年报季已至，我们推出了TOP10房企业绩观察，试图透过这些企业的财务数据，窥见行业的真实底色。
3月17日，招商蛇口在本轮财报季中率先公布了2025年年度业绩。主要有以下核心五个要点：
合约销售额同比减少10.6%，行业排名升至第四
全年累计获取43宗地块，新增土储权益地价同比增长62.1%，期内加大存量去化
营收和净利润同比双降，计提减值+合联营亏损，净利率下降至0.45%
三道红线继续处于绿档，融资成本进一步降低
资产运营收入达76.3亿，同比增长2.2%，第二增长曲线初具雏形，2026年推进第4只REIT发行
2025年，招商蛇口累计实现签约销售面积716.12万平方米，同比下降23.5%；签约销售金额1960.09亿元，同比下降10.6%，行业规模提升一名至第四。
逆势提升排名靠的是聚焦核心城市的精准布局。在招商蛇口全国重点30城中，有15个城市进入当地销售额TOP5，其中在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三。
上海、北京、杭州、深圳和成都这5个城市销售额合计贡献了公司业绩的60%以上。其中，上海单城全口径销售额超500亿元，排在上海房企全口径金额榜首位。
2026年招商蛇口预计可售货值约3400亿元，其中核心城市“6+10”占比81%，“强心30城”占比94%。2026年公司全口径销售额目标和2025年保持相当。
在业绩会上，管理层表示，2026年将坚持以销定产、以销定投的原则，不盲目追求规模，但是会追求有质量、有回款的销售增长。
2025年，招商蛇口在投资端明显发力。
全年累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，权益地价约为543亿，同比增长62.1%。
从布局来看，“强心30城”投资占比达到100%，在核心10城投资占比接近90%，继续坚持深耕核心城市优质地块的布局策略。
招商蛇口正在加大项目合作力度。新增土储总价的权益比从2024年的68.9%降至2025年的57.9%，项目合作方多为华润、中铁、中海等央国企。
同时，招商蛇口加大了项目去化力度，期末存货账面余额3623.24亿元，较期初减少1.9%。其中，已完工开发产品账面价值716.9亿元，同比减少17%。
不过，部分项目的去化压力依然不小，招商蛇口已对部分项目计提了存货跌价准备，其中重庆招商渝天府作为多期开发的项目，预计总投资额40.64亿元，最早一期于2021年动工，在2025年内新增计提8.79亿元；此外还有盐城雍华府及上海四平路项目存货跌价准备超过了5亿；天津九方城市广场自2011年开始建设至今没有竣工计划，此类项目的未来去化以及进一步减值压力有待关注。
2025年招商蛇口营业收入1547.27亿元，同比减少13.5%。毛利润为212.87亿元，同比减少18.6%。毛利率13.76%，同比降低0.85个百分点；其中，开发业务毛利率为15.33%，同比降低0.25个百分点，整体变化不大。
而在净利润方面，招商蛇口2025年实现净利润7.04亿，同比减少83.2%；净利率为0.45%，同比下降1.89个百分点。
净利润的大幅减少，主要有三个方面的原因：
1、三费费用率上升，2025年同比提高了1.02个百分点至5.52%（除以营收规模）
2、计提减值损失44.1亿元，其中存货跌价准备新增计提32.69亿元
3、合联营收益由盈转亏，来自联合营公司的投资收益减少了23亿元
期末，招商蛇口持有货币资金861.27亿元，同比减少14.2%。总有息负债2424亿元，同比增长8.9%，其中560亿元为一年内到期。
三道红线继续处于绿档：剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、非受限现金短债比为1.19。
2025年新增公开市场融资179.4亿元，全年新增融资的综合成本2.44%。年末存量融资的综合融资成本降至2.74%，较上年进一步下降25BP。
招商蛇口在业绩会上表示，未来融资的重点是“降成本、抓匹配、控风险”。其中“抓匹配”值得关注，针对资产端的特点，做好资产与负债的结构性匹配。
相比开发业务，招商蛇口资产运营与物业服务相对稳定。
2025年共实现并表收入238.99亿元，对总营业收入的占比为15.4%，同比提高了2.8个百分点，业绩增长的第二曲线初具雏形。其中资产运营全口径收入76.3亿元，同比增长2.2%。
全年新增轻资产管理面积约82.8万平方米，管理输出项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。其中，集中商业作为规模最大板块，期末在营项目54个，总经营建筑面积约340万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约185万平方米。全年集中商业运营收入为19.6亿元，开业三年以上项目出租率93%。
值得注意的是，招商蛇口部分出租物业经营压力显现。集中商业的平均出租率从91.06%下降至87.5%，平均单价也下降至99.53元/平方米/月。
与此同时，招商蛇口也在加紧建设REITs平台的退出通道，目前旗下已经拥有了3个REITs平台，分别为境内的蛇口产园REIT、招商租赁住房REIT和香港上市的招商局商业REIT，对应产业园、公寓、商办写字楼业态。
招商蛇口在业绩会上表示，未来将加快推动三个升级，一是升级业态运营模式，二是聚焦持有回报的提升，推动存量项目迭代升级，三是充分发挥多REITs平台优势。
物业服务方面，招商积余实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元，同比减少22.12%。期末在管项目2473个，管理面积3.77亿平方米。
代建业务方面，招商建管全年新增代建项目80个，新增签约面积1139万平方米，新增合同收入超8亿元。历年累计承接代建项目超620个，规模突破3500万平方米。
从2026年展望来看，招商蛇口计划计划新入市项目经营面积约100万平方米。招商蛇口表示未来将加强自身运营能力建设，以优质的多业态协同和精细的成本管控，打造明星标杆项目，提升资产价值。同时2026年也会积极推进第4只商业类REIT发行，打造境内消费基础设施、社区商业项目的退出通道。
在业绩会上，招商蛇口管理层强调一个谨慎乐观的判断：政策底已经明确，但市场底确认仍然需要时间，2026年整体市场有希望从止跌回稳到趋向稳定的变化，但是城市分化可能也会再进一步的延续。随着行业形势逐步修复，公司未来利润压力也会逐步缓解。
2026年，招商蛇口能否实现从“稳住基本盘”到“利润修复”的跨越，将是市场关注的核心。
