☆风险因素☆ ◇600748 上实发展 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——中信建投:资金改善，加大开工【2013-03-26】
公司这两年经过资源整合，引进各类战略投资者，特别是公司青岛啤酒城项目以及泉
州项目引进大量资金较大幅度地改善了公司资金状况。正是因为公司改善了资金情况
从而加大了开工的力度，为未来销售提速奠定了基矗公司仍然拥有较大的优势资源，
特别是在上海区域。我们预计公司未来13、14年EPS分别为0.35、0.40元，维持“增
持”评级。
增 持——中信建投:资源整合有序推进【2012-04-19】
公司集团资源整合有序推进，公司自身经营已逐步走上正轨，但是公司大的项目还处
于起步阶段，短期业绩难有爆发性增长。公司未来的看点除了集团资源继续整合外，
泉州项目与青岛啤酒城逐步进入销售也是重要的看点。我们预计公司12-13年EPS分别
为0.55、0.64元，维持“增持”评级。
增 持——天相投顾:业务发展良好，项目储备丰富【2012-03-27】
我们预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.59元、0.70元，按2012年3月26日收盘
价格5.81元测算，对应动态市盈率分别为8倍、7倍。维持“增持”的投资评级。
增 持——中信建投:融资创新的一年【2012-03-27】
我们预计公司12-13年EPS分别为0.55、0.64元，维持“增持”评级。
谨慎推荐——长江证券:经营改善，稳健扩张【2011-10-26】
公司未来的看点仍然是集团的内部整合，集团下属的两个上市公司（上实城开与上实
发展）未来或有分工以解决同业竞争等问题，上实发展将以怎样的角色参与其中仍是
我们关注的重点。一直以来公司最大的优势在于继承了上实集团优质资产，年初以来
经营得到持续的改善，但公司仍然处于拓展的前期阶段，经营成果还需观察。我们预
计公司11---12年业绩分别为0.46、0.55元，维持“谨慎推荐”评级。
增 持——天相投顾:期内合同销售创历史最高【2011-08-26】
我们之前预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.407元、0.523元，按近日收盘价
格测算，对应动态市盈率分别为18倍、14倍。给予“增持”的投资评级。
谨慎推荐——长江证券:努力创造机会【2011-08-25】
根据目前公司项目的进度，我们预计公司11-12年EPS为0.4、0.51元。公司的主要看
点在于资产的优质性，而且目前经营走上正轨也拥有了扩张的基础，以及未来集团整
合。但目前公司仍处于起步阶段，经营成果还需观察，暂时维持“谨慎推荐”评级。
增 持——天相投顾:2011年业绩完全锁定【2011-04-28】
我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.40元、0.53元，按公司最近收盘价
为8.20元，对应的动态市盈率分别为21倍、15倍。维持“增持”的投资评级。
谨慎推荐——长江证券:销售有起色【2011-04-27】
根据公司项目的进度，预计公司11-12年EPS为0.4、0.51元，考虑到公司资产的优质
性以及未来集团整合的可能性，维持“谨慎推荐”评级。
增 持——天相投顾:业绩增长稳定【2011-03-17】
我们预测公司2011年、2012年的每股收益分别为0.36元、0.49元，按公司最近收盘价
为8.08元，对应的动态市盈率分别为22倍、17倍。维持“增持”的投资评级。
谨慎推荐——长江证券:适度成长【2011-03-16】
根据公司项目的进度，预计公司11-12年EPS为0.4、0.51元，考虑到公司资产的优质
性以及未来集团整合的可能性，维持“谨慎推荐”评级。我们认为在集团内部整合没
有明确定位之前，公司保持适度成长将是一种常态。
增 持——天相投顾:第三季度业绩释放【2010-10-27】
我们预计公司2010-2012年EPS分别是0.33元、0.46元、0.71元，按昨日收盘价9.28元
，对应的市盈率分别是28倍、20倍、13倍。我们期待公司大股东变更后的业绩加快释
放与资产整合预期，维持增持评级。
推 荐——国元证券:开发销售进度较慢，期待进一步资源整合【2010-08-30】
预计10/11年EPS0.36元/0.48元，动态PE26/19倍，估值优势不大，但考虑到后备资源
相对较多，且集团整合加深可相应提升估值，给予“推荐”评级。
增 持——天相投顾:业绩释放稳定【2010-08-30】
我们预计公司2010-2012年EPS分别是0.33元、0.41元、0.53元，按昨日收盘价9.32元
，对应的市盈率分别是28倍、23倍、18倍。关注公司大股东变更后的资产整合预期，
维持增持评级。
推 荐——长江证券:静待集团地产业务后续整合【2010-08-28】
上海朱家角区域两个项目将在今明两年成为公司业绩弹性的来源。根据公司目前的计
划，我们预计公司10-11年EPS分别为0.40、0.51，对应目前股价PE分别为23、18倍。
我们看好未来集团内部资源的持续整合，维持为“推荐”评级。
审慎推荐——招商证券:集团整合步伐迈出第一步【2010-08-18】
我们预测公司2010年、2011年及2012年的EPS分别为0.34元、0.44元及0.56元。公司2
010年的RNAV为11.51元。我们给予公司股价11.50元的目标值，首次给予公司“审慎
推荐”的投资评级。
增 持——申银万国:地产资源终极整合拉开序幕【2010-08-17】
上实发展属于资源富裕型公司，产品附加值高，公司目前拥有未结算土地储备587万
平方米，RNAV为13.22元/股。预计未来两年EPS分别为0.29和0.43元/股，对应28和19
倍PE。公司由于停牌，导致目前估值水平明显低于行业平均水平。无论是公司自营，
还是未来将资产出售，按0.8-0.9倍RNAV计算，公司合理估值为10.58-11.90元/股，
和停牌前股价相比，上涨30%-43%。上调评级至“增持”。
推 荐——长江证券:集团地产业务整合拉开序幕【2010-08-17】
我们预计公司10-11年EPS分别为0.40、0.51，对应目前股价PE分别为20、16倍。公司
的NAV重估应为12元以上，我们看好未来集团内部资源的持续整合，上调为“推荐”
评级。公司整合序幕拉开，也是对我们3年来坚持跟踪公司的回报，未来我们组织对
公司的联合调研，关注企业成长。
增 持——天相投顾:业绩释放速度或加快【2010-04-28】
我们预计公司业绩将在今后几年加速释放。2010年-2012年的每股收益分别为0.45元
、0.62元、0.75元，按公司最近收盘价为9.90元，对应的动态市盈率分别为22倍、16
倍、13倍。维持“增持”的投资评级。
谨慎推荐——长江证券:仍需等待【2010-04-27】
我们认为上海朱家角区域两个项目将在今明两年成为公司业绩弹性的来源。 根据公
司目前的计划， 我们预计公司 10-11年 EPS 分别为 0.40、0.51，对应目前股价 PE
分别为 25、19 倍。鉴于公司优质的资产，维持“谨慎推荐”评级。
中 性——申银万国:09年业绩负增长，维持“中性”评级，融资放开将成为其催化剂【2010-02-25】
预计公司 10、11 年 EPS分别为 0.56 和 0.98 元/股，对应 PE 为 23 和 13 倍；R
NAV 为 13.36 元/股，P/RNAV为 0.96 倍。目前公司估值不具备优势，维持“中性”
评级。但是，如果融资放开，公司业绩向上弹性度会较大，海源别墅等高端项目创造
利润能力均较强，会成为公司股价表现的催化剂。
中 性——爱建证券:业绩平淡，资金压力有待缓解【2010-02-25】
由于公司营业收入中华东地区的占比有所下降，而在公司的项目分布中，华东地区的
项目毛利率高于其它区域，从而导致公司毛利率下降，进而影响了公司的净利润。
增 持——天相投顾:2010年业绩或较多释放【2010-02-25】
我们预测公司 2010 和 2011 年的每股收益分别为 0.46 元和0.56 元，按公司最近
收盘价为 12.80 元，对应的动态市盈率分别为 28X和 23X。估值相对较高，鉴于公
司业绩持续性强，且有一定的资产重组预期，维持“增持”的投资评级。
中 性——山西证券:业绩低于预期 再融资为未来看点【2010-02-25】
鉴于 2010 年全国房地产销售形势有可能下滑。我们下调公司未来两年业绩。预计 2
010-2011 年营业收入分别为30.31 亿元和 44.04 亿元；净利润分别为 5.32 亿元和
7.48 亿元。按目前股本折算，10、11 年的 EPS 分别为 0.49 元和0.69 元。按目
前股价对应的 PE 分别为 26 倍和 19 倍，高于我们 2010 年行业平均 18 倍的 PE
，再基于公司较高的财务风险，我们维持“中性”评级。
推 荐——中投证券:业绩符合预期，今年增长有保障【2010-02-25】
09年公司EPS0.23元，ROE10.2%。09年公司因销售收入增加营业收入22.73亿元，同比
增13%；实现营业利润和净利润3.28、2.44亿元，同比减少40%和33%，均因上年同期
转让子公司股权实现收益较多所致。09年公司实现房地产销售面积29.6万平米， 销
售收入34亿元， 09年结算18.57亿元， 尚余18亿元预收款，为2010年的业绩增长奠
定了基矗
谨慎推荐——长江证券:2009年平淡中收场【2010-02-25】
根据公司目前的计划，我们预计公司 09-11年 EPS分别为 0.40、0.51、0.64，对应
目前股价 PE分别为 32、25、20倍。维持“谨慎推荐”评级。
增 持——天相投顾:非公开发行股份获上海国资委通过【2009-11-12】
我们预测公司2009和2010年的每股收益分别为0.44元和0.67元，公司2009年11月10日
收盘价为17.71元，对应的动态市盈率分别为41倍和27倍。基于公司良好的成长性，
我们维持“增持”的投资评级。
谨慎推荐——长江证券:增发如期而至【2009-11-03】
根据目前公司的销售情况，我们预计公司 09-11年 EPS分别为 0.25、0.42、0.55，
对应目前股价 PE分别为 69、41、31倍。由于目前增发预案还没通过，我们不能充分
考虑其增发带来的业绩释放影响，我们目前维持其“谨慎推荐”评级，如果未来增发
通过业绩能有效释放的话我们将可能提高评级。
谨慎推荐——长江证券:地产业务步入正轨【2009-10-22】
根据目前公司的销售情况，我们预计公司 09-11年 EPS分别为 0.25、0.42、0.55，
对应目前股价 PE分别为 69、41、31倍。考虑到公司资源的不可复制性，我们维持其
“谨慎推荐”评级，但对于业绩难以释放将成为影响公司估值的重要因素。时至年底
，我们年初提出的“上实资本年”的预期开始升温，建议关注。
中 性——山西证券:毛利下半年修复 再融资势在必行【2009-08-28】
盈利预测与投资评级。基于公司销售毛利率适度上升的预期，我们维持公司未来 2
年业绩预测，预计公司 2009-2010 年营业收入分别为22.38 亿元和 32.54 亿元；净
利润分别为 4.23 亿元和 5.26 亿元。按目前股本折算，09、10年的 EPS 分别为 0.
37 元和 0.46 元。虽然公司的综合实力强大，但由于公司财务风险较高，我们在行
业 20 倍市盈率的基础上给予公司 10%-15%的溢价，目前对应的股价区间为8.14-8.5
1，维持“中性”评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 60｜ ｜
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｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-06-30 ｜ 60｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-05-28 ｜ 70200｜ 否 ｜
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｜ ｜根据公司战略发展要求及啤酒城项目的实际开发情况,为提升公 ｜
｜ ｜司整体经济效益,公司拟收购陆家嘴国际信托有限公司(以下简称｜
｜ ｜“陆家嘴信托”)持有的上实发展(青岛)投资开发有限公司(以下｜
｜ ｜简称“项目公司”)16.02%股权,转让价格为70,200万元人民币。｜
｜ ｜公司于2014年5月27日以通讯方式召开第六届董事会第十一次会 ｜
｜ ｜议,审议通过了上述收购事项。鉴于陆家嘴信托系发行单一信托 ｜
｜ ｜以增资方式持有项目公司该部分股权,其单一投资人浙江荣丰纸 ｜
｜ ｜业有限公司(以下简称“荣丰纸业”)系公司控股股东上海实业控｜
｜ ｜股有限公司成员企业永发印务有限公司的全资子公司,为公司关 ｜
｜ ｜联企业,本次收购事项构成关联交易。关联董事陆申、阳建伟、 ｜
｜ ｜徐有利回避表决。公司三名独立董事就此项交易发表了独立意见｜
｜ ｜。本次关联交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定｜
｜ ｜的重大资产重组。本议案尚需提交股东大会审议。 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-04-24 ｜ 1530｜ 否 ｜
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｜ ｜根据公司发展战略,公司在做优做强房地产主业的同时,通过充分｜
｜ ｜整合内外部优势资源,实现公司地产主业向金融产业的延伸和拓 ｜
｜ ｜展。为实质开展金融地产业务,由公司全资子公司上海上实城市 ｜
｜ ｜发展投资有限公司与上海上实资产经营有限公司共同出资成立股｜
｜ ｜权投资管理公司,暂定名为上海实悦投资管理有限公司,并由该平｜
｜ ｜台公司引进实力较强的金融机构共同成立资本管理公司作为GP, ｜
｜ ｜发起设立相关房地产基金。公司于2014年4月22日召开总裁办公 ｜
｜ ｜会议,审议通过了上述事项。上海上实资产经营有限公司是上海 ｜
｜ ｜上实(集团)有限公司的全资子公司,上海上实(集团)有限公司实 ｜
｜ ｜际控制人为上海实业(集团)有限公司,因此上海上实资产经营有 ｜
｜ ｜限公司为上实发展的关联企业,本事项构成与关联企业共同投资,｜
｜ ｜公司三名独立董事就此事项发表了独立意见。本事项无需提交公｜
｜ ｜司股东大会审议。 ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-03-28 ｜ 88046486.99｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-01-29 ｜ 150882357.33｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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