☆经营分析☆ ◇600048 保利发展 更新日期：2025-05-23◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金
融等。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜28735412.9｜3980289.29｜ 13.85｜ 92.20｜
｜ ｜ 4｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2294455.60｜ 273991.30｜ 11.94｜ 7.36｜
｜其他业务 ｜ 136763.44｜ 86369.72｜ 63.15｜ 0.44｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜28735412.9｜3980289.29｜ 13.85｜ 92.20｜
｜ ｜ 4｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2294455.60｜ 273991.30｜ 11.94｜ 7.36｜
｜其他业务 ｜ 136763.44｜ 86369.72｜ 63.15｜ 0.44｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜10763068.8｜1752291.50｜ 16.28｜ 34.53｜
｜ ｜ 2｜ ｜ ｜ ｜
｜中国江苏 ｜2277346.09｜ 155773.69｜ 6.84｜ 7.31｜
｜中国福建 ｜2252115.16｜ 242186.30｜ 10.75｜ 7.23｜
｜中国浙江 ｜1821853.82｜ 195101.08｜ 10.71｜ 5.85｜
｜中国四川 ｜1313706.04｜ 237351.93｜ 18.07｜ 4.22｜
｜中国北京 ｜1281896.39｜ 197879.32｜ 15.44｜ 4.11｜
｜中国山西 ｜1270422.00｜ 216672.05｜ 17.06｜ 4.08｜
｜中国海南 ｜1008926.70｜ 333991.22｜ 33.10｜ 3.24｜
｜中国河北 ｜ 987932.30｜ 112649.17｜ 11.40｜ 3.17｜
｜中国安徽 ｜ 952930.90｜ 128330.47｜ 13.47｜ 3.06｜
｜中国湖南 ｜ 898440.06｜ 71266.12｜ 7.93｜ 2.88｜
｜中国江西 ｜ 784519.46｜ 35552.82｜ 4.53｜ 2.52｜
｜中国上海 ｜ 768832.51｜ 184857.47｜ 24.04｜ 2.47｜
｜其他区域 ｜ 700923.73｜ 38085.97｜ 5.43｜ 2.25｜
｜中国山东 ｜ 572493.82｜ 70796.69｜ 12.37｜ 1.84｜
｜中国河南 ｜ 568759.07｜ 54419.26｜ 9.57｜ 1.82｜
｜中国重庆 ｜ 560126.46｜ 22132.34｜ 3.95｜ 1.80｜
｜中国天津 ｜ 538022.12｜ 44193.42｜ 8.21｜ 1.73｜
｜中国甘肃 ｜ 462686.91｜ 66806.15｜ 14.44｜ 1.48｜
｜中国辽宁 ｜ 454757.69｜ 8466.99｜ 1.86｜ 1.46｜
｜中国湖北 ｜ 450207.93｜ 33896.54｜ 7.53｜ 1.44｜
｜中国陕西 ｜ 339900.56｜ 51580.12｜ 15.18｜ 1.09｜
｜其他业务 ｜ 136763.44｜ 86369.72｜ 63.15｜ 0.44｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜12778192.0｜2020504.50｜ 15.81｜ 91.76｜
｜ ｜ 8｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1103450.62｜ 177404.02｜ 16.08｜ 7.92｜
｜其他业务 ｜ 43275.37｜ 32900.92｜ 76.03｜ 0.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜12778192.0｜2020504.50｜ 15.81｜ 91.76｜
｜ ｜ 8｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1103450.62｜ 177404.02｜ 16.08｜ 7.92｜
｜其他业务 ｜ 43275.37｜ 32900.92｜ 76.03｜ 0.31｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜4657760.43｜1043581.37｜ 22.41｜ 33.45｜
｜中国浙江 ｜1267593.37｜ 80217.27｜ 6.33｜ 9.10｜
｜中国江苏 ｜ 863426.31｜ 91276.92｜ 10.57｜ 6.20｜
｜中国北京 ｜ 739984.66｜ 105102.20｜ 14.20｜ 5.31｜
｜中国福建 ｜ 623749.35｜ 34665.30｜ 5.56｜ 4.48｜
｜中国四川 ｜ 620673.13｜ 104613.50｜ 16.85｜ 4.46｜
｜中国河北 ｜ 536629.95｜ 44492.81｜ 8.29｜ 3.85｜
｜中国海南 ｜ 524568.15｜ 157104.11｜ 29.95｜ 3.77｜
｜中国安徽 ｜ 513218.29｜ 78319.43｜ 15.26｜ 3.69｜
｜中国江西 ｜ 408509.80｜ 10194.87｜ 2.50｜ 2.93｜
｜中国河南 ｜ 381556.64｜ 35484.84｜ 9.30｜ 2.74｜
｜中国湖南 ｜ 344184.10｜ 48002.49｜ 13.95｜ 2.47｜
｜中国湖北 ｜ 320471.99｜ 77100.03｜ 24.06｜ 2.30｜
｜中国山东 ｜ 314241.64｜ 32773.92｜ 10.43｜ 2.26｜
｜中国上海 ｜ 307360.43｜ 75990.33｜ 24.72｜ 2.21｜
｜中国重庆 ｜ 264432.45｜ 17553.36｜ 6.64｜ 1.90｜
｜中国天津 ｜ 247495.10｜ 17870.78｜ 7.22｜ 1.78｜
｜中国山西 ｜ 197002.96｜ 58670.53｜ 29.78｜ 1.41｜
｜其他 ｜ 179001.02｜ 5669.08｜ 3.17｜ 1.29｜
｜中国陕西 ｜ 156760.12｜ 22879.05｜ 14.59｜ 1.13｜
｜中国辽宁 ｜ 152420.73｜ 19953.92｜ 13.09｜ 1.09｜
｜中国甘肃 ｜ 144316.90｜ 22262.05｜ 15.43｜ 1.04｜
｜海外 ｜ 116285.15｜ 14130.35｜ 12.15｜ 0.84｜
｜其他业务 ｜ 43275.37｜ 32900.92｜ 76.03｜ 0.31｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜32250173.4｜5262715.96｜ 16.32｜ 92.97｜
｜ ｜ 3｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2283454.79｜ 186106.23｜ 8.15｜ 6.58｜
｜其他业务 ｜ 155724.85｜ 109728.90｜ 70.46｜ 0.45｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜32250173.4｜5262715.96｜ 16.32｜ 92.97｜
｜ ｜ 3｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜2283454.79｜ 186106.23｜ 8.15｜ 6.58｜
｜其他业务 ｜ 155724.85｜ 109728.90｜ 70.46｜ 0.45｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜8812654.47｜1425018.01｜ 16.17｜ 25.40｜
｜中国浙江 ｜3179021.29｜ 412809.06｜ 12.99｜ 9.16｜
｜中国福建 ｜2546869.66｜ 283559.68｜ 11.13｜ 7.34｜
｜中国江苏 ｜2121082.82｜ 260251.91｜ 12.27｜ 6.11｜
｜中国山西 ｜1740133.43｜ 362678.60｜ 20.84｜ 5.02｜
｜中国上海 ｜1718941.77｜ 587937.19｜ 34.20｜ 4.96｜
｜中国河南 ｜1341421.33｜ 187926.38｜ 14.01｜ 3.87｜
｜其他区域 ｜1327918.63｜ 131073.26｜ 9.87｜ 3.83｜
｜中国山东 ｜1300644.18｜ 318029.99｜ 24.45｜ 3.75｜
｜中国河北 ｜1157713.49｜ 98446.58｜ 8.50｜ 3.34｜
｜中国北京 ｜1096043.67｜ 211171.63｜ 19.27｜ 3.16｜
｜中国江西 ｜1086598.62｜ 108387.58｜ 9.97｜ 3.13｜
｜中国安徽 ｜1053836.82｜ 147785.28｜ 14.02｜ 3.04｜
｜中国辽宁 ｜1030180.98｜ 139073.01｜ 13.50｜ 2.97｜
｜中国四川 ｜ 893383.77｜ 117779.38｜ 13.18｜ 2.58｜
｜中国海南 ｜ 837562.14｜ 254257.62｜ 30.36｜ 2.41｜
｜中国湖南 ｜ 813732.11｜ 91440.26｜ 11.24｜ 2.35｜
｜中国湖北 ｜ 680406.46｜ 162818.17｜ 23.93｜ 1.96｜
｜中国天津 ｜ 673275.72｜ 34464.63｜ 5.12｜ 1.94｜
｜中国吉林 ｜ 600395.15｜ 65659.69｜ 10.94｜ 1.73｜
｜中国重庆 ｜ 521811.73｜ 48254.28｜ 9.25｜ 1.50｜
｜其他业务 ｜ 155724.85｜ 109728.90｜ 70.46｜ 0.45｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜12552755.8｜2686614.53｜ 21.40｜ 91.61｜
｜ ｜ 5｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1100109.04｜ 184671.39｜ 16.79｜ 8.03｜
｜其他业务 ｜ 49805.90｜ 45825.83｜ 92.01｜ 0.36｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售收入 ｜12552755.8｜2686614.53｜ 21.40｜ 91.61｜
｜ ｜ 5｜ ｜ ｜ ｜
｜其他 ｜1100109.04｜ 184671.39｜ 16.79｜ 8.03｜
｜其他业务 ｜ 49805.90｜ 45825.83｜ 92.01｜ 0.36｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜中国广东 ｜3702098.95｜ 950644.00｜ 25.68｜ 27.02｜
｜中国浙江 ｜2097433.06｜ 288792.04｜ 13.77｜ 15.31｜
｜中国上海 ｜ 960984.46｜ 348331.56｜ 36.25｜ 7.01｜
｜中国河南 ｜ 701081.32｜ 134697.65｜ 19.21｜ 5.12｜
｜中国山东 ｜ 673236.95｜ 196013.89｜ 29.12｜ 4.91｜
｜中国安徽 ｜ 656645.00｜ 101049.96｜ 15.39｜ 4.79｜
｜中国福建 ｜ 649928.19｜ 102800.76｜ 15.82｜ 4.74｜
｜中国四川 ｜ 512885.12｜ 79391.85｜ 15.48｜ 3.74｜
｜中国陕西 ｜ 442103.00｜ 106068.23｜ 23.99｜ 3.23｜
｜中国山西 ｜ 430841.09｜ 125359.32｜ 29.10｜ 3.14｜
｜中国江苏 ｜ 415980.77｜ 47566.34｜ 11.43｜ 3.04｜
｜中国湖南 ｜ 405969.86｜ 74992.86｜ 18.47｜ 2.96｜
｜中国湖北 ｜ 365906.04｜ 56427.03｜ 15.42｜ 2.67｜
｜中国辽宁 ｜ 329272.71｜ 77491.87｜ 23.53｜ 2.40｜
｜中国河北 ｜ 279357.34｜ 21961.09｜ 7.86｜ 2.04｜
｜中国江西 ｜ 278642.52｜ 15625.75｜ 5.61｜ 2.03｜
｜中国吉林 ｜ 261718.55｜ 43109.27｜ 16.47｜ 1.91｜
｜中国海南 ｜ 118621.87｜ 45366.51｜ 38.24｜ 0.87｜
｜中国天津 ｜ 114031.57｜ 15984.34｜ 14.02｜ 0.83｜
｜中国重庆 ｜ 99345.77｜ 19112.74｜ 19.24｜ 0.73｜
｜中国甘肃 ｜ 84448.25｜ 11218.22｜ 13.28｜ 0.62｜
｜其他区域 ｜ 72332.52｜ 9280.65｜ 12.83｜ 0.53｜
｜其他业务 ｜ 49805.90｜ 45825.83｜ 92.01｜ 0.36｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
在行业严峻复杂形势面前，公司紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中
心任务，统筹安全与发展，全年实现了良好的经营业绩，资产和资源结构不断优化
，可持续发展能力不断增强。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）宏观经济形势
统计局数据显示，2024年我国国内生产总值同比增长5.0%，其中前三季度GDP同比
分别增长5.3%、4.7%、4.6%，呈现下降趋势，其中，受上年度高基数影响，出口金
额同比增速由年初7.7%快速回落至4月的1.4%；固定资产投资完成额、社会消费品
零售总额同比增速也分别从年初高点的4.5%和5.5%回落至三季度末的3.4%。针对年
中经济增速放缓的情况，中央因时因势加强宏观调控，一揽子政策及时出台，有效
提振了社会信心，四季度国内生产总值同比增长5.4%，出口金额、社会消费品零售
总额同比分别回升至5.9%和3.5%，固定资产投资仍承压。
2024年末，我国M2同比增长7.3%至313.53万亿元，全年两次降准共100BP，释放长
期流动性超过2万亿元，货币供给充足，市场流动性保持充裕。
年末调整后的M1余额111.3万亿元，增速1.2%，较三季度末的-3.3%回升4.5个百分
点；M2-M1增速剪刀差在9月达到近年新高10.1个百分点，年末收窄至6.1个百分点
，显示四季度经济边际改善。
（二）行业政策及市场运行情况
作为国民经济的重要支柱，房地产行业关联度高、带动力强，行业的稳定发展对于
防范化解系统性风险、推动经济平稳发展至关重要。2024年，房地产行业政策支持
力度持续加强，7月中央政治局会议提出促进房地产市场平稳健康发展，9月中央定
调“止跌回稳”，12月明确“稳住楼市股市”，稳定行业发展的态度明朗。行业政
策空间进一步打开，货币、财政、产业端政策接续出台，协同发力。
货币和产业支持政策包含如“四个取消”：取消限售、取消限价、取消普通住宅和
非普通住宅标准、全国大部分城市全面取消限购，促进提高市场活力；“四个降低
”：降低公积金贷款利率、绝大多数城市首套房首付比例降至15%、降低“卖旧买
新”换购住房的税费负担、符合条件的存量房贷利率统一降至LPR减30个基点，全
方位降低购房成本；“两个增加”：新增百万套城中村与危旧房货币化改造，增加
“白名单”项目信贷规模至4万亿，扩大资金来源支持。财政政策在房地产领域的
主动性也显著增强，通过发行专项债券支持收购已建成未出售的商品房、符合条件
的闲置土地，通过加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限等
税收优惠方式等直接参与市场调节。
在政策支持下，四季度市场成交出现边际改善。全年全国商品房销售面积9.7亿平
方米，销售金额9.7万亿元，分别同比下降12.9%和17.1%；但四季度销售面积2.7亿
平方米，同环比分别提升0.3%和21.2%，销售金额2.8万亿元，同环比分别提升1.0%
和28.2%。
城市仍在分化，核心城市及城市群的市场表现相对较好。根据中指研究院统计，一
线城市2024年新建商品住宅月度成交面积同比下降约11%，其中四季度同环比分别
增长40%和58%；二线代表城市2024年月度成交面积同比下降约22%，其中四季度同
环比分别增长14%和57%；三四线代表城市2024年月度成交面积同比下降约23%，四
季度同环比分别增长9%和36%。
在严控增量、优化存量的行业政策推动下，市场库存有所降低。2024年末，全国商
品房待售面积7.5亿平方米，同比增速10.6%，较年初下降5.3个百分点；住宅待售
面积3.9亿平方米，同比增速16.2%，较年初下降7.6个百分点。
企业投资意愿较弱，土地成交和新开工规模仍下降。2024年房地产开发投资完成额
10.03万亿元，同比下降10.6%，其中，住宅投资7.60万亿元，同比下降10.5%。年
内，全国住宅土地成交规划建筑面积7.22亿平方米，商品房住宅销售面积8.15亿平
方米，住宅土地成交已连续两年低于住宅销售。房屋新开工面积7.39亿平方米，同
比下降23.0%，企业开工意愿较低；房屋竣工面积7.37亿平方米，同比下降27.7%。
2024年房地产开发资金来源10.77万亿元，同比下降17.0%。受到销售降幅收窄的影
响，定金及预收款3.36万亿元，个人按揭贷款1.57万亿元，分别同比下降23.0%和2
7.9%，较年内最高点降幅分别收窄14.5和13.1个百分点。在“房地产融资协调机制
”和“经营性物业贷款”等信贷政策的支持下，2024年国内贷款为1.52万亿元，同
比下降6.1%，较年初收窄4.2个百分点；自筹资金3.77万亿元，同比下降11.6%，较
年初收窄3.6个百分点。
报告期内，房地产市场整体承压，全国商品房销售面积、金额仍在下降。在政策刺
激下，四季度全国成交同环比显著改善，且一线及核心二线城市回升更快，整体呈
现更多元的结构性分化特征。政策层面，中央明确“止跌回稳”政策基调，为行业
平稳健康发展打开政策空间，产业、货币、财政政策齐发力，政策主动性显著增强
。
当下全球政治、经济形势错综复杂，贸易摩擦加剧。2025年两会政府工作报告重申
实施适度宽松的货币政策，提到“适时降准降息”，以及“实施更加积极的财政政
策”。2025年以来，行业市场也出现积极变化，核心城市二手房市场成交量率先实
现同比恢复，全国新建商品房销售额同比降幅收窄，居民购房需求正在逐步释放。
展望未来，在宽货币、宽财政的政策背景下，相关行业支持政策细则的落地将进一
步支持行业“止跌回稳”。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营业务、不动产综合服务等
综合性服务，持续打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。
公司始终坚持稳健经营，积极践行国家战略，服务民生福祉。不动产投资开发方面
，公司聚焦国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住
宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天悦人和”三大产品系。同时，公司不
断做大经营业务，积极发展保障性租赁住房，提升写字楼、酒店、购物中心、展馆
、产业园等资产经营质量；持续做强综合服务，从客户和社区需求出发，打造商业
服务、酒店服务、公寓服务、养老服务等精品服务体系，为美好生活提供一站式综
合解决方案。
凭借出色的建设、运营、服务实力，公司连续十四年获得“中国房地产行业领导公
司品牌”殊荣，地产开发、物业服务长年稳居央企龙头，商业运营、经纪服务连续
多年被评为行业TOP10，为推动行业创新、城市发展、人民美好生活做出了长足贡
献。
四、报告期内核心竞争力分析
1、卓越的战略管理及市场应变能力
房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动
调整中发展前行。“精于战略,长于执行”是保利发展的核心竞争力之一，公司一
贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机遇，实现了持续快速的成
长。2021年下半年以来，行业持续深度调整、供求关系也发生了重大变化，过程中
公司管理层时刻保持对宏观经济、行业政策、市场环境的密切关注，凭借多年积累
的经验敏锐洞察形势、保持清醒的行业认知，并及时有效的调整经营策略，依托扁
平的两级架构高效落地执行，始终保持优秀的市场应变能力，从而赢得了复杂形势
下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。
2、诚信经营、稳健发展构建起的强大信用优势
公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公
司特色鲜明的品牌符号，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展
为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一步提升了市场对于公司的信赖度与
认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。
3、稳健的财务管理能力
公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务
管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量
等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，并在此基础上长期保持
合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险
防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。
公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平；公司债务期限及类
型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债
务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低
成本优势。
4、专业的开发运营能力和行业领先的产品力
公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系
与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字
楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品系不断
迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条
闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越
的开发效率。
多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势，也锻造了公司强大的产品力。公司已构
建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦人和”三大产品系十二大子
品牌，致力于打造绿色、健康、安全、便捷的生活体验，引领高质量发展的品质时
代。
5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系
在公司30多年的发展过程中，公司锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗
的保利铁军，这也是公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队能长期保持
拼搏进取的企业家精神，在行业下行周期中更加充分展现出能动优势和韧性优势，
不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发
展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协
作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。
公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和考核导向开展经营管理，规范透明
的管理体系可有效强内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验
沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障
了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策
和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成
为行业头部企业中少有的组织架构，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保
持稳健经营的一个重要优势。
五、报告期内主要经营情况
在行业严峻复杂形势面前，公司紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中
心任务，统筹安全与发展，全年实现了良好的经营业绩，资产和资源结构不断优化
，可持续发展能力不断增强。
1、保持销售规模行业领先，核心城市市占率再提升
2024年，公司全年共实现签约面积1796.61万平方米，同比下降24.7%；实现销售签
约3230.29亿元，同比下降23.5%，销售金额连续两年稳居行业第一。实现归属于股
东的权益销售金额相对稳定，约2465亿元，同比下降14.5%。
积极作为，抢抓销售，稳住经营基本盘。为应对年初市场下滑，二季度公司果断开
展去化攻坚行动，推动存量焕新、动态调整推盘安排，实现销售1104亿元，环比一
季度提升75%，同比降幅较一季度收窄35个百分点，扭转了销售持续下滑的不利局
面。四季度公司紧抓中央“止跌回稳”定调，把握政策集中出台和市场信心修复的
窗口期，打响“保价”政策第一枪，坚定消费者信心，十月单月实现销售额423亿
元，同比提升28%，为全年销售3230亿元打下基础，进一步巩固了领先优势。
综合施策加大存量去化。公司针对存量项目实施焕新组合拳，通过完善教育交通等
配套资源、定制交付、展示焕新等方式提高项目市场竞争力，全年2022年以前获取
的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超过20%。
加快增量项目销售，持续提升销售质量。得益于近三年较高的增量投资储备和高效
的开发销售安排，报告期内，公司2022年及以后获取的增量项目销售金额贡献近20
00亿元，占全年销售金额六成，有力支撑了公司销售规模，进一步优化了销售结构
。
深耕策略效果进一步凸显。全年公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%
，同比提升2个百分点；38个核心城市销售市占率达7.1%，较2023年进一步提升0.3
个百分点，其中14个核心城市取得10%以上市占率，16个城市连续三年排名前三。
2、开源节流，实现经营现金流良性循环
报告期内，公司以现金流安全为中心，综合实施“销支融盘化”五大战术，多种方
式回收现金，精准管控现金开支，实现经营性现金流入63亿元，连续第7年为正；
年末公司在手现金1342亿元，并表口径已售待回笼资金（含销项税）832亿元，未
来可动用资金充裕。
持续做大回笼基数，加快销售资金回笼。报告期内，公司大力抢抓资金回收，实现
销售回笼3277亿元，签约回笼率超过100%。在全国首付比例下降的背景下，公司提
高按揭回款效率，加快资金回笼，实现当年销售当年回笼率79.6%，较去年进一步
提升1.3个百分点。
多种方式盘活受限资金约475亿。公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活
预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金313亿元。同时，通过存量土地
收储、应收账款盘活、投资占压盘活等多种方式累计增加可动用资金162亿元，实
现实质性优化与改善。
以销定产，实现资金支出的动态平衡。报告期内，公司进一步做精做细开工管理，
存量项目在充分论证市场条件的情况下，精准开工，减少低效建安投资。公司全年
新开工面积1276万平方米，同比下降24%，在保障了销售供货的前提下，实现了资
金支出的动态平衡。
3、综合运用多种融资工具，债务结构进一步优化
报告期内，公司在保持稳健发展的同时，主动降负债，逐步向高质量发展模式转型
。年末公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资
产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现了连续四年下降。
直接融资占比提升。公司全年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿
，占比达到21.6%，为历年最高；年末公司直接融资余额699亿，占有息负债比重20
.03%，较上年提升3.72个百分点。公司加大创新融资工具探讨，市场首单纯现金融
资的定向可转换公司债券已获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿元。
期限结构持续优化。三年以上到期债务金额1381亿元，占比较年初大幅提升8个百
分点至39.6%，连续4年提升。同时，公司年内把握经营性物业融资支持政策，新增
持有资产经营性物业贷款130亿元，年末经营贷余额310亿元，通过长周期、低成本
资金优化债务结构。
融资成本不断下降。年内公司新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息
负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。其中，公司债利率最低至
2.20%，中期票据利率最低至2.30%，短期融资券利率最低2.02%，均创公司直接融
资同期限历史新低。
4、营收规模力求稳定，持续降本对冲利润压力
2024年，公司竣工面积3257万平方米，高质量交付16.5万套。为保障项目交付效率
，公司年内推进精细化运营，并在海南地区试点快速建造体系，拿地到竣备周期缩
短至14个月。全年实现房地产开发结算收入2873.5亿元，同比下降11%。多元业务
板块协同发力，实现营业收入243亿元；物业管理服务全年实现收入163亿元，同比
增长8.5%。
加强集采改革和科技应用，持续降本。2024年，公司改革采购模式，统筹开展多项
重点工程类、材料设备类集采，还搭建了智能化供应链管理系统，应用AIGC等先进
技术，实现设计、采购、结算等全过程一体化管理，通过积极降本减少市场下行对
销售毛利率的影响。
公司全年实现营业收入3116.7亿元，同比下降10%；结算毛利率14%，较去年同期下
降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点。出于谨慎性原则，公司结合项目情况，对
存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元。全年共实现净利润
97.4亿元，同比下降45.6%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%。
5、多管齐下优化土储结构，提升发展能力
报告期末，公司在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平
方米，基本集中在核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%，在手资
源结构不断优化。增量投资规模居行业前列。2024年公司全年新增拓展总地价683
亿元，权益地价602亿元，位居行业第二，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年
新高。2022-2024年三年内，合计拓展项目总地价近4000亿，总货值约7350亿元，
居行业第一。
增量投资质量有保障。公司进一步迭代客研体系，强化投资定位一体化，聚焦投资
确定性，2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市
的核心区域核心板块。2024年当年拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元，动
态销净率超过9%。
多种方式处置存量资源。近年来，公司积极谋划推进存量土地“调转换退”，即通
过“调规转性、换地、退地”等多种方式，优化存量用地，降低资金占压。近年来
，已完成约270万方存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿。多个换地项目首
开兑现度良好，换地效果达到预期。
6、深化产品体系化建设，产品市场竞争力更加凸显
2024年公司以客户为中心，不断提升产品核心竞争力。“天悦人和”产品品牌得到
行业高度认可，在克而瑞中国房地产产品力榜单中大幅跃升至第二名，物业服务力
位居央企首位，公司品牌价值连续十五年蝉联行业第一。
深化产品体系化建设。围绕“好产品、好服务、好生活”导向，公司以住宅“天悦
人和”三大产品系十二大子品牌为基础，同步搭建相应的物业服务、社区商业服务
产品体系，做到市尝客户、产品、服务、配套的一体适配，为业主打造丰富生活场
景，优化消费体验。
品质管理体系更加健全。报告期内，公司加强品质管理的体系化和标准化，编制了
品质全流程管理制度，制定了设计、施工、查验、交付的全流程品质标准，强化全
过程品质提升，确保前端展示和最终交付效果匹配一致，产品服务美誉度和客户认
可度不断增强。
产品市场竞争力获市场认可。公司2024年首开的产品系项目中，七成销售流速达到
板块前2名。通过实景展示提升项目打动力，成都花照天珺、西安云谷和著等多个
项目首开去化率超70%。
7、资产经营稳固提升，多业态资产运营齐头并进
报告期末，公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开
业534万方，全年实现收入约40亿元。年内规划34个可售项目转经营，并通过经营
性物业贷等方式实现融资37亿元。大力发展租赁住房业态。结合国家“租购并举”
发展规划，公司重点发力租赁住房业态，结合主流客户群体喜好，焕新构建“和寓
”公寓品牌。报告期末公司在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超
过2.2万间，同比增长47%，主要位于上海、广州、杭州、成都等核心城市。
商业经营稳步提升。2024年，完善构建“时光里、时光汇、X时光”三大购物中心
产品系，提高市场识别度，在租购物中心出租率实现连续三年提升。社区商业方面
，通过提升租赁经营盘活资产、提高项目价值，报告期内以租促售成交近3亿元。
会展经营实力凸显。公司持有经营的保利世贸博览馆，位于广州琶洲会展经济圈，
年均办展70场，2024年出租率排名全国第二名。依托展馆运营，公司还持续拓展“
会展+”业务，已落地动漫游戏、电子竞技、潮流艺术、科技青创等系列活动，提
升专业化资产经营能力。
8、持续扩大物业服务规模，提升服务品质
保利物业持续扩大物业服务规模和提升服务品质。报告期末，保利物业合同管理及
在管面积分别约为9.9亿平方米与8.0亿平方米，同比分别增长0.7亿平方米、0.8亿
平方米。
收入结构持续优化。2024年，保利物业的物业管理服务收入116.7亿元，同比增速
达15.0%；毛利16.7亿元，毛利率14.3%，与去年同期基本持平，基础物业服务基本
盘稳固。年内第三方的物业管理服务实现收入约为人民币49.87亿元，较2023年同
期增长约19.6%。
拓展质量进一步提升。2024年新拓展单年合同金额30.1亿元，再创历史新高，非居
拓展领域的优势持续巩固。商办业态新拓展合同11.1亿元，同比增长17.9%，金融
客户的拓展优势进一步凸显，年内新增获取了中国工商银行总行、中国建设银行总
行等优质项目；高端制造业与战略新兴产业客户的拓展上卓有成效，获取了网易（
杭州）二园区、青岛海尔（开发区）工业园等头部客户项目。
社区增值服务结构优化。在社区消费景气度波动的背景下，全年实现社区增值服务
收入27.08亿元，同比基本持平。保利物业积极推进业务结构优化调整，聚焦具备
场景优势的差异化机会，集中发力社区零售、家政服务、房屋租售经纪与美居服务
，加强核心单品打造，提升服务竞争力。
9、重视股东回报、强化可持续发展
强化央企责任担当。2024年初，公司首次完成10亿元回购，年内推动保利集团完成
2.5亿元增持，创历史之最，彰显公司对安全发展的信心、对股东利益的重视。作
为央企龙头，首批发布估值提升计划，系统性梳理估值提升的措施、手段，稳定股
东信心，保障股东回报。
积极代表行业发声。作为行业龙头，公司秉持担当态度，积极参与行业发声，通过
国家相关部委及监管机构调研，主动呼吁、建言献策，不断推动行业政策环境改善
。同时，年内组织参加业绩说明会、投资者交流等超150次、通过e互动、证券热线
、电子邮箱等回复投资者咨询1300余个，积极向市场传递发展信心。
可持续发展势能稳步提升。公司在绿色建筑、客户与员工、公司治理等领域持续改
善，ESG绩效得到认可，2024年，公司MSCI、S&P、国新等国内外主流ESG评级全面
提升，并入选多个权威机构的“最佳案例”“优秀案例”。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
(二)公司发展战略
公司以“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开
发主业，立足行业新旧发展模式转变的关键时期，积极探索新发展模式，加快构建
起“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局。一是做优不动产投资开发业
务，巩固行业龙头地位。二是做大不动产经营业务，创新资产管理机制，大力发展
租赁住房，提高持有资产经营收益。三是做强不动产综合服务，持续推动“大物业
”战略落地，提高综合服务的专业化市场化水平，探索第二增长曲线。
(三)经营计划
全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资2,010亿元，计划新开工面积800万平
方米，计划竣工面积2,540万平方米。
(四)风险与机遇
目前，我国居民收入预期下降、有效客户需求仍然不足，市场仍未完成筑底；短期
看，房地产市场的企稳回升仍依赖于经济复苏和居民信心恢复的进程，而国内外错
综复杂的经济形势也给这一进程带来了较多的不确定性。与此同时，二手房市场热
度有所提高，超过28个重点城市的二手房成交占比超过新房，二手房市场主导力量
对新房市场形成一定扰动。
中长期看，行业将在发展中步入结构性转型与品质升级新阶段。总量上，行业仍有
广阔的发展空间。2035年，中国式现代化将基本实现，过程中新型城镇化持续推进
，国务院发布的新型城镇化战略五年行动计划提出，5年常住人口城镇化率将提升
至接近70%；住建部也明确提出，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更
新改造范围。结构上，住房需求已经从“有房妆转向“住好房”，居民的改善性需
求将继续支撑行业发展，“好产品就有好价格”的时代已然来临。与此同时，购房
者对房企的产品品质、品牌信用、服务水平提出更高要求，企业间的竞争格局也更
加激烈，未来具备全面开发能力、产品创新能力、综合服务能力的房企将拥有更大
的发展机会，行业引领者的护城河也将越来越宽。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
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｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜保利粤中发展有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利粤东投资发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(甘肃)实业投资有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜保利物业服务股份有限公司 ｜ 55333.34｜ -｜ -｜
｜保利湾区投资发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(湖南)投资有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利淮海房地产发展有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利海西实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(海南)旅游发展有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利浙南房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(沈阳)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(江西)金通泰置业有限公｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(江西)房地产开发有限公｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利江苏房地产发展有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利江南实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(武汉)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(横琴)创新产业投资管理｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利广州房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利(天津)房地产开发有限公｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(大连)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利增城房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜保利(四川)投资发展有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜保利商旅产业发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利商业地产投资管理有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利和润房地产投资顾问有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利发展(山西)有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利发展(山东)有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利博高华(武汉)房地产股份｜ 15000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利华南实业有限公司 ｜ 10000.00｜ 161196.41｜ 15728576.16｜
｜保利(北京)房地产开发有限公｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(包头)房地产开发有限公｜ 8000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(中山)房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(东莞)投资有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(东莞)房地产开发有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(三亚)房地产开发有限公｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜云南保利实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜中丝集团上海商业管理有限公｜ 2700.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海建律置业有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海保利建霖房地产有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜上海保利建锦城市发展有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜陕西保利房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜长春市轻轨六合房地产开发有｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜辽宁保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜辽宁保利实业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜福建保利投资发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜珠海横琴保利利盛实业投资有｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湛江兴晟投资有限公司 ｜ 51619.13｜ -｜ -｜
｜湖南保利房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜浙江保利城市发展有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜济南保逸房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜河南保利发展有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜河北保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜沈阳广田房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜江苏保利宁远房地产开发有限｜ 9803.92｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜无锡保利致远房地产开发有限｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜新疆保新房地产开发有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜成都市保蓉房地产开发有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都保利天府实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜恒福(香港)发展有限公司 ｜ 286130.40｜ -｜ -｜
｜恒利(香港)置业有限公司 ｜ 20182.14｜ -｜ -｜
｜广州金地房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜广州物产美通贸易有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜广州物产前通贸易有限公司 ｜ 400.00｜ -｜ -｜
｜广州市睿驰企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞泰企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞恒企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞富企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞咨企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市瑞保企业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜广州市琶洲投资有限公司 ｜ 13513.51｜ -｜ -｜
｜广州市新谭房地产开发有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广州市保利锦汉展览有限公司｜ 320.00｜ -｜ -｜
｜广州市保利国贸投资有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜广州保利城改投资有限公司 ｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜广州保利和泰控股有限公司 ｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜广东省重工建筑设计院有限公｜ 2320.35｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜广东保利城市发展有限公司 ｜ 20000.00｜ 191415.93｜ 14921508.20｜
｜富利建设集团有限公司 ｜ 40000.00｜ -｜ -｜
｜安徽保利房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜太仓锦颂置业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜合肥保利房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜合肥保利和恒房地产开发有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜厦门保利实业有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜南昌铭雅欧洲城实业有限公司｜ 19554.70｜ -｜ -｜
｜信保(广州)私募基金管理有限｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利齐鲁实业投资有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜保利(长春)恒富房地产开发有｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(重庆)文化旅游产业发展｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜管理有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜保利(重庆)投资实业有限公司｜ 50000.00｜ -｜ -｜
｜保利苏通实业发展有限公司 ｜ 50000.00｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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