☆经营分析☆ ◇600649 城投控股 更新日期：2025-04-15◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 939869.05｜ 140660.83｜ 14.97｜ 99.64｜
｜其他业务 ｜ 3360.53｜ -3534.59｜-105.1｜ 0.36｜
｜ ｜ ｜ ｜ 8｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产业务 ｜ 902895.52｜ 128305.87｜ 14.21｜ 95.72｜
｜特许经营权项目收入 ｜ 18154.45｜ 12128.87｜ 66.81｜ 1.92｜
｜运营管理收入及其他 ｜ 13547.33｜ -3523.54｜-26.01｜ 1.44｜
｜代建收入 ｜ 8632.29｜ 215.03｜ 2.49｜ 0.92｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 920185.40｜ 128384.79｜ 13.95｜ 97.56｜
｜江苏 ｜ 18154.45｜ 12128.87｜ 66.81｜ 1.92｜
｜其他业务 ｜ 3360.53｜ -3534.59｜-105.1｜ 0.36｜
｜ ｜ ｜ ｜ 8｜ ｜
｜安徽 ｜ 1529.20｜ 147.17｜ 9.62｜ 0.16｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 61230.64｜ 32300.63｜ 52.75｜ 93.78｜
｜其他业务 ｜ 4062.74｜ -596.37｜-14.68｜ 6.22｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 53849.75｜ 24713.55｜ 45.89｜ 82.47｜
｜江苏 ｜ 10402.48｜ 6931.10｜ 66.63｜ 15.93｜
｜安徽 ｜ 1041.15｜ 59.61｜ 5.73｜ 1.59｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产业务 ｜ 192938.87｜ 80381.61｜ 41.66｜ 75.40｜
｜特许经营权项目收入 ｜ 23048.55｜ 16288.28｜ 70.67｜ 9.01｜
｜代建收入 ｜ 21165.31｜ 86.22｜ 0.41｜ 8.27｜
｜运营管理收入及其他 ｜ 18743.67｜ 6336.35｜ 33.81｜ 7.32｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 182578.45｜ 53940.64｜ 29.54｜ 71.35｜
｜其他业务 ｜ 47833.30｜ 30958.44｜ 64.72｜ 18.69｜
｜江苏 ｜ 23048.55｜ 16288.28｜ 70.67｜ 9.01｜
｜安徽 ｜ 2436.10｜ 1905.10｜ 78.20｜ 0.95｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产业务 ｜ 80431.89｜ 15361.24｜ 19.10｜ 84.60｜
｜特许经营权项目收入 ｜ 12208.01｜ 7149.68｜ 58.57｜ 12.84｜
｜其他业务 ｜ 2435.52｜ -2.41｜ -0.10｜ 2.56｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 79213.91｜ --｜ -｜ 83.32｜
｜江苏 ｜ 12208.01｜ 7149.68｜ 58.57｜ 12.84｜
｜其他业务 ｜ 2435.52｜ -2.41｜ -0.10｜ 2.56｜
｜安徽 ｜ 1217.98｜ --｜ -｜ 1.28｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
2024年，面对严峻的市场压力，城投控股围绕“向改革要生产力、向产品要影响力
、向创新要生命力”，保持了积极向上的发展态势，开发、运营、金融三大业务在
不断巩固自身优势的基础上，积极寻找新的业绩增长点，在复杂多变的环境中较好
地实现了年度工作目标，企业可持续发展能力不断增强。
1.开发板块紧跟市场节奏
公司生产经营调度有序，全力以赴确保交付。公司围绕露香园D1地块、高阳新里、
汇樾庭三个项目交付目标，开展工程建设质量提升百日专项行动，成立工作专班，
全过程跟踪进度、把控品质，年底顺利完成交付确收。兴华里、露香园二期、璟雲
里二期、青溪雲邰虹盛里等在建项目按节点推进施工。全年，公司在建项目规模约
95万平方米，实现新开工约10万平方米，竣工约24万平方米。
公司精准施策落实回笼，存量处置取得突破。公司围绕全年资金计划，积极落实回
款。露香园二期B地块和D1地块高层、青溪雲邸全部售罄。露香园二期A地块、兴华
里、璟雲里二期别墅项目于年内推向市常馥公馆做好新一轮资产评估和拍卖工作。
同时，公司全面梳理存量资产现状，推进解决历史遗留问题并积极变现。新凯二、
三期商业与龙湖商业签订合作协议，推进项目开发和运营工作。露香园万竹街41号
住宅等存量资产妥善处置，助力全年营收指标落地。
公司深度聚焦优势领域，资源储备再拓增量。年内，公司积极参与城市更新、城中
村改造、住房保障体系建设。通过市场化途径，先后获取了黄浦区小东门、闵行区
华漕前湾项目，落实土地储备7.5万平方米。除此之外，公司拿下闵行区杜行、诸
翟两个城中村项目，并与当地政府签署合作协议，正式启动改造任务。
2.运营板块实现多元发展
“城投宽庭”持续拓展规模，品牌焕然一新，现有管理规模超13000套。通过大客
户拓展、线上线下渠道整合、滞销房源优化等方式，着力提升社区出租率。截至报
告期末，江湾社区和光华社区合计出租率超92%，湾谷社区、浦江社区、张江社区
、临港社区、泊湾社区全年出租率维持在稳定水平。九星社区于2024年5月28日开
业，提前完成爬坡，年底出租率近95%。另洞泾尚云里商品房配套租赁房项目共285
套，于10月正式开业。此外，在品牌发布5周年之际，“城投宽庭”完成了品牌理
念、形象的全面焕新升级，焕新品牌定位为“新质生活的连接者”，积极开展探索
城市文化、可持续发展等主题的各类活动，为住户营造“让生活，不止于宽”的居
住体验。品牌全年荣获“2024房地产开发企业优秀产品系”“2024中国保租房运营
商综合实力TOP1”等近20项各类荣誉。
物业管理、酒店等业务加快培育创新，多业态运营体系逐步夯实。公司推出“宽成
服务”商品房物业服务品牌，建立健全物业管理标准化流程体系，现已承接物业管
理项目9个，委托管理总面积约66万平方米。报告期内，物管团队在汇樾庭、高阳
新里、露香园二期D1地块等商品房项目交付过程中发挥了积极的作用。公司与东湖
集团酒管公司签订战略合作协议，推动公司旗下酒店业务专业化经营。报告期内，
露香园璟源酒店9月对外营业；朱家角宽璟酒店开业一年，围绕周边产业积极拓客
；黄山凯悦有序运营，保持了相对稳定的入住率。
3.金融板块加深产业融合
金融业务平稳运行，助力主业稳健发展。报告期内，公司共计收到已上市证券分红
约0.56亿元。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约为46.74亿元。公司旗
下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，投资方向重点聚焦新一代信息技术、
新能源新材料和先进制造行业领域科技创新企业；同时推动项目多渠道退出，全年
项目退出实现资金回笼4.3亿元，对应投资收益0.91亿元。报告期内，诚鼎基金荣
获上海股权投资协会“PEAS-2023年度股权投资榜单”的多项荣誉，投资的中科新
松项目荣获年度“最佳投资案例”奖项。
金融投资探索创新，盘活存量开拓市常公司成功发行了上海国资首单也是规模最大
的保租房REITs产品——城投宽庭保租房REIT，项目募集规模30.50亿元，运营表现
稳健，年化波动率优于市场同类项目。在城投宽庭保租房REIT的成功发行的基础上
，公司以新建资产和存量改建双线并进的方式寻找挖掘REITs扩募潜在资产，年内
完成漕宝路R4地块联合收购，进一步打通保租房可持续发展路径，同时积极探索Pr
e-REITs融资路径，助力构建多层次REITs市常在产业投资方面，公司与复旦大学、
杨浦区政府签订战略合作协议，共同推进湾谷创新中心建设，参与海桐院高质量孵
化器项目，首期孵化器场地落地湾谷科技园，进一步深化产投联动。
4.内部管理持续提质增效
ESG和无废建设有机结合，引领绿色转型发展。公司以ESG治理体系和“无废”场景
打造为契机，主动把握低碳绿色创新发展机遇，提升企业精细化管理水平。构建形
成具有城投控股特色的“GREEN战略”，明确战略目标和行动计划，推动形成规范
化、标准化的ESG管理体系，并开展专项课题研究。公司治理案例报告入讯上海市
国有控股上市公司环境、社会及治理(ESG)蓝皮书》，科研项目获评“2024年上海
市企业管理现代化创新成果”一等奖。报告期内，公司全面推进“无废租赁社区、
无废工地、无废办公”三大场景建设，打造江湾社区作为无废租赁社区示范点，实
现雨水收集、中水利用、光伏发电、降碳排放、资源利用等多重效益；推广采用新
施工技术和可循环构件，推进绿色建筑、智能建造技术的实践应用；完成城投控股
大厦办公楼二星级绿色建筑认定和公共建筑自愿碳减排量登记，形成系统、高效的
无废办公管理体系，实现从源头到末端的全过程资源管理升级。
数智融创赋能管理，驱动产业转型升级。公司积极部署产业链和创新链，借助不动
产研究院优势，与同济大学等多家创新主体联合成立“上海市住房和城乡建设管理
委员会片区有机更新工程技术创新中心”，科创平台建设取得突破。公司加大科研
成果在实践中的应用与迭代，推动超低能耗技术、近零能耗和智能建造技术在项目
实践中充分应用、不断深化。全年参与推进城投集团科创项目8项，结合业务实际
开展专题研究6项，多项成果获得上海市优秀国土空间规划设计奖、上海市建筑学
会科技进步奖等荣誉。公司深化数字化转型示范场景建设，开展“城投宽庭”数字
化运营示范场景3.0版本升级；建设城投控股综合管控平台，基于大数据技术实现
综合集成、开放协同、多屏联动的全业态综合管控，形成城投控股业务数据的“一
屏观”，推动数字化转型再上台阶。
二、报告期内公司所处行业情况
1.房地产开发行业情况
2024年，受到宏观经济弱复苏的影响，房价下行叠加库存去化放缓，整体土地供需
活跃度减弱，今年全国重点65城土地成交规模仍延续同比收缩的趋势。根据安居客
监测数据显示，2024年全国重点65城成交经营性土地9039宗，总规划建面65495.7
万平方米，成交规模同比下降19%。其中，涉宅用地成交2308宗，总规划建面17828
.7万平方米，成交规模同比下降28%。一线城市及部分热点二线城市土拍市场仍能
保持一定热度。溢价率方面，仅一线城市平均溢价率较去年小幅上升。
房地产市场持续承压，销售下行压力传导至开发端，房企拿地、开工意愿依然较弱
。根据国家统计局公布的数据，2024年，新建商品房销售面积97385万平方米，同
比下降12.9%；新建商品房销售额96750亿元，同比下降17.1%；全国房地产开发投
资金额100280亿元，同比下降10.6%。年末，商品房待售面积75327万平方米，比上
年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。2024年，房地产开发企业房屋施
工面积733247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513330万平方米
，下降13.1%。房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面
积53660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。其中，
住宅竣工面积53741万平方米，下降27.4%。
贷款资源萎缩导致融资规模下降。2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，
比上年下降17.0%。其中，国内贷款15217亿元，下降6.1%；利用外资32亿元，下降
26.7%；自筹资金37746亿元，下降11.6%；定金及预收款33571亿元，下降23.0%；
个人按揭贷款15661亿元，下降27.9%。
回顾2024年，房地产政策不断优化，力度也在不断增强。9月26日，中央政治局召
开非常规经济主题会议，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”。此后，多部委
相继落地稳定产“组合拳”，出台“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存
量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策，地方也一致行动，大幅度优化限制性政
策，多项有利举措有效提振市场信心。12月，中央政治局会议和中央经济工作会议
为2025年楼市定调，明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2025年政府工
作报告对房地产行业进行了部署，“因城施策调减限制性措施，更大力度促进楼市
股市健康发展”成为2025年房地产工作重要方向。
2.租赁住房行业情况分析
2024年，我国住房租赁市场在政策持续深化与金融创新的双重驱动下，加速迈向高
质量发展阶段，市场供给能力显著提升，多层次、全周期的租赁住房体系进一步完
善。
在政策支持及金融创新方面，国家层面延续了对租赁住房的政策支持基调，并落实
了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（银发〔2024〕2号），明确通过信
贷产品创新、拓宽融资渠道等17条举措，重点支持大城市解决新市民、青年人的住
房问题。同时，财税政策与REITs协同发力，财政部优化了财政补贴政策，有助于
激发地方政府与社会资本的参与积极性。首批保障性租赁住房公募REITs试点扩围
，进一步推动了租赁资产证券化进程。
2024年是实施“十四五”规划目标的关键一年，也是上海保障性租赁住房数量倍增
的一年。截至年末，上海市已有259个市场化运营项目入市，可提供房源约16.1万
间，较2023年末增幅分别为287%和140%。各区保租房供给格局发生变化，闵行区、
浦东新区、松江区和嘉定区保租房供给均超过万间，其中闵行区总房源数量已超过
浦东新区，跃居供给规模第一。大型租赁式社区在上海市租赁住房市场的主导地位
已确立，房间规模在1000间以上的项目共有47个，合计房间规模8.93万间，占全部
保租房供给规模的55%，较上年末增长92%。这些大型社区项目不断优化的产品和丰
富的配套设施，推动了租住生活方式的形成与巩固。
3.对外投资市场情况分析
政策引领下资本市场提质增效，REITs市场持续提质扩容。据上海证券基金评价研
究中心统计，2024年是公募REITs发行数量最多、规模最高的一年，全年共发行29
只产品，发行规模合计645.69亿元。根据交易所数据显示，2024年中证REITs全收
益指数年涨幅为11.68%，该指数实现全年总体稳步增长。分行业板块来看，除仓储
物流以外，2024年公募REITs市场实现全行业上涨，其中保租房涨幅最大，为31.86
%。2024年，公募REITs的扩募机制不断完善，多只产品成功实现扩募，进一步提升
了市场的规模效应。截至12月，已有4只公募REITs产品实现扩募，扩募总规模约50
亿元。扩募机制的完善有助于公募REITs市场实现“首发+扩募”的双轮驱动模式，
进一步提升资产的流动性和市场的规模效应。
国内股权投资市场整体延续下滑态势。2024年4月以来，随着《国务院关于加强监
管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》及相关配套政策落地，聚焦强监
管、防风险、促高质量发展，持续推动提升上市公司质量和投资价值，资本市场在
阶段性收紧态势下保持了适当的IPO节奏。全年A股新增上市100家，同比下降68%；
首发融资额合计673.53亿元，较上年同期下降81%，资本市场正式迈入提质增效的
结构性转变新阶段。
私募基金行业监管延续了“规范与发展并重”的主轴。根据清科数据，募资方面，
2024年募资新募集基金数量和规模分别为3,981只和1.44万亿元，同比下滑43.0%和
20.8%。2024年下半年险资、AIC、国资发起设立了多只大额基金，募资规模降幅持
续收窄。投资方面，2024年投资案例数共8,408起，同比下降10.4%，剔除极值案例
后披露金额6,036.47亿元，同比下降10.3%。分行业看，硬科技领域仍为市场热点
。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布
局的综合性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与
运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理
、物业服务、商业管理、不动产金融等。
近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业
能力，开发、运营及金融各板块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的
经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的
提高，增强应对市场周期波动的能力，确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报
告期内，公司荣获“2024房地产开发企业综合实力TOP50”、“2024房地产开发企
业国企综合实力TOP30”、“2024房地产开发企业稳健经营TOP10”等荣誉，露香园
项目被授予首个“城市更新观察点”、“2024城市更新最佳实践项目”等奖项，行
业影响力不断提升。
四、报告期内核心竞争力分析
城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量
，加快向房地产全产业链发展转型，积极探索国资国企改革和上市公司高质量发展
路径，稳步塑造核心竞争力和可持续发展潜力。
稳健的经营策略和风险控制优势
公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新
、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、
“长三角一体化”等公司优势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展；同时兼顾风
险防范与规模扩张能力，强化风险防范，提升抗市场波动的能力。
集团化平台资源和产业协同优势
公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富
的项目开发经验，具有良好发展基础；平台间联动，形成了与城投产业链协同发展
以及公司开发、运营与金融三大板块相融合的双循环格局，为各板块业务的开展提
供了有力的支持和保障。
多元化业务布局和优质品牌优势
公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系
，业态多样，产品系不断迭代升级；通过发行REITs为保障性租赁住房资产提供上
市通道和资本金来源，形成新项目投资、建设、运营、上市的良性循环，扩大区域
投资，优化投融资结构，不断提升金融投资价值协同，助力主业稳健发展；公司在
开发、运营及金融领域培育优质品牌，璟雲里、露香园、城投宽庭、诚鼎基金等品
牌具有较强的市场认可度和行业美誉度。
市场化运作机制和专业团队优势
公司采用市场化运作机制，构建与公司战略相适应、与岗位工作相匹配、与人才职
业发展相衔接的人才培养体系。重点做好拓展业务领域的人才引进和储备，加强现
有岗位人员培养，建立了分级管理、分类培养的人才开发机制；通过多元产品线的
开发管理实践，和形式多样的培训培养管理，逐步打造起一支对市场有深刻认知、
具备强大战斗力的团队，形成“产业+专业”的核心竞争力。
可持续发展能力和科研创新优势
公司围绕房地产行业转型升级需求，秉持科技创新、绿色低碳、数字智能的新发展
理念，加快科创体系建设和成果转化。积极部署产业链和创新链，借助不动产研究
院优势，与多家创新主体联合搭建科创平台；加大科研成果在实践中的应用与迭代
，推动超低能耗技术、近零能耗和智能建造技术在项目实践中充分应用；深化数智
赋能并打造示范场景，推动公司向创新、绿色、低碳、智慧的高质量发展模式转变
。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入94.32亿元，同比增长268.60%，实现归属于上市公司
股东净利润2.43亿元，同比下降41.58%，截至本报告期末，公司归母净资产209.02
亿元，同比增长0.47%，总资产846.69亿元，同比增长8.62%，净资产收益率1.16%
。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
当前，房地产行业发展基调正经历深化调整阶段，大规模建设、同质化竞争的模式
已经难以维系，整体将进入存量和品质化时代，商品房建设要“严控增量、优化存
量、提高质量”，城市更新成为城市建设改造的主要模式，房地产结构性的开发市
场和存量运营是未来发展方向。当前及未来一段时期，是建立租购并举的住房制度
、构建新发展模式的关键转折时期，也是企业度过难关、抵御风险、修炼内功、打
造新一轮核心竞争力的关键期。客观来看，当前及未来一段时间，行业的总体发展
环境仍面临一系列的不稳定性，市场环境依然严峻。
一是宏观经济环境面临较大压力。房地产行业作为国民经济重要的支柱产业，与宏
观经济形势息息相关。2024年以来，受境内外多重因素综合影响，国内经济发展正
面临转型的阵痛期，呈现波浪式发展、曲折式前进态势。受国际经贸冲突升级、区
域政治风险加剧等外部因素，以及房地产市尝地方债务等重点领域风险化解等内部
因素影响，2025年经济仍可能面临较大的承压态势，行业发展形势总体上依然严峻
。
二是房地产供求关系仍将深刻变化。房地产行业在“十四五”期间呈现供应总量和
结构性过剩、有效需求不足的特征，并且在短期内难以发生根本性扭转，去库存、
稳需求、保交楼、化风险等成为房地产调控的新动向。一方面，民众的住房需求已
从“有没有”转为“好不好”，建设宜居、绿色、低碳、智能、安全的“好房子”
，是满足人们对于高品质住房需求的重要方向。另一方面，加大保障性住房的建设
和供给，满足多样化的刚性住房需求，完善可持续的城市更新模式，仍是未来行业
发展的主流方向。
三是超预期的政策信号有望提振信心。继“5-17”楼市新政后，2024年9月中央政
治局会议首次提出要“促进房地产市场止跌回稳”，2024年12月9日中央政治局会
议指出货币政策立场从“稳奖转为“适度宽松”，并第一次提出“稳住楼市股市”
的政策导向，一系列宽松政策正在进一步加速落地。短期来看，积极的政策信号对
增强市场信心、促进行业回稳仍然有望带来一定的提振作用，“稳”字将是政策发
力和检验政策效果的重点和关键所在。
(二)公司发展战略
总体发展思路上，公司坚持以“打造房地产特色化全产业链综合性一流企业”为目
标，以“保持开发合理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能级”为主线，在
每年一定量滚动开发规模的基础上，加快推动向不动产市场化运营延伸，借助资本
市场构建“投、融、建、管、退”全产业链，推动轻重资产的优化布局和联动升级
，不断深化上市公司价值创造能力，为企业健康良性、可持续发展创造源源不断的
新动力。
(三)经营计划
2025年是“十四五”规划的收官之年，也是城投控股检验改革成效、布局“十五五
”的关键一年，行业的政策机遇和市场挑战并存，发展的压力仍然很大。公司将巩
固竞争优势，全力以赴应变局、开新局，高质量完成“十四五”的战略目标。
一、三大业务深度融合，寻求新的作为
开发板块坚持“稳”字当头。一是稳规模，把握开发品质和节奏。在建项目加快建
设周期，小东门、前湾2个新拓项目和新凯二、三期集中商业按节点实施开工，朱
家角二期、露香园B块、长宁、万安路等项目加快建设进度。二是稳资金，全面聚
焦销售和回款。待售项目提早研判市场动向，谋划推售策略，争取快速清盘。存量
商品房项目持续关注政策利好，及时调整销售体系，推动去化。同时，积极推动存
量资产变现，做好露香园一期及D1商业招商工作，提升资产价值。三是稳增量，巩
固优势、布局未来。充分发挥成片土地开发经验，跟进潜在项目的研究。聚焦中心
区域，围绕旧区改造、城市更新等重点方向，积极做好项目提前谋划、重点布局和
科学推进。
运营板块保持领先优势。一是“城投宽庭”拓宽存量赛道。积极参与盘活上海存量
资产及上海城市更新行动，聚焦存量改造需求，实践“承租-改造-运营”的新模式
，积极跟进潜在拓展项目。同时稳步提升规模效益，提高社区出租率。丰富租赁住
宅板块产品线，进一步拓宽品牌的市场认知。二是物业管理实现市场化运作。全面
确立自有物业的服务标准，构建“人性化、专业化、规范化、品牌化”四化智慧社
区管理体系，并逐步培育主动拓展和承接市场化项目的能力。三是探索“基础+增
值”服务模式。利用配套公共空间，提供多样化租赁服务，实现运营附加收益。制
定增值服务清单，提供多元定制服务，增加非租经济收益。
金融板块深化产投联动。一是发挥创新优势，加快金融工具的应用。挖掘REITs扩
募潜在资产。在成功发行城投宽庭保租房REIT的基础上，以“新建资产”和“存量
改建”双线并进的方式持续寻找挖掘REITs扩募潜在资产，加快研究和搭建租赁住
房Pre-REITs、消费类基础设施Pre-REITs等金融创新手段。在政策和市场环境允许
的前提下，积极探索私募REITs的发行可行性，进一步拓展项目退出渠道，增加资
金回笼和资产配置的灵活性。二是加深产业协同，深入挖掘新质生产力。持续加大
对新一代信息技术、新材料、新能源和先进制造等细分赛道的研究和项目开拓，组
建并锻炼专业运营团队，关注并参与优质孵化项目，打造产业集聚和技术创新基地
。在核心技术投资领域持续发力，力求实现新的突破，为金融业务与产投联动注入
更强动力。
二、管理机制持续优化，挖潜内在动力
上市公司治理方面，一是做好顶层设计，深入分析行业发展特征和关键问题，研究
编制与公司发展实际相匹配的“十五五”战略规划，指导和推动未来五年的具体工
作。二是加强市值管理，研究制定价值管理提升计划，从市值管理工具运用、投资
者关系维护、企业核心竞争力建设等多个维度，探索有效的市值管理举措。
管理体系建设方面，一是立足全产业链视角，全面加强市场对标，不断完善与多元
业务发展相适应的专业化管理体系。持续构建从建设到运营、从投资到退出的全产
业链规范化管理体系，构建管理与业务双向驱动、高效协同的工作机制。二是研究
建立招标采购管控体系，分类制定招采流程和供应商准入标准，提高采购效率，降
低企业经营风险。三是加强管理费用控制，编制管理费用控制标准，探索建立过程
管控和动态预警机制，实现内部资源的集约化有效利用。
数字化转型方面，一是依托城投宽庭APP3.0优化和物业小程序项目成果，深化推进
租赁社区会员体系和数字社区健康指标体系建设，进一步增强客户粘性。二是持续
推进综合管控平台（二期）建设，实现视频融合，升级“一屏管”功能，提升建设
和运营项目的管控能级。三是持续推进中远期信息化总体架构蓝图，指导未来三年
数字化转型成果落地。四是持续推进企业数据治理，加强数据安全与标准的建设，
为业务系统运行保驾护航。
人力资源管理方面，一是持续创新优化考核激励机制，加强对经济指标的考核力度
，深化平台层与业务层的考核目标一致性，深化工资总额分配与经营业绩的工效联
动。二是推进人力资源系统的功能开发，充分利用数据统计分析工具，提升公司经
营管理效率，通过系统化、数据化的管理方式，实现人力资源的优化配置和高效管
理。三是加大运营业务市场化改革创新力度，从团队配置、资源配套、机制保障、
资金支持等全方位入手，重塑管理流程，提升管理效能，提升市场化运营水平。
(四)可能面对的风险
宏观经济风险：全球经济增长放缓、外需不振出口低迷、贸易摩擦等，加上国内经
济面临的通缩压力、就业压力以及人口结构老龄化等问题，宏观经济层面短期前景
不容乐观，将给房地产行业带来一定冲击。
政策风险：近期中央持续释放房地产宽松政策，政府将持续关注市场动态，及时调
整政策方向，确保房地产市场的平稳运行。但各地方政府在房地产调控上具有更多
自主权，区域调控政策差异化，对房地产企业战略定位、重点区域选择、细分市场
把握能力提出了更高要求，公司将聚焦上海本地市场，重点关注长三角一体化潜力
区域，加强宏观政策敏感性，强化研究分析，在城市准入研判、项目区位选择、客
户细分筛癣市场发展预判和投资战略制定等方面做好分析研究工作。
市场风险：伴随着本轮房地产业的深度调整，不同能级城市的房地产市场走势日趋
分化，即便是一线城市的不同区域和不同产品，市场供求和竞争格局也发生了极大
的差异，部分城市、部分区域出现需求下降、销售滞缓等情况，需要房地产企业在
拿地阶段就要提前预判分析，及时调整投资策略、优化区域布局。
经营风险：在宏观经济整体低迷、消费降级的大背景下、商业、办公、酒店和产业
园区项目将面临更大的经营风险。尽管公司具备较为丰富的园区和商办项目运作经
验，但仍有可能面临招商、招租、运营等方面的问题，经营效益有可能遭遇阶段性
的低谷。公司将进一步整合内外部资源，加强专业运营团队建设、深挖潜力、开源
节流，提高经营效率和投资效益。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上实丰启置业(BVI)有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海合庭房地产开发有限公司｜ -｜ 113.42｜ 51344.65｜
｜西部证券股份有限公司 ｜ 446958.00｜ 15451.00｜ 9617563.03｜
｜上海城投置业服务有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜黄山山海置业有限公司 ｜ 50000.00｜ -4612.11｜ 126546.01｜
｜上海城投房屋租赁有限公司 ｜ 65000.00｜ -｜ -｜
｜上海建科咨询集团股份有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海德同诚鼎股权投资基金管｜ -｜ -｜ -｜
｜理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜无锡诚鼎智慧城市创业股权投｜ -｜ -｜ -｜
｜资合伙企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海欣顺建设工程监理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海城展置业有限公司 ｜ 40000.00｜ -19235.04｜ 441189.58｜
｜上海丰启置业有限公司 ｜ 26624.49｜ -｜ -｜
｜上海诚鼎创佳投资管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海东荣房地产开发有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜上海韵意房地产开发有限公司｜ 35000.00｜ -｜ -｜
｜上海城投置地(香港)有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜上海竹岭风企业管理有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜上海城越置业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜上海诚鼎智酷私募基金合伙企｜ -｜ -｜ -｜
｜业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海其越置业有限公司 ｜ 23000.00｜ -｜ -｜
｜城兆星置业(上海)有限公司 ｜ 30000.00｜ -｜ -｜
｜上实丰启置业有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海城浦置业有限公司 ｜ 16000.00｜ -｜ -｜
｜上海城曦置业有限公司 ｜ 90000.00｜ -｜ -｜
｜上海城明置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海城投置地(集团)有限公司｜ 250000.00｜ 26307.00｜ 4482644.00｜
｜上海城辰置业有限公司 ｜ 45000.00｜ -｜ -｜
｜上海黄山合城置业有限公司 ｜ -｜ 6183.10｜ 14458.08｜
｜上海城凌置业有限公司 ｜ 130000.00｜ -｜ -｜
｜上海城投控股投资有限公司 ｜ 125000.00｜ 34.00｜ 182132.00｜
｜上海城虹万岸建设发展有限公｜ 124000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜常州明城置业发展有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海城投置地项目管理有限公｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江阴高新区新城镇开发建设有｜ 10000.00｜ 1907.00｜ 314257.56｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海诚鼎创富投资管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海新凯房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海城翟置业有限公司 ｜ 69000.00｜ -｜ -｜
｜上海露香园建设发展有限公司｜ 720000.00｜ 10442.00｜ 2613267.00｜
｜上海诚鼎华建投资管理合伙企｜ -｜ -｜ -｜
｜业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海城鸿置业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜上海城协房地产有限公司 ｜ 70000.00｜ -｜ -｜
｜泰兴诚鼎硬科技创业投资合伙｜ -｜ -｜ -｜
｜企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海城投置业经营管理有限公｜ 10000.00｜ 25.00｜ 75704.00｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海城源房地产有限公司 ｜ 42000.00｜ -｜ -｜
｜上海湾谷科技园管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜上海诚鼎新扬子投资合伙企业｜ -｜ -｜ -｜
｜(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海盛馨庭管理咨询合伙企业｜ 80000.00｜ -｜ -｜
｜(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海城旭置业有限公司 ｜ 248000.00｜ -｜ -｜
｜海纳云物联科技有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海电科诚鼎智能产业投资合｜ -｜ -｜ -｜
｜伙企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海新江湾城投资发展有限公｜ 10000.00｜ 1791.00｜ 426833.00｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜扬州市华建诚鼎股权投资合伙｜ -｜ -｜ -｜
｜企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海城欣置业有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜上海城亭置业有限公司 ｜ 33000.00｜ -｜ -｜
｜上海城晖置业有限公司 ｜ 37000.00｜ -｜ -｜
｜上海城投集团财务有限公司 ｜ -｜ 6737.70｜ 1282783.19｜
｜上海城渡置业有限公司 ｜ 36000.00｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜上海露香园置业有限公司 ｜ 220000.00｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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