莫老爷/文
朋友们，地产行业的历史时刻来了，2025年5月11日晚间，*ST金科公告：公司重整计划获批了！
这家负债1470亿元、债主能坐满8个体育馆（8400家债权人）的房企，终于拿到了法院的“重生许可证”，成为了全国首家司法重整计划获批的上市房企。
今后，大家再不能说“房企破产重整计划就没获批过”了，因为金科用实际行动告诉大家：“看，我就做到了！”
下文，先复盘重整计划获批全过程，然后再跟大家唠唠：1，这件事对金科、对债权人、对整个地产行业来说意味着什么？2，接下来，我们又将会迎来一个怎样的“新金科”？
01
重整计划获批只是开始
2021年8月，金科开始陷入商票逾期、理财逾期、大规模裁员、大面积停工等风波。
2021年11月，金科正式暴雷。
2023年5月，虽然救市政策层出不穷，但依然迟迟等不到市场恢复，金科高层开始讨论主动申请司法重整——总比被债主逼死，把公司搞到走破产清算强。
2024年2月，金科正式向重庆五中院提交重整申请，成为业界首例主动求重组案件；4月法院裁定受理，随后金科开启“拉投资人、谈条件”模式。
2024年11月，确定重整投资人组合，包括上海品器、北京天娇绿苑、中国长城资产、四川发展证券基金等。其中，国有背景的投资金额占比37%。
2025年2月，普通债主们集体纠结（金融机构流程慢），表决拖到5月才通过，重组差点“翻车”。
2025年5月10日、11日，法院“一锤定音”，正式裁定批准重整计划。
算一算，重整计划获批全过程不到两年，效率已经算是“宇宙最快”了，足见各方高度配合，尤其是政府和法院，一直非常努力想把这事“整”成。
那么，是不是重整计划获批，金科就可以高枕无忧了呢？当然不是！因为比计划获批更重要的是，计划能不能执行落地！
*ST金科在公告里表示，其下一步要干的事就是，执行重整计划——如果在执行阶段出了问题，那之前所做的一切都是白费，公司还是要走向破产清算。
具体要执行哪些内容？
总结成一句话就是：钱到位→债得清→人得换→业务得活。
投资资金追到位，重整投资人承诺的几十亿资金不是白写的，得实打实到账；债权清偿兑现，特别是小债权人，怎么兑付要透明；董事会改组，话事人必须换，公司治理结构也要优化；业务必须转型，不能再当“地产开发佬”了，没前途，对于“保留公司”继续运营，确保“保交楼”，与此同时，要快速推进新业务发展，主攻不良资产处置、代建、代运营等领域。
公告内容显示，法院会给金科执行重组计划上一个“超级Buff”，即监督期8年，好让各方放心。
也就是说，未来8年，金科所有有关重组的行为动作，都得在管理人眼皮底下进行，想偷偷转移一毛钱，都没门儿！
02
大幅削债+大幅提高清偿率
从三个方面来说，金科重整计划获批意味着什么？
一，对金科而言：砍掉了毒瘤，打通了经络
此前，金科的债务总额高达1470亿元，超过8400家债权人，涉及债务类别复杂、利害关系人众多。
根据重整计划，金科出资人权益调整将以约52.94亿股本为基数，按 “每10股转增10股” 比例实施资本公积转增股本，共计转增约52.94亿股。
这转增的股本一部分用来抵债，一部分分配给重整投资人。
其中，30亿股分配给重整投资人，涉及引入资金26.28亿元，剩余22.94亿股分配给其债权人抵债。
这么一番操作下来，金科的负债率大幅降低，财务状况将得到明显改善，直接从ICU跑到了KTV，未来就可以轻装上阵，好好发展新主业了。
归纳成一句话就是：债砍了不少、债主不闹了，现金流喘上气了，公司也能继续经营了。虽然不是完全无伤，但至少活过来了！
二，对债权人而言：清偿率大幅提高，从3.02%变22.36%
根据公告，在破产清算的假设情境下，金科股份的普通债权清偿率预计仅约为3.02%，而重庆金科的普通债权清偿率更是低至0.63% 。
但按照如今获批的重整计划确定的债权清偿方案，情况大为改观。
破产费用及共益债务可获得全额清偿；有财产担保债权能在担保物价值范围内优先受偿；职工债权、税款债权和5万元以下的普通债权都可获得 100%清偿。
以债权金额为100万元的普通债权为例，金科股份这边首次分配综合清偿率预计能达到22.36%，重庆金科的该类债权首次分配综合清偿率预计为11.64% 。
这意味着债权人能实实在在拿到更多的偿债资金，大大降低了损失。
三，对行业而言：司法从此有房企重组计划获批案例，房企重组迎来转折点
金科不只是“自身翻身”，还成了整个地产行业黑夜的一束光——那么多还在痛苦推进重组计划方案的暴雷房企，终于有作业可以抄了。
03
“新金科”=新主人+新主业
重整后的“新金科”会是怎样的？
根据金科自己的披露，以后不会把重心放在地产开发领域了，明确了新的四大业务板块：
1，投资管理：围绕不动产、产业链做投融资整合；
2，开发服务：不再亲自盖楼，而是当“代建管家”；
3，运营管理：包括物业、租赁、资产管理等“收租型”业务；
4，特殊资产：专门搞不良资产盘活！
以上这四大板块，重中之重的是“特殊资产”，这是“新金科”未来最重要的发展方向。
现在，中国特殊资产行业市场空间巨大，就拿不良资产来说，存量规模高达10万亿元。经过这一轮房地产行业的深度调整，市场主体减少，大量因企业主体陷入困境而产生的特殊资产急需处置变现。
而金科的这几个重整投资人，都是专门搞不良资产盘活的，尤其是中国长城资产，这家伙可是国家队AMC啊，江湖人称“烂尾楼救星”，曾盘活佳兆业、泰禾等项目，所以，“新金科”肯定不会放过不良资产处置这个风口。
据莫老爷了解，为了做大这块业务，金科去年已经成立了“金建管”集团，该集团发展非常快，去年签约了60个项目，还搞了个“同路人计划”，拉合伙人一起接单。新股东中国长城资产手里一堆烂尾楼，未来正好直接丢给金科代建代管——已经连目标都喊出来了，这块3年内要冲进行业前五。
而不仅重心业务要变，“新金科”的话事人肯定也要变。
品器资管CEO李根曾放话：“金科重整后，我们是要改组董事会的，品器联合体将拥有董事会七个席位，可提名并推选出董事长。”
这几个重整投资人背后的大佬包括马蔚华、冯仑（干没了万通）、张勇（干垮了鑫苑中国）、单大伟等，他们都有可能成为“新金科”董事长，而金科创始人黄红云，则大概率只能靠边站了。
（转自：莫老爷）