☆风险因素☆ ◇600185 格力地产 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——中信建投:稳步增长【2013-04-26】
公司主要项目在珠海且单一项目体量较大，前几年主要靠格力广场以及香樟美筑项目
销售，随着公司大项目格力海岸的预售，公司销售规模有望上一个台阶。在珠海外市
场，公司成功进驻重庆两江新区，未来运作考验管理团队异地运作能力。预计公司13
-14年EPS分别为0.63、0.72元，首次给与“增持”评级，目标价8元。
谨慎推荐——东北证券:未来3年业绩弹性较大【2013-03-14】
我们预计公司2012年到2014年公司的每股收益分别为0.56元0.64元和0.84元。公司未
来3年的可售房源多数已接近现房销售，未来2年的业绩弹性较大，给予谨慎推荐的投
资评级。
增 持——海通证券:海岸项目决定全年业绩弹性【2012-07-11】
我们预计公司2012、2013年EPS分别为0.54和0.65元。截至7月10日，公司收盘于5.58
元，对应2011年PE为10.33倍，2012年PE为8.58倍，对应2011年RNAV在9.59元左右。
我们认为公司主要项目集中在珠海地区，后期去化速度对公司股价将产生较大影响。
此外公司同时具备横琴岛开发和港珠澳大桥概念。给予公司2012年12倍市盈率，对应
目标价格6.48元，维持“增持”评级。
增 持——天相投顾:格力地产2012年业绩有保障【2012-04-25】
我们预计公司2012-2013年EPS为0.55元、0.59元，以昨日收盘价6.1元计算，动态市
盈率为11倍和10倍，估值水平合理，维持“增持”评级。
推 荐——长城证券:符合预期，弹性充足【2012-04-25】
预计公司12年、13年EPS0.49元、0.63元，当前股价分别对应12.5X、9.7XPE，估值略
显偏高；从绝对估值看，最新NAV为9.58元，当前股价折让36%，折价优势突出。公司
项目均位于珠海，受双限令影响明显，但格力广场二期和格力海岸均可作为现房推盘
，12年业绩弹性充足，维持“推荐”评级。
推 荐——长城证券:备货充足，兼具弹性【2012-03-14】
预计公司11年、12年和13年EPS分别为0.42元、0.49元和0.61元，截至3月13日，公司
收盘价6.37元，分别对应15X、13X和10XPE，估值略显偏高；从绝对估值看，NAV为10
.40元，目前股价折让39%，首次给予公司“推荐”评级。
持 有——广发证券:销售风险加大、下调盈利预测【2012-01-07】
考虑到海星集团剩余坏账可能在2011年全部计提，我们下调2011年的净利润至2.5亿
元，下调后公司净利润同比增幅为72%。
增 持——天相投顾:高额预收账款保障未来业绩【2011-10-25】
盈利预测和投资评级。预计公司2011-2012年的EPS分别为0.51元、0.61元，以上一交
易日收盘价5.30元计算，对应的PE分别为10倍和9倍，维持“增持”的投资评级。
谨慎推荐——中邮证券:股东支持力度一如既往【2011-08-29】
公司当前土地储备丰富，拥有可结算的项目总建面约200万平米，较当年公司每年约1
0万平米的结算量而言非常丰富。公司获得股东的资金支持力度较大，以格力海岸项
目为例，该项目总建筑面积89万平米，总地价为66.148亿元，目前已支付57.5亿元的
地价款。公司2010年营业收入11.6亿元，净利润1.44亿元，若非股东支持，已公司目
前的经营实力难以取得如此大体量地块。在公司“有钱有地”的背景下，我们看好公
司未来的发展潜力，维持公司“谨慎推荐”评级。
持 有——广发证券:市场低迷、销售下滑【2011-08-29】
珠海作为少数几个房价早已破万而未限购的城市，今年来限购传闻一直弥漫。如果未
来珠海出台限购令，对外依存度非常高的珠海楼市将遭重创。公司项目集中在珠海，
而且重点项目格力海岸将推出市常从目前的市场气氛来看，销售前景存在较大的不确
定性。维持对公司的“持有”评级。
增 持——海通证券:格力海岸项目是公司后期重点【2011-08-29】
2011年公司主要结算项目是格力广场A尾盘和格力香樟项目。从工程进度看格力海岸
项目在2011年4季度将具备销售条件。该项目一旦开盘有望为公司带来大量现金回笼
。我们预计公司2011、2012和2013年各年EPS分别为0.45元、0.65元和0.85元。截至8
月27日，公司收盘于7.33元，对应2011年PE为16.29倍，2012年PE为11.28倍，对应20
11年RNAV在11.92元左右。我们认为公司主要项目集中在珠海地区，后期去化速度对
公司股价将产生较大影响。此外公司同时具备横琴岛开发和港珠澳大桥概念。按市盈
率估值看，公司股价略有偏高；如果按照RNAV给公司估值，给予公司20%的折价，对
应目标价格为9.54元。
增 持——中信证券:地缘热点，推盘期待【2011-07-29】
盈利预测、估值及投资评级：我们预计公司2011/2012/2013年EPS分别为0.43/0.61/1
,08元/股，对应PE19/13/8倍。公司NAV9.68元/股。公司估值相对行业欠缺优势，但
受益珠海横琴特区建设资源重估，且小公司大平台。我们首次给予公司“增持”评级
，目标价NAV折价10%，8.71元/股。
增 持——海通证券:坏账预提进入尾声，业绩有望逐步释放【2011-07-25】
2011年公司主要结算项目是格力广场A尾盘和格力香樟项目，我们预计公司2011、201
2和2013年营业收入分别在14.1亿、17.5亿和21.49亿。对应各年EPS分别为0.45元、0
.65元和0.85元。截至7月24日，公司收盘于8.29元，对应2011年PE为18.42倍，2012
年PE为12.75倍，对应2011年RNAV在11.92元左右。我们认为公司主要项目集中在珠海
地区，后期去化速度和市场对珠海地区可能出台限购政策的担心对公司当前股价将产
生较大影响。按市盈率估值看，公司股价略有偏高，因此首次给予公司“增持”评级
。如果按照RNAV给公司估值，对应目标价格为11.89元。
谨慎推荐——中邮证券:坏账准备“利空”出尽，未来业绩平稳增长【2011-04-06】
我们认为，公司2011年、2012年和2013年营业收入分别为13.8亿元、17.94亿元和23.
32亿元；归属上市公司股东净利润分别为2.52亿元、3.28亿元和4.27亿元；对应每股
收益分别为0.44元、0.57元和0.74元。
持 有——广发证券:高弹性品种、暂维持“持有”【2011-03-31】
备受关注的格力海岸项目仍在进行软基处理，今年开工面积将在30万平米，计划10月
进入销售。公司今年在建面积在100万平米以上，可售价值也在110亿元以上。如果市
场顺利，实现100亿元销售额（5倍增）是有可能的。但是，我们预计二季度楼市成交
量显著复苏无望。而短期内，珠海市场有可能遭遇限购令，这对于70%以上购房者是
外地人的珠海楼市来说，短期的打击是非常大的。因此，我们暂时维持对公司的“持
有”评级。如果楼市明显回升，那么公司将是非常好的投资标的。
强烈推荐——招商证券:业绩低于预期，关注公司长期发展潜力【2011-03-31】
我们预测公司2011年、2012年及2013年的EPS分别为0.52元、0.62元及0.73元。公司R
NAV为11.52元。给予公司RNAV相同的估值，目标价格11.50元，建议投资者关注公司
的长期发展潜力，维持公司股票“强烈推荐—A”评级。
增 持——天相投顾:净利润下降源于投资收益减少【2011-03-31】
我们预计公司2011-2012年的每股收益分别为0.38元和0.43元，以最新收盘价9.01元
计算，对应的动态市盈率分别为24倍和21倍。考虑到大股东格力集团的制造业背景、
公司“将制造业思维运用在房地产领域”这种模式、珠海房地产市场前景广阔、以及
公司积极的“走出去”战略，我们看好公司未来的成长能力，维持增持评级。
增 持——天相投顾:投资收益锐减导致增收不增利【2010-11-01】
我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.43元和0.63元，以最新收盘价8.40元
计算，对应的动态市盈率分别为20倍和13倍，估值水平适中；考虑到大股东格力集团
的制造业背景、公司“将制造业思维运用在房地产领域”这种模式、珠海房地产市场
前景广阔、以及公司积极的“走出去”战略，我们看好公司未来的成长能力，维持增
持评级。
买 入——湘财证券:上半年结算较少，项目储备丰富【2010-08-31】
目前公司RNAV为11.82元。截止至8月30日，公司股价9.37元，对比RNAV折价21%。预
计公司10～12年将分别实现EPS为0.59元、0.82元和1.04元，现价对应未来3年PE分别
为15.79X、11.40X和9.05X。我们维持公司“买入”评级，给予目标价12元。
增 持——天相投顾:业绩与销售齐升【2010-08-31】
我们预计公司2010-2011年的每股收益分别为0.55元和0.69元，以昨日收盘价9.37元
计算，对应的动态市盈率分别为17倍和14倍，估值水平较低；考虑到大股东格力集团
的制造业背景、公司“将制造业思维运用在房地产领域”这种模式、珠海房地产市场
前景广阔、以及公司积极的“走出去”战略，我们看好公司未来的成长能力，维持增
持评级。
买 入——广发证券:业绩低于预期、不改高成长性！ 【2010-08-30】
由于减持格力电器可能性不大，我们下调今年EPS至0.52元，但这并不影响公司价值
。公司2010年NAV为13.4元/股，目前股价折让30%。具备非常大的安全边际。我们看
好珠海经济发展前景，以及在实力雄厚的大股东强力支持下公司的高成长性。维持“
买入”评级。
强烈推荐——招商证券:专注城市、专筑生活【2010-08-30】
业绩预测与投资评级：我们维持先前的盈利预测，公司2010年、2011年、2012年的业
绩分别为0.57元、0.73元及1.00元。公司2010年的RNAV为10.61元。我们按照2010年2
0倍PE给予公司股价11.40元的目标值，维持公司股票“强烈推荐—A”评级。
增 持——英大证券:良好的成长潜力，美好的发展前景【2010-08-17】
忽略公司商业地产营业收入，预计公司2010年-2012年营业收入分别为19.50亿元、22
.80亿元和37.10亿元，每股收益分别为0.50元、0.78元和1.26元，增长率分别为23.5
9%、54.27%和61.98%，三年净利润CAGR达到46%。按照目前价格水平，PE分别为20.19
倍、13.08倍和8.08倍，相对估值较低，建议适当增持。
强烈推荐——长城证券:资源与扩张并重【2010-07-28】
我们预测公司未来三年地产业务每股收益分别为0.37、1.04、1.66元，复合率超过10
0%。对应最新股价的PE分别为26、9.5、6倍，且NAV折价30%。维持“强烈推荐”评级
。
买 入——湘财证券:专筑生活，走向全国【2010-07-06】
根据公司的资产负债结构得出公司的WACC是8.95%，我们对房地产开发销售业务的测
算假设10年一手房新开盘价格平均打8折，在此前提下测算公司房地产业务的RNAV为1
1.66元，截止至7月2日，公司股价8.88元，对比RNAV折价24%。虽然房地产市场调控
后续仍有不确定性，不过考虑到公司业务的前景和股价的折价幅度，我们首次给予公
司“买入”评级，给予目标价12元。
强烈推荐——招商证券:好房子，格力造【2010-07-05】
根据目前的市场情况，我们适当下调公司2010年、2011年及2012年的EPS至0.57元、0
.73元及1.00元。公司2010年的RNAV为10.61元。我们按照2010年20倍PE给予公司股价
11.40元的目标值，维持公司股票“强烈推荐—A”评级。
谨慎推荐——银河证券:受政策调控影响，去化速度放缓【2010-06-08】
预计2010、2011、2012的净利润分别为1.8亿元、5.8亿元和7.1亿元。公司当前股价7
.66元，不考虑未来增发或者配股的影响，也不考虑公司卖出格力电器股票带来的投
资性收益，则每股收益为0.35元，1.0元和1.3元。不考虑洪湾和夏湾项目的情况下，
保守估计公司RNAV为9.2元每股。公司股价对RNAV折价16.7%。由于受地产调控和在售
项目本身为慢周转项目的两重因素影响，公司去化速度低于之前预期，2010年业绩也
低于之前预期。政策不放松的局面如果继续，去库存将维持低速度。考虑到公司2011
年的业绩已经锁定了格力香樟项目，我们维持公司“谨慎推荐”投资评级。
增 持——申银万国:珠海经济助推格力成长，RNAV具备安全边际，业绩增长确定【2010-04-08】
假设格力广场 B 区 11 年结算 30%，预计公司 10、11、12 年EPS 为0.80、1.17 和
2.58 元/股，对应 16、11和5 倍PE；考虑未来融资摊薄后，EPS 为 0.65、0.94 和
2.09 元/股，对应 20 和 14 倍 PE。目前，公司正在积极赶施工进度，争取 B 区尽
可能多地结算，因此 11 年业绩具备较大的向上弹性。 目前公司RNAV 具备足够安
全边际，且考虑公司成长性在小公司中比较突出，给予“增持”评级。
买 入——广发证券:腾飞珠海、成长格力【2010-03-30】
我们看好珠海经济发展前景，看好格力地产的高成长性。维持对公司的“买入”评级
。
推 荐——兴业证券:小块头有大潜力【2010-03-24】
假设公司 2010年结算 11万平米的格力广场； 2011年格力广场结算 6万平米， 香樟
美筑结算 11.7万平米；2012年格力广场结算 15万平米， 唐家湾格力海岸结算 2万
平米。 预计公司 2010-2012年 EPS分别为 0.84元、1.24元和 1.78元，NAV为 14.88
元，维持“推荐”评级。
买 入——广发证券:唐家湾项目超预期,NAV被低估的成长股【2010-03-17】
我们预计公司 2010 年和 2011 年的每股收益分别为 1.05 元和 1.18元， 目前股价
对应2010年和2011年的动态PE分别为10.8倍和9.6倍；从绝对估值角度看，公司的市
值已较 NAV折价 10％，具备一定的安全边际。更重要的是，公司目前正处在快速发
展的成长期，我们看好公司的发展前景。维持对公司的“买入”评级。
审慎推荐——招商证券:2010、2011年业绩增长确定【2010-02-04】
我们预计公司 2010年、 2011 年及 2012年的EPS分别为0.9元、 1.2 元及 1.51元。
公司的RNAV为 9.49 元。如果假设公司在 2010 年顺利完成增发 1.2 亿股，那么摊
薄后的今后三年 EPS 为 0.74 元、0.99 元及 1.25 元。我们维持公司股价 15.6 元
的目标值，维持公司股票“审慎推荐—A”的投资评级。
推 荐——银河证券:09年业绩以投资收益为主，地产业绩还看2010年【2010-02-03】
因为公司12月份新获唐湾项目土地储备，并计划2011年初入市销售，保守估计2012该
项目能够开始结算。调高12年销售收入为40亿元。预计10年、11年、12年公司主营收
入为18亿元、31亿元以及40亿元，归属母公司股东的净利润为4.5亿元、6.8亿元和9.
1亿元，对应的每股收益为0.78元、1.18元、1.6元，对应当前的市盈率为16x, 10x，
7x。公司受益于港珠澳城市圈发展和珠海城市大发展，大股东资源丰富，未来业绩保
障性较强，未来三年是公司业绩集中释放期，维持公司“推荐”评级。
中 性——天相投顾:投资收益拉动净利润大幅增长【2010-02-03】
不考虑 2010 年度非公开增发、不考虑出售格力电器股票，我们预计公司 2010-2011
年每股收益分别为 0.59元和 0.78 元，以 02 月 02 日收盘价 13.17元计算，对应
的动态市盈率分别为 22 倍和 17倍，我们维持其中性评级。
审慎推荐——招商证券:珠海房地产新贵，未来高成长可期【2010-01-25】
我们预测公司 2009 年、2010 年及 2011 年的EPS分别为 0.49 元、0.78 元及 1.11
元。我们认为公司股价存在一定程度的低估，我们按2010年 20倍PE给予公司股价15
.6元的目标值，给予公司股票“审慎推荐—A”评级。
增 持——联合证券:整装待发，成长可期【2010-01-18】
预计公司 09、 10 年 EPS 分别为 0. 54 元和 0.79元， 对应动态PE 为 24X 和 17
X。假定贴现率为 8.6%，测算出公司 09 年末 NAV 为 9.19 元，给予增持评级。公
司的风险因素在于项目全部集中在珠海，分散区域市场风险的能力较弱。
买 入——广发证券:又一个“格力”，又一个精品【2010-01-08】
我们预计 2009-2011 年公司每股收益分别为 0.494 元、0.721 元和0.955 元（2010
和 2011 年未考虑公司减持格力电器带来的投资收益） 。鉴于行业正处于政策密集
期，我们判断短期内行业的投资机会较小，给行业“持有”评级。 港珠澳大桥概念
将减轻珠海房地产市场受政策调控的负面影响。我们认为公司中长期将优于行业平均
水平。首次关注公司，给予“买入”评级，目标价 16元。
推 荐——兴业证券:格力地产新增项目点评【2009-12-07】
我们预计该项目从 2012 年开始贡献利润的可能性较大，维持对公司 09-11 年 EPS
为 0.91 元、1.11 元、1.57元的盈利预测，NAV从 7.50元上调至 8.60元，维持“”
推荐“评级。
买 入——湘财证券:获得珠海唐家湾情侣北路南段地王点评【2009-12-04】
我们预测公司2009、2010、2011年的EPS将达到0.56元、0.9元、1.18。考虑到公司持
有的15,251,624股格力电器股票，公司的重估净资产达到9.68元。考虑到公司的确定
成长性， 我们给予公司2010年20倍的市盈率， 目标价格为18元。
买 入——湘财证券:立足珠海迈向全国的地产新贵【2009-11-20】
我们预测公司 2009、2010、2011 年的 EPS 将达到 0.56 元、0.9元、1元。考虑到
公司持有的15,251,624股格力电器股票，公司的重估净资产达到 7.48 元。考虑到公
司的较高成长性，我们给予公司 2010 年20 倍的市盈率，目标价格为18元。
推 荐——银河证券:与珠海同时步入大转折轨道【2009-11-06】
预计未来三年，现有项目将为公司带来 80亿元的可结算收入，预计 10年、11年、12
年公司主营收入为 18亿元、31亿元以及 35亿元，归属母公司股东的净利润为 4.5亿
元、6.8亿元和 8.5亿元，对应的每股收益为 0.78元、1.18元、1.47元， 对应当前
的市盈率为 16x, 10.6x, 8.5x， 估值具有较大吸引力。 公司受益于港珠澳城市圈
发展和珠海城市大发展，大股东资源丰富、土地储备价格低廉，未来业绩保障性较强
，未来三年是公司业绩集中释放期，给予公司首次“推荐”评级。
推 荐——长城证券:格力地产被严重低估【2009-11-04】
公司未来三年的快速成长是我们所看重的。我们预测 10、11、12 年 EPS分别为 0.8
7、1.16、1.5元，保持30%以上的复合增长率，对应公司最新股价 11.52元，PE分别
为13、10、8倍，并且业绩确定性很强。NAV方面，由于公司目前土地储备略显不足，
我们算得公司 NAV 为 7 元，目前溢价65%，与市场水平相符。我们给予公司 2010年
20倍PE的估值，目标价为17 元，首次给予“推荐”评级。 此外，由于公司目前所有
项目都是早期集团所有项目，成本很低，利润率很高，因此，市场一直对公司在公开
市场拿地的能力有担忧，如果公司在未来拿地方面有所突破，将能提高市场的认知度
，提高公司的估值。
买 入——海通证券:地产新势力，成长正当时【2009-11-02】
公司现有项目进展顺利，格力广尝格力香樟等项目将在 2009-2011 年间贡献业绩，
而夏湾、洪湾项目预期在 2011 年后开始结算。格力集团战略转型已是大势所趋，而
公司可借助集团优势，深耕珠海、布局全国；公司发展面临的土地储备瓶颈问题，
有望借助集团优势加以解决。 珠三角西进战略日渐深化， 公司不仅可借助集团参与
相关投资的优势，获取相关土地储备，其现有项目也有望受益。集团 “见细入微”
的工业精神已贯彻至房地产开发，我们对其房地产板块的项目品质、管理水平较为认
同，看好其长期发展。预测公司 2009-2011 年的 EPS 分别为 0.55 元、0.79 元、1
.08 元。维持对公司 “买入”的投资评级，给予其 6 个月目标价 15.00 元。建议
投资者长期持有，不断分享公司的成长。
买 入——渤海证券:小公司，大身手【2009-10-28】
依据我们的预测，格力地产2009和2010年净利润分别为3.4和3.53亿元，每股收益分
别为 0.59 和 0.61 元。按照 2009 年 10 月 27 日收盘价，公司 09、10 年 PE 分
别为18.43、17.74倍。考虑到公司处于资产重组初期以及房地产业务逐渐进入结算期
，公司合理估值区间为12-17元。投资建议：买入。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 28｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-06-30 ｜ 28｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-07-01 ｜ 200000｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜公司第五届董事会第二十二次会议审议通过了《关于2014年度公｜
｜ ｜司(含属下控股公司)与关联方互相借款额度的议案》。董事会同｜
｜ ｜意将其修改为《关于2014年度公司(含属下控股公司)向关联方申｜
｜ ｜请借款额度的议案》。同意2014年度公司(含属下控股公司)因生｜
｜ ｜产经营需要,向控股股东等关联方申请不超过20亿元人民币借款 ｜
｜ ｜额度,利率不高于商业银行对同行业的同期同档次贷款利率,每笔｜
｜ ｜借款期限自借款之日起不超过5年。具体借款事宜由公司经理层 ｜
｜ ｜办理。该议案是根据惯例在年初制定的全年用款计划,审批的额 ｜
｜ ｜度是指全年度可能会产生的额度上限额,可在全年内任一时间视 ｜
｜ ｜经营需要分次或一次性全部使用,亦可能不会使用。如涉及资产 ｜
｜ ｜抵押或股权质押,授权本公司经理层审批。20140701：股东大会 ｜
｜ ｜通过 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-04-26 ｜ 209.3｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜公司预计2013年与关联方珠海格力集团有限公司,珠海市建安集 ｜
｜ ｜团有限公司发生日常关联交易，预计交易金额为2150万元。2014｜
｜ ｜0426：2013年，公司与上述关联方实际发生的关联交易的金额为｜
｜ ｜209.30万元。 ｜
└──────┴────────────────────────────┘
