☆公司报道☆ ◇600162 香江控股 更新日期：2014-08-06◇
【2011-06-09】
香江控股(600162)获2亿元信托借款
香江控股（600162）公告，公司通过西安国际信托有限公司设立“锦绣香江股
权收益权投资集合资金信托计划”，获取不超过人民币2亿元信托借款，该笔借款
利率为每年13.5%，期限为18个月。
【出处】中国证券网【作者】
【2011-04-13】
香江控股(600162)2010年净利1.44亿 同比降逾四成
香江控股（600162）周二晚间发布业绩快报，公司2010年实现净利润1.44亿元
，同比下滑43.65%，每股收益0.1876元。
【出处】全景网【作者】雷震
【2010-10-26】
香江控股(600162)子公司1.6亿成都拿地
10月22日，香江控股(600162)子公司成都香江家园房地产开发有限公司参加了
成都市新都区地块竞拍，并成功竞得该地块土地使用权，土地总价款约为1.6亿元
。
据了解，上述地块面积约为15万平方米，土地用途为商业，土地使用年限为40
年。
【出处】证券时报【作者】建业
【2010-10-21】
香江控股(600162)暂缓非公开发行融资
香江控股（600162）今日公告，因对原资产注入方案和融资方案调整和优化的
时机不成熟，公司董事会决定暂缓对公司非公开发行股票方案进行调整。公司股票
今日复牌。
香江控股10月15日发布停牌公告。因2009年12月16日公司股东大会审议通过的
非公开发行方案中涉及的目标资产的审计、评估报告过期，为快速增强公司房地产
开发主业的竞争力并推动公司融资进度，公司管理层拟对原资产注入方案和融资方
案进行调整和优化。公司股票于当日停牌，并将于5个交易日内发布相关公告后复
牌。
在停牌后次日，证监会网站及各大媒体刊登了"证监会落实国务院房地产调控
政策，规范房地产并购重组"的新闻，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请
。公司认为，调整增发方案的时机不成熟。
【出处】中国证券网【作者】李少林
【2010-10-21】
自忖难闯审核关 香江控股(600162)搁置18亿定增募资
"涉房"重组难闯审批关。继*ST炎黄、*ST远东等公司宣布股东大会通过的增发
购买资产方案相关决议已过有效期后，10月15日起停牌的香江控股今日也宣布定向
增发暂时搁置。这三家公司的重组均涉及房地产资产。
据了解，香江控股2009年12月16日临时股东大会审议通过的非公开发行方案中
涉及的目标资产的审计、评估报告已经过期，并且《关于2009年度非公开发行股票
的股东大会决议》也即将失效，公司管理层拟对原资产注入方案和融资方案进行调
整和优化。
去年9月公司披露的增发预案显示，香江控股拟以不低于6.65元/股，非公开发
行不超过28300万股，募资总额预计不超过18.8亿元，公司大股东南方香江将以其
持有的天津市森岛置业投资有限公司、天津森岛宝地置业投资有限公司和天津森岛
鸿盈置业投资有限公司各98%的股权认购部分股权，其余特定投资者以现金认购，
现金募资金额不超过13.5亿元，募集资金将投向增城翡翠绿洲项目、天津锦绣香江
项目、连云港锦绣香江项目和恩平锦绣香江项目。
但自今年4月房地产新政以来，房地产类企业再融资、借壳等已难以获得证监
会的审核通过。香江控股今日表示，在停牌后，公司对资产注入和融资的调整和优
化方案进行了充分的研究和讨论，以适应公司新的发展。但停牌后次日，证监会网
站及各大媒体刊登了"证监会落实国务院房地产调控政策规范房地产并购重组"的新
闻，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请。公司认真研究了该政策，并向多
方进行了咨询和沟通，认为目前对原资产注入方案和融资方案调整和优化的时机不
成熟。于是，经公司董事会慎重考虑，决定暂缓对公司非公开发行股票方案进行调
整，待时机成熟后，再继续推进前述工作。
香江控股一直对资金十分渴求。除该次增发外，公司去年11月还曾宣布暂缓实
施注资承诺，即暂缓收购沈阳香江好天地房地产公司股权，原因之一便是若收购沈
阳香江需投入巨额资金，公司现有资金根本不足以支付，资金缺口较大；去年12月
，香江控股及全资子公司还曾以支付1.24亿元相关费用的代价获得4.98亿元信托融
资款。
【出处】上海证券报【作者】
【2010-10-15】
香江控股(600162)非公开发行停牌
香江控股(600162)公告，公司目前正在就非公开发行调整事宜进行讨论，并拟
于近期确定具体调整方案，目前相关事项尚存在重大不确定性。为避免公司股票异
常波动，切实维护投资者利益，经公司申请，公司股票于2010年10月15日起停牌不
超过五个交易日。
公司将在公告刊登后5个工作日内按照相关规定，对调整方案进行论证，并召
开董事会审议。若有关初步调整论证未获通过的，公司将于10月22日公告并复牌。
若初步论证获得通过，公司将最迟于10月22日披露相关信息并申请复牌。
【出处】中国证券网【作者】李阳丹
【2010-08-10】
香江控股(600162)全资控股武汉金海马置业
香江控股（600162）公告，公司拟收购瑞通投资有限公司所持有的武汉金海马
置业有限公司30%股权，收购金额为13,416.34万元，股权收购完成后，公司将全资
控股武汉金海马。
公告显示，武汉金海马主要开发和经营"华中建材家居采购中心"项目。武汉金
海马置业有限公司系由深圳市金海马实业有限公司出资7000万元（占注册资本总额
70%）和瑞通公司出资3,000万元（占注册资本总额30%）合作组建。2007年，深圳
市金海马实业有限公司与香江控股签订股权转让协议，将其持有的武汉金海马70%
股权转让给香江控股，并于2007年12月26日办理了工商变更手续。
公司认为，收购该股权有助于武汉金海马的经营稳定性。另外，武汉金海马具
有十分优越的地理和区域位置，所属区域商业经济有广阔的发展前景，公司一直对
武汉金海马今后的发展充满信心。为能全资拥有武汉金海马股权，继续做强做旺商
贸物业，更多获得武汉金海马今后物业升值带来的收益，公司决定行使股东优先购
买权，收购瑞通公司所持武汉金海马30%的股权。股权收购完成后，有利于进一步
做强做旺商贸物业，提高盈利能力。（欧阳波）
【出处】中国证券网【作者】欧阳波
【2010-06-29】
香江控股(600162)计划参与河北香河县土地一级开发项目
香江控股（600162）公告，计划参与河北省廊坊市香河县进行土地一级开发项
目的开发工作，并已与河北省廊坊市香河县制造业基地管委会、河北建设集团中诚
土地整理开发有限公司签订合作协议书。
该项目用地位于河北省廊坊市香河县，第一期土地面积约2000亩，第一期土地
范围内不含村庄及涉及拆迁的土地；第二期土地的范围及面积根据项目进展情况另
行协商确定。
香河管委会、河北建设负责该项目土地一级开发整理的各项工作，香江控股按
照不高于每亩13万元承担土地整理费用。土地整理内容包括但不限于完成土地流转
程序、场地平整、通路、通电、通上下水、通有线电视、通电话及宽带网络等。土
地整理完成具备土地出让条件后由土地部门依法出让。土地出让所得在扣除前期的
各项费用后各方按比例分成，公司并未在公告中披露上述分成比例。
第一期土地开发整理费用共计2.6亿元，2014年7月前分期支付。
【出处】中国证券网【作者】
【2010-05-08】
香江控股(600162)子公司龙城香江以9238.5万元竞得成都一地块
香江控股子公司成都龙城香江房地产开发有限公司参加成都市国土资源局举办
的国有土地使用权挂牌出让活动，以9238.5万元竞得一地块的使用权。该地块位于
新都区新繁镇水利村，土地面积61590.03平方米，为二类住宅用地。
【出处】上海证券报【作者】
【2010-03-15】
香江控股(600162)全资子公司香江房产2.02亿元竞得株洲地块使用权
香江控股（600162）公告称，公司全资子公司株洲锦绣香江房地产开发有限公
司参加株洲市国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动，竞得编号为[2010]
第001号、[2010]第002号地块的使用权，土地价款共计2.02亿元。
两地块均为商住用地，其中住宅用地使用年限为70年，商业用地使用年限为40
年；容积率≤1.8，绿地率≥35%。[2010]第001号土地面积10.89万平方米，土地总
价8279万元。[2010]第002号土地面积15.63万平方米，土地总价1.2亿元。
【出处】中国证券网【作者】
【2010-03-13】
香江控股(600162)全资子公司2亿竞得株洲两幅地
香江控股今日公告称，全资子公司株洲锦绣香江房地产开发有限公司参加株洲
市国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动，以20248万元竞得地块编号为
【2010】第001号、【2010】第002号地块的使用权。其中，第001号地块面积10889
2.39平方米，总价为8279万元；第002号土地面积156252.38平方米，总价为11969
万元。两地块均位于红旗北路东侧，容积率≤1.8，绿地率≥35%，土地用途均为商
祝
【出处】上海证券报【作者】
【2010-02-12】
香江控股(600162)子公司1亿元拿地
本报讯2月9日，香江控股(600162)子公司武汉锦绣香江置业有限公司竞得编号
为PG[2010]001、PG[2010]002地块的使用权，土地总价分别为5683万元、4875万元
，合计约1亿元。上述两块土地的用地面积分别约为10.8万平方米、9.3万平方米，
容积率均为2.5，绿地率均为35%；土地用途均为商住，住宅用地使用年限为70年、
商业用地使用年限为40年。
【出处】证券时报【作者】
【2009-12-04】
资金压力严重凸显 香江控股(600162)出重金借助信托融资
资金压力对于房企来说是无时无刻都在，这点对于香江控股来说更是如此。在
短短一个月内，公司发布的多条公告竟然全部与资金不足有关。或拟增发再融资或
放弃收购房地产项目，可以说，香江控股这家房企正经历着严重的“资金之渴”。
就在日前，香江控股对外披露，公司将借道股权信托曲线融资5亿元。虽然这
笔交易被香江控股认为是增加其利润增长点的举措，但30月周期的这笔融资，香江
控股也为此支付了高达1.25亿元的费用。 对于这笔费用是否偏高，《证券日报》
记者昨日致电香江控股，但该公司负责人并没有给予相关回复。
融资需求急切
为5亿元贷款支付巨额费用
就在刚刚发布定向增发公告后，香港控股的融资触角又伸向了信托领域。据公
司公告披露，公司及全资子公司增城香江决定与中融信托、建行番禺支行签署《股
权收益权转让及回购协议》、《股权质押担保协议》、《保证合同》、《财务顾问
协议》。
根据上述一揽子协议，为确保成都香江地产项目对流动资金的需求，香江控股
和增城香江拟共同注资在成都设立项目公司“成都香江”（双方各占50%股权）。
随后，增城香江将向中融信托转让其持有成都香江50%股权所对应的收益权，中融
信托则成立《2009年中融信托成都香江股权收益权投资资金信托计划》，所募集49
800万元资金作为支付增城香江相关收益权的转让价款，该笔款项供成都香江开发
使用。
为了获得这笔高达近5亿元的信托贷款，香江控股也是付出不校据了解，增城
香江应于股权收益权转让期满30个月回购该股权收益权，成都香江则需在转让期间
支付中融信托及建行番禺支行不超过12450万元的固定收益及财务顾问费。
此外，作为增城香江回购股票收益权回购价款的担保，香江控股及增城香江还
需将各自持有成都香江50%的股权质押给中融信托，此外，香江控股另为增城香江
的全部回购价款及相关费用承担连带责任保证，保证期限为两年。
香江控股内部人士昨日虽然未对这笔贷款费用是否偏高给予答复，但在其相关
公告中则信心满满。公司表示，根据被担保方近两年的经营状况和盈利能力，以及
公司拥有对增城香江及新设立公司的实际控制权，财务风险处于公司可有效控制的
范围之内，而公司对上述融资提供担保可以促进拟设立的成都香江公司的业务发展
，增加公司的利润增长点。
增发、退出
均是资金压力所迫
不惜支付1.25亿元相关费用来获得4.98亿元信托融资款，香江控股对流动资金
的迫切需求由此可见一斑。最近一个月来，香江控股就多次发布有关资金使用及融
资的公告。而不管是放弃酝酿多年收购房企事宜，还是拟增发融资，都证明了香江
控股所承受的资金压力确实不校
11月18日，香江控股曾宣布暂缓实施注资承诺，即暂缓收购沈阳香江好天地房
地产公司股权，其中重要原因便是公司现有资金根本不足以支付收购沈阳香江的巨
额资金，资金缺口较大。若香江控股现在倾其所有收购沈阳香江股权，将严重影响
公司其他项目的开发和销售，进而影响公司正常经营。
据悉，由于存在大股东的承诺，以及沈阳香江明年仍然处于品牌调整期整体效
益难有根本改观的原因, 董事会同意在两年后根据沈阳香江的经营情况再召开董事
会和股东大会讨论收购事宜。
无独有偶，在本次宣布股权信托融资前，香江控股在今年9月还曾推出增发再
融资方案。根据公司日前最新披露的补充版增发方案， 计划以不低于6.65元/股的
发行价格发行不超过28,300万股，扣除发行费用后的募集资金总量不超过18.8亿元
。
控股股东南方香江集团以其持有的天津市森岛置业投资有限公司,天津森岛宝
地置业投资有限公司和天津森岛鸿盈置业投资有限公司(“森岛三公司”)各98%的
股权认购。其他发行对象则以现金方式认购。
森岛三公司的预估值约为5.3亿元,南方香江本次认购股数将不超过7,994.69万
股。
另外,本次非公开发行的现金募集资金净额不超过13.5亿元,拟用于增资翡翠绿
洲项目,天津锦绣香江项目。连云港锦绣香江项目,恩平锦绣香江项目。四项目总投
资额约为23.73亿元，实际募集现金不足总投资额的缺口部分由公司自筹资金解决
。
资料显示, 森岛三公司资产负债率偏高,截至2008年底,其所有者权益为1.09亿
元, 同5.3亿元的预估值相比,溢价率高达386%。
对于外界质疑森岛三公司估值偏高，香江控股回应称,天津三家公司5.3亿元的
资产评估估值并不高,而且偏低。
“所有者权益仅是按当时拿地的原始地价计算的。”香江控股内部人士曾对媒
体表示, 如果仅凭2008年的财务数据进行判断和猜测,显然比较片面,牵强。“房地
产企业开发和利润体现有别于其他行业,其收入,利润等项目的确认需要一定的周期
反映。”该人士称,2008年财务数据显示森岛三公司的利润为负数,这是因为三公司
未将2007年到2008年度的销售收入进行确认。
香江控股还指出,该项目土地成本低,储备量庞大也是该项目增值的又一大亮点
。按2009年该项目周围土地成交均价40万元/亩计算,其土地储备部分资产增值很大
,实际净资产远远超过了账面净资产。
【出处】证券日报【作者】
【2009-12-02】
借道股权信托 香江控股(600162)曲线融资5亿元
香江控股对资金的渴求，在其公布的股权信托融资方案中再一次得到体现。
香江控股今日披露，经董事会审议，公司及全资子公司增城香江决定与中融信
托、建行番禺支行签署《股权收益权转让及回购协议》、《股权质押担保协议》、
《保证合同》、《财务顾问协议》。根据上述协议，为确保成都香江地产项目对流
动资金的需求，香江控股和增城香江拟共同注资在成都设立项目公司"成都香江"（
双方各占50%股权）。随后，增城香江将向中融信托转让其持有成都香江50%股权所
对应的收益权，中融信托则成立《2009年中融信托成都香江股权收益权投资资金信
托计划》，所募集49800万元资金作为支付增城香江相关收益权的转让价款，该笔
款项供成都香江开发使用。不过，增城香江应于股权收益权转让期满30个月回购该
股权收益权，成都香江则需在转让期间支付中融信托及建行番禺支行固定收益及财
务顾问费（总费用不超过12450万元）。
而作为增城香江回购股票收益权回购价款的担保，香江控股及增城香江还需将
各自持有成都香江50%的股权质押给中融信托，此外，香江控股另为增城香江的全
部回购价款及相关费用承担连带责任保证，保证期限为债务履行期限届满之日后两
年。
香江控股表示，根据被担保方近两年的经营状况和盈利能力，以及公司拥有对
增城香江及新设立公司的实际控制权，财务风险处于公司可有效控制的范围之内，
而公司对上述融资提供担保可以促进拟设立的成都香江公司的业务发展，增加公司
的利润增长点。
不惜支付1.24亿元相关费用来获得4.98亿元信托融资款，香江控股对流动资金
的渴求由此可见。就在上月18日，香江控股曾宣布暂缓实施注资承诺，即暂缓收购
沈阳香江好天地房地产公司股权，原因之一便是"若现在收购沈阳香江需投入巨额
资金，公司现有资金根本不足以支付，资金缺口较大"。
值得注意的是，在本次宣布股权信托融资前，香江控股在今年9月还曾推出增
发再融资方案，根据公司昨日最新披露的补充版增发方案，除大股东南方香江以其
持有的森岛三公司的股权认购股份外，香江控股还打算从中募集不超过13.5亿元现
金，以此投资"增城翡翠绿洲项目"等四大项目。
【出处】上海证券报【作者】
【2009-12-01】
香江控股(600162)拟增发募资18.8亿元
香江控股（600162）公告，公司董事会已通过非公开发行股票方案（补充版）
的议案，计划以不低于6.65元/股的发行价格发行不超过28,300万股，扣除发行费
用后的募集资金总量不超过18.8亿元。
其中，控股股东南方香江集团以其持有的天津市森岛置业投资有限公司、天津
森岛宝地置业投资有限公司和天津森岛鸿盈置业投资有限公司（"森岛三公司"）各
98%的股权认购。南方香江不参加询价，但是接受其他投资者竞价确定的价格。
根据北京天健兴业资产评估有限公司出具的评估报告，以2009年9月30日为评
估基准日，森岛三公司净资产的评估价值为54,249.66万元，因此，目标资产对应
的评估值为53,164.67万元。经南方香江和公司协商一致，南方香江本次用以认购
的目标资产作价金额为53,164.67万元，南方香江本次认购股数将不超过7,994.69
万股。
另外，本次非公开发行的现金募集资金净额不超过13.5亿元，拟用于增资翡翠
绿洲项目、天津锦绣香江项目、连云港锦绣香江项目、恩平锦绣香江项目。四项目
总投资额约为23.73亿元。实际募集现金不足总投资额的缺口部分由公司自筹资金
解决。
【出处】中国证券网【作者】
【2009-11-18】
一再失信 香江控股(600162)注资再度"喇叭腔"
香江控股注资承诺似乎注定多有波折。此前，公司曾因未将本应"在重组完成
一年内"注入的资产按期注入而备受责难，而今，公司另一项本应"在重组后两年内
"实施的资产注入，眼看又要泡汤。
香江控股今日公告，暂不收购南方香江集团持有的沈阳香江好天地房地产公司
股权，两年后再据其经营情况召开董事会和股东会讨论审议。资料显示，南方香江
为香江控股大股东。2007年12月24日，南方香江曾承诺将其持有的沈阳香江股权注
入上市公司以解决同业竞争问题。
对于暂停注资的原因，公司解释了两点。首先，沈阳香江自成立以来，租金价
格不高，资产回报率较低。在2005年到2009年9月间，其2008年的资产回报率为3%
（如不合并物业公司的财务报表，回报率为负数），2009年由于品牌调整租金收入
较2008年出现了下滑，预计回报率为2%左右（合并数）。按现在的调整进度预计明
年还是调整期，租赁状况不会出现本质改观。因此，若收购沈阳香江，将给香江控
股的经营业绩带来较大负担。
其次，香江控股亦认为，若现在收购沈阳香江需投入巨额资金，公司现有资金
根本不足以支付，资金缺口较大。若倾其所有收购沈阳香江股权，将严重影响公司
其他项目的开发和销售，进而影响正常经营。
同时，公司独立董事的意见亦披露了有关沈阳香江的财务信息。经查询，沈阳
香江截至2009年9月租金总收入仅1729万元，账面亏损42万元，原因是沈阳香江正
处在调整期，公司预计明年情况不会有实质改观。
此外，经查询亦发现沈阳香江对南方香江有近2.3亿元的欠款未支付利息，如
果按正常支付利息，需要增加近千万的利息支出，这样沈阳香江的实际利润将会进
一步减少。综上所属，公司股东及管理层均认为目前不具备收购沈阳香江的条件。
有趣的是，此前公司曾"上演"过一场颇具戏剧性的"失信注资戏"。2007年中，
拟进行重组的香江控股与香江集团协商解决同业竞争问题。香江集团承诺，在重组
完成一年内将天津森岛三公司各50%股权注入公司；好天地房产也将在重组后两年
内注入公司。然而，至重组完成后一年有余，香江集团仍未向香江控股注入森岛三
公司股权，市场由此对注资承诺落空之事表示不满，并有质疑称公司将盈利企业描
述成亏损大户以逃避注资。最终，在2009年9月18日，香江控股向大股东定向增发2
.83亿股募资18.8亿收购了森岛三公司股权，公司延迟的注资承诺至此"艰难"完成
了初步兑现。
【出处】上海证券报【作者】
【2009-11-18】
香江控股(600162)暂不收购沈阳香江股权
本报讯香江控股（600162）董事会审议通过今年暂不收购大股东南方香江集团
有限公司持有的沈阳香江好天地房地产有限公司股权的议案。由于存在大股东的承
诺，以及沈阳香江明年仍然处于品牌调整期整体效益难有根本改观的原因，董事会
同意在两年后根据沈阳香江的经营情况再召开董事会和股东大会讨论收购事宜。
（郑 昱）
【出处】证券时报【作者】
【2009-09-28】
香江控股(600162):资产注入有望成高成长发动机
9月18日，香江控股公布非公开发行方案：以不低于 6.65元/股发行不超过 2.
83亿股，大股东南方香江以其持有的天津市森岛三公司各 98%的股权认购；募集资
金总额不超过 18.8亿元。
香江控股自从成功借壳上市后，大股东便开始持续不断地资产注入，6年间前
后7次注入资产，累计注入资产总额达 40亿元。厚积而薄发，源源不断的资产注入
为香江控股的基本面和成长性带来了革命性的变化，形成了商贸和住宅开发比翼齐
飞的双主业结构，并逐步成长为地产二线龙头。
天津项目峰回路转
据香江控股的相关负责人向记者介绍，天津森岛三项目原计划去年注入，由于
受金融危机的影响，去年整个房地产行业低迷不振，天津项目又处于创业初期，更
是遇到前所未有的困难，公司一度出现亏损。随着今年房地产市场全面回暖，天津
的锦绣香江项目峰回路转，呈现量价齐升的喜人局面。
香江控股提供的资料显示：从2009年初至今，天津锦绣香江项目销售均价已超
过4500元/平方米，总销售额突破3亿元，各项数据均呈良好的增长态势。目前，天
津森岛三公司在建（可售面积）为66.6万平方米，按天津最近的销售单价5000元左
右计算，销售总额将超过33亿元。根据6月份的资料显示，具备收入确认条件的销
售金额为1.88亿元，实现营业利润1337万元。董事会认为目前是比较好的注入时机
，于是决定实行收购计划。
该负责人解释说，房地产企业开发和利润体现有别于其他行业，其收入、利润
等项目的确认需要一定的周期，而2008年财务数据显示，天津三公司的利润为负数
，是因为三公司未将2007年到2008年度的销售收入进行确认。如果投资者仅凭2008
年的财务报表亏损就判定该项目盈利能力不强显然有失偏颇。
盈利前景普遍看好
国泰君安地产行业首席分析师孙建平非常看好香江控股天津项目的盈利前景，
他表示，锦绣香江项目位于"京津新城"潮白河与青龙湾两河交汇的核心区域，地理
位置优越。地下富含温泉，具有北方不可多得的自然生态环境。天津市的整体规划
正在从市中心区向郊区有序扩张，郊区的开发潜力日益凸显，天津的锦绣香江项目
属于超级大盘，土地成本非常低廉，一次性锁定的土地成本将极大地打开项目的盈
利空间。
孙建平在自己的分析报告中谈到：天津锦绣香江项目总占地面积约2285亩，可
开发建筑面积336万平方米，初步测算地价每平方米均价在350元左右，开发周期预
计为8-10年。按照项目年均施工面积40-50万平方米，竣工面积30万平方米，销售
面积20-30万平方米计算，项目开发周期约8-10年。项目累计可实现收入200亿元，
毛利率水平40.6%，净利率水平16.9%，净利润33.9亿元。假设资产注入进程在2010
年完成，按照2.83亿股的发行上限计算，预测公司2010-2011年净利润将分别为5.9
1亿元和7.48亿元，净利润分别增厚40%和32%。
广发证券的行业分析师表示，香江控股准备注入的天津森岛三项目5.3亿元的
资产评估值尚算客观。香江控股在广州已有多年运作郊区超级大盘的经验，其位于
番禺的锦绣香江在华南地产界已成为炙手可热的金字招牌。目前天津项目面临的最
大挑战就是如何成功地进行品牌输出，卓有成效地进行南北文化的嫁接融合。只要
成功解决"桔生淮南则为桔，桔生淮北则为枳"的水土不服难题，利用天津项目得天
独厚的自然生态环境及丰富的水资源，发挥香江一贯的园林及环境营造优势，倾力
打造北国第一"人居水城"，天津项目有可能成为香江控股高成长的发动机。
【出处】证券时报【作者】
【2009-09-24】
香江控股(600162):天津华运股权闪电换手揭秘
进入初秋，香江控股（600162）却因为一家子公司的股权转让被推到了资本市
场的风口浪尖。
9月5日，香江控股及其控股股东南方香江将所持有的天津市华运商贸物业有限
公司的51%股权全部转让给重庆中科建设（集团）有限公司。蹊跷的是，51%的华运
股权在重庆中科手中尚未捂热，就"梅开二度"，不到一周又易主，红星美凯龙成为
最终接盘者。原来重庆中科不过是华运股权的"二传手"，本报就此做过系列报道。
为了揭开华运股权转让的层层迷雾，记者近日向香江控股有关人员了解了整个事件
的始末。
"香饽饽"变成"烫手山芋"
香江控股相关负责人对记者谈到，公司之所以选择退出华运项目，总体来说有
两方面的原因：一方面是公司目前不太看好该项目的前景；另一方面是公司的主业
方向是房地产开发销售而不是商业物业的经营。
香江控股某高管深有感触地说："计划没有变化快。"华运项目对于香江控股而
言，早年来说，可以说是一块"大肥肉"，是一个"香饽饽"。他介绍，香江控股介入
这个项目的时间非常早，大概在2003年，当时条件非常优惠，可是一直谈到去年1
月28日，天津华运以28.9亿元拍得那块地。尽管政府收储补偿18.8亿，如果将土地
增值税、所得税、配套费等等各种费用加进去，实际地价仍高达22亿以上，分摊下
来每平方米高达4000元，这价格与当初介入时已是天壤之别，几年间土地成本上涨
近10倍。这个项目就慢慢演变成一块"鸡肋"，食之无味，弃之可惜。
"兵马未动，狼烟已起。"今年3月29日, 大连万达集团后发制人，将战火直接
燃烧到华运项目的家门口。万达以10.5亿元在与华运项目一路之隔竞拍一块地，规
划建设大型商贸中心，项目总建筑面积约为41万平方米，拟投资33亿元。该项目土
地成本不过每平方米2600元左右。比较下来，华运公司取得土地的成本比今年万达
在同一地段拿地的成本还高，在土地成本上已不具备竞争优势。
"兵贵神速"，就在劝业香江家居博览中心尚停留在图纸上时，大连万达已先下
手，其项目今年早已破土动工，计划于2010年底竣工开业。咫尺之隔，两家巨型商
场短兵相接，无疑为将来的招商增添了多重变数。在这种情景之下，香江控股坚定
了退意。
据介绍，基于土地成本过高，香江控股对华运项目的营利前景不乐观。公司测
算华运项目的收回投资期限十分漫长，资本回报率比较低。对于香江控股来说，华
运项目已经沦为一块"烫手的山芋"，越快脱手越好。香江控股认为，华运股权的成
功转让，对上市公司绝对是件有益无害的事，因为既回避了华运项目潜在的风险，
又收回了全部投资，还直接拿回了早期投入的2.3亿元现金，可谓全身而退。
"梅开二度"蒙在鼓里
2008年，地产市场的深幅调整给地产界敲了一个警钟，香江控股的高层也意识
到要收缩战线，避免盲目扩张，决定在合适的时机退出华运项目。
据了解，香江控股和合作方津劝业在知道"强扭的瓜不甜"的情况下，双方都在
物色合适的接盘者。但是真正有兴趣又有实力能啃下该项目的公司寥寥无几。从各
种渠道得知消息前来商谈接盘的前后不下50拨，有些表示有兴趣但没有实力，有些
则是凑热闹的，最后都无疾而终。只有一家浙江的企业签订了一份意向性的合同，
可是条款极为苛刻，在霸王条款面前香江控股自然无法接受，最后也是不了了之。
今年8月份，香江控股被告知有一家公司愿意原价接盘，至于是什么性质的公
司则秘而不告。经了解，香江控股和重庆中科的交易是通过津劝业方面居间促成的
，买卖双方签合同前几乎没有碰过面。当时对于香江控股而言，只想尽快收回投资
，至于谁接盘根本无所谓，关键是见到真金白银才股权过户。交易进展出奇的快，
从谈判到盖章，前后只用两天的时间，转让过程可以说顺利。一周后，香江控股看
到津劝业的公告，才知股权已再度易手，这才发现其中的奥妙。
广州一家证券公司的行业研究员对记者表示，在商言商，只要在商业规则下行
事，一切都无可厚非。因为红星美凯龙担心如果香江控股了解内情的话，可能会改
弦更辙，所以只好来个曲线收购。对于重庆中科而言，红星美凯龙原本就是自己的
大客户，在节骨眼上顺水推舟地帮个忙，自己也不吃亏，再自然不过的事。对于津
劝业而言，不管张三李四，谁拿钱来尽快将项目启动，尽快取得收益才是最要紧的
事。对于地方政府来说，既然列为十大工程，如果迟迟不动工，可能失信于民。华
运项目最终走到这个结局，可以说也是皆大欢喜的事。
一位长期关注华运项目并且现场调研过的基金研究员对红星美凯龙接盘发表看
法，他评价："有人辞官归故里，有人漏夜赶科常"不同的经营者考虑问题的角度不
一样。对于华运项目来说，有人看到的是风险，有人看到的可能是机会。究竟谁更
具有前瞻性眼光，目前还说不准，一切让事实说话。
【出处】证券时报【作者】
【2009-09-21】
置入资产溢价386% 香江控股(600162)增发再惹争议
近日，关于香江控股（600162）资产处置的质疑声尚未平息，其最近推出的增
发方案又再惹争议。
上周五，香江控股表示，公司将以不低于6.65元/股的价格，发行数量不超过2
.83亿股。其中，公司控股股东南方香江将以其持有的天津森岛、天津宝地、天津
鸿盈等三家公司认购，其余特定投资者以现金认购。
虽然香江控股表示，将“在北京天健兴业资产评估有限公司完成评估工作，签
订补充协议约定后确定目标资产的交易价格”。但事实上，根据香江控股的增发方
案，标的资产森岛三公司的估价已经初步确定。
增发方案显示，此次香江控股拟增发的2.83亿股股权预计募集资金约18.8亿元
，除大股东南方香江外，其余特定投资者以现金认购，预计现金募集资金额不超过
13.5亿元。按此计算，实物资产募集的资金约为5.3亿元，即森岛三公司的预估值
约5.3亿元。
虽然森岛三公司的总资产合计达到12.16亿元，但是这三家公司的负债率都非
常高。截至2008年12月31日，森岛三公司所有者权益合计1.09亿元。也就是说，此
次香江控股的增发方案，森岛三公司的预估值溢价达386%。
公开资料显示，南方香江集团常务副总裁琚长征曾对媒体表示，锦绣香江项目
成本约为4000元/平方米。但是，由于该项目位居天津市郊区，在此购房者多以投
资为主。在去年，锦绣香江曾一度将4000元/平方米左右的均价降到3000元/平方米
左右，甚至引发了大批业主联合退房事件。
由于南方香江的资产注入早有预期，所以，一位长期关注香江控股的研究员在
今年6月曾对森岛三家公司做过实地调研。他告诉记者，“森岛三公司在天津打造
的锦绣香江项目是一个规划中的超级大盘，南方香江曾表示预计投资100亿元。然
而由于该项目体量大、开发周期比较漫长，开发商承诺的很多配套没有跟上，投资
者渐渐对项目开始担忧。今年5、6月份时，锦绣香江项目还上演过‘退房门’风波
。可以说，锦绣香江项目大饼，一旦运作不好，就极有可能烂尾。所以，对该项目
未来一段时间的盈利前景看得比较谨慎。”
事实上，从香江控股披露的数据来看，森岛三家公司的经营状况也让人担忧。
在2008年，天津森岛实现营业收入0.99万元、净利润-1124.97万元；而天津宝地、
天津鸿盈的营业收入具体数字不详，但净利润分别为-85.96和-1287.32万元。
在此次的重组方案中，香江控股就募投项目未来的盈利作出了美好的描述。但
是，如果查询香江控股近年来的多次重组方案，投资者有理由对其承诺的兑现能力
表示怀疑。
【出处】证券时报【作者】
【2009-09-18】
香江控股(600162)今日出台定向增发方案
本报讯香江控股（600162）今日公布定向增发方案，发行价格不低于6.65元/
股，发行数量不超过2.83亿股，募集资金总额预计不超过18.8亿元。
根据预案，香江控股控股股东南方香江集团有限公司以其持有的天津市森岛置
业投资有限公司、天津森岛宝地置业投资有限公司和天津森岛鸿盈置业投资有限公
司各98%的股权认购，其余不超过9名特定投资者以现金认购，预计现金募集资金额
不超过13.5亿元，将用于增城、天津、连云港和恩平的四个项目。（建 业）
【出处】证券时报【作者】
