☆风险因素☆ ◇600239 云南城投 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
推 荐——东兴证券:一级开发落地开辟经营新纪元【2013-03-11】
我们预计公司2012-2014年的净利润分别为2.12亿元、2.47亿元和2.91亿元，每股收
益分别为0.26元、0.3元和0.35元，对应PE分别为26X、22.3X和19X，首次关注给予“
推荐”评级。
跑赢大市——上海证券:环湖东路土地出让有望引爆2013年业绩-调研报告【2012-12-20】
随着2013年1月土地出让的启动和其它地块陆续推出，公司业绩有望在2013-2014年出
现爆发性增长，建议给予公司“跑赢大市”评级。
中 性——天相投顾:业绩增长源于股权转让收益【2011-10-25】
因此我们暂不给予盈利预测，维持公司“中性”评级，但是环湖东路土地出让依然是
公司最大看点，未来需要重点关注其出让进展。
中 性——天相投顾:环湖东路土地出让远低于预期【2011-08-22】
目前公司负责一级开发的环湖东路土地出让价格及出让规模均存在较大不确定性，暂
不给予盈利预测，并将公司投资评级暂下调为“中性”评级，但是环湖东路土地出让
依然是公司最大看点，未来需要重点关注昆明市国土局环湖东路国有建设用地出让进
展。
买 入——中信建投:首批土地拍卖结果点评【2011-07-14】
公司（600239）另有12宗土地将于本月18日、22日上拍，按目前的拍卖状况推测，无
法达到全部成交。但我组依然看好公司（600239）的中长期发展前景，维持买入评级
，六个月目标价16.8元。
买 入——中信建投:也许就在明天【2011-07-12】
我们假设公司（600239）今年房地产二级开发的主营收入与去年持平，利润率微增，
则土地二级开发业务将贡献0.03元的每股业绩，2011年的每股收益可达0.84元～1.06
元，动态PE约15倍～12倍。由于公司（600239）后续的土地出让计划尚未公布，我们
暂不做明后两年的盈利预测。假设未来年均土地拍卖量与今年持平，则储备土地可供
拍卖20年，故按照20倍PE，给予公司（600239）买入评级，六个月目标价：16.80元/
股～21.20元/股。
谨慎推荐——民生证券:供地节奏加快【2011-06-28】
预计公司2011-2012年EPS分别为1.23、2.01元/股，维持短期“谨慎推荐”评级。
谨慎推荐——民生证券:守得云开见月明【2011-06-27】
预计公司2011-2012年EPS分别为1.23、2.01元/股，维持“谨慎推荐”评级。
谨慎推荐——民生证券:不确定价值下的确定性低估【2011-06-25】
我们预计公司2011-2013年的eps分别为1.23，2.01和2.52元，对应目前股价的PE分别
为9.5X、5.8X和4.6X，对应的nav为20.0元，目前股价相对nav折价42%。根据我们的
测算，公司每出让100亩土地，将会为公司增加EPS0.08元，业绩弹性较高，我们认为
随着政府换届等重要时间点的临近，环湖东路土地一期地块有望在今年下半年开始出
让，公司的业绩也将逐步确认。同时由于二级开发业务目前对公司的贡献较低，政策
的调控对公司的影响相对较校首次覆盖给予“谨慎推荐”评级。
增 持——天相投顾:2010年减收增利，关注环湖东路开发进展【2011-04-25】
公司目前权益土地储备约为800亩，二级开发项目储备并不多，土地一级开发项目是
公司业绩增长的主要看点，假设《滇保条例草案》今年能够出台，公司一级开发土地
能够顺利实现出让，我们预计2011年至2012年每股收益为2.39元和3.10元，以昨日收
盘价16.20元计算，对应的动态市盈率分别为7倍和5倍，考虑到公司具有高爆发的成
长性，且有资产注入的预期（大股东旗下的未来城-天堂岛项目），维持“增持”评
级。
买 入——金元证券:2011年业绩大幅增长值得期待【2011-03-03】
预计公司RNAV为每股29.6元，2010、2011、2012年每股收益分别为0.37元、2.43元、
3.87元，考虑到今年实现拍地是大概率事件，业绩大幅增长值得期待，同时公司城中
村改造和二级开发业务未来发展空间较大，给予公司“买入”的投资评级。
推 荐——兴业证券:“多远的过去”感知“多远的未来”【2010-12-08】
预计公司2010年至2012年，EPS分别达到0.31元、2.35元和3.31元,其中一级开发贡献
EPS为0.00元、2.22元、2.96元。结合公司RNAV24.92元，我们6个月目标价24.92元。
首次给与公司“推荐“评级。
增 持——天相投顾:暂陷周期性低谷，未来前景广阔【2010-10-21】
二级土地开发方面，我们预计公司二级开发项目2011-2012年的每股收益分别为0.10
元、0.16元和0.39元。一级土地开发方面，假设《云南省滇池保护条例（草案）》在
年内顺利出台并且公司的收储土地达到其规划条件，我们预计2010年-2012年出让规
模为1000亩、1500亩和3000亩，则每股收益为0.50元、0.79元和1.76元，综合来看，
2010年至2012年每股收益为0.6元、0.95元和2.15元，以最新的收盘价17.28元计算，
对应的动态市盈率分别为29倍、18倍和8倍。公司短期内或存在一定不确定性，但长
期来看前景广阔，维持“增持”评级。
中 性——国元证券:销售进度缓慢影响业绩【2010-08-19】
预计10/11年EPS0.75/1.08元，目前股价19.17元，动态PE26/18倍，给予“中性”评
级。
增 持——天相投顾:环湖东路项目土地出让再落空【2010-08-19】
在公司2009年年报点评中，我们曾对公司业绩做了一系列测算，预计公司在不考虑环
湖东路项目土地出让的情况下，2010年-2012年每股收益为0.17元、0.27元和0.40元
，维持该预测不变。受国家对房地产行业调控政策影响，预计环湖东路项目出让规模
要小于预期，2010年-2011年出让规模由期初预测的1800亩和2800亩，调减至1000亩
和1500亩，2012年维持3000亩不变，则每股收益为0.50元、0.79元和1.76元，综合一
二级业务每股收益为0.67元、1.06元和2.16元，以8月18日收盘价19.17元计算，对应
的动态市盈率为28倍、18倍和9倍，看好公司长期发展前景，维持“增持”评级。
增 持——天相投顾:一级开发土地尚未出让 2010期待业绩释放【2010-04-17】
预计公司2010 年-2012 年EPS为1.08元、1.75 元和2.16元，以4月16 日收盘价22.11
元计算，动态市盈率为 17 倍、10 倍和 8 倍，公司作为云南省地方融资平台，是极
具发展潜力的区域房地产龙头，且业务模式别具一格，尽管其短期业绩存在不确定性
，但中长期看好，具备长期投资价值，上调其评级为“增持”。
中 性——财富证券:未来看点在于房地产二级开发【2010-04-09】
预计公司 2010、2011年一级土地开发实现每股收益为 1.57、1.52 元，房地产项目
实现 0.36、0.38 元。对于目前的项目，按保守估值给予一级土地开发 10倍市盈率
（由于其不具备永久持续性） ，房地产项目 20 倍市盈率，股价基本合理，考虑到
目前市场对进一步房地产政策调控的担心，以及去年机构低价认购的 1.98亿股马上
解禁，我们给予短期 “中性”评级。但是我们仍然非常看好公司成长性，二级开发
未来空间巨大，中长期给予“谨慎推荐“评级。我们会继续跟踪公司后续房地产项目
开发的进度来做出进一步评级调整。
强烈推荐——长城证券:土地行将拍卖，业绩爆发可期【2010-01-14】
预计公司 2009-2011 年的每股收益分别为 0.38 元、2.59 元、3.21 元，公司最新
股价为24.35元，对应2010-2011 年的 PE 分别为10倍、7.5 倍，严重低估，即使按
目前市场悲观预期下的估值来衡量，保守给与公司 2010 年 15倍 PE估值，公司合理
股价也应在 40元左右，而如果按20倍PE的中长期正常估值水平来衡量，合理股价在
50 元左右。公司最新股价距离40 元的保守估价，也有60%以上的空间，给予“强烈
推荐”评级。
中 性——天相投顾:一二级开发联动，腾飞于彩云之南【2009-10-28】
考虑到09年前三季度公司每股收益已达0.1753元，故上调公司 09、10 年每股收益至
0.20、0、26 元，以 10 月 27 日收盘价 24.93 元，对应 09 年、10 年 PE 为 12
4 倍、95 倍，仍维持中性评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 对外担保 ｜2013-12-31 ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-06-07 ｜ 57820｜ 否 ｜
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｜ ｜昆明城海为公司控股子公司,目前的股权结构为:公司持有昆明城｜
｜ ｜海42.11%的股权;重庆同恒持有昆明城海37.89%的股权;云南融城｜
｜ ｜投资合伙企业(有限合伙)持有昆明城海20%的股权。信达公司拟 ｜
｜ ｜通过债权收购方式向昆明城海分笔提供借款,累计金额为5.782亿｜
｜ ｜元,期限2年,年利率11%,昆明城海本次融资的增信措施为:公司提｜
｜ ｜供全额连带责任保证担保;公司购买的“融城金阶”写字楼在取 ｜
｜ ｜得产权证后,提供后置抵押;公司下属公司云南澄江老鹰地旅游度｜
｜ ｜假村有限公司提供价值10亿元的土地抵押担保。作为公司本次提｜
｜ ｜供担保之反担保,重庆同恒承诺将其持有的昆明城海全部股权质 ｜
｜ ｜押给公司,并承担无限连带担保责任。此外,作为昆明城海股东, ｜
｜ ｜重庆同恒同意:在公司未来融资需要时,昆明城海以不低于10亿元｜
｜ ｜的资产为公司融资提供抵押担保。20140607：股东大会通过 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-05-17 ｜ ｜ 是 ｜
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｜ ｜为加快推出公司旅游地产连锁运营分时度假平台,公司现拟整合 ｜
｜ ｜省城投集团旗下资源,为公司旅游地产项目业主提供优质的旅游 ｜
｜ ｜度假增值服务,本次合作范围包括但不限于:省城投集团旗下的酒｜
｜ ｜店、旅游景区、医疗、第三方支付平台等资源。参考市场价格, ｜
｜ ｜省城投集团及旗下各类资源权属单位拟与公司(含合并报表范围 ｜
｜ ｜内的下属公司)签订特惠消费折扣协议和挂账结算协议,为公司( ｜
｜ ｜含合并报表范围内的下属公司)分时度假会员提供超值服务,享有｜
｜ ｜的具体折扣及挂账结算方式,以最终签订的协议为准。公司从旗 ｜
｜ ｜下旅游地产项目的销售回款中提取一定比例作为资金来源,用于 ｜
｜ ｜支付与省城投集团及旗下各类资源权属单位合作产生的挂账结算｜
｜ ｜等费用。20140517：股东大会通过 ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-04-26 ｜ 255000000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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｜ 资产出让 ｜2014-04-26 ｜ 344800000｜ ｜
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｜ ｜ ｜
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