☆经营分析☆ ◇002188 中天服务 更新日期：2025-04-10◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
物业管理服务。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 34564.04｜ 7668.21｜ 22.19｜ 95.23｜
｜其他业务 ｜ 1731.72｜ 510.61｜ 29.49｜ 4.77｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理及配套服务 ｜ 31244.59｜ 6943.64｜ 22.22｜ 86.08｜
｜案场服务 ｜ 3319.45｜ 724.57｜ 21.83｜ 9.15｜
｜其他 ｜ 1731.72｜ 510.61｜ 29.49｜ 4.77｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东 ｜ 31617.06｜ 7132.05｜ 22.56｜ 87.11｜
｜西北 ｜ 2938.59｜ 542.71｜ 18.47｜ 8.10｜
｜华中 ｜ 1401.21｜ 438.76｜ 31.31｜ 3.86｜
｜华北 ｜ 338.91｜ 65.30｜ 19.27｜ 0.93｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 16436.84｜ 3848.40｜ 23.41｜ 95.42｜
｜其他业务 ｜ 788.25｜ 199.00｜ 25.25｜ 4.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理及配套服务 ｜ 14785.84｜ 3495.20｜ 23.64｜ 85.84｜
｜案场服务费 ｜ 1651.00｜ 353.21｜ 21.39｜ 9.58｜
｜其他服务 ｜ 788.25｜ 199.00｜ 25.25｜ 4.58｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东 ｜ 15044.17｜ 3561.60｜ 23.67｜ 87.34｜
｜西北 ｜ 1430.37｜ 274.82｜ 19.21｜ 8.30｜
｜华中 ｜ 698.99｜ 208.15｜ 29.78｜ 4.06｜
｜华北 ｜ 51.55｜ 2.83｜ 5.49｜ 0.30｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 32707.71｜ 8757.02｜ 26.77｜ 96.24｜
｜其他业务 ｜ 1276.62｜ 729.56｜ 57.15｜ 3.76｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理及配套服务 ｜ 27574.15｜ 7446.59｜ 27.01｜ 81.14｜
｜案场服务 ｜ 5133.55｜ 1310.43｜ 25.53｜ 15.11｜
｜其他服务 ｜ 1276.62｜ 729.56｜ 57.15｜ 3.76｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东 ｜ 29894.78｜ 8406.15｜ 28.12｜ 87.97｜
｜西北 ｜ 2571.20｜ 583.66｜ 22.70｜ 7.57｜
｜华中 ｜ 1400.58｜ 474.28｜ 33.86｜ 4.12｜
｜华北 ｜ 117.77｜ 22.49｜ 19.09｜ 0.35｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理 ｜ 15397.23｜ 4208.64｜ 27.33｜ 96.79｜
｜其他业务 ｜ 510.37｜ 354.87｜ 69.53｜ 3.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜物业管理及配套服务 ｜ 12864.12｜ 3528.69｜ 27.43｜ 80.87｜
｜案场服务费 ｜ 2533.11｜ 679.96｜ 26.84｜ 15.92｜
｜其他服务 ｜ 510.37｜ 354.87｜ 69.53｜ 3.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东 ｜ 14005.85｜ 3930.58｜ 28.06｜ 88.05｜
｜西北 ｜ 1267.23｜ 417.25｜ 32.93｜ 7.97｜
｜华中 ｜ 585.58｜ 212.66｜ 36.32｜ 3.68｜
｜华北 ｜ 48.94｜ 3.03｜ 6.18｜ 0.31｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、报告期内公司所处行业情况
（一）基本情况
物业管理行业，作为房地产后市场的重要组成部分及城市治理的基础单元，持续展
现出“大市潮的特征与潜力。尽管国内房地产市场面临调整压力，但其庞大的存量
资产基数与持续存在的物业管理需求仍为行业奠定了坚实的市场基矗据国家统计局
权威发布的数据，截至2023年末，全国物业企业累计实现营业收入高达1.696万亿
元人民币，这一数据不仅彰显了行业的经济贡献度，也印证了其市场规模具备潜力
的预期。
行业发展趋势方面，物业管理正加速回归其“服务”本质，这一转变不仅是行业自
身成熟与进化的必然结果，也是市场需求升级与业主期望提高的直接体现。2024年
上半年，基础服务收入占比高达72.06%，持续成为推动行业收入增长的核心动力。
物业企业纷纷将提升服务品质作为核心战略，通过精细化管理与服务创新，不断优
化基础服务流程，提升服务质量，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出，赢得更广泛
的市场认可与业主信赖。这种对“服务力”的极致追求，不仅体现了物业企业对客
户需求的深刻理解与积极响应，也为其赢得了更广泛的市场认可与业主信赖。
与此同时，物业管理行业的服务边界正在不断拓宽，为行业注入了新的活力与增长
点。在传统“四保一服”（保安、保洁、保绿、保修及客户服务）的基础上，物业
企业正积极探索多元化服务场景。一方面，随着房地产价值链的重心逐渐后移，不
动产的交易、运营与管理成为行业关注的新焦点，物业企业纷纷布局这一领域，以
期在房地产市场的全周期管理服务中占据一席之地。另一方面，物业企业正充分利
用新技术、新模式，打破传统业态界限，实现服务范围的跨界融合与拓展。无论是
团餐服务、城市服务，还是智慧社区建设等，物业企业都在积极探索与实践，推动
行业向“大物业”生态转型。
（二）发展阶段
2024年物业管理行业延续发展趋势并呈现新发展特征。
市场竞争加剧。2024年，物业管理行业整体新增在管面积缩小，增量市场逐渐转为
存量市场，导致外拓竞争异常激烈。上市物业企业来自第三方管理面积的占比有所
上升，但整体外拓难度依然较大。百强物业企业的“合约在管比”均值下降，反映
出新项目获取速度减缓和市场竞争加剧的现状。多家物企出现了规模负增长的情况
，这反映了物企在主动解除低盈利或潜在亏损项目，以提升运营质效。
行业增速趋缓。物业管理行业近几年经历了冲高回落的发展态势，行业成长步伐逐
年放缓。中指院报告数据显示，物业上市公司营收增速从2021年的最高值41.67%下
降至2023年的8.46%，2024上半年增速进一步下降至4.86%。这表明物业管理行业正
逐渐告别高速增长期，进入平稳发展阶段。
发展重心转向质量。物业管理行业告别规模扩张阶段，发展重心转向“质为量先”
。物企不再单纯追求规模和扩张，而是更加注重经营效益和服务质量。企业开始主
动割舍低质效、低收缴率、管理难度大、新业务拓展潜力差的项目，优化项目组合
，以提升管理项目的质量。这一转变体现了物业企业对客户需求的深刻理解与积极
响应，也为其赢得了更广泛的市场认可与业主信赖。
科技赋能助力服务升级。随着物联网、大数据、人工智能等技术的广泛应用，物业
管理行业正逐渐实现智能化、数字化转型。通过应用智能化系统和自动化设备，物
业管理公司能够实现对物业设施的远程监控和智能管理，从而提高管理效率和服务
质量。科技的应用不仅提升了物业管理行业的服务水平，也为行业带来了新的增长
点。
（三）政策助力
国家发改委公布《产业结构调整指导目录(2024年本)》，将物业服务纳入“鼓励类
-商务服务业”，国家对行业重新定位和政策调整使“物业服务”内容更为细化、
发展方向更为明确，定位更为清晰，为行业发展注入新的动能。物业企业借助政策
东风积极拥抱变革，以服务力为核心，坚持高质量发展，坚守高品质服务，在经营
业绩、服务表现和经营策略上更上台阶。
二、报告期内公司从事的主要业务
报告期，公司以“注重服务、夯实能力、深耕区域、创优品牌”发展思路，回归物
业服务本质，围绕优势区域开展业务；在以住宅物业管理为发展基石的同时，探索
并承接多元化的业态；通过全面加强管理能力，借助科技手段提升管理效率。2024
年公司合并报表范围内实现营业收入3.63亿元，同比增长6.80%；实现归属于上市
公司股东的净利润708.02万元，同比下降64.98%，归属上市公司股东扣非后的净利
润2,601.24万元，同比下降29.21%；报告期末总资产4.99亿元，同比增长55.02%；
归属于上市公司股东的净资产为3.02亿元，同比增长128.73%。
（一）主要业务、主要产品及其用途、经营模式：
物业管理服务是公司的主营业务，服务内容是为业主提供“四保一服” 即安保、
清洁、维修、绿化、客户服务，并围绕基础的物业服务构建延伸性服务，比如到家
服务、美居服务、养老、社区团购等；在非业主（地产商）服务方面还提供了案场
服务、前介服务等。
中国住宅进入存量发展阶段，公司提出业态多样性发展方案，力争在营收规模扩张
的同时逐步降低住宅服务占比，提升非住业态的服务规模占比。截至报告期末，公
司服务业态除了住宅以外，还包括写字楼、政府办公楼、学校、医院、景区、商超
、产业园、未来社区等多种类型；随着业主对服务需求多元化，服务领域专业化，
物业管理企业必将走向“大物业”运营模式，从单一的基础服务职能向多元化的专
业职能服务发展，公司着手构建专业化服务公司，比如多经服务公司、保安公司等
，探寻物业服务发展新模式。
物业管理是充分竞争的行业，公司通过完全市场竞争获取项目，经过招投标程序后
与业主或业委会签订合同，在服务期内持续提供服务获取报酬。
(二) 业绩驱动因素：
报告期内公司积极应对市场变化，通过品牌强化、深耕优势区域、科技赋能等策略
，实现了业务的稳步增长。
1、树立环杭区域品牌优势。公司服务项目主要集中在杭州、金华、嘉兴等浙江环
杭区域，这些地区经济发达，市场需求旺盛。项目定位偏中端，既满足了广大业主
的刚性需求，又保证了公司的利润空间。公司以“质感生活家”为品牌理念，致力
于提供高品质、高效率的服务。通过不断优化服务流程、提升服务质量，初步形成
了地域品牌优势。针对不同项目和业态的差异，公司制定了更具针对性的服务体系
。通过对项目进行分级管理，确保每个项目都能得到最适合的服务方案，进一步强
化了品牌优势。
2、提高优势区域项目密度。公司确立了“围点打援”的项目拓展思路，即在重点
区域进行深度拓展，围绕已有的项目辐射能力，逐步构建高密度项目区域。这一策
略有助于提升品牌效应，增强市场影响力。通过提高优势区域项目密度，公司还实
现了区域内的管理协同。人员与设备得到更合理的配置和利用，提高了工作效率，
降低了运营成本。同时，集约化的发展模式也有助于公司更好地应对市场变化，提
升竞争力。
3、借助科技赋能提高效率。面对物业管理行业人力成本占比大且持续攀升的问题
，公司积极寻求科技赋能。在报告期内，公司提高了道闸系统、节能系统、门禁管
理系统等智能信息化的比例。利用管道内窥镜、听漏仪、红外成像无人机等技术设
备，为项目提供额外增值服务。这些新技术应用不仅提高了工作效率，还提升了业
主的居住体验。公司借助募集资金到位的有利时机，着手搭建业财一体化系统。该
系统实现了业务与财务的流程融合，提高了工作效率，减少了人工依赖。同时，业
财一体化系统也为公司的决策提供了更加准确、及时的数据支持。
（三）竞争优劣势：
公司通过外延式拓展参与市场化竞争，借助上市公司品牌效应，在浙江省内的部分
区域具备较好的品牌知名度，报告期内获得2024中国物业服务百强企业、中国保障
房物业服务优秀企业、中国主要城市(杭州)物业服务优秀企业等。公司重视与业主
的沟通和反馈，建立400客服热线，定期满意度调查、客户回访等，及时了解客户
需求，不断改进服务，服务品质获得业主的认可。公司拥有完善的项目考评体系，
通过分级、飞检等实现对项目管理高品质目标。建立多维度的市场拓展激励体系，
满足各类形式的拓展方式，获得较好的投拓效果。规范的成本控制体系，通过优化
采购流程、提高资源利用效率等方式，有效降低运营成本，从而竞争中具备价格优
势。
公司发展进程中存在劣势情形，比如与头部品牌物业管理企业品牌认知度的差距仍
在。服务业态仍较少，对于某些新接业态的服务品质还需要提升。在某些地区或细
分市场的渗透度较低。随着公司规模的扩展，某些专业领域（如智能化技术、检测
维修、新业态管理等）的人才储备相对不足，会一定程度影响服务质量和创新能力
。
三、公司未来发展的展望
（一）公司未来发展战略
公司聚焦区域内头部物业服务提供商的目标，主要通过加强品牌建设与市场拓展，
塑造品牌形象，拓展市场份额，提升品牌知名度。聚焦于技术创新与智能化转型，
加大科技投入，优化管理流程，提升服务体验；同时注重服务品质提升，强化员工
培训，完善服务标准，加强投诉管理。此外，积极拓展增值服务，挖掘业主需求，
打造盈利增长点。重视人才培养与团队建设，吸引优秀人才，加强团队协作，激励
员工成长，从而提升企业核心竞争力，实现可持续发展。
（二）下一年度经营计划：
2024年公司通过有质量的市场拓展、提升品质和品牌、提升智能化水平的经营，实
现了较行业发展速度更高的成绩，在延续前述经营计划不变的情况下，2025年公司
制定了较高的经营目标，并重点实施下述经营计划，争取更好的发展。
1、打造片区化管理。公司逐步形成了杭州、金华、嘉兴等核心区域的口碑和品牌
，以这些区域已有服务项目为核心，加大周边范围内市场拓展力度，集中调配服务
资源，提高服务区域的专注度和精细化管理，人员成本和管理成本降低，最终实现
片区内服务效率、业主满意度、经营效率提升。
2、成本效益优化。以推行业财一体化为契机，高度数字化打通资金、业务、财务
的业务流，减少人为干扰，数据沉淀为全面的数据分析及应用提供基础，有针对性
地进行公司成本管控。平衡人工外包与自招方式，提升节能业务改造，强化集中式
采购，从人工、能耗、采购等全面节费降本，从成本端的控制促使效益体现。
3、拓展服务边界。公司在立足住宅商业类物业管理的主业同时，围绕其他增值服
务（到家服务、社区养老）、城市运营服务、设施设备管理寻找机会，通过合资合
作、参股等形式介入相关领域，并通过团队练兵、引进专业人才、加大资本投入等
手段积极寻求新的服务领域，拓宽公司业务的边界。
（三）可能面对的风险：
1. 竞争风险。物业管理行业集中度不断提升，市场竞争愈发激烈。大型企业通过
并购和资源整合扩大市场份额，中小企业面临更大的生存压力。同时，随着业主对
服务品质要求的提高，企业需要在服务差异化和成本控制之间找到平衡。公司将集
中资源在优势区域，打造服务标杆，形成品牌效应；根据客户需求提供个性化服务
，如针对高端物业提供定制化服务，针对普通住宅提供高性价比服务。同时，拓展
社区增值服务，如托幼、养老、社区零售等，满足不同业主需求。
2. 管理风险。随着项目规模扩大和服务复杂性增加，管理难度上升。业主对服务
品质的要求提高，业主委员会的成熟化也使得费用收取和管理难度增加。公司致力
于服务标准化与精细化，确保服务内容和收费标准匹配，使业主获得预期的服务。
引入信息化管理系统，减少人为错误，优化费用控制。
3. 用工风险。随着项目数量增加，用工需求上升，人员流动频繁、素质参差不齐
等问题会影响服务质量和品牌形象。同时，人力成本的刚性增长也给企业带来经济
压力。公司建立内部培训体系，定期开展业务培训和技能考核。将部分非核心业务
（如秩序维护、保洁等）外包给专业公司，降低人力管理成本。通过合理的薪酬体
系、职业发展规划和企业文化建设，增强员工认同感和归属感，减少人员流失。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜杭州联每户网络科技有限公司｜ 900.00｜ -｜ -｜
｜杭州森吉建筑工程有限公司 ｜ 880.00｜ -｜ -｜
｜杭州惠家生活服务有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜中天美好生活服务集团有限公｜ 5000.00｜ 2417.33｜ 33562.44｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜浙江新嘉联电子科技有限公司｜ 3000.00｜ -0.93｜ 5080.86｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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