☆经营分析☆ ◇600280 中央商场 更新日期：2025-09-17◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
百货零售业以及房地产开发业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货零售 ｜ 101524.06｜ 58259.44｜ 57.38｜ 86.96｜
｜商业地产 ｜ 13942.99｜ 616.06｜ 4.42｜ 11.94｜
｜服务 ｜ 1287.22｜ --｜ -｜ 1.10｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏 ｜ 97505.79｜ --｜ -｜ 83.51｜
｜安徽 ｜ 14476.65｜ --｜ -｜ 12.40｜
｜湖北 ｜ 2620.01｜ --｜ -｜ 2.24｜
｜山东 ｜ 1267.80｜ --｜ -｜ 1.09｜
｜河南 ｜ 884.02｜ --｜ -｜ 0.76｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2025年概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货零售 ｜ 53814.99｜ 31731.51｜ 58.96｜ 83.19｜
｜商业地产 ｜ 10193.69｜ 36.49｜ 0.36｜ 15.76｜
｜服务 ｜ 684.36｜ --｜ -｜ 1.06｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏 ｜ 55353.61｜ --｜ -｜ 85.56｜
｜安徽 ｜ 6781.40｜ --｜ -｜ 10.48｜
｜湖北 ｜ 1393.76｜ --｜ -｜ 2.15｜
｜山东 ｜ 688.34｜ --｜ -｜ 1.06｜
｜河南 ｜ 475.93｜ --｜ -｜ 0.74｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货零售 ｜ 202975.74｜ 120194.91｜ 59.22｜ 88.32｜
｜商业地产 ｜ 24226.62｜ 3867.57｜ 15.96｜ 10.54｜
｜服务 ｜ 2611.38｜ --｜ -｜ 1.14｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏 ｜ 190746.39｜ 110932.93｜ 58.16｜ 83.00｜
｜安徽 ｜ 29652.37｜ 6719.58｜ 22.66｜ 12.90｜
｜湖北 ｜ 4601.83｜ 4314.66｜ 93.76｜ 2.00｜
｜山东 ｜ 2881.80｜ 2817.69｜ 97.78｜ 1.25｜
｜河南 ｜ 1931.35｜ 1889.00｜ 97.81｜ 0.84｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜百货零售 ｜ 153998.45｜ 89129.61｜ 57.88｜ 85.42｜
｜商业地产 ｜ 24266.34｜ 1685.03｜ 6.94｜ 13.46｜
｜服务 ｜ 2014.46｜ --｜ -｜ 1.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜江苏 ｜ 150761.00｜ --｜ -｜ 83.63｜
｜安徽 ｜ 22609.30｜ --｜ -｜ 12.54｜
｜湖北 ｜ 3346.80｜ --｜ -｜ 1.86｜
｜山东 ｜ 2088.06｜ --｜ -｜ 1.16｜
｜河南 ｜ 1474.09｜ --｜ -｜ 0.82｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况说明
2025年上半年，全国社会消费品零售总额245458亿元，同比增长5.0%。其中，除汽
车以外的消费品零售额221990亿元，增长5.5%。商品零售额217978亿元，增长5.1%
；餐饮收入27480亿元，增长4.3%。限额以上零售业单位中便利店、超市、百货店
、专业店、品牌专卖店零售额同比分别增长7.5%、5.4%、1.2%、6.4%、2.4%。
全国网上零售额74295亿元，同比增长8.5%。其中，实物商品网上零售额61191亿元
，增长6.0%，占社会消费品零售总额的比重为24.9%；在实物商品网上零售额中，
吃类、穿类、用类商品分别增长15.7%、1.4%、5.3%。
（二）主要业务及经营模式
公司主业为百货零售，同时通过同“罗森”的战略合作拓展便利店业务，兼有部分
房地产开发业务。房地产开发除部分纯住宅项目外，主要为用于新开百货门店的自
建综合体。
1.百货零售业务
公司目前在营百货门店分别是：南京中心店、山西路奥莱店、河西店；江苏淮安店
、徐州天成店、连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店、沭阳店、盱眙店、
如东店、海安店；山东济宁店；河南洛阳店；湖北大冶店；安徽铜陵店。
公司百货零售经营模式主要包括联营、租赁、经销、代销。
联营模式：指公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方
式。公司的利润来源于按供应商销售额和约定扣率收取的毛利额，以及费用承担方
式获取的收益。
租赁模式：指商户在公司的门店内租赁部分场地开展经营，公司的利润来源为租金
收入和物业管理费收入。随着公司调改升级和商业街区发展，租赁模式比例不断提
高。
经销模式：指公司直接采购商品，验收入库后进行库存管理，并负责商品的销售，
承担商品所有权上的风险和报酬，利润来源于公司的购销差价。报告期内，公司有
部分化妆品、黄金珠宝、烟、酒，采用经销模式。
代销模式：公司接受供应商委托销售商品，商品售出前所有权归供应商，售出后按
约定比例获取佣金。该模式占比较校
2.罗森便利业务
公司与罗森进行战略合作，推进中商罗森便利门店业务拓展。
南京罗森：采用大加盟模式与上海罗森合作。所有销售商品、物流配送、业务结算
均通过上海罗森完成，盈利来源为自营门店销售毛利额分成和南京市场区域品牌管
理收入。
安徽罗森：以支付区域品牌代理使用费模式与中国罗森合作。所有门店选址、加盟
运营、销售商品、物流配送、业务结算均由安徽罗森自行主导。盈利来源为自营门
店商品销售经营性收入及加盟店品牌授权管理收入。
3.房地产开发业务
因公司房地产开发业务基本处于尾盘阶段，目前公司采用委托代建和委托代销模式
。
委托代建：由江苏雨润润生房地产开发有限公司代为管理，负责从建筑规划到竣工
验收的全过程管理工作。
委托代销：由江苏润地房地产开发有限公司代为管理，负责各项目可销售的商品住
宅、商铺、车位等的销售代理及与营销相关工作。
报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的11.94%。
报告期内各房地产项目完工进度及销售情况：
二、经营情况的讨论与分析
2025年上半年，国内消费市场正处于结构升级的关键阶段：服务消费提速，假日消
费拉动作用增强，部分升级类消费增速加快，绿色消费渐成风尚，“中国游”、“
中国购”持续升温；与此同时，以个人满足和情感价值为核心的悦己消费、情绪消
费兴起，个性化、多元化消费模式蓬勃发展。然而，市场整体也呈现复苏动力趋缓
态势，社会零售总额增速放缓，消费者行为更趋理性化与性价比导向。
在此背景下，百货零售行业面临着消费结构转型、线上分流加剧以及同业竞争白热
化等多重挑战。公司聚焦百货主业转型升级，坚持“稳存促新、降本增效”的核心
策略：一方面，通过深化招商调改优化商品与服务结构，优化运营体系提升效率与
精细化水平，创新消费场景增强顾客体验和消费粘性，持续夯实经营基本盘；另一
方面，在稳固现有业务的同时，积极寻求和培育新的增长点。
（一）百货主业，调结构强运营，夯实韧性基础
1.招商调改双轨并进
招商调改工作坚持稳定存量与拓展增量双轨并举。
稳定存量：系统推进空铺消减专项计划，显著降低整体空置率。部分门店通过引入
创新业态实现空间价值重塑。针对部分区域门店的空置难题，制定针对性解决方案
重点突破。
拓展增量：成功引进多个标杆品牌与区域首店，品牌焕新计划稳步落地。合同续签
率保持稳定高位，并通过租金条款优化提升收益质量。
2.运营体系精细优化
品类结构调整：实施品类结构战略性调整，适度优化传统零售（如服饰）比重，显
著增强高粘性配套业态占比，重点提升餐饮、亲子娱乐、科技体验等业态比重，报
告期内相关品类收益贡献显著提升。针对黄金珠宝品类推出专项服务政策，化妆品
品类深化异业合作资源整合。
成本管控与增效：坚持“提质增效”原则，在能源管理、人力配置等方面实施系统
性优化，在节降费用与保障顾客体验间寻求最佳平衡。通过自主维修、跨门店闲置
资源调拨利用等方式拓展节支创收途径。
会员价值深化：持续完善会员生态体系，优化积分价值体系与兑换场景。策划并落
地面向会员的高端圈层活动，有效提升会员粘性与复购贡献。
3.场景营销多维突破
营销活动创新：借势“苏超”大型体育赛事热点，打造主题营销活动，实现流量争
夺与场景破圈；通过打造“夜经济”主题，客流显著提升，夜间经济业务增长显著
；暑期创新推出城市乐园IP、萌宠公益等特色项目，有效激活客流动能。
数字化营销深化：进入数字化时代，人工智能快速发展，数据作为生产要素的重要
性凸显。公司深度运用数字化营销手段，提升线上引流效率及团购券核销率，利用
社交媒体话题营销扩大品牌曝光量。社交媒体话题传播与直播销售已成为重要增长
渠道。
区域差异化策略：区域差异化策略成效显现。中心店、淮安店等核心市场，聚焦引
入高端美妆、名表及首店品牌，强化高端商品力与首店经济；县域市场以特色定位
（如“奶茶广潮）突围，结合地摊经济、教培联动等方式拉动客流增长；应对新竞
争者，通过争取品牌独家合作、加速补充餐饮和体验业态进行阻击。
多经创收：通过外广场主题市集运营、广告资源深度开发等方式实现创收增长。与
地方政府合作承接消费券发放项目，成效显著，有效拉动消费。
（二）罗森便利，拓门店提效能，深化区域覆盖
继续推进央厨、罗森便利、仓储、物流配送核心产业链协同发展。罗森便利店业务
持续完善区域布局，新拓城市稳步推进。
供应链优化：持续推进供应链提质增效，通过物流外包整合与区域化集中招采，有
效降低物流费用及采购成本，提升整体运营效率。
门店拓展：持续加密区域覆盖网络，新拓城市（黄山、池州）稳步推进。至2025年
6月底，南京罗森门店达314家，门店已基本覆盖南京全市，安徽罗森门店223家，
继续以合肥为中心向周边城市辐射。
（三）地产尾盘，聚焦交付去化，严控新增风险
地产项目继续执行委托代建、委托代销协议。报告期内，重点完成与盱眙城投国联
公司的合作开发协议签署，集中资源保障盱眙华府4期项目竣备交付。对其他地产
项目秉持审慎原则，暂停新增资金投入，严格控制新增资金沉淀风险。
（四）降本增效，刚性管控挖潜，筑牢安全底线
持续推进全面降本增效。强化预算与管控，加强预算引领和刚性约束，对关键财务
指标实施滚动预测与动态监控。严控重点费用，严格控制招采、物业、维修、保安
、保洁、能耗、广宣等重点费用支出。优化激励机制，坚持以业绩为导向，完善考
核评价体系，推行动态薪酬激励机制。深化内部挖潜，持续优化管理流程，提升运
营效率，降低综合经营成本，为公司持续健康发展筑牢安全底线。
三、报告期内核心竞争力分析
1.中央商场品牌优势
公司“中央商潮品牌影响力显著。作为“中华老字号”百货企业，拥有九十年品牌
文化积淀，品牌形象良好，积累了众多忠诚的消费客群和优质的供应商资源。
2.物业位置优势
公司持有的物业地理位置优越。旗下百货子公司均为当地传统百货龙头企业或新商
圈发展成长企业，所持有的经营物业具有显著的地域优势和商圈稀缺性特征。
3.招商营运管理优势
公司与众多国内外知名品牌供应商长期合作，形成互利互惠的双赢模式。通过公司
招商中心和营运中心，对所属门店实施集团化招商与营运管理，有效整合供应商和
品牌资源，引进了诸多国际和国内一线标杆品牌。公司在江苏省内的招商影响力处
于行业领先地位。
四、可能面对的风险
公司百货门店经营业绩受限于城市规模、人口、消费水平、消费习惯等因素变动，
以及竞争对手持续冲击的影响，局部市场竞争加剧，消费复苏进程存在不确定性，
公司业绩存在不达预期风险。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜铜陵雨润中央购物广场有限公｜ 3000.00｜ -119.56｜ 5973.90｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜盱眙润隆商业管理有限公司 ｜ 500.00｜ -469.58｜ 4581.66｜
｜南京中商奥优餐饮有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜南京中商奥莱企业管理有限公｜ 16000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京中商房产开发有限公司 ｜ 5600.00｜ -346.47｜ 38094.48｜
｜南京中商金润发超市有限公司｜ 12920.00｜ -｜ -｜
｜南京中央商场便利有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜南京中央商场孕婴童用品有限｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京中央商场投资管理有限公｜ 89000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖北大冶中央国际商业管理有｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京中央商场新零售有限公司｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜南京中央商场酒店管理有限公｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京中央商场集团商业管理有｜ 15000.00｜ 895.56｜ 27140.39｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜淮安中央新亚置业有限公司 ｜ 5000.00｜ 64.38｜ 7346.36｜
｜南京中央商场集团联合营销有｜ 5000.00｜ -1301.74｜ 195327.17｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京云中央在途文化投资发展｜ -｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜连云港市中央百货有限责任公｜ 9000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京云中央科技有限公司 ｜ 5000.00｜ 20.43｜ 33701.45｜
｜南京快佳惠宁超市有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜淄博中央国际购物有限公司 ｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜海安雨润中央购物广场有限公｜ 10000.00｜ -3186.46｜ 104979.48｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京快佳超市有限公司 ｜ 500.00｜ 163.07｜ 3904.66｜
｜长江日昇投资有限公司 ｜ -｜ 155.32｜ 12233.80｜
｜南京扬钟鑫优隆商业管理有限｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京撒蕉的猩猩贸易有限公司｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜海安润隆商业管理有限公司 ｜ 50.00｜ -609.24｜ 18846.80｜
｜济宁市中央百货有限责任公司｜ 12000.00｜ -｜ -｜
｜洛阳中央百货大楼有限公司 ｜ 9000.00｜ 189.62｜ 18372.73｜
｜南京泗洋鑫优隆商业管理有限｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京海桉鑫优隆商业运营管理｜ 50.00｜ -326.28｜ 5569.98｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜泰州中央国际购物有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜泗阳雨润中央购物广场有限公｜ 10000.00｜ -3441.77｜ 65323.94｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜泗阳润隆商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜南京甫石基金管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜南京盱谊鑫优隆商业管理有限｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜沭阳雨润中央购物广场有限公｜ 10000.00｜ 843.99｜ 66605.98｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜苏州中商置地有限公司 ｜ 800.00｜ -2928.39｜ 4.69｜
｜南京鑫优隆商业管理有限公司｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜南京雨润云中央支付技术开发｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜沭阳鑫优隆商业管理有限公司｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜沭阳润隆商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ 314.47｜ 20765.86｜
｜句容市鑫优隆商业管理有限公｜ 50.00｜ -3.39｜ 602.21｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜江苏中央新亚百货股份有限公｜ -｜ -｜ -｜
｜司雨润广场 ｜ ｜ ｜ ｜
｜句容润鑫商业管理有限公司 ｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜句容雨润中央置业有限公司 ｜ 10000.00｜ 10.01｜ 36583.31｜
｜江苏中央新亚百货股份有限公｜ 11901.00｜ 4526.32｜ 290792.11｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜句容雨润中央购物广场有限公｜ 5000.00｜ -1662.82｜ 29933.45｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜如东润鑫商业管理有限公司 ｜ 1000.00｜ 868.87｜ 3317.63｜
｜如东雨润乐园管理有限公司 ｜ 100.00｜ -82.69｜ 63.75｜
｜新沂雨润中央购物广场有限公｜ 10000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜镇江雨润中央购物广场有限公｜ 55071.35｜ 767.48｜ 60541.37｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜安徽中商便利店有限公司 ｜ 1250.00｜ -21.74｜ 14458.14｜
｜安徽中商央厨食品有限公司 ｜ 5000.00｜ -913.16｜ 5215.77｜
｜扬中润鑫商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -346.19｜ 9883.61｜
｜徐州百大超市有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜徐州百大国际旅行社有限责任｜ 30.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜盱眙雨润中央购物广场有限公｜ 10000.00｜ -9472.52｜ 113133.86｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宿迁中央国际购物广场有限公｜ 83000.00｜ -3171.81｜ 118360.71｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宿迁润隆商业管理有限公司 ｜ 200.00｜ -｜ -｜
｜宿迁鑫优隆商业管理有限公司｜ 50.00｜ -｜ -｜
｜徐州中央国际广场投资有限公｜ 5000.00｜ 3.52｜ 1026.08｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜徐州中央百货大楼股份有限公｜ 10000.00｜ -1808.72｜ 120259.37｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
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