行业还在大面积亏损的泥潭中前行！
刚刚过去的2025年，房企们的成色仍略显不足，房企的亏损规模还在继续扩大。
据艳姐不完全统计，截至2月底，91家A股上市房企中大约有72家发布业绩预告，利润表现大致有几个特征：
其一，房企亏损面还在继续扩大，72家房企中有53家预亏，占比超7成，预亏最多超2400亿，平均每家亏损近50亿；
其二，央国企利润表现明显下行，部分龙头央国企盈利规模大幅缩窄，约20家央国企出现亏损。
不过艳姐也发现，尽管行业艰难，依然有一些房企，特别是民营房企稳健发展，并实现盈利：
19家预计盈利的房企中，民营房企占了6家，除金科因为财务重组实现约350亿的“技术性盈利”外，其他民营房企预盈0.2亿~1.65亿，规模是少了点，但依然能让行业看到希望。
几家盈利民营房企中，艳姐看到一个有意思的企业：
京基智农。
这是一家主业养猪的地产企业，去年归母净利润预盈1.25-1.65亿，跑赢9成上市房企。
今天，艳姐也想跟大家拆解一下，这些盈利房企到底做对了什么、亏损房企又有哪些失误，也欢迎大家在评论区留言，跟艳姐互动。
01
72家房企谁最能赚钱？
2025年，预盈房企19家，其中主业盈利的房企中，保利发展、招商蛇口、衢州发展、天健集团、大名城、世荣兆业、京基智农、中华企业盈利规模居前，并均过亿，除大名城、京基智农外，其余均为央国企。
TOP7
中华企业
预盈1亿-1.5亿
老牌房企陷入盈亏拉锯战
中华企业成立于1954年，是上海第一家专业从事房地产开发经营的企业，也是第一家发起成立全国房地产股份制上市公司，曾是上海地产界神一般的存在。
在上世纪80年代，中华企业手握外滩上海浦东发展银行、外滩和平饭店、上海展览馆等世界级地标的承建与管理权。90年代，它又成为第一家建造和出售首批侨汇住宅房地产者。
2018年，中华企业与上海地产集团重组完成，成为上海地产集团旗下市场化房地产项目开发主要平台。
只是顶着这些光环，中华企业的地产业务并没有多大起色，一直在亏损与扭亏的循环中往复。
2021年到2024年，中华企业的归母净利润分别为8.05亿、-0.57亿、5.55亿、-3.17亿。
拆解中华企业近几年的发展，艳姐发现有两个关键词：
其一是高管频繁变动，过去5年，中华企业先后更换了5任总经理，从来自华润置地的凌晓洁，到来自上海地产的王政、冯晓明、段石磊；
其二是项目储备越来越少，中华企业给自己的定位是“的城市更新综合开发运营企业”，也因此，最近几年中华企业鲜少出现在公开土拍市场，手里的项目大多通过股权交易等方式获得。
去年9月，中华企业联合宸嘉发展，以29.87亿收购徐汇东安旧改项目股权，合作开发嘉佰道·上海，这也是中华企业未来业绩的重要来源。
嘉佰道·上海效果图过程稿眼下行业越来越卷，在产品力和土储上没有明显优势，特别是高管频繁变动的中华企业，未来挑战依然不小。
TOP6
京基智农
预盈1.25亿-1.65亿
从养鸡到养猪的地产实力派
一家主业养猪，副业地产的企业，盈利能跑赢9成上市房企，还蛮让人意外的。
去年京基智农归母净利润虽然较去年同期下降约80%，但预盈依然有1.25亿~1.65亿。
京基智农可能很多人没听说过，前身是康达尔，最早以养鸡起家，早期香港市场的每4只鸡中就有1只来自康达尔；2019年，深圳本土民营房企地头蛇京基集团强势收购，并更名京基智农；此后京基智农布局养猪业务，并在2022年贡献了37.89%的营收，2025年上半年营收占比更是高达80%，远超房地产板块5%的营收占比。去年，京基智农大约卖了231万头生猪。
京基智农广东徐闻养殖基地也就是说，京基智农在通过养猪、养鸡，对抗房地产行业的周期性影响。
京基智农的实控人是京基集团的老板陈华。是深圳有名的旧改大亨，地产业务也主要集中在深圳，深圳地标之一的京基100大厦就是他们开发的。
在这轮行业调整中，聚焦深圳旧改的京基智农和京基集团，罕见地没有陷入流动性危机。
克而瑞数据，去年京基集团以99.63亿权益销售位列深圳房企第8，权益销售面积22.28万㎡位居第2。去年6月，京基智农跟京基集团签订协议，合作开发旗下一宗位于宝安区沙井街道的旧改地块，京基智农将获得其中约12.3万㎡的建面，京基智农今年看来又要爆发了。
深圳京基智农·山海公馆效果图示意不管是京基智农还是京基集团，高度聚焦深圳旧改，主打的就是一个稳扎稳打、抢占风口，地产业务依然潜力可期。
TOP5
世荣兆业
预盈1.26-1.86亿
连续25年盈利的“小而精”房企
世荣兆业早期为民企，是珠海的第二家房地产上市公司，创始人为梁家荣，2024年，珠海国企珠海大横琴安居投资有限公司通过司法拍卖及要约收购方式取得世荣兆业60.28%的股份，成为新实控人。
世荣兆业也由此实现从民企向国企的华丽转身。
或许很多人没有听说过世荣兆业这家企业，但艳姐发现，世荣兆业在行业内创造了一个小纪录：
连续25年实现盈利。
如何做到这一点？艳姐觉得秘籍有2个：
其一是聚焦深耕，地产业务高度聚焦珠海市场，更确切的说是聚焦大本营珠海市斗门区，去年上半年世荣兆业有19个在售项目，全部位于斗门区；
珠海世荣尚观实景其二是转型发展，目前世荣兆业向“地产+区域城市运营商”转型，在地产开发之外，世荣兆业还持有斗门区多个商业、酒店等项目，此外还布局园区运营、热能供应等业务。
去年，世荣兆业以11.79亿的流量销售额，位居珠海房企销售排行榜第7；归母净利润预盈1.26亿-1.86亿，同比增长超200%。
地产业务高度聚焦珠海斗门，又有来自珠海的国企背书和资源倾斜，世荣兆业想不稳健都难。
TOP4
大名城
预盈1.4亿-1.65亿
算力+低空经济+通讯，扭亏为盈
大名城也是一家老牌民营房企，早期业务高度聚焦华东，特别是上海。早年间，大名城在上海打造过大名城紫金九号等多个叫好又叫座的项目，2019年的销售额达到189亿。
但行业深度调整下，2025年上半年大名城合约销售额仅有6.48亿。
艳姐注意到，大名城最近几年一直在尝试转型，从早期布局算力产业、低空经济，到目前跨界通信行业。
算力产业、低空经济虽然都是风口，但房地产依然是大名城的核心业务：
去年上半年，大名城营收15.89亿，同比增长28.93%，其中房地产板块实现15.79亿元，占比超99%。
目前大名城在地产领域的策略相当保守，最近一次拿地还要追溯到2022年6月以8.88亿竞得上海市青浦区一宗计容建面约5.55万㎡的宅地，目前项目仍然在售。
上海青浦大名城·映辰实景
2025年，大名城地产业务虽然依旧没有起色，但得益于计提减值损失的减少，以及投资收益的大幅增加，归母净利润实现扭亏，预盈1.4亿-1.65亿。
从算力产业到低空经济，再到通信行业，大名城依然在尝试通过探索转型，对冲地产行业深度调整的冲击。
TOP3
衢州发展
预盈2亿
前温州首富终于“上岸”？
大家对衢州发展或许比较陌生，但对于新湖中宝还是比较熟悉的。
衢州发展的前身为新湖中宝，由前温州首富黄伟于1993年创立，早期以房地产为核心业务。2024年9月，被衢州国资收购并控股的新湖中宝，正式更名为衢州发展。
早年间，新湖中宝在上海的地产圈还是挺有名气的，其最明显的一个特点就是大盘开发，周期非常长。
像上海新湖·明珠城开发周期从2002年-2023年，上海新湖·青蓝国际从2012年-2022年，启东新湖海上明月从2014年至今，200万㎡也只卖了十分之一左右。
在地产上行时期，这种“低买高卖”的手法，房价和地价上涨的利润或许利润非常可观。但市场一旦出现调整，新湖中宝还是非常难受的。
上海壹号院效果图示意2024年，衢州发展归母净利润10.16亿，同比下降近40%，其中因为地产项目减值提取了6.79亿的跌价准备。
不过随着衢州国资的加持，衢州发展的地产业务也可圈可点，去年新湖中宝（衢州发展）以226.96亿的全口径销售额位居上海房企第8，特别是上海壹号院以220.3亿销售额登顶上海销冠。
只不过衢州发展早期因为资金压力将项目股权出让给合作方，在上海壹号院的股权占比还不到10%。
另一方面，随着衢州国资的加持，衢州发展还在向高科技、先进制造业和地产资管加速转型。
2025年，衢州发展归母净利润预盈2亿，同比虽然下滑近80%，但能保持盈利依然不易。
TOP2
招商蛇口
预盈10.05亿~12.54亿
央企阵营的"压舱石"
2025年，招商蛇口归母净利润预盈10.05亿~12.54亿，同比下滑超70%，但招商蛇口是少数仍能保持盈利的头部房企之一。
虽然因为资产减值、交付节奏放缓、投资收益减少导致盈利缩窄，但招商蛇口依然呈现出了极强的发展韧性。
去年初，招商蛇口提出“四个不失”策略：
不失误：精准投资，源头把控风险；
不失血：现金流为王，筑牢安全底线；
不失速：主业基本盘稳固，运营效率提升；
不失志：培育第二曲线，着眼长远发展。
而从全年表现来看，招商蛇口也凭借“四个不失”成为央企阵营的压舱石。
杭州招商蛇口杭序府效果图过程稿投资端看，全能新增土地货值约1769.9亿，位列行业第二，新增项目均位于上海、杭州、南京、苏州、武汉等高能级城市；
现金流方面，去年上半年净负债率66.42%，现金短债比为1.3，财务结构堪称行业标杆；
开发业务方面，全口径销售1960.2亿、权益销售1323亿，均位居行业第4，创造历史最好记录；还斩获上海斩获销售面积、销售金额双科冠军；北京、杭州均位列前五；
第二曲线业务方面，去年前3季度开发业务之外的城市服务与资产运营收入占比已超22%；接投资的沐曦股份登陆科创板、长鑫科技也已交表。
随着核心城市优质项目逐步释放业绩，招商蛇口的业绩有望进一步放大，并为行业转型提供了一份"稳健派"的参考样本。
TOP1
保利发展
预盈10.26亿
绝对的行业“一哥”
民营房企逐渐暴雷，保利发展终于坐上了行业第一的位置。
去年，保利发展以2530亿的销售额，连续3年蝉联行业第一，稳坐行业“一哥”。
不过这几年的行业下行，保利发展自然也受到影响。
去年，保利发展归母净利润预盈10.26亿，同比下降约80%，已经连降了5年。一个重要原因是69亿的计提减值。
不过保利发展在一二线城市核心区位的优质项目热销，去年上半年38 个核心城市贡献了92%的销售额，同比提升3个百分点；在7个城市的市占率超过15%；17个城市排名前三。
保利世博天悦实景
在拿地端，保利发展在重点投资一线城市。全年拿地投入771.3亿，同比增长13.0%，其中一二线城市占比超85%，一线城市占比超50%。
如无意外，保利发展今年会稳坐行业NO.1。
02
亏麻“四兄弟”
去年，预亏房企有53家，占比超7成。其中万科、华夏幸福、绿地、华侨城亏损居前。不过万科一方面有深铁的支持，一方面在自救瘦身，还在投资拿地，“造血”能力在逐渐恢复。
TOP4
华侨城A
预亏130亿~155亿
土储错配，亏损或将继续
去年，华侨城A归母净利润预亏130亿~155亿，对比上一年的86.62亿的亏损，同比最高接近翻番，已经连亏4年。
华侨城A以文旅地产为业内熟知，曾开发了国内知名的锦绣中华、世界之窗、欢乐谷等文旅地标，并逐步切入房开业务。
去年，华侨城A的销售去化压力依然显著，尽管武汉华侨城·红坊组团和襄阳项目销售表现较为突出，佛山顺德天鹅堡蝉联顺德销冠，不过整体销售去化速度仍需进一步提升。
体量约200万㎡的武汉华侨城·红坊项目示意图
2025年，华侨城A合约销售面积120.6万㎡、销售金额177.3亿，同比分别下降30%、33%。
从土储结构上看，市场深度调整下，华侨城A“重仓”二三线城市项目去化周期延长，直接压缩利润空间，导致结转毛利率下降。
去年上半年，华侨城A土储规划建面约1045万㎡，其中济南章丘160万㎡、襄阳86万㎡、西安沣东73万㎡、肇庆66万㎡，仅这4个项目土储占比近40%，还都是城市远郊的文旅地产项目。
尽管文旅板块2025年接待游客7970万人次，但重资产、长周期的运营模式导致成本高企。
不过华侨城A仍展现出韧性：经营性净现金流连续三年为正。
但行业下行周期中，过去引以为傲的“文旅+地产”双轮驱动模式，大概率也将持续给华侨城A带来不小挑战。
TOP3
绿地控股
预亏160亿~190亿
巨量商办项目去化难题待解
绿地控股，曾经是行业的龙头老大，在地产黄金时期，从一二线到三四线，甚至各地的超高层建筑大多有绿地的身影。
但摊子铺的太大，在三四线城市低价拿了巨量的住宅和商办的绿地，这几年在行业调整下过的并不轻松。
去年，绿地控股的销售额681亿，行业第13，但商办产品占比相当高，去年上半年商办销售额占比69%、销售面积占比68%。这些三四线城市的商办产品能去化就不错了，更别提利润了。
成都绿地中心绿地在2020年就转型地产+基建，前几年大基建业务也是风生水起，不过这几年基建行业深度调整，日子并不好过。此后绿地也尝试将业务拓展至金融、能源、旅游、汽车流通等新赛道业务。
但转型后，绿地的盈利水平并没有得到改善，2023年、2024年，归母净利润分别为-95.56亿、-155.5亿，2025年预亏160亿~190亿，亏损进一步扩大。
眼下的巨量三四线的库存和大基建的不景气，特别是商办项目的去化，绿地未来挑战依然不小。
TOP2
华夏幸福
预亏160亿~240亿
“环京之王”还有机会活过来吗？
华夏幸福是第一批陷入流动性困境的房企，2021年初官宣暴雷，近几年地产业务基本处于停滞状态。
去年上半年，华夏幸福合约销售只有7.84亿，还不到头部房企一个项目的销售额。
华夏幸福模式的模式很简单，通过极低的价格拿产业新城项目，以产业园规划、代建代招商代运营为核心，再造住宅，既赚卖房的钱，又赚替政府招商的钱，还赚给企业做运营服务的钱。
前些年赶上了城市化进程，华夏幸福也是大杀四方成为行业黑马。2015年就以725亿销售额跻身TOP10，2016年突破千亿，达到1203亿。最高峰时华夏幸福有近200个项目，一年能赚近150亿。
不过这些项目又大又偏，产业招商、住宅去化并不容易。另外项目过于集中京津冀的廊坊一带，环京楼市熄火后，自然也受到重创。
2025年，华夏幸福归母净利润预亏160~240亿，同比增长2.3~5倍；归母净资产为-150亿~-100亿。
眼下，缺乏造血能力的华夏幸福，如何盘活产业新城业务和交付，挑战不小。
TOP1
万科A
预亏820亿
输血、自救、瘦身，万科还能活下去吗？
2025年，万科归母净利润预亏820亿，刷新了A股房企亏损纪录。
万科过去一直都是行业的优等生，在行业内有着良好的口碑。
2006年以来的19年，有11年万科的销售规模位居行业第一。2020年，万科销售额达到7041亿的历史顶峰。
不过再牛的企业也有踏错节奏的时候。前些年万科在全国布局超过90个城市，土储超过1.5亿㎡，摊子铺的太大。特别是在高能级城市的土储不足，低能级城市的土储过高，随着行业的深度调整，不可避免的出现业绩滑坡和资产减值。
2024年初，万科深陷“暴雷”传闻，出现股债双杀。
不过后续万科通过大股东输血，变现商业、酒店等优质资产，管理层增持以及调整组织架构进行自救、瘦身。
此外，万科还在“造血”，去年上海万科高福云境一天之内卖出25套总价1.3亿+大平层；上半年以合作开发形式新增6个项目，规划建面56万㎡
瘦身后的万科，随着资产减值的大幅度计提，未来回归正轨或许可期。
结语
2025年，可以说是比较艰难的一年，部分央国企的日子也并不好过：
像华发股份预亏70亿~90亿，创下上市以来首次年度亏损...
但在商业模式、产品、投资策略上持续调整的央企，依然扮演行业“压舱石”的角色：
华润置地、中海、中国金茂等大概率也有不错的盈利表现。
进入2026年，又是政策较为宽松的一年，包括上海在内的多个城市的住房限购政策逐步调整，信贷成本也在不断下降。预计未来还会有更明晰、给力的政策出台。
随着重点城市加大对房地产需求的支持力度，房企盈利水平也将逐步进入修复期。