☆经营分析☆ ◇000548 湖南投资 更新日期：2025-04-02◇
★本栏包括 【1.主营业务】【2.主营构成分析】【3.经营投资】【4.参股控股企业经营状况】
【1.主营业务】
高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开
发。
【2.主营构成分析】
【2024年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 21922.67｜ 4455.84｜ 20.33｜ 56.98｜
｜高速公路建设运营 ｜ 12004.23｜ 8747.71｜ 72.87｜ 31.20｜
｜酒店投资经营 ｜ 2384.37｜ 651.43｜ 27.32｜ 6.20｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 2160.75｜ 771.92｜ 35.72｜ 5.62｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 21922.67｜ 4455.84｜ 20.33｜ 56.98｜
｜高速公路建设运营 ｜ 12004.23｜ 8747.71｜ 72.87｜ 31.20｜
｜酒店投资经营 ｜ 2384.37｜ 651.43｜ 27.32｜ 6.20｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 2160.75｜ 771.92｜ 35.72｜ 5.62｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 38472.02｜ 14626.91｜ 38.02｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 90417.56｜ 19291.10｜ 21.34｜ 72.34｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25071.60｜ 16297.43｜ 65.00｜ 20.06｜
｜酒店投资经营 ｜ 5525.22｜ 1937.54｜ 35.07｜ 4.42｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3977.33｜ 1280.38｜ 32.19｜ 3.18｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜城市综合体投资开发 ｜ 90417.56｜ 19291.10｜ 21.34｜ 72.34｜
｜高速公路建设运营 ｜ 25071.60｜ 16297.43｜ 65.00｜ 20.06｜
｜酒店投资经营 ｜ 5525.22｜ 1937.54｜ 35.07｜ 4.42｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 3977.33｜ 1280.38｜ 32.19｜ 3.18｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 124991.71｜ 38806.45｜ 31.05｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2023年中期概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 11908.02｜ 8666.44｜ 72.78｜ 55.80｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 4686.65｜ 63.03｜ 1.34｜ 21.96｜
｜酒店投资经营 ｜ 2785.93｜ 1224.78｜ 43.96｜ 13.05｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 1961.04｜ 734.42｜ 37.45｜ 9.19｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 11908.02｜ 8666.44｜ 72.78｜ 55.80｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 4686.65｜ 63.03｜ 1.34｜ 21.96｜
｜酒店投资经营 ｜ 2785.93｜ 1224.78｜ 43.96｜ 13.05｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 1961.04｜ 734.42｜ 37.45｜ 9.19｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 21341.64｜ 10688.67｜ 50.08｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【2022年年度概况】
┌────────────┬─────┬─────┬───┬──────┐
｜项目名称 ｜营业收入( ｜营业利润( ｜毛利率｜占主营业务收｜
｜ ｜万元) ｜万元) ｜(%) ｜入比例(%) ｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 22952.34｜ 13658.12｜ 59.51｜ 55.25｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 11178.75｜ 704.48｜ 6.30｜ 26.91｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 4332.81｜ 1935.31｜ 44.67｜ 10.43｜
｜酒店投资经营 ｜ 3075.89｜ 420.52｜ 13.67｜ 7.40｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜高速公路建设运营 ｜ 22952.34｜ 13658.12｜ 59.51｜ 55.25｜
｜城市综合体投资开发 ｜ 11178.75｜ 704.48｜ 6.30｜ 26.91｜
｜资产管理和物业服务 ｜ 4332.81｜ 1935.31｜ 44.67｜ 10.43｜
｜酒店投资经营 ｜ 3075.89｜ 420.52｜ 13.67｜ 7.40｜
├────────────┼─────┼─────┼───┼──────┤
｜湖南地区 ｜ 41539.78｜ 16718.43｜ 40.25｜ 100.00｜
└────────────┴─────┴─────┴───┴──────┘
【3.经营投资】
【2024-06-30】
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务
公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城
市综合体投资开发。
（二）经营模式
公司各主营业务板块均为自主经营。
（三）主营业务情况说明及行业地位
报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。
长沙市绕城高速（G0401）是全盛全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城
市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着
长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交
通压力等方面发挥着重要的作用。
资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君
逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相
关业务。
公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸
康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经
营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体
。2023年，为做大“君逸”系酒店品牌，新设立湖南君逸财富大酒店有限公司，推
动公司酒店板块稳定可持续发展。
公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业
地产运作等领域，是公司经营收入主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地
产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五
合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的有浏阳财富新城
、广荣福第、广润福园等项目。
（四）公司的竞争优势与劣势
随着城市的不断扩张，绕南高速区域交通分流的作用也越来越明显，同时由于路段
车流量逐渐接近饱和，需提升道路养护、施救等服务保障能力，提高道路通行能力
。君逸康年大酒店、君逸山水大酒店积淀了较好的品牌效应，需不断提高服务质量
，快速适应市场新变化。公司旗下物业公司依托内部资源拓展业务，向外拓展仍需
加强。公司旗下房地产公司积累了较为丰富的项目开发、建设、营销经验，在加快
现有项目商品去化的同时，要把握时机，谨慎决策，稳步推进房地产项目开发建设
。
（五）主要业绩驱动因素
1、高速公路建设运营
2024年上半年，湖南省高速公路通行流量整体略有下降。根据湖南省高速公路路网
运行监测指挥中心与湖南省高速公路交通警察局发布的报告，2024年“五一”假期
全省高速公路出入口总流量2,068.85万辆，与2023年同期相比下降了7.91%；端午
节期间，同比下降3.3%，长沙地区货运量3-5月持续同比减少。此外，由于春节期
间遇到冰灾，湖南高速交通路网受影响较大，受上述原因影响，绕南公司上半年通
行费收入增长压力较大，公司通过实施“警路企”联动工作机制，有效治理超限超
载货车与非法客运车辆，高效推进对账稽核流程，并严格依据法律法规维护路产路
权，从而有效保障了公司经营收入的稳定。
2、资产管理和物业服务
2024年上半年通过积极招商，湖南投资大厦平均出租率达到92.48%，广欣发展获得
湖南省物业管理行业协会授予“优秀物业服务企业”称号；君逸物业探索招商增收
新方法，将大面积待租商铺合理拆分，江岸景苑自持商铺2024年上半年平均出租率
达到88.87%。
3、酒店投资经营
2024年上半年，面对消费降级、民宿业扩张等多重挑战，酒店业普遍遭遇开房率同
比下滑，公司旗下两家酒店出现开房率同比下降的情况，营业收入受到较大影响。
君逸山水大酒店积极应对，通过全方位提升员工服务技能与意识，实施精细化管理
的个性化管家服务策略，精准对接多元客户需求，成功在携程平台维持了4.8分以
上的高口碑评价。而君逸康年大酒店则采取稳健策略，不仅稳固既有租赁与住宿客
源，还深化市场渗透，将营销触角延伸至湖南各地市州，积极开拓新客户群体，并
通过扩大协议客户群来有效缓解零售市场萎缩带来的业绩冲击。
4、城市综合体投资开发
今年上半年，长沙总体楼市销售不及预期。湖南中原研究院数据显示，4月长沙新
房供应量为今年峰值水平，环比涨幅超2倍，成交量在供应放量+新政带动下环比微
涨，但同比去年来看下降40%左右，市场供过于求，去化压力较大。公司坚定落实
“保交楼、稳民生”同时要求积极加强营销，提高转化率，加快资金回笼，为公司
的持续发展奠定基矗截至2024年6月，公司广润福园累计去化率98.6%。广荣福第和
浏阳财富新城累计去化率相应增加。
新增土地储备项目
发展战略和2024年下半年经营计划
发展战略
2024年是中华人民共和国成立75周年，是实现“十四五”规划目标任务的关键一年
。公司工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯
彻党的二十大和二十届三中全会精神，严格遵守中国证监会、深圳证券交易所有关
规定要求，认真落实市委、市政府各项工作部署，坚持稳中求进、以进促稳，进一
步做强做专主业，提升核心竞争力，巩固公司全面向好的发展态势，推动公司高质
量发展，为建设现代化新长沙贡献国有控股上市公司力量。
2024年下半年经营计划
（1）全面加强党的领导。公司将深入学习贯彻党的二十大和二十届三中全会精神
，坚定拥护“两个确立”，坚决做到“两个维护”。一是不断筑牢思想阵地，站稳
政治立场，推动党建与生产经营深度融合；二是扎实巩固拓展主题教育成果，将其
转化为高质量发展新成效；三是持续优化干部队伍结构，建设高素质人才队伍；四
是不断深化清廉国企建设，推动全面从严治党向纵深发展、向基层延伸。
（2）全面提升经营效益。一是进一步理顺公司制度体系及业务工作流程，实现更
高的工作效率、更强的内部控制；二是推动高速公路建设运营板块“三保三大”专
项行动常态化长效化，持续提升道路管养水平，全面提高道路运营效能；三是城市
综合体投资开发板块要加快剩余项目去化，确保资金回笼，提升经济效益；四是酒
店投资经营、资产管理和物业服务板块将根据市场变化和客户需求，创新营销模式
，加大招商力度，增强客户满意度，提升品牌价值和影响力。
（3）全力抓好项目建设。一是深入研究行业政策，紧跟市场需求，谋求新的利润
增长点；二是扎实开展各主营板块经营，稳步拓宽市场领域，增强公司竞争优势和
盈利能力，提高企业的抗风险能力，为公司的可持续发展提供保障。
（4）全面坚持降本增效。一是持续推进节约型公司行动，在节俭中求效能、在保
效能中实现节约；二是增强预算管理的整体性与系统性，优化资源配置、提高资金
使用效率。
（5）全面统筹安全与发展。一是要压实安全生产责任，建立完善高效快捷的安全
防控体系，不断增强风险防范意识；二是全面开展风险隐患排查治理，提高综合应
急处突能力，形成有效防范机制，确保公司长治久安。
二、核心竞争力分析
公司自2006年以来连续18年盈利，资产优质，经营状况良好。近年来，公司通过优
化主业、明晰产业，形成了以高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资
经营、城市综合体投资开发为主导的产业布局，运营质量良好，主业盈利能力稳定
。通过深化治理、规范运作，内部管理不断优化，法人治理结构健全，治理能力和
水平不断提升。通过确立目标、明确举措，发展思路更加清晰，发展步伐更加稳剑
三、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济环境
2024年上半年，中国宏观经济经历了一系列积极的政策调整，致力于激发消费潜力
，改善居民收入预期、提高消费能力、增强消费意愿，经济在政策支持和市场需求
下逐步恢复，根据国家统计局发布数据，一季度中国GDP同比增速达到5.3%，二季
度增长回落至4.7%，目前经济面临有效需求不足等问题。
公司将科学分析形势，践行新发展理念，优化资源配置、强化人才培养、深化企业
文化，提升质量与效率，防控风险，确保目标达成，推动公司的高质量发展。
2、行业风险
高速公路建设运营——
在2024年上半年，公司的通行费收入保持了与去年同期基本持平的稳健态势，但下
半年也存在诸多不利因素，一是随着绕南高速车流量的持续攀升并逐渐趋近于饱和
状态，高峰时段的车辆通行效率提升空间受到明显限制；二是下半年黑石铺大桥将
开展维修施工，将不可避免降低绕南高速整体的通行效率，对通行费收入产生一定
影响。
解决措施：绕南公司要科学计划，合理安排黑石铺大桥维修工程，尽量减少对道路
通行影响；利用科技手段提高和保障通行效率；通过制度建设和机构优化，建立健
全考核评估机制，强化管理体系建设，做到有效激励，不断提高高速公路运营效能
。
资产管理和物业服务——
随着长沙经济的蓬勃发展，吸引了众多企业竞相入驻，2024年长沙甲级写字楼市场
将迎来显著扩容，多个高端项目集中入市，将为市场增添近13.4万平方米的办公空
间，极大地丰富了租户的选择范围，同时也预示着市场竞争的日益激烈。
解决措施：首要是稳固现有租赁基础，确保出租率稳定，并精准筛选并拓展高质量
的潜在客户群，以此提升租赁业务及物业管理的整体收益；同时，积极引进具备深
厚经验的物业管理人才，并致力于内部团队建设，打造一支专业、高效的物业管理
服务队伍；进一步，我们将聚焦于物业板块的全面发展与品质提升，不断升级服务
模式，为客户提供专业化、高品质服务体验。此外，公司还将同步加强住宅项目管
理的全面提质工作，旨在通过综合提升物业服务水平，进一步巩固市场地位，实现
可持续发展。
酒店投资经营——
2024年上半年，湖南省酒店行业整体表现不如去年同期，主要受到消费降级、供给
过剩及市场预期减弱的挑战。商旅需求恢复乏力、休闲度假市场下沉、会议展会凸
显疲态、宴会市场缩水正逐渐成为市场常态。根据湖南酒店协会统计，2024年上半
年湖南省四星/高档酒店的平均营业总收入为605万元，同比下降了14.95%，平均客
房出租率为50.57%，同比下降了4.88%。
解决措施：两家酒店将不断提升“君逸”品牌效应，提高宾客服务质量；持续加强
线上营销，坚定线下目标，全力开拓新客户，激活休眠客户，深挖高端会议团队市
场；加大酒店外包场地招商招租的力度。
城市综合体投资开发——
根据国家统计局发布数据，从全国范围来看，2024年1-6月份，全国房地产开发投
资同比下降10.1%，新建商品房销售面积同比下降19.0%，销售额下降25.0%。6月末
商品房待售面积同比增长15.2%，其中住宅待售面积增长23.5%。房地产开发企业到
位资金同比下降22.6%。6月份，长沙住宅出售平均单价为1.17万元/㎡，环比略有
下降，市内五区商品住宅存量出清周期为20.8个月，较上月增加0.3个月，预计下
半年房地产行业经营压力依然比较大。
解决措施：2024年下半年，公司城市综合体投资开发板块将坚持“稳中求进、以进
促稳”的工作总基调，广润公司根据项目特点，科学制定营销方案，扎实做好广润
福园住宅尾盘去化和车位营销工作；广荣地产及时关注市场动态和客户需求变化，
拓宽客户渠道，增强服务意识，加大回款力度；浏阳河公司打开思路拓宽营销渠道
，持续加大拓客力度，尽全力做好商铺、写字楼招商工作。
【4.参股控股企业经营状况】
【截止日期】2024-06-30
┌─────────────┬───────┬──────┬──────┐
｜企业名称 ｜注册资本(万元)｜净利润(万元)｜总资产(万元)｜
├─────────────┼───────┼──────┼──────┤
｜长沙君逸物业管理有限公司 ｜ 100.00｜ -27.43｜ 567.08｜
｜长沙中意房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -｜ -｜
｜湖南现代投资置业发展有限公｜ 1200.00｜ 114.69｜ 40612.69｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖南浏阳河城镇建设发展有限｜ 10000.00｜ -599.84｜ 49673.14｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜
｜湖南广荣房地产开发有限公司｜ 2000.00｜ -307.39｜ 17451.75｜
｜湖南广欣物业发展有限公司 ｜ 1000.00｜ 207.84｜ 3505.55｜
｜湖南君逸酒店管理有限公司 ｜ 300.00｜ -｜ -｜
｜湖南君逸财富大酒店有限公司｜ 5000.00｜ -｜ -｜
｜湖南君逸山水大酒店有限公司｜ 1000.00｜ 9.84｜ 10038.81｜
└─────────────┴───────┴──────┴──────┘
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