☆最新提示☆ ◇600838 上海九百 更新日期：2025-12-18◇
★本栏包括【1.最新提醒】【2.最新报道】【3.最新异动】【4.最新运作】
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｜★最新主要指标★ ｜25-09-30｜25-06-30｜25-03-31｜24-12-31｜24-09-30｜
｜每股收益(元) ｜ 0.0709｜ 0.0593｜ 0.0308｜ 0.1048｜ 0.0689｜
｜每股净资产(元) ｜ 3.9317｜ 3.8134｜ 3.8023｜ 3.8411｜ 3.8373｜
｜净资产收益率(％) ｜ 1.8500｜ 1.5500｜ 0.8000｜ 2.8300｜ 1.8800｜
｜总股本(亿股) ｜ 4.0088｜ 4.0088｜ 4.0088｜ 4.0088｜ 4.0088｜
｜实际流通A股(亿股) ｜ 4.0088｜ 4.0088｜ 4.0088｜ 4.0088｜ 4.0088｜
｜限售流通A股(亿股) ｜ --｜ --｜ --｜ --｜ --｜
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｜★最新分红扩股和未来事项: ｜
｜【分红】2025年半年度 ｜
｜【分红】2024年度 股权登记日:2025-08-07 除权除息日:2025-08-08 ｜
｜【分红】2024年半年度 ｜
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｜★特别提醒: ｜
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｜2025-09-30每股资本公积:0.46 主营收入(万元):6357.45 同比减:-3.81% ｜
｜2025-09-30每股未分利润:1.64 净利润(万元):2842.47 同比增:2.91% ｜
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近五年每股收益对比：
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｜ 年度 ｜ 年度 ｜ 三季 ｜ 中期 ｜ 一季 ｜
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｜2025 ｜ --｜ 0.0709｜ 0.0593｜ 0.0308｜
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｜2024 ｜ 0.1048｜ 0.0689｜ 0.0592｜ 0.0252｜
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｜2023 ｜ 0.1551｜ 0.1123｜ 0.0871｜ 0.0367｜
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｜2022 ｜ 0.1305｜ 0.0772｜ 0.0538｜ 0.0323｜
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｜2021 ｜ 0.2556｜ 0.2100｜ 0.1046｜ 0.0442｜
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【2.最新报道】
【2025-12-17】拿下梅龙镇广场20年租约：陈文博借城市更新加速恒隆转型
恒隆集团第三代接班人的转型之举。
12月12日，恒隆地产有限公司（00101.HK）宣布与上海九百（集团）有限公司（60
0838.SH）签约，租赁南京西路1038号商业20年。该地址前身为梅龙镇广场，已于2
024年8月1日开始停业，开展为期3年的调整改造。
目前，南京西路恒隆广场三期正在扩建中，总建面约为3000平方米。恒隆地产租下
南京西路1038号，将为其在南京西路的物业组合新增约9.6万平方米建筑面积，整
体规模扩大44%，总建筑面积提升至约31.2335万平方米。
可以想象，在恒隆成为南京西路这一全国知名商圈的商业经营“一哥”之后，南京
西路的高端零售格局也将酝酿巨变。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文指出，恒隆集团近期于杭州、无锡、上海三地落
子的商业项目，正沿用一套高度相似的轻资产运营逻辑——“承租、对资产进行改
造升级”。这两个标志性动作，正是恒隆集团战略3.0版本（V3策略）的核心落地
实践，标志着这家老牌商业地产巨头正式从增量开发转向存量优化的发展新阶段。
在市场调整周期中，恒隆只有在改造效率、资金管控、业态平衡之间找到最优解，
才能将城市更新的机遇转化为实实在在的增长动能，并有望成为商业地产从增量开
发转向存量优化的典型样本。
陈文博主导轻资产转型
12月17日，上海九百公告披露将成立一家新公司，用于运营南京西路1038号商业项
目，新公司股东分别为上海九百与九百集团、恒宜商商业经营管理(上海)有限公司
（简称“恒宜商”，为恒隆地产全资子公司），三家公司各出资2.58亿元、8600万
元、5.16亿元，股比分别为30%、10%及60%。
不过，关于此次签约的租金规模，恒隆与上海九百双方均未作披露。据媒体报道，
九百集团透露，南京西路1038号项目预计总投资22亿元。其中，恒隆地产将投入不
低于5亿元，作为项目酒店、商场及办公区域的装修费用。
戴德梁行数据显示，2016年-2019年，梅龙镇广场的租金收入略高于南京西路商场
的平均水平，2020年之后，梅龙镇广场的租金收入呈现轻微下滑态势，出租率也出
现下跌。2016年，南京西路整体租金水平在2424元/平方米/月-2459元/平方米/月
之间，梅龙镇广场的租金收入则在2531元/平方米/月-2533元/平方米/月之间。直
至2023年，梅龙镇广场租金徘徊在2100多元/平方米/月的水平，出租率也跌至92%
左右。
就在今年7月，杭州百大集团（600865.SH）披露一宗重大租赁交易，拟将杭州百货
大楼南、北楼物业出租给恒隆地产全资子公司，租金3750万元/季度，租期20年。
这也意味着，恒隆将接管杭百未来20年的经营权。
12月9日，恒隆地产公告与无锡市梁溪城市发展集团有限公司合作，以一份长期租
约获得位于无锡市中心的一个地标性商业焕新项目的经营权。该项目前身为无锡新
世界百货，毗邻无锡恒隆广场，于2011年5月停止营业。接下来，恒隆地产将对其
进行焕新改造，开业后将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米的商业空间，令其总
零售面积扩大38%至约16.9万平方米。
半年之内，恒隆地产在长三角三个城市接连拿下商业综合体的长租约，这意味着，
恒隆以轻资产模式介入城市更新，实现规模扩张。
恒隆在商业零售调整期内大胆转型，与其第三代接班人陈文博不无关系。恒隆地产
董事长陈文博从美国南加州大学毕业，归国后曾供职于毕马威、汇丰银行。28岁加
入恒隆集团上海分部后，从租务及管理基层岗位起步，经多年深耕后，晋升至核心
管理层。陈文博34岁升任执行董事，主导上海恒隆广尝港汇恒隆广场翻新改造。20
24年4月，42岁的陈文博正式接替陈启宗，出任恒隆集团及恒隆地产董事长。
从陈文博的履历来看，其在恒隆地产任职期间已有商业项目翻新改造的经验。以上
海港汇恒隆广场为例，在升级改造工程末期的2020年上半年，其租金收入较2019年
同期增长15%，显示出更新改造之后的效益。
城市更新的机遇与挑战
恒隆地产将如何改造梅龙镇广场，从上海九百12月17日公告里的一句话可看出端倪
：“南京西路1038号物业将打造为潮奢高端商业。”
这标志着恒隆或将打破纯重奢经营模式，以高奢底蕴布局潮奢与体验消费，亦是其
“V.3”战略政企协同对接城市更新的核心实践。
财报数据早已凸显恒隆转型必要性，今年上半年，恒隆地产内地物业租赁收入、营
业利润均下滑2%，分别降至31.99亿港元、21.76亿港元。高端奢侈品消费增长放缓
，单一自持重奢模式遇瓶颈，“V.3”战略核心便是以存量焕新与模式创新巩固高
端地位，在市场下行期主动谋求升级扩张。
今年7月，恒隆租下武林银泰B、C馆，在中国内地首试轻资产探索，打破了陈启宗
时代重资产运营的固有路径。
南京西路1038号项目则是轻资产与城市更新的进阶融合。黎庆文认为，此举为恒隆
拓宽龙头地位空间，但也需直面老物业改造、资金沉淀、业态平衡等多重考验。
恒隆拿下南京西路1038号项目，得益于城市更新政策东风与核心商圈稀缺价值。据
了解，上海市静安区正推动南京西路从单点商业体转向全域高端消费带，向城市活
力核心、创新策源中心转型。南京西路1038号承载存量焕新与消费升级双重使命，
获得了比较充足的政策与营商保障。但项目也需融入智慧、低碳、人性化元素，布
局全球首发、国潮经济等新兴业态，才能联动周边资源提升能级，并推动恒隆向商
业生态运营商转型。
分析人士指出，接手原梅龙镇广场后，恒隆在南京西路商圈的总商业体量增至约31
万平方米，可以说是拿下了商圈租金定价权与业态主导权。
黎庆文认为，对南京西路商圈而言，恒隆地产再次入局绝非体量叠加，而是推动商
圈从单点闪耀到全域繁荣，加速全球高端商圈转型；而恒隆地产则实现从单一商场
运营到街区级生态掌控的跃迁，助力巩固行业龙头地位。
业内人士指出，恒隆地产轻资产转型具备两大核心支撑，一是消费逻辑迭代打开业
态创新空间，其“V.3”战略坚守高端根基，引入潮流、文化类品牌，上海恒隆广
场试水潮流品牌已获成功，南京西路项目将进一步推动其从身份消费向情感价值消
费转型；二是轻资产模式降低市场风险，以租赁、合作模式获得经营权，可减少资
金压力且保运营主导权。
但上述业内人士进而指出，老楼改造的难度远超新建。通常来说，建筑使用年限长
，会出现结构老化等问题，叠加恒隆地产自身高端品质要求，期间或面临工期延误
、成本超支等风险。其次是资金沉淀与回报不确定。改造期间即便投入巨额资金，
也难免受到市场波动等不利因素影响。最后是业态创新与高端调性的平衡。引入非
重奢业态需规避客群流失风险，还要在嘉里中心、兴业太古汇等竞品中实现差异化
突围。此外，双项目联动运营对恒隆的招商、营销协同能力也提出了全新挑战。
黎庆文认为，2027年南京西路1038号项目亮相后，南京西路商圈的商业格局将迎全
新变革。恒隆地产若成功破局存量商业改造，将实现从高端运营商到城市更新引领
者的转身，为行业提供可复制范本。
【3.最新异动】
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｜ 异动时间 ｜ 2024-12-12 ｜ 成交量(万股) ｜ 9573.689 ｜
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｜ 异动类型 ｜连续三个交易日内,涨幅 ｜成交金额(万元)｜ 102420.456 ｜
｜ ｜ 偏离值累计达20% ｜ ｜ ｜
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｜ 卖出金额排名前5名营业部 ｜
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｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
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｜中泰证券股份有限公司泉州宝洲路证券营｜ 0.00｜ 41357765.28｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
｜东吴证券股份有限公司杭州金城路证券营｜ 0.00｜ 27528796.00｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
｜国泰君安证券股份有限公司总部 ｜ 0.00｜ 21459715.18｜
｜华泰证券股份有限公司总部 ｜ 0.00｜ 18494914.00｜
｜华鑫证券有限责任公司上海分公司 ｜ 0.00｜ 16489070.57｜
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｜ 买入金额排名前5名营业部 ｜
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｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
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｜中泰证券股份有限公司泉州宝洲路证券营｜ 41008614.51｜ 0.00｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
｜国泰君安证券股份有限公司总部 ｜ 23231885.31｜ 0.00｜
｜华泰证券股份有限公司总部 ｜ 17294709.00｜ 0.00｜
｜东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第｜ 16751732.00｜ 0.00｜
｜一证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜华鑫证券有限责任公司上海分公司 ｜ 16500227.00｜ 0.00｜
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【4.最新运作】
【公告日期】2025-12-17【类别】关联交易
【简介】上海九百股份有限公司（以下简称“公司”）拟与上海九百（集团）有限
公司（以下简称“九百集团”）和恒宜商商业经营管理(上海)有限公司（以下简称
“恒宜商”）共同出资设立有限责任公司（以下简称“新设公司”），注册资本为
人民币86,000万元，其中：公司拟以现金出资人民币25,800万元，持有新设公司30
%的股权；九百集团拟以现金出资人民币8,600万元，持有新设公司10%的股权；恒
宜商拟以现金出资51,600万元，持有新设公司60%的股权。九百集团系公司控股股
东，恒宜商与公司不存在关联关系。
【公告日期】2025-03-28【类别】关联交易
【简介】公司及下属全资子公司与关联方之间发生的日常关联交易事项,均系在正
常生产经营和业务活动过程中所涉及的包括房产租赁、销售商品、辅助管理、场地
服务、职工餐费等日常关联交易事项。20250328：2024年度，公司与关联方实际发
生的总金额为1264.5709万元。
【公告日期】2025-03-28【类别】关联交易
【简介】2025年度，公司预计与关联方上海九百(集团)有限公司,上海九百大华商
城有限公司,上海奇乐经贸有限公司等发生承租房产,出租房产,提供劳务等的日常
关联交易，预计交易金额为2177.2804万元。
【公告日期】2011-01-19【类别】资产交易
【简介】上海九百股份有限公司（以下简称“公司”）、上海九百（集团）有限公
司（以下简称“九百集团”）、上海新华发行集团有限公司（以下简称“新华发行
集团”）、中国科技图书公司（以下简称“中国科图公司”）于 2010 年 12 月 2
9 日共同签署了《房屋买卖协议书》（以下简称《买卖协议》）。根据《买卖协议
》的内容，公司和九百集团同时将所属北京西路 1829 号 1—4 层（申乐大厦裙房
）物业整体转让给新华发行集团和中国科图公司，整体转让价格为人民币 263,800
,000.00 元（其中公司拥有建筑面积 11,162.54 平方米，转让价格为人民币22
5,232,440.00 元，九百集团拥有建筑面积 1,911.41 平方米，转让价格为人民币
38,567,560.00 元）。
【公告日期】2010-11-26【类别】资产交易
【简介】北京西路1829 号（申乐大厦裙房）物业总层高为4 层，总建筑面积13,07
3.95 平方米，其中11,162.54 平方米为公司所属产权，1,911.41 平方米为上海九
百（集团）有限公司所属产权。目前该物业尚处于空置状态。为了尽早盘活公司资
产，达到资产收益最大化，公司管理层近期与上海新华发行集团有限公司（以下简
称“新华发行集团”）、上海九百（集团）有限公司（以下简称“九百集团”）
进行了三方洽谈，并初步达成了资产出售的意向。即公司拟将所属北京西路1829
号（申乐大厦裙房）物业出售给新华发行集团；同时，九百集团也将其所属北京西
路1829 号（申乐大厦裙房）物业出售给新华发行集团，从而形成北京西路1829 号
（申乐大厦裙房）物业整体出售。
【公告日期】2008-12-12【类别】资产交易
【简介】本公司于2008 年12 月10 日与上海九百（集团）有限公司（以下简称“
九百集团”）签订了《房屋使用权转让协议》为了提升公司主营业务，理顺上海正
章洗染有限公司洗衣连锁网点布局，解决现有办公用房使用效率低的问题，公司决
定将位于华山路293 号房屋使用权转让给上海九百（集团）有限公司。该房屋在租
赁合同上建筑面积为178.70 平方米，实际面积经测算为286.55 平方米。根据上海
银信汇业资产评估有限公司出具的沪银信汇业评报字（2008）第1252 号《上海正
章洗染有限公司部分房地产评估报告书》，委估的上海正章洗染有限公司位于上海
市静安区华山路293 号共286.55 平方米的房地产在评估基准日2008 年11月30 日
的评估价值为人民币1,792.9 万元。经双方友好协商确定该房屋使用权的转让价格
为人民币1,792.9 万元。
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