☆经营分析☆ ◇002561 徐家汇 更新日期：2025-05-24◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
以百货零售为主。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业 ｜ 43805.99｜ 24043.44｜ 54.89｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货 ｜ 43805.99｜ 24043.44｜ 54.89｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 43805.99｜ 24043.44｜ 54.89｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业 ｜ 22674.13｜ 13046.45｜ 57.54｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货 ｜ 22674.13｜ 13046.45｜ 57.54｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 22674.13｜ 13046.45｜ 57.54｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业 ｜ 54155.75｜ 31392.65｜ 57.97｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货 ｜ 54155.75｜ 31392.65｜ 57.97｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 54155.75｜ 31392.65｜ 57.97｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业 ｜ 27542.28｜ 16080.16｜ 58.38｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货 ｜ 27542.28｜ 16080.16｜ 58.38｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜上海 ｜ 27542.28｜ 16080.16｜ 58.38｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、报告期内公司所处行业情况
2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，在以习近平同志为核
心的党中央坚强领导下，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新进
展，推动社会信心有效提振、经济明显回升。全年国内生产总值比上年增长5.0%。
全国社会消费品零售总额 487,895亿元，比上年增长3.5%；上海市社会消费品零售
总额 17,940.19亿元，比上年下降 3.1%，其中批发和零售业零售额16,516.66亿元
，比上年下降2.9%。
随着一系列扩内需和促消费政策发力显效，文旅消费热潮不减，谷子经济、首发经
济等消费新业态和新热点持续显现，消费需求不断释放，实体零售经营业绩总体处
于调整恢复阶段。百货及购物中心着力打造沉浸式消费场景，通过引入新兴文化元
素、主题体验空间等创新业态重构商业生态，部分商场以特色商品矩阵与互动场景
的有机融合，力求提升聚客能力；社区商业体通过打造具有文化认同感的主题空间
，借助动漫主题市集、IP联名快闪店等跨界融合模式，形成差异化区域竞争优势。
部分传统商超门店借鉴行业优秀实践经验推进调改工作，着力构建高性价比商品体
系，强化现场服务品质与精细化运营能力。仓储式会员店持续强化商品开发能力与
场景服务价值，以高性价比爆款商品和特色增值服务巩固核心客群。AI技术以其强
大的数据处理、分析和预测能力，逐渐成为行业未来发展的关键要素。大数据算法
、数字人直播应用愈发广泛，将对零售行业的运营模式与竞争格局产生深远影响。
受宏观经济复杂严峻、市场有效需求不足、消费信心尚待提振等多种因素影响，实
体零售行业竞争加剧，市场加速整合，总体恢复动能偏弱。实体百货及品牌专卖店
持续承压，全年零售额分别同比下降 2.4%、0.4%，因租约到期、规划调整或业绩
不佳而闭店的现象屡见不鲜；购物中心客流下滑，流量红利减弱，原有扩张模式难
以持续；传统商超经营举步维艰，尽管采取多种自救手段，但仍面临关店止损困境
；线上渠道增速放缓，国内市场竞争加剧，头部电商加快海外市场拓展步伐，提高
国际竞争力；品牌竞争重点向消费体验发力，讲好品牌故事并提供情绪价值成为新
的增长驱动因素。
面对市场环境和消费者观念的转变，实体零售业需要保持敏锐的市场洞察力，聚焦
消费者需求变化，灵活调整经营策略；主动回归商业本质，积极开展形态业态转型
升级；着力强化商品与服务竞争力，持续优化“人货潮组合；积极对接人工智能技
术，进一步拓宽数字化应用场景，推动企业持续降本提质增效，实现高质量发展。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司整体情况
公司主营业务以百货零售为主，经营业态包括百货商尝奥特莱斯、时尚超市等，经
营模式主要包括商品零售、场地租赁和商业服务等。
公司在上海地区拥有“上海六百”、“汇金百货”、“汇联商厦”、“汇金奥莱”
和“汇金超市”等零售品牌。公司门店主要分布在徐家汇商圈、虹桥商圈和上海南
站地区，具有较高的品牌知名度和市场占有率。公司坚持以百货零售为主业，奉行
“做强做大、稳步发展”的指导思想，在经营中已形成汇金百货“时尚领先”、上
海六百“大众流行”和汇联商厦“食品大王”等各具优势的品牌特色。公司作为上
海本地主要零售企业之一，在徐家汇商圈占据较高市场份额，主要零售企业保持上
海商业企业单店销售排名前列。
（二）报告期内重要经营情况分析
报告期内，公司积极把握“扩内需、促消费”政策落地显效等有利契机，秉承“一
切从顾客出发”的经营理念，多措并举稳固经营业绩。经营方面，推进城市更新项
目，推动存量门店调改；挖掘消费热点，创新营销活动；夯实品牌建设，拓展市场
规模。管理方面，加强现场管理，优化经营环境；严抓安全生产，确保平稳运营；
紧跟政策变化，落实规范运作；完善制度体系，深化管控效能。数字化建设方面，
通过完善全面预算系统，上线工程管理系统（一期），扩展RPA应用范围等，持续
提升企业数字化水平。
2024年，公司实现营业收入 43,805.99万元，归属于上市公司股东的净利润 422.5
0万元。本期业绩较上年同期下降的主要原因是：公司启动城市更新项目建设及门
店转型升级，导致专柜销售大幅减少；且由于固定资产处置增加、改造投入上升等
因素影响，推动成本显著增长；同时受市场环境变化影响，存量门店业绩低于预期
。
1、稳步推进调改，升级经营业态
报告期内，公司对标徐汇区“建设新徐汇，奋进新征程”总体要求，统筹推动各分
、子公司按计划落实调改。上海六百城市更新项目完成原建筑体拆除施工及施工前
期准备，同步推进设计方案深化、工程建设审批及协调工作。汇金徐汇店完成五楼
、七楼商场调整及车库局部翻新改造；引入人气餐饮品牌，发挥多业态联动效应；
汇金虹桥店贯彻错位经营策略，贴近社区需求优化业态布局，重点提升商铺满租率
；汇金南站店把握地铁 15号线通道开通契机，并克服高铁站台改造影响，积极吸
引品牌入驻，保持平稳经营。汇联商厦实施二楼、三楼业态转型及配套设施建设，
如期完成优质餐饮品牌招商及开业，做强做优食品大类。汇金超市持续推进门店调
改，优化外场布局及品牌结构，做强优势品类。
2、挖掘消费热点，创新营销活动
公司及各分、子公司积极参与“五五购物节”、“上海之夏”及“文旅消费季”等
营销活动，积极组织品牌及商户把握“以旧换新”、“发放消费券”等促消费政策
，带动家居、餐饮等业绩回升。上海六百以感恩回馈为主题开展怀旧闭店营销，带
动一波销售热潮。汇金百货各门店以社区共建、儿童乐园、广场市集等为抓手，策
划爱心义卖、亲子嘉年华等线下活动，提升商场客流；同时加大企微社群运维力度
，提升线上“种草”向线下导流的转化率。汇联商厦围绕传统节气开展“美食节”
等主题营销活动，强化“食品大王”称号。汇金超市在分析消费需求基础上，扩展
“会员日”促销，增加特色商品“限时折扣”，激发消费热情。
3、夯实品牌建设，扎实推进拓展
汇联商厦积极优化“汇食皇”产品结构及供应链管理，并探索专柜连锁的经营模式
。汇金超市继续以“上海特产”为主题概念开展联名商品开发，同时结合消费热点
引入山东、新疆等地方特色产品，打造原采品质与价格优势。自贸区公司完善TONY
WEAR商品开发及供应链建设，增加城市奥莱门店数量，做深门店精细化管理；发挥
平台资源和管理能力，探索轻资产模式下的“多品牌矩阵式”运营策略，新增“BA
WOLI”女装品牌地区经销权。
4、深化数智赋能，提升运营效率
各分、子公司扎实推进全业务流程数字化目标，全面预算管理系统（二期）、RPA
流程机器人和工程项目管理系统（一期）先后投入使用；后勤职能管理自动化应用
试点上线并取得初步成效；聚焦前台业务，优化营销赠券、积分兑换等操作环节；
完成贵宾服务助手需求研发，借助私域运营信息化技术，完善数字会员体系；汇金
超市完成限时折扣、积分支付等功能开发并上线。卖科公司在支持股份公司各企业
不断实现数字化新需求的同时，持续夯实自主研发能力，在数电票、数字党建及租
赁系统等建设方面取得阶段性进展，报告期内共获得7项软件著作权证书。
5、优化内部管理，提升治理效能
根据法律法规及监管指引，完成独立董事相关制度修订、董事责任险投保、会计师
事务所选聘等事宜；同时加强信息披露与合规管理，确保公司规范高效运行。完成
《内控手册》第三次修订与汇编，全面优化风险管控体系，推动公司稳健运营。实
施安全生产精细化管理，提高安全生产标准化水平，营造安全经营环境。定期组织
商业考察调研，对标学习同行先进经验，促进提升调改设计和现场运营能力。积极
落实应届大学生招聘与轮岗计划，优化带教方式和培训内容；组织开展多场高管课
堂培训与青年学堂“头脑风暴”活动，强化人才梯队建设。报告期内，公司治理和
内部控制实践报告获上海上市公司协会优秀实践案例。
（三）门店情况
（1）区域情况
（2）收入前10名门店情况
（3）门店变动情况
（4）门店店效信息
（5）分经营模式信息
（四）线上销售情况
公司主营百货零售业，以门店实体销售为主，线上销售占比较小，对整体经营情况
影响较校
（五）采购仓储物流情况
（1）前五大供应商情况
（2）存货管理政策
公司的存货主要为自营商品存货。存货管理政策的主要目标是维持合理库存量，加
快资金周转，保证商品在各流转环节的安全。公司定期对商品存货进行实物盘点，
百货类自营商品每季度实盘一次，超市类自营商品每半年实盘一次。此外，公司与
供应商签订的合同中约定了商品退货条件和商品坏损补偿条款。
（六）自营品牌情况
公司自营品牌尚处于培育期，商品销售收入占比较小，低于公司总销售收入的5%。
三、核心竞争力分析
1、黄金地段和自有物业
公司下属主要门店处于上海市级商业中心的黄金地段，聚客优势明显。绝大多数门
店为自有物业，自有物业在锁定经营成本同时，获得了良好的商业价值，公司经营
和盈利水平持续性得到有效保障。
2、市场细分和错位经营
公司具备丰富的零售业管理经验，能够深刻把握消费者需求。所属汇金百货、上海
六百、汇联商厦以清晰的市场细分，通过错位经营战略分别服务高、中档及大众消
费需求，最大限度覆盖了不同消费层级。
3、成熟模式和IT技术
公司具有长期合作的优质供应商资源，并具备涵盖商品定位、采购招商、商场布局
等完备的管理体系，具备成熟的门店运营能力。同时公司研发的 E-MEC系统日趋完
善，有效提高运营效率，为线下业务赋能，并积极开展市场化运作。
四、公司未来发展的展望
(一) 行业发展趋势
2025年，在党中央“稳中求进、以进促稳”总体方针指导下，在“大力提振消费、
全方位扩大国内需求”的方针政策推动下，新质生产力将进一步加快形成，中国经
济将保持稳中向好的态势。消费市场将向更高质量、更可持续方向转型，消费需求
将向个性化、体验化、智能化、社交化全面升级，促使企业通过技术创新与模式重
构，形成“需求牵引供给、供给创造需求”的动态平衡，助力零售行业在复杂环境
中实现韧性增长。
在“以旧换新”加码扩围、提振消费专项行动启动、居民增收措施出台等政策利好
下，将促进消费市场持续复苏。商旅文体深度融合将催生出更多新型、多元的线下
消费场景，二次元专业店、IP体验店等成为实体零售的转型热点，“国潮经济”、
“谷子经济”等持续发力，成为拉动消费的新引擎。但受复杂多变的外部环境影响
，有效需求不足、社会预期偏弱等挑战依然存在，实体零售业仍然面临严峻考验。
品牌商在经济下行压力下，对线下开店更加谨慎，对实体商场的议价优势持续增强
，实体店的“招商难、留客难”及异常违约等情况依然存在。
在千禧一代、阿尔法世代逐步成长为消费主力，“银发经济”备受关注的新趋势下
，不同消费层级的需求加速分化，消费触点多元化、分散化、复杂化，行业呈现以
下发展趋势：
一是长期来看消费者对于美好生活的追求不会改变，服务型、体验型消费需求将能
够穿越波动周期持续发展，推动创新消费不断升级；不同圈层的消费者对“情感价
值、文化认同、主体属性”的关注度都在持续攀升，将推动实体零售业向“个性化
消费+故事化营销+定制化服务”的方向深度转型。
二是短期内的经济波动影响消费预期，“极致性价比+即时满足”的双重诉求将更
加突出，但随着消费者对不同购买渠道的亲身体验，将逐步在质量、品牌和价格等
要素组合上找到新的平衡点；各零售业态需要结合市场趋势，提高商品和服务供给
的契合度与有效性，从而提升转化率、连带率及复购率。
三是随着零售行业对人工智能等新技术的研究与应用，“提高营销效率、降低经营
成本、改善消费体验、辅助决策建议”的效应将持续显现。这些创新将推动零售业
从“人货潮基础逻辑向“数据-算法-体验”的新范式跃迁，但同时也需要关注技术
伦理风险，平衡好商业效率与消费隐私保护的关系。
面对复杂多变的市场环境和更加多元的消费需求，实体零售业仍要紧紧以顾客为核
心，坚持以“模式创新、互动体验、社交共享”为重点，打造“空间精美化、创意
化；场景体验化、人性化；品牌年轻化、活力化”的实体店。未来几年，中国零售
市场仍是“消费能级提升、市场能级提升、技术能级提升、企业能级提升”的高强
度整合期，行业内优胜劣汰的并购力度和规模将有所扩大，集中度预计还会进一步
提高。
(二) 公司发展战略
巩固提升公司“经营有创新、有突破；管理规范化、精细化；运营高效率、控成本
”的核心竞争能力，深入实施创新驱动发展战略，推动公司在“形态、业态、文态
及生态”方面高质量发展，实现“3+1+X”的战略发展目标。即：以上海六百城市
更新项目为抓手，助力打造闻名遐迩世界级消费商圈建设的新业态；实施品牌专柜
连锁及自营品牌矩阵业务发展的新路径；持续深化“业财管一体化”数字化建设的
新模式；并充分发挥上市公司资本平台融资功能，为区域经济发展做出贡献；同时
密切关注零售产业结构调整动向，积极参与商业资源整合，把公司打造成为“管理
卓越、品牌知名、效益一流”的现代化商业上市公司。
(三) 具体业务计划
2025年，公司将积极把握“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”
的一系列宏观政策红利，持续贯彻“一切从顾客出发”的经营理念，深入洞察顾客
需求与市场变化，围绕年度经营管理目标开展各项工作，焕新形态业态，提振门店
业绩；创新整合营销，提升顾客体验；强化促销管理，巩固提升效益；扩充自营品
牌，稳步拓展市场；加快数字转型，优化管控流程；健全制度体系，完善治理结构
。同时，紧扣“建设新徐汇、奋进新征程”的目标任务，扎实推进上海六百城市更
新项目，在确
保安全与质量双达标的基础上，落实项目施工进度计划并深入研究经营方案。通过
统筹兼顾、系统谋划，在持续开展重大项目建设的同时，力争使全年主营业务收入
及总体收益恢复性增长。具体计划如下：
1、推进重大项目，加快转型步伐
持续推进上海六百城市更新项目，继续做好设计方案深化、工程建设审批及协调沟
通，稳步推进项目施工。汇金徐汇店按计划实施商场局部调整及车库二期翻新，加
快租赁场地招商，并制订业态形态整体优化及实施方案；汇金虹桥店贯彻错位经营
策略，启动三楼业态转型及二、三楼联动调整，进一步提升租赁业态占比及满铺率
；汇金南站店把握高铁开通契机，推动南、北广场区域能级提升，加强品牌招商，
确保平稳经营。汇联商厦实施沿街面形象更新，同时以聚集“必吃榜”为目标加大
二楼餐饮主动调改力度。汇金超市对徐汇店、虹桥店等主力门店实施专柜区扩容及
餐饮配套改造，积极扩充优势品类，增强区域竞争力。
2、创新整合营销，提升顾客体验
积极参加市、区各级政府组织的“以旧换新”、“发放消费券”等促消费活动和主
题营销活动，发挥商旅文体资源优势，营造消费人气。以顾客需求为导向，尝试与
主流第三方娱乐平台对接，打通积分兑换通道，提高线下购物场景对顾客的消费粘
性。以贵宾服务助手APP为抓手，持续深化社群及企微私域运营效率和服务质量，
提高线上与线下流量的双向转化。聚焦社区服务功能升级，依托党建共建平台深化
社区联建，以多样化的体验活动建立与周边社区的情感联结。继续强化“七天无理
由退货”及“主动退货”等售后服务政策执行力度，确保顾客购物无忧。
3、扩充自营品牌，稳步拓展市场
汇联商厦推进食品社区门店拓展，稳步增加自营品牌“汇食皇”的门店数量，深入
探索专柜连锁经营模式，构建新的盈利增长点。汇金超市继续开展联名商品开发与
自营品牌培育，加强供应链资源联动共享，扩展源头采购的地区和品类，增加商品
丰富度。自贸区公司延续“正价店树形象，奥莱店提业绩”的方针，持续优化TONY
WEAR门店结构；推进品牌授权经营合作，在保障业绩的前提下拓展BAWOLI门店。卖
科公司以租赁业务系统研发为重点，构建零售业务软件完整体系，并丰富业务拓展
模式，继续扩大市场影响力并承接外部项目。
4、加快数字转型，优化管控流程
继续以全业务流程数字化为目标，推动经营管理工作向“管理制度化、制度标准化
、标准软件化、软件智能化”的方向发展。深化数电票、全面预算系统、办公自动
化及RPA场景应用；以工程项目全流程数字化管理为目标，稳步推进工程管理系统
试点及推广应用。充分挖掘业务需求，持续完善E-MEC系统及券系统，强化前后端
协作效能。卖科公司在提高软件研发效率的同时，深入研究人工智能技术与现有业
务系统的对接，努力推进股份公司业务及管理流程的自动化和智能化升级。
5、健全制度体系，完善治理结构
根据法律法规及监管要求，进一步建立“三会制度、内控制度及日常管理制度”三
位一体的管理制度体系。落实公司监事会与审计委员会调整及职能优化，完善上市
公司治理结构，助力高效运作。强化租赁业务、工程施工等重点领域的制度建设、
执行和监督力度。加强年度重点工程项目安全生产管理，保障安全经营环境。以重
大项目为平台培养复合型人才，推动年轻骨干下沉一线锻炼；组织落实高管课堂、
头脑风暴等主题活动，积极开拓团队创新思维，强化人才梯队建设和后备人才储备
。
（四）潜在风险因素
1、消费需求下降的风险
尽管当前国内市场回暖和复苏态势延续，总体向好趋势持续巩固，但受到国内外风
险挑战等多重因素影响，实体经济走势存在较大波动风险，有效需求、消费信心和
社会预期依然偏弱，实体零售业整体面临消费需求下降从而导致销售业绩下降的风
险。
公司将积极关注市场动态，结合自身优势开展营销活动，活跃商场氛围，为消费者
持续创造安心、放心、高品质的购物环境。
2、营运成本上升的风险
零售行业的劳务成本、租赁成本、改造成本、物流成本及数字化成本等呈持续上升
态势，日益增长的营运支出，将使公司面临盈利能力下降的风险。
公司将通过加强内控、完善流程、提升效率等方式力争合理控制各项营运成本。
3、市场竞争加剧的风险
消费者行为与习惯改变，商业地产持续入市以及电商分流等因素，仍对实体零售形
成挑战，激烈的市场竞争使公司面临市场份额和盈利能力下降的风险。
公司将充分发挥自身优势，主动参与市场竞争，进一步提升商品和服务品质，强化
体验性消费，加强商品品质保证；同时，加强零售新技术利用，以E-MEC系统为核
心推进全渠道全融合建设，进一步巩固和提升核心竞争力。
4、重大投资的风险
公司正持续推进上海六百城市更新项目，但仍可能存在政策调整或项目复杂程度较
高导致顺延、变更、中止或终止的风险，且存在一定不确定性。本项目建设周期较
长、投入较大，可能存在现有项目规划与未来消费需求不匹配，造成公司经营利润
下滑的风险。
公司将做好项目全流程管控，尽量缩短改造期。力争通过更新改造，充分发挥黄金
地段的商业价值，有效带动客流，提升公司盈利能力及核心竞争力。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜欧绅(上海)服饰有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海自贸区徐家汇商城实业有｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海汇金百货虹桥有限公司 ｜ 10570.00｜ -｜ -｜
｜上海汇金百货有限公司 ｜ 14000.00｜ 1055.43｜ 36026.26｜
｜上海汇金物业管理有限公司 ｜ 173.81｜ -｜ -｜
｜上海汇金六百超市有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海汇联商厦有限公司 ｜ 2000.00｜ 3546.31｜ 24464.78｜
｜上海汇联六百食品有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜上海南站汇金百货有限公司 ｜ 3000.00｜ -1258.23｜ 13537.83｜
｜上海卖科电子商务有限公司 ｜ 1000.00｜ 14.50｜ 502.70｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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