☆经营分析☆ ◇000656 *ST金科 更新日期:2025-10-26◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发、建筑工程施工、市政公用工程施工、建筑设计、建筑装修装饰工
程等。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售及运营 | 219613.83| 20229.28| 9.21| 92.95|
|其他 | 16647.08| 1461.83| 8.78| 7.05|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售及运营 | 219613.83| 20229.28| 9.21| 92.95|
|其他 | 16647.08| 1461.83| 8.78| 7.05|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|西南地区 | 95979.98| 6169.12| 6.43| 40.62|
|华东地区 | 90023.52| 6011.34| 6.68| 38.10|
|其他 | 50257.41| 9510.65| 18.92| 21.27|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售及运营 |2708839.95| 331346.10| 12.23| 98.31|
|其他 | 46642.80| 548.44| 1.18| 1.69|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售及运营 |2708839.95| 331346.10| 12.23| 98.31|
|其他 | 46642.80| 548.44| 1.18| 1.69|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|西南地区 |1099877.33| 107825.38| 9.80| 39.92|
|华东地区 | 961617.50| 151356.63| 15.74| 34.90|
|华中地区 | 469479.42| 21484.15| 4.58| 17.04|
|其他 | 224508.49| 51228.37| 22.82| 8.15|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售及运营 |1576456.30| 233087.73| 14.79| 98.23|
|其他 | 28373.01| 2164.25| 7.63| 1.77|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售及运营 |1576456.30| 233087.73| 14.79| 98.23|
|其他 | 28373.01| 2164.25| 7.63| 1.77|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|西南地区 | 708981.96| 95525.92| 13.47| 44.18|
|华东地区 | 584060.71| 118590.58| 20.30| 36.39|
|其他 | 311786.64| 21135.48| 6.78| 19.43|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
|项目名称 |营业收入( |营业利润( |毛利率|占主营业务收|
| |万元) |万元) |(%) |入比例(%) |
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售及运营 |6178747.98| 782328.81| 12.66| 97.71|
|房地产建设 | 57640.67| -2912.23| -5.05| 0.91|
|其他业务收入 | 53081.91| 18609.96| 35.06| 0.84|
|酒店经营 | 19484.53| 14803.93| 75.98| 0.31|
|材料销售 | 14868.77| -2068.68|-13.91| 0.24|
|生活服务 | -| --| -| 0.00|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|房地产销售及运营 |6178747.98| 782328.81| 12.66| 97.71|
|其他 | 145075.88| 28432.99| 19.60| 2.29|
|生活服务 | -| --| -| 0.00|
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
|华东地区 |2815465.17| 341374.31| 12.12| 44.52|
|西南地区 |2211096.20| 281769.18| 12.74| 34.96|
|华中地区 | 751721.23| 121672.99| 16.19| 11.89|
|其他 | 545541.26| 65945.32| 12.09| 8.63|
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
2025年上半年,全球经济在贸易摩擦与结构转型中艰难复苏,发达国家滞胀风险与
发展中国家投资萎缩仍构成严峻挑战;国内经济稳中求进,中国房地产市场继续底
部盘整。
房地产政策方面,政策持续加码,支持住房需求释放。2025年上半年,房地产政策
围绕“止跌回稳”展开,中央和地方协同发力,出台了一系列涵盖金融支持、城市
更新、购房补助等方面的政策。中央政治局会议指出“优化存量商品房收购政策”
及“加大高品质住房供给”;国常会强调“要扎实有力推进‘好房子’建设”,并
将“好房子”纳入城市更新机制加强工作统筹;央行调整5年期以上LPR、5年以上
首套公积金贷款利率分别降至3.50%、2.60%,均降至历史最低水平,进一步降低购
房者的置业成本,支持居民住房需求释放。
房地产销售方面,销售底部盘整,等待市场结构复苏。2025年1—6月份,新建商品
房销售面积45,851万平方米,同比下降3.5%;其中住宅销售面积下降3.7%。新建商
品房销售额44,241亿元,下降5.5%;其中住宅销售额下降5.2%。核心城市新房及二
手房市场趋稳,高品质项目带动土地市场回暖,“好房子”销售成为复苏关键支点
,商品房销售面积同比降幅收窄,房价环比下跌放缓,但市场全面复苏仍需结构性
突破。
二、公司的主要业务及经营情况
(一)公司主要业务
公司成立于1998年,是中国城市发展进程中领先的“美好生活服务商”。公司拥有
房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹
级资质、建筑行业(建筑工程)设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资
质。
报告期内,公司坚持做好房地产开发主业,持续推进“保交房”及存量房地产开发
和销售工作。同时,公司稳中求进探索房地产转型升级机会,积极培育新的业务增
长点,代建、产商轻资产等新业务取得了较好进展,持续推动地产与“地产+”业
务的协同发展与双向赋能。
公司在保持正常生产经营的同时,坚定不移地推进司法重整工作,截至本公告披露
日,公司及重庆金科已进入重整计划执行阶段,公司正在按照重整计划推动各项重
整执行工作,包括将公司及重庆金科持有的大部分子公司股权转让给破产服务信托
,转增股票至管理人证券账户,兑付债权的各项前期准备工作等。公司将以司法重
整为契机,化解流动性风险、推进债务重组、优化资产结构,从根本上改善经营发
展质量。重整成功后,产业投资人将充分发挥其产业优势、资源优势和管理优势,
充实公司资金实力,改善公司的流动性,支持保障公司经营稳定,顺应房地产发展
新趋势,全面改善提升公司盈利能力,着力围绕“高效运营、精益管理、持续创新
”,以提升盈利能力、资产价值和流动性为核心,推动公司转型为聚焦强盈利能力
和高投资回报的不动产服务机构。
(二)报告期公司经营情况总结
1.报告期公司主要经营情况总结与分析
面对复杂严峻的内外部环境,公司在人民法院及管理人的监督下自行管理财产和营
业事务,公司董事会及管理层持续坚定推动司法重整化解债务风险等各项工作;继
续狠抓保交房、保稳定、保资产、促转型升级的工作。持续采取各种措施竭尽所能
提升经营质效,压降各类成本费用支出,本期管理费用、销售费用持续压缩,尤其
是压降了各类非必要开支。报告期内,公司取得以下几方面经营成果:
(1)履职尽责,全力保障交楼义务
报告期内,公司把“保交房、稳民生”作为首要经营任务,保障购房业主合法权益
,有序推进项目复工复产,差异化铺排复工方案,建立复工复产监控机制。公司及
所投资的公司完成交付住宅及商业约0.7万套、交付面积约123万平方米,自2022年
保交房工作开展以来累计交付总套数30.8万套,累计交付总面积4754万平方米,保
交房任务整体进度达成约97%,预计2025年内将完成所有项目保交房任务,2026年
公司交房工作将恢复常态化管理。
(2)统筹规划,有序推进重整计划执行
截至本公告披露日,公司及重庆金科房地产开发有限公司已进入重整计划执行阶段
,产业投资人及财务投资人已根据《重整投资协议》约定完成全部26.28亿元重整
投资款的支付。未来重整投资人将为公司注入增量资金和资源,改善公司持续经营
能力。后续,公司将继续推进实施重整计划执行阶段的各项工作,有序推进信托计
划设立、偿债资源兑付、股份转增登记等事项,切实保障债权人、投资人及中小股
东的利益。重整投资人已形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的投资组合。根据
重整计划约定,公司及重庆金科的大部分子公司股权将剥离至破产服务信托,用作
清偿公司及重庆金科的普通债权,且移交完成后相关子公司将不再纳入合并报表范
围。截至本报告披露日,管理人已经选定中信信托有限责任公司及中国工商银行股
份有限公司重庆市分行分别为企业破产服务信托的受托人和保管银行,相关协议签
署工作正在有序推进。
(3)轻重并举,谋划业务转型升级
报告期内,公司结合重整引战工作,提前布局重整后新的业务增长点,坚持资产管
理精准聚焦,多元业务增量创收。在代建业务方面,通过商业代建、政府代建、资
本代建等方式带动代建业务增长。2025年1—6月,新增签约全过程代建项目56个,
管理面积578万㎡;在产商业务方面,金科产商在做好存量项目管理的同时,持续
挖掘细分赛道业务机会,轻资产项目拓展卓有成效,为重整后的金科股份业务发展
打下扎实基矗
(4)分类施策,系统提升营销质效
报告期内,公司持续提升营销能力,实施项目分级分类管理,保资金项目提流速、
促回款,保交房项目以支定收,保资产项目控速提价。不断强化营销策略的针对性
,坚定不移盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力,释放可售资源,公司及所投资的公
司实现销售金额约44.50亿元。另外,公司代建项目实现销售金额约4.25亿元。同
时,公司开展体系化的现金流管理工作,提升销售回款质效,精准节流压降各类营
销费用支出。报告期内销售回款稳健高效,公司及所投资的公司实现销售回款39.4
5亿元。
2.报告期内公司房地产项目经营与发展情况
(1)公司累计土地储备情况
公司坚持省域深耕策略。
[注]1、剩余可开发计容建筑面积指公司尚未开发的项目计容建筑面积;
2.上述各地区累计土储情况可能因公司内部区域划分调整发生变化。
(2)公司可售资源情况
截至本报告期末,公司及所投资的公司总可售资源面积约4,533万平方米。
[注]上述可售资源面积可能因规划调整、部分项目股权出售、司法拍卖等原因导致
数据发生变化。
(3)公司主要房地产项目开发情况
截至报告期末,公司及所投资的公司期末在建项目217个,期末在建面积约2,138万
平方米,上半年新开工面积约2万平方米,竣工面积约114万平方米。
[注]上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能会根据项目具体
开发情况进行动态调整。
(4)公司主要房地产项目销售情况
报告期内,公司及所投资的公司实现销售金额约44.50亿元。
[注]上表中涉及权益比例、面积指标、结算等的相关数据可能会根据项目具体开发
情况进行动态调整。
(5)公司主要出租项目情况表
(6)公司融资情况表
(7)向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末,公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为25
0.45亿元,本报告期,公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最近
一期经审计净利润10%以上的情形。
二、核心竞争力分析
公司在报告期内的核心竞争力相较2024年未发生重大变化,公司继续围绕“投资力
、产品力、服务力”三大核心竞争力,持续提升经营质效,确保公司持续经营和稳
健发展。
(一)投资力
公司不断改善战略布局,坚定收缩战线,回归都市圈、城市群核心城市的投资策略
,形成重点突出的全国化布局结构。公司坚持投资力为“经营高质效的火车头,高
质量发展的基石”的角色定位,系统提升“价值研究能力、多元投拓能力、卓越经
营能力、科学决策能力、投后保障能力”。
(二)产品力
公司坚持以客户价值创造为导向,通过比较优势、产品创新和差异化竞争,着力打
造高颜值、高体验、高附加值的“三高”产品,获得客户与市场对金科产品的认可
;牢固树立产品引领理念,持续强化标杆引领意识、极致思维意识、差异化竞争意
识、客户体验意识、产品创新意识。
(三)服务力
公司坚持构建“客户满意第一”的服务文化,整合全生命周期(准业主期、磨合期
、稳定期、老业主期)客户服务内容,不断提升客户满意度、忠诚度。坚持服务力
转型突破,强调管理与协同并重,创新与赋能并行。坚持强化客户全生命周期管理
,刷新项目基础服务品质,客户满意度维持高水平,服务力逐年提升。
公司积极推进重整引战工作,结合未来发展新战略,公司后续将依托重整投资人整
合金融工具和产业资源的能力,全力打造出色的品牌形象和清晰的市场定位,重新
塑造核心竞争力,提升经营质效。
三、公司面临的风险和应对措施
(一)公司面临的风险分析
1.政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大,为引导和促进房地产业持续、稳定、健
康的发展,坚持“房住不炒”,政府采取了包括货币、财政、税收和产业等一系列
宏观调控措施对房地产市场进行调控。若未来国家持续对房地产行业进行调控,而
公司的经营不能适应宏观调控政策的变化,公司业务经营将面临一定的风险。
2.市场风险
房地产行业具有明显的地域属性。随着我国房地产行业日益成熟,部分城市和地区
房地产市场进入调整期;尤其是报告期内,受现金流趋紧影响,国内房地产市场出
现分化,不同区域、不同城市以及不同公司之间的市场分化现象加剧,对房地产项
目的销售带来一定的不确定性。公司能否保持在品牌、资金、产品、规模上的领先
优势,能否被市场认可,可能会对公司业务和经营业绩产生影响。
3.开发风险
房地产项目开发系一项复杂的系统工程,具有周期长、投资大、涉及行业多、有较
强的地域性的特征,且接受规划、国土、建设、房管、物价和消防等多个政府部门
的审批和监管。如某一个环节发生问题,都有可能影响到项目的进展。另外,房地
产项目的实施过程中还存在原材料价格的波动、开发周期加长、预售监管资金管控
更严、金融机构要求提前偿还贷款等风险,可能对项目的收入和盈利水平产生不利
影响。公司在经营中若不能妥善应对上述情况,可能会对公司的经营业绩产生一定
的影响。
4.管理风险
公司作为一家专业化经营的大型房地产开发企业,具备成熟的房地产项目开发、运
营模式和管理制度,如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备、纾困政
策落实等方面不能满足转型发展的要求,公司将面临一定的管理风险。
5.债务逾期风险
房地产开发属于资金密集型行业,房地产开发项目一般投资周期较长,投资规模较
大。总体来看,公司债务融资规模较大,资产负债水平较高。受宏观经济环境、行
业环境、融资环境影响,公司及下属部分子公司流动性出现阶段性紧张,导致部分
债务未能如期偿还,对公司的生产经营产生不利影响。
6.产品交付风险
受行业调控和市场信心等因素影响,房地产市场销售持续低迷。如购房者持续观望
,将造成销售不及预期的情况,从而导致公司项目运营资金持续收紧,触发项目停
工、交付逾期等无法保障交付的风险。
7.诉讼仲裁风险
截至报告期末,公司诉讼、仲裁的案件涉及数量较多、金额较大。公司部分资产已
经出现被动处置的情形,对公司财务状况、经营利润产生较大影响。
8.账户冻结风险
因涉诉事项已造成公司及控股子公司部分银行账户被司法冻结,并对公司资金周转
和日常经营活动造成不利影响。如公司及控股子公司持续未能就涉诉纠纷与对方协
商一致并有效解决,则不排除后续公司及控股子公司存在更多银行账户被司法冻结
的情形。
9.控制权变更风险
公司控股股东、实际控制人所持有公司的大部分股份存在质押、冻结情形,如上述
股东无法与相关方妥善解决纠纷,则可能存在股东所持股份被动减持或被强制处置
的情形,进而发生控制权变更的风险;公司目前正在司法重整程序中,如重整成功
,公司控制权将发生变更。
10.持续经营风险
一方面,受流动性紧张影响,公司尚存在债务逾期、诉讼仲裁、账户冻结、交付逾
期等问题;另一方面,公司重整完成后,亦将面临主营业务的转型、组织架构的调
整、管理团队的重新整合等问题。上述事项或情况均可能导致对本公司持续经营能
力产生重大疑虑的风险。
11.重整执行失败风险
法院已裁定批准公司重整计划,公司已进入重整计划执行阶段,根据《中华人民共
和国企业破产法》的有关规定,在重整计划执行期间,如公司不执行或者不能执行
重整计划,法院有权裁定终止重整计划的执行,宣告公司破产。如公司被宣告破产
,根据《上市规则》的规定,公司股票将面临终止上市的风险。
12.退市风险
公司经审计2024年年度报告净资产为负值,根据《上市规则》的规定,公司股票交
易已被叠加退市风险警示。如次一年度经审计的期末净资产继续为负值,公司则将
被终止其股票上市交易。
(二)公司应对措施
公司将密切关注政策动向,充分利用好地产支持政策,积极推动司法重整,妥善化
解债务风险,推动公司转型升级;持续保持公司总体稳定,从稳定各方预期、提振
发展信心、激发队伍活力入手,全力以赴确保生产经营持续稳定运行;坚定不移地
推进组织体系和工作机制变革,继续“节衣缩食、降本增效”,切实提高管理效率
、增强组织活力。2025年,公司将多项措施并举,力争全面完成公司全年的各项经
营目标、任务。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
|企业名称 |注册资本(万元)|净利润(万元)|总资产(万元)|
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
|金科地产集团武汉有限公司 | -| -| -|
|北京金科兴源置业有限公司 | -| -| -|
|重庆金劲佳企业管理有限公司| -| -| -|
|湖南金科房地产开发有限公司| -| -| -|
|重庆同辉润泽信息技术服务有| -| -| -|
|限公司 | | | |
|重庆驰弘嘉企业管理有限公司| -| -| -|
|重庆力帆红星商业管理有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|温州市歌旸置业有限公司 | -| -| -|
|北京金科金碧置业有限公司 | -| -| -|
|贵阳熙元和企业管理有限公司| -| -| -|
|深圳金科产业投资基金管理有| -| -| -|
|限责任公司 | | | |
|南京金宸房地产开发有限公司| -| -| -|
|金科智慧服务集团股份有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|陕西金润达房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|重庆金佳禾房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|石家庄金辉迎旭房地产开发有| -| -| -|
|限公司 | | | |
|淮安金吉置业有限公司 | -| -| -|
|吉安金晨房地产开发有限公司| -| -| -|
|重庆金科企业管理集团有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|唐山金梁昱房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|金科新能源有限公司 | -| -| -|
|海安市百俊房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|济南金科西城房地产开发有限| -| -| -|
|公司 | | | |
|贵阳花溪金科房地产开发有限| 10000.00| -200715.59| 328040.31|
|公司 | | | |
|大连弘坤实业有限公司 | -| -| -|
|重庆市金科坤合投资有限公司| -| -| -|
|天津嘉博房地产开发有限公司| -| -| -|
|襄阳金纶房地产开发有限公司| -| -| -|
|泉州弘光房地产开发有限公司| -| -| -|
|贵阳兴瑞荣房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|天津金科骏耀企业管理咨询服| -| -| -|
|务有限公司 | | | |
|太仓卓润房地产开发有限公司| -| -| -|
|苏州骁竣房地产开发有限公司| -| -| -|
|武汉市藩秀房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|安徽西湖新城置业有限公司 | -| -| -|
|杭州金禄商务咨询有限公司 | -| -| -|
|重庆品南商业管理有限责任公| -| -| -|
|司 | | | |
|重庆腾益商业管理有限公司 | -| -| -|
|巩义市金耀百世置业有限公司| -| -| -|
|重庆金鹄瑞企业管理有限公司| -| -| -|
|杭州天劲企业管理咨询有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|杭州凯璨企业管理有限公司 | -| -| -|
|重庆金永禾房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|贵州和极企业管理有限公司 | -| -| -|
|重庆市金骏景企业管理咨询有| -| -| -|
|限公司 | | | |
|重庆金美圆房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|常州金宸房地产开发有限公司| -| -| -|
|重庆润田房地产开发有限公司| -| -| -|
|苏州宸竣房地产开发有限公司| -| -| -|
|无锡福阳房地产开发有限公司| -| -| -|
|徐州梁旭置业有限公司 | -| -| -|
|成都青羊工业建设发展有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|重庆金琨鑫企业管理有限公司| -| -| -|
|上海晶樾商务咨询有限公司 | -| -| -|
|长沙航开房地产开发有限公司| -| -| -|
|重庆金科房地产开发有限公司| -| -| -|
|重庆金裕宸房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|苏州正诺房地产开发有限公司| -| -| -|
|上海金科沪申产业投资发展有| -| -| -|
|限公司 | | | |
|云南彰泰房地产开发有限公司| -| -| -|
|阜阳瑞湖置业有限公司 | -| -| -|
|重庆博隆企业管理有限公司 | -| -| -|
|重庆金煜辉房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|重庆金悦汇房地产开发有限责| -| -| -|
|任公司 | | | |
|茂名市茂南区金骁房地产开发| -| -| -|
|有限公司 | | | |
|重庆市璧山区金科众玺置业有| -| -| -|
|限公司 | | | |
|湖南金科景朝产业发展有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|重庆市金科文化旅游投资有限| -| -| -|
|责任公司 | | | |
|云南金宏雅房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|重庆金奕辉房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
|苏州金屿房地产开发有限公司| -| -| -|
|石家庄金辉房地产开发有限公| -| -| -|
|司 | | | |
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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