来源：郁言债市
摘要
本周（2026年1月12-16日）中证REITs全收益指数收于1025.26点，周度下跌0.35%，日均成交量1.24亿份、日均成交额5.26亿元、日均换手率0.45%，环比分别减少25.10%、24.96%、0.15pct，开年第二周缩量回调。
截至1月16日，我国已上市交易的78只REITs总市值收于2225亿元，环比-0.39%，其中流通市值1195亿元。
► 二级市场：各类资产小幅下跌，成交活跃度走弱
本周除了产业园区上涨0.36%外，其余资产类型整体小幅下跌，跌幅介于0.03%~0.97%，跌幅靠前的是能源设施（-0.97%）、新型设施（-0.78%）和租赁住房（-0.74%），其中能源板块所有个券均收跌。跌幅较小的是市政环保（-0.03%）和消费（-0.11%）。全市场共29只个券收涨，49只收跌。
产业园区为本周唯一上涨板块，目前产业园区板块分派率大致在4.57%，在租赁型REITs中排名靠前。考虑到各园区REITs仍然面临租户退园或者缩减租赁面积的情况，部分园区通过以价换量策略稳定了出租率，释放了稳中向好的迹象，仍然建议积极关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，如中金重庆两江、华夏金隅智造工场、创金合信首农。对于基本面向好（出租率回升明显、租金下滑趋势扭转）的园区可留意介入机会。
能源设施本周跌幅最大，跌幅靠前的是中信建投明阳智能新能源（-3.07%）、嘉实中国电建清洁能源（-1.14%）和中信建投国家电投新能源（-1.02%），可能是受2025年四季度经营数据影响。整体来看，风电、光伏、水电2025年四季度受区域新增装机带来的消纳压力、来风来光来水同比下降较为明显，能源类项目也有较大的业绩波动。
中航京能光伏REIT的湖北随州晶泰光伏项目和陕西榆林光伏项目表现分化，2025年第4季度晶泰光伏项目结算电量、结算电费分别同比变动-35.03%、-21.25%，而榆林光伏项目量价费均同比上涨，结算电费同比增长18.28%，一定程度上缓释了晶泰光伏项目对整体收益表现的影响。2025年2个项目累计收入3.01亿元，同比-16.34%，完成2024年评估报告预测结果的78.75%。今年已完成扩募并装入水电类资产，单一资产风险有所分散，运营稳定性提升且项目IRR也提升明显，值得关注。
数据中心（IDC）板块本周有所回调，润泽科技数据中心、万国数据中心分别收跌1.07%、0.24%，换手率均在1%左右，交易流动性较好，受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来需求可持续性较好，行业景气度高。2只IDC REITs的动态分派率目前分别约为3.60%、3.47%，可关注资产后续波动带来的机会。
消费基础设施板块仍然较为抗跌，上周推荐关注的嘉实物美消费领涨，涨幅达3.59%。跌幅靠前的是易方达华威市场（-1.68%），华威市场在2026年1月24日将解禁41.32%的份额。各消费REITs仍然维持高出租率状态，租金单价稳中略有上升。临近春节等传统消费旺季，预计消费REITs基本面仍有不错表现，值得继续关注，如目前分派率仍然较高的华安百联消费、嘉实物美消费。另外可以期待商业不动产REITs的推出进度。
租赁住房板块本周涨跌互现，3只上涨、5只下跌，涨幅靠前的是汇添富上海地产租赁住房（+3.15%），主要是受到扩募预期带动。租赁住房板块基本面优秀，目前分派率约3.04%，优先关注分派率在3.1%以上的国泰海通城投宽庭保租房、华夏基金华润有巢和招商基金蛇口租赁住房。
►一级市场：山证晋中公投瑞阳供热REIT二轮反馈
2026年1月15日，上交所出具了山证晋中公投瑞阳供热REIT的二轮反馈意见。二轮反馈关注的问题主要有热源单价（预测热源单价的商业合理性，以及热源单价与供热单价同步调整的合理性与可行性）、停暖率（补充披露2024年度新增入网小区面积及其在下一个供暖季报停面积比例，说明预测期新增居民面积停暖率是否符合历史变动趋势）、运营管理费（运营管理费构成的合理性）、管输费用（原始权益人在管的其他供热项目存在使用入池管网的情形，本项目未考虑入池管网向非入池管网收取管输费用）等。
截至2026年1月16日已申报至交易所项目进度如下：已发行待上市1单（华夏中核清洁能源2025-12-26基金合同生效），已反馈11单（山证晋中公投瑞阳供热2026-1-15、平安西安高科产业园2026-1-8、中航中核集团能源2026-1-7、东方红隧道股份智能运维高速2026-1-6、易方达广西北投高速2025-12-16、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），已受理4单（中航北京昌保租赁住房2026-1-9、中金厦门火炬产业园2025-12-31、华泰三峡清洁能源2025-12-26、博时山东铁投路桥2025-12-22）。
风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。
本周（2026年1月12-16日）中证REITs全收益指数收于1025.26点，周度下跌0.35%，日均成交量1.24亿份、日均成交额5.26亿元、日均换手率0.45%，环比分别减少25.10%、24.96%、0.15pct，开年第二周缩量回调。
截至1月16日，我国已上市交易的78只REITs总市值收于2225亿元，环比-0.39%，其中流通市值1195亿元。
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二级市场：各资产类型小幅下跌，成交活跃度走弱
本周除了产业园区上涨0.36%外，其余资产类型整体小幅下跌，跌幅介于0.03%~0.97%，跌幅靠前的是能源设施（-0.97%）、新型设施（-0.78%）和租赁住房（-0.74%），其中能源板块所有个券均收跌，跌幅较小的是市政环保（-0.03%）和消费设施（-0.11%）。全市场共29只个券收涨，49只个券收跌。
产业园区为本周唯一上涨板块，涨幅靠前的是华夏合肥高新（+2.24%）、华夏金隅智造工场（+2.21%）和华安张江产业园（+1.63%），跌幅靠前的是中金重庆两江（-2.90%）和中金湖北科投光谷（-1.57%）。
目前产业园区板块分派率大致在4.57%，在租赁型REITs中排名靠前。考虑到各园区REITs仍然面临租户退园或者缩减租赁面积的情况，部分园区通过以价换量策略稳定了出租率，释放了稳中向好的迹象，仍然建议积极关注基本面稳定（出租率最好在80%以上）、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区REITs，如中金重庆两江、华夏金隅智造工场、创金合信首农。对于基本面向好（出租率回升明显、租金下滑趋势扭转）的园区个券可留意介入机会。
能源设施本周跌幅最大，跌幅靠前的是中信建投明阳智能新能源（-3.07%）、嘉实中国电建清洁能源（-1.14%）和中信建投国家电投新能源（-1.02%），可能是受2025年四季度经营数据影响。整体来看，风电、光伏、水电2025年四季度受区域新增装机带来的消纳压力、来风来光来水同比下降较为明显，能源类项目也有较大的业绩波动。
中信建投明阳智能新能源REIT的红土井子风电场项目2025年第4季度发电量、等效利用小时数、上网电量、结算电价、结算电费、不含税收入同比变动分别为-33.10%、-33.10%、-33.85%、-9.16%、-39.29%、-36.53%，主要是区域内新能源装机容量有所上升，统筹调度区域内各发电机组出力，导致项目消纳出现波动。但全年来看，明阳智能新能源REIT的2025年上网电量、不含税收入同比变动分别为-0.65%和0.43%，整体运行平稳。
嘉实中国电建清洁能源REIT的2025年第4季度发电量、等效利用小时数、结算电量、结算均价和结算电费同比分别变动-23.36%、-23.36%、-23.41%、-0.83%和-24.02%，主要是自然水文条件偏枯、梯级电站统一调度安排（要求上游电站需保持水库蓄能值不低于90%）、电力线路施工及检修维护工作。全年来看，项目2025年结算电量、结算电费同比变动分别为-6.88%和-9.05%，整体有所下降。
中航京能光伏REIT的湖北随州晶泰光伏项目和陕西榆林光伏项目表现分化，2025年第4季度湖北晶泰光伏项目结算电量、结算电费分别同比变动-35.03%、-21.25%，而陕西榆林光伏项目量价费均同比上涨，结算电费同比增长18.28%，一定程度地缓释了晶泰光伏项目对整体收益表现的影响。2025年2个项目累计收入3.01亿元，同比-16.34%，完成2024年度评估报告预测结果的78.75%。今年项目已完成扩募并装入水电类资产，单一资产风险有所分散，运营稳定性提升且项目IRR也提升明显，值得关注。
数据中心（IDC）板块本周有所回调，润泽科技数据中心、万国数据中心分别收跌1.07%、0.24%，换手率均在1%左右，交易流动性较好，受益于权益市场的AI算力板块需求强劲情绪，项目未来需求可持续性较好，行业景气度高。2只IDC REITs的动态分派率目前分别约为3.60%、3.47%，可关注资产后续波动带来的机会。
消费基础设施板块仍然较为抗跌，上周推荐关注的嘉实物美消费领涨，涨幅达3.59%，华夏首创奥莱也有1.11%的涨幅。跌幅靠前的是易方达华威市场（-1.68%）和华夏华润商业（-0.83%），其中易方达华威市场在2026年1月24日将解禁41.32%的份额。各消费REITs仍然维持高出租率状态，租金单价稳中略有上升。临近春节等传统消费旺季，预计消费REITs基本面仍然有不错表现，值得继续关注，如目前分派率仍然较高的华安百联消费、嘉实物美消费。另外可以期待商业不动产REITs的推出进度。
租赁住房板块本周涨跌互现，3只上涨、5只下跌，涨幅靠前的是汇添富上海地产租赁住房（+3.15%），主要是受到扩募预期带动。2026年1月15日，汇添富上海地产公告，拟购入上海市浦东新区济明路璟耀项目（建面14.76万方）、上海市浦东新区东三里桥路的璟博项目（建面6万方）。本周跌幅较大的是红土创新深圳安居（-2.75%）和华夏北京保障房（-1.88%）。租赁住房板块基本面优秀，目前分派率约3.04%，优先关注分派率约在3.1%以上的国泰海通城投宽庭保租房、华夏基金华润有巢和招商基金蛇口租赁住房。
本周REITs成交活跃度减弱，日均成交额5.26亿元、日均成交量1.24亿份、日均换手率0.45%，环比分别下降24.96%、25.10%、0.15pct。
分板块来看，本周各资产板块换手率均下滑，换手率靠前的是新型设施（1.05%）和市政环保（0.72%），靠后的是交通设施（0.29%）。消费设施主力资金流入率仍然较高，关注消费板块交易表现。
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一级市场：山证晋中公投瑞阳供热REIT二轮反馈
2026年1月15日，上交所发布了山证晋中公投瑞阳供热REIT的二轮反馈意见。二轮反馈关注的问题主要有热源单价（预测热源单价的商业合理性，以及热源单价与供热单价同步调整的合理性与可行性）、停暖率（补充披露2024年度新增入网小区面积及其在下一个供暖季报停面积比例，说明预测期新增居民面积停暖率是否符合历史变动趋势）、运营管理费（运营管理费构成的合理性）、管输费用（原始权益人在管的其他供热项目存在使用入池管网的情形，本项目未考虑入池管网向非入池管网收取管输费用）等。
截至2026年1月16日已申报至交易所项目进度如下：已发行待上市1单（华夏中核清洁能源2025-12-26基金合同生效），已反馈11单（山证晋中公投瑞阳供热2026-1-15、平安西安高科产业园2026-1-8、中航中核集团能源2026-1-7、东方红隧道股份智能运维高速2026-1-6、易方达广西北投高速2025-12-16、华夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消费2025-9-3、创金合信电子城产业园2025-7-2、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），已受理4单（中航北京昌保租赁住房2026-1-9、中金厦门火炬产业园2025-12-31、华泰三峡清洁能源2025-12-26、博时山东铁投路桥2025-12-22）。
风险提示：
公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。
基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。
资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。
分析师：姜丹分析师执业编号：S1120524030002
分析师：郑日诚
分析师执业编号：S1120524040003
证券研究报告：《小幅回调——公募REITs周速览（2026年1月12-16日）》
报告发布日期：2026年1月18日