☆经营分析☆ ◇600463 空港股份 更新日期：2025-04-18◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
园区开发建设。
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 9034.49｜ 218.59｜ 2.42｜ 55.72｜
｜租赁 ｜ 4516.32｜ 2996.86｜ 66.36｜ 27.86｜
｜物业管理及其他 ｜ 1668.21｜ 546.45｜ 32.76｜ 10.29｜
｜其他业务 ｜ 994.44｜ 538.22｜ 54.12｜ 6.13｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 14767.43｜ 3998.37｜ 27.08｜ 91.08｜
｜其他业务 ｜ 994.44｜ 538.22｜ 54.12｜ 6.13｜
｜其他地区 ｜ 451.59｜ -236.47｜-52.36｜ 2.79｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 35526.95｜ -2880.66｜ -8.11｜ 68.78｜
｜租赁 ｜ 7962.59｜ 4895.98｜ 61.49｜ 15.42｜
｜物业管理及其他 ｜ 6570.10｜ 2602.47｜ 39.61｜ 12.72｜
｜其他业务 ｜ 1592.41｜ 1368.16｜ 85.92｜ 3.08｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 35526.95｜ -2880.66｜ -8.11｜ 68.78｜
｜租赁 ｜ 7962.59｜ 4895.98｜ 61.49｜ 15.42｜
｜物业管理及其他 ｜ 6570.10｜ 2602.47｜ 39.61｜ 12.72｜
｜其他业务 ｜ 1592.41｜ 1368.16｜ 85.92｜ 3.08｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 45407.50｜ 4757.36｜ 10.48｜ 87.91｜
｜其他地区 ｜ 4652.14｜ -139.58｜ -3.00｜ 9.01｜
｜其他业务 ｜ 1592.41｜ 1368.16｜ 85.92｜ 3.08｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 14636.14｜ --｜ -｜ 60.92｜
｜物业管理及其他 ｜ 4386.27｜ --｜ -｜ 18.26｜
｜租赁 ｜ 3619.62｜ --｜ -｜ 15.07｜
｜其他业务 ｜ 1383.69｜ 845.46｜ 61.10｜ 5.76｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 21332.46｜ --｜ -｜ 88.79｜
｜其他业务 ｜ 1383.69｜ 845.46｜ 61.10｜ 5.76｜
｜其他地区 ｜ 1309.57｜ --｜ -｜ 5.45｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 33091.53｜ -2769.14｜ -8.37｜ 50.69｜
｜其他业务 ｜ 20141.08｜ 10060.92｜ 49.95｜ 30.85｜
｜租赁 ｜ 6909.84｜ 4037.20｜ 58.43｜ 10.58｜
｜物业管理及其他 ｜ 5145.84｜ 2142.27｜ 41.63｜ 7.88｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜建筑施工 ｜ 33091.53｜ -2769.14｜ -8.37｜ 50.69｜
｜其他业务 ｜ 20141.08｜ 10060.92｜ 49.95｜ 30.85｜
｜租赁 ｜ 6909.84｜ 4037.20｜ 58.43｜ 10.58｜
｜物业管理及其他 ｜ 5145.84｜ 2142.27｜ 41.63｜ 7.88｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜北京地区 ｜ 39734.06｜ 3562.12｜ 8.96｜ 60.86｜
｜其他业务 ｜ 20141.08｜ 10060.92｜ 49.95｜ 30.85｜
｜其他地区 ｜ 5413.16｜ -151.79｜ -2.80｜ 8.29｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司作为临空型园区类上市公司，立足首都机场临空经济区，以园区开发建设为主
营业务，形成了包括工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务在内的园
区开发建设产业链。
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
1.工业地产开发业务
工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以
工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、
经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理、物
流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服务
。
2.建筑工程施工业务
公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工程施工企
业天源建筑拥有建筑拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一
级、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业
承包二级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包二级、环
保工程专业承包二级、电子与智能化工程专业承包二级、劳务分包不分等级、特种
工程（结构补强）专业承包等多项资质。
3.物业租赁和管理业务
公司物业租赁的实施主体为公司本部及全资子公司天瑞置业，公司本部主要负责公
司位于原空港开发区A区、B区和原北京天竺综合保税区内的自持物业出租经营，天
瑞置业主要负责其开发建设的空港融慧园内楼宇租赁。
公司物业管理业务的实施主体为全资子公司天地物业。主要负责公司本部及天瑞置
业自行开发销售项目的物业管理。
（二）公司所处行业情况说明
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基
础设施及综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、知识、
资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的特定区域。
产业园区经过近四十年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资源、优化
产业结构等方面取得了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重要经验
，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程也经
历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量用
地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全
、同质化严重，导致恶性竞争等问题。
当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要载体，现
有产业园区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性发展模
式转变，例如天安数码城、联东U谷等园区开发商在全国选址建设小型园区，一批
大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式，产业导向性明确的小型园区
。
此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和
生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经
济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一
生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极，可将自
身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市尝技术、人才、科研成果等方面的联
系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小园区经
济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，逐渐
成为了城市空间中的新地标、新节点。
2020年，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》旨在推动北京首都
国际机场和北京大兴国际机场联动发展，建设世界级航空枢纽。中国（北京）自由
贸易试验区国际商务服务片区将依托首都机场周边区域规划，重点发展数字贸易、
文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业。
2022年11月，北京首都国际机场临空经济区成为国家进口贸易促进创新示范区。首
都机场临空经济区位于北京市主城区东北部、顺义区境内，规划范围北至机场北线
、六环路，南至京平高速，东至六环路，西至高白路、榆阳路，规划面积为115.7
平方公里。顺义区人民政府作为示范区规划建设管理主体。首都机场临空经济示范
区功能则定位为国家临空经济转型升级示范区、国家对外开放重要门户区、国际交
往中心功能核心区和首都生态宜居国际化先导区。根据区域功能、资源禀赋、产业
基础等因素，示范区空间布局为“一港四区”，即首都空港、航空物流与口岸贸易
区、临空产业与城市综合服务区、临空商务与新兴产业区、生态功能区。
公司作为临空型园区类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累了较为丰
富的经验，公司将充分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业园区建
设转型升级大势，以优良的经营成果回报社会，回报广大股东。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司按照年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开展。实现
营业收入16,213.46万元，同比下降32.52%；实现利润总额-6,662.01万元，同比下
降9.48%；实现归属于上市公司股东的净利润-5,367.06万元，同比下降11.72%。截
至本报告期末，公司总资产234,569.40万元，比年初下降3.96%；归属于上市公司
的股东权益103,411.75万元，比年初下降4.93%，报告期内公司主要经营情况如下
：
（一）以内控制度为指导，着力确保内控体系有效运行
报告期内，公司以内控成果实施为核心，严格按照内控规范制度及流程要求，对公
司的工作流程及工作方式进行了全面的梳理和优化。公司深入各部门及各分子公司
，对内控体系的执行情况进行了严格的测试。通过这一系列的努力，公司在实施重
大事项前的决策、审批手续的办理，关联交易的管理，以及报批事项的审批效率都
得到了显著提升。
内控成果的实施，不仅为公司提供了清晰、高效的工作指导，更在理顺公司内部关
系、提高工作效率、防范风险等方面发挥了重要作用。未来，公司将继续加强内控
体系的建设和完善，确保公司的稳健发展，并为投资者创造更大的价值。
（二）以稳健运营为核心，扎实推进各项业务顺利开展
1.房地产开发业务
报告期内，公司深入调研周边市尝竞争格局、行业趋势等信息，对周边市场的竞争
格局进行深入分析，了解主要竞争对手的产品特点、市场份额、营销策略等，并借
此制定相应的竞争策略。截至报告期末，公司本部开发建设的原MAX空港研发创新
园A区项目经公司深入调研后调整经营策略，采用租售并举的方式将部分闲置厂房
直接对外出租以优化资源配置，提升资产利用效率。截至目前，项目一期厂房（建
筑面积约9,800平方米）已成功实现对外租赁。同时，针对二期项目，公司正在重
新规划营销方案，以期在未来实现更加显著的市场成效。
MAX空港研发创新园B区项目(建筑面积约2.39万平方米)截至2024年7月17日已通过
公司及顺义区住建委等单位的联合验收、项目房产备案等工作，并已取得权属审查
报告，目前正在办理不动产权证。同时，公司已与多个意向客户洽谈，通过意向客
户的项目规划和意见反馈逐渐理顺该楼宇的产业方向，精准定位下一步的招商思路
和市场推广方向。
顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产，天瑞置业正在与多家意向方寻求项
目合作、探索实施路径。
公司控股孙公司北京诺丁山置业有限公司开发建设的计算机软件产业园项目一期(
建筑面积约1.78万平方米)已完成主体结构封顶，结合产业地产政策和资金情况研
讨下一步开发方案。
公司参股公司电子城空港参与建设的电子城·(北京)电子信息创新产业园项目（原
名：广电产业、军事通信产业、高科技产业创新产业园），项目一期(建筑面积约3
.2万平方米)已完工并完成销售。项目二期已于2023年10月19日取得顺义区经信局
备案证明，目前正在积极推进规划许可证的办理工作并提前与意向客户对接，了解
意向客户需求；
报告期内，天瑞置业实现营业收入1,100.81万元，较上年同期增加约51.44万元，
净利润-325.67万元，较上年同期亏损减少125.86万元。净利润亏损同比减少的主
要原因是：本期房产出租业务的租金收入略有增加以及去年同期存在人员纾解费用
，本期未发生导致管理费用降低，但收入规模未覆盖管理费用、财务费用等期间费
用导致本期亏损。
2.建筑施工业务
对于建筑工程业务，公司不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项目承包经
营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均各负其
责，使得经营决策效率不断提高。此外，天源建筑推广使用新技术、新工艺、新材
料、新设备，如铝模板支撑系统、FS现浇混凝土免拆保温模板系统等、筑粒混凝土
技术、快刻石膏粉刷技术、绿色装配式。天源建筑依托主营业务多元化发展，在主
营业务建筑施工的基础上成立专业分公司，包括：装饰分公司、消防智能运维科技
分公司、供热与制冷智能运维科技分公司、新材料与环保科技分公司。
报告期内，天源建筑实现营业收入9,609.03万元，较上年同期减少约7,978.80万元
，净利润-5,515.50万元，较上年同期减少亏损约733.64万元，营业收入减少的主
要原因是：在施工程已进入收尾阶段且无新签大额的工程导致营业收入同比减少；
净利润亏损的主要原因：成本受市尝属地政府产业政策调整等因素影响，工程材料
供应商外迁，导致采购成本增加，叠加建筑工人用工成本增加，造成本期亏损。
3.物业管理与租赁业务
报告期内，公司稳稳抓住服务升级主线，打造智慧绿色园区。报告期内，公司“云
智空港”智慧园区管理小程序上线运行，为园区招商租赁、物业管理、设施运维、
社群活动等提供数字化应用。公司也积极利用该系统推介投融资、进出口手续办理
、人才管理等诸多业务，赋能园区，为入园企业与园区运营商之间实现智慧化联系
。此外，公司还将通过合理的租金策略和优质的租后服务，吸引更多租户入驻，实
现产业合作链条延伸，不断提升园区活力。
截至报告期末，公司自持物业可出租面积约23.92万平方米，出租率约71.49%；天
瑞置业自持物业可出租面积约3.26万平方米，出租率约84.06%。公司物业管理面积
合计约为35.31万平方米。
报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入5,830.87万元，较去年同
期增长约196.01万元，营业收入增长的主要原因:上年同期为承租公司自持物业的
中小微企业减免租金，本期无减免所致。
（三）以主业带动为起点，稳步拓展投资业务有序运营
公司新的发展战略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商，科技创新企业投资
服务商”，在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，公司通
过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的产业
和项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，寻求新的利润增
长点，加快公司战略目标的实现。公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金
等私募股权投资项目及伟光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积
极行使出资人权利，定期、全面做好投资项目的投后管理工作。
报告期内，公司投资业务实现公允价值变动损益约-792.99万元。
三、风险因素
1.宏观环境及政策风险
报告期内，尽管宏观环境整体呈现出积极向好的态势，且房地产行业迎来了融资政
策的适度放宽，为公司经营环境带来了一定的改善空间，然而，市场环境依然复杂
多变，仍潜藏着需求缩减、供给端挑战以及市场预期减弱的三重考验。在此背景下
，公司的产业地产、房产租赁及建筑施工等核心业务，其表现与宏观经济波动及地
方经济走势紧密相连，构成了一种高度的相互依赖性。如宏观环境未达预期情况，
可能会直接引发市场需求的缩减，特别是对商业地产和住房租赁领域的需求减弱，
进而影响公司核心业务的市场占有率与盈利能力。
2.原材料、劳务价格波动风险
公司的房地产开发与建筑工程施工业务成本受建筑施工市场劳务、原料、辅助材料
的价格影响显著，因受外部环境影响，市场价格发生较大变动，相应成本亦同步提
升，将使公司面临成本增加的风险。公司从事建筑工程施工业务，营业成本主要由
原材料成本和人工成本等构成，若未来公司材料采购、人工成本发生大幅上涨，公
司资金压力将进一步加大，同时可能导致公司毛利水平下降，继而影响公司整体盈
利水平。针对材料价格波动，公司积极开拓供应商资源，不断优化供应商管理体系
，全力保障材料采购价格的基本稳定，减少价格波动给公司带来的风险。
3.资金流动性风险
公司建设施工业务的特点是资金需求量大、资金循环周期长、回款进度受上游建设
单位资金状况影响严重，后续业务开展需要投入大量资金，如果公司建筑施工项目
回款进度、股权投资项目的退出速度低于预期，或公司外部融资渠道受阻，将可能
给公司整体运营带来较大的资金压力。
4.投资管理风险
公司目前持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产对公司利润影响
较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整体运
行状况、公司自身投资风控体系执行情况、被投资企业经营成果等多方面因素的制
约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期股权投资项目
投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，进而增加公司净利润的不确定性。
面对上述风险，公司将持续深入推进风险防范化解，聚焦关键风险事项，通过多种
方式进一步化解存量风险；在充分考虑“风险性、收益性、流动性”的基础上稳妥
推进业务拓展，强化对重大事项的规范管理，积极防范新增风险，保障公司可持续
健康发展。
四、报告期内核心竞争力分析
经过多年发展，公司充分挖掘、利用毗邻首都国际机场地缘优势，按照“规划高起
点、建设高标准、管理高水平、开发高效率”的发展原则，推动旗下各园区及周边
地区向“空港城”的迈进，协力顺义区城市化进程的加快发展。公司适时顺应临空
地产发展动向，及时优化调整业务结构，目前已经形成工业地产开发、建筑工程施
工和物业租赁与管理三大业务模块。在发展方向和定位上，以园区的开发建设为基
础，通过加大房地产开发力度、不断优化产业结构、增持优质物业，实现土地资本
、科技资本与金融资本相融合，保持促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展优质
物业增值业务，积极发展高附加值临空产业地产，从而全面推动公司的可持续发展
，同时在临空地产的研究、开发、建设、运营各个环节积累了丰富的经验。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜北京天源建筑工程有限责任公｜ 14500.00｜ -5515.50｜ 106375.15｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京电子城空港有限公司 ｜ 35800.00｜ -1362.33｜ 36474.12｜
｜北京空港天地物业管理有限公｜ 300.00｜ -725.97｜ 3769.01｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京空港天慧科技发展有限公｜ 2900.00｜ -595.54｜ 5605.22｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京空港天瑞置业投资有限公｜ 2900.00｜ -325.67｜ 47476.07｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京空港天阳电气安装工程有｜ 800.00｜ -148.69｜ 851.86｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜北京诺丁山置业有限公司 ｜ 1050.00｜ -340.10｜ 7845.18｜
｜哈工大(北京)工业技术创新研｜ 5500.00｜ -162.43｜ 2367.02｜
｜究院有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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