☆经营分析☆ ◇600280 中央商场 更新日期：2025-04-22◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
百货零售业以及房地产开发业务。
【2.主营构成分析】
【2024年概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货零售 ｜ 153998.45｜ 89129.61｜ 57.88｜ 85.42｜
｜商业地产 ｜ 24266.34｜ 1685.03｜ 6.94｜ 13.46｜
｜服务 ｜ 2014.46｜ --｜ -｜ 1.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏 ｜ 150761.00｜ --｜ -｜ 83.63｜
｜安徽 ｜ 22609.30｜ --｜ -｜ 12.54｜
｜湖北 ｜ 3346.80｜ --｜ -｜ 1.86｜
｜山东 ｜ 2088.06｜ --｜ -｜ 1.16｜
｜河南 ｜ 1474.09｜ --｜ -｜ 0.82｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货零售 ｜ 108535.57｜ 62593.27｜ 57.67｜ 81.84｜
｜商业地产 ｜ 22728.78｜ 3119.77｜ 13.73｜ 17.14｜
｜服务 ｜ 1355.60｜ --｜ -｜ 1.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏 ｜ 113427.78｜ --｜ -｜ 85.53｜
｜安徽 ｜ 14453.00｜ --｜ -｜ 10.90｜
｜湖北 ｜ 2241.18｜ --｜ -｜ 1.69｜
｜山东 ｜ 1472.45｜ --｜ -｜ 1.11｜
｜河南 ｜ 1025.54｜ --｜ -｜ 0.77｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货零售 ｜ 58515.91｜ 34525.16｜ 59.00｜ 92.40｜
｜商业地产 ｜ 4082.52｜ 1310.48｜ 32.10｜ 6.45｜
｜服务 ｜ 730.46｜ --｜ -｜ 1.15｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏 ｜ 54262.00｜ --｜ -｜ 85.68｜
｜安徽 ｜ 6416.98｜ --｜ -｜ 10.13｜
｜湖北 ｜ 1258.57｜ --｜ -｜ 1.99｜
｜山东 ｜ 816.89｜ --｜ -｜ 1.29｜
｜河南 ｜ 574.45｜ --｜ -｜ 0.91｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货零售 ｜ 220856.63｜ 131364.00｜ 59.48｜ 90.14｜
｜商业地产 ｜ 21840.86｜ 1568.91｜ 7.18｜ 8.91｜
｜服务 ｜ 2313.12｜ --｜ -｜ 0.94｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏 ｜ 205428.58｜ 118823.64｜ 57.84｜ 83.84｜
｜安徽 ｜ 29507.63｜ 6953.88｜ 23.57｜ 12.04｜
｜湖北 ｜ 4402.00｜ 4081.64｜ 92.72｜ 1.80｜
｜山东 ｜ 3319.61｜ 3159.02｜ 95.16｜ 1.35｜
｜河南 ｜ 2352.79｜ 2227.85｜ 94.69｜ 0.96｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况说明
根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订），公司所处行业
为零售业（分类代码：F52）；根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公
司所处行业为综合零售（分类代码F521）。
上半年，社会消费品零售总额235,969亿元，同比增长3.7%；商品零售额209,726亿
元，增长3.2%；餐饮收入26,243亿元，增长7.9%。多数商品类值同比增长，基本生
活类和升级类商品销售增势较好，限额以上单位中八成以上商品类值零售额实现增
长。限额以上单位吃类商品零售额同比增长9.2%；其中粮油食品类、饮料类、烟酒
类商品分别增长9.6%、5.6%和10%，穿类和日用品类商品分别增长1.3%和2.3%。
全国网上零售额70,991亿元，同比增长9.8%。其中，实物商品网上零售额59,596亿
元，增长8.8%，占社会消费品零售总额的比重为25.3%。直播带货、即时零售等电
商新模式快速发展，拉动线上消费增长作用明显。
（二）主要业务及经营模式
公司主营为百货零售，也在通过同“罗森”的战略合作，拓展便利店业务，兼有部
分房地产开发业务。目前房地产开发业务主要为用于新开百货门店自建综合体的剩
余尾盘项目。
1、百货零售业务
公司目前在营百货门店分别是：南京中心店、山西路奥莱店和河西店；江苏淮安店
、徐州天成店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店、
如东店；山东济宁店；河南洛阳店；湖北大冶店；安徽铜陵店。
公司百货零售经营模式有联营、经销、代销、租赁等模式。
①联营模式，为主要经营方式，即公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合
同扣率和费用承担方式，公司盈利的主要来源是根据供应商的销售额和约定扣率收
取的毛利额收益，以及费用承担方式获取的收益。
②租赁模式，指商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租
金收入和物业管理费收入。
③经销模式，是指公司直接采购商品，验收入库后纳入库存管理，并负责商品的销
售，承担商品所有权上的风险和报酬，其利润来源于公司的购销差价，报告期内，
公司有部分化妆品、黄金珠宝、烟、酒采用经销模式。
除此之外，兼有部分代销模式，随着百货商场购物中心化和商业街区开业，租赁模
式比例不断提高。报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的69.11%，其中各模
式销售占比结构中，联营销售收入占比35.66%。
2、罗森便利业务
公司与罗森进行战略合作，推进中商罗森便利门店业务拓展。
南京罗森以大加盟模式与上海罗森开展合作，所有销售商品、物流配送、业务结算
都通过上海罗森完成，公司盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南京市场区域品
牌管理收入。
安徽罗森以支付区域品牌代理使用费模式与中国罗森开展合作，所有门店选址、加
盟营运、销售商品、物流配送、业务结算都由安徽罗森自行主导，公司盈利来源为
自营门店商品销售经营性收入及加盟店品牌授权管理收入。
3、房地产开发业务
因公司房地产开发业务基本都处于尾盘阶段，目前公司采用委托代建、委托代销模
式。
委托代建模式，是指公司房地产开发业务的商业布局方案和建筑规划方案、方案规
划报批、方案消防报批、办理规划许可证、代办缴纳规费程序、改造工程开始前的
商户协调与拆迁工作、提供施工用水、电接驳点、提供外围施工场地、拆除物品的
处置、项目竣工后的接管与验收等，包括但不限于办理规划、消防报批，负责其他
各项报建、施工等手续办理，负责技术文件的设计及审批工作、负责施工招投标及
材料设备采购管理工作，负责对原签订的合同（未完全履行）的梳理工作，负责现
场施工过程中的质量管理、工期管理、成本控制、合同管理、信息资料管理、外部
协调、竣工验收、交付使用等全过程管理工作，委托关联方江苏地华房地产开发有
限公司代为管理。
委托代销模式，是指房地产开发业务的各项目可销售的商品住宅、商铺、车位等的
销售代理及与营销相关工作，委托关联方江苏润地房地产开发有限公司代为管理。
报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的17.14%。
报告期内各房地产项目完工进度及销售情况：
截止日期：2024年6月30日
二、经营情况的讨论与分析
上半年，我国经济运行总体平稳，转型升级稳步推进。同时当前外部环境错综复杂
，国内有效需求依然不足，经济回升向好基础仍需巩固，社会零售仍待进一步恢复
。
公司继续坚持百货零售主业，面对持续低迷的零售市场环境，以“固优势，扩份额
，争毛利”为主线，稳步推进公司招商、营运、企划营销等各项工作。一店一策，
深度挖掘客户需求，从重规模向重质量转变，从抢市场抢增量到稳存量发展，苦练
内功，稳中求进。
继续提升公司管理能力，推进精细化管理，降成本，守底线，蓄实力，不断优化结
构，严控非主营支出，消减预算，降本增效，筑牢公司发展底线。
1、坚持百货主业，做稳做深存量。
公司坚持百货主业不动摇，一店一策，清晰定位，积极调改，深度挖掘顾客需求，
做稳存量，寻找业绩增量，稳固市场份额，持续提升服务品质，稳中求进。
招商继续强化优势品类、重点品类，持续优化品类结构，优化品牌布局，不断提高
商品力，提升坪效。调改计划快速推进，重点品类调整增量明显，首进品牌效应显
著，合同续签存量稳定。继续扩大与集团化公司合作深度，同时加大特业、配套、
杂品、体验等业态植入，不断扩大市场所占份额。调改完成463个品牌，涉调面积5
.77万平方米，新引进品牌212个，合同续签915份。
营运以业绩指标为牵引，以竞赛为驱动，上半年共开展8档S级营销活动。以规模为
基础，以贡献为目的，优化星光品牌库。打造重量级品牌、星光品牌，不断扩大品
牌优势和业绩规模，持续提升优势品牌竞争力。加大与品牌及供应商的深度联营，
共同开展销售分析、竞争品牌对比、会员和客单分析，与品牌商一起开展针对性营
销。抓营运基础管理，发挥新进品牌效应，继续加强与供应商沟通，争取品牌促销
、货品、人员等各项资源支持，做稳存量，确保业绩增量。
在消费降级背景下，营销活动围绕扩大声量、聚集流量、促进销量和提升企业运营
质量展开，重点围绕经营品质和顾客体验，做好服务提升。以数字化提升效率，利
用公众号、抖音、视频号、小红书、小程序直播等，扩大自媒体及社交媒体宣传，
强化公司品牌形象，促进门店与消费者互动，实现线上引流线下消费。持续拓展、
锁定会员资源，挖掘存量会员价值，主动争取品牌资源，通过与品牌、会员资源互
动和精准投入与宣传，做好高质量会员精细化运营。
上半年，同时稳步推进大冶9号楼开业和海安大商装修、招商筹备等工作。
2、优化资源配置，产业协同发展。
完成环马鞍山城市鲜食直配优化，通过管理提升，不断提升仓储、人员、配送效率
，初步实现央厨、罗森便利、仓储、物流配送核心产业链协同。
通过设备利旧，门店降租及减损，物流降费，物流仓增效，直营转加盟，淘汰亏损
店铺，分租代存储摊薄仓租成本等措施，多措并举优化资源配置和提高经营效率，
不断努力降低经营成本。
至报告期末，南京罗森共有282家，门店已基本覆盖南京整个区域。安徽罗森共有2
22家，继续以合肥为中心辐射周边城市。
3、地产代销代建，推进项目验收。
地产项目继续执行委托代建、委托代销协议。除盱眙华府项目保交付及海安大商保
开业外，其他地产项目停止资金继续投入。继续推进盱眙华府2.2期、4.1期竣备验
收，推进海安大商开业装修。
4、持续降本增效，筑牢发展底线。
深入开展管理提升，深化管理维度，降成本，守底线，蓄实力。推进降本增效，落
实结构优化，人员优化。坚持预算引领，强化预算管控，加强财务重点指标数据滚
动预测和监控。严控招采、物业、保洁、维修、能耗、广宣等各项重点费用支出。
以业绩为导向，强化指标管理考核，实施动态薪酬机制。内部挖潜增效，不断提升
管理效率，持续降低经营成本，筑牢公司发展底线。
三、风险因素
公司百货门店受限于城市规模、人口和消费水平、消费习惯等因素的变动影响，业
绩存在不达预期风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、中央商场品牌优势
中央商场的品牌影响力显著，公司作为“中华老字号”百货企业，品牌文化积淀八
十多年，品牌形象良好，具有众多忠诚的消费客群和优质的供应商资源。
2、物业位置优势
公司百货所持有的物业地理位置优越，所拥有的百货子公司均为当地传统百货龙头
企业和新商圈发展成长企业，所持有的经营物业地理位置具有良好的地域优势和商
圈物业稀缺性的特征。新建百货门店项目也大多数位于城市商圈的中心地带，且根
据自身经营需要量身打造，具备较好的硬件条件。
3、招商营运管理优势
公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成互利互惠的双赢模式，公司通过
集团招商中心和营运中心，对集团内所属门店进行集团化招商和营运，整合供应商
和品牌资源，引进诸多国际和国内一线标杆品牌，招商影响力在江苏区域内处于同
行领先地位。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜南京中商奥优餐饮有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜南京中商奥莱企业管理有限公｜ 16000.00｜ 319.51｜ 37171.41｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京中商房产开发有限公司 ｜ 5600.00｜ -251.67｜ 38092.68｜
｜南京中商金润发超市有限公司｜ 12920.00｜ 586.43｜ 62729.46｜
｜南京中央商场便利有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜南京中央商场孕婴童用品有限｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京中央商场投资管理有限公｜ 89000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京中央商场新零售有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜南京中央商场酒店管理有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京中央商场集团商业管理有｜ 15000.00｜ 567.83｜ 25932.42｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京中央商场集团联合营销有｜ 5000.00｜ -533.82｜ 195127.43｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京云中央在途文化投资发展｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京云中央科技有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜南京快佳惠宁超市有限公司 ｜ 100.00｜ -23.48｜ 183.58｜
｜南京快佳超市有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜南京扬钟鑫优隆商业管理有限｜ 50.00｜ -364.00｜ 2758.03｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京撒蕉的猩猩贸易有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜南京泗洋鑫优隆商业管理有限｜ 50.00｜ -103.15｜ 1038.39｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京海桉鑫优隆商业运营管理｜ 50.00｜ -1023.98｜ 10700.02｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京甫石基金管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜南京盱谊鑫优隆商业管理有限｜ 50.00｜ -318.33｜ 3812.90｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京鑫优隆商业管理有限公司｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜南京雨润云中央支付技术开发｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜句容市鑫优隆商业管理有限公｜ 50.00｜ -4.08｜ 564.63｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜句容润鑫商业管理有限公司 ｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜句容雨润中央置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -1.78｜ 32762.22｜
｜句容雨润中央购物广场有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜如东润鑫商业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ 401.17｜ 3473.58｜
｜如东雨润乐园管理有限公司 ｜ 100.00｜ -35.95｜ 114.86｜
｜安徽中商便利店有限公司 ｜ 1250.00｜ -165.90｜ 15566.32｜
｜安徽中商央厨食品有限公司 ｜ 5000.00｜ -452.92｜ 5569.05｜
｜宿迁中央国际购物广场有限公｜ 83000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宿迁润隆商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜宿迁鑫优隆商业管理有限公司｜ 50.00｜ -106.82｜ 1091.84｜
｜徐州中央国际广场投资有限公｜ 5000.00｜ 19.79｜ 1053.29｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜徐州中央百货大楼股份有限公｜ 10000.00｜ -1137.77｜ 117443.57｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜徐州百大国际旅行社有限责任｜ 30.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜徐州百大超市有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜扬中润鑫商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -138.42｜ 8810.52｜
｜新沂雨润中央购物广场有限公｜ 10000.00｜ -238.69｜ 13684.42｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江苏中央新亚百货股份有限公｜ 11901.00｜ 5443.11｜ 293557.40｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江苏中央新亚百货股份有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司雨润广场 ｜ ｜ ｜ ｜
｜沭阳润隆商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ 201.45｜ 21055.31｜
｜沭阳鑫优隆商业管理有限公司｜ 50.00｜ -729.32｜ 18513.78｜
｜沭阳雨润中央购物广场有限公｜ 10000.00｜ -349.24｜ 68412.77｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜泗阳润隆商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -422.49｜ 3399.26｜
｜泗阳雨润中央购物广场有限公｜ 10000.00｜ 489.68｜ 71995.51｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜泰州中央国际购物有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜洛阳中央百货大楼有限公司 ｜ 9000.00｜ 83.47｜ 18194.93｜
｜济宁市中央百货有限责任公司｜ 12000.00｜ 139.10｜ 18335.19｜
｜海安润隆商业管理有限公司 ｜ 50.00｜ -126.47｜ 189.20｜
｜海安雨润中央购物广场有限公｜ 10000.00｜ -1194.09｜ 107718.43｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜淄博中央国际购物有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜淮安中央新亚置业有限公司 ｜ 5000.00｜ 45.06｜ 7325.21｜
｜湖北大冶中央国际商业管理有｜ 3000.00｜ 854.57｜ 18363.77｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜盱眙润隆商业管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜盱眙雨润中央购物广场有限公｜ 10000.00｜ -1501.95｜ 122501.90｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜苏州中商置地有限公司 ｜ 800.00｜ -2678.17｜ 722.35｜
｜连云港市中央百货有限责任公｜ 9000.00｜ 719.64｜ 24152.98｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜铜陵雨润中央购物广场有限公｜ 3000.00｜ -72.05｜ 5670.40｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜镇江雨润中央购物广场有限公｜ 55071.35｜ 1002.49｜ 60366.87｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜长江日昇投资有限公司 ｜ -｜ 143.23｜ 29456.22｜
｜香港云中央商贸有限公司 ｜ 1.00｜ -｜ -｜
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