☆经营分析☆ ◇600791 京能置业 更新日期：2025-04-17◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与经营
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅收入 ｜ 154026.05｜ 25631.56｜ 16.64｜ 96.26｜
｜车库收入 ｜ 2058.09｜ 878.00｜ 42.66｜ 1.29｜
｜其他业务 ｜ 1054.42｜ 794.82｜ 75.38｜ 0.66｜
｜储藏间收入 ｜ 1033.12｜ 520.81｜ 50.41｜ 0.65｜
｜管理费收入 ｜ 827.28｜ 591.44｜ 71.49｜ 0.52｜
｜商业收入 ｜ 780.47｜ 224.11｜ 28.72｜ 0.49｜
｜租金收入 ｜ 189.61｜ --｜ -｜ 0.12｜
｜其他业务-其他 ｜ 21.42｜ 13.77｜ 64.29｜ 0.01｜
｜电费收入 ｜ 16.10｜ -0.00｜ -0.00｜ 0.01｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 140351.97｜ 25635.74｜ 18.27｜ 88.30｜
｜天津地区 ｜ 17633.31｜ 2069.33｜ 11.74｜ 11.09｜
｜宁夏银川地区 ｜ 966.88｜ 344.23｜ 35.60｜ 0.61｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 445500.09｜ 31662.92｜ 7.11｜ 96.53｜
｜其他业务 ｜ 8010.33｜ 1455.20｜ 18.17｜ 1.74｜
｜投资性房地产转让 ｜ 4461.61｜ -1122.81｜-25.17｜ 0.97｜
｜管理费收入 ｜ 2354.25｜ 1567.93｜ 66.60｜ 0.51｜
｜租金收入 ｜ 968.59｜ 907.39｜ 93.68｜ 0.21｜
｜其他业务-其他 ｜ 114.69｜ 109.73｜ 95.68｜ 0.02｜
｜电费收入 ｜ 111.20｜ -7.05｜ -6.34｜ 0.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜住宅收入 ｜ 422269.73｜ 26100.86｜ 6.18｜ 91.50｜
｜车库收入 ｜ 11302.64｜ 3293.32｜ 29.14｜ 2.45｜
｜储藏间收入 ｜ 11156.60｜ 2107.72｜ 18.89｜ 2.42｜
｜其他业务 ｜ 8010.33｜ 1455.20｜ 18.17｜ 1.74｜
｜投资性房地产转让 ｜ 4461.61｜ -1122.81｜-25.17｜ 0.97｜
｜管理费收入 ｜ 2354.25｜ 1567.93｜ 66.60｜ 0.51｜
｜租金收入 ｜ 968.59｜ 907.39｜ 93.68｜ 0.21｜
｜商业收入 ｜ 771.11｜ 161.02｜ 20.88｜ 0.17｜
｜其他业务-其他 ｜ 114.69｜ 109.73｜ 95.68｜ 0.02｜
｜电费收入 ｜ 111.20｜ -7.05｜ -6.34｜ 0.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 381333.07｜ 25809.44｜ 6.77｜ 84.08｜
｜天津地区 ｜ 61600.35｜ 4931.35｜ 8.01｜ 13.58｜
｜其他业务 ｜ 8010.33｜ 1455.20｜ 18.17｜ 1.77｜
｜宁夏银川地区 ｜ 2566.67｜ 922.12｜ 35.93｜ 0.57｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京 ｜ 150683.16｜ 7862.64｜ 5.22｜ 78.49｜
｜天津 ｜ 35457.18｜ 3477.10｜ 9.81｜ 18.47｜
｜其他业务 ｜ 4115.09｜ 188.72｜ 4.59｜ 2.14｜
｜宁夏银川 ｜ 1716.62｜ 641.50｜ 37.37｜ 0.89｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 614247.79｜ 75002.28｜ 12.21｜ 99.41｜
｜其他业务 ｜ 3641.24｜ 2672.22｜ 73.39｜ 0.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜京能丨电建·洺悦湾 ｜ 434739.91｜ 49099.87｜ 11.29｜ 67.76｜
｜京能·雍清丽苑 ｜ 128509.49｜ 11825.73｜ 9.20｜ 20.03｜
｜商品房销售 ｜ 23672.51｜ 9532.20｜ 40.27｜ 3.69｜
｜京能·天下川 ｜ 20936.98｜ 7424.98｜ 35.46｜ 3.26｜
｜京能·丽墅 ｜ 10504.84｜ 1397.87｜ 13.31｜ 1.64｜
｜金泰·丽富嘉园 ｜ 8947.79｜ 4231.72｜ 47.29｜ 1.39｜
｜京能·海语城 ｜ 7873.26｜ -1085.11｜-13.78｜ 1.23｜
｜其他业务 ｜ 3641.24｜ 2672.22｜ 73.39｜ 0.57｜
｜京能·四合上院 ｜ 2735.52｜ 2107.22｜ 77.03｜ 0.43｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 456928.06｜ 56836.68｜ 12.44｜ 73.95｜
｜天津地区 ｜ 136382.75｜ 10740.63｜ 7.88｜ 22.07｜
｜宁夏银川地区 ｜ 20936.98｜ 7424.98｜ 35.46｜ 3.39｜
｜其他业务 ｜ 3641.24｜ 2672.22｜ 73.39｜ 0.59｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，国家房地产政策聚焦市场稳定，支持刚需和改善型购房需求，加强金融
监管，推动税制改革，促进租赁市场发展，规范市场秩序，支持城市更新，优化土
地供应，促进区域协调，推动绿色建筑，促进房地产市场的平稳健康发展，满足人
民群众的住房需求。国家提出，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，
坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一
步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
公司以房地产开发业务为主，主要从事北京、天津的房地产开发业务，经营模式为
房地产开发型。公司开发的房地产项目主要包括京能丨龙湖·熙上、京能·西山英
北京城建京能·樾园、京能丨电建·洺悦湾、京能·丽墅、京能·天下川、金泰丽
富嘉园、京能·雍清丽苑、京能·海语城、京能·西贤府等。2024年是新中国成立
75周年，是实施“十四五”规划的关键一年。公司深刻领悟高质量发展的核心要义
，秉承改革创新理念，强化提质增效行动，持续提升管理能力，践行创新、协调、
绿色、开放、共享理念，聚焦打造“五型”地产，为各利益相关方创造更加可持续
的经济、环境和社会价值。在市场深刻变化的背景下，公司将把握新发展阶段，贯
彻新发展理念，构建新发展格局，以强烈的担当精神和使命意识，在发展定位和工
作标准上确立更高的追求。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司坚持目标导向和问题导向，拼经济、稳增长、解难题，培育全产业
链条发展动能，有效探索契合公司特色的相关业务发展方向，优化调整业务布局，
促使公司向好发展。报告期内，公司通过以设计阶段和采购招标阶段、施工阶段直
接开发成本动态监控等多种举措节约全周期开发成本；通过调降存量债务利率、利
用低成本资金替换高息负债等方式有效减少高成本资金规模，降低公司融资成本。
公司实现营业收入15.90亿元，主要因本期结转规模减小，收入结转减少；利润总
额0.43亿元，较上年同期扭亏；归母净利润-0.6亿元，较上年同期减亏。
2.报告期内，公司控股子公司合计车位销售109个（全口径）。
（2）参股公司
三、风险因素
1.宏观环境风险
由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业
面临不利的市场环境，而给公司发展带来不确定性。
公司将进一步加强宏观环境的调研，合理进行外部环境分析，根据调研提纲，收集
、分析相关信息，在深入调研基础上编制规划，同时紧跟国内经济形势变化，应对
宏观环境风险。
2.政策法规风险
由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银
行信贷政策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可
能导致违规可能性增大、项目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来不确定
性。
公司将及时跟踪、研究国家对房地产行业调控政策、金融政策等，合理进行外部环
境分析，对国家和地方限制性政策及时进行研究预判与分析，制定公司中长期发展
规划，建立政策变化的应对措施，及时准确地对土地政策进行收集整理。
3.战略规划风险
由于公司发展规划的决策论证依据不充分，规划目标制定不科学、不明确，执行缺
乏计划性和严肃性，实施资源配置不到位，监督机制设置不合理，未依据环境变化
及时评估与调整战略目标等原因，而给公司未来的持续发展带来的不确定性。
公司将合理进行内外部环境分析，根据调研提纲，收集、分析相关信息，在深入调
研基础上编制规划，同时加强对战略实施效果的评估与监督，必要时按程序对规划
内容进行调整优化，确保规划符合公司发展实际。
四、报告期内核心竞争力分析
公司具有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发和管理模式，拥有
稳定专业、结构优化的房地产开发团队。公司具有国资背景并专注于房地产开发，
具有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强化战略引导，关注政策、市
场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控，坚守底线思维。立足服务
首都发展，与业内优秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投资储备项目
，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基矗积极投入商品房、保障房、共有产
权房建设，打造多元化住宅供应体系，已在北京、天津等重点区域拥有一定的房地
产开发规模，形成了良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕潜力。充分发挥京
能集团内部协同优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合、居住与产业相结合
的房地产项目。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜京能置业(天津)有限公司 ｜ 120000.00｜ -917.17｜ 208465.08｜
｜北京丰璟房地产开发有限公司｜ 155000.00｜ -699.06｜ 417925.67｜
｜北京丽富房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ 493.69｜ 267970.41｜
｜北京九樾房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -316.10｜ 158933.50｜
｜北京京珑置业有限公司 ｜ 50000.00｜ 16260.48｜ 250620.54｜
｜北京京石融宁房地产开发有限｜ 1000.00｜ 157.34｜ 4593.22｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京能云泰房地产开发有限｜ 174500.00｜ -1983.45｜ 209842.19｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京能京西房地产开发有限｜ 10000.00｜ -512.96｜ 514768.43｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京能海赋置业有限公司 ｜ 10000.00｜ 58.16｜ 59870.51｜
｜北京京能育兴房地产开发有限｜ 10000.00｜ 718.40｜ 36024.83｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京国电房地产开发有限公司｜ 6000.00｜ -477.90｜ 28901.13｜
｜北京天创世缘房地产开发有限｜ 6000.00｜ 455.06｜ 42946.78｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜大连京能阳光房地产开发有限｜ 10000.00｜ -2044.41｜ 54953.00｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津京能世茂房地产开发有限｜ -｜ -0.03｜ 9253.45｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津京能蓝光房地产开发有限｜ -｜ -0.84｜ 6431.49｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津海航东海岸发展有限公司｜ 5000.00｜ -3854.70｜ 151257.91｜
｜宁夏京能房地产开发有限公司｜ 40000.00｜ 763.93｜ 105080.74｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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