（来源：地产冲冲冲）
SAC编号：S0790522010002
投资要点
核心观点：单周成交数据仍降，南京郑州地产政策优化
本周我们跟踪的全国30城新房成交面积和15城二手房成交面积均连续六周同比下降，反映出“小阳春”成色略有不足。本周央行提出继续实施好适度宽松的货币政策，南京和郑州均出台了一系列地产优化政策，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
政策端：国家统计局发布前两月地产数据，南京郑州地产政策优化
（1）国家统计局：1-2月新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%，降幅比2025全年扩大4.8个百分点。2月70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降0.3%转为持平，同比下降2.2%，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有10个。（2）央行：继续实施好适度宽松的货币政策。把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量，发挥增量政策和存量政策、货币政策与财政政策的集成效应。（3）上海、南京：商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。（4）南京：完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息。（5）郑州：2026年分配保障性租赁住房1万套（间）。
市场端：新房二手房成交面积同比下降，土地成交面积同比增长
销售端：2026年第12周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）221.6万平米，单周同比下降12.4%；全国32城新房累计成交面积（网签口径）1791.2万平米，累计同比下降19.8%。2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）196.1万平米，单周同比下降6.8%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）1707.5万平米，累计同比下降8.5%。
投资端：2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1961.8万平方米，同比增长35%。2026年前12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积27628.6万平方米，累计同比下降7%土地成交楼面价为1082元/平米，同比增长9%；土地成交总价231.1亿元，同比增长48%；平均溢价率（4周移动平均）为6.0%。年初土拍市场较为火热，土地溢价率维持较高水平。
价格端：2026年第12周，冰山100指数为9994，周环比-0.1%，周同比-12.5%；其中北京、上海、深圳、广州周同比分别-14.9%、-11.1%、-10.1%、-12.8%，环比分别持平、+0.2%、-0.1%、-0.2%。
风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
正 文
1、国家统计局发布前两月地产数据，南京郑州地产政策优化
（1）国家统计局发布2月全国房地产市场基本情况：
销售：1-2月全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%，降幅比2024全年扩大4.8个百分点；其中住宅销售面积下降15.9%。新建商品房销售额8186亿元，下降20.2%，降幅扩大7.6个百分点；其中住宅销售额下降21.8%。
开竣工：1-2月全国房屋新开工面积5084万平方米，下降23.1%。其中，住宅新开工面积3695万平方米，下降23.3%。房屋竣工面积6320万平方米，下降27.9%。其中，住宅竣工面积4625万平方米，下降26.9%。
投资：1-2月全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%，降幅比2024全年收窄6.1个百分点；其中住宅投资7282亿元，下降10.7%，降幅收窄5.6个百分点。
到位资金：房地产开发企业到位资金13047亿元，同比下降16.5%。其中，国内贷款2570亿元，下降13.9%；自筹资金4939亿元，下降5.9%；定金及预收款3589亿元，下降21.5%；个人按揭贷款1128亿元，下降41.9%。
（2）国家统计局发布2月70个大中城市商品住宅销售价格：
环比情况：2月一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降0.3%转为持平。其中，北京和上海均上涨0.2%，广州持平，深圳下降0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1个百分点。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有10个，持平城市有7个。2月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比1月收窄0.4个百分点。其中，北京和上海分别上涨0.3%和0.2%，广州和深圳分别下降0.5%和0.4%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。
同比情况：2月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比1月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.1%和4.0%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。2月一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅与1月相同。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%。二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2%，降幅与1月相同。三线城市二手住宅销售价格同比下降6.3%，降幅扩大0.2个百分点。
（3）央行：会议指出，继续实施好适度宽松的货币政策。把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量，发挥增量政策和存量政策、货币政策与财政政策的集成效应。3月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5年期以上LPR为3.5%，2月为3.5%。1年期LPR为3%，2月为3%。
（4）上海：自2026年3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
（5）南京：出台6条房地产新政，鼓励各类主体开展市场化“收旧换新”，对自政策发布之日起至2026年12月31日期间完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息。购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
（6）郑州：拟出台8条楼市新政，包括支持青年群体多元化住房信贷需求，二套房公积金贷款最高额度上浮20%，落实商业用房贷款首付比例不低于30%，2026年分配保障性租赁住房1万套（间）等。
2、销售端：新房、二手房成交面积同比均下降
2.1、全国30城新房成交面积同比下降
根据房管局数据，2026年第12周，全国30城新房单周成交面积（网签口径）221.6万平米，单周同比下降12.4%；全国32城新房累计成交面积（网签口径）1791.2万平米，累计同比下降19.8%。
根据房管局数据，2026年第12周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）50.4万平米，单周同比下降19.6%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）431.5万平米，累计同比下降21.9%。
2.2、15城二手房成交面积同比下降
根据房管局数据，2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）196.1万平米，单周同比下降6.8%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）1707.5万平米，累计同比下降8.5%。
根据房管局数据，2026年第12周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）55.4万平米，单周同比增长3.4%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）455万平米，累计同比下降8.2%。
3、投资端：100大中城市土地成交面积单周同比增长
2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1961.8万平方米，同比增长35%。2026年前12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积27628.6万平方米，累计同比下降7%。
2026年第12周，全国100大中城市土地成交楼面价为1082元/平米，同比增长9%；土地成交总价231.1亿元，同比增长48%；平均溢价率（4周移动平均）为6.0%。年初土拍市场较为火热，土地溢价率维持较高水平。
3月伴随春节假期结束，多个城市恢复了土地出让，北京、宁波、长沙、东莞等城市都进行了土地出让：
（1）北京：3宗土地底价成交，顺义区2宗分别由北京住总和北京仁和日升摘得，昌平区1宗由铭嘉地产摘得。
（2）深圳：罗湖笋岗地块由深铁底价摘得，总价8.7亿元。
（3）宁波：建发房产联合体底价摘得海曙区段塘街道宅地，总价6.63亿元。
（4）长沙：3宗宅地底价成交，中国金茂摘得开福中心综合用地，总价20.27亿元。
（5）东莞：华润置地联合体底价摘得滨海湾新区交椅湾综合用地，总价13.1亿元。
4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降
2026年第12周，冰山100指数为9994，周环比-0.1%，周同比-12.5%；其中北京、上海、深圳、广州周同比分别-14.9%、-11.1%、-10.1%、-12.8%，环比分别持平、+0.2%、-0.1%、-0.2%。
5、投资建议：维持行业“看好”评级
本周我们跟踪的全国30城新房成交面积和15城二手房成交面积均连续六周同比下降，反映出“小阳春”成色略有不足。本周央行提出继续实施好适度宽松的货币政策，南京和郑州均出台了一系列地产优化政策，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、风险提示
市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
研究报告信息：
证券研究报告：《单周成交数据仍降，南京郑州地产政策优化》
对外发布时间：2026年3月22日
报告发布机构：开源证券研究所
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