☆经营分析☆ ◇600051 宁波联合 更新日期：2025-04-09◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
电力、热力生产和供应业务、房地产业务、批发业务。
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜热电 ｜ 25002.52｜ 6564.27｜ 26.25｜ 57.56｜
｜房地产 ｜ 13534.56｜ 3963.17｜ 29.28｜ 31.16｜
｜其他 ｜ 4900.18｜ 794.07｜ 16.20｜ 11.28｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜电、热及其安装 ｜ 24998.69｜ 6564.27｜ 26.26｜ 57.55｜
｜商品房 ｜ 10976.50｜ 4887.75｜ 44.53｜ 25.27｜
｜水煤浆 ｜ 3467.12｜ 469.62｜ 13.54｜ 7.98｜
｜其他 ｜ 2996.46｜ -777.34｜-25.94｜ 6.90｜
｜住宿和餐饮 ｜ 998.49｜ 177.21｜ 17.75｜ 2.30｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江省内 ｜ 43437.26｜ 11321.52｜ 26.06｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜电力、热力生产和供应业 ｜ 53932.00｜ 13148.00｜ 24.38｜ 30.59｜
｜批发业 ｜ 53594.00｜ 1855.00｜ 3.46｜ 30.40｜
｜房地产业 ｜ 47351.00｜ 11138.00｜ 23.52｜ 26.86｜
｜其他业务 ｜ 21433.89｜ -450.55｜ -2.10｜ 12.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜电、热及其安装 ｜ 53928.48｜ 13148.69｜ 24.38｜ 30.59｜
｜煤炭 ｜ 51335.95｜ 640.69｜ 1.25｜ 29.12｜
｜商品房 ｜ 48109.20｜ 11275.40｜ 23.44｜ 27.29｜
｜水煤浆 ｜ 11172.31｜ 1275.31｜ 11.41｜ 6.34｜
｜其他 ｜ 9885.05｜ -1010.81｜-10.23｜ 5.61｜
｜住宿和餐饮 ｜ 1879.91｜ 361.17｜ 19.21｜ 1.07｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江省内 ｜ 141227.00｜ 29058.00｜ 20.58｜ 80.10｜
｜浙江省外 ｜ 26790.00｜ -1271.00｜ -4.74｜ 15.19｜
｜其他业务 ｜ 8293.94｜ -2095.96｜-25.27｜ 4.70｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品贸易 ｜ 61301.65｜ 1013.79｜ 1.65｜ 59.58｜
｜热电 ｜ 26724.15｜ 4745.65｜ 17.76｜ 25.97｜
｜房地产 ｜ 8769.80｜ 3908.27｜ 44.57｜ 8.52｜
｜其他 ｜ 6091.20｜ 339.88｜ 5.58｜ 5.92｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜煤炭 ｜ 49994.86｜ --｜ -｜ 48.59｜
｜电、热及其安装 ｜ 26724.15｜ 4745.65｜ 17.76｜ 25.97｜
｜纸张 ｜ 10641.81｜ --｜ -｜ 10.34｜
｜商品房 ｜ 5221.19｜ --｜ -｜ 5.07｜
｜水煤浆 ｜ 5148.78｜ --｜ -｜ 5.00｜
｜其他 ｜ 4328.38｜ --｜ -｜ 4.21｜
｜住宿和餐饮 ｜ 827.63｜ --｜ -｜ 0.80｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江省内 ｜ 77598.48｜ --｜ -｜ 75.42｜
｜浙江省外 ｜ 25288.32｜ --｜ -｜ 24.58｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜商品贸易 ｜ 156100.99｜ 4763.41｜ 3.05｜ 58.76｜
｜热电 ｜ 60789.51｜ 9719.88｜ 15.99｜ 22.88｜
｜房地产 ｜ 34275.91｜ 13957.12｜ 40.72｜ 12.90｜
｜其他 ｜ 14487.86｜ 670.79｜ 4.63｜ 5.45｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜煤炭 ｜ 126159.85｜ 2413.85｜ 1.91｜ 47.49｜
｜电、热及其安装 ｜ 60789.51｜ 9719.88｜ 15.99｜ 22.88｜
｜商品房 ｜ 28736.06｜ --｜ -｜ 10.82｜
｜纸张 ｜ 25684.59｜ --｜ -｜ 9.67｜
｜水煤浆 ｜ 12684.21｜ --｜ -｜ 4.77｜
｜其他 ｜ 9997.38｜ --｜ -｜ 3.76｜
｜住宿和餐饮 ｜ 1602.67｜ --｜ -｜ 0.60｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜浙江省内 ｜ 251107.86｜ --｜ -｜ 94.52｜
｜浙江省外 ｜ 14546.42｜ --｜ -｜ 5.48｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司所从事的主要业务为电力、热力生产和供应业务、房地产业务、批
发业务。分别概述如下：
1、电力、热力生产和供应业务
全资子公司热电公司拥有4炉4机的生产规模，总装机容量45MW，供热能力约400T/h
。供电区域覆盖宁波经济技术开发区联合区域，拥有110KV变电所一座及10KV供电
线路62公里；供热范围覆盖宁波经济技术开发区联合区域、青峙化工区等周边区域
，热网管线长72公里，热用户逾100家。其水煤浆分公司主要从事水煤浆的制造、
受托加工及销售业务。
报告期内，区域用户产能较去年同期有所回升，区域用能负荷也随之回暖。持续加
强安全生产管理，依法依规做好污染物排放控制，严格落实环保设施的运维管理，
是本业务持续发展的基矗合理调节生产运行方式，发挥设备效能，坚持“保存量、
拓增量”的经营方针，积极挖掘市场潜能；继续做好电力业务版块建设，培育新的
业务增长点；是本业务持续发展的关键。
2、房地产业务
公司的房地产业务主要包括传统住宅、文化旅游地产和特色商业地产。传统住宅开
发主要在宁波、苍南和龙港等地；文化旅游及特色商业地产开发运营主要为以嵊泗
天悦湾景区为依托的海滨度假村海景公寓、以苍南马站镇雾城渔寮沙滩景区为依托
的半山半岛旅游综合体、梁祝天地休闲广场项目和苍南瑞和家园的商业综合体项目
。
公司作为区域性房地产开发企业，在宁波、苍南、龙港、嵊泗等地具有丰富的开发
经验，形成了独特的竞争优势。公司在宁波曾开发的天一家园、天水家园、天合家
园、逸家园等项目，均具有较好的品牌影响力，但目前受外来大型龙头房地产企业
的市场挤压，包括本公司在内的本土中小型房地产企业的整体市场占有率逐年下降
；公司在苍南县和龙港市开发的怡和城市家园、天和家园、瑞和家园、银和望府、
新天和家园、天和景园、泰和云栖、和欣丽园等“和”系列住宅项目，引领了当地
房地产发展，整体开发规模位居当地房地产企业前列，成为当地的行业标杆；公司
在嵊泗开发的天悦湾景区以及天悦湾滨海度假村A区（包括海景公寓及商业街，下
同），引领了嵊泗的旅游开发和旅游地产开发。
报告期内，房地产市场整体延续调整态势，下行压力依然较大。政策上提出“统筹
研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”总思路,也相继出台了一揽子聚焦
“稳市尝去库存，降低购房门槛”等新政策，营造了较为宽松的购房环境。新房供
需方面，上半年新房销售表现较弱，重点百城新建商品住宅销售面积同比下降约四
成,新房市场整体行情尚未明显改善，政策见效仍需时间；土地市场方面，全国300
城用地供求规模同比降幅均超30%，开发商和购房者信心都显不足,整体市场供需平
稳态势尚需时日。
受行业整体形势制约，公司开发项目的销售受到了持续性影响。公司积极关注房地
产市场动态变化，合理安排建设周期，积极优化营销模式，适时调控销售节奏，努
力降低存量资产。尝试打造文旅地产项目的新运营模式，以文旅运营赋能和提升项
目价值，盘活存量资产。不断巩固并提高公司房地产业务的市场竞争力和盈利能力
。
3、批发业务
公司的批发业务主要是子公司进出口公司的进出口贸易，其经营模式是自营并为中
小企业提供通关、仓储、外汇、物流、信保等外贸综合服务，其进出口商品主要包
括煤炭、化工产品、服装、纺织品、鞋类等，业绩主要来自自营的买卖差价及提供
综合服务的买卖净额或所赚取的服务佣金。
报告期内，受国际需求继续下降、俄乌冲突、欧美对俄制裁等多种因素影响，外贸
企业普遍面临外贸订单下滑等诸多困难。子公司进出口公司继续利用品牌、服务和
政策优势稳定老客户，并给予针对性的经营支持以稳定业务量；积极参加贸易展会
拓展新市场；通过出口信保业务减少收汇风险。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司营业收入43,437万元，较上年同期减少57.8%，主要系子公司进出
口公司进口煤炭销售量减少所致；营业利润2,302万元，较上年减少35.8%，主要系
公司持有的其他上市公司股票市值下降所致；归属上市公司股东的净利润4,489万
元，与上年同期基本持平。
1、电力、热力生产和供应业务
报告期内，全资子公司热电公司完成发电量15,431万度，比上年同期增加7.5%；完
成区内售电量15,894万度，比上年同期增加0.5%；完成售热量72.7万吨，比上年同
期增加11.8%；实现营收28,547万元，比上年同期减少10.7%；净利润4,271万元，
比上年同期增加26.1%。
报告期内，整体经济形势继续保持紧缩状态，区域用户产能在触底后反弹，用热、
用电需求随之回暖。在用热需求回升的推动下，热电公司通过调整主设备运行方式
，发电量得以提升，是报告期各项生产指标优于去年同期的主要原因。报告期内，
售热量增加、煤价下跌的联动影响，是营业收入减少和净利润增长的主要原因。
报告期内，全资子公司热电公司继续做好内部安全生产监管和环保运维管理，加强
区域市场及用户的调研，根据负荷变化做好生产运行的精细动态调整；积极关注区
域潜在市场需求，优化管网的建设规划；统筹做好输煤系统优化等各项年度技改项
目的实施，补短板、强弱项；以规范管理为抓手，实现稳经营和促发展。
2、房地产业务
本报告期，公司房地产业务实现销售收入1.36亿元，比上年同期增长54.7%，增长
的主要原因是子公司龙港和立公司商品房销售收入增加。报告期内施工总建筑面积
20万平方米。具体经营情况如下：
（1）子公司温州银联公司、子公司温州银和公司、子公司温州和晟公司、子公司
龙港和立公司和合营公司温州和欣公司按计划有序推进各项目的工程建设和各项经
营工作。截至本报告期末：子公司温州银联公司天和家园二期签约面积6.51万平方
米（累计可销售面积7.53万平方米）；瑞和家园（含商业）签约面积11.98万平方
米（累计可销售面积13.09万平方米）。子公司温州银和公司泰和云栖签约面积0.5
7万平方米（累计可销售面积4.60万平方米）。子公司温州和晟公司的雾城半山半
岛旅游综合体一、三期商品房签约面积0.46万平方米（累计可销售面积5.07万平方
米）。子公司龙港和立公司天和景园签约面积3.42万平方米（累计可销售面积6.35
万平方米)。合营公司温州和欣公司的和欣丽园项目工程建设进展顺利，主体部分
全部完工，内装及室外配套施工进入尾声，签约面积6.94万平方米（累计可销售面
积14.92万平方米，其中报告期内新增可销售面积2.95万平方米）。
（2）全资子公司梁祝公司继续做好逸家园一、二期住宅及住宅底商的尾房销售工
作。截至本报告期末，一期住宅及住宅底商签约面积6.33万平方米（累计可销售面
积6.41万平方米）；二期住宅及住宅底商签约面积8.90万平方米（累计可销售面积
9.18万平方米）。
（3）全资子公司建设开发公司所持有的位于宁波经济技术开发区联合开发区域的
存量土地，其开发的前期工作仍努力推进之中。此外，该公司存量房产的处置工作
仍继续推进。该公司的全资子公司嵊泗公司继续做好天悦湾滨海度假村A区的商品
房销售及售后服务工作。截至本报告期末，天悦湾滨海度假村A区商品房签约面积3
.49万平方米（累计可销售面积5.03万平方米）。
3、批发业务
报告期内，子公司进出口公司多管齐下、多措并举，努力减少国际贸易环境的不稳
定对本业务的不利影响，本报告期的进出口总额30,826万美元，与上年同期相比增
加1.4%。本报告期的营业收入与上年同期相比减少99.2%,主要系报告期内进口煤炭
业务调整致使结算量减少。
三、风险因素
1、电力、热力生产和供应业务：1）政策风险：国家对热电联产项目的新建及改造
升级，均有严格的限制与要求，这对本业务的产能扩张和发展形成了制约；本业务
的发展同区域产业的规划和发展紧密相关，产业政策的变化或调整，将在影响供应
区域电热需求的同时，联动影响本业务的经营规模和经济效益。为此，公司将实时
关注宏观政策变化，实时跟进区域产业动态，全面做好与化解政策风险相关的各项
工作。2）环保风险：在国家环保政策严格监管的新常态下，公司的环保投入及其
运营维护成本会随之增加，从而影响到本业务的获利能力。公司将继续做好污染物
超低排放等环保设施的日常运行工作，确保污染物达标排放，同时，继续做好碳排
放交易等环保政策的跟踪与应对，积极落实环保基建和节能改造工作。3）电价风
险：随着国家电力体制改革的推进，售电业务日渐放开，供应区域售电市场的价格
竞争日趋激烈，同时，电价的市场化及用户议价能力的提高，均会对公司电力业务
的收入和获利产生不利影响。4）市场风险：经济形势和市场环境的多变，给公司
电、热用户的生产经营带来诸多不确定性，从而引起其电、热需求的波动，进而影
响到本业务的稳定性。公司将密切关注电、热用户的生产动态，及时调整经营策略
，力求营造合作共赢局面，确保存量市场的稳定。在此基础上，挖掘和开发潜在市
场，积极拓展新用户，同时根据区域发展规划完善和优化业务布局。5）技术风险
：目前，全资子公司热电公司的生产设备及输送管网均符合国家环境保护、能效管
理等方面的要求，因此，本业务所面临的主要技术风险是技术替代风险。公司将持
续密切地关注电力、热力生产和供应技术的更新和取代情况，与时俱进地做好本业
务的技术改造与升级工作，确保热电生产和供应技术的先进性。
2、房地产业务：1）政策风险：国家层面的政策调整以及地方层面的措施调整均会
对房地产行业产生较大影响。公司将加强对国家宏观政策及地方性房地产政策的研
究，因势利导，前瞻性地根据政策的变化调整房地产开发节奏和销售策略，加速回
笼资金，最大程度地降低政策变化对公司房地产业务的经营管理和未来发展所造成
的不利影响。2）经营风险：随着房地产市场的不断变化和调整，土地获娶项目开
发、产品销售等方面竞争日益加剧，使得公司保持和提高房地产业务盈利规模面临
挑战，同时，房地产宏观形势的波动，也对购房者的心理预期和交易行为产生强化
效应，对公司把握拿地、开发和推盘时点的能力带来挑战。公司将密切关注国家和
地方的房地产政策变化及其趋势，把握好项目开发节奏，尽力降低经营风险，提高
盈利水平。此外，公司已从单一的传统住宅开发转向住宅、文化旅游地产、特色商
业地产等多业态发展，对公司在房地产策划、开发、销售、招商、运营等方面的要
求不断提高。公司将进一步优化人力资源配置，不断增强房地产项目的投资把控能
力、营销策划能力和营运盈利能力，提高房地产项目的开发水平和获利水平，确保
经营目标的实现。3）财务风险：房地产行业属于资金密集型行业，随着房地产市
场的持续波动，银行信贷政策和贷款规模均会随时收放调整，并对公司房地产业务
的拓展和现有项目的开发带来制约，而文化旅游地产项目和特色商业地产项目又具
有占用资金较多和投资回收期较长的特点，增加了公司房地产开发资金有效供给的
难度。公司将稳步加快项目开发节奏，加速售房资金回笼；努力创新商业地产的盈
利模式，提高资金使用效率；积极探索合作投资等多样开发模式，降低资金周转压
力，同时加强与银行和非银行金融机构合作，积极尝试多元化的融资方式，以满足
现有房地产项目开发建设和房地产业务土地储备的资金需求，努力防范财务风险。
3、批发业务：1）经营风险。国际需求继续下降、俄乌冲突、欧美对俄制裁等不利
因素，加大了公司进出口业务的经营风险；跨境电商、市场采购贸易等外贸新业态
，也使传统外贸发展压力进一步增大。公司将借助外贸综合服务平台的优势，强化
服务，稳健经营谋求新发展。2）汇率风险。人民币汇率波动，将对公司进出口业
务的经营业绩造成较大影响。对此，公司将从经营目标和整体业务布局出发，不断
完善汇率风险管理制度，加强汇率管理专业人才的培养，并选择有利的币种和结算
方式，通过运用衍生金融工具等措施，提升规避汇率风险的能力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、电力、热力生产和供应业务
（1）区域优势。全资子公司热电公司的电力、热力生产和供应业务在宁波经济技
术开发区联合区域具有相对垄断的竞争优势，且拥有多年的区域电网、热网经营管
理经验。报告期内，该公司秉承“保存量、拓增量”的经营方针，认真研判政策动
态，积极推进设备的升级换代，优化产能布局；推进电网、热网技改升级，降低两
网损耗，提升运行经济性。截至本报告期末，区域竞争优势保持稳固。
（2）设备优势。全资子公司热电公司现有的3台130T/h高温高压循环流化床锅炉、
1台75T/h高温高压循环流化床锅炉、2台12MW高温高压背压式汽轮发电机组、1台6M
W高温高压背压式汽轮发电机组和1台15MW高温高压抽凝式汽轮发电机组，均已按照
环保政策要求完成了脱硫、脱硝、低氮燃烧和锅炉烟气超低排放技术改造，其整体
经济效能和环保排放优势明显，电、热供应的保障与灵活调度能力显著提高。报告
期内，继续推进局部设备的升级换代，补短板、强弱项，不断增强本业务核心竞争
力。
2、房地产业务
（1）扎实的内部管理和稳健的经营风格。本报告期，公司继续强化对各房地产项
目在前期定位、设计优化、成本管理、市场营销、施工质量、施工进度等方面的管
控力度。使公司房地产业务的内部管理更为扎实，管控能力不断提高。历年来公司
秉承稳健经营的理念，合理使用资金杠杆，使公司在面对剧烈的行业波动和政策调
控时能保持平稳发展的局面。
（2）优质的项目资源。公司现有储备或开发的房地产项目具有资源或区位优势。
公司嵊泗开发的房地产项目紧邻天悦湾景区2.8公里长的南向天然沙滩，具有一线
海景优势；位于苍南和龙港的房地产项目均坐落于当地城市发展的新区或优质旅游
景区，位于苍南的马站镇雾城半山半岛旅游综合体项目，地处苍南县政府重点打造
的滨海旅游基地，拥有良好的山海景观资源。
（3）优秀的经管团队。公司已从事多年房地产开发经营，积累了较为丰富的房地
产开发和运作经验，拥有一支敬业、精业且较为稳定的专业人员队伍和经验丰富的
经营管理团队。
（4）优良的品牌效应。历年来，公司在宁波、嵊泗及苍南、龙港等地所开发建设
的各个楼盘均以良好的工程和居住品质受到广大业主的认可，打造了公司在开发项
目当地的品牌效应。
3、批发业务
本报告期，进出口公司继续保持浙江省外贸综合服务示范企业的地位。该公司的“
海关出口监管仓”业务运行情况良好。
本报告期，公司的核心竞争力未发生重要变化。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜中佳国际发展有限公司 ｜ 1.00｜ -｜ -｜
｜宁波兆曜进出口有限公司 ｜ 100.00｜ -｜ -｜
｜宁波梁祝文化产业园开发有限｜ 20000.00｜ -178.00｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波梁祝文化园管理有限公司｜ 1039.00｜ -｜ -｜
｜宁波经济技术开发区热电有限｜ 20000.00｜ 4271.00｜ -｜
｜责任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波联合天易通信息技术有限｜ 800.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波联合天易通国际贸易有限｜ 400.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波联合建设开发有限公司 ｜ 20000.00｜ -1467.00｜ -｜
｜宁波联合报关有限公司 ｜ 150.00｜ -｜ -｜
｜宁波联合集团进出口股份有限｜ 2000.00｜ -141.00｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波金通融资租赁有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜宁波青峙化工码头有限公司 ｜ -｜ 4383.61｜ 69857.34｜
｜嵊泗远东长滩旅游开发有限公｜ 6000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜浙江友宁商贸有限公司 ｜ 3000.00｜ -｜ -｜
｜温州和兆酒店控股有限公司 ｜ -｜ -｜ -｜
｜温州和晟文旅投资有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜温州和欣置地有限公司 ｜ -｜ -667.38｜ 143494.79｜
｜温州和茂酒店管理有限公司 ｜ 1000.00｜ -｜ -｜
｜温州银和房地产有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜温州银联投资置业有限公司 ｜ 5000.00｜ -5423.59｜ 231235.02｜
｜益创贸易有限公司 ｜ 1.00｜ -｜ -｜
｜龙港和立房地产有限公司 ｜ 20000.00｜ -｜ -｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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