☆经营分析☆ ◇600683 京投发展 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发、经营及租赁。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产分部 ｜ 38404.78｜ -2942.34｜ -7.66｜ 92.90｜
｜其他分部 ｜ 2935.80｜ 183.41｜ 6.25｜ 7.10｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 37127.73｜ -2497.05｜ -6.73｜ 89.81｜
｜服务及其他 ｜ 2640.34｜ 93.35｜ 3.54｜ 6.39｜
｜物业租赁 ｜ 1572.51｜ -355.23｜-22.59｜ 3.80｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜国内市场 ｜ 41340.58｜ -2758.93｜ -6.67｜ 50.00｜
｜京津冀 ｜ 39741.32｜ -3259.21｜ -8.20｜ 48.07｜
｜其他地区 ｜ 1599.26｜ 500.28｜ 31.28｜ 1.93｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业 ｜ 133677.86｜ 3838.10｜ 2.87｜ 94.36｜
｜服务及其他 ｜ 7931.56｜ 1266.98｜ 15.97｜ 5.60｜
｜其他业务 ｜ 51.84｜ 15.50｜ 29.91｜ 0.04｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜ 130487.30｜ 1971.12｜ 1.51｜ 92.11｜
｜服务及其他 ｜ 7931.56｜ 1266.98｜ 15.97｜ 5.60｜
｜物业租赁 ｜ 3190.56｜ 1866.98｜ 58.52｜ 2.25｜
｜其他业务 ｜ 51.84｜ 15.50｜ 29.91｜ 0.04｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜京津冀区域 ｜ 135251.59｜ 3760.30｜ 2.78｜ 95.48｜
｜无锡区域 ｜ 3596.10｜ 760.06｜ 21.14｜ 2.54｜
｜宁波区域 ｜ 2761.72｜ 584.72｜ 21.17｜ 1.95｜
｜其他业务 ｜ 51.84｜ 15.50｜ 29.91｜ 0.04｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产分部 ｜ 52822.84｜ -1708.29｜ -3.23｜ 93.38｜
｜其他分部 ｜ 2447.64｜ -317.80｜-12.98｜ 4.33｜
｜其他业务 ｜ 1299.39｜ 645.94｜ 49.71｜ 2.30｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产业务 ｜ 52087.00｜ -2444.14｜ -4.69｜ 92.08｜
｜服务及其他 ｜ 3183.49｜ 418.05｜ 13.13｜ 5.63｜
｜其他业务 ｜ 1299.39｜ 645.94｜ 49.71｜ 2.30｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜国内市场 ｜ 55270.48｜ -2026.09｜ -3.67｜ 49.42｜
｜京津冀 ｜ 51502.41｜ -1650.23｜ -3.20｜ 46.05｜
｜其他地区 ｜ 3768.07｜ -375.85｜ -9.97｜ 3.37｜
｜其他业务 ｜ 1299.39｜ 645.94｜ 49.71｜ 1.16｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产行业 ｜1061162.71｜ 80442.66｜ 7.58｜ 99.72｜
｜服务及其他 ｜ 2726.49｜ 402.28｜ 14.75｜ 0.26｜
｜其他业务 ｜ 223.64｜ -11.67｜ -5.22｜ 0.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房产销售 ｜1058463.93｜ 79076.63｜ 7.47｜ 99.47｜
｜服务及其他 ｜ 2726.49｜ 402.28｜ 14.75｜ 0.26｜
｜物业租赁 ｜ 2698.78｜ 1366.03｜ 50.62｜ 0.25｜
｜其他业务 ｜ 223.64｜ -11.67｜ -5.22｜ 0.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜京津冀区域 ｜1059954.42｜ 80008.12｜ 7.55｜ 99.61｜
｜宁波区域 ｜ 2663.17｜ 495.42｜ 18.60｜ 0.25｜
｜无锡区域 ｜ 1271.62｜ 341.40｜ 26.85｜ 0.12｜
｜其他业务 ｜ 223.64｜ -11.67｜ -5.22｜ 0.02｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）房地产行业情况
2025年上半年，房地产市场政策调控更趋精准化与差异化，以稳定市场预期、支持
合理住房需求为核心导向，同时加大保障性住房供给力度，持续优化存量市场交易
机制，形成多维度发力的调控格局。中央层面持续释放“稳楼市”信号，一系列具
体举措稳步落地；地方政府结合区域打出“组合拳”，通过因城施策推动房地产市
场止跌回稳。从需求端来看，进一步降低购房成本和购房门槛，促进合理需求有效
释放；从供给端来看，一方面加大存量商品房和存量闲置土地收储力度，另一方面
推动城市更新行动与“好房子”建设工程，通过优化供给结构，增加高品质住房供
给，满足居民升级型居住需求。总体来看，上半年房地产政策从供需两侧协同发力
，已为市场实现止跌回稳、迈向高质量发展转型筑牢基矗
根据国家统计局数据显示，2025年1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积633,32
1万平方米，其中住宅施工面积441,240万平方米。房屋新开工面积30,364万平方米
，其中住宅新开工面积22,288万平方米。房屋竣工面积22,567万平方米，其中住宅
竣工面积16,266万平方米。全国房地产开发投资46,658亿元，其中住宅投资35,770
亿元。
（二）主营业务情况
京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司
。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，始终聚焦TOD轨道物业
开发。
近年来，公司持续构建“TOD智慧生态圈”，打造出以轨道物业综合体开发运营为
代表的开发模式，以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，形成人文城市和
产业生态共存的价值共同体。自2011年公司第一个TOD项目以来，公司历经十余年
，陆续投资开发了北京西华府、公园悦府、琨御府、岚山、北熙区、森与天成及无
锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，地铁车辆段上盖综合开发不断迭代升级
，总开发规模超500万平方米。未来，公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持“以
用户为中心”的经营理念，精细打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
报告期内，公司坚定不移聚焦主业，深入研究用户需求和市场趋势，不断强化项目
价值塑造，以销售去化为核心工作统筹推进各项业务开展；坚持开源节流并举，实
现成本费用的有效压降；组织管理体系持续优化，市场营销与产品研发能力稳步提
升；大力推进合规体系化建设，不断提升依法合规经营管理水平，通过强化内控机
制、防范潜在风险，为公司可持续发展奠定坚实基矗
2025年上半年（全口径）实现签约销售额19.16亿元，回款额19.92亿元，竣工面积
7.70万平方米。
1、2025年上半年北京主要项目具体情况如下：
（1）北熙区：随着区域地铁、周边道路、坝河等核心配套逐步落地和项目实景呈
现，上半年以“价值兑现”为核心，聚焦客户维系，通过区域及项目的双线价值释
放，积极维护业主关系，稳定客户及市场信心；一期及二期年内交付工作稳步推进
，全力确保节点内顺利交房。
（2）檀谷：2025年上半年檀谷商业保持良好运营，累计客流量达93万人次，持续
深耕「北京山系微度假目的地」名片，为业主和广大消费者营造兼具品质感和烟火
气的山居生活、自然度假氛围，市场影响力再获认可，成为北京文商旅融合新样本
。上半年商街新签约9家特色新店铺，存量30余家店铺运营状况稳步提升，街区消
费体验场景日益丰富，经营业态闭环日臻完善。项目多次登上央视国际频道、央视
新闻频道，获得《北京日报》、北京卫视、《新京报》等媒体的专题报道，上半年
累计受到20余家主流媒体100余次报道，总曝光量破亿。同时还斩获中国连锁经营
协会颁发“购物中心最佳实践案例”、万商俱乐部“一线城市影响力在营商业项目
TOP30”多项商业大奖。
（3）森与天成：项目建设在稳步推进中实现新突破，盖上区室内精装、外立面以
及市政园林接近收尾，落地区完成正负零，全面进入地上结构施工。项目依托区域
深耕积累的成熟运作经验，精准研判市场趋势，一方面不断拓展改善型客群，另一
方面通过短视频平台推广“森系生活”实景片段，吸引年轻家庭关注，客户储备量
较去年同期有较大增长。产品打造上，延续精工标准，在建材环保性与空间实用性
上再升级；通过社区园林实景开放等活动深化口碑，项目到访咨询量持续攀升，成
为区域内关注度较高的热门选择。
（4）岚山：作为公司位于海淀区的远端站点TOD项目，2025年5月份连接线工程获
得北京市市政基础设施（长城）竣工精品工程，目前为止本项目已获得5个长城杯
。销售住宅部分通过精准拓客，加速剩余房源签约工作；同步推广项目未售车位、
仓储资源，实现配套资产高效去化。办公部分则以实景展示赋能销售竞争力的升级
，提升客户实地考察体验，进一步促进客户的购买决策。
（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，工程
建设有序推进。BS2商业于2025年4月30日竣备，目前商户已进场装修；商办楼BS4/
6于2025年6月20日竣备，BS5/8正进行室内外装饰装修施工。
2、2025年上半年无锡项目具体情况如下：
愉樾天成：作为中瑞生态城地铁TOD一体化综合示范项目、无锡地铁车辆段上盖高
端社区，通过打造小站公园、小站食堂、社群之家、慢闪公园等配套空间，持续推
进幸福社区的兑现，进一步提升项目产品力、服务力。2025年上半年，商办组团按
时完成竣工备案，酒店及中轴公园工程稳步推进，四期住宅实景展示区施工完成，
为后续销售提供了有力支持。项目始终坚持以客户为中心的发展理念，深度融合“
生态、智慧、幸福”三大价值导向，通过持续提升产品品质与服务效能，着力打造
引领行业标准的城市幸福社区典范。
（二）财务状况分析
2025年上半年公司实现营业收入41,340.58万元，较上年同期减少15,229.30万元，
减幅26.92%，其中房地产销售结转实现收入37,127.73万元，减少主要系公司在建
项目开发周期及工程节点计划排期影响，公司营业收入结转规模减校
报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润-26,381.49万元，扣除永续融资
产品利息（税后）11,572.75万元，归属于上市公司普通股股东净利润-37,954.24
万元。公司三项费用总计30,651.65万元，较上年同期25,293.77万元，增加5,357.
88万元，其中管理费用6,696.64万元，较上年同期减少1,330.17万元，主要系公司
缩减各项开支；销售费用3,784.16万元，较上年同期减少899.57万元，主要系销售
结转额下降；财务费用20,170.85万元，较上年同期增加7,587.62万元，主要系费
用化借款利息增加和利息收入降低。
本报告期末，公司资产总额5,983,404.40万元，较期初减少43,743.76万元，变化
较校资产总额中存货期末余额4,349,077.34万元，占资产总额的72.69%，公司存货
主要包括北京地区轨道物业等项目，资产质量良好。公司负债总额5,417,573.26万
元，较期初增加125,976.71万元，负债总额中合同负债期末余额794,712.57万元，
较期初增加97,894.39万元，合同负债期末余额占负债总额的14.67%。
截至2025年6月30日，公司向京投公司借款本息余额为3,269,837.05万元，占负债
总额的60.36%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风
险可控，公司有能力偿还到期各项款项。公司资产负债率90.54%，较期初增加2.74
个百分点。
本报告期公司经营活动现金净流量为净流入35,344.34万元，经营活动产生的现金
流量净额较上年同期增加主要系上年同期支付地价款金额较大。投资活动现金净流
入167.67万元，较上年同期增加主要系本期对外投资减少；本报告期公司筹资活动
现金净流出175,029.05万元，净流出较上年同期增加主要系本报告期资金需求较上
年同期减少。
（三）房地产业务主要经营数据
1、报告期内房地产储备情况
2、北京市朝阳区项目为北熙区项目的A002-3#地块，截至报告期末尚未开工建设。
2、报告期内房地产开发投资情况
2、若丘为获取开工证的6016地块；
3、无锡公园悦府为该项目的二期名称，表格中数据为整个项目数据，含一期鸿墅
。
3、报告期内销售面积情况
2、已售面积为2025年1-6月签约销售面积。
三、报告期内核心竞争力分析
公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢
、经验积累等方面形成了属于自己的核心竞争力：
1、明晰的企业战略
明晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”
为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司深耕北京
市场，理性扩张，严控风险，审慎选择并严控京外市场投资，通过优质的服务和产
品迭代升级，不断扩大品牌影响力。近年来，公司集中优势资源投入到北京区域高
能板块TOD轨道物业优势资源地块的开发中，通过不断提升产品品质和服务质量，
取得了良好的客户口碑。
2、明确的经营理念
公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，打造出以轨道物业综合体开发运营
为代表的开发模式，并以智慧城市和轨道科技为加速发展的主要工具，推动构建人
文城市与产业生态共存的价值共同体，形成了较为领先的“TOD智慧生态圈”开发
理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，持续提升技术能力与设计水平
。
公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品和服务导向，
进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为
出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。
公司坚持以空间营造作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司
从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求
共性，科学合理的进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项
目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功
能和社区功能的无缝衔接和转换。
同时，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷
”小镇为试点，以“城市山居”“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园
”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产
品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好
的社会口碑。
3、丰富的经验积累
公司在TOD开发领域深耕多年，积累了一定的先发技术优势和实践经验，其主要体
现为以下三点：
（1）多种结构转换方式及应用
为了适应地铁车辆段上盖开发的不同类型，确保上盖物业在安全稳定的前提下，实
现价值最大化和体验最优化，需要选择不同的结构转换方式，公司在这方面具有先
发优势和丰富经验。
（2）减振降噪技术的研发和应用
在轨道物业开发中，振动和噪音对工作生活的影响是用户最关注的重点之一，公司
下属企业京投科技是国家级的高新技术企业、中关村高新技术企业，在减振降噪领
域拥有多项专利，技术上拥有自主研发、独立生产能力。
（3）与轨道相连通的多业态空间场景整合营造能力
在TOD开发中，公司长期对标现有东京、中国香港等地的标杆项目，以用户视角为
出发点，塑造城市核（Urban Core）、垂直多功能交通核、绿谷等高品质、非标化
、高审美的多种生活场景，在此方面积累了一定宝贵经验。
四、可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受政策调整影响较大，如果公司在未来经营中未能及时、有效应对房地
产调控政策的变化，并制定合理的经营策略，可能会面临一定的风险。
针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的
市场变化，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度；另一
方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，强化自身企业管理“内功”，提升企业综合
竞争力，实现降本增效。
2、市场风险
房地产行业受消费者信心影响较大，市场的不确定性可能会让消费者的购买倾向下
降，进而影响房地产市场的整体交易活力。
针对该项风险，公司将继续秉持“诚信为本、客户为先、匠心品质、坚韧专注、持
续进娶协作共赢”的价值理念，不断提升产品质量和服务水平，从购房者的核心需
求出发，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险的影响。
3、财务风险
房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的
发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。
针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加
快销售回款速度，创新融资手段，保障资金链安全。
4、投资风险
公司投资的鄂尔多斯项目存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发
展，存在不确定性。
针对该项风险，公司已将此项目停工，避免加大资金占用。基于谨慎性原则，公司
从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值
准备。
公司始终积极推进项目开发，报告期内，公司与鄂尔多斯市大中房地产开发有限责
任公司、鄂尔多斯项目公司签订《合作开发协议》。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜三河市京投发展致远房地产开｜ 5000.00｜ -3511.87｜ 96447.77｜
｜发有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京投银泰置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -44.42｜ 27131.19｜
｜北京京投阳光房地产开发有限｜ 24000.00｜ 4.71｜ 29533.26｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京投隆德置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -695.95｜ 769970.88｜
｜无锡市汇愉商业管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜北京京投颐信健康管理服务有｜ 3000.00｜ -0.01｜ 2986.62｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京投兴檀房地产有限公司｜ 100000.00｜ -3208.68｜ 153612.99｜
｜上海礼仕酒店有限公司 ｜ 58525.83｜ -5743.93｜ 122399.09｜
｜北京基石信安创业投资有限公｜ -｜ -0.43｜ 16480.44｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜无锡望愉地铁生态置业有限公｜ 50000.00｜ -12849.40｜ 870388.12｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜鄂尔多斯市京投银泰房地产开｜ 3000.00｜ -2955.14｜ 113880.34｜
｜发有限责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京投兴业置业有限公司 ｜ 10000.00｜ 424.57｜ 42467.03｜
｜北京定都峰旅游开发有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜北京必革家科技有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜北京潭柘兴业房地产开发有限｜ 30000.00｜ -698.62｜ 964644.57｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京潭柘投资发展有限公司 ｜ 41000.00｜ -｜ -｜
｜北京睿德发展物业管理服务有｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京投兴海房地产有限公司｜ 10000.00｜ -7683.18｜ 430425.87｜
｜北京京投润德置业有限公司 ｜ 10000.00｜ -1067.07｜ 2269141.11｜
｜宁波京发物业服务有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜北京京投兴平置业有限公司 ｜ 5000.00｜ 2.88｜ 112350.04｜
｜京投科技(北京)有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜无锡惠澄实业发展有限公司 ｜ 12000.00｜ 7.54｜ 57889.51｜
｜北京京投灜德置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -5716.03｜ 848824.09｜
｜北京京投置地房地产有限公司｜ 2000000.00｜ -3640.57｜ 1455579.80｜
｜宁波华联房地产开发有限公司｜ 2100.00｜ -｜ -｜
｜京投发展商业管理(北京)有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京投丰德房地产有限公司｜ 2000.00｜ -1105.99｜ 64530.57｜
｜无锡嘉仁花园酒店管理有限公｜ 43000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京京投银泰尚德置业有限公｜ 10000.00｜ -93.06｜ 292740.88｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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