☆经营分析☆ ◇000679 大连友谊 更新日期：2025-05-23◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
以零售业、酒店业、房地产业为主，其它策略性投资为补充。
【2.主营构成分析】
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜零售业 ｜ 36988.11｜ 5213.08｜ 14.09｜ 99.36｜
｜地产业 ｜ 229.50｜ 216.35｜ 94.27｜ 0.62｜
｜其他 ｜ 7.08｜ --｜ -｜ 0.02｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜一般商品零售 ｜ 26525.66｜ 3600.77｜ 13.57｜ 71.26｜
｜保税商品零售 ｜ 10462.46｜ 1612.31｜ 15.41｜ 28.11｜
｜其他 ｜ 236.58｜ 223.43｜ 94.44｜ 0.64｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜武汉地区 ｜ 14561.49｜ 931.33｜ 6.40｜ 39.12｜
｜大连地区 ｜ 14214.81｜ 3266.44｜ 22.98｜ 38.19｜
｜香港地区 ｜ 8352.79｜ 1156.28｜ 13.84｜ 22.44｜
｜江苏地区 ｜ 95.60｜ 82.45｜ 86.25｜ 0.26｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜零售业 ｜ 7474.64｜ 1724.57｜ 23.07｜ 99.04｜
｜地产业 ｜ 67.92｜ 54.77｜ 80.64｜ 0.90｜
｜其他 ｜ 4.72｜ --｜ -｜ 0.06｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜零售业 ｜ 7474.64｜ 1724.57｜ 23.07｜ 99.04｜
｜地产业 ｜ 67.92｜ 54.77｜ 80.64｜ 0.90｜
｜其他 ｜ 4.72｜ --｜ -｜ 0.06｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜大连地区 ｜ 7526.58｜ 1776.51｜ 23.60｜ 99.73｜
｜苏州地区 ｜ 20.70｜ 7.55｜ 36.48｜ 0.27｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜零售业 ｜ 15553.94｜ 3618.77｜ 23.27｜ 95.23｜
｜地产业 ｜ 753.31｜ 736.17｜ 97.73｜ 4.61｜
｜其他 ｜ 26.40｜ --｜ -｜ 0.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜零售业 ｜ 15553.94｜ 3618.77｜ 23.27｜ 95.23｜
｜地产业 ｜ 753.31｜ 736.17｜ 97.73｜ 4.61｜
｜其他 ｜ 26.40｜ --｜ -｜ 0.16｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜大连地区 ｜ 15628.90｜ 3693.73｜ 23.63｜ 95.69｜
｜江苏地区 ｜ 704.75｜ 687.61｜ 97.57｜ 4.31｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜零售业 ｜ 8125.59｜ 1820.96｜ 22.41｜ 98.56｜
｜地产业 ｜ 112.45｜ 95.32｜ 84.76｜ 1.36｜
｜其他 ｜ 5.95｜ --｜ -｜ 0.07｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜零售业 ｜ 8125.59｜ 1820.96｜ 22.41｜ 98.56｜
｜地产业 ｜ 112.45｜ 95.32｜ 84.76｜ 1.36｜
｜其他 ｜ 5.95｜ --｜ -｜ 0.07｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜大连地区 ｜ 8159.92｜ 1855.30｜ 22.74｜ 98.98｜
｜苏州地区 ｜ 84.07｜ 66.94｜ 79.62｜ 1.02｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-12-31】
一、报告期内公司所处行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
零售相关业的披露要求
根据国家统计局数据显示，2024年，社会消费品零售总额487,895亿元，比上年增
长3.5%。其中，除汽车以外的消费品零售额437,581亿元，增长3.8%。2024年，商
品零售额432,177亿元，比上年增长3.2%；餐饮收入55,718亿元，增长5.3%。按零
售业态分，2024年，限额以上零售业单位中便利店、专业店、超市零售额比上年分
别增长4.7%、4.2%、2.7%；百货店、品牌专卖店零售额分别下降2.4%、0.4%。2024
年，全国网上零售额155,225亿元，比上年增长7.2%。其中，实物商品网上零售额1
30,816亿元，增长6.5%，占社会消费品零售总额的比重为26.8%；在实物商品网上
零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长16.0%、1.5%、6.3%。
2024年，我国零售行业在消费复苏、政策支持和数字化转型的推动下呈现稳步回升
态势，但同时也面临消费信心不足、市场竞争加剧等挑战。年初商务部推动“消费
促进年”系列活动，开始发放消费券，同时中央财政支持家电、汽车等耐用消费品
以旧换新。在多重刺激下，2024年社会消费品零售总额同比增长明显，线上零售占
比持续提升，线下实体零售逐步回暖。数字化转型持续深化，直播电商、即时零售
（如美团闪购、京东到家）成为增长引擎，AI技术（智能选品、个性化推荐）应用
加速。线下业态升级，便利店、会员店（如Costco、山姆）扩张，传统商超转向“
仓储化”“体验式”转型（如永辉超市改造门店）。在消费复苏的同时，也面临一
定挑战，一是消费信心不足；二是经营成本压力增加，租金、人力成本上升，中小
零售商盈利承压；三是同质化竞争加剧，线上线下均面临流量红利见顶，创新模式
稀缺。
2024年，我国跨境电商行业在政策支持、全球电商渗透率提升及供应链优势的推动
下，继续保持快速增长，但同时也面临国际物流成本波动、海外监管趋严等挑战。
2024年政策方面推出对“跨境电商+产业带”扶持，商务部新增30个跨境电商综试
区（全国总数超200个），重点对接长三角、珠三角产业带。同时加强通关便利化
，推广“跨境电商B2B出口单列监管”，试点“保税进口+零售加工”新模式，财政
支持企业建设海外仓，覆盖全球主要消费市常2024年我国跨境电商进出口总额预计
突破2.5万亿元，同比增长约15%-20%，占外贸比重进一步提升至10%左右。出口占
比超70%，主要流向东南亚、中东、拉美等新兴市场，欧美市场增速放缓但基数仍
大。受益于国内消费升级，跨境电商进口（如母婴、美妆）同比增长约10%，海南
自贸港免税政策拉动明显。2024年我国跨境电商在政策红利和模式创新下保持强劲
增长，但企业需应对物流、合规与竞争的多重压力。长期来看，品牌化、本地化、
数字化将成为突围核心。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
根据国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下
降10.6%；其中，住宅投资76040亿元，下降10.5%。2024年，新建商品房销售面积9
7,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销
售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售
面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
2024年，中国房地产业在“房住不炒”总基调下继续深度调整，市场呈现分化复苏
态势，政策端以“稳预期、防风险、促转型”为核心，行业进入高质量发展新阶段
。在销售端，全国商品房销售面积同比大幅下降，但核心一、二线城市部分改善型
项目去化率回升，三四线城市持续承压；在价格端，新房价格同比下跌明显，二手
房挂牌量激增，部分城市“以价换量”现象普遍。一线城市核心地段房价相对坚挺
，远郊及非核心城市跌幅扩大。库存压力依旧较大，广义库存（含未开工土地）去
化周期超30个月，部分三四线城市面临长期过剩。
2024年房地产业在需求端松绑限购，降低购房成本。一线城市放宽远郊区域限购，
二线城市全面取消限购，核心城市“认房不认贷”政策延续，部分城市试点“卖旧
换新”补贴。首套房利率持续下降，二套房利率下限取消，公积金贷款额度提升。
同时为促进房地产业的长效机制，探索发展新模式。保障性住房、城中村改造、平
急两用设施“三大工程”着力推进。2024年房地产行业仍处转型阵痛期，但政策支
持与新模式探索将为长期健康发展奠定基矗
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
零售相关业的披露要求
公司零售业原以线下实体百货店为主，2024年，公司为拓宽零售业务发展渠道，培
育公司新的业绩增长点，开始开展线上新零售业务。具体情况如下：
线下百货业态：公司百货店（即：友谊商城），门店集中于大连地区。为维持公司
传统百货业态的稳定发展，公司2024年度持续推进百货店购物中心化的进程，一方
面顺应消费趋势变化，以消费趋势变化为指导方向，持续进行商品品类及品牌的优
化提升门店的商品力；另一方面，在促消费的背景下，公司百货门店积极参与促消
费的各项活动中，同时开展线上“云秀潮、线下不定期特色活动等方式，进一步加
强与消费者之间的粘性，拓宽了门店销售渠道。尽管公司通过多渠道、多形式的销
售和活动谋求拉升销售，但在百货业整体收入下降的大环境下，公司百货门店销售
亦有所下降。线上新零售业务：2024年6月公司投资设立了全资子公司盈驰新零售
、2024年7月盈驰新零售分别投资成立了盈卓跨境、香港盈馳，同2023年8月公司投
资设立的盈驰进出口组成项目公司矩阵。公司新零售业务经过业务论证，完成团队
组建、系统搭建、资金获娶获取品牌代理、开立店铺、渠道拓展、营销推广等一系
列基础性工作，于2024年9月陆续正式启动平台销售，同时公司持续全方位资源开
拓，并挖掘供应链资源和线上销售渠道，随着代理品牌及线上门店数量的增加，营
销推广的逐渐深入，营收出现明显增长，加之“双十一”、“双十二”等电商年度
最大促销活动，为线上销售传统旺季，进一步提高了公司新零售业务第四季度的营
收规模。截至2024年12月31日，公司共运营线上店铺31个，店铺分布在拼多多、抖
音、快手、淘宝、京东及微信小程序等，涉及销售品类涵盖美妆、粮油、奶粉、保
健品、手机等多个品类，累计实现销售订单数量约76万单。
（一）门店基本情况
（二）门店变动情况
报告期内公司门店未发生变化。
（三）门店店效信息
（四）报告期内线上销售情况
（五）商品采购与存货情况
1.前五名供应商情况
2.存货管理政策
（1）存货的计量
①初始成本计量：存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
②发出存货的计价方法：采用先进先出法。
（2）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价
准备。产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生
产经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确
定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的
产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费
后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可
变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超
出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。期末，按单个存货项目的
成本与可变现净值孰低法计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按
存货类别计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可
变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的
金额计入当期损益。
（3）存货的盘存制度
采用永续盘存制。
（4）低值易耗品的摊销方法
采用“五五摊销法”核算。
3.仓储与物流情况
公司线下百货门店商品主要在公司门店储存，无自营大型物流仓储中心。
公司线上新零售商品存放于公司租赁的专业第三方仓库，与专业的第三方仓库建立
服务关系，租赁库位，并委托入库出库、仓储分拣、物流代发等服务。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中
房地产业的披露要求
公司现有房地产业务主要为控股子公司拟开发的“金石谷”项目。2021年应项目所
在地政府的要求，公司整体消除了该项目的球场特征，并封存了部分建筑，同时公
司也在项目所在地政府的支持下，启动了项目整体转型的调研工作。
发展战略和未来一年经营计划
公司房地产业主要聚焦于大连金石谷项目转型发展，公司持续对外寻找商机，谋求
与其他国内知名企业进行战略合作，达成产业开发，以增强抵御房地产行业风险的
能力，谋求项目的可持续发展。
三、核心竞争力分析
（一）区域品牌认知度及影响力
公司深耕大连地区多年，从零售业所属的友谊商城，到房地产业曾开发过的“壹品
”系列住宅，在区域内获得了较高的认可和影响力。积累了一定量的忠实顾客群体
，在主营业务发展区域具有广泛的品牌认知度和影响力，具有一定的品牌优势，消
费者认可度较高。
（二）选品、运营、招商能力
公司秉承“好品质，在友谊”的经营理念，多年来致力于打造品质更好、价格更优
的商品选品体系，为顾客严选国内外优质商品、满足顾客健康便利的生活需求。公
司具有较强的运营能力，在供应链管理、成本控制上积累了丰富经验，并持续提升
及优化。同时，公司积极拓展与深化和各大品牌的合作，实现了从国际名品到国内
精品的覆盖，能更好满足顾客不同的购物体验需求。
（三）自有物业为主，抗风险能力强
公司现有零售门店位于大连核心商圈，地理位置优越，90%以上为自有物业，具备
显著的成本优势，抗风险能力强。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现营业收入37,224.69万元，同比增加127.90%；归属于上市公司
股东的净利润为亏损7,763.99万元，亏损同比增加108.89%。其中：公司零售业实
现营业收入36,988.11万元，同比增加137.81%，占公司总体营业收入比重为99.36%
；地产业实现收入 229.50万元，同比减少 69.53%。公司本期业绩变动的主要原因
为：（一）公司为拓宽零售业务发展渠道，培育公司新的业绩增长点，公司开展线
上新零售业务，致使营业收入同比增加；（二）公司控股子公司完成土地增值税清
算并分期缴纳土地增值税清算税款因计提分期缴纳土地增值税清算税款形成的滞纳
金导致归属于上市公司股东的净利润同比减少。
五、公司未来发展的展望
（一）行业格局和发展趋势
1.零售业
零售业作为连接生产和消费的核心环节，近年来在技术革新、消费升级和全球化的
推动下经历了深刻变革。2024年，零售业面临消费疲弱和消费分流两大压力，总体
情况不及预期，企业经营普遍存在较大压力。在12月中旬召开的中央经济工作会议
上，把“提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为2025年要抓好的九
项工作之首。这为零售发展带来了重大转机。商务部等多部门也陆续出台多项政策
，将推出更多提振消费专项行动、更多务实有效的政策举措。随着推动中低收入群
体增收减负、消费品以旧换新扩维、零售业创新提升等一系列政策红利陆续释放，
零售业将迎来多年不遇的政策利好。这些政策一方面促进消费回流，同时推动企业
加快调改升级、加强技术更新，更好地服务消费者。2025年，线下零售的开店速度
将进一步放缓，同一业态甚至是业态间的竞争加剧。粗放式、外延式增长已被摒弃
，精细化管理成为企业生存发展和竞争中胜出的关键。在存量市场中，调改升级是
零售业适应消费变化和应对竞争的必由之路。2025年，零售业的数实融合仍然有两
个重点，一是把引入的各类数字化工具变为企业自身的能力，创造价值，二是从前
端触点和场景的数字化到中后台的协同，实现以库存和会员打通为标志的线上线下
一体化。
2.房地产业
房地产业作为国民经济的重要支柱，近年来在政策调控、经济转型和人口结构变化
的背景下，正经历深度调整。当前房地产行业面临着一系列复杂而严峻的挑战。市
场竞争日趋激烈，政策调控不断加强，市场需求结构变化莫测，财务风险逐渐显现
，同时可持续发展的要求也在不断提高。未来，可能会进一步加大对房地产市场的
调控力度，通过完善住房保障体系、推进土地供应和开发政策的实施，以及加强对
房地产行业的环保监管等措施，来促进行业的健康和可持续发展。
（二）公司发展战略和经营计划
1.零售业
在促消费和技术革新、消费升级的大背景下，公司一方面将继续维持线下百货业态
的稳定经营，另一方面将抓住转型新零售的商机，充分利用内生增长的契机，从无
到有，为公司整体转型奠定基矗主要发展计划如下：
（1）线下百货业态：坚持“好品质、在友谊”的经营理念，持续优化商品结构，
适应消费趋势的变革；持续推进百货店购物中心化，满足多样化消费需求；多维度
促销售，通过线上、线下促销及宣传手段，借助促消费的契机，维持百货业的销售
稳定；同时尝试打通线上线下，实现融合发展，充分利用新零售业务资源，为实体
店导入适合的商品和经营模式，实现二者之间的协同发展。
（2）线上新零售业务：深化新零售业务布局，坚持以“零售to C”业务方向，以
盈驰新零售作为新零售主体，丰富业务矩阵；完善商品合作体系，以成本与利润为
导向，紧紧抓装采购商品成本分析、库存商品结构分析、销售商品毛利分析”，充
分规划和调整商品门类，逐步趋向供应链上游商品、高毛利商品的方向，为公司安
全发展、创收增效提供保障；优化业务管理模式，将依据商品进销存的业务链条，
改变和优化管理模式，并强化动态管理，控制商品经营风险；合理优化仓储合作，
仓储既是资金与货物转换的关键环节，也是防控风险的重要节点之一，公司将进一
步优化仓储合作伙伴，做到防控风险、节约成本。
2.房地产业
公司房地产业将主要聚焦于大连金石谷项目的转型发展。公司金石谷项目将继续加
强与相关管理部门的沟通，明确项目发展的产业定位，并谋求对外合作，通过重新
调整产业定位来积极推动项目的转型。
（三）可能面临的风险
1.宏观经济风险
当前宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。但同时国内经
济增长仍面临总需求收缩、信心不足等周期性下行因素，居民收入增长趋势仍有不
确定性，消费者信心存在下行风险，可能对公司实体百货零售业务的经营业绩造成
不利影响。公司将紧跟政府促消费的政策导向，在做好日常销售的同时，优化公司
治理结构，提高效能，从而提升风险抵御能力。
2.市场竞争风险
公司零售门店所处区域内，有多家知名大型零售企业，市场集中度、商品同质化已
持续增加，区域内竞争一直较为激烈，同时线上新零售渠道将进一步加剧现有消费
市场的分流。公司将持续发挥自身优势，抓住品质优势，有效利用多种销售渠道和
互联网工具，以提升自身竞争力。
3.资金风险
公司在新零售业务、房地产开发、自持物业的经营中，因经营周期较长，资金需求
量较大。尤其目前房地产行业的调整仍在进行中，项目资金回款时间延长，公司资
金压力持续增加，存在流动性不足的风险。公司需加强预算管理，合理安排资金的
使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率，同时不断改善资本结构及偿债
能力，保障公司资金链的安全。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜苏州汇银合升地产投资基金合｜ 300.00｜ 0.00｜ 312.09｜
｜伙企业(有限合伙) ｜ ｜ ｜ ｜
｜江苏友谊合升房地产开发有限｜ 8000.00｜ -1491.15｜ 30786.41｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉盈驰新零售有限公司 ｜ 500.00｜ -｜ -｜
｜大连盈驰进出口有限公司 ｜ 500.00｜ 18.05｜ 540.78｜
｜大连发兴房地产开发有限公司｜ 1000.00｜ 19.88｜ 9274.30｜
｜大连友谊金石谷俱乐部有限公｜ 1000.00｜ -1453.60｜ 24429.60｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜大连友谊合升房地产开发有限｜ 10000.00｜ -69.38｜ 69064.64｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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