☆经营分析☆ ◇000548 湖南投资 更新日期：2025-08-24◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开
发。
【2.主营构成分析】
【2025年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 12415.00｜ 8670.90｜ 69.84｜ 47.27｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 9846.03｜ 1664.70｜ 16.91｜ 37.49｜
｜酒店投资经营 ｜ 2007.33｜ 447.32｜ 22.28｜ 7.64｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 1993.36｜ 668.11｜ 33.52｜ 7.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 12415.00｜ 8670.90｜ 69.84｜ 47.27｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 9846.03｜ 1664.70｜ 16.91｜ 37.49｜
｜酒店投资经营 ｜ 2007.33｜ 447.32｜ 22.28｜ 7.64｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 1993.36｜ 668.11｜ 33.52｜ 7.59｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 26261.72｜ 11451.03｜ 43.60｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 29374.52｜ 5786.97｜ 19.70｜ 46.54｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25389.52｜ 18000.21｜ 70.90｜ 40.22｜
｜酒店投资经营 ｜ 4492.19｜ 1111.27｜ 24.74｜ 7.12｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3862.99｜ 1138.83｜ 29.48｜ 6.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 29374.52｜ 5786.97｜ 19.70｜ 46.54｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25389.52｜ 18000.21｜ 70.90｜ 40.22｜
｜酒店投资经营 ｜ 4492.19｜ 1111.27｜ 24.74｜ 7.12｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3862.99｜ 1138.83｜ 29.48｜ 6.12｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 63119.22｜ 26037.29｜ 41.25｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 29374.52｜ 5786.97｜ 19.70｜ 46.54｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25389.52｜ 18000.21｜ 70.90｜ 40.22｜
｜酒店投资经营 ｜ 4492.19｜ 1111.27｜ 24.74｜ 7.12｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3862.99｜ 1138.83｜ 29.48｜ 6.12｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 21922.67｜ 4455.84｜ 20.33｜ 56.98｜
｜高速公路建设运营 ｜ 12004.23｜ 8747.71｜ 72.87｜ 31.20｜
｜酒店投资经营 ｜ 2384.37｜ 651.43｜ 27.32｜ 6.20｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 2160.75｜ 771.92｜ 35.72｜ 5.62｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 21922.67｜ 4455.84｜ 20.33｜ 56.98｜
｜高速公路建设运营 ｜ 12004.23｜ 8747.71｜ 72.87｜ 31.20｜
｜酒店投资经营 ｜ 2384.37｜ 651.43｜ 27.32｜ 6.20｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 2160.75｜ 771.92｜ 35.72｜ 5.62｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 38472.02｜ 14626.91｜ 38.02｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 90417.56｜ 19291.10｜ 21.34｜ 72.34｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25071.60｜ 16297.43｜ 65.00｜ 20.06｜
｜酒店投资经营 ｜ 5525.22｜ 1937.54｜ 35.07｜ 4.42｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3977.33｜ 1280.38｜ 32.19｜ 3.18｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 90417.56｜ 19291.10｜ 21.34｜ 72.34｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25071.60｜ 16297.43｜ 65.00｜ 20.06｜
｜酒店投资经营 ｜ 5525.22｜ 1937.54｜ 35.07｜ 4.42｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3977.33｜ 1280.38｜ 32.19｜ 3.18｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 124991.71｜ 38806.45｜ 31.05｜ 100.00｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 90417.56｜ 19291.10｜ 21.34｜ 72.34｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25071.60｜ 16297.43｜ 65.00｜ 20.06｜
｜酒店投资经营 ｜ 5525.22｜ 1937.54｜ 35.07｜ 4.42｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3977.33｜ 1280.38｜ 32.19｜ 3.18｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2025-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
1、主要业务
公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城
市综合体投资开发。
2、经营模式
公司各主营业务板块均为自主经营。
3、主营业务情况说明及行业地位
报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。
绕南高速是全盛全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路的主骨架路
网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系
、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发
挥着重要的作用。
资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君
逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相
关业务。
公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸
康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经
营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体
。为扩大“君逸”系酒店品牌影响力，公司2023年成立了湖南君逸财富大酒店有限
公司。目前湖南君逸财富大酒店正按计划推进装修施工，以确保酒店投资经营板块
实现稳定可持续发展。
公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业
地产运作等领域，是公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣
地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了
五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有浏阳财
富新城、广荣福第、广润福园等。
4、公司的竞争优势与劣势
绕南高速凭借其高效、安全、经济、舒适、全天候通行等优势，特别是随着智能监
测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等智能交通系统的广泛应用，有效提
升了管理效率和安全性，成为现代交通的重要组成部分，推动了省会城市长沙的经
济发展。但随着路段车流量已接近饱和，路面养护的压力变大、救援保障服务等能
力需要进一步提高，以进一步提升道路整体通行效率。君逸康年大酒店与君逸山水
大酒店通过深耕“君逸品牌”，拥有一大批固定的消费群体，但仍需持续优化服务
品质并灵活响应市场动态需求，实现入住率的进一步提升。公司旗下物业公司当前
依托内部资源拓展业务，但外部市场业务开拓力度有待加强。公司旗下房地产公司
在项目开发、建设和营销领域积累了丰富经验，未来需在加速现有库存去化的同时
审慎评估市场机遇，稳步推进新项目开发以实现可持续发展。
5、主要业绩驱动因素
（1）高速公路建设运营
2025年上半年，绕南公司不断深挖潜力，努力提高营运效能。自2024年被确定为全
省数字化转型标杆示范单位以来，深度参与湖南省交通运输厅“110”工程，建设
高速预警平台，推动“在线调度”功能升级，提升了监测能力、应急效率、服务水
平；通过强化数据稽核，线下追缴与线上补缴相结合，与交警部门加强联勤联动，
保证“颗粒归仓”；通过严格道路资产管理，强化涉路施工监管，依法依规主张公
司合法权利，维护公司利益；通过管理创新，为高速公路运营的持续稳健发展打下
了坚实基矗
（2）资产管理和物业服务
2025年上半年，广欣发展秉持对内强服务对外拓市场的经营理念，湖南投资大厦新
增了租赁面积并与多家优质企业完成合同续签工作，对外成功续签湖南担保集团的
户内物业服务合同。同时，通过为湖南投资大厦客户提供户内保洁和绿植租摆等增
值服务，增加公司营收。2025年上半年湖南投资大厦平均出租率为88.53%，荣登长
沙市2025年第二季度物业服务企业“红榜”。君逸物业全员全力招商，通过“化整
为零和化零为整”的灵活手段，引进多家机构租户，2025年上半年自持商铺平均出
租率达94.31%，创近3年来新高，稳居溁湾镇商圈前列。
（3）酒店投资经营
2025年上半年，长沙酒店业市场整体竞争激烈，价格战趋势明显，公司旗下的两大
酒店面临严峻的挑战。但两家酒店积极应对，在努力保持服务质量的同时不断拓展
营销手段，君逸康年大酒店4月承接全国跆拳道锦标系列赛（南部赛区）和战马202
5湘江半程马拉松赛第四届长株潭融城半程马拉松赛接待工作。君逸山水大酒店利
用后台数据分析，定制个性化房价与营销计划，通过开展非遗手工活动，提升客户
参与感以及满意度，参加携程展示活动增加酒店亮点。截至2025年6月30日，君逸
山水大酒店在携程网长沙高档酒店排行榜中排名第4，网络评分稳定在4.9分，实现
了半年度年均客房出租率81.5%的成绩。报告期内，浏阳君逸财富大酒店目前正在
有序推进装修工作。
（4）城市综合体投资开发
2025年上半年，房地产市场受宏观经济影响活力不足，长沙市在“房住不炒”基调
下延续宽松周期，继2024年取消限购后，通过降低首付、提高公积金贷款额度及“
购房无理由退定”等政策激活刚需与改善需求，市场呈现企稳迹象。房地产新规推
动“零公摊”概念，允许30%面积赠送，新规产品加速入市，品牌房企仍然主导市
场，但主要依赖价格策略，竞争压力加大。受此影响，公司的在售楼盘尾盘和车位
去化承压，已通过精准营销、渠道合作及产品附加值提升等措施加速去库存。
浏阳财富新城可售面积149,661.20㎡，包含住宅95,510.84㎡（自持66,964.71㎡、
拆迁户28,546.13㎡）、商业54,150.36㎡（自持53,497.85㎡、拆迁户652.51㎡）
；拆迁户29,198.64平方米已办理回迁手续。
发展战略和未来一年经营计划
1、公司发展战略
2025年是“十四五”规划收官之年，也是“十五五”蓄势开局之年。公司工作的总
体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十
大和二十届二中、三中全会及中央、省委、市委经济工作会议精神，在市委、市政
府的坚强领导下，坚持党要管党、全面从严治党，完整准确全面贯彻新发展理念，
服务和融入新发展格局，坚持稳中求进工作总基调，发挥国有控股和上市公司双重
优势，扎实推动高质量发展，实现公司做强做优做大，为长沙高质量发展贡献上市
国企力量。
2、2025年年度经营计划
（1）坚持党对经济工作的全面领导，凝聚高质量发展新合力
把坚持党的领导贯穿生产经营工作各方面全过程，积极履职尽责，落实工作责任，
努力提升专业素养和能力水平，牢固树立实干导向，自觉遵守各项纪律规矩，严格
落实集团党委、董事会相关部署。
（2）务实担当狠抓经营效益，塑造高质量发展新优势
加快推进重点项目落地见效，多措并举推动公司业务发展。一是科技赋能高速通行
，打造“安畅舒美”绕南高速，稳步推进黑石铺大桥维修处治工程，确保通行费收
入颗粒归仓。二是提升“君逸”酒店品牌价值，加大君逸康年、君逸山水酒店营销
力度，全面推进湖南君逸财富大酒店装修工作。三是坚持精准招商、精细服务、打
造特色，做好自持资产租售和物业服务。四是加快存量商品去化，加速资金回笼。
（3）细化举措推动管理优化，汇聚高质量发展新活力
一是切实加强市值管理，积极履行信息披露义务，发布可持续发展报告，做好投资
者关系管理。二是落实各项改革任务，不断优化市场化运营机制，充分激发干部职
工积极性。三是加强内控合规风险管理体系建设，确保企业运营合法合规、风险可
控。
（4）更好统筹发展与安全，护航高质量发展新征程
一是强化安全隐患排查治理，及时防范化解各类风险隐患。二是加强消防、道路交
通、设施设备等重点行业和重点领域安全生产工作，全面提升安全管理水平。三是
增强应急处突能力，统筹做好平安建设、生态环保、人民武装等工作，实现高质量
发展和高水平安全良性互动，切实保障企业长治久安。
二、核心竞争力分析
公司自2006年以来连续19年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优
化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资
经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定
；通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和
水平不断提升；通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳剑
三、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济环境
面临的风险：2025年政府设定的经济增长目标为5%左右，上半年实际GDP同比增长5
.3%，显示经济在政策支持下保持韧性。尽管出口、消费和投资存在波动，但制造
业升级、基建投资和消费复苏成为主要驱动力。外部不确定性依然存在，美国关税
政策、地缘政治冲突和全球经济增长放缓可能拖累投资和消费信心。
应对措施：公司以“稳存量、拓增量”为主线，聚焦服务升级与科技创新，保持各
板块稳定运行同时努力做优做强，未来进一步优化资产结构，探索数字化与绿色转
型，以增强长期竞争力。
2、行业风险
高速公路建设运营——面临的风险：一是2025年下半年，绕南高速面临道路病害增
加及黑石铺大桥维修占道施工等问题，可能影响当期通行费收入；二是绕南高速沿
线物流园区按照城市规划的要求逐步外迁，导致货车流量下降亦将对年度通行费收
入造成较大影响。
应对措施：公司将通过完善智慧高速管理体系，利用数字化手段提升通行效率。加
强养护与救援保障服务，科学推进黑石铺大桥维修工程，优化占道施工安排以降低
对通行费收入的冲击。
资产管理和物业服务——面临的风险：2025年上半年长沙甲级写字楼新增供应量大
幅增加，空置率攀升，湖南投资大厦虽保持88.53%的出租率，但宏观经济波动可能
导致租户缩减办公面积，湖南投资大厦经营压力明显加大。
应对措施：在不断加大招商力度引进新租户的同时，提升湖南投资大厦智慧物业管
理水平，以更优质的服务留住老租户。通过创新户内延伸服务，提供个性化定制服
务，在增强客户黏性的同时增加营收。
酒店投资经营——面临的风险：长沙酒店市场供给过剩，平均入住率、房价及每间
客房收入均下滑，行业陷入低价竞争。尽管旗下君逸山水大酒店通过精准营销，20
25年上半年实现81.5%的入住率，但整体市场波动仍威胁盈利能力。
应对措施：通过强化智能管理系统，优化客房服务与会议接待能力；精确用户画像
，灵活定价机制；整合合作网络，采取降本增效的手段以应对市场过剩竞争。
城市综合体投资开发——面临的风险：2025年以来，长沙楼市通过下调房贷利率、
提高公积金贷款额度等新政降低购房门槛，加之房地产政策总体延续宽松导向，推
动市场止跌回稳。然而，在此背景下，地方性新规的实施对市场产生了显著影响。
特别是关于阳台面积计算、飘窗及设备平台空间优化的最新规定，允许最大赠送面
积比例可达30%，不仅推动了“零公摊”概念的普及，也促使符合新规的产品集中
入市。新规产品的集中推出，显著加剧了市场竞争态势，对公司城市综合体投资开
发板块构成压力，具体体现为尾盘及车位销售的去化速度趋于放缓，存在一定的库
存积压风险。
应对措施：优化营销策略，加强渠道合作，通过灵活定价提升市场竞争力。推动产
品创新与服务升级，增加附加值以吸引购房者。公司也将加快新项目的调研，以取
得新的利润增长点。
四、主营业务分析
1、概述
2025年上半年，公司实现营业收入26,261.72万元，同比下降31.74%；营业总成本2
0,364.85万元，同比下降32.14%；税金及附加1,111.57万元，同比下降28.85%；利
润总额5,173.20万元，同比下降39.38%；归属于上市公司股东的净利润3,596.87万
元，同比下降43.48%；每股收益0.07元，同比下降46.15%；加权平均净资产收益率
1.76%，同比减少1.40个百分点。本期各项指标同比下降的主要原因为：城市综合
体投资开发板块收入下降，成本结转、税金及附加、利润总额同比相应下降。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-12-31
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜湖南君逸山水大酒店有限公司｜ 1000.00｜ -203.94｜ 9341.11｜
｜湖南君逸财富大酒店有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜湖南君逸酒店管理有限公司 ｜ 270.00｜ -｜ -｜
｜湖南广欣物业发展有限公司 ｜ 1000.00｜ 440.30｜ 3564.57｜
｜湖南广荣房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -2743.40｜ 15668.98｜
｜长沙君逸物业管理有限公司 ｜ 300.00｜ -88.63｜ 477.01｜
｜湖南浏阳河城镇建设发展有限｜ 10000.00｜ -2097.02｜ 46335.99｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜长沙中意房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜湖南现代投资置业发展有限公｜ 1200.00｜ 123.71｜ 42147.64｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
免责声明：本信息由本站提供，仅供参考，本站力求
但不保证数据的完全准确，如有错漏请以中国证监会指定上市公司信息披露媒体为
准，本站不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承担任何责任。
用户个人对服务的使用承担风险。本站对此不作任何类型的担保。本站不担保服
务一定能满足用户的要求，也不担保服务不会受中断，对服务的及时性，安全性，出
错发生都不作担保。本站对在本站上得到的任何信息服务或交易进程不作担保。
本站提供的包括本站理财的所有文章，数据，不构成任何的投资建议，用户查看
或依据这些内容所进行的任何行为造成的风险和结果都自行负责，与本站无关。
