☆经营分析☆ ◇000965 天保基建 更新日期：2025-09-17◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
房地产开发、物业出租、物业管理等业务。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 41764.03｜ 749.40｜ 1.79｜ 85.93｜
｜物业出租 ｜ 3017.01｜ 281.68｜ 9.34｜ 6.21｜
｜物业管理 ｜ 3012.63｜ -548.70｜-18.21｜ 6.20｜
｜酒店收入 ｜ 714.36｜ 35.06｜ 4.91｜ 1.47｜
｜医药销售 ｜ 96.44｜ --｜ -｜ 0.20｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 41764.03｜ 749.40｜ 1.79｜ 85.93｜
｜物业出租 ｜ 3017.01｜ 281.68｜ 9.34｜ 6.21｜
｜物业管理 ｜ 3012.63｜ -548.70｜-18.21｜ 6.20｜
｜酒店收入 ｜ 714.36｜ 35.06｜ 4.91｜ 1.47｜
｜医药销售 ｜ 96.44｜ --｜ -｜ 0.20｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津市 ｜ 48604.47｜ 613.88｜ 1.26｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 239263.22｜ 52926.44｜ 22.12｜ 94.54｜
｜物业出租 ｜ 7315.14｜ 2675.54｜ 36.58｜ 2.89｜
｜物业管理 ｜ 5621.82｜ -955.38｜-16.99｜ 2.22｜
｜酒店业 ｜ 877.55｜ -283.86｜-32.35｜ 0.35｜
｜物品销售 ｜ 7.55｜ 7.46｜ 98.86｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 239263.22｜ 52926.44｜ 22.12｜ 94.54｜
｜物业出租 ｜ 7315.14｜ 2675.54｜ 36.58｜ 2.89｜
｜物业管理 ｜ 5621.82｜ -955.38｜-16.99｜ 2.22｜
｜酒店业 ｜ 877.55｜ -283.86｜-32.35｜ 0.35｜
｜物品销售 ｜ 7.55｜ 7.46｜ 98.86｜ 0.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津 ｜ 253085.29｜ 54370.21｜ 21.48｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 46846.52｜ 9343.40｜ 19.94｜ 88.38｜
｜物业出租 ｜ 3369.54｜ 1263.42｜ 37.50｜ 6.36｜
｜物业管理 ｜ 2449.10｜ -464.10｜-18.95｜ 4.62｜
｜酒店收入 ｜ 343.44｜ -153.20｜-44.61｜ 0.65｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 46846.52｜ 9343.40｜ 19.94｜ 88.38｜
｜物业出租 ｜ 3369.54｜ 1263.42｜ 37.50｜ 6.36｜
｜物业管理 ｜ 2449.10｜ -464.10｜-18.95｜ 4.62｜
｜酒店收入 ｜ 343.44｜ -153.20｜-44.61｜ 0.65｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津 ｜ 53008.59｜ 9989.52｜ 18.85｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 294020.69｜ 46722.04｜ 15.89｜ 96.00｜
｜物业出租 ｜ 6669.89｜ 2466.59｜ 36.98｜ 2.18｜
｜物业管理 ｜ 5347.25｜ -428.88｜ -8.02｜ 1.75｜
｜酒店收入 ｜ 244.30｜ -2023.74｜-828.3｜ 0.08｜
｜ ｜ ｜ ｜ 9｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜房地产销售 ｜ 294020.69｜ 46722.04｜ 15.89｜ 96.00｜
｜物业出租 ｜ 6669.89｜ 2466.59｜ 36.98｜ 2.18｜
｜物业管理 ｜ 5347.25｜ -428.88｜ -8.02｜ 1.75｜
｜酒店收入 ｜ 244.30｜ -2023.74｜-828.3｜ 0.08｜
｜ ｜ ｜ ｜ 9｜ ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜天津 ｜ 306282.13｜ 46736.01｜ 15.26｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司所属行业发展情况
2025年上半年，我国国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好
，生产需求稳定增长，高质量发展取得新进展。上半年国内生产总值660,536亿元
，按不变价格计算，同比增长5.3%。
2025年上半年，中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加
大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月，国务院常务
会议对房地产市场作出重要部署，强调构建房地产发展新模式、推进“好房子”建
设，并出台多项措施以推动房地产市场止跌回稳。2025年《政府工作报告》首次将
“稳住楼市”写入总体要求，为市场传递信心，政策目标由去年的“稳妥有序处置
风险隐患”、“健全风险防控长效机制”转为“持续用力推动房地产市场止跌回稳
”。中央办公厅出台提振消费专项行动方案，首次在促消费文件中提出“稳楼市”
持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性
和改善性住房需求潜力。短期政策效应逐步显现，市场实现降幅收窄和局部企稳。
重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温。
土地市场方面，全国上半年300城住宅用地出让金同比增幅超两成，核心城市优质
地块竞争激烈，但成交面积仍下降。三四线城市土拍表现持续较弱，分化现象延续
。上半年天津市土地市场表现平淡。根据克尔瑞数据，天津市上半年涉宅用地成交
共38宗，同比上涨65%，成交总金额225.9亿元，同比上涨139%。成交金额、面积位
居重点一二线城市上游水平。土地成交集中在天津市区、滨海新区。
从国家统计局公布的数据来看，2025年上半年，房地产开发投资完成情况方面，全
国房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%。房屋施工面积63.33亿平方米，同
比下降9.1%。房屋新开工面积3.04亿平方米，下降20.0%。房屋竣工面积2.26亿平
方米，下降14.8%。从商品房销售和待售情况来看，上半年全国新建商品房销售面
积4.59亿平方米，同比下降3.5%。新建商品房销售额4.42万亿元，下降5.5%。截至
6月末，商品房待售面积7.69亿平方米。房地产开发企业到位资金5.02万亿元，同
比下降6.2%。
2025年上半年，天津新房市场成交量同比小幅下降，成交价格相对平稳。在全国重
点一二线城市中，天津市新房成交量、成交金额位居中上游水平。根据克尔瑞数据
，上半年天津市商品住宅成交面积327万平方米，同比下降14%；均价18,349元/平
方米，同比上涨2%。从区域来看，天津市区、环城四区、远郊五区成交量同比下降
2-3成，各区域价格均相对稳定。
（二）报告期内公司从事的主要业务情况
报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基
础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介
服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。
房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在
售主要项目包括“意境元启项目”、“天成燕居项目”、“意境芳华项目”、“天
保九如品筑项目”、“上城观景-天拖二期项目”、“综保区研发中心项目”、“
汇津广场一期、二期商业项目”及“汇盈产业园项目”。上述项目主要位于天津滨
海新区，商业项目多数位于天津自贸区。
公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业
主要包括“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”、“汇盈产业园”、“名居
花园底商”等，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，
物业类型包括公寓、底商、写字楼等。
公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、
自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商
业、汇津广场1号楼等。
在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产
业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基矗
（三）报告期内公司经营情况
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目
为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过
打造天保金海岸、意境兰庭、意境雅居、意境元启、天成燕居、天保九如品筑等多
个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良好的客户口碑，在滨海新
区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在天津市房地产行业A股
上市公司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较小，需进一步挖掘资
源，在持续做优房地产开发主业的同时，积极拓展产业园区开发运营、产业投资等
业务领域，为公司提供新的盈利增长点。
2025年上半年，公司围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略路径，加快房
地产主业突围破局，全面落地实践“未来社区”与“主题园区”双主业发展，多渠
道拓展业绩增长点，公司经营保持稳中有进的积极态势。报告期内，公司实现营业
收入4.86亿元，归属于母公司净利润1.18亿元。报告期末，公司资产负债率57.68%
，继续保持在合理区间。
房地产主业方面，2025年上半年公司实现房地产项目销售合同额18.20亿元，同比
增长68.21%。商品住宅成交金额权益排名全天津市第四位，全口径排名第七位。上
半年意境芳华、天成燕居、意境元启三盘进入滨海新区单盘销售排行榜前五位，公
司品牌力和产品力得到进一步彰显。此外，公司在天保九如品筑、意境芳华、天保
金海岸项目等试点推进“天保-享未来”社区场景化服务，“享未来”服务场景初
步构建。公司打造的标杆项目意境元启项目作为首个尝试全场景落地的社区项目，
融入了全龄友好和产城融合理念，探索构建“10分钟生活圈”服务模式。“天保-
享未来”金海岸社区会客厅业主食堂开放试运营，获得周边业主极大关注，标志着
公司“未来社区”服务体系从理念向实践迈出了重要的一步。
项目开发建设方面，各项目均按工期计划正常推进中。汇津广场二期、综保智汇城
项目（综保区研发中心项目）均按计划于上半年竣工，后续将为公司“主题园区”
招商提供充足资源。意境芳华及天成燕居项目全力冲刺，做好今明两年公司营业收
入压舱的基石保障。
产业园区运营方面，主题园区招商启动良好，产业生态逐步搭建。成功引入中核集
团重点项目——中核安科锐培训中心。同时，园区也在积极对接各领域潜在合作项
目，努力保障招商工作的连续性。
药批业务方面，与同仁堂旗下控股公司签订天然牛黄年度战略供应协议（金额约人
民币4亿元）；与黑龙江省供应链龙头企业就三七采购（300吨/年）达成合作意向
。
发展战略和未来一年经营计划
公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。
即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融
合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产
业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、智慧城市为
主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力和产融服务投资
能力，为公司发展提供强劲动力。
2025年下半年，公司重点工作如下：
一是全力以赴确保年度目标达成。积极把握市场机遇，依托现有品牌基础和项目优
势，深耕空港区域市场，加快存量资源去化速度，努力完成全年收入与利润核心指
标。
二是深化“享未来”社区服务模式探索。完善试点项目服务功能，力争打造“享未
来”全场景服务标杆。探索可持续运营模式，深入研究社区服务的长效运营机制，
探索合理的收费模式与增值服务，努力实现社会效益与经济效益的平衡。
三是加速主题园区运营与招商深化。全力保障已签约的“天保基建—南开大学生命
科学学院联合创新中心人工智能免疫药物平台”及“天津自贸保税高端医疗器械创
新转化平台暨服务站”的落地建设与初期运营，尽快形成服务能力，吸引产业链上
下游企业聚集。完善园区服务体系，深化“五位一体”模式实践，力促重点项目落
地见效。
四是持续优化财务结构与市值管理。巩固融资成本优势，持续优化债务结构，降低
财务负担。加强投资者关系维护，增进投资者理解与认同。结合市场情况和公司实
际，探索实施有助于维护公司市值稳定、反映内在价值的合理举措。
二、核心竞争力分析
随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方
的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津
冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促
进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、
产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域
市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家
A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的
经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充
分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕
滨海新区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分
运用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，以“
做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼
，形成“未来社区+主题园区+智慧城市”的业务生态系统，打造卓越的城市开发运
营商和产业综合服务商。通过实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展
格局及战略布局，持续推进公司高质量发展。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策性风险
由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别是宏观调
控政策的影响。国家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策调整，
都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方
面产生相应的影响。
主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略。加强市场调研
，准确把握房地产市场政策变化趋势和市场动态，深入研究分析市场需求，加强市
场预判的准确性，科学制定营销方案；严格控制成本，深入进行精细化管理，积极
拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力；同时对设计、工程质量、运营、客服
、物业等业务流程进行完善、优化，有效降低各层面的风险。通过提升现场管理水
平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地产板块经营水平，做精做优，确保经
营收益。
2、行业风险
房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的房地产市
场目前仍处于较为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司面临收
益波动的风险。
主要措施：加强扩大“双主业”优势，筑牢发展基矗持续推进房地产专业化条线建
设，全力提升产品营造和经营能力，高水平创建未来社区。加强产服、产融两个平
台建设，整合园区资源，拓展园区的服务内容和服务能级，巩固天保智谷生物医药
集聚优势，持续推动产业园业务做大做强。
3、经营风险
①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展和培育处
于起步阶段，目前业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。
主要措施：在做好房地产主业和产业园区双主业的同时，加强多元产业拓展，培育
发展动能。进一步优化业务布局，坚持多赛道发力，加大在产业园区运营、物业管
理、酒店管理等新业务领域深耕力度，加快布局更多具有影响力的标志性项目，形
成各业务板块相互促进，协调共生的发展战略，以多元化产业全面提升竞争力。立
足服务构建新发展格局，发挥企业产业链优势，深度融入保税区发展战略规划，寻
求更多发展机遇。创新产业链合作，积极与更多优秀企业达成合作，构建起新战略
下的“地产合作生态圈”，充分释放各方优势动能，分享合作红利。
②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的发展
速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。
主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订并实
施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规避
自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。充分发挥资产的使用效益，盘活低
效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。
③资金管理风险：银行和房管的资金监管在一定程度上降低了资金使用效益。
主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销售回款的
同时，一方面充分运用上市公司融资平台，围绕公司战略，着力筹划新资本运作策
略；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性
，提高资金使用效率。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜天津中天航空工业投资有限责｜ 30000.00｜ 1710.53｜ 54105.34｜
｜任公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津嘉创物业服务有限公司 ｜ 525.00｜ -｜ -｜
｜天津天保创源房地产开发有限｜ 251200.00｜ -1996.23｜ 443488.83｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津天保医药科技发展有限公｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津天保德源房地产开发有限｜ 1500.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津天保房地产开发有限公司｜ 130000.00｜ 23480.14｜ 612167.26｜
｜天津天保生物医药产业发展有｜ 20000.00｜ -｜ -｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津天保盛源房地产开发有限｜ 150000.00｜ -29152.51｜ 272722.45｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津天保福源房地产开发有限｜ 120000.00｜ -｜ -｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津市百利建设工程有限公司｜ 15730.00｜ -｜ -｜
｜天津滨海开元房地产开发有限｜ 12000.00｜ 7639.80｜ 525559.98｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津联博基业科技发展有限公｜ -｜ 31.39｜ 220386.38｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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