来源：地产豪声音
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
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1 协议转让过户完成，红星正式成为战略股东，股权和经营双合作
4月14日，红星家具集团通过其控股子公司广东弘敏与天津聚金签订《股份转让协议》，以8元/股协议受让天津聚金（融创子公司）的5.87亿股股份，占总股本的11%，交易价款为46.99亿元。截至5月19日，此次协议转让公司股票已完成过户，红星家具集团将合计持股11.04%。5月6日和5月7日，聚金物业一致行动人天津润泽通过大宗交易的方式分别减持公司股票4,805.7万股和1.13亿股，合计减持1.61亿股，减持完成后，天津润泽不持有公司股票。5月7日和5月14日，天津润鼎以大宗交易的方式减持公司1.06亿股和2.67亿股，减持完成后，天津润鼎的持股比例降至2.36%。截至目前，聚金物业及其一致行动人合计持有公司4.46亿股股票，占公司总股本的8.35%。本次股权变动之后，公司持续4年的股权之争将逐步落幕，并且本次引入红星家具集团作为战投，而公司近期也已和红星家具在商业地产经营方面进行了合作，双方在股权和经营层面的合作将助力公司更有质量的发展。
2 1Q20销售好于行业、拿地积极，20年销售目标2,200亿、同比+18%
1Q20，公司销售金额264亿元，同比-12%；销售面积271万平，同比-14%。虽受疫情影响，公司积极应对，推出一系列营销措施，整合线上主流平台，全力抢抓市场机会，实现疫情下销售突破。1Q20，公司拿地金额达109亿元，新增计容建面302万平，拿地权益比87.2%，拿地/销售金额比41%、拿地/销售面积比111%，拿地积极。19年末，公司总可售面积近6,700万平，相当于19年销售的3.5倍，并形成“二三线为主，一四线为辅”的全国化均衡布局。20年销售目标2,200亿元、同比+18%，计划新开工3,600万平、同比+14%，估算计划竣工2,076万平，同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司20年更强销售弹性，高计划竣工增速望助力公司20年业绩更强业绩增长。
3 一期持股计划25亿元和二期计划4亿元陆续启动购买，护航价值
19年6月，公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》，一期持股计划资金总额不超过25亿元，其中员工自筹资金不超过12.5亿元，融资资金与自筹资金的比例不超过1:1。二期至五期的资金来源于专项基金，若2019-22年业绩分别达到51、62、74、82亿元，复合增速20%，则下一年度按该净利润3.5%提取专项基金。20年4月，公司公告二期持股计划草案，本期计划的持有人范围为公司员工，总人数预计不超过2,100人。公司2019年归母净利润为56.76亿元， 同比+46%，实现《员工持股计划》规定的净利润增长目标值，因此，按照该数字的3.5%提取专项基金，即1.99亿元作为本期计划资金来源，并拟通过融资融券等法律法规允许的方式实现融资资金与专项基金的比例不超过 1:1，加杠杆后对应二期计划购买金额为4亿元。
4 投资建议：协议转让过户完成，红星正式成为战略股东，重申“强推”评级
16年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，并且低价拿地则确保后续毛利率无忧，而目前公司正值业绩释放期。此外，金科物业合同面积2.4亿平米，综合实力排名10位，后续估值也或将逐步体现。我们预计2020-22年每股收益预测分别为1.31、1.65、2.07元，对应20-22年PE为6.0/4.8/3.8倍，维持目标价10.00元，重申“强推”评级。
5 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949