☆经营分析☆ ◇600693 东百集团 更新日期：2025-06-19◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
商业零售和仓储物流。
【2.主营构成分析】
【2025年概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业零售 ｜ 42147.95｜ 23350.59｜ 55.40｜ 85.76｜
｜仓储物流 ｜ 4021.84｜ 3697.22｜ 91.93｜ 8.18｜
｜酒店餐饮 ｜ 2206.77｜ 774.17｜ 35.08｜ 4.49｜
｜其他业务 ｜ 533.82｜ 460.06｜ 86.18｜ 1.09｜
｜商业地产 ｜ 237.12｜ 227.48｜ 95.93｜ 0.48｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区 ｜ 29449.19｜ 15590.56｜ 52.94｜ 59.92｜
｜西北地区 ｜ 16568.44｜ 10093.52｜ 60.92｜ 33.71｜
｜华北地区 ｜ 1466.86｜ 1354.38｜ 92.33｜ 2.98｜
｜其他地区 ｜ 1129.19｜ 1011.00｜ 89.53｜ 2.30｜
｜其他业务 ｜ 533.82｜ 460.06｜ 86.18｜ 1.09｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业零售 ｜ 156003.01｜ 87730.86｜ 56.24｜ 85.92｜
｜仓储物流 ｜ 13801.84｜ 12499.26｜ 90.56｜ 7.60｜
｜酒店餐饮 ｜ 7616.64｜ 2389.32｜ 31.37｜ 4.19｜
｜商业地产 ｜ 2459.80｜ 1257.83｜ 51.14｜ 1.35｜
｜其他业务 ｜ 1691.92｜ 1436.83｜ 84.92｜ 0.93｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区 ｜ 111445.99｜ 59203.94｜ 53.12｜ 61.38｜
｜西北地区 ｜ 60146.06｜ 37350.81｜ 62.10｜ 33.12｜
｜华北地区 ｜ 4415.15｜ 3892.39｜ 88.16｜ 2.43｜
｜其他地区 ｜ 3874.09｜ 3430.13｜ 88.54｜ 2.13｜
｜其他业务 ｜ 1691.92｜ 1436.83｜ 84.92｜ 0.93｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业零售 ｜ 115195.04｜ 64178.70｜ 55.71｜ 86.75｜
｜仓储物流 ｜ 9905.62｜ 8891.87｜ 89.77｜ 7.46｜
｜酒店餐饮 ｜ 5616.28｜ 1828.00｜ 32.55｜ 4.23｜
｜其他业务 ｜ 1197.81｜ 1051.41｜ 87.78｜ 0.90｜
｜商业地产 ｜ 878.01｜ 784.14｜ 89.31｜ 0.66｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区 ｜ 81766.79｜ 43512.00｜ 53.21｜ 61.57｜
｜西北地区 ｜ 44015.43｜ 27069.38｜ 61.50｜ 33.15｜
｜华北地区 ｜ 2970.91｜ 2606.87｜ 87.75｜ 2.24｜
｜其他地区 ｜ 2841.82｜ 2494.46｜ 87.78｜ 2.14｜
｜其他业务 ｜ 1197.81｜ 1051.41｜ 87.78｜ 0.90｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商业零售 ｜ 81874.25｜ 45402.72｜ 55.45｜ 88.27｜
｜仓储物流 ｜ 6429.55｜ 5826.42｜ 90.62｜ 6.93｜
｜酒店餐饮 ｜ 3769.76｜ 1242.13｜ 32.95｜ 4.06｜
｜商业地产 ｜ 682.83｜ 589.85｜ 86.38｜ 0.74｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜华东地区 ｜ 58492.68｜ 31084.96｜ 53.14｜ 63.06｜
｜西北地区 ｜ 30653.52｜ 18822.76｜ 61.40｜ 33.05｜
｜其他地区 ｜ 1851.01｜ 1632.21｜ 88.18｜ 2.00｜
｜华北地区 ｜ 1759.18｜ 1521.19｜ 86.47｜ 1.90｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、经营情况讨论与分析
2024年，公司坚持创新思维，持续调改升级，强化精致服务，提升服务体验，各业
务板块稳健发展，实现归母净利润同比增长24.09%。其中，商业零售业务营业毛利
8.77亿元，同比增长7.74%，客流量超1.4亿人次，同比增长9.22%，销售规模超100
亿元，稳居区域龙头地位；仓储物流业务加强招商力度，吸引多领域客户入驻，已
竣工项目陆续贡献收入，仓储物流营业收入同比增长39.17%。
（一）商业零售调改，提升服务体验
1.持续调改升级，发力首店经济
公司充分发挥门店区位优势，持续推进调改升级工作，新引进305个品牌，其中：3
8个福建首进品牌，43个甘肃首进品牌，21个福州首进品牌。东百商业品牌标签持
续深化，2024年核心门店东百中心有28个品牌销售额进入全国TOP10，184个品牌销
售额福建省第一，188个品牌销售额福州第一；核心门店兰州中心有31个品牌销售
额进入全国TOP10，170个品牌销售额甘肃省第一，27个品牌销售额兰州第一。
2.迎合消费群体，提供情绪价值
公司坚持从顾客出发，迎合新消费需求，全方位提升顾客的消费体验。2024年，东
百中心引进多家全国性品牌“谷子店”，兰州中心对兰飨街区进行二次元风格改造
，为年轻消费群体构建一个社交属性拉满、潮流氛围浓厚的专属空间。此外，兰州
中心成功引进甘肃省首个大型文化演绎型街区——“风起大汉”项目,该项目占地
面积超1.5万平方米，精心规划三大沉浸式主题空间与五大特色演艺集群，为消费
者提供全方位、全维度的深度文化体验。2024年，东百商业客流量超1.4亿人次，
同比增长9.22%，其中：核心门店东百中心客流量超3,700万人次，同比增长6.22%
；兰州中心客流量超3,600万人次，同比增长7.87%。
3.强化精致服务，提升会员体验
公司始终秉持“精准营销，会员服务”的核心理念，着重从提升服务质量、会员分
层运营以及会员生命周期管理等维度发力，积极探索创新举措，提升会员活跃度与
忠诚度。截至2024年末，公司会员总量突破410万人，较年初增长12.78%，活跃会
员总量超65万人。公司全年策划各类会员活动超200场，涵盖亲子手工、品牌联动
、娱乐竞赛等多个领域，为会员提供个性化、多元化的优质体验，提升会员价值感
与对东百品牌的认同感。东百自主研发的会员中心程序，进一步完善运营工具与功
能模块，提升运营效率与数据质量，全年平台浏览量近5,000万次。
4.完善体系建设，蓄力商管输出
在商业轻资产业务领域，公司完善产品线手册、供应商战略资源库、信息化共享管
理与服务平台1.0等12项标准化体系制度。公司始终坚守既定战略方针，依托专业
业务团队、独家品牌资源以及灵活合作模式，积极探寻市场拓展机遇，持续在福州
和兰州两大核心区域巩固自身优势，为轻资产业务的后续拓展筑牢根基。
（二）仓储物流项目竣工，强化招商运营
自布局仓储物流业务以来，公司累计获取18个物流项目，合计建筑面积约180万平
方米，土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个
物流项目的退出，合计建筑面积约70万平方米，剩余自持物流项目11个，合计建筑
面积约110万平方米。2024年，公司重点推进在建项目的建设进度，其中福州华威
（三期）于2024年12月竣工，长沙雨花、东莞沙田项目于2025年1月竣工，合计建
筑面积约29万平方米。截至本报告披露日，除武汉东西湖项目（建筑面积约8万平
方米）系在建状态外，其他项目均已竣工。
公司保持与京东、顺丰、SHEIN（希音）、中国邮政等战略客户紧密合作关系，并
抓住新能源汽车、快消茶饮等新行业扩张机会，吸引比亚迪、小米、海底捞、古茗
茶饮等标杆企业入驻，客户群体更加丰富。
公司高度重视园区可持续发展，积极推进物流园区绿色低碳转型，公司与小麦新能
就开展新能源项目达成战略合作，并就多个物流园区屋顶分布式光伏电站项目签署
具体合作协议。园区屋顶光伏电站建成后，将为园区入驻客户提供绿色清洁能源，
减少碳排放，推动绿色供应链建设，实现园区绿色低碳运营，有效拓展物流园区增
值服务。
2024年，公司大力推进仓储物流业务轻资产转型。2024年9月，公司凭借着过往与
黑石集团合作所积累的互信基础和合作经验，就转让佛山睿优、天津兴建、成都欣
嘉及佛山睿信4家参股公司20%股权事项签署协议，股权转让对价合计人民币2.79亿
元。截至本报告披露日，公司亦正在推进以福州华威项目、肇庆大旺项目作为底层
资产开展持有型不动产资产支持专项计划业务。
（三）文旅奥莱业态开业
福清东百利桥古街是公司首个“文商旅”结合项目，按国家AAAA级风景旅游区、国
家级旅游休闲街区创建打造的城市名片级项目，创新融合“商业街区+文化旅游”
概念，全盘规划了“旅、宿、商、行、娱”等五大功能业态。截至报告期末，福清
东百利桥项目已竣工建筑面积17.07万平方米，其中已商业运营即“福清东百利桥
古街+奥莱”建筑面积16.68万平方米，在建建筑面积8.32万平方米。
2024年12月31日，公司首个奥莱项目——福清利桥奥特莱斯盛大启幕。项目坐落于
东百利桥古街龙江南岸的A区，商业面积约5万平方米，通过福清首座观光步行桥吉
桥，与2022年12月开业的东百利桥古街一期连接。福清利桥奥特莱斯与项目历史文
化古街、商业配套区域等形成相互区隔又紧密互补的有机联系，共同营造多元化的
消费生态。在跨年夜活动中，利桥古街客流量高达30万人次，南北两大功能片区商
业销售额突破1,000万元，商业活力与人气空前高涨，成为福清乃至周边地区的文
旅消费新地标。
福清东百利桥古街，作为福州15个特色历史文化街区之一，在文化与商业领域成绩
斐然，先后荣获“省特色步行街”、“福州市十佳精美小街巷”等称号，并在法国
巴黎DNA设计奖中成功斩获“大规模建筑大奖”，充分彰显福清东百利桥古街的独
特魅力与卓越品质。未来，随着东百利桥奥特莱斯的持续发展，将创设以名品美妆
集合、运动潮流、男女亲子为主要消费场景的新中产年轻消费奥莱街区，为城市注
入新的消费活力。
二、报告期内公司所处行业情况
1.商业零售行业
2024年，国家高度重视扩大内需，推出一系列扩内需促消费政策，2024年7月30日
政治局会议强调要以提振消费为重点扩大国内需求，经济政策的着力点要更多转向
惠民生、促消费；第二十届三中全会后，国务院发布《关于促进服务消费高质量发
展的意见》，对扩大商品和服务消费做出措施部署和方向引导；12月11日至12日举
行的中央经济工作会议对未来一年经济工作部署中，将扩大内需任务提升至首位，
对消费领域的重视程度显著提升。
根据国家统计局数据，2024年我国社会消费品零售总额48.79万亿元，同比增长3.5
%，一至四季度同比分别增长4.7%、2.6%、2.7%、3.8%，呈V字走势。第四季度社会
消费品零售总额同比增长明显提速，达到3.8%，反映了政策刺激下消费市场的回暖
，整体趋势向好。据华西证券研报显示，2024年前三季度，一线城市、新一线城市
、二线城市的社零增速平均值分别为-1.1%、2.7%、3.7%，下沉市场消费较高线市
场更具活力。
随着新一代消费群体崛起，消费者越来越重视消费过程中的情感体验和消费品质，
更多关注商品的个性化特征、情感附加、文化内涵等，渴望从中获取情绪价值和能
量。公司围绕消费者的需求提升服务价值，更加有效满足消费者的情绪价值、社交
价值等，让消费者以低成本方式获得社交情感和安全健康需求，保障客流及销售增
长。
2.仓储物流行业
据中国物流与采购联合会公布的数据显示，2024年全国社会物流总额360.6万亿元
，同比增长5.8%，增速比上年提高0.6个百分点。伴随智能制造、高技术制造等高
端产业的高速增长，工业品物流总额同比增长5.8%，是物流需求增长的主要动力。
同时，电商新模式拉动线上消费快速增长，实物商品网上零售额同比增长6.5%，消
费市场的平稳增长态势也持续助力高标仓租赁市场的发展。
据戴德梁行报告显示，截至2024年末，中国内地高标仓存量1.26亿平方米。2024年
，不同城市间的租赁活跃度和需求主力仍存在差异，华北地区市场整体新增供应量
较2023年有所回落，需求端以存量租户降本搬迁为主；长三角地区依托超大规模市
场优势，第三方物流仍是主要需求驱动力，制造业向高端迈进、精益物流贡献增长
需求；大湾区物流市场需求仍然强劲，跨境电商持续发力，其租赁成交量对市场整
体净吸纳量的贡献占绝对优势，市场空置率维持在较低水平。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零
售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中
基础设施和运营服务的需要。
1.商业零售
东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费
者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域
销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业
务等，经营模式包括自营、联营和租赁。
百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设
施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线
化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联
营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势
和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态
，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。
购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消
费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地
区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂
品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特
点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以
满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创
新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的
“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的
购物体验。
文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅
融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商
旅项目。
线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线
上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货
场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流
量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购
物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会
员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。
2.仓储物流
东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储
物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源
头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-潮新架
构。
东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对
各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭
环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金
融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模
快速增长，提升资产价值。东百物流合作对象主要为京东、顺丰、SHEIN（希音）
等大型电商、快递物流企业。
东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。
（1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后
获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值
增加部分形成的收益。
（2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开
发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人
收取相应比例的管理费报酬。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）经营模式优势
公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全
景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心
区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新
鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。
公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-
管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转
、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。
（二）精细化运营优势
东百商业依托于数字化的深耕，发掘品牌潜能、成长空间、赋能经营，从洞察消费
者需求层面来看，定期分析会员运营报告，匹配并深入挖掘用户需求，围绕消费者
开拓了有针对性的多渠道精准营销模式，找到核心突破点，提升顾客转化率、复购
率。在全维度了解消费者的同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，定向导流
、精准营销，最终实现经营赋能。
东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，
合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；
东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减
少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了
京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。
（三）区位优势
公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、
兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国
最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福
州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百
六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘
西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。
公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区
域，地域布局优势明显。
（四）管理优势
公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了
良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流
管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资
决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基矗
（五）战略资源优势
公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动
与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多
国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战
略协同性。
（六）物流融资优势
公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心
能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市
REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港
领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极
研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。
REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择R
EITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道
。
（七）政策优势
福建被定位为“21世纪海上丝绸之路核心区”，加之中国（福建）自由贸易试验区
的设立，将推动福建区域整体经济的发展，对公司的长远发展将起到至关重要的促
进作用。
（八）数据化优势
公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物
流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设已
初具成效，实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，
提升客户服务能力，提高公司竞争优势。
五、报告期内主要经营情况
报告期，公司实现营业收入18.16亿元，较上期减少0.70亿元，同比下降3.73%；实
现归属于上市公司股东的净利润0.43亿元，较上期增加0.08亿元，同比增长24.09%
；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.67亿元，较上期减少0.
35亿元，同比下降34.47%。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1.商业零售行业
根据国家统计局数据显示，2025年1-2月份，社会消费品零售总额8.37万亿元，同
比增长4.0%。2025年开年以来政策端持续加码，3月16日中共中央办公厅、国务院
办公厅印发《提振消费专项行动方案》，旨在全方位扩大国内需求，提升居民消费
信心。
当前，中国商业零售规模化发展已迈入存量时代，精细化运营管理正逐渐成为商业
零售领域的主流趋势。2025年，随着政策进一步发力提振消费，商业零售市场将迎
来新的发展机遇，优质商业零售运营商凭借自身优势，进一步深化运营管理，积极
探索轻资产模式，寻求可持续发展路径，为行业发展注入新的活力。
春节前夕，中国AI应用DeepSeek横空出世，人工智能正在深刻影响世界上每一个人
的日常生活和工作，消费市场亦不例外。一方面，科技产品实体门店在商场大幅扩
张；另一方面，科技赋能消费，AI算法应用到客群分析、营销推广、会员管理等，
触达消费者，提升忠诚度，提升复购率。数智经济与消费的同频共振，正在推动新
一波消费热潮，酝酿“新消费革命”。
2.仓储物流行业
根据仲量联行报告显示，展望2025年，在更加积极的财政政策和适度宽松的货币政
策刺激下，社会消费品零售总额预计将进一步复苏；消费市场的逐步改善也有望带
动相关企业对物流地产的增量需求，传统的需求来源如第三方物流、传统电商、零
售企业等的物流仓储需求有望迎来逐步回暖。
行业前沿性数字化、智能化技术的场景化应用取得突破性进展，数智仓储快速发展
，物流“大模型”可以优化分拣计划，提升仓储运营效率，在仓储配送领域应用无
人车辆、无人机，为仓储、供应链提质增效提供助力。同时，仓储物流企业绿色低
碳理念增强，低碳解决方案逐步迈向实践，绿色化已成为企业高质量发展的重要内
容。
(二)公司发展战略
公司将继续以“立足福建，走向全国”为发展方向，以“商业零售+仓储物流”为
双轮驱动，通过轻资产管理模式，持续深化在商业零售及仓储物流领域的战略布局
，专注于生活消费领域基础设施的提供和运营，加快智慧零售升级，创造更贴合消
费需求及发展趋势的商业新业态；形成覆盖更广泛、运营效率更高、产业协同性更
强的物流基础设施网络。
1.商业零售
东百商业坚持创新引领，拥抱数智科技，为消费者提供优质服务和体验场景。凭借
敏锐的市场洞察力，精准把握市场动态，借助精细化的业态调改与全方位的品牌焕
新举措，为商业价值最大化赋能。通过多业态不断调整，创新“多元化购物空间”
、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值，以福州和兰州作为两大战略中心
，大力拓展轻资产运营项目，规模能效双重提升。推动智慧零售向智惠服务升级，
通过数字化会员运维和多元创新策略，形成线上线下生态圈，打造领先行业的会员
服务体系。同时，聚焦内容端提升，通过与外部平台公司共同探索异业合作，保持
商业活力，开拓创新业务发展机会。
2.仓储物流
东百物流将重点推进轻资产战略，进一步强化与国内外产业基金、各类金融机构合
作，推进重资产项目退出或资产证券化。强化招商运营能力，打造强大的招商运营
团队及运营管理体系，提高运营管理效率，不断提升园区运营品质。
(三)经营计划
2025年，政府将大力提振消费列为首要工作任务，公司将抓住政策机遇，积极响应
《提振消费专项行动方案》的号召，持续推进商业门店的调改迭代，强化首店经济
，探索消费新业态新模式；在仓储物流业务方面，将重点围绕项目退出、招商增效
、物业提升工作，完善资产管理运营能力，夯实轻资运营模式；同时，公司将密切
跟踪行业发展趋势，挖掘高潜力赛道，寻求新的投资机会及业务增长点，为公司发
展注入新动能。
1.商业零售
（1）强化首店经济，优化运营提质增效
公司继续围绕消费品质需求，以“首店经济”为抓手，通过市场研判与品牌资源整
合，重点引进国内外知名品牌的区域首店、概念店及旗舰店资源。同时，各商业门
店将持续调改迭代，精准调整商场店铺布局，完善服务体系，增设智能客服与线上
线下联动售后，提升消费者购物体验。此外，针对低坪效品牌，公司将建立分类分
级管理机制，通过动态监测与分析，优化商业生态结构，提升整体经营效益，实现
商业资源的高效配置。
（2)深耕会员资产，深化线上营销矩阵
会员资产是东百商业的核心资产，在会员权益体系方面，公司将根据消费金额、频
次以及品类偏好等，对会员进行分类，精心定制差异化权益；在会员互动体验方面
，将通过自研“东百会员中心”平台打造会员社区，定期发布资讯，积极举办各类
会员专属特色活动，如美容护肤课堂、户外露营拓展等，增强会员与品牌之间的情
感连接，提升会员对品牌的认同感。同时，强化数字化营销，持续通过各类社交媒
体、直播带货等方式开展线上营销，与字节跳动、小红书等合作进行品牌宣传，实
现线上线下营销的深度融合。
（3）加大文旅消费业态，激活消费新动能
公司将结合门店自身禀赋，创新融合文旅+商业消费场景，满足消费者新消费需求
。公司将持续强化福清东百利桥古街的IP独有性，挖掘其历史文化底蕴，创新研学
、旅游休闲及奥莱商业消费场景。同时，东百中心将深化与三坊七巷跨界合作，打
造福州文旅地标，配套营销话题和活动，吸引游客深度参与；兰州中心则承接兰州
火热旅游资源，联动甘肃省博物馆及沉浸式演艺项目，促进文化流量向商业消费转
化，全面提升文商旅融合价值。
（4）输出品牌与管理，轻资产模式加速布局
随着公司首个商业轻资产管理输出项目的落地开业，公司将紧跟行业及市场发展趋
势，优化线下商业模式，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的发展模式，从
管理服务到投资领域转型升级，将继续依托福州和兰州两大核心区域，向周边地区
辐射，拓展商业轻资产项目。
2.仓储物流
（1）资产证券化盘活资产，深化合作轻资产拓展
公司将继续加强“投-建-招-退-管”的资产管理能力，持续探索REITs等资产证券
化机会。目前，公司已启动部分物流项目资产支持证券专项计划申报工作，将加快
存量资产的盘活，打造专业资产运营的品牌形象。此外，公司将积极推进与国内外
产业基金、金融机构的合作，精准对接资本投资偏好和标准，通过开发基金拓展项
目，践行轻资产发展战略。
（2）聚焦招商运营效能，驱动项目收益提升
随着公司仓储物流项目陆续竣工及投入运营，公司将把握头部电商多元、综合、全
球化发展趋势，消费复苏分级释放的增量机遇、新能源制造产业升级机遇，持续夯
实战略客户储备。同时，依托商业零售客户资源协同优势，结合全民招商和属地招
商策略，多维度拓宽客户渠道。此外，公司将建立市场动态监测体系，实时跟踪政
策和市场变化，前瞻识别潜在风险，针对不同风险制定应对策略，确保招商目标实
现。
（3）紧抓建设确保交付，精耕运营提升价值
针对在建项目，公司将加强全周期管控，严格把控施工质量与安全文明标准，全力
保障武汉东西湖项目高质量竣工交付，为后续运营奠定坚实基础；在项目资产运营
方面，公司将着力构建专业化资产运营服务体系，持续提升资产管理服务水平，打
造轻资产管理标准，通过标准化、精细化的资产运营管理，赋能经营效益和资产价
值的提升。
(四)可能面对的风险
1.宏观环境
公司从事的商业零售及仓储物流等业务的市场需求容易受宏观经济周期波动的影响
。若国际、国内宏观经济形势以及国家的财政政策、贸易政策等宏观政策发生不利
变化或调整，国民经济放缓或衰退，可能导致市场需求增速下降甚至下滑，将对公
司的经营业绩产生不利影响。
2.业务创新
公司在轻资产管理服务输出业务方面取得阶段性突破，在商业创投领域持续推进，
从单一模式的商管模式逐渐深入化，从管理服务到投资领域的升级可加强公司线下
商业的模式优化，也更符合行业发展趋势的创新，业务创新过程中可能存在效果不
达预期的风险。公司将紧跟市场形势，推进创新业务的开展，探索契合自身需求的
发展模式，积极寻求新的利润增长点。
3.跨区域运营
随着公司资产及业务规模的扩大，子公司较多且区域跨度较大，公司在内部控制、
资金管理等方面将面临新的挑战，公司将通过建立健全内部控制体系并有效执行，
引进关键岗位优秀人才，加强与标杆企业学习交流，改善培训形式，优化激励方式
，打造高适应性、高学习力、高执行力的运营体系。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜佛山睿信物流管理有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜兰州东方友谊物业管理有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜兰州东方友谊置业有限公司 ｜ 20000.00｜ 17358.00｜ 379321.59｜
｜兰州东百商业管理有限公司 ｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜北京环博达物流有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜厦门世纪东百商业管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜固安慧园供应链管理有限公司｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜天净(新加坡)新材料科技有限｜ 1.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津东盈供应链管理有限公司｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜天津兴建供应链管理有限公司｜ -｜ -｜ -｜
｜平潭信义资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信众资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信伟资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信友资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信宏资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信彪资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信智资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信柏资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信正资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信汇资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信海资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信茂资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信远资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭信隆资产管理有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜平潭睿宁投资有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜平潭睿志投资管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜广州刚添贸易有限公司 ｜ 2942.90｜ -｜ -｜
｜成都欣嘉物流有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜武汉市联禾华实业有限公司 ｜ 9756.00｜ -｜ -｜
｜河北东达仓储服务有限公司 ｜ 11362.00｜ -｜ -｜
｜河南润田供应链有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜河南菜便利商贸有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜浙江斯开奈德新材料科技有限｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜浙江自贸区联智供应链管理有｜ 6120.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖北台诚食品科技有限公司 ｜ 2148.79｜ -｜ -｜
｜福安市东百商业管理有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜福安市东百置业有限公司 ｜ 18900.00｜ -933.00｜ 108197.11｜
｜福安市东百酒店管理有限公司｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜福州东百广告信息有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜福州东百永丰商业广场有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜福州东百永星商业广场有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜福州东百超市有限公司 ｜ 1300.00｜ -｜ -｜
｜福州百华房地产开发有限公司｜ 1800.00｜ -2143.81｜ 45996.33｜
｜福建东方百货管理有限公司 ｜ 8000.00｜ 2506.76｜ 72871.97｜
｜福建东百供应链发展有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜福建东百元洪购物广场有限公｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜福建东百坊巷大酒店有限公司｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜福建东百物业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜福建东百红星商业广场有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜福建华威物流供应链有限公司｜ 20187.00｜ -｜ -｜
｜福建烜达丰胜实业发展有限公｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜福建缘北建设工程有限公司 ｜ 1699.00｜ -｜ -｜
｜福清东百文化旅游发展有限公｜ 500.00｜ -158.71｜ 2953.41｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜福清东百物业管理有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜福清东百置业有限公司 ｜ 7200.00｜ 975.48｜ 230712.15｜
｜肇庆高新区鹏程仓储服务有限｜ 9208.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜莆田东百商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜西藏东百物流有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜西藏信志企业管理咨询有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜西藏信茂企业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜长沙市东星仓储有限公司 ｜ 12997.00｜ -｜ -｜
｜长沙市东百供应链管理有限公｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜香港睿泽平谷物流有限公司 ｜ 1.00｜ -｜ -｜
｜上海博百供应链管理有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜上海榕睿商业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜上海睿闽企业管理咨询有限公｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜东百投资有限公司 ｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜东百控股(集团)有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜东百物流有限公司 ｜ 10000.00｜ -3649.85｜ 510515.58｜
｜东百瑞兴资本管理有限公司 ｜ 9000.00｜ -｜ -｜
｜东莞东嘉供应链管理有限公司｜ 19338.00｜ -｜ -｜
｜中侨(福建)房地产有限公司 ｜ 6452.00｜ -576.56｜ 173346.56｜
｜佛山市空间工业投资中心(有 ｜ 400.00｜ -｜ -｜
｜限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜佛山睿优仓储有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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