☆经营分析☆ ◇600064 南京高科 更新日期：2025-10-27◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产市政业务、股权投资业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发销售 ｜ 138736.35｜ 19853.89｜ 14.31｜ 70.78｜
｜药品销售 ｜ 25015.32｜ 12471.80｜ 49.86｜ 12.76｜
｜园区管理及服务 ｜ 14913.82｜ 6838.94｜ 45.86｜ 7.61｜
｜市政基础设施承建 ｜ 10608.99｜ 1194.80｜ 11.26｜ 5.41｜
｜土地成片开发转让 ｜ 6427.53｜ 3729.89｜ 58.03｜ 3.28｜
｜其他业务 ｜ 296.18｜ --｜ -｜ 0.15｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏南京 ｜ 170993.14｜ --｜ -｜ 87.24｜
｜其他 ｜ 24708.87｜ --｜ -｜ 12.61｜
｜其他业务 ｜ 296.18｜ --｜ -｜ 0.15｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜市政基础设施承建 ｜ 80804.75｜ 6866.15｜ 8.50｜ 40.81｜
｜房地产开发销售 ｜ 55728.31｜ 12586.65｜ 22.59｜ 28.14｜
｜园区管理及服务 ｜ 34568.72｜ 11993.67｜ 34.70｜ 17.46｜
｜药品销售 ｜ 26442.76｜ 11778.53｜ 44.54｜ 13.35｜
｜其他业务 ｜ 481.15｜ --｜ -｜ 0.24｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏南京 ｜ 172199.10｜ 32470.66｜ 18.86｜ 86.96｜
｜其他 ｜ 25345.44｜ 10754.33｜ 42.43｜ 12.80｜
｜其他业务 ｜ 481.15｜ --｜ -｜ 0.24｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发销售 ｜ 44564.10｜ 6363.15｜ 14.28｜ 42.61｜
｜市政基础设施承建 ｜ 42977.23｜ 4688.55｜ 10.91｜ 41.09｜
｜园区管理及服务 ｜ 16835.80｜ 6604.77｜ 39.23｜ 16.10｜
｜其他业务 ｜ 215.99｜ --｜ -｜ 0.21｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏南京 ｜ 104377.13｜ 17656.46｜ 16.92｜ 99.79｜
｜其他业务 ｜ 215.99｜ --｜ -｜ 0.21｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产开发销售 ｜ 350343.21｜ 33779.74｜ 9.64｜ 74.02｜
｜市政基础设施承建 ｜ 80399.56｜ 6947.10｜ 8.64｜ 16.99｜
｜园区管理及服务 ｜ 33756.35｜ 12378.40｜ 36.67｜ 7.13｜
｜土地成片开发转让 ｜ 8152.05｜ 5159.29｜ 63.29｜ 1.72｜
｜其他业务 ｜ 652.64｜ --｜ -｜ 0.14｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏南京 ｜ 472651.16｜ 58264.52｜ 12.33｜ 99.86｜
｜其他业务 ｜ 652.64｜ --｜ -｜ 0.14｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业情况
1、房地产市政业务
2025年上半年，我国房地产市场仍处于行业调整期。根据国家统计局数据，2025年
上半年全国新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售
额44,241亿元，同比下降5.5%。在此背景下，政策端持续释放积极信号：4月政治
局会议提出“持续巩固房地产市场稳定态势”，强调“加大高品质住房供给，优化
存量商品房收购政策”；6月国常会进一步要求“更大力度推动房地产市场止跌回
稳”，明确通过系统优化政策“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”。公
司所在南京市上半年通过实施“房七条”政策组合，以全面取消限售、扩大公积金
使用范围、推行房票安置及“以旧换新”补贴等措施，加速库存去化。但受房地产
市场整体有效需求不足及浓厚观望氛围带来的影响，政策效果不及预期，根据中指
研究院数据显示，上半年南京商品住宅共销售12,868套，继续处于低位。
2025年上半年，我国建筑业发展整体承压，行业分化态势显著。房地产市场的持续
低迷以及地方政府财政增收乏力对行业形成显著发展约束，竞争格局也愈发激烈。
随着一揽子化债政策的深入推进，上述制约因素有望得到缓解。根据中国建筑业协
会发布的《2025年上半年建筑业发展统计分析》，上半年我国建筑业实现增加值3.
82万亿元，同比增长0.7%，增速低于国内生产总值增速4.6个百分点，建筑业增加
值占国内生产总值的比重为5.78%。2025年，公司所在南京市发挥政府投资对优化
供给结构的重要作用，全年共安排政府投资计划A类项目188个，1-5月，全市重大
项目投资进度达年度计划的46.2%。
2、股权投资业务
2025年上半年，中国股权投资市场呈现稳中有进的态势。根据清科研究中心数据，
1-6月，中国股权投资基金新募集数量和金额分别为2,172只、7,283.30亿元人民币
，同比上升12.1%、12.0%；股权投资市场投资案例数和金额均实现同比回升，投资
案例数及投资金额分别为5,612起、3,389.24亿元，同比上升21.9%、1.6%。从投资
行业上来看，半导体及电子设备行业投资案例数领先，AI、GPU、创新药等细分领
域获得机构重点关注。其中，据不完全统计，创新药领域获投金额同比增幅约达18
%。退出方面，上半年共发生935笔退出案例，同比下降43.3%。2025年IPO市场回暖
，A股IPO稳中有进。上半年，A股上市企业数量共51家，同比上升15.9%，首发融资
额合计370.67亿元，同比上升14.8%。境外市场共58家中企上市，同比上升52.6%；
总融资规模约合人民币842.94亿元，同比上升476.2%。随着整体市场的逐步回暖，
股权投资市场的项目退出压力也将趋缓。
（二）报告期内公司主营业务情况
公司主要经营房地产市政、股权投资等业务。公司秉承价值驱动原则，着力推动产
业联动与产投互动，切实推进主营业务转型升级和高质量发展。
房地产市政业务：公司积极应对房地产行业深度调整带来的挑战，把握所在区域经
济稳中有进的机遇，在加快推动存量项目销售和资金回笼的同时，发挥产业联动、
产投互动的优势，推进与区域政府平台以及投资企业等的合作深化，围绕产业链拓
展代建、施工总承包业务，积极探索业务模式转型升级。
股权投资业务：公司通过基金化、市场化、专业化运作，加强资源整合能力，提升
风险管控水平，实现平台协同发展。公司与地方科创平台、科研院所、银行、券商
及专业投资机构建立多方位的合作，持续稳定获得新的投资机会；聚焦生物医药、
半导体新材料等科技创新领域，通过加强宏观政策与产业趋势的研究，筛选出符合
标准的优质企业加大投入，通过强化投后管理，赋能和支持创业、创新企业发展，
分享成长红利，实现增值收益，合适时机退出的同时积极探索延伸产业链布局。晨
牌药业专注大内科类领域用药，剂型广、品种多，拥有药品批准文号120余个，已
被认定为国家高新技术企业、并跻身中国医药工业企业创新能力百强和中国中药工
业百强行列。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内经营情况
2025年是公司“风险防化加推年”。报告期内，公司积极应对市场变化，加快商品
房去化与存量股权盘活，稳步推进战略转型，整体经营业绩保持了稳健向好的态势
。2025年上半年，公司实现营业收入195,702.01万元，同比增加87.50%；归属于母
公司所有者的净利润138,101.15万元，同比增加35.04%；每股收益0.798元，加权
平均净资产收益率7.27%。
1、房地产市政业务：创新营销举措，推动项目去化，加快资金回笼
房地产业务坚持稳步退出的策略，一方面创新营销思路，通过以价换量、精准营销
、房票安置等举措，推动项目去化，加快资金回笼。其中，紫尧星院项目根据市场
实际情况在3月份主动调整销售策略和宣传模式，成为南京市场现象级热盘。上半
年累计销售300多套，单盘销售面积和销售套数均位居南京市第一。同时，公司针
对部分楼盘项目积极开拓房票销售路径，加快推进批量化销售进度；另一方面，在
做好安全管理和资金管控的同时，加快存量项目的开发建设与项目管理工作，持续
推进资产管理和运营工作的提档升级。
报告期内，房地产业务实现合同销售面积6.85万平方米（商品房项目4.21万平方米
、经济适用房项目2.64万平方米），同比增加2437.04%；实现合同销售金额102,12
4.14万元（商品住宅、车位等项目92,122.86万元、经济适用房项目10,001.28万元
），同比增加729.83%。无新开工；竣工面积0.62万平方米，同比减少89.95%。房
地产开发销售业务实现营业收入138,736.35万元（商品房项目结转营业收入119,58
4.30万元，经济适用房项目结转营业收入18,564.93万元，委建代建项目结转营业
收入587.12万元），同比增加211.32%。
市政业务积极应对市场环境变化带来的不利影响，发挥产业链协同优势，一方面稳
步推进重点项目建设，积极拓展代建、施工总承包等项目，顺利中标区域多个项目
；另一方面探索智能制造体系，完成2025年度5项省级工法和3项新技术示范工程申
报，以及南京市智能建造试点企业和试点项目申报。报告期内荣获“2024年度江苏
省建筑业优秀企业”称号，多个项目荣获南京市优质结构工程等奖项。高科环境聚
焦市场开拓和项目攻坚，智慧水务一体化平台已初步上线运行，完成多个发明专利
申报工作。报告期内，公司市政业务实现营业收入31,950.34万元，同比减少46.58
%。
2、股权投资业务：科创战略并重，加强投后管理，积蓄发展动能
股权投资业务坚持科创投资和战略投资并重的策略，一方面深化对市场及行业的分
析研判，聚焦生物医药、半导体新材料等科创领域，精选优质项目，同时加大对南
京银行的战略投资，夯实公司发展根基。截至半年报披露日，新增投资同心医疗、
昆仑太科两个项目，追加投资瑞初医药项目；另一方面加快存量股权盘活，优化资
产配置效能。截至半年报披露日，公司已完成绍兴闰康转让工作。择机运作中信证
券、金埔园林等标的，实现良性滚动发展。报告期内，公司投资的原力数字北交所
上市已问询，公司实现投资收益125,823.58万元，同比增加19.01%，实现公允价值
变动收益316.27万元。
晨牌药业一方面主动适应市场终端变化，整合销售渠道，发展战略客户，狠抓终端
动销，实现销售同比不断增长；另一方面积极推进原料提取车间投产与生产工艺改
进工作，强化研发管理，扩充产品体系，增强发展后劲。报告期内，公司医药业务
实现营业收入25,015.32万元。
3、管理及财务状况：强化风险管理，提高治理效能，护航稳健发展
一是持续深化风险管理机制，通过“四个专班”定期跟踪处置进度，启动内部控制
制度修订工作，筑牢风险防控屏障；二是坚持创新驱动发展，引入AI、大数据分析
等前沿技术，搭建资产数智化管理平台，提高运营管理质效；三是强化资金管理，
多措并举改善融资结构，保障资金安全；四是强化价值管理，完善可持续发展架构
。切实落实估值提升计划暨“提质增效重回报”行动方案，加强与市场各主体的主
动对接，披露可持续发展报告，推动公司市值合理回归。
报告期末，公司资产负债率为47.92%；期末公司有息负债总额为95.73亿元，占总
资产的比例为24.89%。报告期内整体平均融资成本约为2.53%，较去年同期下降0.2
8个百分点。
下半年主要经营计划
下半年，公司将围绕全年经营目标和“风险防化加推年”管理主题，切实做好以下
工作：
1、房地产市政业务领域：房地产业务继续坚持稳步退出的经营策略，针对存量项
目采取差异化销售策略，加快项目去化。“堂”系产品加强宣传引流，制定精准销
售策略；“院”系产品采取市场化销售、房票安置等模式，多管齐下促进销售，加
快资金回笼，保障资金安全。市政业务坚持深耕区域市场，强化产业链资源协同，
推进与所在政府平台、区域高校及公司投资企业的合作深化，加速优质项目转化落
地，实现业务健康持续发展。
2、股权投资业务领域：继续坚持科创投资和战略投资并重策略，深耕聚焦赛道，
加强资源整合，挖掘投资机会；强化投后管理，推进存量盘活，降低潜在风险。深
度挖掘“投资+产业合作”的优质项目，实现投资收益和产业拓展的双重目标。晨
牌药业完善产品价格体系，加强市场促销力度，力争实现销售冲量；完成中长期发
展规划，加快推进研发立项或技术引进工作，厚植持续发展动能。
3、内部管理工作：一是完成监事会改革及《公司章程》等配套制度修订完善工作
，进一步优化治理体系；二是继续深入开展“风险防化”管理主题活动，完成内控
制度修订工作，推进存量风险化解；三是加强资金管理，拓宽融资渠道，降低融资
成本，确保资金安全；四是围绕价值管理，加强市场互动沟通，持续做好公司估值
提升等工作。
三、报告期内核心竞争力分析
1、品牌影响力与市场把握能力。公司股权投资业务深耕聚焦，持续积累行业资源
与口碑，在业内具有较高的认可度；市政等传统主业资质全面，在区域项目的开发
上积累了丰富的经验和良好的品牌形象；公司控股子公司晨牌药业深耕医药领域50
年，积累了一定的品牌影响力。公司依托丰富的产业与投资经验，能够较好地把握
市场趋势，推动产业和投资布局的有序进退，促进可持续健康发展。
2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领域实施
产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构。股
权投资业务围绕科技创新领域，融合国有资源禀赋与市场化运作体系，强化各平台
投资协同机制，充分发挥资金资源优势、产业经营价值判断能力与主要管理团队的
市场化运作优势，实现优势互补，协同发展。
3、资金运作管控能力。公司作为资产质量优良的上市国企，善于把握政策导向，
发挥灵活运作优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用资本市场等
拓宽融资渠道，优化债务结构，满足公司资金需求。今年以来，公司以较低利率成
功发行两期中期票据，切实不断优化债务结构。
4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济形势，
天然具有风险相对分散的优势。此外，公司管理团队经验丰富，注重风险控制，建
立并持续优化风险管控体系，相关风险控制工作具有前瞻性，积极防范新增风险，
妥善化解潜在风险，体现了公司较强的风险管控能力。
四、可能面对的风险
1、宏观环境风险：当前我国发展环境面临深刻复杂变化，战略机遇和风险挑战并
存、不确定难预料因素增多。公司房地产市政、股权投资业务与宏观经济环境、地
方经济发展密切相关，经济增长若不及预期可能会带来市场需求萎缩、资本市场波
动、政府投资能力受限等不利影响，制约公司主营业务的持续发展。
2、业务发展风险：公司业务涉及房地产、市政、股权投资等领域，布局多元且整
体抗风险能力较强，近年来公司持续深化产业协同和产投互动以实现可持续发展。
但房地产业务受当前行业整体下行的影响，销售去化和回款不及预期，市政业务储
备优质大项目偏少，股权投资业务也需要持续投入，项目的获取与退出也面临着较
大的市场压力和不确定性；公司在主导晨牌药业经营管理后，还会相应直接面对医
药行业在监管、运营等方面的风险。在公司现有人才结构、运作机制等条件的制约
下，公司业务经营策略效果存在未达预期的风险。
3、投资管理风险：公司目前投资业务规模较大，涉及的行业、种类较多，发展阶
段也有差异，截至报告期末投资产生的相关权益资产已达216亿元，未来还将持续
新增投资项目，其中持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产规模
较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受资本市场整体运行
状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等多方
面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股
权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，进而导致对公司整体经营
业绩产生不确定性影响。
4、财务资金风险：公司房地产、股权投资等业务具有资金需求量大、资金循环周
期长等特点，尽管公司资产负债率近年来保持了低位，但受行业及宏观环境影响，
公司负债规模依然处于较高水平，如果公司房地产项目销售持续低迷、市政业务项
目回款进度及股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将
可能给公司带来较大的资金压力。公司房地产市政业务还可能面临地方政府及平台
资金紧张、代建及施工总承包项目回款不及时以及产生的相应涉诉风险。
面对上述风险，公司将继续围绕“风险防化加推年”管理主题，在推进存量风险化
解的同时，密切关注宏观经济形势和产业发展趋势，审慎推进主业转型升级，通过
实现更高质量发展化解各类经营风险。同时，稳步推进治理制度修订完善和内控制
度修订完善与执行落地，不断提升识别、评估和防范风险的能力，保障公司健康可
持续发展。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2025-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜南京高科建设发展有限公司 ｜ 31500.00｜ 148.48｜ 256716.42｜
｜南京高科工程咨询有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜南京高科城市发展有限公司 ｜ 30000.00｜ 4229.78｜ 142413.56｜
｜南京高科园林工程有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜南京高科创业投资合伙企业( ｜ 100000.00｜ -｜ -｜
｜有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科仙林湖置业有限公司｜ 60000.00｜ -｜ -｜
｜南京银行股份有限公司 ｜ 1218685.24｜ 1270511.20｜290143794.70｜
｜南京迈德森医药科技有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜南京紫麟置业有限公司 ｜ 800.00｜ -｜ -｜
｜南京科奥置业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜南京清风物业管理有限公司 ｜ 510.00｜ -｜ -｜
｜南京栖霞建设仙林有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜南京新港科技创业投资有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京新港建设咨询服务有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京新浚创星管理咨询合伙企｜ -｜ -｜ -｜
｜业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京宁燕置业有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜南京品东建筑科技有限公司 ｜ 250.00｜ -｜ -｜
｜南京华睿凯鼎投资中心(有限 ｜ -｜ -｜ -｜
｜合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京LG新港新技术有限公司 ｜ -｜ 14004.94｜ 264173.89｜
｜鑫元基金管理有限公司 ｜ -｜ 10748.79｜ 482164.03｜
｜江苏润麒房地产开发有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜江苏汉晨药业有限公司 ｜ 545.73｜ -｜ -｜
｜江苏晨牌邦德药业有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜江苏晨牌药业集团股份有限公｜ 5500.00｜ 2462.48｜ 73553.00｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科荣境房地产开发有限｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科置业有限公司 ｜ 150000.00｜ -1105.22｜ 1292360.33｜
｜南京高科程桥园林生态园有限｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科科技小额贷款有限公｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科环境科技有限公司 ｜ 3500.00｜ 2514.40｜ 21771.18｜
｜南京高科时代开发有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜南京高科新浚股权投资合伙企｜ -｜ -｜ -｜
｜业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科新浚投资管理有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科新浚成长一期股权投｜ -｜ -｜ -｜
｜资合伙企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科新浚创新股权投资合｜ -｜ -｜ -｜
｜伙企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科新浚创信股权投资合｜ -｜ -｜ -｜
｜伙企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科新浚二期股权投资合｜ -｜ -｜ -｜
｜伙企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京高科新创投资有限公司 ｜ 80000.00｜ 3423.73｜ 122565.53｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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