☆风险因素☆ ◇600007 中国国贸 更新日期：2014-08-06◇
★本栏包括【1.投资评级及研究报告】【2.资本运作】
【投资评级及研究报告】
增 持——海通证券:公司一季度净利润增长20%【2013-05-02】
2013年一季度公司完成营业收入4.97亿元，同比增长6.55％；归属于上市公司所有者
净利润1.07亿元，同比增长19.84%。北京市甲级写字楼租金后期步入稳定增长期。稳
定的租金水平有助于改善业绩的稳定增长。预计公司2013、2014年每股收益分别是0.
42和0.5元。截至4月26日，公司收盘于10.41元，对应2013年PE为24.79倍，2014年PE
为20.82倍。考虑到公司的稳健增长表现，给予公司2013年35倍市盈率，对应目标价
格14.7元，维持“增持”评级。
审慎推荐——中金公司:运营稳定，业绩符合预期【2013-05-01】
公司业绩符合预期，我们维持2013/2014年盈利预测每股0.46及每股0.51元不变。公
司股价对应2013/2014年市盈率分别为22.5、20.5倍，对2013年净资产值有34%的折让
，公司持有北京核心地段稀缺商业地产资源，我们依然维持“审慎推荐”评级。
审慎推荐——中金公司:3期稳定运营，业绩终创新高【2013-03-25】
我们小幅调整2013年盈利预测至每股0.46元，并引入2014年盈利预测每股0.51元。公
司股价对应2013/14年市盈率分别为25.2、22.9倍，对2013年净资产值有26%的折让，
公司持有北京核心地段稀缺商业地产资源，我们依然维持“审慎推荐”评级。
增 持——海通证券:继续保持稳健表现【2013-03-25】
预计公司2013、2014年每股收益分别是0.42和0.5元。截至3月22日，公司收盘于11.6
5元，对应2013年PE为27.74倍，2014年PE为23.3倍。考虑到公司的稳健增长表现，给
予公司2013年35倍市盈率，对应目标价格14.7元，维持“增持”评级。
审慎推荐——招商证券:租金增幅难持续，发展进入瓶颈期【2013-03-25】
公司针对高端客户，受到全球经济下滑影响较大，发展进入瓶颈期。我们按2013年35
倍动态PE对公司进行估值，目标价14.70元。我们维持公司股票“审慎推荐—A”的投
资评级。
增 持——海通证券:租金水平继续上涨，全年业绩预增50%以上【2012-10-31】
2012前三季度公司完成营业收入14.6亿元，同比增长22.04％；归属于上市公司所有
者净利润2.89亿元，同比增长133.91%。报告期内北京市整体租金水平继续保持增长
，较好的租金水平也保证了公司业绩的进一步实现，公司预计2012年全年归属于母公
司的净利润将比上年同期增长50%以上。预计公司2012、2013年每股收益分别是0.32
和0.44元。截至10月30日，公司收盘于10.32元，对应2012年PE为31.25倍，2012年PE
为23.45倍。受益于北京市整体市场租金水平的持续增长，给予公司2012年35倍市盈
率，对应目标价格11.2元，维持“增持”评级。
审慎推荐——中金公司:中国国贸3季度业绩维持稳定【2012-10-31】
公司3季度业绩符合预期，我们维持2012/2013年盈利预测每股0.39及每股0.48元不变
。公司股价对应2012/13年市盈率分别为26.6、21.5倍，对2013年净资产值有34%的折
让，公司进入三期A标段收获期，资源价值相对较高，但分红回报相对少，我们依然
维持“审慎推荐”评级。
审慎推荐——招商证券:业绩大幅提升，看好后期发展【2012-09-03】
我们对公司估值，目标价10.64元。我们维持公司股票“审慎推荐—A”的投资评级。
增 持——海通证券:“双升”持续，三季度预增50%以上【2012-08-31】
公司2012上半年实现营业收入9.61亿，同比增长28%，归属于母公司的净利润为1.95
亿，同比上升60.75%。报告期内公司各项物业出租情况良好。租金水平以及出租率保
持“双升势头”是公司业绩增长的主要原因。预计公司2012、2013年每股收益分别是
0.32和0.44元。截至8月30日，公司收盘于10.15元，对应2012年PE为31.72倍，2012
年PE为22.58倍。受益于后期北京市写字楼市场继续增长前期和公司业绩稳健增长能
力，给予公司2012年35倍市盈率，对应目标价格11.2元，维持“增持”评级。
审慎推荐——中金公司:写字楼租金高增长【2012-08-31】
公司经营情况好于预期，我们上调2012/2013年盈利预测8.7%和7.9%至每股0.39及每
股0.48元。公司股价对应2012/13年市盈率分别为26.2、21.1倍，对2013年净资产值
有36%的折让，国贸三期开始收获，业绩表现好于预期，我们看好公司较好的资源价
值，维持“审慎推荐”评级。
卖 出——北京高华:租赁收入增长推动业绩高于预期，但估值已计入【2012-08-30】
业绩发布后，我们将2012-14年每股盈利上调了37%/33%/35%以计入租金收入的上升以
及一次性收入的贡献。我们的12个月目标价格也相应调整为人民币8.9元（原为8.5元
），仍较2012年底预期净资产价值折让40%。该股当前股价较2012年年底预期净资产
折让32%，对应的2012年预期市盈率为26倍，而A股同业为折让55%和8.3倍的市盈率。
我们认为中国国贸最近股价自峰值的小幅回落（跌幅为10%，而开发商平均为30%）已
经计入了较好的盈利预期。在目前估值水平下，我们倾向于看好低估住宅开发商的股
票上行空间。鉴于该股相对于目标价格存在12%的潜在下行空间，我们维持卖出评级
。风险：租金收入好于预期。
增 持——国泰君安:国贸3B正式启动，估值低估明显【2012-05-15】
由于公司国贸3A的开业，公司的业绩将呈爆发式增长，预计12-13年EPS分别为0.39元
、0.51元，增速分别为101%、32%。公司RNAV16.4元，目前股价折价32%，长期具有非
常稳定可靠的投资价值。维持公司增持评级和15元目标价。
审慎推荐——中金公司:国贸三期开始收获，上调盈利预测【2012-04-27】
公司毛利率情况好于预期，我们上调2012/2013年盈利预测为每股0.34及每股0.42元
。公司股价对应2012/13年市盈率分别为32.1、26.0倍，对2012年净资产值有24%的折
让，我们看好公司国贸三期进入收获期从而推动业绩大幅恢复，维持“审慎推荐”评
级。
审慎推荐——招商证券:物业值得长期看好，国贸三期A逐渐扭亏为盈【2012-03-28】
2012-2014年，我们预计公司主营业务收入分别为18.3亿元、20.1亿元和21.6亿元；E
PS分别为0.28元、0.42元和0.56元。公司的RNAV约20元。我们按2012年35倍动态PE对
公司股票进行估值，即目标价9.8元。我们维持公司股票“审慎推荐—A”的投资评级
。
推 荐——华泰证券:三期运营良好，增长符合预期【2012-03-26】
我们预测公司2012-2014年营业收入分别为19.06亿元、20.61亿元和21.82亿元，归属
母公司净利润分别为3.25、4.44、5.46亿元，对应EPS分别为0.32、0.44和0.54元。
公司出租物业位于北京核心地段，现金流稳定，未来收入增长稳健，大股东持续增持
为公司发展注入信心，我们给予公司“推荐”评级，目标价12元。
增 持——海通证券:三期A运营良好，“双升”趋势继续维持【2012-03-26】
预计公司2012、2013年每股收益分别是0.32和0.45元。截至3月23日，公司收盘于10.
42元，对应2012年PE为32.56倍，2012年PE为23.16倍。受益于后期北京市写字楼市场
继续增长前期和公司业绩稳健增长能力，给予公司2012年35倍市盈率，对应目标价格
11.2元，维持“增持”评级。
审慎推荐——中金公司:结束爬坡期，期待2012【2012-03-26】
我们小幅调整公司2012年盈利预测至每股0.32元，下调幅度5.4%；并引入2013年盈利
预测为每股0.39元。公司股价对应2012/13年市盈率分别为32.7、26.6倍，对2012年
净资产值有28%的折让，我们看好作为北京核心商业物业持有者，公司国贸三期结束
爬坡进入稳定运营将推动业绩持续增长，目前的NAV估值已经具备一定吸引力，维持
“审慎推荐”评级。
推 荐——中投证券:业绩符合预期，处于快速恢复增长通道【2012-03-26】
作为国内租赁物业开发经营龙头，我们看好公司短中长期增长潜力和竞争优势。短期
内正处业绩快速恢复增长通道，长期内受益于一线城市核心地段优质商业物业价值重
估，而且筹备中的国贸3B预留了下一个跨越式增长空间。控股股东持续增持显示对公
司信心。12-14年EPS0.35、0.44、0.49元，RNAV15.4元，目前股价6.8折交易，投资
价值低估。目标价12.3元，RNAV8折，再次推荐。
增 持——国泰君安:业绩谷底，将持续高增长【2012-03-26】
预计12-13年EPS分别为0.30元、0.43元，增速分别为48%、46%。公司RNAV16.4元，目
前股价折价36%，长期具有非常稳定可靠的投资价值。维持公司增持评级和15元目标
价。
卖 出——北京高华:业绩低于预期：市场对盈利复苏的看法过于乐观【2012-03-25】
我们将2012-14年每股盈利预测上调了8%/13%/13%，并将基于净资产价值的12个月目
标价上调2%至人民币8.50元。我们维持对该股的卖出评级，因为我们认为在2012年，
普通住宅开发商的风险回报状况将好于防御性较强的商业地产开发商，此外该股的估
值也偏高。其当前股价较2012年底净资产价值折让25%，对应的2012年预期市盈率为3
7倍，而A股同业为折让49%，对应的2012年预期市盈率为9.4倍。
推 荐——平安证券:业绩迎来拐点【2012-01-04】
我们预测，公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.18、0.25、0.33元，最新收盘价
对应的PE分别为48.6、35.6、27.3倍；根据测算，公司2011年底的每股RNAV值为13.1
元，股价相对于NAV折让32%。尽管相对估值水平偏高，但是作为一家A股稀缺的持有
型商业地产公司，在未来整个住宅行业面临调整的风险时，国贸是相对安全的品种，
具有相对收益的机会，给予其“推荐”的评级。
推 荐——华泰证券:两驾马车拉动收入增长【2011-11-22】
我们预测公司2011-2013年营业收入分别为16.93亿元、19.19亿元和21亿元，归属母
公司净利润分别为2.03、3.48、4.66亿元，对应EPS分别为0.20、0.34和0.46元。公
司目前股价较其NAV折价约35%。公司出租物业位于北京核心地段，现金流稳定，未来
收入增长稳健，大股东持续增持为公司发展注入信心，我们给予公司“推荐”评级。
中 性——中金公司:静待单季度业绩恢复【2011-10-31】
我们下调公司2011年盈利预测至每股0.21元，2012年盈利预测下调至每股0.34元。公
司股价对应2011/12年市盈率分别为47.3、29.4倍，对2012年净资产值有32%的折让，
对应股息收益率仅为1.03%，公司估值吸引力并不强，维持“中性”评级。
增 持——海通证券:费用确认致使业绩回落，但“双升”趋势继续维持【2011-10-31】
预计公司2011、2012年每股收益分别是0.29和0.40元。截至10月28日，公司收盘于9.
9元，对应2011年PE为34.14倍，2012年PE为24.75倍。受益于后期北京市写字楼市场
的继续增长公司业绩会有进一步表现的空间。给予公司2011年40倍市盈率，对应目标
价格11.6元，维持“增持”评级。
推 荐——东兴证券:营业收入增长好，净利润已起稳【2011-10-29】
我们预测公司2011年至2013年的销售收入分别达17.35亿元、22.36亿元和27.28亿元
，摊薄后每股收益分别为0.24元、0.37元和0.49元，相对应的PE为40.72、26.42和20
.24。我们上调投资评级至“推荐”，给予半年的目标价11.2元。
推 荐——中投证券:3A运营成熟需时日，增长潜力待释放【2011-09-01】
预计11-13年EPS0.22、0.39、0.49元，RNAV17.5元。6个月合理估值14元，RNAV8折，
再次推荐。
持 有——中航证券:内资企业需求成为写字楼市场主流，公司租金增长乏力【2011-08-31】
由于较长时间内公司租金上涨乏力，我们认为公司的经营状况将属于我们之前报告假
设的较差的状况，我们下降公司目标价至8.5元/股，给予公司持有评级。
增 持——海通证券:费用确认导致业绩下滑，下半年有望回复双升通道【2011-08-31】
预计公司2011、2012年每股收益分别是0.29和0.40元。截至8月30日，公司收盘于9.3
3元，对应2011年PE为32.17倍，2012年PE为23.33倍。受益于后期北京市写字楼市场
的继续增长公司业绩会有进一步表现的空间。给予公司2011年40倍市盈率，对应目标
价格11.6元，维持“增持”评级。
持 有——中银国际:主营业务稳定增长，业绩有待改善【2011-08-31】
出于谨慎性考虑，我们将目标价由12.22元下调至11.39元，相当于51倍的2011年市盈
率和25%的NAV折价，维持持有评级。
中 性——天相投顾:上半年业绩增收不增利【2011-08-31】
预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.15元和0.20元，以最新收盘价9.33元计
算，对应的动态市盈率分别为62倍和46倍，估值水平较高，暂维持“中性”评级。
中 性——中金公司:业绩反转还需等待【2011-08-31】
我们下调公司2011年盈利预测至每股0.24元，2012年盈利预测维持每股0.37元。公司
股价对应2011/12年市盈率分别为39.2、25.4倍，对2012年净资产值有36%的折让，对
应股息收益率仅为1.24%，我们认为公司估值吸引力一般，维持“中性”评级。
买 入——中航证券:三季度将是公司业绩拐点【2011-04-27】
我们维持公司2011年营业收入18亿元的预测，预计每股收益将上升至0.38元/股。尽
管公司短期业绩下滑，但公司各项业务未发生重大变化，我们仍维持公司内在价值为
8.5-13元之间的判断，公司目前股价为9.95元，相对公司较好状态下内在价值有23.5
%的折价，给予公司买入评级，如果短期业绩下滑造成公司股价波动，是较好的买入
机会，三季度业绩大幅回升将是公司股价上涨的一个催化剂。
中 性——中金公司:盈亏平衡如期到来【2011-04-27】
我们维持公司2011年盈利预测每股0.27元，12年盈利预测每股0.37元。公司股价对应
2011/12年市盈率分别为38.2、27.7倍，对2011年净资产值有15%的折让，预期股息收
益率仅为1.28%，我们认为公司股息率偏低，估值不具备吸引力，我们依然维持“中
性”评级。
推 荐——中投证券:业绩稳步增长，持续发展力强【2011-04-27】
计11-15年收入复合增长率达17%，净利润复合增长率达40%，2016年毛利率将回复至0
9年以前61.5%左右的水平。维持11-12年EPS0.29元、0.46元，RNAV17.43元，6-12个
月合理目标价14元的目标，维持“推荐”评级。
持 有——中银国际:静待业绩反弹【2011-03-25】
公司2010年主营业务收入同比增长18.9%至10.36亿元，净利润同比下降58.3%到1.21
亿元，每股收益0.12元，计划每10股派现0.9元。随着国贸三期A段写字楼、商场出租
率的逐步提升，预计公司今年业绩将大幅反弹，而公寓、酒店板块将成为未来业绩增
长的亮点。我们将公司2011年每股盈利预测下调到0.25元，维持公司目标价和持有评
级。
强烈推荐——招商证券:业绩回归滞后，投资逻辑不变【2011-03-25】
2010年EPS0.12元低于预期。我们看好北京和国贸CBD商业地产，目前国贸商业租金已
见底回升，我们测算三期A出租率较好（写字楼70%，商铺64%），RNAV18.8-20元，维
持“强烈推荐-A”的评级；但业绩回归滞后，预计2011年EPS0.30元，建议暂时等待
。
推 荐——中投证券:竞争力进一步提升，业绩高增长可期【2011-03-25】
作为租赁物业开发经营龙头，我们看好公司的短中长期增长潜力和竞争优势。由于3A
招租低于预期，调低11-12年EPS由0.35元、0.53元至0.29元、0.46元，RNAV17.43元
，商业地产的估值更重要的是看重估值以及现金回流情况，因此我们维持此前6个月
合理估值14元的目标，RNAV8折，再次“推荐”。
卖 出——北京高华:业绩低于预期：紧张的财务状况将继续使盈利能力受压；维持卖出评级【2011-03-24】
主要由于出租率低于预期和杠杆率较高，我们维持对该股的卖出评级，并将基于净资
产价值的12个月目标价格从人民币10.01元下调5%至人民币9.54元。因此，我们还将2
011-2013年每股盈利预测下调3%，当前较万得市场预测低49-59%。我们认为市场仍高
估了中国国贸偏低的资产盈利能力。该股当前较2011年预期净资产价值折让23%，201
1年预期市盈率为51倍，而A股同业平均折让为45%，市盈率为12倍。主要的上行风险
：租赁改善好于预期。
增 持——海通证券:新开业造成的费用影响正在过去【2011-03-24】
报告期内，公司业绩下滑的主要原因是三期A投入运营后产生大量营运费用。目前公
司的可租办公楼面积为23.1万平方米，可租商场面积为5万平方米。三期A开业后同时
新增1.8万平方米优质酒店经营面积。预计公司2011、2012年每股收益分别是0.35和0
.47元。截至3月23日，公司收盘于10.53元，对应2011年PE为30.08倍，2012年为22.4
倍。给予公司2011年35倍安全市盈率，目标价为12.25元。维持对公司的“增持”评
级。
中 性——中金公司:盈利恢复仍需等待【2011-03-24】
往前看，随着三期写字楼、商场收入全年并表，我们预测公司2011年收入将大幅增长
17.4亿元，同时引入2012年收入预测为19.9亿元。盈利预测方面，我们下调公司2011
年盈利预测至每股0.27元，并引入12年盈利预测每股0.37元，主要考虑三期运营初期
的高成本以及财务费用无法资本化影响。公司股价对应2011/12年市盈率分别为39.0
、28.3倍，对2011年净资产值有14%的折让，预期股息收益率仅为1.25%，公司股息率
偏低，估值并不便宜，且近年业绩处于低谷，我们依然维持“中性”评级。
中 性——天相投顾:国贸3A开业费用增加拖累全年业绩【2011-03-24】
预计公司2011-2012年可分别实现每股收益0.27元和0.50元，以昨日收盘价10.53元计
算，对应的动态市盈率分别为39倍和21倍。由于国贸三期开办费用拖累公司业绩，我
们认为投资时点尚未到来，且估值无太大吸引力，维持“中性”评级。
增 持——海通证券:有望受益于租金上涨和海外经济复苏【2011-03-07】
未来随着北京第三产业的稳定发展，公司写字楼租金还有进一步升值的空间。预计公
司2010年、2011年、2012年EPS分别为0.20元、0.35元和0.47元。截至3月4日，公司
股价为10.76元，对应2010和2011年PE分别为53.8倍和30.7倍，维持公司的“增持”
评级。
强烈推荐——招商证券:RNAV折价53%，期待估值修复【2011-01-24】
CBD商业地产租金持续上升，业主让利降低，2011年毛利率将有明显提升；公司当前
股价相对RNAV折价53%，按当前股价测算的分红收益率有望达到3.1%，股价显著低估
。预计2011年EPS0.58元，25倍PE对应目标价14.5元，维持“强烈推荐-A”投资评级
。
推 荐——中投证券:低估的国贸，成长的诱惑【2010-12-30】
国贸3A开业带来收入爆发性增长，利润增长潜力也将逐步释放，特别是在2015年固定
资产计提折旧完毕以后，预计2016年毛利率将由64%提升至75%；尚未开工的国贸3B也
为公司留下了进一步的成长空间。公司价值严重被低估，投资价值凸显，基于对区域
环境和国贸自身优势的考虑，我们认为物业估值有望进一步提升。综合考虑P/E和RNA
V，给予公司6个月14元的目标价，对应11年40倍P/E，RNAV8折交易，给予“推荐”评
级。
增 持——海通证券:继续享受宏观市场和区域发展的双重优势【2010-11-22】
目前公司可租赁面积在56万平左右，按照2010年半年报每平米每月354元、4%的资本
化率计算，公司合理市值在136.41亿，较当前股票市价折价7%以上。公司国贸3期已
经开业，预计2010、2011和2012年每股收益在0.19元、0.35元和0.47元。按11月21日
12.69元收盘价计算，对应2010年和2011年PE分别是66.78倍和36.25倍。相比以销售
为主的高周转公司，中国国贸在业绩上弹性较小，但具备稳定和可持续增长的特点；
在股价走势上具有防御特征。短期来看，公司估值尚不具备优势，但看好公司物业在
调控中的长期价值，因此首次给予公司“增持”评级。
强烈推荐——招商证券:预期中的业绩低点，不改长期投资价值【2010-11-03】
预计2010-2012年EPS分别为0.15元、0.58元和0.79元。按2011年25倍PE估值，目标价
14.5元。参考周边可比项目价格来算。公司RNAV20元。按现金流折现模型，7%的资本
化率对应的每股价值是20元。我们认为这一估值水平显然是偏低的。维持“强烈推荐
-A”的投资评级。
买 入——中航证券:三期开业导致短期业绩下滑，不影响内在价值【2010-10-29】
随着公司三期物业2011年开始贡献收益，我们预计公司2011年营业收入将上升至15亿
元，每股收益将上升至0.38元/股。尽管公司短期业绩下滑，但公司各项业务未发生
重大变化，我们仍维持公司内在价值为8.5-13元之间的判断，公司目前股价为11.69
元，与公司内在价值基本一致，给予公司持有评级，如果短期业绩下滑造成公司股价
波动，是较好的买入机会。
中 性——中金公司:利息费用无法资本化，业绩大幅下滑【2010-10-29】
我们暂维持2010/11年盈利预测为每股0.17元及每股0.37元。目前公司股价分别对应2
010/11年市盈率70.1倍和31.2倍，较2011年NAV折价4%，对应分红收益率约0.7%，公
司估值并不便宜，盈利反转仍需等待，我们依然维持“中性”投资评级。
中 性——申银万国:业绩底部已现，三期收益将逐步体现至明年【2010-10-29】
我们预测公司2010年、2011年、2012年的每股基本收益为0.20、0.35、0.46元，对应
P/E58.6、33.4、25倍，运用重估价值法我们得出公司的重估价值为117.8亿，合每股
11.70元，对应P/RNAV0.99倍，估值优势暂明显，维持“中性”评级。
卖 出——北京高华:市场过度高估了其低回报的资产价值【2010-08-31】
我们认为该股近期的强劲走势主要是受投资者关注最近国贸三期开业和毗邻的中服地
块拍卖等因素的推动，难以获得公司基本面的支撑，我们估计公司未来三年年平均净
资产回报率仅为3.4%。我们维持2010-12年每股盈利预测和12个月目标价格人民币8.1
0元（较2010年预期净资产价值折让30%）不变。该股较2010年预期净资产价值存在5%
的溢价，且2011年预期市盈率为72倍，而A股同业折让38%，市盈率为13倍。我们维持
对该股的卖出评级。
强烈推荐——招商证券:三期A已开业，进入业绩拐点【2010-08-31】
预计2010-2012年EPS分别为0.15元、0.58元和0.79元。按明年25倍PE估值，目标价14
.5元。维持“强烈推荐-A”的投资评级。
增 持——国泰君安:价值空间打开：国贸3A开业，中服地块出让【2010-08-31】
预计随着3A开业，收入将呈快速增长，预计10-12年EPS分别为0.20元、0.46元、0.65
元，RNAV17.9元。公司无论估值或者长期业绩均被严重低估，不但长期具有非常稳定
可靠的投资价值，而且3A开业和中服地块出让将进一步提升价值空间。同时国贸CBD
的不可替代性，可以更好地熨平行业波动，可以最少受到供应量冲击。维持公司增持
评级和15元目标价。
中 性——中金公司:2010年上半年业绩回顾【2010-08-31】
我们暂维持2010/11年盈利预测为每股0.16元及每股0.36元。目前公司股价分别对应2
010/11年市盈率76.9倍和34倍，较2011年NAV溢价6%，对应分红收益率约1%，估值方
面并不具备明显吸引力，我们依然维持“中性”投资评级。
强烈推荐——招商证券:当梦想照进现实【2010-07-29】
预计公司2010-2012年EPS分别为0.17元、0.58元和0.79元。参考周边可比项目价格来
算。公司RNAV14.14元。按现金流折现模型，7%的资本化率对应的每股价值是20元。
按明年25倍PE估值，公司的目标价为14.5元。我们认为这一估值水平显然是偏低的。
按这一估值水平，投资者的分红收益率堪比银行存款利率。而且还可享受资产升值收
益。
买 入——海通证券:唯一的跨越式发展期【2010-05-04】
我们假设三期写字楼的出租率为 60%，商场的出租率为 90%，三期整体于 2010 年7
月初开业；其中，免租期为 1 个月。预测公司 2010 年、2011 年业绩分别为 0.36
元、0.60 元；随着三期出租率的稳步提升和开办费的摊销完毕，公司未来两至三年
的业绩，将面临仅此一次的跨越式发展，因此，维持对公司“买入”的投资评级。当
然，在三期成熟之后，公司业绩增速将再度恢复至三期开业之前的水平，即依赖于租
金水平的增长。
中 性——中金公司:一季度业绩符合预期【2010-04-30】
国贸三期工程进度符合我们预期，我们维持 2010/11 年盈利预测为每股 0.16元及每
股0.36 元。 目前公司股价分别对应2010/11年市盈率61.5倍和27.2倍，较 2010 年N
AV 折让11%，隐含的分红收益率在1%左右，估值方面并不具备明显吸引力，而三期年
内开业带来的租金收入增长尚不明显，业绩爆发增长仍须等待，我们依然维持“中性
”投资评级。
中 性——天相投顾:国贸三期开业 将拖累2010年业绩 【2010-04-30】
我们预计公司2010-2011年可分别实现每股收益 0.18 元和 0.36 元，以4 月29日的
收盘价9.75 元计算，对应的动态市盈率分别为54倍和 28倍。由于国贸三期开办费用
将拖累2010年业绩，我们认为投资时点尚未到来，且估值并无吸引力，维持“中性”
评级。
推 荐——兴业证券:新北京璀璨明珠【2010-04-16】
国贸三期 2010 起正式运营，困扰多年的成长性得到解决，拥有阶段性的机会，预计
2010 年起收入增速为 25%、43%、25%,净利率增速为-7.3%、67.7%和 61.2%，考虑
借款资本化结束后年财务费用大幅上升，预计 10-12年 EPS为 0.15元，0.51元和 0.
80元，以 9%的折现率计算 NAV为 14.68元/股，目前股价具有很高的安全边际，评级
推荐。
持 有——中银国际:今年业绩下滑，长期价值品种【2010-03-30】
公司 2009 年主营业务收入同比下降2.9%至8.71 亿元，净利润同比下降18.3%到2.90
亿元，每股收益0.287 元，计划每10 股派现1.4 元。由于毛利率的明显下滑和费用
率的大幅上扬，预计公司今年业绩将出现显著下降，并成为近几年来的谷底。我们将
公司2010-11 年每股盈利预测分别调降56.1%和13.5%，但将目标价由11.73 元调升至
12.22 元，维持对公司的持有评级。
中 性——中金公司:三期进度低于预期，下调盈利预测【2010-03-29】
目前公司股价分别对应 2010/11 年市盈率 71.8 倍和 31.8倍，较2010年 NAV溢价5%
，隐含的分红收益率在 1%左右，估值方面并不具备明显吸引力，而三期年内开业带
来的租金收入增长尚不明显，业绩爆发增长仍须等待，我们依然维持“中性”投资评
级。
卖 出——北京高华:业绩低于预期：10 年盈利预测下调66%；写字楼供应过剩担忧；卖出【2010-03-28】
我们将 2010-2012年的每股盈利预测大幅下调 66%/47%/49%以反映：1) 国贸三期的
推迟开业；2) 国贸三期运营导致管理费用和财务费用大幅增加。我们将该股12个月
目标价格小幅下调至人民币8.45元（原为人民币8.49元），仍较其2010年预期净资产
价值折让30%（基本未变，因为租金价格、空置率和加权平均资本成本的主要假设基
本不变）。该股当前股价较2010年预期净资产价值折让6%，而A股同行企业的平均折
让幅度为32%。维持其卖出评级。
持 有——中银国际:中国国贸09年业绩下滑 18% 【2010-03-17】
中国国贸(600007.SS/人民币 11.87, 持有)公布的业绩快报预计2009年主营业务收入
同比下滑2.9%至 8.71亿元，净利润同比下滑 18.3%至 2.90亿元，合每股收益 0.29
元，略低于我们和市场的一致预期 (分别为 0.315元和 0.303元)。净利润下滑的主
要原因是 2008 年公司录得国贸一期西写字楼与集团的国贸行政楼 (将为国贸三期工
程拆迁)置换带来的 4,219 万元的一次性评估增值，此外国际金融危机和宏观经济下
滑对公司高端商务地产的经营也带来一定的冲击。我们将在下周公司公布年报后更新
我们的盈利预测，维持对公司的持有评级。
【2.资本运作】
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｜ 项目性质 ｜公告日期 ｜ 交易金额(万元) ｜ 是否关联交易 ｜
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｜ 关联交易 ｜2014-04-09 ｜ 4945.7723｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜公司2013年拟与中国国际贸易中心有限公司发生提供劳务,租赁,｜
｜ ｜接受劳务日常关联交易预计金额为5164.2096万元。20140409：2｜
｜ ｜013年度公司与上述关联方发生的实际交易金额为4945.7723万元｜
｜ ｜。 ｜
├──────┼───────┬────────┬───────────┤
｜ 关联交易 ｜2014-04-09 ｜ 5105.46｜ 是 ｜
├──────┼───────┴────────┴───────────┤
｜ ｜公司2014年度拟与关联方中国国际贸易中心有限公司就提供劳务｜
｜ ｜,租赁,接受劳务事项发生日常关联交易，预计交易金额为5105.4｜
｜ ｜600万元. ｜
└──────┴────────────────────────────┘
