资料图，振华Terminexus全球港口摄影大赛获奖作品© 作者：黄忠华

12月8日晚， 北部湾港股份有限公司（简称“北部湾港”，000582）发布《关于开展港口基础设施公募REITs申报发行工作的公告》，为积极响应国家政策号召，进一步拓宽公司融资渠道，打造上市公司“双轮驱动”发展模式，提升市值表现，提高资产运营效率，形成良性投融资循环，拟以全资子公司北部湾港北海码头有限公司（简称“北海码头”）持有的、位于广西壮族自治区北海市铁山港区的铁山港西港区北暮作业区1#、2#泊位（简称“北暮1#、2#泊位”）作为底层资产，开展公开募集北部湾港港口基础设施领域不动产投资信托基金的申报、注册、发行工作。

REITs所投资的“房地产”和我们日常所理解的“房地产”略有差异。通常情况下投资者认为的房地产是指居民住宅、写字楼、商铺等不动产，而REITs所代表的“房地产”，不仅限于居民住宅和商业住宅，还广泛包含了基础设施、工厂厂房、物流仓储、医疗建筑、数据中心等许多板块。而REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，其获得的租金收益在扣除管理费后绝大部分用于向股东分红。

在港口领域，深圳港集团发行过红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，投资并持有深创投-盐田港仓储物流资产支持专项计划的全部份额，并通过专项计划投资于位于深圳市盐田区盐田综合保税区的盐田港现代物流中心。

2020年4月24日，中国证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。2025年8月29日，国家发改委办公厅发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金-1（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，鼓励推荐铁路、港口、特高压输电等新资产类型项目申报发行。

本次北部湾港基础设施公募REITs实施方案如下：

（一）拟入池资产项目

拟以全资子公司北海码头持有的北暮1#、2#泊位作为底层资产开展基础设施公募REITs的申报发行工作，具体包括5.8856公顷港池、333,084.14平方米陆域面积（包括码头前沿、-2堆场、堆场间道路等）及生产相关的设施设备。北暮1#、2#泊位于2012年7月投入运营，设计吨级达150,000吨（DWT），主要用于内外贸散杂货的装卸，为散装货物的运输提供了高效便捷的服务，核心货种为镍矿、煤炭、焦炭和粮食类。

（二）交易结构

基础设施公募REITs拟实施“基础设施公募REITs-资产支持专项计划-项目公司-基础设施项目”交易结构：

1.设立基础设施公募REITs。由平安基金管理有限公司作为基金管理人设立基础设施公募REITs，北部湾港或其同一控制下的关联方将根据法律法规和监管规则的要求并结合市场情况参与基础设施公募REITs的战略配售。

2.设立资产支持专项计划。由平安证券股份有限公司作为资产支持证券管理人设立并管理资产支持专项计划，基础设施公募REITs认购资产支持证券的全部份额。

3.转让SPV公司股权。资产支持专项计划设立后，收购由北部湾港成立的特殊目的载体SPV公司100%股权。（注：SPV公司，Special Purpose Vehicle，即特殊目的公司，是一种为了实现特定、独立财务目标而设立的法律实体）

4.转让项目公司股权。资产支持专项计划收购SPV公司后，通过SPV公司受让取得项目公司（即基础设施项目现产权人或其通过包括但不限于派生分立等方式形成的持有相应基础设施项目的公司）100%股权，从而由基础设施公募REITs通过持有资产支持专项计划的全部份额获得基础设施项目的全部所有权。

（三）运营阶段

1.现金流分配的说明。项目公司的现金流通过支付资产支持专项计划借款利息、股东分红等方式支付或分配到资产支持专项计划。经过资产支持专项计划及基础设施公募REITs的逐层分配后，最终向基础设施公募REITs投资人（含本公司）进行分配。

2.基础设施项目运营管理。基础设施公募REITs存续期间，北海码头作为基础设施项目的运营管理机构提供运营管理服务，并定期收取运营管理费。

北部湾港表示，发行基础设施公募REITs有助于公司进一步拓宽融资渠道， 为港口基础设施建设筹集资金，并通过打造上市公司“双轮驱动”发展模式，实现资产二次上市，加强市场对港口资产的认可度，进而提升上市公司市值表现；同时，有助于公司提升资产运营效率，促进形成良性投融资循环，增强可持续发展能力，最终实现国有资产保值增值及股东利益最大化。