☆最新提示☆ ◇600376 首开股份 更新日期：2026-03-25◇
★本栏包括【1.最新提醒】【2.最新报道】【3.最新异动】【4.最新运作】
【1.最新简要】 ★2025年年报将于2026年04月23日披露
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｜★最新主要指标★ ｜25-09-30｜25-06-30｜25-03-31｜24-12-31｜24-09-30｜
｜每股收益(元) ｜ -1.2675｜ -0.7549｜ -0.4394｜ -3.2411｜ -1.7241｜
｜每股净资产(元) ｜ 2.5280｜ 3.0484｜ 3.3642｜ 3.8036｜ 5.3043｜
｜净资产收益率(％) ｜-19.7700｜-11.3200｜ -6.4400｜-59.9800｜-28.0200｜
｜总股本(亿股) ｜ 25.7957｜ 25.7957｜ 25.7957｜ 25.7957｜ 25.7957｜
｜实际流通A股(亿股) ｜ 25.7957｜ 25.7957｜ 25.7957｜ 25.7957｜ 25.7957｜
｜限售流通A股(亿股) ｜ --｜ --｜ --｜ --｜ --｜
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｜★最新分红扩股和未来事项: ｜
｜【分红】2025年半年度 ｜
｜【分红】2024年度 ｜
｜【分红】2024年半年度 ｜
｜【增发】2016年(实施) ｜
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｜★特别提醒: ｜
｜★2025年年报将于2026年04月23日披露 ｜
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｜2025-09-30每股资本公积:3.04 主营收入(万元):2318603.75 同比增:60.31% ｜
｜2025-09-30每股未分利润:-2.26 净利润(万元):-310469.46 同比增:27.51% ｜
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近五年每股收益对比：
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｜ 年度 ｜ 年度 ｜ 三季 ｜ 中期 ｜ 一季 ｜
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｜2025 ｜ --｜ -1.2675｜ -0.7549｜ -0.4394｜
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｜2024 ｜ -3.2411｜ -1.7241｜ -0.7975｜ -0.3341｜
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｜2023 ｜ -2.5191｜ -1.2289｜ -0.7619｜ -0.3786｜
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｜2022 ｜ -0.2586｜ -0.2825｜ -0.5931｜ -0.1692｜
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｜2021 ｜ 0.1870｜ 0.2094｜ 0.2880｜ -0.0783｜
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【2.最新报道】
【2026-03-24】计划募资460亿！商业不动产REITs试点近两月受理15单
试点开闸不足两月，商业不动产公募REITs正以超市场预期的节奏推进。沪深交易
所累计受理15单，计划募资总额460.66亿元。
3月23日，嘉实首开商业不动产REITs项目状态更新为“已反辣。这是中国证监会正
式落地商业不动产公募REITs试点以来，第13单获得反馈的项目。
在业内人士看来，商业不动产REITs试点呈现“井喷”态势，不仅是政策红利释放
的结果，更是房地产行业从“增量开发”向“存量运营”、从“土地红利”向“管
理红利”转型的必然选择。商业不动产公募REITs的快速推进，正在重构资产估值
逻辑与房企商业模式。
申报“井喷”，申报受理节奏超预期
自1月29日首批3单商业不动产REITs申报即获上交所受理以来，不到两个月时间，
据易居房地产研究院统计，沪深交易所累计受理项目达15单，申报规模460.66亿元
，其中13单（上交所12单、深交所1单）已进入反馈或问询阶段。受理速度之快、
反馈之及时，超过市场预期。
上交所已反馈的12单商业不动产公募REITs（灰色部分）。图/上交所网站截图
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，这不仅刷新了基础设施REITs推出初
期的节奏，更反映出市场对商业不动产资产证券化的迫切需求。
具体来看，1月29日，上交所官网显示，首批申报的3只商业不动产REITs项目火速
获受理。其中包括，汇添富上海地产、中金唯品会、华安锦江商业不动产证券投资
基金。
1月30日，又有5只商业不动产REITs向上交所递交申请并获受理。包括华安陆家嘴
、华夏保利发展、华夏银泰百货、华夏凯德、国泰海通砂之船在内的商业不动产证
券投资基金，原始权益人涵盖上海前滩国际商务区、保利发展、银泰百货、砂之船
（西安）购物广场等。
2月5日，上交所受理了光大保德信光大安石封闭式商业不动产REITs，其底层资产
为上海静安大融城和江门大融城；2月12日，上交所受理了国泰海通崇邦及中信建
投首农食品集团商业不动产REITs，其分别以上海市嘉亭荟城市生活广场一期项目
、北京龙德广场作为底层资产。
3月2日，嘉实首开商业不动产REITs在上交所获得受理，底层资产包括北京宋家庄
福茂、北京华侨村商业街以及北京璞瑅商街；3月6日，广发新城吾悦商业不动产RE
ITs获得受理，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广常
而在深交所，2月5日，华泰紫金华住安住商业不动产REITs获受理；3月13日，红土
创新星河集团商业不动产REITs获受理。
从已披露的项目来看，当前排队项目已覆盖商业综合体、零售商业、办公楼、酒店
四大业态。多数底层资产位于一二线城市核心商圈，这也为项目提供了扎实的现金
流基矗
值得关注的是，商业不动产REITs底层资产从核心城市的核心物业，逐步向“资产
下沉、业态细分”的多元化方向延伸。部分申报项目的单只募资规模在10亿至20亿
元区间。越来越多体量适中的社区商业、特色商街等资产，开始涌入资本市场通道
。
近半数申报项目来自开发商
在此次申报的15单项目中，由房企作为原始权益人的项目占据7席，接近半数，参
与者包括保利发展、新城发展、首开股份、上海地产、星河控股等头部及区域龙头
企业。其中，星河控股是一家扎根深圳的民营企业。对于房企而言，发行商业不动
产REITs是从“重资产持有”转向“轻资产运营”的重要途径之一。
严跃进认为，公募REITs的推出，让房企可以通过出让项目股权、保留运营权的方
式，将沉淀在商业项目上的资金回笼。其对降低杠杆的作用在于资产出表带来的资
产负债率优化，募集资金可用于偿还存量债务或投入新项目，改善现金流。
以新城发展为例，其申报的常州天宁吾悦广尝南通启东吾悦广场项目，拟战略配售
比例不低于34%。这种“保留核心份额+盘活存量”的模式，既锁定了未来运营收益
，又实现了当期资金回笼，是典型的“轻重并举”转型路径。首开股份则将其在北
京的华侨村商街、璞瑅商街、宋家庄福茂项目打包申报，盘活社区商业资产，优化
资金结构。
“对于房地产行业而言，REITs不仅是融资工具，更是打通‘资产－资本－再投资
’循环的关键枢纽。”严跃进认为，这种“井喷”现象并非短期热潮，其根本驱动
力是中国商业地产领域沉淀的巨量资金与尚未完全打通的“投融管退”通道之间的
现实矛盾。460.66亿元的申报规模，不仅是一个起点，更预示着这一市场未来有望
向万亿级规模持续演进。
业内：运营稳舰合规性强的项目率先登陆
值得关注的是，在商业不动产REITs已获受理的15单项目中，13单已进入反馈或问
询阶段。
交易所反馈或问询涵盖重点指向估值参数合理性、出租率预测审慎性以及租约集中
到期风险等。这些问询本质上是在倒逼房企提升精细化运营能力。
其中包括，出租率预测是否考虑了市场竞争、宏观经济波动及区域供需变化；是否
存在过于乐观的假设，租金单价水平及增长机制；主力店、大租户的租金贡献及租
约稳定性；是否存在单一租户依赖风险，未来3-5年租约到期时间的分布情况；是
否存在短期内大量租约集中到期；续租率的历史数据及未来续租安排。
严跃进表示，监管层的审核问询正在引导市场建立理性的估值预期，避免首批项目
出现过于乐观的定价泡沫。随着交易所审核反馈机制的常态化，短期内申报节奏或
将保持高位，但分化亦将加剧。运营稳舰合规性强的项目将率先登陆，而质地一般
的项目可能面临问询甚至撤回。这种“开正门、堵偏门”的监管导向，坚持以高标
准筛选资产。
事实上，商业不动产REITs的推出，正在深刻重构商业地产的估值逻辑。传统的估
值模型极度依赖“土地位置”即地段带来的资产重估增值预期，而REITs估值核心
是“运营现金流”和“分派率”。这意味着，即便位于非核心地段，只要项目具备
优秀的运营能力、稳定的租金增长和健康的租户结构，依然能够在资本市场上获得
合理定价。
总体而言，商业不动产REITs试点的快速推进，不仅为存量资产盘活提供了高效通
道，也正在倒逼行业从“开发思维”向“运营思维”转型。随着审核机制常态化与
市场认知深化，这一万亿级市场的价值重构才刚刚开始。
【3.最新异动】
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｜ 异动时间 ｜ 2025-12-30 ｜ 成交量(万股) ｜ 36662.250 ｜
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｜ 异动类型 ｜ 日振幅值达15% ｜成交金额(万元)｜ 238969.850 ｜
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｜ 卖出金额排名前5名营业部 ｜
├──────────────────┬───────┬───────┤
｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
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｜沪股通专用 ｜ 0.00｜ 70600315.92｜
｜国信证券股份有限公司浙江互联网分公司｜ 0.00｜ 32336790.95｜
｜东方财富证券股份有限公司昌都两江大道｜ 0.00｜ 26298958.48｜
｜证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第｜ 0.00｜ 25869771.00｜
｜二证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第｜ 0.00｜ 25260928.35｜
｜一证券营业部 ｜ ｜ ｜
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｜ 买入金额排名前5名营业部 ｜
├──────────────────┬───────┬───────┤
｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
├──────────────────┼───────┼───────┤
｜国盛证券有限责任公司杭州建设三路证券｜ 68954359.76｜ 0.00｜
｜营业部 ｜ ｜ ｜
｜国泰海通证券股份有限公司北京知春路证｜ 60504271.00｜ 0.00｜
｜券营业部 ｜ ｜ ｜
｜沪股通专用 ｜ 52797077.82｜ 0.00｜
｜东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第｜ 39892335.00｜ 0.00｜
｜一证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜方正证券股份有限公司温州怀江路证券营｜ 38016235.00｜ 0.00｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
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｜ 异动时间 ｜ 2025-12-30 ｜ 成交量(万股) ｜ 36662.250 ｜
├──────┼───────────┼───────┼───────┤
｜ 异动类型 ｜ 日涨幅偏离值达7% ｜成交金额(万元)｜ 238969.850 ｜
├──────┴───────────┴───────┴───────┤
｜ 卖出金额排名前5名营业部 ｜
├──────────────────┬───────┬───────┤
｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
├──────────────────┼───────┼───────┤
｜沪股通专用 ｜ 0.00｜ 70600315.92｜
｜国信证券股份有限公司浙江互联网分公司｜ 0.00｜ 32336790.95｜
｜东方财富证券股份有限公司昌都两江大道｜ 0.00｜ 26298958.48｜
｜证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜东方财富证券股份有限公司拉萨东环路第｜ 0.00｜ 25869771.00｜
｜二证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第｜ 0.00｜ 25260928.35｜
｜一证券营业部 ｜ ｜ ｜
├──────────────────┴───────┴───────┤
｜ 买入金额排名前5名营业部 ｜
├──────────────────┬───────┬───────┤
｜ 营业部名称 ｜ 买入金额(元) ｜ 卖出金额(元) ｜
├──────────────────┼───────┼───────┤
｜国盛证券有限责任公司杭州建设三路证券｜ 68954359.76｜ 0.00｜
｜营业部 ｜ ｜ ｜
｜国泰海通证券股份有限公司北京知春路证｜ 60504271.00｜ 0.00｜
｜券营业部 ｜ ｜ ｜
｜沪股通专用 ｜ 52797077.82｜ 0.00｜
｜东方财富证券股份有限公司拉萨团结路第｜ 39892335.00｜ 0.00｜
｜一证券营业部 ｜ ｜ ｜
｜方正证券股份有限公司温州怀江路证券营｜ 38016235.00｜ 0.00｜
｜业部 ｜ ｜ ｜
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【4.最新运作】
【公告日期】2026-02-26【类别】关联交易
【简介】公司（含控股子公司）拟向控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司
（以下简称“首开集团”）（含其控股子公司）申请60亿元循环借款额度（包括新
借、续借、展期，不含永续类借款）。该额度在有效期内可循环使用，首开集团（
含其控股子公司）在该额度下可滚动多次放款，借款期间首开股份（含控股子公司
）还款后再续借时，已归还的本金部分不计入借款额度。额度有效期至2027年12月
31日，单笔借款期限不超过5年，利率不超过4.8%，利息按照实际使用期限结算。2
0260226：股东大会通过
【公告日期】2025-09-27【类别】关联交易
【简介】北京首都开发股份有限公司(以下简称“首开股份”或“公司”)拟向控股
股东北京首都开发控股(集团)有限公司(以下简称“首开集团”)进行永续债权融资
,总金额不超过30亿元。20250927：股东大会通过
【公告日期】2025-04-23【类别】关联交易
【简介】2024年度,公司预计与关联方北京首都开发控股(集团)有限公司,北京首开
野村不动产管理有限公司,首开文投(北京)文化科技有限公司等发生采购商品,接受
服务,出租房产等的日常关联交易，预计关联交易金额16000.00万元。20240517：
股东大会通过20250423：2024年实际发生金额为5603.07万元。
【公告日期】2010-04-30【类别】资产交易
【简介】转让后，城开集团不再持有长沙北辰的股权
【公告日期】2008-09-26【类别】资产交易
【简介】本公司全资子公司北京城市开发集团有限责任公司（以下简称“城开集团
”）与金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街”）签署了《关于复兴门内4-
2#项目转让协议》（以下简称“转让协议”），城开集团将其拥有的复兴门内4-2#
项目（以下简称“复兴门项目”）转让给金融街，转让价款为90,334.48 万元人民
币。
【公告日期】2008-09-11【类别】资产交易
【简介】北京首都开发股份有限公司(以下简称“股份公司”、“本公司”或“公
司”)于2008 年9 月9 日召开五届三十六次董事会，审议通过了“关于北京首都开
发股份有限公司与北京首都开发控股（集团）有限公司签署《商标申请权转让协议
》的议案”。
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