｜ 44492.81｜ 8.29｜ 3.85｜
｜中国海南 ｜ 524568.15｜ 157104.11｜ 29.95｜ 3.77｜
｜中国安徽 ｜ 513218.29｜ 78319.43｜ 15.26｜ 3.69｜
｜中国江西 ｜ 408509.80｜ 10194.87｜ 2.50｜ 2.93｜
｜中国河南 ｜ 381556.64｜ 35484.84｜ 9.30｜ 2.74｜
｜中国湖南 ｜ 344184.10｜ 48002.49｜ 13.95｜ 2.47｜
｜中国湖北 ｜ 320471.99｜ 77100.03｜ 24.06｜ 2.30｜
｜中国山东 ｜ 314241.64｜ 32773.92｜ 10.43｜ 2.26｜
｜中国上海 ｜ 307360.43｜ 75990.33｜ 24.72｜ 2.21｜
｜中国重庆 ｜ 264432.45｜ 17553.36｜ 6.64｜ 1.90｜
｜中国天津 ｜ 247495.10｜ 17870.78｜ 7.22｜ 1.78｜
｜中国山西 ｜ 197002.96｜ 58670.53｜ 29.78｜ 1.41｜
｜其他 ｜ 179001.02｜ 5669.08｜ 3.17｜ 1.29｜
｜中国陕西 ｜ 156760.12｜ 22879.05｜ 14.59｜ 1.13｜
｜中国辽宁 ｜ 152420.73｜ 19953.92｜ 13.09｜ 1.09｜
｜中国甘肃 ｜ 144316.90｜ 22262.05｜ 15.43｜ 1.04｜
｜海外 ｜ 116285.15｜ 14130.35｜ 12.15｜ 0.84｜
｜其他业务 ｜ 43275.37｜ 32900.92｜ 76.03｜ 0.31｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜32250173.4｜5262715.96｜ 16.32｜ 92.97｜
｜ ｜ 3｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2283454.79｜ 186106.23｜ 8.15｜ 6.58｜
｜其他业务 ｜ 155724.85｜ 109728.90｜ 70.46｜ 0.45｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜32250173.4｜5262715.96｜ 16.32｜ 92.97｜
｜ ｜ 3｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2283454.79｜ 186106.23｜ 8.15｜ 6.58｜
｜其他业务 ｜ 155724.85｜ 109728.90｜ 70.46｜ 0.45｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜8812654.47｜1425018.01｜ 16.17｜ 25.40｜
｜中国浙江 ｜3179021.29｜ 412809.06｜ 12.99｜ 9.16｜
｜中国福建 ｜2546869.66｜ 283559.68｜ 11.13｜ 7.34｜
｜中国江苏 ｜2121082.82｜ 260251.91｜ 12.27｜ 6.11｜
｜中国山西 ｜1740133.43｜ 362678.60｜ 20.84｜ 5.02｜
｜中国上海 ｜1718941.77｜ 587937.19｜ 34.20｜ 4.96｜
｜中国河南 ｜1341421.33｜ 187926.38｜ 14.01｜ 3.87｜
｜其他区域 ｜1327918.63｜ 131073.26｜ 9.87｜ 3.83｜
｜中国山东 ｜1300644.18｜ 318029.99｜ 24.45｜ 3.75｜
｜中国河北 ｜1157713.49｜ 98446.58｜ 8.50｜ 3.34｜
｜中国北京 ｜1096043.67｜ 211171.63｜ 19.27｜ 3.16｜
｜中国江西 ｜1086598.62｜ 108387.58｜ 9.97｜ 3.13｜
｜中国安徽 ｜1053836.82｜ 147785.28｜ 14.02｜ 3.04｜
｜中国辽宁 ｜1030180.98｜ 139073.01｜ 13.50｜ 2.97｜
｜中国四川 ｜ 893383.77｜ 117779.38｜ 13.18｜ 2.58｜
｜中国海南 ｜ 837562.14｜ 254257.62｜ 30.36｜ 2.41｜
｜中国湖南 ｜ 813732.11｜ 91440.26｜ 11.24｜ 2.35｜
｜中国湖北 ｜ 680406.46｜ 162818.17｜ 23.93｜ 1.96｜
｜中国天津 ｜ 673275.72｜ 34464.63｜ 5.12｜ 1.94｜
｜中国吉林 ｜ 600395.15｜ 65659.69｜ 10.94｜ 1.73｜
｜中国重庆 ｜ 521811.73｜ 48254.28｜ 9.25｜ 1.50｜
｜其他业务 ｜ 155724.85｜ 109728.90｜ 70.46｜ 0.45｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
国家统计局数据显示，上半年我国国内生产总值同比增长5.3%，其中一季度同比增
长5.4%，二季度同比增长5.2%，增速较一季度出现小幅回落。今年以来，社会消费
品零售总额累计增速持续扩大，出口金额累计增速在一季度下滑后显著回升，但固
定资产投资的累计增速则加速下降。
上半年，全国新建商品房销售金额4.4万亿元，同比下降5.5%；商品房销售面积4.6
亿平方米，同比下降3.5%。其中，一季度新建商品房销售金额仅2.1万亿元，同比
下滑2.6%；二季度销售金额回升至2.3万亿元，但同比降幅达9.1%，表明去年四季
度以来，各类新政策效果正逐步消退，新房市场依然面临较大下行压力。根据中指
研究院统计数据，TOP100房企上半年销售规模1.84万亿元，较上年同期下降11.8%
；规模超千亿房企4家，较去年同期减少2家。
整体规模收缩的同时，区域间分化进一步加大，核心城市市场展现相对较强的韧性
。根据克而瑞及中指研究院统计数据，今年上半年，全国重点30城新建商品住宅成
交金额约1.5万亿元，同比持平；在高品质项目入市、限价放开的推动下，成交均
价达2.7万元/平方米，同比增长2.5%。同时，二手房市场挂牌量仍居高位，以价换
量现象持续，成交金额约2.6万亿元，同比增长9.5%，成交均价2.2万元/平方米，
同比下降3.3%。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市一二手房
成交总规模约2.5万亿元，同比增长12%，其中新房成交1.1万亿元、二手房成交1.4
万亿元，分别同比增长7%、15%，优于全国平均水平。
待售库存增速放缓，专项债收储力度有待进一步加强。2025年6月末，全国商品房
待售面积7.7亿平方米，其中住宅待售面积4.1亿平方米，分别同比增长4.1%和6.5%
，同比增速为2022年以来的新低，市场库存趋势略有改善。据统计，截至2025年6
月末，全国26个省市公示了专项债收储存量土地计划，覆盖超过4200宗地，资金总
规模约4800亿元，其中已发行约1700亿元，占比不足40%，集中在上海、广东、浙
江等地；收购存量商品房规模相对较小，公示项目规模约数十亿元、实际发行约20
亿元，主要在浙江和四川，专项债收储政策的覆盖面和实施速度有待提升。
在“减少增量，提升存量”的导向下，土地成交面积同环比下降，成交均价则因成
交结构影响而大幅提升。上半年，全国300城土地（住宅）推出规划建筑面积2.06
亿平方米，同比下降19%；成交面积1.74亿平方米，同比下降5%。其中，20个核心
城市贡献了68%的土地成交金额，比例较2024年全年提升17个百分点。在“好房子
”政策引导下，核心城市纷纷推出热门板块、“第四代住宅”用地，多个项目竞拍
溢价率或楼面价创新高，带动上半年土地成交楼面均价提升至4943元/平方米。
开竣工规模持续收缩，开发投资完成额尚未企稳。上半年，房屋新开工面积3.04亿
平方米，同比下降20.0%；房屋竣工面积2.26亿平方米，同比下降14.8%；房屋施工
面积63.3亿平方米，同比下降9.1%。房地产开发投资完成额4.7万亿元，累计同比
下降11.2%，连续第36个月下降；其中住宅开发投资完成额为3.6万亿元，累计同比
下降10.4%，略好于整体水平。
上半年，房地产开发资金来源5.02万亿元，同比下降6.2%，资金压力仍然较大。其
中，定金及预收款1.48万亿元，个人按揭贷款0.68万亿元，分别同比下降7.5%和11
.4%，均高于商品房销售规模的降幅；自筹资金1.75万亿元，同比下降7.2%，房企
投资能力尚未恢复。在房地产融资协调机制和经营性物业贷款等信贷政策优化支持
下，上半年国内贷款为0.82万亿元，同比增长0.6%，是2022年以来首次实现同比转
正。
据国家统计局国民经济运行情况分析，上半年国民经济顶住压力、迎难而上，经济
运行总体平稳、稳中向好，展现出强大韧性和活力；外部不稳定不确定因素较多，
国内有效需求不足，经济回升向好基础仍需加力巩固。报告期内，商品房销售、土
地成交、开竣工等总量指标均在下滑，待售库存仍处高位，专项债收储力度有待提
高，房地产止跌回稳态势需要采取有力措施加以巩固。同时，市场分化还在扩大，
商品房销售及土地成交向核心城市聚集、少数优质项目虹吸市场需求，北上广深杭
蓉等核心城市二手房成交占比超过新房，行业库存压力、结构性矛盾仍较突出。
展望下半年，中央政治局会议强调，我国经济运行依然面临不少风险挑战，要巩固
拓展经济回升向好势头，着力稳就业、稳企业、稳市尝稳预期。当前房地产市场仍
处于筑底阶段，市场分化趋势未改，新规高品质项目陆续入市将分流有限的市场份
额，存量项目去化压力有所增加，需要行业政策的持续发力支持。房地产新发展模
式正加速构建，将对行业发展带来新影响，房地产企业需要积极应对行业市场变化
，进一步回归产品服务本源，加快提升运营管理水平和风险防范能力。
二、经营情况的讨论与分析
面对市场环境的快速变化，公司坚定筑牢安全发展基础，前置化解潜在风险，优化
资源结构，推进品质提升与降本控费，加快培育资产经营与综合服务产业，持续提
高发展质量。
1、抢销售抢资金，确保安全发展
报告期内，公司实现签约金额1451.71亿元，站稳行业龙头位置，同比减少16.25%
；实现签约面积713.54万平方米，签约均价提升至2.03万元/平方米。年初，公司
预判市场回暖基础较弱、政策效果可能逐步消退，确立了全面抢抓销售、增量存量
分类施策的策略。一季度把握市场窗口，优化产品、提升展示，取得630亿元签约
，取得良好开局；二季度市场有所下行，公司迅速应对，抓好五一关键节点、用好
房票安置等政策机会，稳住市场份额。
围绕经营现金流，大力抢抓回笼，报告期内实现销售回笼1448亿元，综合回笼率10
0%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。同时，想
尽办法盘活资金，以推动存量项目纳入收储、收回政府回购款和返还款、加快已投
资项目转化落地等方式，解决占压资金122亿元；通过盘活预售监管资金、加快退
税等增加可动用资金107亿元。报告期内，公司经营活动现金净流入160.17亿元，
同比实现由负转正；期末货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上
，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。
报告期内，公司继续发挥信用优势，加强有息负债久期管理。一是实现公开市场融
资创新，成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2
.32%。二是已有渠道保持畅通，报告期内发行公司债和中期票据57亿元，期末直接
融资占比21.53%，并获取新一期中期票据、超短期融资券注册批文。三是优化贷款
结构，用足政策空间，经营物业贷款净增29亿元，最长期限达30年，期末经营物业
贷款余额339亿元。截至报告期末，三年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提
升3.2个百分点；一年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。报告
期末，公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59
.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点，债务安全稳步提高；报告期新
增有息负债平均成本降低21BP至2.71%，期末综合成本2.89%，融资成本进一步下降
。
2、多措并举推进存量去化，以项目为单位做实债务与盈利规划
报告期内，公司2021年及以前获取的存量项目签约销售394万平方米，销售金额514
亿元，占比达35%。面对存量项目竞争力转弱的挑战，公司摒弃简单降价促销的惯
性做法，坚守品质与服务的高标准，推行“老盘新作、全面焕新”。报告期内，公
司推动存量项目调规调产品，改善交通学区社商配套，多角度提升产品竞争力；升
级泛会所运营丰富生活场景，开展空置房专项巡检整改，重新规划看房动线，让客
户沉浸式预演美好生活。
存量未开发资源则严格落实“以销定产”，重新进行客研和二次定位，避免直投资
源低效投入。继续推进存量资源盘活处置，设立存量盘活专班，分类梳理典型方案
和落地经验，与各级政府部门广泛沟通协商。报告期内，新完成“调转换退”51万
平方米，多个项目突破开发限制或实现调规转性，有效提升资源价值。
为夯实存量项目风险防范，特别是避免个别合作项目风险扩大蔓延，公司还以项目
为单位，围绕项目刚性开支和资金安全，系统开展债务规划与盈利规划，分级筛选
潜在风险项目，制定经营、财务、法律等综合治理手段，综合统筹总部运营及资金
支持，有效控制了债务偿还、建设交付等各类风险。
3、增量项目取得良好收益，投资质量不断提高，资源结构持续优化
增量项目有效改善了当期销售质量。报告期内，2022年及之后获取的增量项目合计
签约金额约937亿元，占比65%，较2024年全年进一步提升了5个百分点，项目立项
兑现度整体较好，推动平均签约利润率实现回升。同时，重点城市竞争优势得到巩
固，38个核心城市销售贡献同比提升3个百分点至92%，公司在上海、广州、成都、
西安等9个核心城市排名市场第一，在石家庄、福州等8个核心城市排名前三，在广
州、佛山、太原、石家庄等7个核心城市市占率突破15%。
公司坚持发展是第一要务，持续提高资源投放的精准度。公司持续升级客研方法论
，聚焦38个重点城市重点板块及高端客户群，形成的研究成果为投资立项研判提供
重要支持。一季度，部分城市土地市场阶段性过热，公司坚定立项标准，不盲目追
高；二季度则把握结构性机会，重点在市场表现稳定、公司竞争优势突出的城市开
展投资。报告期内，公司新增项目26个，位于北京、上海、杭州、西安、石家庄等
核心城市，项目总地价509亿元，总计容面积228万平方米，环比2024年下半年分别
下降8.6%、增长7.0%；拓展金额权益比为87%，稳定在近年较高水平。其中，8个项
目已首开销售，报告期内签约超40亿元；8个项目挂钩存量土地置换或资金回收，
加速存量问题化解。
报告期末，公司待售项目计容面积为5855万平方米，较年初下降403万平方米。其
中，增量项目待售计容面积约894万平方米，较年初下降84万平方米，随着产品品
质与运营效率的系统性提升，将实现较快的开发销售。
4、践行客户战略，实施全流程品质管控，更好地响应客户市场需求
“好房子”建设已被纳入国家高质量发展体系，公司早在2023年提出行业进入“高
质量发展的品质时代”，构建四阶八维全流程品质管理体系，把品质品牌提升融入
到开发经营的每个环节。报告期内，公司基于22万余条客户调研数据，以“好生活
”为纲领，重新解构挖掘客户需求，设计策划“好产品”和“好服务”，确保产品
物理硬件过硬，配以综合服务为软性产品，从而转化为客户可感知的“好生活”。
产品体系方面，进一步完善产品品牌体系，分别凸显高奢价值、中式品味、都市度
假和人文烟火，建立起产品、服务与生活场景之间的紧密关联。依托客研成果，构
筑客户画像，进一步深化产品品牌与在地文化、生活需求的深度结合，打造因地制
宜、匹配客户需求的产品。其中，新增的“天奕”子品牌，在广州、上海的首开均
优于立项预期，截至目前累计签约超75亿元，树立了鲜明的品牌印记与产品标签，
强化了保利品牌的影响力和市场口碑。
品质保障方面，深化全流程品质管理体系，覆盖投资、定位、建造、交付四个阶段
，坚守“以客户为中心”理念，全面管控定位、设计、宣传、建造、招采及成本、
体验、交付、服务等八大维度的品质呈现；聚焦53个核心管理动作，细化品质管理
全流程，并落地分解至各环节的目标、关键动作、责任人及预期成果，强化品质管
理的系统性体系化建设；全面推进工艺品质提升，落地“100个保式细节”品质工
艺举措，聚焦与生活体验至关重要的“三堂六线”，制定精装、园林、机电、幕墙
、门窗等品质工艺标准，确保品质标准精准落地。
客户体验方面，上线“端菜行动”，即业主向美好生活“下单点菜”、公司以品质
服务“端菜开宴”：统一对客平台，开通“保总热线”直通管理层，整合保利发展
和保利物业的400呼叫中心，让客户需求被听见、被响应、被解决；编制《服务楼
书》，延续产品体系完善服务配套，将物业服务标准化、价值化、可视化；开展工
地开放日、业主开放日，项目设计师、工程师、物业经理共同面客，提前绘制美好
生活蓝图；首创“贴膜交付”，组织“一房五验”层层把关，做到交付零瑕疵、零
污染、零误差，提高交付精细度。
5、加强管理改革，全面提质增效，推动组织能力与经营效益提升
报告期内，公司完成住宅交付6.3万套，实现房地产销售结转收入1051亿元，营业
总收入1169亿元，同比下降16.08%；公司毛利率14.6%，略高于2024年全年水平；
实现利润总额99亿元，同比下降29.7%；归母净利润27.11亿元，同比下降63.5%。
面对存量去化、品质提升带来的新挑战，公司系统深化组织能力建设，着力改善盈
利能力。
组织改革方面，调整精简组织机构，公司于年初完成东北、山东、江苏、浙江等区
域子公司合并，将公寓、养老与相关产业整合管理；选优配强队伍建设，常态化开
展公开竞聘上岗，落实干部能上能下；调整考核分配导向，发挥考核指挥棒功能，
对攻坚克难等设置专项奖励。
降本控费方面，全面挖潜，已取得阶段成效。改革供采体系，平衡品质需求与成本
集约。报告期内，公司集采覆盖范围不断扩大，并加强重点工程招标统筹，在确保
品质的前提下，通过规模化集采预计可实现每平方米降本约30-40元。同时，建立
全国统一供方库，入库优选供方约600家，锁定高端高质供方建立紧密合作。深化
运营能力建设，系统改进合约规划管理，严格压实预留成本，推行结算集中管理，
提高成本结转的准确性；加快构建营销体系，自主获客成交占比达25%，线上营销
签约贡献同比接近翻倍，整体营销费率同比下降1至1.5个百分点。
运营管理创新方面，上线AIGC设计采购平台，实现设计－算量－采购全流程数据可
视化与一站式管理，实现深化设计出图效率更高、成本预算更准，目前已在全国20
个项目落地；快建体系形成“一城一标准”，紧抓报建、出图、招采定标、穿插施
工等核心环节，快建项目的首开效率、竣备交付周期均实现显著改善，目前已在全
国47个项目试点。
6、系统强化资产经营，持续提升服务竞争力，推动经营与服务主业发展
不动产经营方面，在营资产规模和效益稳步提升，截至报告期末，公司酒店、购物
中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米
；其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%，部分来自产成品改造转化。购物
中心板块推出“开新时光季”，18城联动打造在地化主题活动，累计吸引客流2530
万人次；深耕黏性客户转化，适时调整业态布局和品牌组合，攻坚空铺去化，推动
项目出租率继续稳步提升，新签品牌数量同比增加15%。社区商业全国新增招商13
万平方米，是去年全年的两倍，通过丰富社区生活氛围，助力项目销售去化。报告
期内，公司实现资产经营收入25.4亿元，同比提升13%，同时拓宽融资渠道，发行
商用物业类REITs、新增租赁住房相关贷款，提高持有资产的资金使用效率。
不动产综合服务方面，旗下保利物业继续坚定市场化发展路线，强化品质服务和精
益运营。截至报告期末，保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平
方米；实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3%
。以专业能力建设为导向，保利物业开展组织架构变革调整，组建住宅、商企、城
服、资产和工程等独立运营架构，实施专业化、垂直化管控，加快全流程作业标准
沉淀，为市场拓展和运营管理赋能。依托属地平台－专业公司－总部职能的分工协
同，公司千万级项目拓展能力显著提升，报告期内新拓展第三方项目单年合同金额
14.06亿元，同比增长17.2%，超千万元合同占比超五成；第三方项目在管面积增加
至5.50亿平方米，占比达65.9%；第三方项目物管收入27.78亿元，同比增长19.9%
。
三、风险与机遇
当前，全球地缘政治复杂多变、经济平稳发展的不确定性仍在增加，国内经济运行
依然面临不少风险挑战，居民对未来收入、资产价值预期较为悲观。报告期内，供
需两端支持政策陆续出台、专项债收储持续落地，但房地产整体价格水平尚未企稳
，住房消费观望情绪依然浓厚，市场结构性分化持续，市场修复仍需一定周期。加
上二手房挂牌量高企、价格博弈频现，对于产品竞争力偏弱的存量库存，形成了较
大的去化压力。房地产新发展模式的构建，以及“好房子”新规产品的快速迭代，
对房地产企业综合实力提出了更高要求。
中央经济工作会议指出，我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的
支撑条件和基本趋势没有变。房地产市场仍是支柱产业，产业链条长、带动效应强
，对稳定宏观经济大盘具有重要意义。今年7月的城市工作会议提出，我国城市发
展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。随着城市高质量发展的
稳步推进，居民对美好生活的向往、对居住环境改善的需求，正逐步成为驱动房地
产市场发展的主要力量。房地产企业凭借对客户需求的深刻理解，灵活应对市场变
化，依托深厚的专业积累和人才储备，准确捕捉市场机会，持续升级产品与服务，
提升经营管理效能，将有望在市场竞争中保持优势地位，并进一步强化可持续发展
能力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、卓越的战略管理及市场应变能力
房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动
调整中发展前行。“精于战略，长于执行”是保利发展的核心竞争力之一，公司一
贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机遇，实现了持续快速的成
长。2021年下半年以来，行业持续深度调整、供求关系也发生了重大变化，过程中
公司管理层时刻保持对宏观经济、行业政策、市场环境的密切关注，凭借多年积累
的经验敏锐洞察形势、保持清醒的行业认知，并及时有效的调整经营策略，依托扁
平的两级架构高效落地执行，始终保持优秀的市场应变能力，从而赢得了复杂形势
下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。
2、诚信经营、稳健发展构建起的强大信用优势
公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公
司特色鲜明的品牌符号，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展
为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一步提升了市场对于公司的信赖度与
认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。
3、稳健的财务管理能力
公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务
管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量
等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，并在此基础上长期保持
合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险
防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。
公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平；公司债务期限及类
型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债
务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低
成本优势。
4、专业的开发运营能力和行业领先的产品力
公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系
与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字
楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品品牌体
系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等
全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力
、卓越的开发效率。
多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势，也锻造了公司强大的产品力。公司已构
建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，致力于打造绿色、健康、安全、便捷的
生活体验，引领高质量发展的品质时代。
5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系
在公司30多年的发展过程中，公司锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗
的保利铁军，这也是公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队能长期保持
拼搏进取的企业家精神，在行业下行周期中更加充分展现出能动优势和韧性优势，
不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发
展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协
作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。
公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和考核导向开展经营管理，规范透明
的管理体系可有效强内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验
沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障
了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策
和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成
为行业头部企业中少有的组织架构，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保
持稳健经营的一个重要优势。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜辽宁保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜辽宁保利实业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜福建保利投资发展有限公司 ｜ 10000.00｜ 66119.59｜ 5634009.02｜
｜珠海横琴保利利盛实业投资有｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湛江兴晟投资有限公司 ｜ 51619.13｜ -｜ -｜
｜湖南保利房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜深圳市保利产业投资有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜浙江保利城市发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜济南保逸房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜河南保利发展有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜河北保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜沈阳广田房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜江苏保利宁远房地产开发有限｜ 9803.92｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜无锡保利致远房地产开发有限｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜新疆保新房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜成都市保蓉房地产开发有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都保利天府实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜恒福(香港)发展有限公司 ｜ 286130.40｜ -｜ -｜
｜恒利(香港)置业有限公司 ｜ 20182.14｜ -｜ -｜
｜广州金地房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜广州物产美通贸易有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜广州物产前通贸易有限公司 ｜ 400.00｜ -｜ -｜
｜广州市睿驰企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞泰企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞富企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞咨企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市琶洲投资有限公司 ｜ 13513.51｜ -｜ -｜
｜广州市新谭房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广州市保利锦汉展览有限公司｜ 320.00｜ -｜ -｜
｜广州市保利国贸投资有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜广州保利城改投资有限公司 ｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜广州保利和泰控股有限公司 ｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜广东省重工建筑设计院有限公｜ 2320.35｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广东保利城市发展有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜广东保利商业发展有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广东保利住房租赁发展投资有｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜富利建设集团有限公司 ｜ 40000.00｜ -｜ -｜
｜安徽保利房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜太仓锦颂置业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜陕西保利房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜合肥保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜合肥保利和恒房地产开发有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜厦门保利实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜南昌铭雅欧洲城实业有限公司｜ 19554.70｜ -｜ -｜
｜信保(广州)私募基金管理有限｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利齐鲁实业投资有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(长春)恒富房地产开发有｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(重庆)文化旅游产业发展｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(重庆)投资实业有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利苏通实业发展有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利粤中发展有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利粤东投资发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(甘肃)实业投资有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜保利物业服务股份有限公司 ｜ 55333.34｜ 90404.00｜ 1762011.54｜
｜保利湾区投资发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(湖南)投资有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利淮海房地产发展有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利海西实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(海南)旅游发展有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利浙南房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(沈阳)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(江西)金通泰置业有限公｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(江西)房地产开发有限公｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利江苏房地产发展有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利江南实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(武汉)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(横琴)创新产业投资管理｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利广州房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利(天津)房地产开发有限公｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(大连)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利增城房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜保利(四川)投资发展有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜保利商旅产业发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利商业投资有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利和润房地产投资顾问有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利发展(山西)有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利发展(山东)有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利博高华(武汉)房地产股份｜ 15000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利华南实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(北京)房地产开发有限公｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(包头)房地产开发有限公｜ 8000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(中山)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(东莞)投资有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(三亚)房地产开发有限公｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜云南保利实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜中丝集团上海商业管理有限公｜ 2700.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海建律置业有限公司 ｜ 500.00｜ 123274.04｜ 1261915.43｜
｜上海保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海保利建霖房地产有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海保利城市发展有限公司 ｜ 5000.00｜ 219290.63｜ 9123557.49｜
｜长春市轻轨六合房地产开发有｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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