☆经营分析☆ ◇600533 栖霞建设 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发经营、租赁及物业管理业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 317436.78｜ 50316.40｜ 15.85｜ 82.59｜
｜建筑服务收入 ｜ 40662.48｜ 10886.84｜ 26.77｜ 10.58｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 12039.09｜ 5687.38｜ 47.24｜ 3.13｜
｜物业经营管理 ｜ 11803.30｜ 1300.56｜ 11.02｜ 3.07｜
｜其他 ｜ 2283.09｜ 51.47｜ 2.25｜ 0.59｜
｜酒店经营管理 ｜ 124.80｜ 77.14｜ 61.81｜ 0.03｜
｜其他业务 ｜ 24.84｜ --｜ -｜ 0.01｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 317436.78｜ 50316.40｜ 15.85｜ 82.59｜
｜建筑服务收入 ｜ 40662.48｜ 10886.84｜ 26.77｜ 10.58｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 12039.09｜ 5687.38｜ 47.24｜ 3.13｜
｜物业经营管理 ｜ 11803.30｜ 1300.56｜ 11.02｜ 3.07｜
｜其他 ｜ 2283.09｜ 51.47｜ 2.25｜ 0.59｜
｜酒店经营管理 ｜ 124.80｜ 77.14｜ 61.81｜ 0.03｜
｜其他业务 ｜ 24.84｜ --｜ -｜ 0.01｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 86797.54｜ 22349.99｜ 25.75｜ 40.98｜
｜建筑服务 ｜ 67567.78｜ 2959.60｜ 4.38｜ 31.90｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 28634.44｜ 16156.88｜ 56.42｜ 13.52｜
｜物业经营管理 ｜ 23355.94｜ 845.19｜ 3.62｜ 11.03｜
｜其他 ｜ 5092.70｜ -294.72｜ -5.79｜ 2.40｜
｜酒店经营管理 ｜ 307.36｜ 178.06｜ 57.93｜ 0.15｜
｜其他业务 ｜ 56.01｜ --｜ -｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑服务收入 ｜ 67567.78｜ 2959.60｜ 4.38｜ 31.90｜
｜南京栖樾府 ｜ 44090.37｜ 5767.53｜ 13.08｜ 20.82｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 28634.44｜ 16156.88｜ 56.42｜ 13.52｜
｜物业经营管理 ｜ 23355.94｜ 845.19｜ 3.62｜ 11.03｜
｜南京瑜憬湾 ｜ 10631.21｜ 4513.04｜ 42.45｜ 5.02｜
｜无锡天樾雅苑 ｜ 7790.76｜ -21.95｜ -0.28｜ 3.68｜
｜南京羊山湖花园 ｜ 7719.51｜ 4089.88｜ 52.98｜ 3.64｜
｜其他 ｜ 5092.70｜ -294.72｜ -5.79｜ 2.40｜
｜无锡栖园 ｜ 4622.78｜ 2531.11｜ 54.75｜ 2.18｜
｜其他项目 ｜ 3864.14｜ 3397.62｜ 87.93｜ 1.82｜
｜苏州栖园 ｜ 3245.14｜ 52.67｜ 1.62｜ 1.53｜
｜南京枫情水岸 ｜ 2097.14｜ 976.57｜ 46.57｜ 0.99｜
｜南京瑜憬尚府 ｜ 1329.48｜ 501.82｜ 37.75｜ 0.63｜
｜无锡东方天郡 ｜ 1050.87｜ 440.92｜ 41.96｜ 0.50｜
｜酒店经营管理 ｜ 307.36｜ 178.06｜ 57.93｜ 0.15｜
｜南京星叶欢乐花园 ｜ 230.10｜ 14.53｜ 6.32｜ 0.11｜
｜无锡栖庭 ｜ 126.02｜ 86.27｜ 68.46｜ 0.06｜
｜其他业务 ｜ 56.01｜ --｜ -｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜其他业务 ｜ 125014.23｜ 19901.02｜ 15.92｜ 59.02｜
｜南京 ｜ 68473.20｜ 17443.06｜ 25.47｜ 32.33｜
｜无锡 ｜ 14381.20｜ 3659.05｜ 25.44｜ 6.79｜
｜苏州 ｜ 3943.14｜ 1247.87｜ 31.65｜ 1.86｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 47286.95｜ 10769.87｜ 22.78｜ 48.94｜
｜建筑服务收入 ｜ 24378.06｜ 752.56｜ 3.09｜ 25.23｜
｜物业经营管理 ｜ 13313.59｜ 1082.10｜ 8.13｜ 13.78｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 8347.47｜ 4968.65｜ 59.52｜ 8.64｜
｜其他 ｜ 3111.72｜ 261.16｜ 8.39｜ 3.22｜
｜酒店经营管理 ｜ 159.37｜ 93.89｜ 58.91｜ 0.16｜
｜其他业务 ｜ 24.48｜ --｜ -｜ 0.03｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 47286.95｜ 10769.87｜ 22.78｜ 48.94｜
｜建筑服务收入 ｜ 24378.06｜ 752.56｜ 3.09｜ 25.23｜
｜物业经营管理 ｜ 13313.59｜ 1082.10｜ 8.13｜ 13.78｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 8347.47｜ 4968.65｜ 59.52｜ 8.64｜
｜其他 ｜ 3111.72｜ 261.16｜ 8.39｜ 3.22｜
｜酒店经营管理 ｜ 159.37｜ 93.89｜ 58.91｜ 0.16｜
｜其他业务 ｜ 24.48｜ --｜ -｜ 0.03｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发 ｜ 397928.94｜ 57859.24｜ 14.54｜ 83.42｜
｜建筑服务 ｜ 29572.51｜ 1543.91｜ 5.22｜ 6.20｜
｜物业经营管理 ｜ 20907.89｜ 337.77｜ 1.62｜ 4.38｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 20266.03｜ 13153.78｜ 64.91｜ 4.25｜
｜其他 ｜ 7742.55｜ 197.69｜ 2.55｜ 1.62｜
｜酒店经营管理 ｜ 396.01｜ 270.36｜ 68.27｜ 0.08｜
｜其他业务 ｜ 227.49｜ --｜ -｜ 0.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京栖樾府 ｜ 235057.62｜ 24539.62｜ 10.44｜ 49.27｜
｜无锡天樾雅苑 ｜ 60711.66｜ 5624.14｜ 9.26｜ 12.73｜
｜建筑服务收入 ｜ 29572.51｜ 1543.91｜ 5.22｜ 6.20｜
｜南京星叶欢乐花园 ｜ 24023.11｜ 765.23｜ 3.19｜ 5.04｜
｜物业经营管理 ｜ 20907.89｜ 337.77｜ 1.62｜ 4.38｜
｜处置投资性房地产收入 ｜ 20266.03｜ 13153.78｜ 64.91｜ 4.25｜
｜南京羊山湖花园 ｜ 18723.06｜ 11527.50｜ 61.57｜ 3.92｜
｜南京瑜憬尚府 ｜ 12975.55｜ -258.56｜ -1.99｜ 2.72｜
｜南京瑜憬湾 ｜ 12236.59｜ 4943.18｜ 40.40｜ 2.57｜
｜苏州栖园 ｜ 9090.63｜ 1726.42｜ 18.99｜ 1.91｜
｜其他 ｜ 7742.55｜ 197.69｜ 2.55｜ 1.62｜
｜其他项目 ｜ 5119.39｜ 3092.77｜ 60.41｜ 1.07｜
｜南京幸福城 ｜ 4900.99｜ 153.33｜ 3.13｜ 1.03｜
｜无锡东方天郡 ｜ 4520.48｜ 1913.28｜ 42.32｜ 0.95｜
｜无锡栖园 ｜ 3774.45｜ 1138.59｜ 30.17｜ 0.79｜
｜南京枫情水岸 ｜ 2835.77｜ 1362.58｜ 48.05｜ 0.59｜
｜无锡栖庭 ｜ 2267.19｜ 921.51｜ 40.65｜ 0.48｜
｜南京星叶枫庭 ｜ 1692.46｜ 409.65｜ 24.20｜ 0.35｜
｜酒店经营管理 ｜ 396.01｜ 270.36｜ 68.27｜ 0.08｜
｜其他业务 ｜ 227.49｜ --｜ -｜ 0.05｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜南京 ｜ 317487.38｜ 46487.74｜ 14.64｜ 66.55｜
｜其他业务 ｜ 79112.48｜ 15730.99｜ 19.88｜ 16.58｜
｜无锡 ｜ 71273.78｜ 9597.51｜ 13.47｜ 14.94｜
｜苏州 ｜ 9167.78｜ 1773.98｜ 19.35｜ 1.92｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所处行业情况
2025年，房地产政策仍保持宽松基调，二季度以来，政策面推进速度明显加快，相
关政策的支持力度进一步加大。7月，中央城市工作会议召开，从中央层面全方位
部署城市工作，将“城市更新”写入总体要求，意味着我国城市发展逐渐进入城市
更新的重要时期。会议指出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效
为主的阶段”，同时提出“高质量开展城市更新”、“加快构建房地产发展新模式
，稳步推进城中村和危旧房改造”。8月8日，北京发布楼市新政，主要内容为放松
五环外限购、加大公积金支持力度。
根据国家统计局公布的数据：2025年6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景
气指数”）为93.60；1-6月，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；房
屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%；房屋竣工面积22567万平方米，下降14.
8%；新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44241
亿元，下降5.5%；房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。从销售端
来看，新房销售面积和销售金额同比保持稳定；从供给端来看，土地交易量持续低
位，拟收储宅地快速推进，有利于推进行业的去库存，房地产市场供求关系正在持
续加速修复。
2025年5月起，“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施。这一规范的落地
，为住宅建设树立了更高标准，标志着住宅产品正式迈入高质量发展的新阶段，为
房地产市场的稳定和健康发展提供了有力保障。
（二）报告期内公司从事的主要业务情况
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营和租赁、工程建造及
物业管理业务。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多
项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向
产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展
的战略。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
2025年上半年，公司董事会带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想
为指导，坚持“一业为主，多元发展”战略，面对房地产市场延续深度调整带来的
经营压力，综合施策，扎实推进促销售、保交楼、稳经营、防风险等重点工作，保
持公司的平稳健康发展。
楼盘去化加快进行根据项目所在区域市场变化，及时调整楼盘销售策略，加大推进
全员营销力度，继续参与商品房“以旧换新”和房票安置活动，上半年实现商品房
合同销售金额7.5亿元，资金回笼7.81亿元。
项目建设有效推进报告期内，依照计划完成了南京星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶
栖悦湾的竣工交付，项目的高品质和高标准获得了业主的普遍赞誉，集中体现了公
司的责任担当和产品力优势。同时，在建项目也按计划施工建设，如南京燕尚玥府
主体全部封顶、南京枫情玥府主体验收完成等。
工程管理稳步发展报告期内，控股子公司栖霞建工完成竣工面积18.4万平方米，在
建项目30.5万平方米，实现营业收入5.9亿元，被栖霞区住建局评为“2024年栖霞
区经济贡献突出建筑企业”。
物业经营质量持续提升报告期内，控股子公司栖霞物业以业主需求为关注焦点，继
续推行“物业+生活”服务模式，持续开展“五心服务”和“我为业主办实事”系
列活动，实施提升品质综合大检查，进一步优化在管项目结构，提升经营质量。
管理效能进一步优化在前期规划环节开展项目规划理念、技术体系和管理模式创新
，提升设计精细度；在材料采购环节开展采购模式创新，提升供应链管理水平；在
工程建设环节建立“合并检查”工作机制，提高管理效率。
党建工作扎实开展深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大
、二十届二中、三中全会精神，贯彻落实党中央和上级党委各项决策部署，扎实开
展深入贯彻中央八项规定精神学习教育，充分发挥国有企业党组织对国企工作的领
导作用。
（二）房地产行业经营性信息
1.报告期内房地产开发投资情况
2.报告期内房地产销售和结转情况
三、报告期内核心竞争力分析
1.良好的品牌优势
公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅
小区，多年来实现了社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅品
牌在区域内拥有较高的认知度。
2.成熟的工程管理体系
公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控
制产品品质。“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理
体系的各个环节，对建设全过程进行质量管控。同时，在建设过程中加强信息化、
智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程
项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了建造和运维成本。
3.优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳
模精神、主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为
企业抓机遇促发展、更好地应对复杂的市场环境，凝心聚力，造就了一支稳定向上
、和谐奋进的员工队伍。
四、可能面对的风险
1、政策风险
2025年上半年，房地产市场处于止跌回稳的弱复苏状态。中央层面强调“继续坚持
因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作
，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住
房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产
发展新模式，促进房地产高质量发展”。地方政府层面积极落实中央要求，不断出
台相关政策，政策调整或将产生影响公司的经营策略。公司将根据政策导向不断优
化、调整业务发展方向，积极做好应对工作。
2、行业风险
“好房子”国家标准的正式实施，将推动房地产行业从规模扩张向供需适配的转型
，从而加快推动行业向高质量发展转型。同时，随着市场的深度调整，规模效应和
集中度不断提高，行业加速分化。头部房企凭借品牌、资金和土地储备优势，在市
场调整中展现出更强的韧性。公司将强调内生发展动力，着力于打造产品力，提高
精细化管控水平，增强自身的可持续发展能力，提升公司的品牌影响力。
3、市场风险
当前，房地产市场仍处于深度调整态势，在房地产市场供求关系已发生重大变化的
新形势下，市场企稳回升仍存在不确定性。公司积极主动地适应供求关系新变化，
加强市场形势研判，针对不同区域特征，采取灵活的销售策略，努力推进项目去化
，加快资金回笼，提高公司面对市场风险的应变能力，确保企业稳健发展。
4、资金风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设过程中需要较多的开发资金来支撑
，销售回款是房地产企业的重要资金来源。当下，房地产金融环境持续宽松，但市
场形势依然严峻，成交量持续低迷。公司一方面将继续加快项目去化和资金回笼；
另一方面，合理安排资金计划，加强资金的精细化管控，优化融资结构，拓宽融资
渠道，尝试新的融资模式，降低资金成本，确保现金流安全。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜上海嘉实装饰有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜南京世豪物业管理有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜南京东方房地产开发有限公司｜ 1635.62｜ -｜ -｜
｜南京卓辰投资有限公司 ｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜南京市栖霞区东方天郡幼儿园｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京市栖霞区汇锦农村小额贷｜ 5000.00｜ 60.49｜ 6872.94｜
｜款有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京星发房地产开发有限公司｜ -｜ -245.19｜ 70554.86｜
｜南京星叶汇物业服务有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京星叶艾佳生活家居用品有｜ -｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京星叶连家商贸有限公司 ｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜南京星城房地产开发有限公司｜ -｜ 0.35｜ 335591.16｜
｜南京星客公寓管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜南京星悦房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ 17501.27｜ 113942.57｜
｜南京星汇到家科技服务有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京星汇房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ 125.07｜ 56686.40｜
｜南京星燕房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ -9674.84｜ 300009.19｜
｜南京星禾生态科技有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜南京星连家教育科技有限公司｜ 150.00｜ -｜ -｜
｜南京星连家装饰有限责任公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京星邺房地产开发有限公司｜ 50000.00｜ 1667.40｜ 230426.80｜
｜南京星鲜购电子商务有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京栖园幼儿园 ｜ -｜ -｜ -｜
｜南京栖霞建设仙林有限公司 ｜ 100.00｜ 531.67｜ 2550.38｜
｜南京栖霞建设工程有限公司 ｜ 10000.00｜ 10948.75｜ 183256.21｜
｜南京栖霞建设物业服务股份有｜ 3000.00｜ 1042.90｜ 19507.74｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京汇安家置业有限责任公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京迈燕房地产开发有限公司｜ 5000.00｜ -1688.84｜ 18177.85｜
｜无锡卓辰置业有限公司 ｜ 20000.00｜ -204.34｜ 31761.81｜
｜无锡新硕置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -13473.69｜ 106344.17｜
｜无锡栖建物业服务有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜无锡栖霞建设有限公司 ｜ 20000.00｜ 351.60｜ 44600.21｜
｜无锡锡山栖霞建设有限公司 ｜ 50000.00｜ 129.49｜ 88451.05｜
｜棕榈生态城镇发展股份有限公｜ 181281.63｜ -27569.83｜ 1855439.38｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江苏星连家电子商务有限公司｜ 1650.00｜ -｜ -｜
｜海南卓辰置业有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜苏州业方房地产开发有限公司｜ -｜ -715.93｜ 11775.61｜
｜苏州卓辰置业有限公司 ｜ 30000.00｜ -452.30｜ 29591.29｜
｜苏州星州置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -590.93｜ 13782.14｜
｜苏州枫庭酒店管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜苏州栖星霞物业服务有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜苏州栖霞建设有限责任公司 ｜ 800.00｜ -｜ -｜
｜苏州立泰置业有限公司 ｜ -｜ 1.70｜ 11734.82｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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