☆风险因素☆ ◇600280 中央商场 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——财通证券:业绩华丽转身，机会与风险犹存【2013-05-02】
我们推测截止到2012年底公司已售出、可确认的房地产业务的收入接近12.8亿元，20
13Q1账面预收款达到14.0亿元，预计2013年结算额度在5.5-8.0亿元之间。我们预计2
013-15年的EPS为2.42、2.98、3.37元，对应的PE为17、12、10倍。鉴于公司的高成
长性，给予公司16-20倍市盈率，估值中枢为43.6元，相对现在股价还有10%左右升值
空间。
增 持——申银万国:姗姗来迟的盈利拐点基本确立【2013-04-15】
维持增持的投资评级。我们预计公司13-15年主业分别为3.3元、3.5元、4.0元，地产
0.7元（账面预收款为14亿，确认空间较大）、1.00元、1.5元，预计负债转回分别为
0.3元、0.3元、0元。因此，我们预计公司2013-2015年EPS为4.3元、4.8元、5.5元。
当前股价对应PE为11倍、9倍、8倍，维持增持的投资评级。
增 持——山西证券:进入业绩释放期【2013-04-15】
不考虑转增股本，预计公司2013年、2014年EPS分别为2.81元和4.24元，对应的动态P
E分别为16倍和11倍。考虑到公司国退民进后经营管理水平显著提升和较强的业绩释
放动力，我们给予公司“增持”评级。
强烈推荐——平安证券:业绩实质提升，商业地产成为未来看点【2013-04-15】
我们维持对公司2013/2014年EPS=3.0/4.5元预测不变（按转增后股本计算两年EPS=1.
5/2.25），并维持强烈推荐评级不变。
增 持——海通证券:改善收益兑现，资本开支正加大【2013-04-15】
我们给予商业主业2013年业绩18倍PE，并考虑综合体开发模式下的地产业绩具有一定
持续性，给予5倍PE，上调目标价至47.8元，维持“增持”评级。
中 性——光大证券:业绩巨幅波动，期间费用率变化较大为主因【2013-04-14】
短期我们不排除鉴于流动性较差股本较小，以及较为积极的业绩释放动力，股价仍然
将在高位盘整，但鉴于随着公司2013年开始业绩释放强劲，净利率将从历史的近1%逐
渐提升至3%-5%(1Q2013单季度净利率甚至高达6.65%)的行业平均水平，之前较高的弹
性将逐渐回归正常，鉴于当前较高的市盈率透支未来业绩持续高增长的预期，我们下
调至中性评级。
增 持——西南证券:活力日显，业绩迎来释放【2013-03-26】
随着公司坏账问题逐步清理、预计负债计提大幅减少以及内部冗员问题得到有效解决
，公司重点门店将迎来业绩释放。新开门店依托大集团支持，有望快速度过培育期，
力助公司业绩不断提升。预计2013-2014年公司EPS分别2.78元（房地产贡献0.70元）
和3.59元（房地产贡献0.71元），零售业EPS分别为2.08元和2.88元。由于公司商业
项目储备丰富，后期业绩具备强大保障，给予零售部分22倍PE，给予房地产部分1倍P
E，2013年对应目标价位为46.46元，给予“增持”评级。
买 入——宏源证券:短期估值合理，长期仍有空间【2013-03-23】
我们预计公司2012-2014年EPS分别为0.77、2.11和2.84元。按短期股价看，基本到达
合理估值区间，但长期公司业绩改善空间仍然较大，此外多个城市综合体项目在未来
长期也将为公司贡献显著业绩，长期仍然看好公司发展，维持公司“买入”评级。
增 持——申银万国:“模式转型+机制转变”带动公司估值、业绩双向提升【2013-03-18】
我们预计公司12-14年EPS分别为0.5元、4.5元、6.2元。公司13-14年主业分别为3.5
元、4.0元，地产0.7元（住宅）、1.87元（商铺租售），预计负债转回分别为0.3元
、0.3元。我们给予公司13年主业15倍PE（高于传统零售平均水平），预计负债转回
、住宅地产销售给予1倍PE，对应目标价54元，对应当前股价仍有26%的空间，给予增
持的投资评级。
增 持——申银万国:借助城市综合体，传统零售向现代商业进军【2013-03-05】
预计12-15年EPS为0.72元、3.08元、4.56元、6.33元，其中零售主业EPS为0.72元、2
.34元、2.70元、3.62元。公司兼具地产、零售的双重优势，以城市综合体作为商业
载体进行转型顺应零售发展大趋势，我们综合三种估值方式,取其算术平均值，给予
公司47元目标价，相对当前股价仍有25%的空间，首次评级增持。
强烈推荐——平安证券:大股东公布后续增持计划【2012-12-24】
我们判断大股东增持的原因因是抢在现金流大量回笼之前获得足够股权；公司未来在
三四线市场渠道下沉、开设大体量购物中心的模式符合区域的富裕程度或竞争格局。
不过实际运营效果也需要继续观察。我们维持此前预测，预计12-13年零售主业EPS=1
.5、3.0元，大幅增长一方面来自历史遗留问题解决后利润正常化、另一方面来自地
产结算后财务费用的减少。12-13年仅徐州项目结算房地产超过20亿元，贡献净利润
约4亿元。综合考虑，我们预计12-13年公司EPS分别为2.4、4.5元。维持“强烈推荐
”评级。
强烈推荐——平安证券:第七次增持【2012-12-06】
我们维持此前预测，预计12-13年零售主业EPS=1.5、3.0元，大幅增长一方面来自历
史遗留问题解决后利润正常化、另一方面来自地产结算后财务费用的减少。12-13年
仅徐州项目结算房地产超过20亿元，贡献净利润约4亿元。综合考虑，我们预计12-13
年公司EPS分别为2.4、4.5元。维持”强烈推荐”评级。
强烈推荐——平安证券:最好的单季业绩表现【2012-10-25】
维持12-13年零售主业EPS至1.5、3.0元的预测不变，今明年房地产部分结算收入超过
20亿元，贡献净利润约4亿元，则12-13年合并报表EPS分别为2.40、4.50，对应PE14
、8倍，维持“强烈推荐”评级。
增 持——海通证券:三季度净利增长24.1%，业绩环比改善明显【2012-10-25】
预计公司2012-2014年主业贡献的EPS分别为0.75元、1.59元和2.47元，分别同比增长
103%、111%和53%，3年复合增速为88%。对应当前33.73元股价，PE分别为44.7倍、21
.1倍和13.7倍。需要说明的是，我们的盈利预测中未包含地产业务，同时收入增长主
要来源于现有门店，而未全面考虑在建项目完工提供的新增门店对收入和费用的影响
。地产项目仍有望在2012-2013年贡献0.4元左右EPS。上调目标价至36.00元（对应20
12年约0.8-1倍PS，主要考虑到公司未来3年业绩的高增长，从而盈利能力恢复到3.5%
-4%的合理水平），维持“增持”评级。
增 持——宏源证券:严控费用增绩效，股东增持强信心【2012-10-24】
公司逐步消化完毕历史遗留带来的非经常性损益，南京以外的外埠门店逐步减亏将增
强公司盈利能力，未来地产业务进入结算后，有望进一步推升经营业绩。考虑到目前
商贸零售整体面临的景气压力和公司地产业务的不确定性，我们上调评级至增持，预
计2012年至2014年公司EPS为0.716元、1.133元和1.547元。
买 入——广发证券:单季度净利率突破4%，受非经常性损益影响业绩略低于预期【2012-10-24】
公司未来增长潜力来自于费用率、非经常性损益的大幅下降及地产项目陆续兑现收益
，看好公司中长期发展趋势。预计2012-2014年EPS为：2.16、2.44、2.73，商业EPS
：1.49、1.94、2.56元，目标价40元，维持“买入”评级。
强烈推荐——平安证券:五获增持【2012-09-19】
我们维持此前预测，预计12-13年零售主业EPS=1.5、3.0元，大幅增长一方面来自历
史遗留问题解决后利润正常化、另一方面来自地产结算后财务费用的减少。12-13年
仅徐州项目结算房地产超过20亿元，贡献净利润约4亿元。综合考虑，我们预计12-13
年公司EPS分别为2.4、4.5元。维持“强烈推荐”评级。
强烈推荐——平安证券:私有化猜想【2012-09-11】
考虑到目前的持股比例，如果进一步增持5%之后，大股东已经非常接近75%的私有化
线了，大股东对于公司的估值判断对股价影响更大。基于上述三个私有化猜想，我们
认为公司股价低估，短、中、长期催化剂都较强。我们上调公司12-13年零售主业EPS
至1.5、3.0元，今明年房地产部分结算收入超过20亿元，贡献净利润约4亿元，维持
”强烈推荐”评级。
买 入——广发证券:积极布局南京河西区域，占据地利优势【2012-08-13】
公司增长潜力来自于费用率、非经常性损益的大幅下降及地产项目陆续兑现收益，看
好公司中长期发展趋势。维持2012-2014年EPS：2.16、2.442.73，商业EPS为1.49元
、1.94和2.56元，目标价40元，维持“买入”评级。
增 持——光大证券:业绩符合预期，费用“出血点”压制业绩释放进度【2012-07-16】
公司中报EPS为0.06元，其中投资收益和非经常损失合计EPS亏损0.01元，地产业务我
们预计EPS亏损0.21元，商业部分我们预计EPS为0.28元。不考虑2H2012及未来的地产
业务结算，我们给于公司2012-2014年EPS分别为0.58/0.94/1.12元（其中商业部分为
0.82/0.90/1.09元），以2011年为基期未来三年CAGR为44.3%，6个月目标价24.6元（
对应零售主业2012年30X市盈率）。
增 持——海通证券:上半年扣非后净利降近80%，但下半年业绩弹性充足【2012-07-16】
预计公司2012-2014年主业贡献的EPS分别为0.75元、1.59元和2.47元，分别同比增长
103%、111%和53%，3年复合增速为88%。对应当前27.74元股价，PE分别为36.8倍、17
.4倍和11.2倍。需要说明的是，我们的盈利预测中未包含地产业务，同时收入增长主
要来源于现有门店，而未全面考虑在建项目完工提供的新增门店对收入和费用的影响
。地产项目仍有望在2012-2013年贡献0.4元左右EPS。维持目标价30.15元（2012年0.
75倍左右的PS，主要考虑到公司未来3年业绩的高增长，从而盈利能力恢复到3.5%-4%
的合理水平）和“增持”评级。
强烈推荐——平安证券:长局兑现时【2012-07-16】
我们预计公司12/13年主业EPS为1.44/2.0，此外今明将有大量房地产结算EPS，公司
业绩拐点明确，首次给予“强烈推荐”评级。
买 入——广发证券:中报业绩低于预期，下半年业绩弹性逐步凸显【2012-07-13】
公司未来增长潜力主要来自于费用率、非经常性损益的大幅下降及地产项目陆续兑现
收益，看好公司中长期发展趋势。略微下调2012-2014年EPS至：2.16、2.44、2.73（
此前2.34，2.67，3.02元），商业EPS为1.49元、1.94和2.56元，目标价40元，维持
“买入”评级。
中 性——宏源证券:百货经营良好，资金压力抑制业绩【2012-05-11】
预计公司2012年到2014年EPS分别为1.65元、1.81元和2.10元。考虑到公司地产项目
面临较大的资金压力，给予中性评级。
买 入——广发证券:非经常性损益大幅增加，后续业绩弹性逐步体现【2012-04-20】
公司未来增长潜力主要来自于费用率、非经常性损益的大幅下降以及商业地产项目陆
续兑现收益，看好公司中长期发展趋势。预计2012-2014年EPS分别为：2.34，2.67，
3.02元，其中商业对应的EPS分别为1.67元、2.17和2.85元，目标价40元，维持“买
入”评级。
增 持——海通证券:11年收入增33%（其中零售增18%）扣非净利增93%，历史包袱基本消化【2012-04-20】
预计公司2012-2014年主业贡献的EPS分别为1.01元、1.85元和2.62元，分别同比增长
172.4%、83.1%和41.23%，3年复合增速为91.7%。对应当前29.38元股价，PE分别为29
倍、15.9倍和11.2倍。需要说明的是，我们的盈利预测中未包含地产业务，同时收入
增长主要来源于现有门店，而未全面考虑在建项目完工提供的新增门店对收入和费用
的影响。地产项目仍有望在2012-2013年贡献0.4元左右EPS。维持目标价30.15元（20
12年主业30倍左右PE，主要考虑到未来3年的持续高增长）和“增持”评级。
增 持——天相投顾:剥离超市资产，专注百货业务【2012-04-20】
盈利预测与投资评级：预计公司2012年至2013年每股收益为0.56和0.61元。以4月19
日收盘价29.38元计算，对应动态市盈率为52倍和48倍；我们较看好公司的长期发展
，因此维持公司“增持”投资评级。
谨慎增持——国泰君安:历史遗留问题压制业绩【2012-04-20】
不考虑诉讼（冲回）损益，预计公司2012-13年收入69.1/77.1亿元，净利1.8/2.2亿
，对应EPS1.25/1.53元。目标价31.3元，对应2012年PE25X，由于公司业绩不确定性
较大，降低至谨慎增持评级。
买 入——广发证券:剥离超市资产，专注百货主业【2012-04-08】
我们维持2011年扣非后EPS为1.20（扣非前0.94）不变，上调12-13年EPS至：2.22，2
.69元（此前2.07，2.62），零售对应EPS为0.77、1.67和2.17元（此前12年1.52，13
年2.1），2012年业绩增长主要来自于费用改善，而公司未来将以商业和商业地产双
轮驱动，同时集团大量商业项目后续将逐步进入上市公司，推动公司持续快速增长。
公司前期发布股权要约收购公告，为成长为大市值公司奠定基础，维持目标价40元和
买入评级。
增 持——海通证券:投资盱眙购物广场、组建超市及向关联方租赁物业等【2012-03-26】
即预计公司2011-2013年主业贡献的EPS分别为0.65、1.46和2.02元，对应当前29.47
元股价，PE分别为45.6倍、20.1倍和14.6倍；若考虑地产业务自2011年开始进入结算
，预计2011-2013每年可贡献EPS约0.4元左右。公司预约2012年4月20日发布11年报。
维持目标价30.15元（2012年主业20倍左右PE）和“增持”评级。
强烈推荐——民生证券:罕见的大手笔溢价收购：看好公司发展或是其他？【2012-02-27】
地产业务看上去是公司未来风险点，零售业务会趋于好转，我们预计公司会成为祝义
材的商业地产平台。由于公司信息披露不透明，数据很难跟踪，盈利预测不好把握。
根据公司公告，预计公司2011-2013年EPS分别至0.74、0.88和1.11元，公司目前股价
25.01元，对应2011-2013年PE仅为34X、28.4X和22.5X，估值偏贵，但此次祝义材增
持对市场有正面积极作用，首次给予公司强烈推荐的评级。
买 入——华泰联合:溢价要约收购9.7%股权【2012-02-27】
公司2011年来不仅多季度业绩超预期、且大股东溢价增持，我们判断业绩拐点即将到
来，上调公司11-13年主业业绩（不含房地产、不含非经常性损益）至1.0、1.5、2.2
5，11年公司非经常性亏损EPS=0.3元，12-13年公司共有约EPS=0.7元的房地产利润确
认，继续维持买入评级。
买 入——宏源证券:股权收购只是开始【2012-02-26】
我们预计，不考虑非经常性损益，2011-2012年商业EPS为1.36和2.43元，考虑经常损
益EPS为1.06和2.04元。目前股价对应11、12年商业主业21和12倍PE，公司控股股东
资产雄厚、具备资产注入想象空间；公司各门店的经营情况良好；历史包袱内部消化
后将进入利润释放期；首次给予“买入”评级。
增 持——国泰君安:控制人提出部分要约收购，凸显公司长期投资价值【2012-02-26】
不考虑地产项目，我们预计公司2011-13年收入为62.0/76.2/89.5亿元，同比增长26%
/23%/17%；实现净利润0.97/1.83/2.60亿元，对应EPS0.68/1.27/1.81元。维持目标
价31.8元，对应2012年25XPE，增持评级。
买 入——广发证券:大股东要约收购股权，奠定公司成长为大市值公司基础【2012-02-25】
我们暂维持2011-2013扣非后EPS分别为：1.20（扣非前0.94），2.07，2.62元，零售
对应EPS为0.77、1.52和2.10元的谨慎预测，2012年业绩增长主要来自于费用改善，
而公司未来将以商业和商业地产双轮驱动，同时集团大量商业项目后续将逐步进入上
市公司，推动公司持续快速增长，维持目标价40元和买入评级。
买 入——广发证券:外延式扩展不断延续，渠道进一步下沉【2011-10-26】
公司在不断进行业态优化和产品结构升级，未来增长潜力主要来门店提档升级产生的
营业收入的上升，费用率的下降以及地产项目陆续兑现收益，我们预计2011-2013年
扣非后EPS分别为：1.20（扣非前0.94），2.07，2.62元，其中零售业务对应EPS分别
为0.77、1.52和2.10元，目标价40元，维持“买入”评级。
谨慎推荐——长江证券:解决历史遗留问题渐见成效，逐步迎来业绩拐点【2011-10-26】
我们预计公司2011年和2012年的EPS分别为0.95元和1.58元，维持谨慎推荐的评级。
买 入——华泰联合:冰火两重天【2011-10-26】
出于谨慎，我们维持公司11-13年经营性主业（不含非经常性损益、不含房地产）0.9
5、1.2、2.0预测，维持买入。
增 持——天相投顾:费用控制较好，业绩好于同期【2011-10-26】
预计公司2011年至2012年每股收益为0.47和0.82元。以10月25日收盘价25.31元计算
，对应动态市盈率为54倍和31倍；我们较看好公司的长期发展，因此维持公司“增持
”投资评级。
增 持——海通证券:费用率下降带动三季度利润增长238%，收入增速30%亦快于上半年【2011-10-26】
预计2011-13年主业贡献的EPS分别为0.74、1.51和2.02元，对应当前25.31元股价，P
E分别为34.4倍、16.7倍和12.5倍。若考虑地产业务自2011年开始进入结算，预计201
1-13每年可贡献EPS约0.4元左右，维持“增持”评级，目标价30.15元（2012年主业2
0倍左右PE）。
推 荐——长城证券:主业表现靓丽，公司业绩逐步正常化【2011-10-25】
预计11-12年EPS为0.74元和1.42元，目前股价25元，对应PE为34倍和18倍。公司总市
值36亿，PS值0.55X。公司自有物业35万平米，市值为自有物业价值的0.78X。公司业
绩逐季向好，且业绩弹性大，维持“推荐”评级。
买 入——广发证券:浴火重生，业绩拐点悄悄来临【2011-10-16】
公司不断进行业态优化和产品结构升级，中报扣非后业绩同比增270%，凸显出公司战
略的成效卓著。公司未来的增长潜力主要来自于门店改造升级平销提升和费用率的下
降，预计2011-2013扣非后EPS分别为：1.20（扣非前0.94）、2.07、2.62元，其中零
售对应EPS分别为0.77、1.52和2.10元，目标价40元，维持“买入”评级。
增 持——国泰君安:母店保证近年增长，多个异地项目是未来【2011-10-16】
不考虑地产项目，我们预计公司2011-13年收入为62.0/76.2/89.5亿元，同比增长26%
/23%/17%；实现净利润0.97/1.83/2.60亿元，对应EPS0.68/1.27/1.81元。目标价31.
8元，增持评级。
谨慎推荐——长江证券:主营业务符合预期，或有事项拖累公司业绩【2011-08-29】
我们预计公司2011年和2012年的EPS分别为0.95元和1.58元，给予谨慎推荐的评级。
增 持——海通证券:上半年扣非净利润增长270%，业绩反转趋势持续【2011-08-29】
预计2011-13年主业贡献的EPS分别为0.74、1.51和2.02元，对应当前27.59元股价，P
E分别为37.5倍、18.2倍和13.7倍。若考虑地产业务自2011年开始进入结算，预计201
1-13每年可贡献EPS约0.4元左右，维持“增持”评级，目标价30.15元（2012年主业2
0倍左右PE）。
强烈推荐——南京证券:透视乱像背后的价值，拐点悄然来临【2011-06-28】
考虑到公司持有的金融股权以及偶发因素带来的估值影响，我们认为公司的合理价值
在32.58-35.9元。但是，我们也认为公司的股价存在资产负债率较高带来的财务风险
和经营现金流风险。
买 入——华泰联合:装修改造，提档升级【2011-04-27】
根据此次公告，我们调整公司2011-2012年不包含房地产后主业EPS分别为0.95、1.5
元（首页EPS预测不包含房地产，收入及尾页模型包含房地产业务），公司拐点已经
明确，维持买入评级。
买 入——广发证券:费用下降明显，净利率有所提升【2011-04-25】
公司在经营上实现了百货业务和商业地产业务的协同发展，并在不断进行业态优化和
产品结构的升级，一季度扣非业绩的大幅增长也凸显出公司战略的成效卓著。同时储
备的各商业地产项目成本优势突出，公司未来的增长潜力主要来自于费用率的下降和
商业地产项目陆续兑现收益，考虑到母公司内部调整以及房地产结算问题，我们小幅
下调11-12年盈利预测，预计扣非后2011-2013年EPS分别为：1.20，1.50，2.15元，
其中房地产业务对应的EPS分别为0.40元、0.40和0.38元，目标价看31.5元，对应201
1年零售业务PS0.8倍。
增 持——海通证券:一季度收入增25%扣非净利增403%，业绩反转明显【2011-04-25】
我们在公司2010年报公布后对其盈利预测调高了10%以上，维持调整后的2011-2013年
盈利预测2011-2013年EPS分别为1.16元、1.58元和2.09元，对应当前25.66元股价（
自超出预期年报公布后，由22.2元反弹幅度为15.6%），PE分别为22.16倍、16.24倍
和12.27倍。若考虑地产业务自2011年开始进入结算，预计2011-13每年可贡献EPS约0
.4元左右，维持“增持”评级，目标价30.15元（2011年主业25倍PE，加地产业务近
三年合计约1.2元EPS）。
买 入——广发证券:主业增长强劲，业绩拐点已现【2011-04-11】
公司在经营上实现了百货业务和商业地产业务的协同发展，并在不断进行业态优化和
产品结构的升级，2010年扣非业绩的强劲增长也凸显出公司战略的成效卓著。经过历
时约1年半的调整，公司内部关系基本得到理顺，同时储备的各商业地产项目成本优
势突出，公司未来的增长潜力主要来自于费用率的下降和商业地产项目陆续兑现收益
，预计2011-2013年EPS分别为：1.58，1.94，2.15元，其中房地产业务对应的EPS分
别为0.42元、0.59和0.38元，提高目标价至31.5元，对应2011年零售业务PS0.8倍。
增 持——世纪证券:重担卸下一身轻【2011-04-06】
百货业的内生性增长将进一步延续，而公司加大力度发展购物广场和城市综合体项目
对公司的商业发展形成一定的提振。我们预测公司2011-2013年的EPS分别为：1.16元
、1.561元和1.986元。对应当前市盈率分别为20.4倍、15.2倍和12倍。（按照2011年
25倍市盈率）六个月目标价29元，因而首次给予“增持”的评级。
增 持——天相投顾:地产业绩有待释放【2011-04-01】
考虑地产业绩的释放，我们预计公司2011-2013年EPS为1.17元、1.44元和1.75元，以
最新收盘价计算，对应PE为20倍、16倍和13倍，我们维持“增持”的投资评级。
买 入——华泰联合:华丽转身【2011-04-01】
我们上调公司11/12年EPS=1.2/1.5元（首页不包含房地产，尾页模型包含房地产EPS
），2010年报释放了积极信息，确认了公司业绩拐点，买入！
增 持——海通证券:收入增长、毛利率提升和费用控制，共同带动扣非净利润增长86%【2011-04-01】
我们认为公司年报所体现的商业经营主业上的良好趋势有望延续，略调高了公司2011
-2013年盈利预测2011-2013年EPS分别为1.16元、1.58元和2.09元（2011-2012年分别
较此前预测调高11.34%和12.89%），主要是收入额约调高5%-8%，毛利率调高0.6-0.8
%个百分点。对应当前22.20元股价，PE分别为19.17倍、14.05倍和10.61倍。
增 持——海通证券:投建城市综合体等外延项目，地产业务对公司业绩影响将增大【2011-01-29】
根据公司2010年三季报及我们对公司四季度的预测，预测2010年EPS为0.33元。另外
，我们略调高了公司2011-2012年的费用，预测2011和2012年EPS分别为1.04元和1.40
元，对应当前22.74元股价，PE分别为21.85倍和16.23倍。若考虑地产业务自2010年
开始进入结算，预计2010-12每年可贡献EPS约0.4元左右，维持“增持”评级，目标
价27.20元（2011年主业25倍PE，加地产业务近三年合计约1.2元EPS）。
增 持——海通证券:费用率已有下降趋势，业绩环比好转【2010-10-25】
维持盈利预测。预计公司2010-12年EPS（百货零售业务，不含地产）分别为0.42元、
1.10元和1.51元。若考虑地产业务自2010年开始进入结算，预计2010-12每年可贡献E
PS约0.40元左右。目前公司27.97元的股价对应2010-2012年的PE为66.6倍、25.4倍和
18.5倍，虽然2010短期估值偏高，但考虑公司积极的经营调整带来的未来几年的业绩
大幅增长潜力，以及地产业务贡献，维持“增持”评级，六个月目标价27.71元以上
（按2011年25倍PE）。
增 持——天相投顾:少数股权收购促业绩正增长【2010-10-25】
若考虑年底房地产收入确认，预计2010-2012年每股收益为0.50元，0.69元和0.90元
，按10月22日收盘价27.97元计算，对应的动态市盈率为56倍，40倍和31倍，考虑到
未来公司成长性较好，维持“增持”评级。
增 持——国泰君安:上半年收入增长态势较好，费用非正常增长侵蚀利润【2010-08-12】
预期2010年仍然会有较多费用体现，但相比上半年费用率会有下降；预期收入将会延
续上半年增速。预期2010年、2011年收入44.85亿元、51.72亿元，增长6.6%、15.3%
；净利润7169万元、19335万元，增速67%、170%，每股收益0.50元、1.35元。我们看
好雨润在2009年正式控股后公司长期的增长。短期风险是职业经理人股权激励尚未完
成，预期2010年业绩仍会增速较慢，维持“增持”。
中 性——华融证券:改变进行中【2010-08-10】
从公司中期报表上，我们看到在民企入主后公司出现的一些变化。但企业内部的变革
需要一个过程，在这样过程中，公司业绩与预期可能出现一定的差距。考虑到公司规
模和预期中的改善，以P/S对公司进行估值，公司目前P/S0.91倍，基本合理，首次给
予公司“中性”评级。
增 持——海通证券: 经营调整的费用支出仍压制上半年业绩，看好未来业绩大幅增长潜力【2010-08-10】
调整盈利预测。预计公司2010-12年EPS（百货零售业务，不含地产）分别为0.42元、
1.10元和1.51元。若考虑地产业务自2010年开始进入结算，预计2010-12每年可贡献E
PS约0.4元左右。目前公司25.67元的股价对应2010-2012年的PE为61.32倍、23.16倍
和17.03倍，虽然2010短期估值偏高，但考虑公司积极的经营调整带来的未来几年的
业绩大幅增长潜力，以及地产业务贡献，维持“增持”评级，六个月目标价27.71元
（按2011年25倍PE）。
买 入——华泰联合:不期而至的差业绩，如期而至的基本面改善【2010-08-09】
我们相应调降公司10-11年EPS至0.6、1.0元，但从基本面明确改善角度考虑，我们仍
然极其看好民企入主后公司未来前景，维持买入评级！
增 持——海通证券:收购苏州中商置地公司45%少数股权，预计增厚未来期间盈利0.20 元以上【2010-07-09】
预计公司2010-12年EPS（百货零售业务，不含地产）分别为0.72元、1.19元和1.63元
。若考虑地产业务自2010年开始进入结算，预计2010-12每年可贡献EPS约0.4元左右
。目前公司19.99元的股价对应2010-2012年的PE为27.72倍、16.76倍和12.28倍。考
虑到公司未来几年的业绩大幅增长潜力和地产业务贡献，维持“增持”评级，六个月
目标价25.20元。
增 持——海通证券:一季度增收不增利，费用率仍居高【2010-04-26】
维持 09年报点评时盈利预测。预计公司 2010-12 年 EPS（百货零售业务，不含地产
）分别为 0.72元、1.19 元和 1.63元。若考虑地产业务自 2010 年开始进入结算，
预计 2010-12 每年可贡献 EPS 约 0.4 元。目前公司 26.92 元的股价对应2010-201
2 年的 PE 为 37.34 倍、22.56 倍和 16.54 倍，而公司股价经过较大幅度上涨后，
PS 仍旧在 0.92 这个低于行业平均的水平上（零售 A 股公司的 PS 大部分在 1 倍
以上） 。考虑到公司未来几年的业绩大幅增长潜力和地产业务贡献，依然维持“增
持”评级，六个月目标价区间在 25.20 元-29.83 元。
增 持——华泰联合:费用高企，业绩下滑【2010-04-26】
由于一季报信息量较小，我们仅从以上数据进行分析，并认为公司实际情况应好于报
表反映的数据。由于民企入主之后，公司内部的治理和变革牵扯到多方利益，必然是
一个漫长和痛苦的过程，从而带来业绩的不确定性和较长的时间成本。我们仍维持公
司 10-11 年零售主业 EPS0.90、1.20 预测不变，并将密切关注公司后续，择机调整
盈利预测。
增 持——国泰君安:营控股区域百货连锁，具有较大业绩增长潜力【2010-04-13】
我们看好雨润在 2009年正式控股后公司长期的增长。 公司未来扩张主要集中在雨润
具备地域优势的江苏、山东、河南、安徽地区的二三线城市，可扩张空间较大；公司
定位百货、商业地产双翼发展。预期 2010 年、2011 年每股收益 0.88元、1.60元（
主业每股收益 1.20元，房地产业务贡献 0.40元） ，按照 2010年 35倍市盈率，目
标价 30.80元，首次评级给予“增持” 。
增 持——华泰联合:蜕变的阵痛【2010-04-12】
我们维持公司 10、11年主业 0.90和1.20的业绩预测，但提请投资者注意的是：由于
公司近两年地产业务结算 EPS 达 1.43 元，公司对房地产业务的确认以及对业绩是
否进行平滑处理可能会影响零售主业或最终业绩释放。
增 持——天相投顾:经营调整，未来可期【2010-04-09】
预计2010-2011年每股收益为0.52元和0.72元，按4月8日23.98元的收盘价计算，对应
的动态市盈率为46倍和33倍，考虑到公司成长性较好，维持“增持”评级。风险提示
：宏观经济波动、项目发展不达预期风险。
增 持——华泰联合:发展路径愈发清晰【2010-03-09】
我们预计公司 10-11年零售主业 EPS0.90、1.20，但提醒投资者注意的是，由于公司
近两年地产业务结算 EPS达 1.43元， 公司对房地产业务的确认以及对业绩是否进行
平滑处理可能会影响最终业绩或零售主业的业绩释放。
增 持——华泰联合:控制力进一步加强【2010-02-10】
我们预计公司 10-11年零售主业净利润在 0.90和 1.20，但提醒投资者注意的是，由
于公司近两年地产业务结算 EPS达到 1.43元，公司对房地产业务的确认以及对业绩
是否进行平滑处理可能会影响最终业绩或零售主业的业绩释放。
增 持——联合证券:2010收获季【2010-01-18】
我们预计公司 10-11 年房地产业务共计贡献净利润达 2.05 亿元，折合每股EPS1.43
元，公司对于房地产业务的收入确认将在很大程度上影响公司的最终业绩。
谨慎推荐——财富证券:稳健发展，坚持百货连锁道路【2009-11-26】
预计公司2009－2011年每股收益分别至0.23元、0.72元、0.90元，合理的估值区间为
25.2元-27元，目前公司股价23.76元，给予“谨慎推荐”的评级。
买 入——广发证券:净利润率改善趋势初显【2009-11-26】
考虑到公司内部调整力度较大，我们调低09年盈利预测，维持2010-2011年EPS，分别
为0.20、0.94（不含地产业务）和1.05元，虽然2009年仍是困难的一年，但2010年是
充满希望的一年，鉴于国有股权协议转让后，公司业绩释放的速度将加快，基于行业
估值水平上移，我们调高公司目标价至25元。
增 持——联合证券:600280收购资产及三季报点评【2009-10-26】
我们仍然维持前期较为保守的盈利预测，不考虑此次收购，预计公司 09-11年 EPS分
别为 0.30、0.62、0.95。我们同时提示随着雨润对公司治理力度的加强，公司 10、
11年业绩超预期可能性较大，维持增持评级。
买 入——广发证券:净利润率改善趋势初显【2009-10-26】
考虑到公司内部调整力度较大，我们调低09年盈利预测，维持2010-2011年EPS，分别
为0.20、0.94（不含地产业务）和1.05元，虽然2009年仍是困难的一年，但2010年是
充满希望的一年，鉴于国有股权协议转让后，公司业绩释放的速度将加快，基于行业
估值水平上移，我们调高公司目标价至25元。
增 持——天相投顾:经营调整影响当期表现，看好未来发展【2009-10-26】
综合考虑，我们调整2009-2010年EPS分别为0.29元和0.81元，以最新收盘价15.30元
计算；对应PE分别为71倍和25倍；公司的业绩增长明确，但目前估值偏高，若股价有
大的调整，可以积极介入，我们维持公司“增持”投资评级。
推 荐——平安证券:调整效果初显【2009-10-25】
由于公司经营调整向积极方向加速进行，不可避免的产生短期内的费用率上升，我们
相应调高了管理费用率，但这种短期的高，也正加快了费用率更快地下降到更低水平
，进而加快业绩释放进程。 预测公司 2009-2011 年 EPS 分别为 0.32元、0.64 元
和 1.02 元，对应目前股价的动态PE 分别为 64倍、32.3倍和 20.3倍。 治理结构的
更趋完善和经营调整的积极开展，将可使公司真实的盈利能力逐步体现，业绩释放潜
力较大且有望加速实现，我们坚定看好公司管理改善驱动的业绩高成长空间，维持“
推荐”评级。
推 荐——平安证券:调整效果初显【2009-10-25】
预测公司 2009-2011 年 EPS 分别为 0.32元、0.64 元和 1.02 元，对应目前股价的
动态PE 分别为 64倍、32.3倍和 20.3倍。治理结构的更趋完善和经营调整的积极开
展，将可使公司真实的盈利能力逐步体现，业绩释放潜力较大且有望加速实现，我们
坚定看好公司管理改善驱动的业绩高成长空间，维持“推荐”评级。
增 持——联合证券:甩脱包袱 静待来年【2009-08-19】
公司的业绩尽管不如人意，但在我们预期范围内，淄博店和泰州店的关闭给公司今年
业绩形成了巨大压力，但从长远来看有益于公司发展；公司调整人员结构和提高公司
管理效率也在稳步推进中；保守预计下公司 09-11年 EPS为 0.40、0.62、0.95，维
持增持评级。
买 入——广发证券:09年的调整有利于公司未来的业绩释放【2009-08-19】
我们预计2009-2011年EPS为0.41、 0.94 （不含地产业务） 和1.05元，公司仍处于
调整磨合期，2009年仍需要通过内部管理提升来消化公司的历史包袱，虽然2009年仍
是困难的一年，但2010年是充满希望的一年，鉴于国有股权协议转让后，公司业绩释
放的速度将加快，我们将公司PS估值调高至0.7倍PS（行业平均水平） ，目标价21元
。
推 荐——中投证券:管理改革正逐步实施【2009-08-19】
维持之前的观点：公司业绩弹性很大，目前净利率仅为行业平均水平的约1/4，未来
管理的逐步改善、有望逐步降低公司费用率水平，使净利润率逐渐回归正常水平，并
使公司业绩呈现较大幅度的上升。暂时不作盈利预测调整，2009-2010 年EPS 为0.42
、0.62、0.86元。公司静态PE估值虽高，但考虑到公司较低的PS值、管理改善趋势明
确、及可期待的高弹性增长，维持推荐评级。
【2.资本运作】
┌──────┬───────┬────────┬───────────┐
｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
├──────┼───────┼────────┼───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 120｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ 119｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-03-28 ｜ ｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜根据公司以百货连锁及城市综合体开发为主线的发展战略，公司｜
｜ ｜先后在长三角、华东区域投资组建了城市综合体项目公司，为公｜
｜ ｜司百货连锁和现代购物中心的发展奠定了基矗公司主营百货，面｜
｜ ｜临经济增速放缓及电子商务快速增长的双重压力，为适应百货业｜
｜ ｜创新和变革的需要，进一步提升百货业的综合竞争力，以集中精｜
｜ ｜力充分发挥公司多年百货经营的优势，公司将整合各方资源，取｜
｜ ｜长补短，借助控股股东房地产开发的优势资源提高城市综合体项｜
｜ ｜目的运行效率，拟将至2015年公司投资建设的城市综合体项目委｜
｜ ｜托给控股股东控制的公司代建，首批五个城市综合体项目以及至｜
｜ ｜2015年公司投资建设的城市综合体项目均按本次代建模式运作。｜
｜ ｜公司将城市综合体建设项目委托给控股股东代建，根据《上海证｜
｜ ｜券交易所股票上市规则》的规定，本次交易构成了公司的关联交｜
｜ ｜易。20140328：股东大会通过 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-03-27 ｜ 1174.98｜ 否 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜公司于2012年3月23日，经公司第六届董事会第三十四次会议决 ｜
｜ ｜议，审议通过了公司与实际控制人的控股子公司签署办公楼租赁｜
｜ ｜及物业管理协议的关联交易议案，租赁期限为2011年3月1日至20｜
｜ ｜14年2月28日止，目前租赁期限届满，本次董事会决议，公司与 ｜
｜ ｜关联方续签办公楼租赁及物业管理协议，具体内容如下：公司向｜
｜ ｜实际控制人的控股子公司江苏雨润肉类产业集团有限公司租赁办｜
｜ ｜公楼，同时接受实际控制人的控股子公司南京嘉润物业管理有限｜
｜ ｜公司提供的物业管理服务。江苏雨润肉类产业集团有限公司、南｜
｜ ｜京嘉润物业管理有限公司均系公司实际控制人祝义财先生的控股｜
｜ ｜子公司，根据《上海证券交易所股票上市规则》的规定，本次交｜
｜ ｜易构成了公司的关联交易。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-04-15 ｜ 30675000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 资产出让 ｜2013-04-15 ｜ 4700000｜ ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜ ｜
└──────┴────────────────────────────┘
