☆风险因素☆ ◇600648 外高桥 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——海通证券:期待改革红利，公司将承担全球核心平台业务【2013-05-02】
截至4月26日，公司收盘于14.01元，对应2013、2014年PE分别为30.45倍和23.74倍。
考虑到森兰项目进入开发高峰，外高桥有望获批自贸试验区，我们以RNAV的85%折，
即19.28元作为6个月目标价，维持公司的“增持”评级。
增 持——海通证券:转让物业促进森兰项目和保税区开发【2013-04-03】
我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.46和0.59元。近年来华东地区工业用地价格
出现明显上涨，我们公司认为公司资产价值有望继续受益重估。截至4月1日，公司收
盘于13.37元，对应2013、2014年PE分别为29.16倍和22.67倍。考虑到森兰项目进入
开发高潮，我们以公司最新RNAV18.87元的85%，即16.04元作为6个月目标价，维持公
司的“增持”评级。
增 持——海通证券:转让物业增厚业绩【2013-03-12】
我们预计公司2013、2014年EPS分别是0.53和0.66元，对应RNAV是14.65元。截至3月1
1日，公司收盘于12.97元，对应2013、2014年PE分别为24.56倍和19.65倍。考虑到森
兰项目逐步进入开发期以及上海自贸区进程提速，我们以公司RNAV即14.65元作为6个
月的目标价，维持公司的“增持”评级。
持 有——红塔证券:新一代散货船首获订单；保税区模式继续获推【2012-12-27】
保税区示范区地位保持符合市场预期，但配合一揽子外贸升级政策推出，颇具概念性
，但操作应谨慎。新船订单在造船业连续三年低迷的情况下，带有业绩反转信号，投
资者可重视追踪。
增 持——海通证券:森兰南部地块转让有望稳定公司业绩【2012-10-31】
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.38和0.45元，对应RNAV是10.42元。截至10月
30日，公司收盘于7.91元，对应2012、2013年PE分别为20.62倍和15.56倍。考虑到森
兰项目逐步进入开发期，以公司RNAV的8折，即8.33元作为6个月的目标价，维持公司
的“增持”评级。
增 持——海通证券:森兰·外高桥项目启动持续加速【2012-08-31】
预计公司2012、2013年EPS分别是0.38和0.48元，对应RNAV是10.41元。截至8月30日
，公司收盘于7.46元，对应2012、2013年PE分别为19.53倍和15.48倍。考虑到森兰·
外高桥项目逐步进入开发期，我们以公司RNAV的8折，即8.33元作为公司6个月的目标
价，维持公司的“增持”评级。
增 持——海通证券:森兰·外高桥项目开发渐入佳境【2012-05-02】
我们预计公司2012、2013年EPS分别是0.43和0.53元，对应RNAV是10.82元。截至4月2
7日，公司收盘于10.23元，对应2012、2013年PE分别为24.06倍和19.39倍。考虑到森
兰·外高桥项目逐步进入开发高峰，我们以公司RNAV（10.82元）作为公司6个月的目
标价，首次给予“增持”评级。
增 持——天相投顾:物流业务收益显现【2011-04-26】
我们预测公司2011、2012年的EPS分别为0.71元和0.92元，对应的动态PE为22倍和17
倍（表1）。公司主要致力于外高桥新市镇建设和外高桥保税园区的功能开发建设，
因此房地产业的宏观调控政策对公司的直接影响并不显著，而且园区工业地产租赁业
务规模的扩大将为公司带来更多的租赁收入，公司的物流业务也有一个良好的发展预
期，因此维持公司“增持”的投资评级。
中 性——天相投顾:资金压力不减【2010-08-19】
我们预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.68元、0.75元、0.81元，按公司最
近收盘价为13.08元，对应的动态市盈率分别为19倍、17倍、16倍。维持“中性”的
投资评级。
增 持——天相投顾:业绩或进入爆发性增长期【2010-03-29】
2010年， 公司房地产销售收入主要来源于森兰项目尚未确认的土地出让收益13.88亿
元及常熟住宅开发项目。物流贸易及房地产出租业务稳定中略有增长。我们预计公司
2010年、2011年每股收益分别是0.69元、1.08元，按公司2010年3月26日收盘价17.28
元，对应的PE分别是25倍和16倍。鉴于公司业绩进入快速增长期，上调投资评级至“
增持” 。
超强大市——上海证券:公司基本面不断好转具备长期投资价值【2010-03-23】
我们认为外高桥基本面不断改善，未来受益于航运中心的建设，具备长期投资价值。
我们预测 2010、2011年每股 0.68元、0.71元。对应市盈率为 24、23 倍，我们仅对
开发房地产项目进行重估，公司 RNAV估值 18.0元，维持“超强大市”评级。
中 性——天相投顾:物流贸易业务为主要收入来源【2010-03-16】
我们预测公司 2010 和 2011 年的每股收益分别为 0.62 元和0.74 元，按公司最近
收盘价 15.38 元，对应的动态市盈率分别为 25 倍和21 倍。估值相对较高，维持“
中性”的投资评级。
超强大市——上海证券:加速打造森兰地块，业绩将逐步释放【2009-11-19】
我们上调外高桥 10 年 EPS 至 0.80 元，对应市盈率为 24 倍，RNAV为 21元/股，
目前估值较为低估，维持“超强大市”评级。
中 性——天相投顾:将受益于国际市场回暖【2009-10-28】
我们预测公司 2009 和 2010 年的每股收益分别为 0.24 元和0.34 元，按公司2009
年 10 月 28日收盘价 17.86 元，对应的动态市盈率分别为 76倍和 53 倍。考虑到
公司资金较为短缺，项目开发进度会有所延误，业绩超预期的可能性不大。我们对其
维持“中性”的投资评级。
超强大市——上海证券:收益将增加，上调评级【2009-09-18】
我们保守估计公司卖地楼板价为1.1万元/平米， 上调外高桥10年EPS至 0.67 元，对
应市盈率为 25 倍，RNAV 为 18 元/股，目前估值较为低估，上调至“超强大市”评
级。
跑赢大市——上海证券:受益于森兰项目【2009-08-19】
我们下调原有盈利预测，09、10年每股 0.21元、0.25元，对应市盈率为67 倍和 57
倍，估值较为高估。考虑到公司项目未来受益于大桥通车，启东地块将升值，出口也
将好转。我们维持“跑赢大市”的评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 12｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 12｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-04-30 ｜ 16000｜ 是 ｜
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｜ ｜公司2014年度拟与关联方上海外高桥(集团)有限公司,上海畅联 ｜
｜ ｜国际物流有限公司,上海市外高桥保税区投资建设管理总公司等 ｜
｜ ｜就提供劳务,出售商品,接受劳务,采购商品等事项发生日常关联 ｜
｜ ｜交易，预计交易金额为16000万元. ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-04-30 ｜ 8332.01｜ 是 ｜
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｜ ｜根据2012年度日常关联交易发生的实际情况和2013年的经营计划｜
｜ ｜,预计2013年本公司及控股子公司将继续与关联方发生提供劳务/｜
｜ ｜出售商品、接受劳务/采购商品、关联出租等日常关联交易。对 ｜
｜ ｜法律法规规定可以不公开招投标的日常关联交易,公司董事会授 ｜
｜ ｜权如下:2013年日常关联交易预计总额为15000万元(不含公开招 ｜
｜ ｜投标的关联交易),其中:1、接受或提供劳务(包括零星工程建设 ｜
｜ ｜、维修维护、园区管理等)交易总额不超过人民币7000万元;2、 ｜
｜ ｜关联租赁交易总额不超过人民币7000万元;3、其他日常关联交易｜
｜ ｜总额不超过人民币1000万元。20140430：2013年度公司与上述关｜
｜ ｜联方发生的实际交易金额为8332.01万元。 ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-04-30 ｜ 54025408.29｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-02-11 ｜ 188000000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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