☆风险因素☆ ◇600657 信达地产 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
跑赢大市——上海证券:信达系协同优势明显，业绩增长弹性较大【2013-03-12】
我们预计2013-15年公司归属母公司净利润分别为：7.76亿/10.02亿/11.56亿，同比
增长26.5%、29.1%和15.4%，折合成EPS分别为：0.51元/0.66元/0.76元，对应动态PE
为8X/6X/5X。我们建议给予信达地产“跑赢大市”评级。
谨慎推荐——东莞证券:房地产销售良好，12年业绩稳步增长【2013-03-08】
公司房地产业务发展稳定，对外股权投资业务多样。同时积极寻求金融与地产的结合
，扩大融资与杠杆率，实现更快的发展与壮大。预测13——14年EPS分别为0.45元和0
.55元，对PE分别为9.5倍和8倍。首次给予公司“谨慎推荐”投资评级。
增 持——湘财证券:战略转型开创新局面【2013-02-24】
公司2012-2014年每股收益分别为0.40元，0.48元和0.60元，对应2013年2月22日收盘
价的PE分别为10.7倍、8.9倍和7.1倍。
谨慎推荐——东北证券:土地一级市场表现突出，财务安全性开始下降【2012-10-31】
我们对公司未来3年的业绩预测：2012年、2013年和2014年的EPS为0.28元、0.29元和
0.31元。考虑到公司财务抗风险能力有所下滑，但公司估值仍然有优势，我们下调公
司的投资评级至谨慎推荐。
推 荐——东北证券:业绩没有亮点，估值尚有优势【2012-08-16】
我们对公司未来3年的业绩预测略作调整，调整后2012年、2013年和2014年的EPS为0.
28元、0.29元和0.31元。考虑到公司目前股价具有较高的安全边际，维持推荐的投资
评级。
审慎推荐——招商证券:稳健经营度寒冬【2012-08-16】
2012-2014年，我们维持预计公司：房地产结算收入分别为50.9亿元、64.2亿元和66.
8亿元；EPS分别为0.40元、0.43元和0.46元。我们按2012年12倍动态PE对信达地产进
行估值，即目标价4.8元。我们维持公司股票“审慎推荐—A”的投资评级。
增 持——天相投顾:市净率估值偏低，存在长期投资机会【2012-08-16】
盈利预测及投资评级。我们预计公司2012-2013年的每股收益分别为0.46元、0.55元
，按昨日收盘价计算，公司对应动态市盈率为14倍和12倍，按市盈率计算估值偏高，
但由于公司土地储备丰富，拿地成本不高，且大股东实力雄厚，且公司市净率只有0.
92倍，RNAV估值也相对合理，因此给予公司“增持”的投资评级。
增 持——湘财证券:稳健为主，落实战略慢于预期【2012-08-16】
公司2012-2014年每股收益分别为0.36元，0.38元和0.47元，对应2012年8月15日收盘
价的PE分别为12.07倍、11.52倍和9.19倍。对应2012年8月15日的收盘价的PB为0.99
倍、0.91倍、0.83倍。公司未来具有破净的概念。维持6-12个月目标价5元。
增 持——国泰君安:依托大股东的持续资产潜力可期【2012-03-26】
预计12、13年EPS0.45元、0.54元，NAV10.17元，较股价折让57%，估值有吸引力。预
收账款22.1亿元，锁定12年业绩接近50%。公司大股东背景深厚，管理持续改善，维
持增持评级，目标价6.00元。
审慎推荐——招商证券:去库存是工作重点【2012-03-21】
考虑到大股东对公司经营实质性支持因素，我们按2012年12倍动态PE对信达地产进行
估值，即目标价4.8元。我们维持公司股票“审慎推荐—A”的投资评级。
推 荐——东北证券:业绩发布会纪要及2011年报点评【2012-03-20】
基于对公司非经常性损益项目的考虑，我们对2012年的业绩预测微幅上调，调整后20
12和2013年的预测EPS为0.33元和0.34元。我们认为，公司目前估值依然不高，具有
一定的安全边际，维持推荐的投资评级。
增 持——湘财证券:战略方向确定，期待更充分的杠杆【2012-03-20】
公司2012-2014年每股收益分别为0.34元，0.35元和0.45元，对应2012年3月19日收盘
价的PE分别为12.87倍、12.26倍和9.67倍。对应2012年3月19日的收盘价的PB为0.99
倍、0.92倍、0.84倍。公司未来具有破净的概念。6-12个月目标价5元。
推 荐——平安证券:具有逆势扩张能力的准一线开发商【2012-02-15】
我们预测，公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.33、0.37、0.46元，净利润年均
复合增速为18%，最新收盘价对应的PE分别为12.9、11.4和9.3倍；根据测算，公司20
11年底的每股RNAV值为6.71元，股价相对于地产业务的NAV折让37%。我们认为，公司
管理能力正在逐步增强，而且具备逆势扩张的能力，给予“推荐”的评级。
推 荐——东北证券:具有绝对安全边际的二线潜力地产股【2012-01-18】
首先，从整个地产股走势来看，我们认为，地产股在今年上半年存在着反弹的动力。
在此背景下，估值也很低的一线地产股首先会受到投资者的关注。但我们认为，在一
线地产股企稳并率先展开反弹后，那些超跌的二三股将会跟进反弹，并获得高于一线
股的涨幅。因此，我们认为，信达地产这种低估明显，又没有财务隐患的央企公司，
将会是较好的投资标的。同时，公司还有大股东资产再次注入的预期，长期持有也会
有较好的回报。
谨慎推荐——东北证券:财务状况大为改善【2011-08-17】
我们对公司未来2年的业绩预测略作调整，调整后2011和2012年的EPS为0.27元和0.31
元。公司目前的股价低于2008年公司整体资产注入的价格6.00元，具有较高的安全边
际，建议投资者积极关注，维持谨慎推荐的投资评级。
审慎推荐——招商证券:管理持续改进，大股东资源和融资优势有望体现【2011-03-22】
预计2011-2013年EPS分别为0.39元、0.65元和0.70元，当前股价对应PE15.7倍，RNAV
6.47元，当前股价折价5%，维持“审慎推荐-A”的投资评级。
谨慎推荐——东北证券:业绩差强人意，估值尚有优势【2011-03-20】
基于对公司战略定位的重新认识，我们下调2011和2012年的预测EPS为0.27和0.30元
。但同时，我们认为，公司目前估值并不高，具有一定的安全边际，维持谨慎推荐的
投资评级。
增 持——湘财证券:走出整合之藩篱，实现扩张【2010-10-28】
根据审慎的销售和结转的假设，我们预测2010年至2012年的EPS分别为0.50元、0.56
元和0.63元，对应2010年10月27日的收盘价6.99元的PE为14.0X、12.48X和11.10X；
维持增持评级，6-12个月每股目标价格8元。
增 持——天相投顾:第三季度销售依然欠佳【2010-10-28】
我们预计公司2010-2011年每股收益分别为0.43元和0.48元，以最新股价6.99元计算
，对应的动态市盈率分别为16倍和15倍，估值水平适中，我们看好公司立足二三线城
市的项目布局、大股东背景、以及业绩持续成长性，维持增持评级。
谨慎推荐——东北证券:前三季销售业绩平平，估值有优势【2010-10-27】
基于对公司战略定位的重新认识，我们在9月份的调研报告中下调了对信达地产未来2
年成长性的预期，我们预计2010和2011年的EPS为0.38和0.39元。但同时，我们认为
，公司目前的股价已跌至2008年底大股东增发价格6元附近，考虑到当时资产注入时
的评估值不高，而且2009年这些注入的资产至少已经升值50%以上，因此公司估值具
有较大的安全边际，仍然值得投资者重点关注，维持谨慎推荐的投资评级。
增 持——湘财证券:稳健有余，进取不足【2010-08-31】
根据审慎的销售和结转的假设，我们预测2010年至2012年的EPS分别为0.50元、0.56
元和0.63元，对应2010年8月30日的收盘价7.25元的PE为14.5X、12.84X和11.43X；我
们预测2010年至2012年的每股净资产分别为3.96元、4.56元和5.28元，对应2010年8
月30日的收盘价7.25元的PB为1.83X、1.59X和1.37X。维持6-12个月每股目标价格8元
的判断。
增 持——天相投顾:业绩提升、销售下滑【2010-08-30】
我们预计公司2010-2011年每股收益分别为0.44元和0.51元，以最新股价7.23元计算
，对应的动态市盈率分别为17倍和14倍，估值水平适中，我们看好公司立足二三线城
市的项目布局、大股东背景、以及未来成长性，维持增持评级。
审慎推荐——招商证券:业绩低于预期，管控体系改善值得关注【2010-08-30】
我们于2010年7月5日下调公司2010年EPS至0.45元。目前我们预计2010-2012年EPS分
别为0.45元、0.50元和0.82元。给予10年15倍PE，目标价6.75元。RNAV8.21元，当前
股价折价12%。维持“审慎推荐-A”的投资评级。
增 持——湘财证券:占据产业模式高端，夯实基础与放手一搏【2010-08-05】
我们认为，如果公司采取统一战略，加强管控和增大财务杠杆等措施，公司将有较大
价值增长。我们审慎地首次给予公司增持评级，目标价8元。
增 持——天相投顾:主业盈利提升、新进入沈阳市场【2010-04-29】
我们预计公司 2010-2011年每股收益分别为 0.65 元和 0.89 元，以最新股价 7.61
元计算，对应的动态市盈率分别为 12 倍和 9 倍，估值水平较低，同时考虑到二三
线城市的项目布局、土地成本较低、以及大股东持续的注资预期，我们维持公司“增
持”评级。
审慎推荐——招商证券:信达资产唯一的房地产运作平台【2010-03-30】
信达地产是中国信达资产管理公司旗下唯一的房地产平台，拥有无与伦比的拿地优势
，我们预计 2010-2012 年 EPS 复合增长率达 43%，首次覆盖给予“审慎推荐-A”的
投资评级，目标价 12元。
增 持——国泰君安:大股东资源丰富的二线城市开发商代表【2010-03-23】
预计公司2010年-2012年EPS 分别为0.67、 0.99、 1.32元， RNAV 12.5元。鉴于公
司大股东的特殊背景，以及公司在二线城市低廉的地价，可以给予公司一定的估值溢
价。因行业估值基准下移，目标价下调到 15元（10年 22倍 PE、RNAV溢价 20%） ，
维持增持。
增 持——天相投顾:2009年业绩低于预期【2010-03-22】
预计公司 2010-2011 年可分别实现每股收益 0.66 元和0.86 元，以3 月19 日的收
盘价 9.85元计算，对应的动态市盈率分别为 15 倍和 11 倍，估值具备吸引力。尽
管公司 2009 年净利润低于预期，但未来盈利增长潜力较大。 由于公司项目分布于
二三线城市， 受调控影响相对较校首次给予“增持”投资评级。
推 荐——东莞证券:估值偏低，有资产注入预期【2009-11-30】
预计 2009、2010 年 EPS为 0.59、0.66元，目前的股价对应的PE分别为19.49和17
.42倍，公司作为有背景和金融资源的地产公司，估值偏低，维持“推荐”评级。
推 荐——东莞证券:业绩符合预期【2009-11-02】
我们维持09、2010年EPS0.49、0.62元的盈利预测。目前股价对应的PE分别为21.41倍
和16.92倍，公司估值在行业中偏低，而且公司大股东背景深厚，也存在继续资产注
入的语气，维持对公司的“推荐”评级。
增 持——安信证券:信达地产2009年3季报点评【2009-10-29】
目前信达地产规模中等，具有很强的国资背景，从09年起，信达地产开发规模快速扩
张，业绩将保持稳定增长，我们维持09、10年EPS0.49、0.58元的盈利预测。维持6个
月目标价12元和增持－A的投资评级。
增 持——国泰君安:关注大股东资源【2009-08-25】
中性预测下公司 RNAV 12.6元，预计 09、10 和 11年 EPS为 0.61、0.76和 0.95元
，继续给予增持评级。鉴于公司大股东的强悍背景和目前已注入上市公司的规模庞大
的房地产储备、并且项目大部分分布于江浙等经济发达区域，开发进度上也具有一定
的竞争优势，给予RNAV行业 10%平均溢价，对应 10年 18倍 PE，维持公司目标价 14
元。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 26｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 24｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-06-07 ｜ 225700｜ 否 ｜
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｜ ｜嘉粤集团主要经营范围包括房地产开发、建筑工程施工、酒店管｜
｜ ｜理与经营、融资担保等，旗下资产涉及房地产项目。因不能清偿｜
｜ ｜到期债务，该公司向湛江中院申请破产重整。中国信达广东省分｜
｜ ｜公司拟投入资金对嘉粤集团进行整体重整，与嘉粤集团签订了《｜
｜ ｜嘉粤集团项目重整合同》；并与公司签署了《合作框架协议》，｜
｜ ｜指定广州信达置业以22.57亿元承债式收购嘉粤集团五家房地产 ｜
｜ ｜公司的100%股权。其中，股权交易对价为零，重组债务本金总额｜
｜ ｜为人民币22.57亿元，重组宽限期为三年，重组宽限补偿金年率 ｜
｜ ｜为10.4%，重组债务由五家房地产公司分别承担，公司为上述债 ｜
｜ ｜务提供连带责任保证。中国信达广东省分公司另享有项目全部开｜
｜ ｜发收益的15%。嘉粤集团管理人制定了以中国信达广东省分公司 ｜
｜ ｜为投资人的《嘉粤集团有限公司及其关联企业共34家公司重整计｜
｜ ｜划草案》（以下简称“《重整计划草案》”）。《重整计划草案｜
｜ ｜》内容包括：经法院裁定，将嘉粤集团下属的广东嘉骏投资置业｜
｜ ｜有限公司、湛江市云宇房地产有限公司、湛江市兰花房地产开发｜
｜ ｜有限公司、广州市润越投资有限公司、广州中铼房地产开发有限｜
｜ ｜公司等五家房地产公司过户到广州信达置业投资有限公司或其子｜
｜ ｜公司名下。2014年5月30日，嘉粤集团第五次债权人会议通过了 ｜
｜ ｜《重整计划草案》。2014年6月5日，湛江中院裁定批准了《重整｜
｜ ｜计划草案》，即批准嘉粤集团有限公司及其关联企业共34家公司｜
｜ ｜重整计划，终止嘉粤集团有限公司及其关联企业共34家公司重整｜
｜ ｜程序。 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-04-17 ｜ 200000｜ 是 ｜
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｜ ｜公司董事会审议通过了《关于向信达投资有限公司及其关联方借｜
｜ ｜款（担保）并由公司为上述借款提供连带责任担保暨关联交易的｜
｜ ｜议案》。根据公司业务发展需要，为解决公司部分资金需求，在｜
｜ ｜本议案生效之日起至2014年年度股东大会召开前，公司（含各级｜
｜ ｜控股子公司及其他具有实际控制权的公司）拟向信达投资有限公｜
｜ ｜司及其关联方取得借款余额及担保余额总计不超过20亿元，借款｜
｜ ｜年利率不超过10%（且不低于同期银行贷款基准利率），借款期 ｜
｜ ｜限不超过三年，借款用于公司经营及资金周转，由公司为此提供｜
｜ ｜连带责任担保。授权公司董事长为上述借款和担保事项签署相关｜
｜ ｜法律文件。20140417：股东大会通过 ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-07-18 ｜ 686300000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-03-19 ｜ 150000000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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