☆公司报道☆ ◇600748 上实发展 更新日期：2014-08-06◇
【2011-11-09】
上实发展(600748)引入投资基金增资子公司
上实发展今日披露，拟引进和齐基金对全资子公司成都上实置业进行增资。和
齐股权投资基金将以共计现金6.7亿元认购本次增资，其中约2.95亿元进入注册资
本，其余进入成都上实的资本公积；增资后，和齐基金持有成都上实49.6%股权，
公司持有50.4%股权。
成都上实负责开发的成都胜利村项目位于成都市成华区，总占地面积为61506
平方米，规划地上建筑面积约18.45万平方米，容积率3，用地性质为住宅，目前项
目待开发。
同日公司宣布，将所持有的泉州市上实投资发展有限公司2%股权转让给天津永
嘉股权投资基金合伙企业，股权转让价格为1176万元。根据评估，泉州上实评估净
资产约为5.86亿元。泉州上实是上实发展为了进行福建省泉州东海滩涂整理项目地
块而在泉州投资成立的项目公司，目前注册资本5.88亿元；公司持有51%股权。
【出处】上海证券报【作者】
【2011-11-09】
上实发展(600748)频拉PE入伙子公司
在严厉房地产调控政策的影响下，房地产公司的资金困境开始显现，房企也开
始多方开辟筹资渠道，包括引入私募股权等。上实发展（600748）9日公告，根据
公司投资策略的调整及项目开发需要，公司拟引进上海和齐股权投资基金合伙企业
对公司全资子公司成都上实置业有限公司进行增资。
据悉，和齐投资以共计现金6.7亿元认购本次增资，其中2.95亿元进入成都上
实的注册资本，其余3.75亿元进入成都上实的资本公积，成都上实注册资本由3亿
元增加至5.95亿元。增资后，和齐投资持有成都上实49.6%股权，上实发展持有成
都上实50.4%股权。鉴于上实发展在成都有着良好的经营团队且项目运作良好，和
齐投资将所持有成都上实49.6%股权委托公司经营管理。
上实发展表示，通过引入投资者对成都上实增资，可以优化成都上实的现金流
，使该项目的开发资金更加充裕，更好地推进项目的持续开发, 为公司未来运营现
金流的优化提供了有力的保障。
公告还称，公司拟将所持有的泉州市上实投资发展有限公司2%股权转让给天津
永嘉股权投资基金合伙企业，转让价格为1176.47万元。
事实上，这并不是上实发展首次引入股权投资基金入伙子公司。公司9月21日
曾公告，为优化现金流，公司拟引进投资方天津永嘉股权投资基金合伙企业和宝宏
（天津）股权投资基金合伙企业分别对公司全资子公司上海上实锦绣花城置业有限
公司和全资子公司上实发展（青岛）投资开发有限公司进行增资。两股权基金累计
为公司贡献13亿元资金。
业内人士表示，在当前房地产市嘲胶着”的情况下，资金实力已成为房地产开
发商应对困境的重要砝码，而私募股权投资正是目前最合适的融资渠道。据不完全
统计，去年国内市场涌现出20多只房地产私募股权基金，资金规模达到500多亿元
。
【出处】中国证券报【作者】
【2011-09-21】
上实发展(600748)两项目公司获PE注资13亿
因子公司开发资金需求较大，上实发展找到私募股权投资基金对旗下项目公司
进行增资。在限购、限贷政策从紧执行的情况下，房地产公司售房回款速度越来越
慢，周期也越来越长，而伴随原有的融资渠道正逐步丧失优势，私募股权基金由此
成为房地产公司新的融资渠道。
公司今日宣布，拟引进天津永嘉股权投资基金和宝宏（天津）股权投资基金，
分别对子公司锦绣置业、上实青岛进行增资，额度分别达到3亿元和10亿元。
此次永嘉基金拟对上实发展全资子公司上海上实锦绣花城置业有限公司增资的
3亿元中，1846万元进入锦绣置业注册资本，其余2.8亿元进入资本公积。增资后，
永嘉基金持有锦绣置业48%股权，上实发展则持有52%股权。
锦绣置业成立于2010年9月13日，负责开发金山新城A4地块项目。该项目位于
上海市金山区金山新城，总建筑面积21万平方米。截至2011年7月31日，锦绣置业
净资产约为1984万元。
宝宏基金则以共计现金10亿元认购上实青岛的增资，其中1.36亿元进入上实青
岛的注册资本，其余8.6亿元进入资本公积。增资后，宝宏基金持有上实青岛28%股
权，上市公司及其子公司上实城市投资发展分别持股57.6%和14.4%。
上实青岛负责开发的青岛啤酒城项目位于青岛市崂山区，地上建筑面58.4万平
方米，为商住综合项目，目前项目处于施工初期阶段。根据审计结果，上实青岛净
资产为3.4亿元。
上述PE对地产项目公司的“输血”，标志着房地产公司的又一融资途径正在“
开通”。分析人士指出，房地产企业需要开拓更广泛的融资渠道，包括房地产信托
、房地产股权私募基金、资产证券化，都应该是房地产金融的新型业态。不过，由
于信托行业目前监管仍非常严，而尽管房地产投资信托基金（REITs）在国外经验
成熟，但国内迟迟未予批准放行。因此，相对而言宽松的私募股权基金就有望成为
最佳融资途径。
上实发展同日还公告，根据成都市成华区胜利村项目的下一步开发需要，上实
发展拟对全资子公司成都上实置业有限公司增资2.9亿元，增资后该公司注册资本
由1000万元增加至3亿元。
成都上实负责开发成都市成华区胜利村项目，规划地上建筑面约18.45万平方
米，目前项目待开发。截至2011年6月30日，成都上实净资产为1000万元。
【出处】上海证券报【作者】
【2011-08-26】
上实发展(600748)中期净利润2.28亿元 同比增长55%
上实发展（600748）周四晚间发布中报，公司今年上半年实现净利润2.28亿元
，同比增长55.1%；每股收益0.21元。
期内公司实现营业总收入17.36亿元，同比增长1.92%。
公司表示，报告期内，营业收入增加1.92%，主要原因是项目公司实现的销售
收入增加；净利润增加55.1%，主要原因是公司对报告期实现利润的项目公司持股
比例较大。
【出处】全景网【作者】
【2011-07-29】
上实发展(600748)参与宜居金山发展
借助上海金山新城A-4地块住宅项目开工之际，上实发展昨日与金山区新城管
委会当场签约参与当地精神文明建设，即通过打造金山新城内一个具有绿色生活理
念的精装修示范小区，协助金山区政府规划打造“创业金山、宜居金山、和谐金山
”的美好蓝图。
上海金山新城位于上海市西南部，南临杭州湾，是与临港新城、嘉定新城、松
江新城等同规格的上海九个卫星城之一，其规划的近期新城人口规模即达23万人，
从上海南站到达金山仅需半个多小时的轨交22号线一期有望于年内开通，目前已初
步形成集商业、旅游、医疗卫生和景观住宅等于一体的新滨海城市功能区。
上实发展金山新城A-4地块项目坐落于金山新城区核心地段，占地约13.51万平
方米，总建筑面积逾21.41万平方米，容积率为1.2，拟建数十栋8层电梯公寓和3层
西班牙式联排别墅。
【出处】上海证券报【作者】
【2011-07-29】
上实发展(600748)金山新城正式开工
昨日，坐落于金山新城核心地段的上实发展（600748）上海金山新城A-4地块
商品房项目举行开工仪式。项目占地13.51万平方米，是金山区乃至上海的未来重
点发展区域，总建筑面积21.41万平方米，包括8层电梯公寓和3层联排别墅，是公
司近几年的重点项目之一。
【出处】证券时报【作者】
【2011-07-29】
上实发展(600748)启动金山新城项目
7月28日，上实发展（600748）位于上海市金山新城的A-4地块商品房项目正式
开工。该项目是上实发展近几年的重点项目之一，坐落于金山新城核心地段，是金
山区乃至上海未来重点发展区域，项目占地13.51万平方米，总建筑面积21.41万平
方米，容积率为1.2。
该项目以8层电梯公寓和3层联排别墅为主，精装修住宅产品有利于从规模上降
低材料和资源的消耗。上实发展相关人士表示，该金山新城项目拟于2012年上半年
开始销售，而上海市区通往金山新城的轨道交通正在建设之中。
目前上实发展实施以上海为核心，长三角为拓展目标，兼顾天津、青岛为主的
环渤海区域和以成都为主的西南片区布局。
【出处】中国证券网【作者】
【2011-06-15】
上实发展(600748)下属地产公司引资12亿 周大福布局内地房地产业
上实发展（600748）15日公告，董事会同意全资子公司上海上实城市发展投资
有限公司引进投资方西藏林芝汇福投资有限公司对其所属全资子公司青岛上实瑞欧
置业有限公司增资。西藏汇福以现金11.83亿元认购本次增资。值得注意的是，周
大福董事总经理也现身于此次交易，并显露出其有意借与上实发展合作进军内地房
地产的意图。
12亿注资青岛地产
根据协议，本次增资中，5亿元进入瑞欧公司注册资本，持有瑞欧公司50%股权
，其余6.83亿元计入瑞欧公司资本公积。上实城发本次不出资，增资后持有瑞欧公
司50%股权。增资后，瑞欧公司注册资本由5亿元增加至10亿元。
瑞欧公司主要开发位于青岛市黄岛区的唐岛湾项目，上实城发持股100%。唐岛
湾项目位于青岛市黄岛区东南，项目总占地面积33.6万平方米，项目地上总建筑面
积约为43万平方米，容积率为1.28。建筑类型主要有住宅、商业、酒店式公寓、酒
店及游艇码头。项目目前已开始一期工程建设。
根据基准日2010年12月31日的上海上会会计师事务所出具的审计报告，瑞欧公
司净资产5.02亿元，总资产10.69亿元。据上海财瑞资产评估有限公司出具的评估
报告，瑞欧公司评估净资产为11.56亿元。
公告称，唐岛湾项目为一大型商住综合体开发项目，根据公司投资策略的调整
及项目开发需要，本次增资引入项目合作伙伴，可以优化瑞欧公司的现金流，确保
唐岛湾项目的成功开发，为公司未来运营现金流的优化提供了有力的保障。
再度携手周大福
资料显示，西藏林芝汇福投资有限公司成立于2009年8月3日，注册资本1000万
元，法定代表人为黄绍基。主营业务是项目投资、投资管理、投资咨询等。
尽管上实发展未对西藏汇福作更多介绍，但法人代表黄绍基还是泄露了其背景
。黄绍基目前身为周大福珠宝董事总经理。
而且这也并不是“上实系”第一次跟周大福合作。今年2月28日，上实集团旗
下的上海实业控股（0363.HK）公告，公司与新世界发展（0017.HK）主席郑裕彤旗
下公司周大福达成协议，以24.36亿元向周大福出售上实全资拥有的上海市青浦区
两块土地90%的权益，以及以11.68亿港元出售上实控股旗下上海四季酒店约77%的
股权。
上实控股表示，青浦项目面积庞大，引入周大福共同开发其中约四分之一的土
地，形成自主开发和引进战略伙伴共同开发的综合经营模式，提高工作效益。而分
析人士认为，上实控股引进第三方投资者，加快现金周转，并避免因土地闲置被罚
。
而周大福近年来更在内地投巨资布局房地产。2008年9月，周大福以15.5亿元
将广州珠江新城东塔项目收入囊中。2009年，周大福投资80亿元在天津滨海新区建
设周大福滨海中心。2010年10月，高97.9米的周大福大厦在深圳动工。
【出处】中国证券网【作者】李少林
【2011-05-12】
上实发展(600748)6.9亿元成都拿地
上实发展（600748）12日公告称，公司近日以6.96亿元的价格，竞得位于成都
市成华区胜利村面积分别为2.88万和3.27万平方米的两宗地块，以供公司在成都新
设立的全资子公司成都上实置业有限公司经营开发。
据了解，这两个地块属成都市不久前恢复地票制度后首次公开拍卖的5宗土地
中的两宗，主要用于公租房建设。按此次拍卖规定，这两宗地块须据“限地价、竞
公租房面积”的新规则进行土地竞买。此次上实发展竞得成功后，将有配建面积合
计7550平方米的公租房。
【出处】中国证券网【作者】
【2011-05-09】
上实发展(600748)控股股东股份转让
上实发展(600748)控股股东上海上实(集团)有限公司向上海实业控股有限公司
全资香港子公司上实地产发展有限公司转让其直接持有的公司689,566,049股股份(
占公司总股本的63.65%)的股权交割事宜，目前正在办理进程中。
【出处】证券日报【作者】
【2011-04-28】
上实发展(600748)一季净利翻番 项目前期补偿款较多
上实发展（600748）周三晚间披露一季报显示，其当季实现净利润1.04亿元，
同比增长99.91%，每股收益0.1元。
公司称，业绩大幅增长因收到项目前期补偿款较多。
【出处】全景网【作者】雷震
【2011-04-07】
上实发展(600748)暂不投建保障房
上实发展（600748）于昨日召开了2010年年度股东大会。会上，上实发展的董
事会负责人就《2010年年度报告》及《2010年度利润分配方案》等做了汇报，并对
股东较为关注的几大问题做了详细解答。
暂不考虑投资保障房
2010年保障房大规模建设已拉开序幕。面对"低端有保障、中端有市尝高端有
约束"的住房制度新体系，董事会负责人表示说，投资建设保障性住房可能将面临
两大问题：一，投入资金量大。建设保障性住房是需要房企自掏腰包的，政府前期
不介入资金投入，这就给房企融资贷款带来了一定风险；二，政府回购保障性住房
的时间具不确定性，也给利润回报带来了很大的制约，这些因素都使公司收获实质
性效益变得相对较校所以，公司目前暂时不会考虑建设保障性住房。在下一阶段，
公司将继续坚持以中高端住宅产品为主，辅以综合性商业开发的市场定位发展模式
。
8元现价实属被低估
上实发展的股价从2008年的60元一路下跌至如今的8元，这一"大跌眼镜"的跳
楼股价让到场的股东唏嘘声连连。公司负责人表示，股东拿6000点时的股价来与现
在的股价做比较是不合情理的，60元股价是对上实的高估，8元则是低估。
虽然面临着房地产行业的"过冬年"，但上实有信心度过这个关卡，2011年一季
度的销售成绩已取得了历史性的突破。此外，公司向旅游地产、工业地产同时进军
，力争在2011年度实现公司营业毛利11亿元。
调高长债比例应对融资
目前，房地产行业的负债率都普遍偏高，上实发展的负债率现高达78%。面对
一系列房地产调控政策的出台，股东认为这些都会对上实公司自有资金及外部资金
的筹措带来不利影响，融资将成为如今的一大难题。为降低公司的负债率，更好地
解决公司资金来源，上实发展董事会负责人表示，考虑到短期贷款会给公司带来较
大资金压力，公司在长短期贷款比例上已做了相应的调整，从过去的70%的长债、3
0%的短债比，调整为如今的90%长债、10%的短债比，此外，公司还将通过转让股权
、加大销售回款力度、适时引入战略投资者解决融资问题。
【出处】中国资本证券网【作者】
【2011-03-17】
上实发展(600748)2010年净利3.29亿元 同比增33%
上实发展（600748）周三晚间发布年报，公司2010年实现净利润3.29亿元，同
比增长33.33%，拟每10股派0.35元。
公司2010年实现营业收入33.63亿元，同比增长47.97%，每股收益0.30元，同
比增长30.43%。
【出处】全景网【作者】曹胜杰
【2011-03-17】
上实发展(600748)2010年净赚3亿 投资收益助力
上实发展（600748）发布年报显示，2010年度，公司实现营业收入33.63亿元
，同比增加47.97%；实现营业利润7.72亿元，同比增加132.53%，实现净利润3.29
亿元，同比增加33.33%，基本每股收益0.30元。公司拟每10股派发现金红利0.35元
（含税）。
因出售子公司股权，2010年上实发展投资收益明显增加。年报显示，报告期内
，公司实现投资收益2815.82万元，比2009年增加6240.5万元，相当于公司净利润
的19%。
受住宅市场调控深化的影响，上实发展表示，将增强平抑市场波动的能力。新
项目的拓展区域以上海以及长三角的二、三线城市为核心，通过多种方式、多种途
径不断增厚资源储备。同时，重点协调商业物业与住宅产品的开发比例，不断优化
产品结构。2011年度，公司力争实现营业收入30亿元，预计营业成本19亿元。
【出处】中国证券网【作者】林喆
【2011-01-13】
转股抛下51.7亿债务 上实发展(600748)割爱引强援
地产开发如同行棋，需要通盘考虑全局。
饱受资金困扰的上海实业发展股份有限公司（600748.SH，上实发展（600748
）），就在行棋中局部弃子，以期盘活整个棋局。
日前，上实发展公告称，为泉州子公司引入三家投资方，不仅引资4.68亿元，
还将51.7亿元的债务丢掉。上实发展期望舍弃局部的利益，为引资铺路，以期盘活
包括青岛和泉州等数十个地产项目。
此前，因为资金链紧张，从2007年拿地至今，整个投资近150亿元的泉州东海
滩涂整理项目迟迟没有开工。上实发展在青岛投资百亿的青岛啤酒（600600）城改
造项目在接手多年后才刚刚开始奠基、唐岛湾项目仍在规划中……
上实资金瓶颈的解除，将有望加快上实地产的业务开发，从而加速释放业绩。
出让股权疑为引资铺路
2010年12月24日，上实发展公告称，引入菲莉（福建）投资有限公司、福建丰
盈投资有限公司及上海北方企业（集团）有限公司分别为福建上实地产、泉州上实
投资、泉州上实置业投资增资，增资金额分别为9000万元、28823.53万元及9000万
元，共计4.68亿元。增资完成后，上实发展对上述子公司的持股量分别降至10%、5
1%及10%。
据公开资料显示，菲莉（福建）投资有限公司的控股股东为菲莉集团（福建）
有限公司，其主要开发综合性商业物业、工业物业以及部分住宅物业，主要投资项
目有福建省海峡西岸项目开发、泉州惠安联发旧城改造项目、西安宏杰项目、晋江
百凯旧城改造项目等。
福建丰盈投资有限公司的控股股东为福建省泉州丰盛集团有限公司。福建省泉
州丰盛集团有限公司为"泉州民营企业100强"主营房地产开发，目前总资产近人民
币15亿元，房地产开发总面积约150万平方米。
上海北方企业（集团）有限公司是经上海市闸北区政府批准成立的国有独资企
业，主营业务为房地产开发、旧区改造以及公房管理等，具有商住综合体开发经验
。
时代周报记者发现，除了泉州上实投资是上实发展为了拿地需要，于2007年注
册，注册资本为3亿元以外，泉州上实置业投资、福建上实地产分别于2010年9月、
10月"突击"注册，注册资本均为1000万元。仅成立数月后，上实发展就宣布引资，
不难看出上实发展早已有将项目部分出让的意图。
引入强援负担51.7亿债务
东海滩涂整理项目位于晋江出海口，界于晋江与洛阳江河口之间的泉州湾内，
处于在建的泉州市沿海大通道丰泽段第三期以内的滩涂上。据时代周报记者了解，
东海片区是泉州未来的行政中心，在整个东海片区中，围垦成陆后的东海滩涂整理
项目将紧邻泉州市政府，作为市政配套建设以及行政文化、商办、居住及休闲娱乐
等规划用地，未来将建设成为泉州新的中央商务区。
2004年年底，泉州市政府发出《关于东海滩涂整理项目的招标方案》的公告后
，当时共有5家单位报名参与竞买，其中不乏"国"字号企业及上市公司，但最后在
资格审查中，只有上实发展一家符合要求，顺利通过资格审查，也成为唯一一家出
价的竞买人。
2007年12月28日，上实发展顺利地以38.24亿元摘牌，获得东海滩涂整理项目
的978.40亩（B区和C区）国有土地使用权。该项目必须先对东海滩涂进行回填，然
后进行路网、地下管线等基础设施的建设后才能全面开发建设，上实发展将泉州上
实投资确定为东海滩涂整理项目回填工程建设项目的受托人。
按照双方的约定，上实发展分五期与泉州市国土资源局签订《国有土地使用权
出让合同》。上实发展当时预计，项目总投资约为149.19亿元，预期在2015年6月3
0日前开发完成，并且内部评估东海滩涂整理项目在理想状态下的内部收益率为16.
81%，当时有证券分析人士按15%的净利率粗略估算认为，这一项目将给上实发展带
来20亿元的净利润。
这样一个利润丰厚的项目，上实发展为何会选择部分转让呢？对于此次引资是
否与资金链紧张有关，上实发展办公室相关负责人向时代周报记者予以否认，并表
示该项目前期也没有搁置，"项目一共5期，体量比较大，正在加紧做整体规划，也
要配合当地政府做一些规划考量，首批可能先推出住宅。"但其并未透露何时可以
动工。该项目目前处于完成回填工程、前期规划阶段。
根据上实发展的公告，福建上实地产经菲莉（福建）投资和福建丰盈投资各增
资持有49%和41%股权后，它们将按照所持股权比例承担该项目公司的全部负债，并
全额归还上实发展此前向福建上实地产所提供的股东借款。按照上海立信资产评估
有限公司的评估，福建上实地产的净资产993.83万元，负债8.9亿元。此后，上实
发展将不再承担福建上实地产的股东借款。福建上实地产所开发的B2、B7地块后续
开发所需资金的筹集及追加投入全部由上述两家新增股东负责，而该地块的总投资
预计29亿元。
泉州上实置业负责东海滩涂整理项目B-1、C-3-1、C-3-2地块的开发，上海北
方企业（集团）入股90%后，将承担泉州上实置业的全部负债，并全额归还上实发
展提供的股东借款，同时负责后续开发所需资金的筹集及追加投入，预计总投资33
亿元。根据评估，泉州上实置业的净资产999万元，负债12.9亿元。
上实发展唯一保留了对子公司泉州上实投资的51%控股权，与菲莉（福建）投
资共同开发C-7、C-8-1、C-8-2、C-5、C-6-1、C-6-2、B-5地块，该项目处于环泉
州湾交通圈核心地带，用地性质为住宅、商业，预计总投资额约为88亿元。泉州上
实投资净资产近3亿元，负债29.9亿元。菲莉（福建）投资将按比例承担负债、股
东借款及筹集资金追加投资。
按此计算，上述三个子公司在项目未开发前，负债已达51.7亿元。上实发展称
，通过增资引进当地合作伙伴，为其对泉州东海滩涂整理项目后续运营开发的整体
资金平衡与优化提供了有力保障，并可发挥各自的资源优势，有利于项目的后续开
发及未来对商业目标客户的引入。
【出处】中国资本证券网【作者】姜燕
【2010-10-16】
上实发展(600748)1000万泉州设子公司
上实发展(600748)今日公告称，根据董事会对公司行政对外投资的授权，公司
决定在泉州设立全资子公司福建上实地产开发有限公司(暂定名)，注册资金为1000
万元。
上实发展此举是为加快公司泉州东海项目后续开发建设。据了解，上实发展于
2007年12月28日以38亿元获得东海滩涂整理项目部分地块，占地978.4亩。东海滩
涂项目位于洛阳江与晋江交汇的泉州湾口，围垦总面积达6136.5亩，其中规划为房
地产开发的大约为2000亩，上实发展获得的近千亩土地全部在用于房地产开发的地
块内。
【出处】证券时报【作者】
【2010-10-15】
上实发展(600748)控股股东股份转让事宜获准
上实发展（600748）公告称，10月14日收到由公司控股股东上海上实（集团）
有限公司转来的国务院国有资产监督管理委员会《关于上海实业股份有限公司国有
股东转让所持股份有关问题的批复》。上海上实（集团）有限公司向上海实业控股
有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司转让其直接持有的公司6.9亿股
股份（占公司总股本的63.65%）事宜，已获国务院国有资产监督管理委员会核准批
复。公司称，上述国有股转让事宜尚需获得商务部和中国证监会批准。
【出处】中国资本证券网【作者】王荣
【2010-09-13】
上实发展(600748)设立泉州子公司开发东海项目
9月11日，上实发展公告称，为加快推进泉州东海项目后续开发建设，配合泉
州东海项目开发后的业态经营。根据公司董事会对公司行政对外投资的授权，公司
将在泉州设立全资子公司泉州市上实置业有限公司(暂定名称，最终以工商名称核
准为准)，注册资本为人民币1000万元。
据了解，上实发展于2007年12月28日以38亿元获得东海滩涂整理项目部分地块
，占地978.4亩。东海滩涂项目位于洛阳江与晋江交汇的泉州湾口，围垦总面积达6
136.5亩，其中规划为房地产开发的大约为2000亩，上实发展获得的近千亩土地全
部在用于房地产开发的地块内。
【出处】观点地产网【作者】莳炻
【2010-08-17】
上实控股51.3亿控股上实发展(600748)
"上实系"地产整合迈出第一步
上海国资整合又有新进展。"上实系"房地产业务重组将以上实集团控股的香港
上市公司上实控股（0363.HK）为主体，上实发展(600748)通过股权转让方式，成
为上实控股的子公司。据悉，此次集团内部的股权变更仅是"上实系"房地产业务进
行整合的第一步，未来还将进行第二步更为实质性的资产重组。
停牌近一月的上实发展今日公告，公司控股股东上海上实拟以协议转让方式，
将持有的上实发展63.65%的股权转让给同一实际控制人（上实集团）旗下的香港上
市公司上实控股，后者将成为上实发展控股股东。上实发展63.65%的股权共计6.9
亿股，转让价格确定为7.44元/股，转让价款合计51.3亿元。上实控股将通过自有
资金和银行贷款，以现金方式支付转让价款。
上述股权转让前，上实控股并未直接持有上实发展权益。股权转让完成后，上
实控股将通过在香港注册的全资附属公司上实地产持有上实发展63.65%的股权，成
为上实发展的控股股东。昨日，上海上实与上实控股、上实地产签署了股份转让协
议。
上实发展称，股权转让完成后，上实发展将作为上实集团房地产业务板块的重
要组成部分，依托上实集团的优势资源，把握行业发展时机，力争成为中国一流的
房地产开发运营商。另外，上实发展成为香港上市公司上实控股的子公司后，将借
助上实控股在境外资本市场的地位和优势，不断提高资产营运效率和整体经济效益
，为公司股东创造更大的价值。
据知情人士介绍，此次股权转让仅是上实集团对下属房地产业务进行整合的第
一步。由于历史原因，上实集团下属房地产业务布局分散，存在着不同程度的业务
重叠和交叉现象，导致产业资源无法全面整合、协同效应无法充分发挥，这种现状
已无法适应上实集团自身战略发展的需要，削弱了上实集团房地产业务的整体竞争
力。因此，亟需通过整合建立统一的产业资源平台，集聚房地产业务资源，实现资
源整合的协同效应，实质性地提升上实集团市场地位和核心竞争力。
上实集团欲通过此次股权转让实现房地产业务的优势互补，整合协同，进一步
盘活房地产业务。依托住宅、商业、酒店等多层次业务结构，打造统一地产品牌，
进一步提升经营业绩，将上实集团打造成为中国房地产行业最具竞争力的综合性集
团之一。
【出处】证券时报【作者】肖珊
【2010-08-17】
51亿元转让股权 上实发展(600748)将由上实控股执掌
上实发展控股权将发生重大变动，同一实际控制人旗下的上实控股拟通过子公
司受让上海上实所持有的上实发展63.65%股权，上实发展由此将成为在港上市的上
实控股的子公司。此举被外界视为上实集团迈出了对下属房地产业务进行整合的第
一步。上实发展定于今日复牌。
据公告介绍，上实控股与上实发展与昨天分别召开董事会审议通过了上海上实
（集团）有限公司以协议转让方式将直接持有的689566049股上实发展A股股份转让
给上实控股；本次股权转让完成后，上实控股将通过在香港注册的全资附属公司上
实地产发展有限公司持有该等股份，并成为上实发展的控股股东。
本次股权转让的转让价格被确定为人民币7.44元/股，是根据股份转让协议签
署日前30个交易日上实发展在上证所交易的每日加权平均价格的算术平均值并打了
9折计算而来的，转让价款总计逾51.3亿元。上实控股将通过自有资金和银行贷款
以现金方式支付转让价款。据悉，这一股份转让价款将根据国资管理部门审批意见
最终确定。
上实集团近些年来在集中整合了麾下医药、国际贸易等产业资源后，开始将整
合目标逐步聚焦于房地产业务。据了解，由于历史原因，该集团下属房地产业务布
局分散，存在着不同程度的业务重叠和交叉现象，导致产业资源无法全面整合、协
同效应无法充分发挥，这种现状已无法适应整个集团的战略发展需要。为此，上实
集团需要通过整合而建立统一的房地产产业资源平台，实现资源整合的协同效应，
大大提升上实系房地产业务的市场核心竞争力，并强化行业地位。事实上，市场人
士看好的是，此番上实发展番股权转让一旦成功实施，将有利于上实集团系统房地
产业务的优势互补与协同发展，进一步盘活房地产业务，依托住宅、商业和酒店等
多层次业务结构，打造更加统一的地产品牌。同样，这也有助于进一步优化上实系
房地产企业的公司治理结构，提升经营业绩，并提高市场影响力，将上实集团打造
成为中国房地产行业最具竞争力的综合性集团之一。据业内人士分析，整合后的上
实系房地产业务总量有望一举进入境内房地产行业前十强。
控股股东变更对于上实发展而言究竟有何作用？长期关注于上实发展的机构投
资人认为，此次股权转让后，一方面上实发展作为一家香港上市公司的子公司，可
借助上实控股在境外资本市场的拥有的管理优势，吸收先进的公司治理和企业管理
模式，不断提高资产营运效率；另一方面，上实发展也可依托上实集团的优质资源
，把握行业发展的时机，提升自身经营管理水平，优化业务经营模式，提高市场竞
争力，最终获取更好的经济效益。
上实发展董事会在强调本次股权转让的意义时表示，上实发展今后将根据国际
资本市场的要求，进一步完善公司的治理机构，从制度上保证公司业绩的稳定发展
；上实发展也将不断提升公司管控效率，稳步推进重点项目的开工建设与销售，确
保公司盈利重点和开发重点，注重财务稳健，优化财务结构，为上实集团房地产业
务的发展贡献力量，为公司股东创造更大的价值。
【出处】上海证券报【作者】杨伟中
【2010-08-13】
上实发展(600748)重大事项或只是股权变更
7月12日起因重大事项而停牌至今的上实发展近日可望复牌，而市场对于其此
番重组寄予的厚望，则可能会落空。
上实集团有意将旗下房地产资源整合于一个大平台的总体目标，而据分析，由
于上实集团控股的在香港上市的上实控股（0363.HK）体量要大于由上海上实控股
的上实发展，所以此番资本运作将是以上实控股为主体，上实发展则成为其目标公
司。上实发展此次重组，或许只是在同一实际控制人（上海实业集团）旗下的股权
变更式重组。
上实控股目前拥有足够的现金流，因此很可能出现的格局是，上实控股受让上
海上实目前持有的上实发展63.65%股权，成为后者的控股股东，而后根据政策环境
，"上实系"房地产将进行第二步更为实质性的资产重组。
【出处】上海证券报【作者】杨伟中
【2010-08-02】
上实发展(600748)将继续停牌 重大事项仍在论证中
上实发展（600748）周日晚间公告称，因公司重大事项正在与相关部门进行咨
询、论证，公司股票将自2010年8月2日起继续停牌，并将于5个交易日后公告相关
进展情况。
【出处】全景网【作者】雷鸣
【2010-07-26】
上实发展(600748)因重大事项今起停牌
上实发展（600748）今日公告，公司控股股东上海上实（集团）有限公司研究
的涉及公司的重大事项正在与相关部门进行咨询、论证，经申请，公司股票自2010
年7月26日起继续停牌，并将于5个工作日后公告相关进展情况。
【出处】证券日报【作者】
【2010-07-19】
上实发展(600748)停牌再延长五日
上实发展复牌时间再次延长。公司公告，因公司控股股东上海上实(集团)有限
公司正在研究涉及公司的重大事项，公司股票已按相关规定停牌。目前该事项正在
与相关部门进行咨询、论证，为防止公司股价出现异常波动，经申请，公司股票自
2010年7月19日起继续停牌，并将于5个工作日后公告相关进展情况。
【出处】上海证券报【作者】阮晓琴
【2010-07-12】
上实发展(600748)因重大事项今起停牌
上实发展（600748）7月9日收到控股股东上海上实（集团）有限公司书面函，
该公司正在研究涉及上实发展的重大事项，该事项具有不确定性，需向相关方进行
咨询论证。经申请，上实发展股票自2010年7月12日起停牌5个工作日，并将于5个
工作日后公告相关进展情况。
【出处】证券时报【作者】建业
【2010-05-25】
需涨57.8%才能摸至增发价 上实发展(600748)再融资悬
继上周末9.96%的涨幅后，上海本地地产股上实发展周一再涨4.82%，连续两日
的涨幅也使其股价从年内最低的7.57元/股上涨到周一收盘时的9.14元/股。不过在
出现如此的涨幅后，上实发展还是难逃跌破增发价的命运。更为尴尬的是，即便是
身处"破增"重灾区的房地产板块，上实发展股价与增发价的价差仍高居板块首位，
而这也似乎注定了其融资增发的前景不会平坦。
项目增多资金压力徒升
据了解，上实发展2008年初实现了涉及资产总额近42亿元的定向增发，公司所
属土地储备和商业地产资源大幅增加，其中开发类权益面积由374.64万平米增至57
7.53万平米，增加54.16%，在上海、青岛、成都、湖州、北京等重点城市的土地储
备也增加了200万平米以上。
而在获得众多土地储备的同时，上实发展也不得不面对越来越严峻的资金问题
。由于这些新获取土地大多处于前期开发的阶段，意味着上实发展后期需要投入的
资金必然不少，再加上开发项目数量的激增，导致公司对于资金的需求非常大。
根据上实发展2010年一季报显示，其期末资产负债率高达78.45%，虽然较2009
年末下降0.77%，但仍然处于行业较高水平。而从短期偿债能力来看，虽然公司201
0年一季度的货币资金高达19。3亿元，但是若偿还短期借款与一年内到期的非流动
负债（其中短期借款达15亿）后货币资金已经所剩无几，资金压力仍然较大。此外
，公司短期债务与长期债务的比例约为1．39∶1，由于短期债务比例偏高，公司的
短期偿债压力也很是严重。
面对这样的情况，借助资本市场进行融资这条路自然而然就摆在了上实发展高
层的面前。
2009年11月3日，上实发展发布公告称，公司拟以不低于14.43元/股的价格，
向基金公司、证券公司等定向增发募集不超过3亿股。预计定向发行A股股票所募集
资金在扣除发行费用后的净额将不超过42亿元。募集资金主要用于上实发展位于山
东青岛、上海市以及浙江湖州的四个房地产项目，即青岛国际啤酒城、上实朱家角
特色居住区、湖州上实假日酒店和湖州上实湖峻花园。据上实发展当时估算，上述
四个项目投资规模巨大，合计总投资额接近100亿元。其中青岛国际啤酒城总投资
规模达50.43亿元，上实朱家角特色居住区投资总额达36.36亿元，湖州上实假日酒
店和湖州上实湖峻花园项目投资总额分别为8.71亿元、3.45亿元。
增发前景不甚乐观
然而让上实发展不愿看到的是，在其公布增发计划后不久，国家就陆续出台了
一系列房地产调控政策，导致地产类股票的价格一路下探，上实发展的股价更是在
去年年底即跌破增发价格。尤其是在"新国十条"颁布后，地产板块在一个月的时间
内又下跌了将近30%，上实发展亦不能幸免，股价最低时相比增发价近乎"腰斩"。
此前就有分析人士认为，在这些跌破增发价的上市房企中，最有希望完成增发
计划的有两种，一种是涉及重大资产重组或向大股东定向增发的公司，还有一种是
股价距离增发价的价差不到10%的公司。而融资计划最难实施的就是那种纯粹向机
构投资者募集资金的公司，毕竟没有一家机构投资者愿意看到自己的资金还未买进
就要被套牢，况且上实发展如今的价位距离增发价还有将近40%的差距，增发的难
度可想而知。
除了股价距离增发价过远外，在房地产公司融资方面，有关部门更是规定上市
房企所有的增发、重组、再融资计划除了需要获得证监会审核通过外，今后还要通
过国土资源部的审批。而据了解，证监会将两批共41家房地产企业融资申请送国土
部征求意见，截至目前只有广宇集团、天保基建等八家地产公司的再融资申请获得
了国土部通过。
分析人士就认为，在监管层严把审批关口、"国十条"出台的双重打击下，作为
地产板块现股价与增发价价差最大的上实发展，其融资前景真的很难让人乐观。
【出处】证券日报【作者】
【2010-03-19】
控股股东优质资产注入添底气 上实发展(600748)豪言年均两位数增长
在昨天上午召开的2009年度股东大会上，上实发展的高管表示，今年的经营情
况将比去年更好，今后三年公司将在稳健经营的基础上，做到有质量又有一定速度
的发展，争取实现年均两位数的环比增长。
上实发展董事长陆申在现场解答股东提问时指出，由于控股股东上海上实坚持
履行好每一次的承诺，不断地将优质资产注入上市公司，上实发展因此拥有了成本
相对较低、位置相对较好、房地产价值相对较高的优良资产，上年度也是这些年来
公司实现主营业务收入最好的一年。基于2010年会有更多的项目可实现开发后的交
房结算，经营上有望取得比2009年度更好的业绩。
上实发展总裁季岗在做具体解释时称，今年公司要加快房地产开发力度，使今
后两三年有稳定的经营收入，进一步做好适当的后续土地储备工作。他表示，公司
正在修订至2012年度新的三年发展规划，要在稳健经营的基础上，使得公司的房地
产开发做到既有质量又有一定速度，争取近三年实现年均两位数的增长。
陆申在解答投资者有关此次现金分红比例不太高的原因时指出，上实发展正处
于业务大发展阶段，随着开发规模的不断扩大，所需投入的资金也相应增大。他强
调，给我们一定的时间与空间，等公司发展壮大起来了，一定会让投资者分享更多
的成果。
【出处】上海证券报【作者】
【2010-01-27】
上实发展(600748)汇贤雅居二期注入搁浅
本报讯 由于拟注入资产达不到注资要求，上实发展（600748）将不能获得汇
贤雅居二期项目注入。2007年12月，公司控股股东上实集团与上实发展签订了《关
于汇贤雅居项目资产受让的意向协议》，约定在汇贤雅居二期项目建设达到建设总
量的25%，符合法律规定的在建工程转让条件时，将该项目注入上实发展。但至目
前为止，汇贤雅居二期项目动拆迁和土地平整仍未完成，项目也迟迟无法开工，致
使该项目签约至今已超过三年仍无法实施在建工程转让。
【出处】证券时报【作者】
【2010-01-27】
上实发展(600748)拟注入项目终止合作
上实发展（600748）公告，由于有关合作项目迟迟无法开工，公司控股股东上
海上实与源丰投资终止汇贤雅居二期项目的合作。
上海上实于2006年11月16日与上海源丰投资发展有限公司签订了《汇贤雅居项
目二期合作协议书》，约定在该项目达到建设总量的25%时，符合法律规定的在建
工程转让条件时，由源丰投资将该项目以在建工程转让的方式与上海上实进行合作
。
资料显示，汇贤雅居二期项目地处徐汇区虹桥路以南、徐虹北路以东、南丹路
以北、番禺路以西，为住宅、办公综合项目。
2007年12月，上海上实与上实发展签订了《关于汇贤雅居项目资产受让的意向
协议》，约定在汇贤雅居二期项目建设达到建设总量的25%时，符合法律规定的在
建工程转让条件时，将该项目注入上实发展。
2010年1月26日，公司接上海上实通知，至目前为止，源丰投资仍未履行《协
议书》所约定的义务，汇贤雅居二期项目动拆迁和土地平整仍未完成，项目也迟迟
无法开工，致使该项目签约至今已超过三年仍无法实施在建工程转让。为规避投资
风险，上海上实与源丰投资终止汇贤雅居二期项目的合作。
【出处】中国证券网【作者】
【2010-01-15】
上实发展(600748)7.14亿扩展青岛布局
上实发展（600748）15日公告称，公司董事会同意以全资子公司上海上实城市
发展投资有限公司为收购主体，收购中国房地产机会（浦东）有限公司所持青岛上
实瑞欧置业有限公司50%股权，收购价格为人民币37,600万元。同时为兑现2007年
公司定向增发时上海上实（集团）有限公司的相关承诺，上实城发还将收购上实集
团所持青岛上实瑞欧45%股权，收购价格为人民币33,840万元。
青岛上实瑞欧注册资本为50,000万元，上实集团持有其45%股权，上实城发持
有其5%股权，中国房地产机会（浦东）有限公司持有其50%股权。目前，上实瑞欧
主要负责唐岛湾项目的建设和开发，唐岛湾项目位于青岛市黄岛区东南，滨海公路
以南，唐岛湾东岸。根据土地出让合同，项目土地已通过挂牌出让的方式由上实瑞
欧获取，土地用途为住宅、游艇俱乐部和酒店，土地使用权年限除住宅用地为50年
外，游艇俱乐部和酒店用地的年限均为40年。
根据目前的规划方案，唐岛湾项目共占地面积335,790平方米，地上总建筑面
积约为43万平方米，容积率为1.28，预计项目总投资约43亿元。根据开发计划，唐
岛湾项目于2009年9月动工建设。上实瑞欧主要的利润来源将是唐岛湾项目开发的
房地产销售部分的销售利润和经营部分的长期经营利润，预计该项目将获得较好的
经济效益。
上实发展还公告，根据2010年经营目标及业务发展需要，计划2010年银行借款
总额在2009年底52.53亿元的基础上新增贷款控制在40亿元以内。（林喆）
【出处】中国证券网【作者】
【2010-01-05】
2849万元余款未结清 上实发展(600748)与上海万科打官司
由于2849万元余款未结清，上实发展、万科这两家国内地产界巨擘的子公司上
海上实城市发展投资有限公司与上海万科房地产有限公司对簿公堂。上实发展今日
表示，日前公司全资子公司上实城市收到上海市闵行区人民法院《受理案件通知书
》，决定受理上实城市对上海万科逾期支付合作价款的起诉。
上实发展披露的公告显示，2006年4月25日，上实城市、上海实业东滩投资开
发（集团）有限公司共同与当时的上海万科房地产集团有限公司签署《合作协议》
。根据该《合作协议》的约定，上海万科以现金14400万元增资入股上海加来房地
产开发公司，增资完成后，上实城市和上实东滩分别将持有的加来公司18%和2%的
股权一并转让给上海万科，上海万科持有加来公司100%的股权，上实城市、上实东
滩应获得的合作价款总计为89099万元。
上实发展表示，2007年1月26日，上实城市向上海万科转让其持有的加来公司1
8%股权，工商变更登记手续亦办理完成。但截至上实城市诉讼之日，上海万科仍有
2849.27万元合作价款未向上实城市支付，且还存在延迟支付的情形。为此，上实
城市于2009年11月30日向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求判令上海万科向上
实城市支付尚未支付的合作价款2849.27万元，以及因此产生的直至欠款付清日的
逾期利息，并承担全部诉讼费用。
【出处】上海证券报【作者】
【2009-11-27】
抛售商业地产 上实发展(600748)"深耕"住宅开发
在昨天举行审议有关拟非公开发行不超过3亿股议案的上实发展临时股东大会
上，公司董事长陆申强调，上实发展正在通过产品结构调整而聚焦于住宅地产开发
，同时将抓住时机继续扩大后续资源储备，增强发展后劲。
自去年3月实施了向实际控制人和控股股东发行股份并分别购买重大资产，以
及今年6月又从控股股东手头收购了地处上海青浦风景区的优质资源后，上实发展
的地产项目和土地储备大幅增加。但在项目和资源实力骤增的同时，该公司资金压
力也不断加大。为此，上实发展一手实施存量资产盘整以套现资金，另一手便是启
动此番定向增发来密集资金。据介绍，上实发展此番拟以不低于14.43 元/股的增
发价募资约42亿元，用于包括青岛国际啤酒城、上实朱家角特色居住区、湖州上实
假日酒店和湖州上实湖峻花园等项目的开发建设。据现场提供给股东审议的会议资
料显示，上述四个项目房地产项目中，前两个已分别于今年7月和9月开工，后两个
项目预计于明年上半年内动工。
陆申在解答与会股东提问时解释道，今年来公司抛售了原先的一些投资项目，
主要是那些商业地产类和基建类项目，它们往往难以较快地贡献利润、且占有较大
的现金流，这是一种局部性战术调整，而公司致力于房地产开发的战略目标没有变
化，只是从产品结构上做了更加贴近盈利目标的适度调整，这样有利于回笼资金并
集中用在刀口上，也就是更加侧重于回报率更高的住宅项目。陆申同时表示，公司
仍在为今后几年的发展准备"粮食"，譬如在青岛除了此次啤酒城项目外，还有其
他后续项目在酝酿，总之会继续加快增加土地开发资源储备的步伐。
上实发展总裁季岗在同一场合也表示，今年来公司经营班子着重在做集中兵力
布局产业项目的事情，尤其是瞄准易于近期见效的项目发力。他期望通过此次拟定
的定向增发来充实资本实力，改善负债率偏高的财务结构，提升持续盈利能力。
据悉，在上实发展昨天的临时股东大会及其当日网络投票中，该公司拟非公开
发行不超过3亿股的各项议案分别获得了99.97％以上的高票通过。这一投票结果似
乎也吻合了近期多家机构分析师的分析预测，即根据上实发展此次定向增发所募投
的四个项目总投资额和总建筑面积来测算，预计可实现总收入约125亿元，净利润
率将达20%，平均投资收益率为36%；而且，募集资金将有效释放公司的财务压力，
大幅提升业绩释放能力，并为其未来几年带来持续的业绩贡献。
【出处】上海证券报【作者】
【2009-11-17】
上实发展(600748)4亿元转让上海海际股权
上实发展（600748）17日公告称，公司今年9月14日挂牌转让的上海海际房地
产有限公司100%的股权13日已经完成交易，挂牌价为1.8亿元，最终转让金额为人
民币40080万元（含16534.13万元债权）。
为适应公司整体发展战略，公司拟将持有的上海海际房地产有限公司100%的股
权在上海联合产权交易所以不低于185458677.93元的价格进行公开挂牌转让，同时
全额回收16534.13万元股东借款。
今年11月12日，挂牌公告期满20个工作日，经对报名单位进行资格审查并进行
电子竞价，旭辉集团股份有限公司报价人民币40080.0028万元，为最高应价。11月
13日，公司与旭辉集团签订《股权转让协议》，将海际公司100％股权转让给旭辉
集团，转让金额合计为人民币40080.0028万元（含16534.13万元债权）。本次转让
将在上海联合产权交易所完成产权交易过户后办理工商变更登记手续。
旭辉集团成立于2000年8月15日，注册资本人民币6亿元，经营范围为房地产开
发、经营，物业管理，实业投资，室内装潢，社会经济咨询，计算机软件开发，销
售建材、装潢材料等。（邢佰英）
【出处】中国证券网【作者】
【2009-11-11】
上实发展(600748)非公开发行股份获批
本报讯 上实发展(600748)今日公告，公司于2009年11月9日收到上海市国有资
产监督管理委员会有关批复文件，原则同意公司董事会提出的非公开发行不超过3
亿股人民币普通股的方案。（吴中珞）
【出处】证券时报【作者】
【2009-11-09】
上实发展(600748)系出名门整合待发
10月31日，连接上海市区与崇明岛的上海长江隧桥通车，岛上的生态旅游度假
用地的开发价值正在提升。拥有大量崇明岛土地资源的上海实业发展股份有限公司
（下称“上实发展”）手握的“金钥匙”再次闪闪发光。
原因在于上实发展的控股集团上海上实（集团）有限公司（下称“上海上实集
团”）在崇明岛东滩拥有大量土地。1998年底，上海市政府批准将崇明岛东侧近85
平方公里土地授权上海实业（集团）有限公司经营。上实集团在2008年对上实发展
注资时曾承诺，在崇明岛的用地若从事房地产开发业务，将全部通过上实发展进行
。
系出名门的上实发展如同众多拥有国企背景的地产公司一样，鉴于身后集团提
供的良好资源，改组成立短短6年来，已跻身国内一线房地产开发运营商行列。200
6年，成立仅3年的上实发展携上实集团旗下地产业务在第八届中国住交会上一经亮
相，就凭借丰富而优质的土地资源惊艳四座。
2008年上实发展年报则显示，2008年，上实发展实现营业收入201805万元，同
比增长24%；实现营业利润54973万元，同比增长76%；实现归属母公司净利润36333
万元，每股收益0.34元，净利润比去年同期增长144%。公司营业收入逐年增加，并
入选2008年沪深房地产上市公司综合实力30强。
然而，在国有资产重组整合充满变数的当下，背靠大树则未必一定好乘凉。在
拥有众多在建项目的同时，上实发展在资金链领域也不得不面临一个个考验。在现
有资源整合后扩大规模，如何有效管理正是业内对于上实发展未来发展的关注重点
。
大量优势资源资料显示，上实发展前身系上海浦东不锈薄板股份有限公司，20
03年由上海上实集团控股收购并改名成立。
上海上实集团则为上海实业(集团)有限公司中国境内执行总部，是上海市政府
重点扶持的国有大型企业集团，投资业务领域涉及高新技术、金融投资、房地产开
发、工业投资、现代农业和国内经贸等，其中，旗下地产板块连续3年入选中国房
地产公司百强TOP10，2008年获TOP10成长性第1名、规模性第2名，综合实力并列第
12名。
而作为上海上实集团旗下地产业务发展的主力上市公司之一，几年来，除了上
述崇明岛东滩项目外，上实发展一直在接收母公司的地产业务，即便是在房地产市
场动荡的2007~2008年，上实发展的接收动作也一直不断，资源众多令人艳羡。
同时，借助控股集团的特殊背景，上实发展还拥有了其他地产企业难得的“冲
亚入欧”的发展机遇。
2004年9月28日，上实发展协同上海上实集团，与上海五家大型国有企业集团
组成投资联盟，共赴俄罗斯圣彼得堡市投资兴建“波罗的海明珠”大型综合性开发
区项目。该项目位于圣彼得堡市西南部的红村区，将建造以旅游、商务、居住为核
心的多功能现代化综合社区，包括100余万平方米中高档住宅，约50万平方米的集
商业、会展、酒店、商务、休闲和旅游为一体的商务区。
“当时的商务部部长提出，应该鼓励中国商人，尤其是上海的商人走在前面，
正好中央和上海市政府都在酝酿一个中国企业走出去的问题。”时任上实发展总裁
的卢铿在2005年的第七届中国住交会上毫不掩饰，之所以成为中国地产企业走出国
门的先行者，上实发展拥有的绝好资源不容忽视。
据公开资料统计，6年来，上实发展在国内已完成和在建的住宅及开发类项目
有数十个，分布在上海、北京、湖州、泉州、重庆、成都、大理、郑州、青岛、天
津、哈尔滨等城市，经营范围则涵盖房地产开发和经营、实业投资、资产经营、国
内贸易、信息服务等众多业务。公司通过集成、创新的发展理念，采取项目开发、
并购合作等方式，“以上海为基地，长三角为重心，沿江、沿海、出国门”的发展
局面已然成型。
整合中的期待值得注意的是，背靠大树，几年来，上实发展也必然与控股集团
上实系的地产发展战略牵连，其资产腾挪与整合自然充满变数。
2007年10月，上实发展曾向上海远东国际桥梁建设有限公司（下称“远东桥梁
”）增资2.3亿元，拿下远东桥梁76.67%股权。在已获得控股地位后，又在2008年4
月收购剩余股权。是时，上实发展董事会秘书阚兆森曾表示，收购远东桥梁主要是
为建造住宅做准备。
就在2年后的2009年9月，上实发展公告则称，将远东桥梁的100%股权转让给上
海上实投资发展有限公司（下称“上实投资”），转让金额为人民币3.02亿元。
上实发展公告显示，受让方上实投资与上实发展一样，都是上海国资委下属的
上海上实集团的控股子公司。在某种意义上来说，此次资产受让，是上实发展剥离
非核心资产给大股东上实集团，换得母公司的资金支持。
而有趣的是，这几年来，同在上海上实集团大树下的上实控股也在剥离非核心
资产以向基建以及地产项目方面努力。
2009年7月27日一天内，上实控股就公告剥离两项非核心资产，以总额3.69亿
美元出售其所持中芯国际和光明乳业股权后，拟将所得款项用作一般营运资金以及
未来可能进行的基础设施和地产项目方面的收购。上实控股董事长滕一龙表示，年
内，上实控股拟收购内地更多优质房地产资产，并考虑从母公司注入位于上海具有
上升潜力的土地储备资源。
在上实系资产整合的过程中，同属上海上实集团的上实发展与上实控股最近都
将重点锁定在房地产开发业务上。在存在同业竞争的可能性下，上实发展必然面临
充满变数的整合命运。
此外，2009年上实发展的中报显示，上实发展净利润同比下降45.17%，而同期
房地产板块净利润的增速为12.15%。这也是继2008年年报后，上实发展业绩再次低
于市场预期。截至目前，上实发展在2008年42亿元资产置入完成后并没有获得业内
预料的爆发性增长业绩，致使业内对其营销战略及提升营销能力有所失望。
2009年年底，在业内对上实发展观望的目光中，它将以何种面目再次站到中国
住交会这一平台上，正让业内充满期待。
【出处】中国房地产报【作者】
