如今的上海新房市场越来越卷，不仅局限于产品力，连开盘速度都在争分夺秒。

11月8日，上海公布最新一批新房过会名单，共有10个楼盘将入市。其中，位于浦东曹路的联发金海雲墅将迎来首开，距离其拿地时间仅过去5个月。

拿地5个月开盘

在今年6月20日进行的上海第五批次集中土拍中，联发一鸣惊人，以创纪录的41.7%溢价率拿下浦东新区曹路科教园区（PDP0-0306）单元C1A-3地块和C1A-7地块，平均楼板价3.4万每平。

如果剔除商业及自持部分，地块可售住宅楼板价已经超过4万每平，大幅刷新板块楼板价纪录。

为了趁热打铁，联发拿地后便迅速开发，一个月后就公布设计方案，拟建10栋4-6F住宅、3栋11-13F住宅、自持（包含人才房）及保障房位于西北角。

本次金海雲墅首批次过会共106套房，包含小高层和叠加别墅，户型面颊112-180㎡，备案均价6.8888万每平。

据了解，项目这周就将开启认购，开盘时间预计为本月中下旬，距离拿地时间仅仅相隔5个月，在市场中属于顶级速度。

孙涛首战即决战

联发之所以采取如此快的开发节奏，其实也是迫于市场压力。

今年下半年以来，尤其是进入9月份以后，上海新房市场热度迅速降温，此前非常热门的浦东北蔡、唐镇板块新盘均已开启分销。金海雲墅所在的曹路板块就在周边，销售压力可想而知。

而且，该项目是联发在上海首个独立开发的楼盘，能够一炮而红对于公司后续发展至关重要，可以形容为首战即决战。

目前，联发沪杭事业部总经理为孙涛，他也是联发集团副总经理。对孙涛而言，如果金海雲墅本次首开能够热销，那将验证联发在中国最好的市场已经站稳脚跟。

不过，从首批次定价来看，孙涛压力不小。小高层均价6.2万每平，叠墅均价超过8万每平，都高于周边去年开盘的金海汀雲台。

欲弥补半年亏损

实际上，联发在上海高速开发也是为了弥补集团处于亏损的困境。

根据建发股份的2025年上半年业绩公告显示，联发集团贡献给房地产业务的归母净利润为-5.08亿，亏损金额进一步扩大，2024年同期为-2.85亿。

联发集团这一表现拖累了房地产业务的整体表现，建发股份上半年房地产业务分布整体归母净利润仅有1142万，去年同期为1.54亿，同比下滑92.63%。 

利润亏损一方面是经营所致，另一方面则是因为计提存货跌价准备，也就是预计手中的库存有可能降价。

报告显示，联发集团根据谨慎性原则，上半年计提2.32亿存货跌价准备。2024年其计提存货跌价准备20.92亿，2023年14.8亿，2022年及之前则未单独罗列联发集团存货跌价准备。 

联发之所以连续处于失血境地，很多原因在于土地储备结构问题。

联发也意识到了这一点，在半年报中指出，公司重点布局上海、北京、杭州、厦门、成都、南京等核心城市；截至2025 年 6 月末，公司在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比超 83%，较上年末提高 3.46 个百分点。

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